Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 marca 2015 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie VIII Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodnicząca: SSO Anna Budzyńska

Sędziowie: SSO Piotr Sałamaj

SSO Krzysztof Górski (sprawozdawca)

Protokolant: starszy sekretarz sądowy Joanna Witkowska

po rozpoznaniu w S., na rozprawie w dniu 26 lutego 2015 roku,

sprawy z powództwa (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w W.

przeciwko N. B.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda i pozwanego od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 23 października 2014 roku, sygnatura akt X GC 1052/13,

I.  odrzuca apelację powoda w części dotyczącej roszczenia o zapłatę odsetek od kwoty 4364,94 zł od dnia 31 maja 2013 roku;

II.  oddala apelację powoda w pozostałym zakresie;

III.  oddala apelację pozwanego;

IV.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 210 zł (dwustu dziesięciu złotych) tytułem kosztów procesu w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt: VIII Ga 7/15

VIII Ga 8/15

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy zasądził od pozwanego N. B. na rzecz powódki (...) spółki akcyjnej z siedzibą w W. kwotę 30 263,13 zł (trzydzieści tysięcy dwieście sześćdziesiąt trzy złote 13/100) wraz z odsetkami: umownymi w wysokości dwukrotności odsetek ustawowych , nie większymi niż stopa odsetek maksymalnych liczonymi od kwot:

- 4 209,20 zł od dnia 31 stycznia 2013r

- 155,49 zł od dnia 4 marca 2013r

- 4 364,94 zł od dnia 4 marca 2013r

- 4 364,94 zł od dnia 1 kwietnia 2013r

- 4 364,94 zł od dnia 1 maja 2013r

oraz odsetkami ustawowymi od kwot :

- 2 636,19 zł od dnia 6 marca 2013r.

- 2 214,93 zł od dnia 31 marca 2013r

- 2 002,25 zł od dnia 11 kwietnia 2013r.

- 1 429,57 zł od dnia 11 maja 2013r

- 155,48 zł od dnia 6 czerwca 2013r

Rozstrzygając o kosztach Sąd ustalił, że powódka wygrała proces w 57,93% i pozostawił szczegółowe wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu.

W uzasadnieniu wskazano, że powódka domagała się zapłaty kwoty 52.243,29 zł wraz z odsetkami umownymi w wysokości dwukrotności odsetek ustawowych, nie większymi jednak niż stopa odsetek maksymalnych, od kwot:

- 8.418,39 złotych od dnia 31 stycznia 2013 roku do dnia zapłaty,

- 311,49 złotych od dnia 4 marca 2013 roku do dnia zapłaty,

- 8.729,88 złotych od dnia 4 marca 2013 roku do dnia zapłaty,

- 8.729,88 złotych od dnia 1 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty,

- 8.729,88 złotych od dnia 1 maja 2013 roku do dnia zapłaty,

- 8.729,88 złotych od dnia 31 maja 2013 roku do dnia zapłaty,

oraz odsetkami ustawowymi od kwot:

- 2.636,19 złotych od dnia 6 marca 2013 roku do dnia zapłaty,

- 2.214,93 złotych od dnia 31 marca 2013 roku do dnia zapłaty,

- 2.002,25 złotych od dnia 11 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty,

- 1.429,57 złotych od dnia 11 maja 2013 roku do dnia zapłaty,

- 310,95 złotych od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty,

Powódka powołała się na to, że w dniu 15 lipca 2010 roku (...) sp. z o.o. zawarła z pozwanym umowę najmu lokalu w budynku przy al. (...) w S., stosownie do której pozwany zobowiązany był do zapłaty miesięcznego czynszu najmu w wysokości 6.562,05 złotych plus podatek VAT, płatny z góry w terminie do 10 dnia każdego miesiąca. Powódka wyjaśniła przy tym, że w związku z nabyciem przez nią udziału w prawie użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości od (...) sp. z o.o., wstąpiła od dnia 1 stycznia 2013 r. w stosunek najmu łączący pozwanego z tym podmiotem. Zgodnie z § 9 ust. 4 umowy strony ustaliły, iż w razie opóźnienia w płatności czynszu najmu, wynajmujący jest uprawniony do naliczania odsetek ustawowych z tytułu opóźnienia. Z tym, że o ile opóźnienie przekracza dni 20, wynajmujący jest uprawniony od 21 dnia do naliczania odsetek w wysokości podwójnej stopy odsetek ustawowych. Powódka wyjaśniła jednak, że wobec faktu, iż w chwili wniesienia pozwu wartość umówionej dwukrotności odsetek ustawowych przekracza wysokość odsetek maksymalnych, w zakresie roszczeń dotyczących czynszu najmu powód skonstruował swoje żądanie w ten sposób, iż za okres pierwszych 20 dni opóźnienia domaga się skapitalizowanych odsetek ustawowych wraz z naliczonymi od nich odsetkami ustawowymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, zaś począwszy od 21 dnia opóźnienia domaga się odsetek umownych wysokości dwukrotności odsetek ustawowych, jednakże w wysokości nie większej niż stopa odsetek maksymalnych.

Kolejno powódka wskazała, że pismem z dnia 9 sierpnia 2012 roku pozwany wezwał ówczesnego wynajmującego do usunięcia wad przedmiotu najmu poprzez naprawę instalacji elektrycznej i wentylacyjno-klimatyzacyjnej oraz napraw usterek w postaci odpadającego tynku z sufitu, braku ściemniaczy wynikającego z niewłaściwej instalacji, grzyba na ścianie powstałego na skutek nieprawidłowo funkcjonującej instalacji wodociągowej, wad wynikłych z niewłaściwego montażu klamki przy drzwiach wejściowych, które nie spełniają warunku drzwi zatrzaskowych, a tym samym narażają biuro na bezpośredni dostęp osób trzecich oraz zabrudzeń ścian powstałych podczas usuwania usterek. Pozwany zastrzegł jednocześnie, że w przypadku nieusunięcia powyższych wad w wyznaczonym terminie, dokona koniecznych napraw na koszt wynajmującego, a nadto ze względu na trwałe obniżenie uzgodnionego standardu lokalu i ograniczenie jego przydatności do umówionego użytku, pozwany zadeklarował, że począwszy od maja 2012 roku aż do czasu usunięcia wad będzie płacił 50% umówionego czynszu. Zdaniem jednak powódki (powołującej się na stanowisko ówczesnego wynajmującego) usterki te były usuwane niezwłocznie po zgłoszeniu, a poza tym żadna ze wskazanych przez pozwanego wad lokalu nie powodowała ograniczenia jego przeznaczenia do umówionego użytku.

W dalszej kolejności powódka zarzuciła, że pozwany, pomimo deklaracji zawartych w powyższym piśmie, samodzielnie nie przystąpił do usunięcia zgłoszonych usterek, a także pomimo wyraźnego zobowiązania płatności 50% czynszu, w ogóle zaprzestał uiszczania czynszu należnego od czerwca 2012 roku.

Kolejno powódka wskazała, że w piśmie z dnia 19 listopada 2012 roku pełnomocnik pozwanego zwrócił się do wynajmującego z wezwaniem do usunięcia wad przedmiotu najmu oraz do renegocjacji wysokości czynszu najmu. Podniósł on, że w lokalu istnieją wady, które trwale obniżają jego standard, w związku z czym wzywa do ich usunięcia oraz do obniżenia czynszu najmu na przyszłość w drodze negocjacji. Ponadto, zadeklarował on, że w związku z istniejącymi wadami pozwany będzie płacił czynsz najmu w wysokości 50% dotychczasowego czynszu najmu. Powódka zarzuciła jednak, że w wyniku inspekcji lokalu przeprowadzonej na zlecenie (...) sp. z o.o., nie stwierdzono żadnych usterek w lokalu.

Natomiast drobne usterki w przedmiocie najmu miały zostać wynajmującemu zgłoszone przez pozwanego dopiero w dniu 21 grudnia 2012 r., przy czym powódka stwierdziła, że zostały one usunięte przez wynajmującego w dniu 27 grudnia 2012 roku.

Następnie powódka stwierdziła, że w dniu 18 marca 2013 roku (...) sp. z o.o. wystosowała do pozwanego przesądowe wezwanie do zapłaty wyznaczając ostateczny termin do uregulowania należności na dzień 29 marca 2013 ku.

Niezależnie od powyższego powódka zarzuciła, że wspomniane usterki nie mogły mieć wpływu na wysokość czynszu najmu, a z pewnością nie w wartości 50%. Zgodnie bowiem z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego podstawę do obniżenia czynszu stanowią jedynie takie wady, które ograniczają przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku, w sytuacji gdy rozważany lokal miał być przeznaczony na działalność biurową, a zatem możliwość prowadzenia w tym lokalu działalności nie doznawała uszczerbku ze względu na niesprawność systemu klimatyzacyjnego (przydatnego zresztą tylko w miesiącach letnich), który stanowił jedynie dodatkowe wyposażenie lokalu, podobnie jak inne wskazywane usterki.

Pozwany przyznał, iż z powódką wiązała go rozważana umowa najmu lokalu. Podniósł jednak, że umowa ta została przez niego wypowiedziana bez zachowania terminu wypowiedzenia na podstawie art. 664 § 2 k.c. pismem z 7 maja 2013 r. w związku z istnieniem istotnych wad lokalu, uniemożliwiających w ogóle prawidłowe, a przede wszystkim bezpieczne korzystanie z najmowanego lokalu, który był wynajęty na cele usługowo - biurowe.

