Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 stycznia 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA Irena Piotrowska

Sędzia SA Teresa Mróz (spr.)

Sędzia SO del. Marian Kociołek

Protokolant sekr. sąd. Mariola Frąckiewicz

po rozpoznaniu w dniu 9 stycznia 2015 r. w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa J. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej „Osiedle (...)” w W.

o uchylenie uchwały nr (...)

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 20 grudnia 2013 r., sygn. akt III C 1146/10

oddala apelację.

Sygn. akt VI A Ca 417/14

UZASADNIENIE

Powód J. K. pozwem z dnia 12 października 2010 er. Wniósł o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej „Osiedle (...)” w W. nr (...) dotyczącej przyjęcia planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej na 2010 r. i ustalenia wysokości opłat.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 20 grudnia 2013 r. Sąd Okręgowy w Warszawie uwzględnił powództwo uchylając zaskarżoną uchwałę i orzekając o kosztach postępowania.

Sąd Okręgowy ustalił, że powód jest właścicielem wyodrębnionego lokalu nr (...) położonego w budynku przy ulicy (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...).Nie jest współwłaścicielem pozostałych nieruchomości.

Na teren Osiedla (...) składają się cztery nieruchomości:

- nieruchomość stanowiąca działki gruntu oznaczone numerami (...) objęte księgą wieczystą Kw (...) (tzw. nieruchomość budynkowa), na której znajdują się budynki przy ulicy (...) oznaczone numerami (...) w których zostały wyodrębnione 374 samodzielne lokale,

- nieruchomość stanowiąca działkę gruntu oznaczoną numerem (...) objętą księgą wieczystą Kw (...) (tzw. nieruchomość garażowa), na której znajduje się budynek parkingu podziemnego, którego dach stanowi jednocześnie dziedziniec budynków5, (...) przy ulicy (...), na którym znajdują się ciągi komunikacyjne prowadzące bezpośrednio do wejść do wyżej wymienionych budynków. Nieruchomość ta jest współwłasnością 48 osób będących użytkownikami przedmiotowego garażu. Osoby te są także członkami Wspólnoty Mieszkaniowej Osiedle (...) z uwagi na posiadane w nieruchomości budynkowej lokale mieszkalne i użytkowe,

-nieruchomość stanowiąca działki gruntu oznaczone numerami (...) objęte księgą wieczystą Kw (...), na których znajduje się parking naziemny oraz ciągi komunikacyjne i teren rekreacyjny (tzw. nieruchomość parkingowa). Nieruchomość ta stanowi współwłasność 97 osób, które są również członkami pozwanej Wspólnoty z uwagi na posiadane w nieruchomości budynkowej lokale mieszkalne i użytkowe,

- nieruchomość stanowiąca działki gruntu oznaczone numerami (...) objęte księgą wieczystą Kw (...), na której znajdują się ciągi komunikacyjne (tzw. nieruchomość drogowa), która stanowi współwłasność częściowo członków pozwanej, a częściowo członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ulicy (...).

Właścicielom niektórych lokali mieszkalnych przysługują udziały w sąsiedniej nieruchomości, inni posiadają również udziały we współwłasności, na której znajdują się garaże podziemne i naziemne. Pozostali członkowie Wspólnoty posiadają jedynie udziały w nieruchomości lokalowej.

Wspólnota Mieszkaniowa „Osiedle (...)” w W. przy ulicy (...) w W. w dniu 30 marca 2010 r. przyjęła uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej „Osiedle (...) na rok 2010 i ustalenia wysokości opłat. W paragrafie 1 uchwały ustalono łączny koszt utrzymania nieruchomości wspólnej na kwotę 853.603,92 zł, miejsc garażowych na kwotę 59.854,13 zł i parkingu na kwotę 55.060,56 zł. W paragrafie 2 natomiast ustalono miesięczne opłaty zaliczkowe na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej od dnia 1 stycznia 2010 r. w wysokości 3,90 zł za m ²lokalu i pomieszczeń przynależnych oraz 85 zł miesięcznie od miejsca na parkingu podziemnym i 45 zł miesięcznie od miejsca postojowego. Plan gospodarczy stanowi załącznik do uchwały i określa odrębnie planowane koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w 2010 r., planowane koszty utrzymania miejsc garażowych i planowane koszty utrzymania miejsc postojowych w 2010 r.

