Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 lutego 2015r.

Sąd Okręgowy w Płocku Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Ewa Fabirkiewicz

Protokolant: sekr. sąd. Anna Bogacz

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 lutego 2015r w P.

sprawy z powództwa: R. S. i W. S.

przeciwko I. K., T. K., M. K. (1), A. K., O. M. i A. M.

o wydanie nieruchomości

i z powództwa wzajemnego: I. K., T. K., M. K. (1) i A. K.

przeciwko: R. S. i W. S.

o zapłatę

orzeka:

I. z powództwa R. S. i W. S.

przeciwko I. K., T. K., M. K. (1), A. K., O. M. i A. M.

o wydanie nieruchomości

1. nakazuje I. K., T. K., M. K. (1), A. K., O. M. i A. M. wydanie powodom R. S. i W. S. nieruchomości położonej we wsi S. oznaczonej, jako działka o numerze ewidencyjnym (...), dla której w Sądzie Rejonowym w Płońsku prowadzona jest księga wieczysta (...) oraz opróżnienia znajdującego się na tej nieruchomości budynku mieszkalnego i budynku gospodarczo - garażowego ustalając, że I. K., T. K., M. K. (1) i A. K. przysługuje prawo zatrzymania nieruchomości, do czasu zapłaty solidarnie przez R. S. i W. S. na rzecz I. K.

kwoty 14.648,91 (czternaście tysięcy sześćset czterdzieści osiem 91/100) zł oraz na rzecz T. K., M. K. (1) i A. K. kwot po 2.929,78 (dwa tysiące dziewięćset dwadzieścia dziewięć 78/100) każdemu z nich;

2. zasądza solidarnie od I. K., T. K., M. K. (1), A. K., O. M. i A. M. solidarnie na rzecz R. S. i W. S. kwotę 836 (osiemset trzydzieści sześć) zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

II. z powództwa wzajemnego: I. K., T. K., M. K. (1) i A. K.

przeciwko: R. S. i W. S.

o zapłatę

1. zasądza od R. S. i W. S. solidarnie na rzecz I. K. kwotę 19.023,91 (dziewiętnaście tysięcy dwadzieścia trzy 91/100) zł oraz na rzecz T. K., M. K. (1) i A. K. kwoty po 3.804,78 (trzy tysiące osiemset cztery 78/100) zł każdemu z nich;

2. oddala powództwo w pozostałej części;

3. zasądza solidarnie od I. K., T. K., M. K. (1) i A. K. solidarnie na rzecz R. S. i W. S. kwotę 3.299, 86 (trzy tysiące dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć 86/100) zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

4. nakazuje zaliczyć na poczet wydatków związanych z kosztami opinii biegłego sądowego Z. M. zaliczkę uiszczoną przez powodów R. S. i W. S. w kwocie 2.500 (dwa tysiące pięćset) zł;

5. nie obciąża T. K., M. K. (1) i A. K. wydatkami poniesionymi przez Skarb Państwa.

Sygn. akt IC 2559/12

UZASADNIENIE

Powodowie R. S. i W. S. wystąpili z pozwem przeciwko I. K. i A. M. oraz małoletnim T. K., I. K., A. K. i O. M. o nakazanie pozwanym wydanie powodom nieruchomości położonej we wsi S., oznaczonej jako działka o nr (...), dla której w Sądzie Rejonowym wP. prowadzona jest księga wieczysta (...) oraz opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego, a ponadto zasądzenie od pozwanych kosztów procesu, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania powodowie podali, że są współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości na prawach małżeńskiej wspólności ustawowej. W dniu 21 sierpnia 2002r zawarli z pozwaną i jej obecnie nieżyjącym mężem W. K. (1) umowę przedwstępną sprzedaży tejże nieruchomości, z datą zawarcia umowy przyrzeczonej najpóźniej do dnia 1 czerwca 2005r, do której jednak nie doszło, pomimo próśb powodów o jej zawarcie. Wygasła również umowa dzierżawy, zawarta do czasu przeniesienia własności nieruchomości. Pozwani zamieszkują na tej nieruchomości, a wezwanie do jej dobrowolnego opuszczenia i wydania jest bezskuteczne.