Pozwany stwierdził, iż niezgodne z rzeczywistością twierdzenie powódki, iż wszelkie usterki lokalu zgłaszane przez pozwanego były na bieżąco usuwane oraz jakoby wady te nie mogą być uznane za wady istotne, które uniemożliwiają korzystanie z przedmiotu najmu. Pozwany zwrócił przy tym uwagę, że już w pismach z dnia 9 sierpnia 2012 r. i z dnia 19 listopada 2012 r. wzywał ponownie powódkę do usunięcia wad instalacji wentylacyjno - klimatyzacyjnej, wskazując, iż dotychczasowe naprawy polegały wyłącznie na usunięciu jedynie drobnych usterek, które w żadnym razie nie dały efektu w postaci przywrócenia prawidłowego funkcjonowania niniejszej instalacji. Nie usunięcie wad przedmiotu najmu oznacza w ocenie pozwanego, iż powódka nie wywiązała się ze swego ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego, a tym samym żądanie zapłaty czynszu jest bezzasadne.

Z ostrożności procesowej pozwany wskazał, że pismem z dnia 9 sierpnia 2012r., korzystając w uprawnień wynikających z art. 664 § 1 k.c. zażądał obniżenia czynszu najmu przedmiotowego lokalu o 50 %, począwszy od maja 2012r. W co najmniej takim zatem zakresie zdaniem pozwanego roszczenie o obniżkę czynszu winno podlegać uwzględnieniu.

Pozwany stwierdził, iż o tym, że wady instalacji elektrycznej były istotne świadczy niespodziewane i bardzo częste wyłączanie się bezpieczników uniemożliwiało właściwe, tj. trwałe i niczym niezakłócone korzystanie ze sprzętu komputerowego, drukarek itp, czyli sprzętu stanowiącego podstawowe narzędzie pracy przy prowadzonej przez pozwanego działalności gospodarczej. Ponadto w ocenie pozwanego w sposób wadliwy funkcjonowała instalacja oświetleniowa, tj. ściemniacze oświetlenia były w ogóle niesprawne, nieprawidłowo również funkcjonowało zasilanie oświetlenia awaryjnego. Według pozwanego wadliwość instalacji elektrycznej miała bezpośredni związek z wadliwym funkcjonowaniem klimatyzacji, tj. każdorazowe włączenie klimatyzacji było równoznaczne z wyłączeniem w ogóle zasilania w energię elektryczną, co było szczególnie odczuwalne w okresie letnim. Pozwany wyjaśnił jednocześnie, że powyżej wskazane wady ujawniły się zaraz po rozpoczęciu korzystania przez pozwanego z przedmiotowego lokalu i do czasu opuszczenia go przez pozwanego nie zostały one całkowicie usunięte, tj. w taki sposób, by móc uznać, iż instalacja elektryczna funkcjonuje prawidłowo.

Pozwany zarzucił, że na skutek nieskuteczności jego wezwań do usunięcia usterek pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia pismem z dnia 7 maja 2013r. oświadczył o wypowiedzeniu umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia na podstawie postanowień art. 664 § 2 k.c.

Sąd Rejonowy uznał za ustalone następujące fakty:

Strony niniejszego postępowania są przedsiębiorcami. Pozwany zajmuje się m.in. działalnością fotograficzną, agencji reklamowych, wydawniczą oraz działalnością w zakresie architektury i drukowaniem.

W dniu 15 lipca 2010 r. (...) sp. z o.o. zawarła z pozwanym umowę, na podstawie której (...) sp. z o.o. oddała z dniem 1 września 2010 r. pozwanemu do używania przysługujący jej na podstawie użytkowania wieczystego lokal przy Al. (...) w S., za co pozwany zobowiązany był płacić miesięczny czynsz w wysokości 6.562,05 zł netto + VAT. Czynsz ten miał być płatny z góry do 10-tego dnia każdego kolejnego miesiąca.

Zgodnie z § 5 umowy lokal wynajęty został przez pozwanego na cele związane z działalnością biurową.

W razie opóźnienia w płatności czynszu, (...) sp. z o.o. była uprawniona do naliczania ustawowych odsetek z tytułu opóźnienia, z tym zastrzeżeniem, że w sytuacji opóźnienia w płatności przekraczającego 20 dni, była uprawniona do naliczania od 21-go dnia opóźnienia podwójnych ustawowych odsetek z tytułu opóźnienia.

(...) sp. z o.o. była nadto uprawniona do podwyższania stawki czynszu najmu w drodze jednostronnego oświadczenia, o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen usług i towarów konsumpcyjnych ogłaszanych za poprzedni rok przez Prezesa GUS w Dzienniku Urzędowym „Monitor Polski”. Waloryzacja następować miała w styczniu każdego kolejnego roku, po raz pierwszy w dniu 1 stycznia 2011 roku.

Pozwany poza czynszem ponosić miał koszty mediów dostarczanych do lokalu, na podstawie wskazań odpowiednich liczników wg stawek obowiązujących u dostawców mediów.

(...) sp. z o.o. zobowiązana była do wykonania w terminie do dnia 31 sierpnia 2010 r. robót budowlanych w zakresie m.in. instalacji elektrycznej siłowej, komputerowej, oświetleniowej oraz wentylacji wspomaganej. Poza tym (...) sp. z o.o. zobowiązana była utrzymywać przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku, natomiast pozwanego obciążać miały nakłady związane ze zwykłym używaniem i utrzymaniem przedmiotu najmu oraz roboty wykonywane po dniu 1 września 2010 r., a mające na celu przystosowanie lokalu na potrzeby prowadzonej działalności.

Pozwany zobowiązał się używać lokalu w sposób odpowiadający jego właściwościom i przeznaczeniu, a także zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, a w szczególności korzystać miał z lokalu zgodnie z celami związanymi z prowadzoną działalnością biurową. Zgodnie z umowy nakłady związane ze zwykłym używaniem i utrzymywaniem lokalu ponosić miał pozwany.

Zawierając umowę pozwany liczył na to, że za dodatkową opłatą zapewniony zostanie w lokalu wyższy standard, obejmujący instalację wentylacji mechanicznej oraz klimatyzację.

Umowa została zawarta na czas określony do dnia 31 sierpnia 2012 r.

Zmiana umowy wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W piśmie z dnia 2 lutego 2012 r. (...) sp. z o.o. oznajmiła pozwanemu, że na podstawie § 9 pkt 5 umowy najmu dokonuje waloryzacji czynszu najmu o 4,3%, co w rezultacie spowoduje, że czynsz wynosić będzie 6.844,22 zł + VAT.

Pismem z dnia 9 sierpnia 2012 roku pozwany wezwał (...) sp. z o.o. do usunięcia wad w wynajmowanym lokalu poprzez:

1) naprawę instalacji elektrycznej i wentylacyjno-klimatyzacyjnej w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma;

2) naprawę w terminie 14 dni pozostałych usterek, tj.:

- odpadający tynk z sufitu,

- brak ściemniaczy wynikający z niewłaściwej instalacji,

- grzyb na ścianie wynikający z nieprawidłowo funkcjonującej instalacji wodociągowej,

- wady wynikłe z niewłaściwego montażu klamki przy drzwiach wejściowych, które nie spełniają warunku drzwi zatrzaskowych, a tym samym narażają biuro na bezpośredni dostęp osób trzecich,

- zabrudzenia ścian powstałe podczas usuwania usterek;

3) wykonanie powyższych prac poza czasem pracy biura pozwanego, które wypadają w dni robocze od godz. 9.00 do 17.00.

Pozwany wskazał także, że w przypadku nieusunięcia powyższych wad w wyznaczonym terminie, dokona koniecznych napraw na koszt powoda w myśl art. 663 k.c. Ponadto, ze względu na, zdaniem pozwanego, trwałe obniżenie uzgodnionego standardu lokalu i ograniczenie jego przydatności do umówionego użytku, pozwany zadeklarował, że począwszy od maja 2012 roku aż do czasu usunięcia wad będzie płacił 50% umówionego czynszu.

A. P., odnosząc się do tego pisma sporządził notatkę, w której wskazał, że:

- przyczyną problemów z klimatyzacją jest prawdopodobnie fakt, że wszystkie odbiorniki w tym pomieszczeniu były podłączone do jednego zabezpieczenia w tablicy prądu. Stwierdził również, że zainstalowane później osobne zasilanie do klimatyzatorów sprawiło, że już nie zgłaszano problemów,

- jest mały ubytek w postaci odpadającego tynku z sufitu,

- grzyb na ścianie prawdopodobnie powstał przez zawilgocenie pomieszczenia,

- zamontowany był w drzwiach standardowy zamek z dwiema klamkami, lecz na prośbę wynajmującego klamkę zmienił na gałkę. A. P. wskazał, że może przywrócić stan poprzedni,

- zajmie się zabrudzeniem ściany, którego dokonał monter.

W dniu 2 stycznia 2013 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 8.418,39 zł brutto tytułem najmu lokalu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 stycznia 2013 r.

W dniu 1 lutego 2013 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 311,49 zł brutto tytułem waloryzacji czynszu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 lutego 2013 r.

W dniu 1 lutego 2013 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 8.729,88 zł brutto tytułem najmu lokalu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 lutego 2013 r.

W dniu 22 lutego 2013 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 2.636,19 zł brutto tytułem opłat za zużycie energii elektrycznej, ciepła oraz wody i odprowadzania ścieków w okresie 1 stycznia – 1 lutego 2013 r. Jako termin płatności podano dzień 5 marca 2013 r.

