Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

K., dnia 9 lutego 2015 r.

Sąd Okręgowy w Kaliszu, II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Henryk Haak – spr.

Sędziowie: SSO Marian Raszewski

SSO Paweł Szwedowski

po rozpoznaniu w dniu 9 lutego 2015 r. w Kaliszu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy egzekucyjnej z wniosku wierzyciela (...)im. F. S. z siedzibą w G.

z udziałem dłużnika J. K.

o świadczenie pieniężne

na skutek skargi dłużnika

na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Ostrowie W.. A. S. w postaci opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 15.05.2014 r.

w sprawie o sygn. akt Km 179/13

w przedmiocie zażalenia dłużnika
na postanowienie Sądu Rejonowego w Ostrowie W..

VI Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w K.

z dnia 7 listopada 2014 r., VI Co 487/14

p o s t a n a w i a :

1.  oddalić zażalenie;

2.  zasądzić od dłużniczki J. K. na rzecz wierzyciela (...) im. F. S. z siedzibą w G. kwotę 60,00 zł (sześćdziesiąt 00/100 złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu zażaleniowym.

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 7 listopada 2014 r. Sąd Rejonowy w Ostrowie W.. VI Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w K. oddalił skargę dłużniczki J. K. na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Ostrowie W.. A. S. w postaci opisu i oszacowania nieruchomości w sprawie o sygn. akt KM 179/13.

Uzasadniając rozstrzygnięcie, Sąd Rejonowy wskazał, że nie ma podstaw do uznania za zasadny zarzut skarżącej, iż oszacowanie nieruchomości dokonane w operacie szacunkowym sporządzonym przez biegłego sądowego P. A. zostało zaniżone w porównaniu do rzeczywistej wartości nieruchomości.

Od powyższego postanowienia dłużniczka wniosła zażalenie zaskarżając je w całości i wnosząc o jego zmianę poprzez uchylenie.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że sporządzając operat szacunkowy nieruchomości, biegły sądowy nie uwzględnił aktualnych cen rynkowych, lecz ceny sprzed dwóch lat.

W odpowiedzi na zażalenie wierzyciel wniósł o jego oddalenie oraz zasądzenie od dłużnika na rzecz wierzyciela kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem Sądu Rejonowego, że nie ma podstaw do zakwestionowania oszacowania nieruchomości dłużniczki dokonanego w operacie szacunkowym przez biegłego sądowego P. A., sporządzonego na potrzeby postępowania egzekucyjnego toczącego się przeciwko skarżącej w sprawie o sygn. akt KM 179/13.

Jak zasadnie podkreślił Sąd a quo , sporządzając operat szacunkowy niezabudowanej nieruchomości gruntowej dłużniczki, stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...), o pow. 0,500 ha, położonej w ramach obrębu ewidencyjnego J., gmina K., zapisanej w księdze wieczystej nr (...), biegły sądowy zastosował podejście porównawcze, metodą porównania parami, która znajduje zastosowanie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy znane są ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji.

Jak wynika z treści operatu, biegły dokonał wyceny na podstawie cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości gruntowych niezabudowanych w postaci klasy bonitacyjnej, usytuowania szczegółowego (pod względem komunikacyjnym, łatwość dojazdu do pól uprawnych) i rozłogu (rozkładu gruntów pod względem wykonywania prac polowych). Na tej podstawie wyselekcjonował trzy nieruchomości podobne, z jedenastu nieruchomości o zbliżonej powierzchni i klasie bonitacyjnej, położonych na terenie tej samej gminy co nieruchomość dłużniczki, które były przedmiotem transakcji sprzedaży dokonanych w okresie od kwietnia 2012 r. do listopada 2013 r. Przedmiotowe nieruchomości stanowiły podstawę do wyliczenia wartości rynkowej nieruchomości wycenianej na dzień 20 lutego 2014 r., na podstawie średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, tj. porównania nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczej. Biegły podkreślił, że oszacowana w ten sposób wartość mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości ustalonym w trakcie analizy rynku. Nadto, dokonując opisu i oszacowania wycenianej nieruchomości, biegły wskazał, że nie posiada ona bezpośredniego dostępu do drugi publicznej, a dojazd do niej odbywa się poprzez inną nieruchomość, stanowiącą współwłasność dłużniczki, przy czym prawo do tego przejazdu nie jest ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, pomimo istnienia projektu zmierzającego do ustanowienia tego rodzaju służebności.

Powyższe wskazuje, że dokonany opis i oszacowanie są zgodne z przepisami art. 151
i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), jak również rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a w szczególności § 4 ust. 1 – 3 tego rozporządzenia.

Analiza treści przedmiotowego operatu wskazuje, że został on sporządzony przy zastosowaniu prawidłowych metod wyceny nieruchomości, przy uwzględnieniu aktualnej wartości nieruchomości podobnych oraz po wszechstronnym rozważeniu czynników wpływających na wartość szacowanej nieruchomości. Wynikające z tej analizy wnioski zostały przez biegłego uargumentowane w jasny, spójny i logiczny sposób, pozwalający na przyjęcie, że zasługują one na przyjęcie i dokonanie na ich podstawie niezbędnych ustaleń faktycznych przydatnych w dalszym toku postępowania.

Nie można podzielić zarzutu skarżącej, że dokonując oszacowania wartości nieruchomości biegły sądowy nie uwzględnił aktualnych cen rynkowych, lecz ceny sprzed dwóch lat. Z treści operatu szacunkowego wyraźnie wynika, że dokonując wyceny, biegły brał do porównania ceny nieruchomości, których sprzedaż nastąpiła w okresie nie przekraczającym dwóch lat od dnia 20 lutego 2014 r., na który to dzień ustalona została wartość przedmiotowej nieruchomości.

W tym stanie rzeczy należy podzielić pogląd Sądu I instancji, że zarzuty skarżącej co do zasadności wniosków wynikających z przedmiotowego operatu szacunkowego stanowiły jedynie polemikę z ustaleniami uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego.

Ubocznie należy wskazać, że wycenę nieruchomości dłużniczki na niższym od rzeczywistego poziomie, należy uznać za niewiarygodną także z uwagi na permanentny spadek cen nieruchomości mający miejsce w okresie ostatnich kilku lat.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c.
i art. 13 § 2 k.p.c., orzeczono jak w sentencji postanowienia.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.