Pozwana I. K., w związku z doręczonym jej pozwem, pismem z dnia 8 listopada 2012r wystąpiła z powództwem wzajemnym, wnosząc o zasądzenie solidarnie od pozwanych:

- kwoty 107.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, tytułem zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość;

- kwoty 21.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, tytułem odszkodowania za zawinione niedopełnienie zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej;

- kwoty 14.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu, tytułem zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Pozwana wniosła także o obciążenie powodów solidarnie obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania na rzecz pozwanych I., T., M. i A. K. i zgłosiła zarzut zatrzymania przedmiotowej nieruchomości, do czasu zaspokojenia roszczeń pozwanych.

W uzasadnieniu pozwu wzajemnego pozwana przyznała, iż doszło do zawarcie umowy przedwstępnej, a następnie do przeprowadzenia remontu znajdującego się na posesji budynku, w ramach nakładów szczegółowo opisanych w uzasadnieniu pisma pod pozycjami 1 - 3. Podała, że powodowie wielokrotnie zwodzili małżonków (...), co do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości, wymawiając się zaległościami w KRUS i brakiem dokumentów. Pozwana podniosła, że żądanie odszkodowania wynika z faktu wzrostu ceny 1 ha nieruchomości i wydatku, jaki poniosła w kwocie 1.000 zł na zlecenie dla geodety, w celu wydzielenia nabywcom 1 ha gruntu.

Powodowie (pozwani wzajemni) wnieśli o oddalenie powództwa wzajemnego w całości i zasądzenie od strony przeciwnej na swoją rzecz kosztów procesu, według norm przepisanych. Z ostrożności procesowej przedstawili do potrącenia, z ewentualnymi roszczeniami pozwanych (powodów wzajemnych) roszczenie wzajemne w kwocie 46.000 zł, z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, licząc po 500 zł miesięcznie, za okres od 02.06.2005r do 31.01.2013r, zastrzegając prawo rozszerzenia żądania w tym zakresie. Podtrzymali twierdzenie, że wyłączną przyczyną niewykonania umowy przedwstępnej było zachowanie pozwanej i jej męża W. K. (1), którzy odkładali zawarcie umowy w formie aktu notarialnego m.in., z uwagi na brak środków finansowych. Zaznaczyli, że I. K. od 2008r nie mieszkała w przedmiotowej nieruchomości, do której powróciła po śmierci męża w 2010r. Powodowie przyznali, że w okresie od 21.08.2002r do 01.06.2005r pozwana z nieżyjącym mężem poczynili nakłady na nieruchomość, wyszczególnione w ich piśmie, o łącznej wartości 5.800zł i po wskazanym okresie wykonali remont i rozbudowę budynku gospodarczego oraz wykonali ogrodzenie, co nie było nakładem koniecznym. Zakwestionowali zasadność roszczeń z powództwa wzajemnego w pozostałej części.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 21 sierpnia 2002r W. i R. małżonkowie S. zawarli z W. i I. małżonkami (...) dwie umowy:

- umowę przedwstępna sprzedaży nieruchomości położonej w S., zawierającej 3,49 ha obszaru działki nr (...), zabudowanej domem do remontu, dla której to nieruchomości prowadzona jest w Sądzie Rejonowym wP. księga wieczysta Kw nr (...), na mocy której W. i R. S. zobowiązali się sprzedać część opisanej nieruchomości o pow. 1 ha 1 a za cenę 7.000 zł W. i I. K. na zasadach wspólności ustawowej. Tytułem zadatku W. K. (1) zapłacił W. S. kwotę 7.000 zł, ze skutkami przewidzianymi w art. 394 k.c. Strony postanowiły, że umowa sprzedaży przedmiotowej nieruchomości będzie zawarta najpóźniej do dnia 1 czerwca 2005r. W dniu zawarcia niniejszej umowy nastąpiło wydanie nieruchomości kupującym (kopia umowy przedwstępnej i notarialnego poświadczenia podpisów pod umową k. 9 - 10).

- umowę dzierżawy nieruchomości rolnej położonej w S., opisanej w przedwstępnej umowie sprzedaży, w części o pow. 1 ha 1a z budynkiem, na mocy której W. i R. S. oddali opisaną nieruchomość w dzierżawę na okres 3 lat do dnia 1 czerwca 2005r W. i I. K.. Wydanie przedmiotu dzierżawy nastąpiło w dniu 19 sierpnia 2002r, z rezygnacją podatku ze strony dzierżawcy (kopia umowy dzierżawy i notarialnego poświadczenia podpisów pod umową k. 11 - 13). Umowa dzierżawy była sporządzona "pro forma", dla potrzeb gminy, aby na jej podstawie małżonkowie (...) mogli korzystać z działki (zeznania R. S. k. 247, potwierdzone przez W. S. k. 349).