W dniu 1 marca 2013 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 8.729,88 zł brutto tytułem najmu lokalu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 marca 2013 r.

W dniu 30 marca 2013 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 2.214,93 zł brutto tytułem opłat za zużycie energii elektrycznej, ciepła oraz wody i odprowadzania ścieków w okresie 1-28 lutego 2013 r. Jako termin płatności podano dzień 30 marca 2013 r.

W dniu 2 kwietnia 2013 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 8.729,88 zł brutto tytułem najmu lokalu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 kwietnia 2013 r.

Tego samego dnia powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 2.002,25 zł brutto tytułem opłat za zużycie energii elektrycznej, ciepła oraz wody i odprowadzania ścieków w okresie 28 lutego – 28 marca 2013 r. Jako termin płatności podano dzień 10 kwietnia 2013 r.

W dniu 2 maja 2013 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 8.729,88 zł brutto tytułem najmu lokalu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 maja 2013 r.

Tego samego dnia powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 1.429,57 zł brutto tytułem opłat za zużycie energii elektrycznej, ciepła oraz wody i odprowadzania ścieków w okresie 28 marca – 5 maja 2013 r. Jako termin płatności podano dzień 10 maja 2013 r.

W dniu 26 września 2012 r. A. P. sporządził notatkę, w której stwierdził, że tego dnia usunięto w lokalu wynajmowanym przez pozwanego odpryski w suficie, naprawiono drzwi wejściowe (zmieniono klamkę), zlikwidowano grzyb na ścianie w łazience oraz podczyszczono ścianę pobrudzoną przez monterów.

W dniu 10 października 2012 r. A. P. sporządził notatkę, w której stwierdził, że w dniu 5 października 2012 r. pozwany zgłosił brak komunikacji w zestawie pierwszym klimatyzacji, a naprawy dokonała firma (...). B..

W dniu 13 listopada 2012 r. A. P. sporządził notatkę, w której stwierdził, że tego dnia R. B. wykonał wymiany płyty elektroniki klimatyzacji w wynajmowanym przez pozwanego lokalu, a klimatyzacji jest w pełni sprawna.

W piśmie z dnia 19 listopada 2012 roku pełnomocnik pozwanego zwrócił się do (...) sp. z o.o. z wezwaniem do usunięcia w terminie 7 dni wad przedmiotu najmu dot. instalacji wentylacyjno-klimatyzacyjnej oraz do renegocjacji wysokości czynszu najmu tłumacząc to trwałym obniżeniem standardu lokalu. Zdaniem pełnomocnika dotychczasowe wezwania do usunięcia wad nie przyniosły rezultatu. Ponadto, zadeklarował on, że w związku z istniejącymi wadami pozwany będzie płacił czynsz najmu w wysokości 50% dotychczasowego czynszu najmu.

W dniu 27 grudnia 2012 r. A. P. sporządził notatkę, w której stwierdził, że na skutek zgłoszenia pozwanego z dnia 21 grudnia 2012 r. przecieku w łazience, podjęto się sprawdzenia usterki, którą usunięto w dniu 27 grudnia 2012 r. A. P. wskazał, także iż otrzymał jednorazowe zgłoszenie o braku zasilania gniazd, co skutkowało tym, że otworzył szafę z bezpiecznikami i przywrócił zasilanie.

W dniu 28 grudnia 2012 r. powódka nabyła od (...) sp. z o.o. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajdował lokal wynajmowany przez pozwanego.

Pismem wysłanym w dniu 4 stycznia 2013 r. powódka poinformowała pozwanego, że nabyła od (...) sp. z o.o. udział w nieruchomości obejmującej wynajmowany przez pozwanego loka i tym samym od dnia 1 stycznia 2013 r. pozwany będzie rozliczał się z powódką z tytułu umowy najmu.

Pismem wysłanym w dniu 11 stycznia 2013 r. (...) sp. z o.o. poinformowała pozwanego, że sprzedała swój udział w nieruchomości obejmującej wynajmowany przez pozwanego lokal na rzecz powódki. (...) sp. z o.o. wyjaśniła przy tym, że powódka weszła we wszystkie prawa i obwiązki (...) sp. z o.o., w związku z czym najem odbywać się będzie na dotychczasowych za zasadach, z tym zastrzeżeniem, że wynajmującym będzie powódka. (...) sp. z o.o. wskazała jednak, aby pozwany faktury wystawione za okres do dnia 31 grudnia 2012 r. uregulował na jej rzecz, jako dotychczasowego wynajmującego.

Pismem z dnia 1 lutego 2013 r. powódka poinformowała pozwanego o zmianie swojego adresu.

W piśmie z dnia 1 lutego 2013 r. powódka oznajmiła pozwanemu, że na podstawie § 9 pkt 5 umowy najmu dokonuje waloryzacji czynszu najmu o 3,7%, co w rezultacie spowoduje, że czynsz wynosić będzie 7.097,46 zł + VAT.

W lutym 2013 r. A. B. na zlecenie J. S. (współpracownika pozwanego) przeprowadził oględziny w wynajmowanym przez pozwanego lokalu, w trakcie których stwierdził, że pod sufitem w biurach były zamontowane urządzenia klimatyzacji, a w biurach na przewodach był zamontowany wyłącznik typu AC o zakresie 25 A. Przeprowadził także próbę, w trakcie której wyłączył i włączył całe zasilanie, co skutkowało wyskoczeniem 2 zabezpieczeń B 16, które zabezpieczały część komputerów oraz drukarki i plotery. Nie stwierdził przy tym zastosowania wyłączników różnicowo-prądowych na każdy obwód zabezpieczający, lecz jeden wyłącznik na całe pomieszczenie i to nieodpowiedniego typu, tj. AC, zamiast B, ewentualnie A.

Pismem wysłanym w dniu 20 marca 2013 r. pełnomocnik (...) sp. z o.o. wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 69.205,51 zł tytułem zaległego czynszu za wynajem lokalu wraz z odsetkami w terminie do dnia 29 marca 2013 r. Nadto stwierdził, że wszelkie usterki przedmiotu najmu były usuwane niezwłocznie po ich zgłoszeniu przez pozwanego, natomiast ewentualne opóźnienia mogły być powodowane jedynie koniecznością sprowadzenia niezbędnych części od producenta, a także brakiem współpracy ze strony pozwanego, w szczególności wymaganiem, aby naprawy odbywały się poza godzinami działalności jego biura, co w znacznym stopniu ograniczało pracę monterów. Niezależnie od powyższego zarzucił, że wspomniane usterki nie mogły mieć wpływu na wysokość czynszu najmu. Zgodnie bowiem z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego podstawę do obniżenia czynszu stanowią jedynie takie wady, które ograniczają przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku, w sytuacji gdy rozważany lokal miał być przeznaczony na działalność biurową, a zatem możliwość prowadzenia w tym lokalu działalności nie doznawała uszczerbku ze względu na niesprawność systemu klimatyzacyjnego (przydatnego zresztą tylko w miesiącach letnich), który stanowił jedynie dodatkowe wyposażenie lokalu. Pełnomocnik zwrócił także uwagę, iż pomimo deklaracji pozwanego w piśmie z dnia 19 listopada 2012 roku pozwany nie płacił nawet czynsz najmu w zadeklarowanej wysokości 50% wartości czynszu umownego.

Tego samego dnia pełnomocnik powódki wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 28.825,83 zł tytułem zaległego czynszu za wynajem lokalu wraz z odsetkami w terminie do dnia 29 marca 2013 r. powielając stanowisko jakie zajął w imieniu (...) sp. z o.o.

W odpowiedzi w piśmie z dnia 26 marca 2013 r. pełnomocnik pozwanego odmawiając zapłaty ze strony pozwanego stwierdził, że nie tylko instalacja wentylacyjno-klimatyzacyjna jest wadliwe, ale także instalacja oświetleniowa, wodociągowa oraz niewłaściwie zamontowano klamkę przy drzwiach wejściowych. Wskazał również, że usterki instalacji klimatyzacyjnej nie zostały usunięte, zaznaczając przy tym, że wadliwość ta jest uciążliwa również w okresie zimowym. Pełnomocnik wskazał też, że deklaracja płatności 50% czynszu złożona w piśmie z dnia 19 listopada 2012 roku była jedynie wezwaniem do negocjacji. Wyjaśnił również, że pozwany na podstawie art. 488 § 2 k.c. wstrzymał się ze świadczeniem wzajemnym w postaci zapłaty czynszu, aż do czasu zaoferowania przez wynajmującego świadczenia wzajemnego w postaci usunięcia istotnych wad lokalu.

Ponadto pismem wysłanym w dniu 27 marca 2013 r. pełnomocnik pozwanego wezwał powódkę do usunięcia wad lokalu pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia.

W piśmie z 10 kwietnia 2013 r. pełnomocnik powódki stwierdził, że usterki instalacji elektrycznej zostały już usunięte, przy czym zaznaczył, że usterki te nie były zgłaszane wcześniejszemu wynajmującemu, gdyż wystąpiły one dopiero w ostatnim czasie. Bez względu na to stwierdził, że usterka ta miała nikły wpływ na działalność pozwanego, a obecnie lokal znajduje się w stanie pełnej przydatności do jego użytku.

Pozwany opuścił przedmiot najmu w dniu 5 maja 2013 roku.