W tych okolicznościach faktycznych Sąd Okręgowy uznał, że zaskarżona uchwała jako niezgodna z przepisami prawa podlega uchyleniu. Sąd wskazał, że powód podał jako podstawę uchylenia uchwały naruszenie art. 6 w zw. z art. 12 ustawy o własności lokali. Zdaniem powoda w planie gospodarczym na 2010 r. wbrew przepisowi art. 29 powyższej ustawy nie dokonano rozdzielenia kosztów pobranych zaliczek dla każdej z nieruchomości znajdujących się na terenie osiedla (...).

Bezsporne było w sprawie, że powodowi przysługuje prawo własności lokalu nr (...) położonego w budynku (...) przy ulicy (...) w W. objęte księgą wieczystą Kw (...), z którym związany jest udział w nieruchomości budynkowej i udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu.

Sąd Okręgowy podkreślił, że nie można zgodzić się z zarzutem powoda jakoby załącznik do zaskarżonej uchwały nie był poddany pod głosowanie, ponieważ zdaniem Sądu załącznik ten został inkorporowany do uchwały, a zatem stanowi jego nieodłączną część. Z załącznika tego wynika, że planowane koszty utrzymania nieruchomości wspólnej , garażu oraz miejsc parkingowych jak również sposób ich podziału dla poszczególnych nieruchomości został ustalony oddzielnie dla każdej nieruchomości. Potwierdziła to również świadek E. K., która wskazała, że koszty dzielone są zgodnie z udziałami jakie ponoszą współwłaściciele poszczególnych nieruchomości.

Sąd Okręgowy podkreślił jednak, że zaskarżona uchwała ustala nie tylko planowane koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, lecz również dwóch sąsiednich nieruchomości. Ustala również wysokość opłat zaliczkowych obowiązujących nie tylko właścicieli stanowiących pozwaną Wspólnotę, lecz również wysokość opłat za korzystanie z nieruchomości nie będących nieruchomością wspólną dla pozwanej. To świadczy o tym, że uchwała ta stoi w sprzeczności z art. 6 ustawy o własności lokali. Na powodzie oraz pozostałych właścicielach lokali wchodzących w skład pozwanej wspólnoty ciąży obowiązek uczestniczenia w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem tylko nieruchomości wspólnej oraz partycypowania w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, co wynika z treści art. 12 ust. 2 oraz 13 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Sąd Okręgowy powołał się na stanowisko Sądu Najwyższego, z którego wynika, że przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzeniem (administrowaniem) jedynie nieruchomością wspólną.

O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego orzeczenia wniosła pozwana. Zaskarżając wyrok w całości zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie

- art. 233 § 1 k.p.c. poprzez brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego i wyciągnięcie z tego materiału nieprawidłowych wniosków, jakoby pozwana nie miała zdolności do gospodarowania nieruchomościami parkingową i garażową, podczas gdy współwłaściciele tych nieruchomości upoważnili zarząd pozwanej do podejmowania decyzji nieprzekraczających granic zwykłego zarządu oraz nie wzięcie pod uwagę, że decyzja o wydatkach przewidzianych na rok 2010 jak również o wysokości zaliczki należnej od właścicieli każdej w nieruchomości niestanowiących nieruchomości wspólnej została podjęta przez większość współwłaścicieli tych nieruchomości stosownie do art. 201 k.c.,

- art. 6 oraz art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez błędną ich wykładnię i przyjęcie, że ograniczenie zdolności prawnej wspólnot mieszkaniowych do praw i obowiązków związanych z nieruchomością wspólną oznacza, że wspólnota nie jest uprawniona do wskazania w uchwale kosztów utrzymania nieruchomości sąsiednich , których wysokość została uchwalona przez ich współwłaścicieli, podczas, gdy w przypadku braku możliwości prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bez właściwego utrzymania sąsiednich nieruchomości, zdolność wspólnot mieszkaniowych obejmuje możliwość wskazywania tego typu danych w uchwałach wspólnoty oraz rozliczania tych kosztów przez zarząd wspólnoty wobec zgody współwłaścicieli tych nieruchomości oraz braku podmiotu mogącego dokonać tego typu rozliczenia,

- art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 6, 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez błędna subsumpcję i przyjęcie, ze zaskarżona uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, podczas gdy uchwała znajduje oparcie w obowiązujących przepisach prawa przy jednoczesnym stwierdzeniu przez Sąd, że rozdział kosztów pomiędzy poszczególne nieruchomości został dokonany prawidłowo,

- art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez błędne zastosowanie i przyjęcie, że powód, który nie jest współwłaścicielem nieruchomości parkingowej i garażowej był uprawniony do skutecznego skarżenia uchwały nr (...) w zakresie, w jakim dotyczyła ona tych nieruchomości, podczas, gdy uchwała w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości wspólnej była prawidłowa,

- art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 58 § 3 k.c. oraz art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez ich niezastosowanie i uchylenie uchwały w całości, podczas, gdy z uzasadnienia wyroku wynika, że Sąd stwierdził , że jedynie postanowienia tej uchwały dotyczące kosztów utrzymania nieruchomości sąsiednich naruszały przepisy prawa.