Zapłata kwoty 7.000 zł do rąk właścicieli nieruchomości nastąpiła ze środków pochodzących od rodziców W. K. (1) (zeznania świadka B. K. k. 112).

W. i I. K., po objęciu nieruchomości w posiadanie, za zgodą właścicieli, przystąpili do przeprowadzenia remontu domu mieszkalnego. We własnym zakresie, metodą gospodarczą, wykonali remont domu mieszkalnego w postaci: tynkowania ścian, docieplenia ścian wewnętrznych styropianem, wyłożenia posadzek betonowych w pomieszczeniach, ułożenia podłogi z desek na poddaszu, wykonania sufitów podwieszanych, malowania ścian i sufitów zamurowania części otworów okiennych, montażu okien i drzwi oraz wykonania instalacji elektrycznej i przyłącza energetycznego, a także remont budynku gospodarczego z garażem, poprzez wykonanie fundamentów, ścian, montażu drzwi garażowych i okien, wykonania więźby dachowej i pokrycia dachowego oraz posadzek betonowych. Ponadto małżonkowie (...) oczyścili studnię i teren z krzaków i drzew owocowych oraz wykonali część ogrodzenia wraz z bramą i furtkami. Wartość nakładów poniesionych przez I. K. i jej męża na nieruchomość stanowiącą własność małżonków S., położoną w S., w okresie od sierpnia 2002r do końca 2005r, w zakresie przeprowadzonych robót budowlanych i uporządkowania terenu, wyniosła 46.764,79 zł netto. Małżonkowie (...) w pomieszczeniach budynku mieszkalnego położyli posadzki, których wartość wykonania wraz z zużytym materiałem kształtuje się w kwocie 19.483 zł. Na wykonanie posadzek nie posiadali żadnej dokumentacji (dokumenty związane z nakładami rachunki, faktury, warunki przyłączenia, materiał zdjęciowy k. 35 - 43 i k. 120 - 123 k. 127 - 128 oraz opinia pisemna biegłego inż. z zakresu budownictwa T. Ś. k.152 - 198 i opinia uzupełniająca k. 258 - 266, zeznania biegłego k. 326 - 328 i świadków: M. K. (2) k. 108 - 109, E. I. k. 109 - 110, W. K. (2) k. 111, B. K. k. 112 - 113, G. U. k. 113 - 114).

Rodzina (...) zasiedliła przedmiotową nieruchomość wiosną 2003r (zeznania świadków G. U. k. 114, W. K. (2) k. 111, B. K. k. 112 - 113). Po czerwcu 2005r w domu mieszkalnym nie było większych remontów, poza przeróbkami w środku (zeznania I. K. k. 350).

W wyniku ustnego porozumienia stron umowy przedwstępnej, termin sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego, został przesunięty do końca 2005r (bezsporne). I. K. nie prowadziła rozmów z właścicielami nieruchomości, w przedmiocie przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej po dniu 1 stycznia 2006r (zeznania I. K. k. 350 i 351).

I. K. od 2007r pozostawała w faktycznej z separacji z mężem i na stałe nie zamieszkiwała w spornej nieruchomości (zeznania świadków: W. K. (2) k. 111, B. K. k. 112 - 113, G. U. k. 113 - 114, M. K. (2) k. 109).

W. K. (1) wraz ze swoim ojcem uzgadniali z małżonkami S. wszystkie kwestie, związane z przygotowaniami do zawarcia umowy przyrzeczonej. Przed końcem 2005r W. K. (1) wyraził gotowość przystąpienia do aktu notarialnego. Właściciele nieruchomości oczekiwali od niego podania terminu, w którym mieliby stawić się u notariusza, ale W. K. (1) do nich się nie odezwał. Wobec powyższego nie skompletowali dokumentów koniecznych do zawarcia umowy notarialnej, albowiem zaświadczenia wystawiane przez urząd gminy traciły swoją ważność po upływie 1 miesiąca. Po tym okresie żadna ze stron nie podejmowała rozmów na ten temat. W małżeństwie państwa (...) pojawiły się problemy rodzinne (zeznania R. S. k. 350 - 351 i wyjaśnienia k. 88 potwierdzone zeznaniami k. 347).