Pismem z dnia 7 maja 2013 r. (odebranym przez powódkę w dniu 17 maja 2013 r.) pełnomocnik pozwanego oświadczył powódce, że pozwany – wobec bezskutecznego upływu terminu na usunięcie wad najmowanego lokalu poprzez naprawę instalacji elektrycznej – wypowiada rozważaną umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Podkreślił przy tym, że niesprawność instalacji elektrycznej stanowi wadę istotną lokalu, biorąc pod uwagę cel, w jakim lokal ten był używany przez pozwanego.

Pismem wysłanym w dniu 16 maja 2013 r. pełnomocnik powódki wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 51.932,34 zł tytułem zaległego czynszu za wynajem lokalu za okres od 1 stycznia 2013 r. wraz z odsetkami. Nadto stwierdził, że opuszczenie lokalu przez pozwanego odbiera jako wypowiedzenia za 3-miesiecznym okresem wypowiedzenia.

W dniu 28 maja 2013 r. pełnomocnik ponowił wezwanie.

W dniu 5 czerwca 2013 r. A. B. (2) na zlecenie J. S. (1) i na podstawie oględzin wykonanych w lutym 2013 r. sporządził prywatną ekspertyzę, w której stwierdził, że instalacja elektryczna w rozważanym lokalu nie jest wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami, a także nie jest ona dostosowana do typu i mocy zainstalowanych urządzeń elektrycznych i może stanowić zagrożenie pożarowe. A. B. stwierdził bowiem, że gniazda sieciowe 1-fazowe w pomieszczeniach biurowych zgrupowane są w 2 obwody, a na każdym jest zabezpieczenie wyłącznikiem B 16A, przy czym 1 obwód zasila 6 stanowisk komputerowych, a 2 zasila pozostała gniazda obiektu. Natomiast obwody klimatyzacji zgrupowane są w 3 obwody, a na każdym jest zabezpieczenie wyłącznikiem C 25A. Stwierdził również, że przewody mają za mały przekrój i przegrzewają się.

Sporządzenie ekspertyzy było poprzedzone także innymi oględzinami dokonanymi przez J. S. bez udziału A. B.. J. S. zapewnił A. B. przed sporządzeniem przez niego ekspertyzy, że w okresie od lutego (kiedy to dokonano oględzin) stan lokalu nie uległ zmianie.

Instalacja elektryczna w wynajmowanym przez pozwanego lokalu nie była w pełni sprawna, a centrala wentylacyjna przy uruchamianiu powodowała kilka razy w tygodniu wystrzelanie korków i co powodowało, że cały system (w tym podpięte do niego komputery) przestawał działać. Te problemy miały miejsce od początku korzystania przez pozwanego z lokalu, a nasilały się w okresie letnim (z uwagi na korzystanie w lokalu z urządzeń klimatyzacyjnych i wentylacyjnych). Tak samo było w okresie jesienno- zimowym, bo ten system nagrzewał też lokal. Początkowo pracownicy myśleli, że to korzystanie z klimatyzacji powoduje zanikanie prądu, lecz nawet wyłączenie tej instalacji czasem powodowało awarie. O usterkach pozwany i jego współpracownicy informowali powódkę oraz administrację budynku.

Elektrycy, którzy zajmowali się usuwaniem, usterek destabilizowali organizację pracy u pozwanego, gdyż pracujący tam pracownicy musieli udostępniać miejsca swojej pracy, jeśli usterki próbowano naprawiać w godzinach pracy. Ponadto awaria instalacji powodowała utratę sporządzanych na komputerze w momencie wystąpienia usterki dokumentów. Na skutek awarii instalacji elektrycznej praca w lokalu była wstrzymywana z reguły na kilka godzin. Brak możliwości bezproblemowego ogrzania lokalu, czy też skorzystania z klimatyzacji, obniżał komfort pracy pracowników. Ponadto w przypadku awarii pracownicy przełączali urządzenia przedłużaczem do gniazdka gdzie był prąd. Pomimo usterek, pracownicy pozwanego cały czas w tym lokalu prowadził działalność oraz starali się korzystać z tych obwodów, które były stabilne i rzadziej się wyłączały. W lokalu pracowała różna ilość pracowników w liczbie ok. 10, przy czym osoby te wykonywały pracę w jednym pomieszczeniu. Natomiast komputery (w ilości ok. 13) były podłączane parami do osobnych gniazdek., przy czym w pomieszczeniu tym kontakty były rozłożone równomiernie, w liczbie ok. kilkunastu. Przywrócenie prądu wymagało skorzystania z szafki poza lokalem, do której współpracownicy pozwanego nie mieli dostępu (chyba, że akurat szafka ta była otwarta). Inne wady dotyczyły oświetlenia w lokalu, tj. przy włączaniu światła załączało się oświetlenie ewakuacyjne, a oświetlenie w sali konferencyjnej ze ściemniaczem nie działało właściwie, przy czym wady oświetlenia pojawiły się kiedy pozwany opuszczał lokal.

Zdarzało się, że w lokalu do jednego obwodu podłączany był zarówno sprzęt komputerowy, jak i farelka, czy ładowarka. Po jednej z napraw elektryk, którego zapewnił A. P. (administrator budynku, w którym znajdował się wynajmowany lokal) polecił współpracownikom pozwanego, aby dodatkowe urządzenia przełączali na inne obwody.

W dniu 3 października 2012 r. R. B. (2) został wezwany przez A. P. do oględzin urządzeń klimatyzacyjnych zamontowanych w lokalu. R. B. stwierdził wówczas, że uszkodzone są urządzenia wentylacyjne i klimatyzacyjne. Przyczyny uszkodzenia R. B. upatrywał w zbyt wysokim napięciu, które spowodowało spalenie się układów elektroniki i 2 silników w centrali wentylacyjnej. Zdaniem R. B. niesprawność ta była wynikiem błędu elektryka, który podłączał tę instalację, a nie zbyt dużą ilością podłączonych urządzeń i związanym z tym napięciem. Na podstawie takiej diagnozy pracownik R. B. przeprowadził naprawę poprzez uruchomienie klimatyzatora przekładając części z innego urządzenia zamontowanego w innym pomieszczeniu. Kolejno R. B. przeprowadził naprawę w zakresie silników do centrali wentylacyjnej. Naprawy te miały miejsce w dniu 5 października (kiedy został uruchomiony pierwszy klimatyzator), 27 października (kiedy wymieniono silniki i uruchomiono wentylację), natomiast 5 listopada zgłoszono kolejną usterkę drugiego klimatyzatora, a 10 listopada uruchomiono całą instalację. R. B. zajmował się wyłącznie skutkami nieprawidłowego podłączenia, a nie samą instalacją elektryczną.

Zapewnione przez powódkę naprawy instalacji elektrycznej okazały się nieskuteczne i nadal dochodziło do zaniku prądu. Natomiast usterki w postaci odpadającego tynku i grzyba (powstałego na skutek cieknącej łazienki), czy też nieprzyjemnego zapachu wydobywającego się z kanalizacji zostały usunięte. Remonty instalacji powodowały rozbiórkę sufitu, co obniżyło estetykę pomieszczenia w części reprezentacyjnej gdzie przyjmowano klientów.

Po opuszczeniu lokalu przez pozwanego, a w czasie sporządzania przez biegłego opinii , w rozważanym lokalu było zamieszczonych już 13 wyłączników różnicowo-prądowych. Obwód po opuszczeniu przez pozwanego lokalu jest natomiast taki, jaki był pierwotnie, tj. zgodnie z projektem.

Wyłącznik główny dla całej sali komputerowej w rozważanym lokalu miał zakres tylko 35 A, w sytuacji gdy powinien mieć zakres 50 A, ewentualnie 63A. Uzasadniane to było bilansem mocy, szczególnie w sytuacji włączania do podgrzewania tzw. farelek, gdyż obciążenie jednej fazy, szczególnie przy nierównomiernym obciążeniu poszczególnych trzech faz, może znacznie przekroczyć wartość 35 A i sprawić, że dojdzie do przepalenia się wkładki bezpiecznikowej w Wyłączniku Głównym (przed licznikiem). Także podczas włączania się sprężarek klimatyzatorów (chwilowo, ze względu na ciężki rozruch) gwałtownie rośnie prąd, który dodając się do prądu pobieranego przez inne odbiorniki, może przekroczyć wartość 35 A.

Zastosowanie w lokalu tylko jednego wyłącznika różnicowo-prądowego, 4-robiegunowego 40 A, na wszystkie obwody zasilające odbiorniki sali komputerowej powodowało wyłączenie, w przypadku zadziałania wyłącznika różnicowo-prądowego, od razu wszystkich obwodów, czy odbiorników. Gdyby takich wyłączników było więcej, to do zanikania prądu by nie dochodziło.

Przy budowie sieci elektrycznej, niedopuszczalne jest stosowanie tylko jednego wyłącznika różnicowo-prądowego dla całości, szczególnie, gdy sieć elektryczna jest rozległa, tak jak w przedmiotowym lokalu. Niedochowanie tego powoduje powstanie braku selektywności, tj. zjawiska, że z powodu zwiększenia się prądu upływnościowego, jakiegoś elementu tej sieci, wyłącza się całość. Brak selektywności zabezpieczeń obwodów do sali komputerowej uznać należy główną wadą tej instalacji wg projektu. Dlatego też w samym projekcie wyposażenia Rozdzielni Głównej dla sali komputerowej tkwiła przyczyna częstych wyłączeń instalacji elektrycznej zasilającej salę komputerową.

Lokal, który wynajmował pozwany, nie jest obecnie wynajmowany.

W innym lokalu wynajmowanym w tej nieruchomości nie dochodziło do problemów z instalacją elektryczną.