W konkluzji apelacji pozwana wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku w całości poprzez oddalenie powództwa w całości, a w przypadku nieuwzględnienia powyższego wniosku o zmianę wyroku w części poprzez oddalenie powództwa w części, w jakiej uchwała dotyczy nieruchomości wspólnej, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej pozbawiona jest uzasadnionych podstaw prawnych i jako taka podlega oddaleniu.

Stan faktyczny w przedmiotowej sprawie nie był kwestionowany przez strony. Co prawda sąd w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie odniósł się do załączonej do odpowiedzi na pozew uchwały nr (...) w sprawie upoważnienia przez współwłaścicieli nieruchomości parkingowej i garażowej zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej „Osiedle (...)” do podejmowania decyzji nie przekraczających zwykłego zarządu w odniesieniu do garażu i parkingu, jednakże nie powoduje to zmiany oceny powództwa jako zasadnego, o czym mowa będzie poniżej.

Dlatego też zdaniem Sądu Apelacyjnego nie jest trafny zarzut naruszenia przez sąd pierwszej instancji przepisu art. 233 k.p.c., ponieważ może on zostać uznany za skuteczny jedynie wówczas, gdy jego naruszenie doprowadziło sąd do nieprawidłowych z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego, wniosków.

Odnosząc się do zarzutu apelującej, że powód nie był uprawniony do zaskarżenia uchwały w zakresie, w jakim dotyczy ona nieruchomości parkingowej i garażowej wobec tego, że nie jest współwłaścicielem tych nieruchomości wskazać należy, że zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Zatem legitymacja do zaskarżenia uchwały uzależniona jest od tego, czy skarżącym jest właściciel lokalu oraz czy uchwała zaskarżona podjęta została przez wspólnotę, której członkiem jest skarżący. Bezsporne jest, że powodowi przysługuje prawo własności lokalu w pozwanej wspólnocie, jak również nie budzi wątpliwości, że uchwała podjęta została przez wspólnotę, której członkiem jest powód. W związku z treścią uchwały nakładającej na powoda jako członka wspólnoty obowiązki finansowe ma on również interes w zaskarżeniu przedmiotowej uchwały.

Powyższe wskazuje na nietrafność zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Zgodnie z przepisem art. 3 ust.2 ustawy o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomość, z której wyodrębniono własność lokalu powoda, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami. Nieruchomość wspólną stanowi zatem grunt ujęty w księdze wieczystej nr (...), obejmujący 29 działek ewidencyjnych oraz części 8 budynków, posadowionych na tym gruncie, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli tych lokali. Pozwaną wspólnotę mieszkaniową noszącą nazwę Wspólnota Mieszkaniowa „Osiedle (...)” w W. tworzą właściciele 374 wyodrębnionych lokali położonych w 8 budynkach mieszkalnych pobudowanych na nieruchomości objętej KW nr (...). Zgodnie bowiem z przepisem art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli , których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Powód wraz z pozostałymi właścicielami wchodzącymi w skład pozwanej Wspólnoty jest obowiązany zgodnie z przepisami art.12 ust.2 oraz art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali uczestniczyć w wydatkach i ciężarach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Pozostałe nieruchomości – garażowa, parkingowa, które jakkolwiek funkcjonalnie związane są z nieruchomością budynkową, stanowią oddzielne nieruchomości.

Zaskarżona uchwała ustala nie tylko planowane koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, lecz także dwóch sąsiednich nieruchomości oraz ustala wysokość opłat zaliczkowych obowiązujących nie tylko właścicieli stanowiących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową, lecz także wysokość opłat za korzystanie z nieruchomości nie stanowiących nieruchomości wspólnej dla pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej.