W. K. (1) zmarł w dniu 21 czerwca 2010r (kopia aktu zgonu k. 34). Po śmierci męża I. K. ponownie zamieszkała na nieruchomości, a razem z nią pozostali pozwani (bezsporne).

R. i W. małżonkowie S. są właścicielami nieruchomości, położonej w S. o numerach ewidencyjnych (...) o obszarze 3,4257 ha, na zasadach wspólności ustawowej majątkowej (odpis zwykły księgi wieczystej k. 4 - 6 i wypis z rejestru gruntów k. 7). Wartość wysokości czynszu, jaki właściciele mogliby uzyskać, z tytułu korzystania z przedmiotowej zabudowanej nieruchomości rolnej, w okresie od 1 stycznia 2006r do 28 lutego 2014r, wynosi 23.326,54 zł, w tym kwota 21.632,59 zł czynszu za najem części mieszkalnej i kwota 1.693,95 zł czynszu za dzierżawę gruntu ornego (opinia pisemna biegłego w zakresie szacowania nieruchomości mgr inż. Z. M. k. 211 - 239 i zeznania biegłego k. 328 - 329).

W dniu 1 września 2010r doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży, na mocy której W. i R. S., właściciele działki nr (...) o pow. 0,9538 ha, stanowiącej część działki nr (...), położonej w S., zobowiązali się sprzedać I. K. powyższą nieruchomość za kwotę 10.000 zł, a kupująca zakupić ją za gotówkę, płatnej przy sporządzeniu aktu notarialnego. Strony ustaliły, że umowa kupna - sprzedaży zostanie zawarta najpóźniej do dnia 31 grudnia 2011r. Po upływie terminu umowa ulega rozwiązaniu i mija termin wszelkich roszczeń ze strony kupującego i sprzedającego (umowa sprzedaży - kupna k. 119). Do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło (bezsporne).

Postanowieniem z dnia 8 grudnia 2011r Sąd Rejonowy w P. w sprawie I Ns 540/11stwierdził, że spadek po W. K. (1) nabyli żona I. K. oraz dzieci A. K., M. K. (1) i T. K. po ? części każde z nich (postanowienie o stwierdzeniu praw do spadku k. 92). M. i A. rodzeństwo (...) są małoletni i ich przedstawicielką ustawową jest matka I. K.. T. K. uzyskał upełnoletnił się w dniu 16 listopada 2014r (kopie aktów urodzenia k. 57 - 59).

Pismem z dnia 3 kwietnia 2012r powód W. K. (1) reprezentowany przez swojego pełnomocnika wezwał I. K. do natychmiastowego opuszczenia nieruchomości położonej na działce nr (...) w S. (wezwanie k. 14). Pozwani nie opuścili nieruchomości i zamieszkują na niej nadal, bez zameldowania (bezsporne).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o nie kwestionowane przez strony wskazane kopie dokumentów oraz dowody osobowe przytoczone wyżej.

Roszczenie powodów małżonków S. nie było sporne, co do zasady. Powodowie wzajemni I. K. i spadkobiercy po W. K. (1) w osobie jego dzieci nie udowodnili winy małżonków S. w nie dochowaniu terminu przystąpienia do umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego. Zeznania świadka B. K. nie są miarodajne w tym zakresie. Aczkolwiek świadek razem z synem W. K. (1) prowadzili rozmowy z właścicielami nieruchomości, "aby zrobić rejenta", to w świetle okoliczności wskazanych przez powodów S., odnoszących się do konieczności załatwienia spraw urzędowych, to przesunięcie terminu do końca grudnia 2005r, było uzgodnione pomiędzy stronami (wyjaśnienia powódki k. 112 - 113, potwierdzone jej zeznaniami). Jako przekonywujące Sąd uznał twierdzenia powodów S., iż po 2006r mieli wolą przystąpienia do umowy, ale ze strony W. K. (1) zaistniały przeszkody finansowe. Zeznania świadka B. K., iż przekazałby synowi pieniądze na notariusza, nie są dostatecznym dowodem, aby podważyć twierdzenia strony powodowej. Podnieść należy, że w tym czasie I. i W. K. (1) borykali się z problemami małżeńskimi i rodzina nie była w najlepszej kondycji finansowej.