Do tej pory pozwany przelał na rachunek (...) sp. z o.o. tytułem następujących faktur:

- błędnie wpłacona kwota od (...) N. B. - 6005,70 PLN

- FV 04/09/2010 - 234,05 PLN – wpłata z dnia 9 listopada 2010 r

- (...); (...); (...) - 22 448,00 PLN – wpłata z dnia 16 grudnia 2010 r

- FV 05/10/2010 - 285,54 PLN – wpłata z dnia 16 grudnia 2010 r

- FV 04/03/2011; FV 04/04/2011 ;FV 04/05/2011; FV 13/02/2011 26 - 806,46 PLN – wpłata z dnia 1 czerwca 2011 r

- 15/04/2011; 14/05/2011;13/07/2011; 03/07/2011; (...); 15/06/2011;04/08/2011; 15/06/2011 - 27 582,42 PLN – wpłata z dnia 2 września 2011 r

- 03/09/2011; 23/09/2011 ;04/10/2011; 24/10/2011 ;04/11/2011; 24/11/2011 - 26.023,47 PLN – wpłata z dnia 7 grudnia 2011 r

- FV 04/12/2011FV 22/12/2011 - 10 011.32 PLN – wpłata z dnia 13 marca 2012 r

- FV 24/04/2012FV 24/03/2012FV (...) - 3 308,09 PLN – wpłata z dnia 11 maja 2012 r

- (...), (...); (...); (...);04/03/2 012;04/04/2012;04/05/2012;23/05/2012;04/06/2012;27/ 06/2012;03/07/2012,27/07/2012 - 52 041,28 PLN – wpłata z dnia 30 lipca 2012 r

Pozwany nie uiścił na rzecz powódki żadnej kwoty tytułem najmu.

W oparciu o ustalone fakty Sąd uznał powództwo za uzasadnione jedynie w części. Jako podstawę prawną żądania wskazano art. 659 § 1 k.c..

Wskazano , że pozwany domagając się oddalenia powództwa podnosił, że w lokalu istniały wady, które powódka pomimo ciążącego na niej obowiązku nie usunęła, a zatem skoro powódka nie wywiązała się ze swego ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego, pozwany podniósł, że nie musi on wypłacać powódce czynszu. Alternatywnie pozwany podniósł, że czynsz najmu przedmiotowego lokalu powinien ulec obniżeniu o 50 %, począwszy od maja 2012 r. z uwagi na pojawiające się w lokalu usterki.

Sąd wskazał, że oceniając materiał dowodowy i ustalając na jego podstawie stan faktyczny wziął pod uwagę przede wszystkim zeznania świadków - współpracowników pozwanego, jako że były to osoby, które na co dzień korzystały z lokalu, poza tym zeznania tych osób były ze sobą spójne i razem tworzyły wiarygodną i logiczną całość. Tym samym sąd dał wiarę twierdzeniom pozwanego, iż przez cały okres wynajmowania przez niego lokalu dochodziło do zaniku prądu.

Oceniając dowody z opinii biegłego Sad wskazał na rozbieżności między ich treścią i na szereg nieprawidłowości których sąd (pomimo nieposiadania wiadomości specjalnych) dopatrzył się w opinii biegłego K., który posługiwał się bardzo ogólnymi wypowiedziami, bez ich szczegółowego umotywowania, np. gdy stwierdza, że powódka wykonała instalację elektryczne wg ogólnych zasad i „działała zgodnie z zasadami jej działania”, bez wyjaśnienia na czym te zasady polegają. Za sprzeczne Sąd poczytał stwierdzenie, że instalacja była prawidłowa, a zanik prądu powstawał na skutek m.in. podłączania farelek, ze stanowiskiem biegłego, że niedopuszczalne jest załączanie dodatkowych farelek w przypadku występowania jakichkolwiek wad instalacji, które powodują niewłaściwe jej działanie. Co więcej biegły nadinterpretuje zeznają świadka G. S. przypisując mu wypowiedź, że w lokalu używano farelek w zależności od potrzeb bez żadnej kontroli, czy też w sposób niezrozumiały ocenia postawę współpracowników jako „bezmyślną” w zakresie podłączania farelek. Za budzące wątpliwości uznano również stanowisko biegłego, który dokonuje oceny zarzutów pozwanego, wskazując co mógł zrobić pozwany aby uniknąć utraty danych z komputerów w przypadku zaniku prądu, albo gdy ocenia, że pozwany nie przedstawił żadnych wymagań dot. planowanego rozmieszczenia i danych urządzeń wymagających zasilania elektrycznego. Zarzucono, że biegły sam wskazał, że do części wniosków doszedł wspólnie z przedstawicielem (...). W oparciu o te spostrzeżenia za bardziej rzetelną, a tym samym wiarygodną sąd uznał opinię biegłego S. i to ona posłużyła sądowi za podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Sąd stwierdzi, że nie dał wiary stronie powodowej, że zmiana instalacji nastąpiła w okresie wrzesień/październik 2010 r., gdyż nie przedstawiła na tę okoliczność żadnych wiarygodnych dowodów (późniejsze dowody załączone do zarzutów do opinii biegłego mające świadczyć o wykonanych uprzednio pracach w zakresie zmiany instalacji podlegały oddaleniu jako spóźnione, gdyż pozwany już w sprzeciwie od nakazu zapłaty powoływał się na ekspertyzę A. B., z której wynikało, że w lokalu znajdował się tylko jeden wyłącznik, a zatem już wtedy w kolejnym piśmie przygotowawczym powinien był przedstawić stosowne dowody), a nadto biegły bardzo kategorycznie po przeprowadzonych oględzinach lokalu stwierdził, że w rozważanym okresie w lokalu był tylko jeden wyłącznik. Biorąc pod uwagę tę kategoryczną wypowiedź biegłego oraz to, że A. B. już w sprawie zeznawał i wskazywał na zastosowanie wyłącznie jednego wyłącznika, sąd oddalił wniosek o ponowne jego przesłuchanie.

Mając na uwadze powyższe sąd doszedł do wniosku, że przedmiot najmu posiadał wadę w postaci nieprawidłowej – dla prowadzonej przez pozwanego działalności – instalacji elektrycznej. Co do pozostałych wad to z zeznań świadków wynika, że wady te zostały usunięte, bądź pojawiły się pod koniec korzystania z lokalu i nie miały większego znaczenia dla pozwanego (jak to było w przypadku oświetlenia).

Odnosząc się do zarzutu pozwanego, że nieusunięcie wad przedmiotu najmu uprawniało go do wstrzymania się z zapłatą czynszu, z uwagi na brak świadczenia ekwiwalentnego świadczenia po stronie powódki, Sąd stwierdził, że zgodnie z art. 659 k.c. ekwiwalentnym świadczeniem wobec obowiązku płacenia czynszu po stronie najemcy jest obowiązek oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony po stronie wynajmującego. Świadczeniem wzajemnym w myśl art. 488 § 2 k.c. po stronie wynajmującego takim przypadku nie jest z pewnością obowiązek usunięcia wad, chociaż w przypadku wystąpienia wad w przedmiocie najmu, za które odpowiada wynajmujący, najemcy przysługują oczywiście określone uprawnienia. Ponadto pokreślono, że przepisy art. 664 k.c. nie przyznają najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu, a jedynie uprawniają do żądania obniżenia czynszu albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Wyjaśniono, że zgodnie z umową powódka zobowiązana była do wykonania robót budowlanych w zakresie m.in. instalacji elektrycznej siłowej, komputerowej, oświetleniowej oraz wentylacji wspomaganej, a także do utrzymania przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku, tj. związanego ze znanym jej przedmiotem działalności pozwanego. Natomiast pozwanego obciążać miały nakłady związane ze zwykłym używaniem i utrzymaniem przedmiotu najmu. Biorąc to pod uwagę stwierdzić, należało, że to do obowiązków powódki jako wynajmującej należało zapewnić pozwanemu odpowiednią i sprawną instalację elektryczną stosownie do potrzeb pozwanego.

Skoro więc lokal wynajęty został na cele związane z działalnością biurową (pozwany zajmował się m.in. działalnością fotograficzną, agencji reklamowych, wydawniczą oraz działalnością w zakresie architektury i drukowaniem), a w wynajmowanym lokalu znajdowało się kilkanaście komputerów wraz z osprzętem do niego, koniecznych do wykonywanej działalności biurowej, to oczywiste jest, że obowiązkiem powódki było zapewnianie odpowiedniej ku temu instalacji elektrycznej. Powyższe potwierdza zresztą przepis art. 662 § 1 k.c., stosownie do którego wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Jak wskazał biegły S. brak większej ilości wyłączników doprowadzał do zaniku prądu (zawiązanego z brakiem selektywności), co z kolei spowodowało niedogodności, na które wskazywali współpracownicy pozwanego, tj. przestoje w pracy, utratę danych na komputerze, obniżenie komfortu pracy na skutek niemożliwości bezproblemowego ogrzania pomieszczenia, czy też skorzystania z klimatyzacji. W ocenie sądu nie można przy tym mówić, że pracownicy ci w jakiś sposób przyczynili się do powstawania zaników prądu poprzez stosowanie farelek, gdyż za racjonalne należy uznać zachowanie, gdy ktoś nie chcąc pracować w zimnej temperaturze ogrzewa pomieszczenie i w tym celu podłącza farelkę do gniazdka, skoro ku temu instalacja elektryczna służy.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania sąd uznał, że wynajmowany lokal posiadał wadę, za którą odpowiedzialność ponosi powódka, przy czym wada ta ograniczała zdolność przedmiotu najmu do ustalonego użytku, co stosownie do art. 664 § 1 k.c. uprawniało pozwanego do żądania obniżenia czynszu.