W uchwale 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007r. IIICZP 65/07, której nadano moc zasady prawnej(OSNC 2009/7-8/69) Sąd Najwyższy przyjął, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną), która charakteryzuje się cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych , ale także innych osób ustawowych. Jest to jednostka organizacyjna, która powstaje ex lege z chwilą wyodrębnienia w danej nieruchomości lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel nieruchomości. Wspólnota nie podlega też likwidacji, gdyż istnieje tak długo , jak długo występuje stan, od którego ustawa uzależnia powstanie tego podmiotu. Przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. W licznych przepisach tej ustawy jest mowa o zarządzaniu nieruchomością wspólną (por. np. art.1 ust.1, art.14 , art. 18, art. 22, art. 25). Ponadto w art. 17 ustawy o własności lokali uregulowana została odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być interpretowane w sposób rozszerzający. Prawa i obowiązki związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną to prawa i zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania , mieszczące się w granicach zwykłego zarządu , jak też czynności ten zakres przekraczające. Jednakże związek gospodarczy nie może wykraczać poza granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 października 2008r. VCSK 143/08 – LEX nr 485919). Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej wyznacza też zakres uprawnień właścicieli , tworzących daną wspólnotę mieszkaniową do podejmowania uchwał w przedmiocie zarządu nieruchomością wspólną. Plan gospodarczy danej wspólnoty nie może dotyczyć kosztów utrzymania nieruchomości innych niż nieruchomość wspólna, ponieważ wspólnota nie ma zdolności prawnej do gospodarowania innymi nieruchomościami. Właściciele lokali, stanowiący daną wspólnotę, nie mogą podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa własności innych nieruchomości , bo takie uchwały naruszają także przepisy art. 140 i art. 144 k.c. (vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. IICSK 600/08 LEX nr 500188). Ponadto właściciel lokalu uczestniczy – zgodnie z przepisami art. 12 ust.1 oraz art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali – tylko w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. W tej sytuacji ustalenie w planie gospodarczym kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej wraz z kosztami utrzymania innych nieruchomości narusza także powyższe przepisy.

Wobec powyższego nie jest zasadny zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy prawa materialnego tj. art. 6 i 22 ust. 2 ustawy o własności lokali.

W kontekście zarzutu naruszenia przez sąd pierwszej instancji przepisu art. 233 k.p.c. wskazać należy, że istotnie pozwana złożyła do akt sprawy uchwałę nr (...) upoważniającą zarząd pozwanej Wspólnoty do podejmowania decyzji nieprzekraczających zwykłego zarządu w odniesieniu do garażu i parkingu. Skoro jednak pozwana Wspólnota nie ma zdolności prawnej do zarządzania nieruchomościami sąsiednimi, to tym samym Zarząd Wspólnoty nie jest umocowany do zaciągania zobowiązań w tym zakresie.

Odnośnie do zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowy przepisu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 58 § 3 k.c. oraz art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali stwierdzić należy, że brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej uchwały jedynie w części dotyczącej nieruchomości „garażowej „ i „parkingowej”. Uchwała w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości wspólnej wskazuje na koszt łączny utrzymania Osiedla (...) przy czym nieruchomości wspólnej w wysokości 853.603,92 zł, natomiast z załącznika do uchwały wskazującego szczegółowe koszty, wynika, że koszt utrzymania nieruchomości wspólnej wynosi 858.681,89, natomiast zaliczka na utrzymanie nieruchomości wspólnej ma wynosić 3,90 za m ², ponadto jak wskazano w uchwale nowe stawki zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej, miejsc garażowych i miejsc parkingowych obowiązywać miały od 1 stycznia 2010 r.

Wniosek apelacji pozwanej pozostaje w sprzeczności z treścią uchwały w powyższych zakresie, bowiem wskazuje na koszt utrzymania nieruchomości wspólnej, którego wysokość nie wynika z uchwały, podobnie jak kwota zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, która w uchwale określona została na 3,90 za m ², natomiast we wniosku wskazuje się na kwotę 4,20, która nie wynika również z załącznika do uchwały. Ponadto uchwała stanowi, że wskazane w uchwale kwoty zaliczek obowiązywać będą od 1 stycznia 2010 r., natomiast we wniosku pozwana podkreśla, że stawki te zgodnie z uchwałą obowiązywać będą od 1 października 2010 r. Powyższe, zdaniem Sądu Apelacyjnego uniemożliwia uchylenie zaskarżonej uchwały jedynie w zakresie postulowanym przez pozwaną.

Mając powyższe na uwadze, Sad Apelacyjny na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w sentencji wyroku.