Sąd podzielił w pełni stanowisko biegłego sadowego T. Ś. w przedmiocie nakładów poczynionych na sporną nieruchomość przez małżonków (...). Biegły swoją opinię sporządził w oparciu o dane uzyskane na podstawie niekwestionowanych w tym zakresie zeznań świadków i stanowiska stron, wyrażone w toku oględzin nieruchomości. Opinia została opracowana w sposób rzetelny i fachowy. Powódka wzajemna I. K., poza wybiórczymi dokumentami, odnoszącymi się do zakupu materiałów budowlanych, nie była w stanie wykazać pozostałych wydatków poczynionych na remont budynku mieszkalnego i pozostałych obiektów, zaś słuchani w sprawie świadkowie przekazali ogólną wiedzę na ten temat. Z tych względów biegły dokonał szczegółowej analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego i porównał go z własnymi ustaleniami poczynionymi, podczas przeprowadzonych oględzin. Wskazał na okoliczność, że remonty były przeprowadzone metodą gospodarczą, co rzutowało na mniejsze koszty robocizny. Opracował szczegółowy kosztorys przeprowadzonych robót i ustalił ich wartość, według cen na dzień sporządzenia opinii. Biegły w toku składania zeznań ustosunkował się do kwestii podniesionych przez powódkę wzajemną, w piśmie procesowym z dnia 26 maja 2014r. Jego zeznania Sąd uznał, jako wyczerpujące i przekonywujące. Odnośnie posadzek podłogowych podniósł, iż nie było dokumentów, które wskazywałyby na ich zakup i czas ułożenia, a I. K. nie miała wiedzy w tym przedmiocie. Z tych względów Sąd nie uwzględnił nakładów na posadzki, wyliczonych przez biegłego w opinii uzupełniającej. Świadkowie W. i B. K. zeznali, że była wykonana wylewka podłogowa, betonowa, a na to położone wykładziny, co wskazuje, że w momencie zamieszkania rodziny w budynku mieszkalnym nie było innej posadzki, poza betonową. Sąd oddalił wniosek o ponowne dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego, wobec braku merytorycznych podstaw do jej kwestionowania.

Sąd przyjął, jako prawidłowe ustalenia w przedmiocie wyliczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwanych, w oparciu o opinię biegłego Z. M.. Metoda wyliczenia czynszu, jaką posłużył się biegły, w ocenie Sądu nie budziła istotnych wątpliwości. Biegły przyjął najbardziej optymalną metodę porównawczą i uzasadnił swoje stanowisko w aspekcie, występujących na rynku trudności w zakwalifikowaniu nieruchomości do transakcji porównywalnych w danym rejonie. Zarzuty do opinii biegłego, zgłoszone przez stronę powodową, w świetle jego dodatkowych, zeznań złożonych na rozprawie, należy potraktować, jako niczym nie uzasadnioną polemikę z jej treścią.

Sąd zważył, co następuje:

Roszczenie powodów R. i W. S. jest ściśle związane z przysługującym im prawem własności do przedmiotowej nieruchomości, położonej w S. i opiera się na treści art. 222 § 1 k.c.. W świetle wskazanego przepisu właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W rozpoznanej sprawie nie doszło do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego. Pozwani zajmują więc nieruchomość bez tytułu prawnego i zobowiązani są do jej zwrotu właścicielom.

Sąd uznał roszczenie powodów, jako uzasadnione w świetle art. 222 § 1 k.c. i orzekł o kosztach procesu na ich rzecz stosownie do art. 98 § 1 k.p.c., na które składają się 120 zł uiszczona opłata sądowa, kwota 600 zł kosztów zastępstwa procesowego (§ 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r w sprawie opłat za czynności adwokackie (...) tekst jedn. Dz.U. z 2013r, poz. 461) i kwota 17 zł opłaty od jednego wspólnego pełnomocnictwa).

Pozwani nie kwestionowali uprawnień powodów do żądania wydania nieruchomości, przy czym pozwani I. K. wraz z dziećmi T., M. i A. K. (powodami wzajemnymi), zgłosili prawo zatrzymania nieruchomości na zasadzie art. 461 k.c. Artykuł 461 k.c. stanowi, że zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać, aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz przy czym, przepisu tego nie stosuje się, gdy obowiązek zwrotu rzeczy wynika z czynu niedozwolonego, albo gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych.