Sąd uznał, że ocena stopnia istotności rozważanej wady nie wymagała posiadania wiadomości specjalnych, lecz kwalifikacja wady jako czynnika ograniczającego użytek przedmiotu najmu podlegała swobodnej ocenie sądu, po wszechstronnym rozważeniu całokształtu materiału dowodowego i z uwzględnieniem zasad doświadczenia życiowego. Odpowiedzialność z tytułu wady rzeczy najętej jest niezależna od winy wynajmującego oraz od jego wiedzy o wadach, a zatem ma charakter obiektywny. Z uwagi na charakter wady i wynikające stąd w/w niedogodności w kontekście przydatności lokalu do umówionego użytku oraz częstotliwości (kilka razy w tygodniu) i długiego okresu, kiedy następowało zanikanie prądu, sąd doszedł do wniosku, że wada ta miała charakter istotny, co uprawniało pozwanego do żądania na podstawie art. 664 § 1 k.c. zmniejszenia czynszu o 50% wartości. Zdaniem sądu czynsz na tym poziomie zapewnia ekwiwalentność świadczeń, do których zobowiązane były względem siebie strony.

W rezultacie sąd zasądził od pozwanego 50% wartości ustalonego między stronami czynszu, nie znajdując przy tym podstaw do obniżenia należności za media, co dało łączną kwotę 30.263,13 zł. Odsetki za zwłokę zasądzono na podstawie art. 481 § 1 k.c., zgodnie z terminami płatności wskazanymi w fakturach i żądaniem pozwu, przy uwzględnieniu obniżenia stawki czynszu o 50%.

Co do oświadczenia pozwanego o wypowiedzeniu umowy najmu sąd uznał, że nie mogło ono wywołać skutku w postaci wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, gdyż nie zostały spełnione ku temu wymagane przesłanki. Uprawnienie takie przyznają najemcy art. 664 § 2 oraz 682 k.c., odpowiednio do których najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia, gdy przedmiot najmu ma wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy lub gdy wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych.

W rozważanej sprawie nie zostało w żadnej mierze wykazane, aby lokal posiadał wady stwarzające zagrożenia dla życia, natomiast wady lokalu, chociaż utrudniały korzystanie z niego zgodnie z umówionym użytkiem (co zostało w sprawie wykazane i skutkowało obniżeniem czynszu), to nie można mówić, aby w ogóle uniemożliwiały one korzystanie z lokalu zgodnie z ustalonym przeznaczeniem, o czym świadczy to, że pozwany i jego współpracownicy przez znaczny okres korzystali z lokalu. Podkreślić przy tym należy, że art. 664 § 2 k.c. wyłącza zastosowanie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej z uwagi na to, że stosunek najmu jest zobowiązaniem ciągłym, a rozwiązanie takiego stosunku z natury rzeczy może nastąpić ze skutkiem ex nunc, a nie ex tunc, jak ma to miejsce przy odstąpieniu od umowy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 sierpnia 2004 r. I ACa 299/04).

Orzeczenie o kosztach uzasadniono zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy przewidzianą w art. 100 k.p.c. w zw. z art. 98 k.p.c. Po uwzględnieniu stosunku należności zasądzonej do żądanej uznano, że roszczenie strony powodowej zostało uwzględnione w 57,93 %, w związku z czym kosztami postępowania obciążono powódkę w 42,07 %, a pozwanego w 57,93 %, przy czym szczegółowe wyliczenie kosztów procesu pozostawiono referendarzowi sądowemu.

Apelacje od tego wyroku wniosły obie strony

Powód wskazał, że zaskarża wyrok w części, w zakresie punktu I lit. a) i lit. b), dotyczącego rozstrzygnięcia o odsetkach z tytułu opóźnienia i w zakresie punktu II, dotyczącego rozstrzygnięcia o kosztach procesu.

Wyrokowi zarzucono:

1) naruszenie prawa procesowego - art. 233 § 1 k.p.c. - poprzez nieustalenie na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, że pozwany był zobowiązany do zapłaty na rzecz powoda odsetek umownych w wysokości dwukrotności odsetek ustawowych, nie większych jednak niż stopa odsetek maksymalnych od kwoty 4.364,94 złotych od dnia 31 maja 2013 roku do dnia zapłaty,

2) naruszenie prawa procesowego - art. 325 k.p.c. - poprzez niewskazanie w treści sentencji wyroku - w pkt I lit. a) i lit. b) - terminu końcowego naliczania odsetek z tytułu opóźnienia;

3) naruszenie prawa procesowego - art. 233 § 1 k.p.c. - poprzez błędne przyjęcie, że powód częściowo wygrał a częściowo przegrał sprawę, skutkiem czego było stosunkowe rozdzielenie kosztów procesu zgodnie z art. 100 k.p.c., podczas gdy zgodnie z sentencją wyroku powód wygrał sprawę w całości, w rezultacie czego pozwany jako przegrywający sprawę - zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. - winien zwrócić powodowi koszty procesu w całości.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty zażądano zmiany zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy w zakresie zaskarżenia poprzez:

a) zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda odsetek umownych w wysokości dwukrotności odsetek ustawowych, nie większych jednak niż stopa odsetek maksymalnych od kwoty 4.364,94 złotych od dnia 31 maja 2013 roku do dnia zapłaty,

b) oznaczenie w sentencji wyroku terminu końcowego naliczania odsetek umownych i ustawowych poprzez dodanie zapisu „do dnia zapłaty”,

c) zobowiązanie pozwanego do zwrotu na rzecz powoda całych kosztów procesu,

W uzasadnieniu wskazano, że wyrokiem z dnia 23 października 2014 roku Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 30.263,13 złotych wraz z żądanymi przez powoda odsetkami ustawowymi oraz odsetkami umownymi jedynie od pięciu - zamiast sześciu - kwot:

1) 4.209,20 złotych od dnia 31 stycznia 2013 roku,

2) 155,49 złotych od dnia 4 marca 2013 roku,

3) 4.364,94 złotych od dnia 4 marca 2013 roku,

4) 4.364,94 złotych od dnia 1 kwietnia 2013 roku,

5) 4.364,94 złotych od dnia 1 maja 2013 roku.

Zdaniem skarżącego Sąd nie zasądził natomiast odsetek umownych z lit. a) pkt 6) petitum pozwu, a więc od kwoty 4.364,94 złotych od dnia 31 maja 2013 roku do dnia zapłaty, pomimo że zasądził tę należność główną (w ramach łącznej kwoty wyroku - 30.263,13 złotych).

Przypomniano, że w uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że: „zasądził od pozwanego 50% wartości ustalonego między stronami czynszu, nie znajdując przy tym podstaw do obniżenia należności za media, co dało łączną kwotę 30.263,13 zł. Odsetki za zwłokę zasadzono na podstawie art. 481 § 1 k.c.. zgodnie z terminami płatności wskazanymi w fakturach i żądaniem pozwu, przy uwzględnieniu obniżenia stawki czynszu o 50%”. Sąd prawidłowo ustalił zatem, że powodowi przysługiwała należność główna (choć w mniejszej wysokości niż żądał powód) i odsetki umowne za sporny okres. Pomimo tego że Sąd zasądził kwotę z lit. a) pkt 6) - tj. 4.364,94 złotych, z naruszeniem zasad logiki (zapewne omyłkowo) pominął tę okoliczność orzekając o odsetkach. Skoro bowiem istniała należność główna i uznana została zasadność naliczania odsetek umownych we wskazanej wysokości, Sąd winien był je przyznać zgodnie z żądaniem powoda również od wskazanej należności głównej.

Zdaniem skarżącego nieuwzględnienie tego faktu, będące skutkiem naruszenia przez Sąd art. 233 § 1 k.p.c., nie mieściło się w granicach swobodnej oceny dowodów i miało wpływ na sentencję wyroku.

W ocenie powoda Sąd dopuścił się też naruszenia art. 325 k.p.c. poprzez niewskazanie terminu końcowego naliczania odsetek umownych i ustawowych, co stwarza niepewność w tym przedmiocie. W sentencji wyroku Sąd wskazał jedynie, że mają być one naliczane „od dnia”, nie określił jednak terminu końcowego, tj. „do dnia zapłaty”. W ocenie powoda nieprawidłowość ta może utrudnić powodowi odzyskanie należności na etapie postępowania egzekucyjnego.

Z sentencji zaskarżonego wyroku nie wynika też zdaniem skarżącego, aby powód przegrał sprawę choćby w części - Sąd nie zamieścił w sentencji punktu dotyczącego oddalenia powództwa. Niesporne jest zdaniem skarżącego, że o zakresie rozstrzygnięcia sądu decyduje wyłącznie sentencja wyroku a nie jego uzasadnienie. Zauważono, że w orzecznictwie prezentowane jest stanowisko, że brak w pisemnej sentencji wyroku rozstrzygnięcia o całości żądania powoduje, że w tej części wyrok nie istnieje (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 stycznia 2001 r., HI CKN 1382/00, OSNC 2001, nr 9, poz. 132). Skoro zatem w niniejszym sporze powaga rzeczy osądzonej zachodzi pomiędzy stronami wyłącznie w tej części żądania pozwu, co do której Sąd orzekł o wygranej powoda, pozostała część roszczenia w ogóle nie może być brana pod uwagę przy ocenie stopnia wygrania sprawy, a w efekcie przy ewentualnym stosunkowym rozdzieleniu kosztów procesu. W ocenie powoda obecny stan sprawy powinien być interpretowany w ten sposób, że roszczenie pozwu - w kwocie 30.263,13 złotych - zostało zasądzone w całości. W świetle treści wyroku z dnia 23 października 2014 roku tylko ta kwota może być uważana za przedmiot sporu. W zakresie zaś, co do którego Sąd nie orzekł, powód nie uległ pozwanemu, bowiem roszczenie to nie korzysta z powagi rzeczy osądzonej.

Mając to na względzie, w ocenie powoda brak jest podstaw do stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu zgodnie z art. 100 k.p.c. Zważyć trzeba, że przepis ten znajduje zastosowanie w tych sytuacjach, gdy z jednej strony częściowo uwzględnione zostało roszczenie powoda, z drugiej zaś - zarzuty podnoszone przez pozwanego. Przypadek taki nie zachodzi w niniejszej sprawie, bowiem wobec nieoddalenia powództwa choćby w części, nie może być mowy o uznaniu stanowiska pozwanego w jakimkolwiek zakresie. Wobec tego, że powód wygrał sprawę w całości, pozwany zaś przegrał w tym samym zakresie, na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. pozwany powinien zostać przez Sąd zobowiązany do zwrotu na rzecz powoda pełnych kosztów procesu.

Trzeba nadmienić, że obciążenie powoda kosztami niniejszego procesu w części obejmującej nieosądzone roszczenie byłoby sprzeczne z zasadami słuszności, z których wywodzi się art. 100 k.p.c. Doprowadziłoby bowiem do sytuacji, w której powód byłby zobowiązany - bez swej winy - do dwukrotnego poniesienia kosztów procesu w tej samej sprawie. Zdaniem skarżącego nierozstrzygnięcie w niniejszej sprawie ponad kwotę 30.263,13 złotych, daje powodowi możliwość wytoczenia o tę sumę osobnego powództwa.

W apelacji pozwanego zaskarżono orzeczenie w części tj. w jego pkt I oraz pkt II. Zakwestionowano orzeczenie w zakresie zasądzającym kwotę 1971,26 zł. Wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 664 § 2 k.c. poprzez jego błędną interpretacje polegającą na przyjęciu, iż pozbawienie lokalu użytkowego wynajętego na cele biurowo-usługowe stałego dostępu do energii elektrycznej nie stanowi wady uniemożliwiającej korzystanie z lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem.

W oparciu o ten zarzut wniesiono o zmianę zaskarżonego orzeczenia w jego pkt I poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 28.291,87 zł wraz z odsetkami jak w pkt I lit a oraz lit b zaskarżonego rozstrzygnięcia, oddalenie powództwa co do kwoty 1971,26 zł i zmianę zaskarżonego orzeczenia w jego pkt II poprzez ustalenie zasad ponoszenia kosztów procesu przed sądem I instancji z uwzględnieniem zmiany pkt I rozstrzygnięcia,

W uzasadnieniu wskazano, że Sąd I instancji prawidłowo ustalił, iż pozwany wynajął od powódki lokal na cele związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą (m. in. fotograficzną, reklamową, wydawniczą, architektoniczną i drukarską). Nie ulega wątpliwości, iż do prowadzenia takiej działalności konieczny jest stały dostęp do energii elektrycznej. Sąd Rejonowy ustalił również prawidłowo, iż lokal wynajmowany pozwanemu przez powódkę obciążony był wadami, przede wszystkim w postaci niesprawnej instalacji elektrycznej. W wyniku istnienia tych wad pozwany regularnie pozbawiany był dostępu do energii elektrycznej, co zdaniem skarżącego uniemożliwiało mu powadzenie działalności gospodarczej.

Odwołując się do orzeczenia Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 października 2012 r. stwierdzono, że pozbawienie lokalu dopływu prądu stanowi wadę wyłączającą jego przydatność do umówionego użytku i nie usunięcie tej wady w czasie odpowiednim uprawnia najemcę do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia zgodnie z art. 664 § 2 KC.

Zdaniem skarżącego Sąd I instancji błędnie przyjmuje, iż fakt wynajmowania lokalu przez pozwanego przez dłuższy czas wyłącza możliwość uznania, że wady jakimi lokal ten był obciążony uniemożliwiały korzystanie z niego zgodnie z przewidzianym celem. Zauważyć bowiem należy, że powódka (oraz jej poprzedniczka prawna) przez znaczny okres czasu zwodziła pozwanego co do tego, że wady lokalu zostaną lub też zostały usunięte. Tym samym pozostawanie w lokalu nienadającym się do normalnego prowadzenia działalności spowodowane było przez nielojalne zachowanie wynajmujących. Licząc na rzetelność ze strony powódki N. B. powstrzymywał się od rozwiązaniu umowy najmu. Miał przy tym na uwadze, że zmiana siedziby jego firmy będzie wiązała się z dodatkowymi kosztami (np. transport, zmiana wizytówek, folderów reklamowych itd.) oraz z możliwością utraty klientów przyzwyczajonych do dotychczasowego położenia firmy. Co więcej pozwany dokonał nakładów na przedmiotowy lokal o łącznej wartości ok 100.000 zł i nie chciał narazić się na ich utratę. W związku z powyższym odwlekanie decyzji o rozwiązaniu umowy nie powinno stanowić przesłanki do uznania, że wady lokalu nie uniemożliwiały korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem.

Zachowanie powódki, w wyniku którego pozwany nie rozwiązał wcześniej umowy najmu przedmiotowego lokalu, jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Tym samym sposób, w jaki Sąd I instancji zastosował art. 664 § 2 k.c. ograniczający prawo pozwanego do wypowiedzenia umowy w oparciu o okoliczności będące wynikiem sprzecznego z zasadami współżycia społecznego zachowania powódki uznać należy za błędny.

Prawidłowa interpretacja art. 664 § 2 k.c. prowadzić winna do uznania, że w ustalonym w niniejszej sprawie stanie faktycznym pozwany uprawniony był do rozwiązania umowy najmu w związku z istnieniem wad lokalu uniemożliwiających mu przewidziane w umowie korzystanie z rzeczy tj. normalne prowadzenie działalności gospodarczej. Tym samym wypowiedzenie z dnia 7 maja 2013 r. wywołało skutek w postaci rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Należny powódce czynsz za miesiąc maj powinien zostać obniżony o kwotę 1971,26 zł (po uwzględnieniu 50 % obniżki przyjętej przez Sąd).

We wzajemnych odpowiedziach na apelacje strony przeciwne wniosły o ich oddalenie i rozstrzygniecie o kosztach procesu.

Sąd Okręgowy stwierdza, co następuje:

Obie apelacje okazały się bezzasadne, przy czym apelacja powoda częściowo podlegała odrzuceniu.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, ze Sąd I instancji przeprowadził w sposób prawidłowy postępowanie dowodowe i na jego podstawie przedstawił trafne ustalenia faktyczne. Ustalenia te Sąd odwoławczy czyni częścią własnego uzasadnienia nie znajdując potrzeby ponownego ich szczegółowego przytaczania.

Trafna jest też ocena prawna powództwa w części, która została rozstrzygnięta zaskarżonym wyrokiem. Również w tym zakresie zastosowanie powołanych przez Sąd Rejonowy norm prawnych nie budzi zastrzeżeń i zbędne jest powtarzanie akceptowanych przez Sąd Okręgowy motywów prawych rozstrzygnięcia. Poza kognicją Sądu odwoławczego leży natomiast ocena faktyczna i prawna powództwa w tej części, w jakiej Sąd Rejonowy nie orzekł w sprawie.

Odnosząc się do apelacji strony powodowej, stwierdzić należy przede wszystkim, że w części w jakiej powód zarzuca naruszenie art. 233 §1 k.p.c. poprzez nieustalenie że pozwany był zobowiązany do zapłaty odsetek także od kwoty 4364,94 zł od dnia 31 maja 2013 do dnia zapłaty, apelacja była niedopuszczalna. Powód bowiem podnosząc zarzut wadliwej oceny materiału procesowego odnosił się do kwestii, która nie znalazła rozstrzygnięcia w petitum zaskarżonego wyroku. Sąd bowiem nie oddalił powództwa o zasądzenie odsetek od dochodzonej kwoty. Jakkolwiek więc nie zasądzono odsetek w części objętej apelacją, to jednak brak orzeczenia oddalającego to żądanie i zaniechanie przez powoda złożenia wniosku o uzupełnienie wyroku powodują, że obecnie skarżący nie może żądać przeprowadzenia kontroli instancyjnej w postulowanym zakresie (tzw. brak przedmiotu zaskarżenia). Stąd też stosując normę art. 373 k.p.c. w zw. z art. 370 k.p.c. apelację powoda w tej części należało odrzucić jako niedopuszczalną.

W dalszym ciągu swoich zarzutów powód kwestionuje poprawność zastosowania normy art. 325 k.p.c. Uwypuklana w tym kontekście wadliwość ma polegać na niewskazani „końcowego terminu” naliczania odsetek tytułu opóźnienia. Skarżący jednak ani w petitum pozwu ani też w apelacji takiego terminu nie wskazał. Nie ograniczano bowiem żądania pozwu w zakresie odsetek wymagalnych w przyszłości (po dniu jego wniesienia) do określonej daty. Za takie ograniczenie nie może być uznane sformułowanie żądania zasądzenia odsetek przypadających od wskazanej należności począwszy od określonej daty do „dnia zapłaty”. Przyjęte sformułowanie nie określa bowiem terminu końcowego. Pojęcie terminu ma utrwalone znaczenie w prawie cywilnym.