Małżonkowie (...) byli posiadaczami samoistnymi nieruchomości, na podstawie umowy przedwstępnej z dnia 21 sierpnia 2002r, albowiem uiścili umówioną cenę zapłaty za nieruchomość, uzyskali zgodę właścicieli do przeprowadzenia remontu domu, a ponieważ mieli w nim zamieszkać i korzystać z całości siedliska, także do uporządkowania terenu i wyremontowania budynku gospodarczego. Wolą stron było, aby małżonkowie (...) objęli tę nieruchomość we władanie i zajmowali się nią, jak przyszli właściciele.

Umowa dzierżawy, która została zawarta tego samego dnia, miała charakter umowy typowo formalnej, dla potrzeb gminy, jak stwierdziła powódka R. S.. Zgodnie z art. 65 k.c. oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak wymagają tego okoliczności, w których zostało złożone, mając na względzie zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Wobec powyższego stwierdzić należy, że umowa dzierżawy była czynnością pozorną. Nie wywoływała skutków, jakie wynikają z umowy dzierżawy się (art. 693 k.c.) i nie posiadała jednej z istotnych cech, jaką jest jej odpłatność w postaci czynszu dzierżawnego, ani w formie zapłaty gotówkowej, czy też żadnej innej (podatek w całości uiszczali powodowie). Nie można więc przyjąć, że małżonkowie (...) byli posiadaczami zależnymi nieruchomości. Tym samym Sąd uznał za skuteczny zarzut prawa zatrzymania, zgłoszony przez powodów wzajemnych (art. 461 k.c.).

Z tych względów powodowie wzajemni mogą domagać się w niniejszym procesie zwrotu nakładów koniecznych, zgodnie art. 226 k.c. Z zeznań powodów S. ewidentnie wynika, że godzili się na przeprowadzenie remontów, do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, której ostateczny termin został ustalony, do końca 2005r. Tak więc małżonkowie (...), aczkolwiek nie legitymowali się tytułem prawnym do nieruchomości oraz pozostawali w złej wierze, to nakłady dokonywali za przyzwoleniem właścicieli i w tym zakresie nie można im przypisać złej woli. Wobec powyższego, powodom wzajemnym przysługuje zwrot nakładów poczynionych do 31 grudnia 2005r, bez konieczności wykazania, na ile w związku z tymi nakładami, właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie ich kosztem (§ 2 art. 226 k.c.). Niewątpliwie do nakładów koniecznych należało zaliczyć generalny remont budynku mieszkalnego i gospodarczego oraz doprowadzenie działki do stanu używalności. Ich pełen zakres przedstawił biegły T. Ś. w opinii pisemnej. Wartość tych nakładów biegły ustalił w kwocie 46.764,79 zł bez Vat. Powodowie wzajemni nie wykazali, skąd pozyskiwany był materiał budowlany inny, poza tym, na które opiewają zał. rachunki, w łącznej kwocie 1.789,73 zł (k. 120 - 123v). Remonty były wykonywane metodą gospodarczą, co obniżało koszty robocizny.

Sąd nie uwzględnił nakładu w postaci posadzki podłogowej, poza betonową, ujętą w opinii biegłego, ani glazury w części kuchennej. Powodowie wzajemni nie udowodnili, w jakim czasie były one wykonane, a stwierdzić należy, że nakłady czynione po 2005r, bez wyraźnego zezwolenia właścicieli, są ograniczone do zwrotu nakładów koniecznych i to o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie kosztem posiadacza w złej wierze. Brak jest podstaw, aby przyjąć, że posadzka i płytki były układane przed 2005r, a poza tym nakład ten, z uwagi na jego charakter należałoby uznać, jako użyteczny, a nie konieczny.

Pomimo istnienia prawa zatrzymania właścicielowi nieruchomości przysługuje, poczynając od chwili, w której okazało się, że nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenie nie tylko o zwrot nieruchomości, ale również o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości przez stronę przeciwną, na podstawie art. 225 w zw. z art. 224 k.c.

Powodowie w toku procesu zgłosili zarzut potrącenia z tego tytułu (art. 498 k.c.), określając początkową datę swego żądania od 1 stycznia 2006r, kiedy nie doszło do skutku zawarcie umowy przyrzeczonej. Opinia biegłego Z. M., uwzględnia stawki czynszu, jaki właściciele mogliby uzyskać za dzierżawę działki i wynajem budynku mieszkalnego, w łącznej kwocie 23.326,54 zł , na dzień sporządzenia opinii.

W tej sytuacji z wierzytelności przysługującej powodom wzajemnym, z tytułu zwrotu nakładów koniecznych, należało potrącić wierzytelność powodów małżonków S., z tytułu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, poprzez pomniejszenie kwoty poczynionych nakładów 46.764,79 zł z wynagrodzeniem w kwocie 23.326,54 zł. Do zapłaty na rzecz powodów wzajemnych pozostaje kwota 23.438,25 zł.

Z uwagi na dziedziczenie spadku po zmarłym W. S., należało rozliczyć powyższą kwotę pomiędzy uprawnionymi, na podstawie udziałów spadkowych przysługujących spadkobiercom tj. żonie I. K. oraz dzieciom T. M. i A. K. w następujący sposób: kwota 23.438,25 : 2 = 11.719,12 zł (połowa wierzytelności żony zmarłego), pozostała połowa 11.719,12 : 4 spadkobierców = 2.929,78 zł. Z tych względów I. K. przysługuje zwrot kwoty 14.648,91 zł (11.719,12 zł + 2.929,78 zł), zaś pozostałym powodom wzajemnym kwot po 2.929,78 zł.

Sąd nie uwzględnił żądania powodów wzajemnych zasądzenia na ich rzecz zadatku w podwójnej wysokości, które to roszczenie wywodzą z niedochowania przez małżonków S. terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, w następstwie zawartej w dniu 21 sierpnia 2002r umowy przedwstępnej. W ocenie sądu, żadna ze stron nie wykazała się należytą starannością w doprowadzeniu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwala stwierdzić, że ostatnim konkretnym termin, w którym miało dojść do jej zawarcia był koniec grudnia 2005r. Żadna ze stron nie wskazała późniejszej, konkretnej daty sfinalizowania umowy przedwstępnej z 2002r, a ich twierdzenia w tym zakresie są enigmatyczne i niespójne. I. K. nie wykazała, aby wina za taki stan rzeczy leżała po stronie powodów. Sama nie podejmowała działań w tym kierunku, a jej wiedza na ten temat ewentualnych, późniejszych ustaleń jej męża z właścicielami nieruchomości, jest lakoniczna. Tymczasem małżonkowie S. oczekiwali od W. K. (1) stosownych działań, zebrania środków na pokrycie kosztów umowy w formie notarialnej i ustalenia terminy sporządzenia umowy. W toku postępowania nie zostały przedstawione dowody świadczące o takich działaniach np. wezwanie kierowane do powodów, w celu stawienia się w kancelarii notarialnej, czy też sporządzony projekt umowy notarialnej. Z drugiej strony powodowie wykazywali bierną postawę w doprowadzeniu do notarialnej czynności prawnej w uregulowaniu stanu prawnego nieruchomości.

W wypadku nie wykonania umowy, za co odpowiedzialność ponoszą obie strony, obowiązują zasady określone w art. 394 § 1 k.c., w myśl którego w takich przypadkach zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

I. K. od 2007r pozostawała z mężem w faktycznej separacji i nie mieszkała w przedmiotowej nieruchomości. Była zajęta układaniem sobie życia z innym mężczyzną, z który ma dziecko urodzone w (...)r. Dopiero po śmierci męża, która nastąpiła 26 czerwca 2010r podjęła starania, zmierzające do uzyskania tytułu prawnego do przedmiotowej nieruchomości i temu miała służyć nowa umowa przedwstępna zawarta przez z R. i W. małżonkami S. w dniu 1 września 2010r. Umowa ta nie może jednak stanowić odniesienia do roszczeń, wynikających z umowy z 2002r. Nie nawiązuje w swej treści do wcześniejszej umowy przedwstępnej i zawiera inną cenę zakupu nieruchomości przez pozwaną (powódkę wzajemną). Okoliczność, czy kwota 7000 zł ceny (zadatku) objęta umową z 2002r miała być dodatkowo zaliczona na poczet ceny, o której mowa w umowie z 2010r, nie ma żadnego znaczenia, albowiem również w oparciu o tę umowę nie doszło do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Powodom wzajemnym przysługuje od pozwanych wzajemnych zwrot uiszczonego zadatku, będącego jednocześnie ceną nieruchomości w kwocie 7.000 zł, jako świadczenie nienależne, z uwzględnieniem udziałów w spadku po W. K. (1) tj. żonie I. K. w kwocie 4.375 zł (7.000 zł : 2 = 3.500 zł połowa wierzytelności żony zmarłego), pozostała połowa 3.500 : 4 spadkobierców = 875 zł. Z tych względów I. K. przysługuje kwota 4.375 zł (3.500 zł + 875 zł), zaś pozostałym powodom wzajemnym kwoty po 875 zł. Powyższe roszczenie znajduje swoje uzasadnienie w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 k.c.) i nie uległo przedawnieniu. Roszczenie o zwrot kwoty zapłaconej na poczet świadczenia z umowy przyrzeczonej, która nie została zawarta przedawnienia się bowiem z upływem 10 - letniego terminu ogólnego przewidzianego w art. 118 k.c. (vide: uchwała sądu najwyższego z 8 marca 2007r., III CZP 3/07 publ. OSNC 2008/2/15).

Wobec powyższego Sąd w punkcie 1 pozwu wzajemnego zasądził od małżonków R. S. i W. S. na rzecz I. K. kwotę 19.023,91 zł (14.648,91 zł + 4.375 zł), natomiast na rzecz T. K., M. K. (1) i A. K. kwoty po 3.804,78 zł (2.929,78 zł + 875 zł).

Sąd oddalił w całości roszczenie odszkodowawcze zgłoszone przez powodów wzajemnych w kwocie 21.000 zł. Strona wnosząca nie podjęła nawet próby udowodnienia jakiejkolwiek szkody, jaką miałaby ponieść, w związku z tym, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Ponadto w oparciu o art. 390 § 3 k.c. roszczenia w tym zakresie przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym mowa przyrzeczona miała być zawarta. Termin ten, według ustaleń Sądu, upłynął z dniem 1 stycznia 2007r.

Jako podstawę rozstrzygnięcia powództwa wzajemnego Sąd przyjął art. 226 k.c. w zw. z art. 461 k.c., art. 394 § 3 k.c. i art. 390 § 1 i 3 k.c. W zakresie wynagrodzenia, należnego powodom małżonkom S., za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez pozwanych, Sąd orzekł na podstawie art. 225 k.c. w zw. z art. 224 k.c. i art. 498 k.c.

W związku z powództwem wzajemnym i zarzutem potracenia zgłoszonym przez powodów strony poniosły następujące koszty: powodowie wzajemni kwotę 7.234 zł kosztów zastępstwa procesowego (2 pełnomocnictwa udzielone przez I. K. i T. K. wraz z opłatami od pełnomocnictw), zaś pozwani wzajemni kwotę 6.100 zł, w tym koszty zastępstwa procesowego wraz z opłatą od pełnomocnictwa 3.617 zł i zaliczka na poczet wydatków 2.500 zł. Powodowie wzajemni wygrali w 21% (łączna kwota zgłoszonych roszczeń - 142.000 zł), co czyni przysługującą im od pozwanych wzajemnych kwotę kosztów procesu w wysokości 1.519.14 zł. Pozwani wzajemni wygrali w 79% , co czyni przysługującą im od powodów wzajemnych kwotę kosztów procesu w wysokości 4.819 zł. Wobec powyższego należało stosownie do art. 100 k.p.c. zasądzić na rzecz R. i W. S. kwotę 3.299,86 zł, stanowiącą różnicę pomiędzy tymi kosztami. Z uwagi na poniesienie w całości przez Skarb Państwa wydatki na opinie biegłych sądowych, z pominięciem zaliczki uiszczonej na ten cel przez pozwanych wzajemnych w kwocie 2.500 zł, Sąd orzekł, jak w punkcie 4 wyroku.

Na zasadzie art. 102 k.p.c. Sąd nie obciążył T., M. i A. rodzeństwa (...) wydatkami poniesionymi w sprawie, albowiem dwoje z nich jest jeszcze małoletnich a T. K. skończył 18 lat w toku procesu. Żadne z nich nie dysponuje własnymi dochodami, ani majątkiem na pokrycie tychże kosztów. I. K. korzysta ze zwolnienia od wydatków na mocy postanowienia sądowego (k. 147).

sędzia Ewa Fabirkiewicz