Dodać należy, że Sąd jest związany jedynie zakresem żądania a nie sposobem jego sformułowania. Jeśli orzeczenie rozstrzyga o żądaniach pozwu to użycie innej niż proponowana przez powoda redakcja rozstrzygnięcia nie powoduje naruszenia art. 325 k.p.c.

Terminem określane jest bowiem zdarzenie przyszłe i pewne – dające się umiejscowić w konkretnym punkcie czasowym (przez wskazanie konkretnej daty lub okresu czasu). „Dzień zapłaty” w pojęciu używanym przez powoda, takich cech nie spełnia. Moment zapłaty (czy wręcz sam fakt zapłaty) jest bowiem w sensie prawnym zdarzeniem przyszłym i niepewnym. Zapłata może nie nastąpić. Co więcej - umorzenie zobowiązania pieniężnego stwierdzonego w wyroku może nastąpić także w następstwie innych zdarzeń niż jego spełnienie (np. przez oświadczenie o potrąceniu, które może mieć skutek wsteczny w sferze roszczenia o zapłatę odsetek. Zasądzenie odsetek „do dnia zapłaty” wbrew sugestiom skarżącego nie tylko więc nie określa terminu świadczenia, lecz nie posiada jakiejkolwiek treści precyzującej rozstrzygnięcie, nie ma zatem żadnego znaczenia na etapie postępowania egzekucyjnego (komornik nie jest uprawniony do ustalania czy przed złożeniem wniosku o wszczęcie egzekucji nastąpiła zapłata należności).

W nauce i orzecznictwie za ugruntowany należy przyjąć pogląd, że odsetki za opóźnienie mają charakter wierzytelności o charakterze okresowym i stają się wymagalne osobno za każdy dzień opóźnienia). Roszczenie o zasądzenie odsetek może być sformułowane w procesie przez wskazanie konkretnej kwoty dochodzonej z tego tytułu (wyliczenie należności) lub podanie podstawy (należności głównej) od której odsetki przypadają (winny być obliczane), stopy procentowej oraz terminu początkowego (względnie również terminu końcowego). W przypadku gdy powód dochodzi zasądzenia odsetek „na przyszłość” wraz z niezaspokojoną należnością główną, podanie daty końcowej (jako nieznanej w momencie wnoszenia powództwa) z przyczyn faktycznych jest niemożliwe. Odsetki „na przyszłość” (za okres przypadający po wydaniu wyroku) jako należność okresowa, mogą być dochodzone w procesie na podstawie art. 190 k.p.c. Jednakże w świetle tego przepisu (pozwalającego na żądanie zasądzenia na przyszłość należności powtarzających się, stosowanie swoistego dookreślenia mającego w istocie zastępować nieznany stronie powodowej termin do którego odsetki będą biegły, jest zbędne i nie wnosi istotnej informacji również dla potrzeb postępowania egzekucyjnego.

Zaniechanie zamieszania w sentencji sformułowań zbędnych czy też pewnych sytuacjach mogących jedynie wprowadzać konfuzję, nie może być uznane za wadę wyroku i jest obojętne dla określenia zakresu orzeczenia o żądaniu zasądzenia odsetek a zarzuty apelacji uznać należy za chybione.

Skarżący kwestionuje też orzeczenie o kosztach wywodząc, że skoro nie oddalono żądania w żadnej części to mimo uwzględnienia jedynie części jego żądań ma on prawo domagać się zasądzenia całości kosztów procesu. Skarżący zakłada więc że wygrał proces w całości, skoro żadna część żądań nie została oddalona w wyroku. Założenie to nie jest trafne. Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach Sąd Rejonowy uczynił normę art. 100 k.p.c., zgodnie z którą w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.

Powód w pozwie wyznaczył granice sporu przez określenie wysokości dochodzonej kwoty. Skoro w wyroku uwzględniono jedynie część roszczenia, to niezależnie od przyczyny takiego rozstrzygnięcia, nie można uznać, by powód wygrał proces w całości. Za wygrywającego może być uznany jedynie w tej części, w której uzyskał postulowane orzeczenie o czym przesądza treść przywołanego art. 100 k.p.c.

Zatem o wyniku sporu decyduje proporcja w jakiej pozostaje wartość żądania uwzględnionego do zakresu żądań zgłaszanych pierwotnie w pozwie niezależnie od przyczyny jaka spowodowała że pozostała część nie znalazła uwzględnienia w wyroku. Analogicznie traktować należałoby sytuację, gdy w toku sporu doszło do częściowego orzeczenia pozwu lub umorzenia postępowania na podstawie art. 355 k.p.c. Powód jak wynika z treści uzasadnienia apelacji, świadomie nie złożył wniosku o uzupełnienie wyroku na podstawie art. 351 k.p.c. Nie może obecnie z tego zaniechania wywodzić korzystnych dla siebie skutków prawnych i twierdzić, ze mimo uwzględnienia jedynie części dochodzonego roszczenia w istocie wygrał proces w całości.

Z tych przyczyn stosując normę art. 385 k.p.c. oddalono apelację powoda w części nie objętej orzeczeniem o jej odrzuceniu.

W apelacji pozwanego ograniczono się do podniesienia zarzutu naruszenia normy prawa materialnego. Zdaniem skarżącego Sąd I Instancji wadliwie zastosował normę art. 654 §2 k.c. nie dostrzegając, że pozbawienie dopływu energii elektrycznej pozbawia najemcę możności korzystania z lokalu. Argumentacja pozwanego opiera się na założeniu, że lokal był pozbawiony dopływu energii elektrycznej. Skarżący nie wskazuje jednak argumentów, w oparciu o które założenie to miałoby być uzasadnione. W szczególności nie podważa się w apelacji ustaleń Sądu Rejonowego dotyczących skali i przyczyn awarii instalacji elektrycznej. W tym kontekście stwierdzić należy, że z ustaleń Sądu Rejonowego nie wynika, by lokal był pozbawiony dostępu do energii elektrycznej a cytowane poglądu orzecznictwa nie mogą odnosić się do realiów niniejszej sprawy.

Sąd ustalił, że wskutek wadliwej budowy instalacji dochodziło do przerw w dostępie powodowanych działaniem zabezpieczeń. Trafnie Sąd przyjął więc, że przerwy te jedynie utrudniały ale nie uniemożliwiały korzystania z lokalu zgodnie z jego umówionym przeznaczeniem i z całą pewnością stwierdzone wadliwości w działaniu instalacji nie mogą być utożsamiane z pozbawieniem najemcy dostępu do energii elektrycznej (możliwości korzystania z urządzeń elektrycznych). Pozbawienie możności korzystania z lokalu zgodnie z jego umówionym przeznaczeniem zakłada istnienie trwałego stanu. W niniejszej sprawie zaś, jak wynika z materiału procesowego, zdarzały się jedynie awarie (wyłączenia dopływu energii wskutek zadziałania zabezpieczeń), które były natychmiast usuwane częstotliwość tych awarii była różna, jednak z żadnego środka dowodowego nie wynika, by przed złożeniem oświadczenia o wypowiedzeniu zaistniała trwała sytuacja, w której pozwany nie mógłby z powodu tychże awarii korzystać z energii elektrycznej.

W efekcie nie można przyjąć by wykazano, że zaktualizowało się prawo pozwanego do złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu na podstawie art. 664 §2 k.c.

Nie mogą też mieć znaczenia dla oceny skuteczności wzmiankowane w apelacji zachowania powoda, który miałby zwodzić pozwanego co do usunięcia wad. Zachowanie tego rodzaju nie wpływa na ocenę zaistnienia (w swojej istocie zobiektywizowanych) okoliczność, o których mowa w art. 664 §2 k.c.

W rezultacie brak jest podstaw do uznania, że Sąd I instancji nieprawidłowo zastosował normę art. 664 §2 k.c.

Z uwagi na zakres zaskarżenia poza rozstrzygnięciem Sądu odwoławczego leży prawidłowość ustalenia przez Sąd I instancji proporcji, w jakiej wady lokalu ograniczały możność korzystania z niego przez najemcę.

Stąd też stosując normę art. 385 k.p.c. oddalono apelację pozwanego.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 §1 k.p.c. Obie strony przegrały proces w II instancji w zakresie wniesionych przez siebie środków odwoławczych. W związku z tym mają obowiązek zwrotu przeciwnikowi kosztów wywołny7ch postępowaniem w tym zakresie. Na koszty te składa się wynagrodzenie pełnomocników procesowych.

Wobec wartości przedmiotu zaskarżenia w apelacji powoda (712 zł) , przyjąć należy, że jest on zobowiązany do zwrotu pozwanemu kosztów w wysokości 90 zł. Natomiast biorąc pod uwagę zakres zaskarżenia wskazany w apelacji pozwanego stwierdzić trzeba, że ten podmiot jest zobowiązany do zwrotu powodowi kwoty 300 zł. PO dokonaniu wzajemnego zarachowania przeciwległych roszczeń zasądzić należało na rzecz powoda kwotę 210 zł.

Wynagrodzenie pełnomocników określono w wysokości 50% stawki minimalnej właściwej dla wartości przedmiotu zaskarżenia . W stosunku do kosztów pozwanego podstawę prawną takiego ustalenia stanowi §13 ust. 1 pkt. 1) w zw. z §6 pkt. 2rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t. jedn. Dz. U. 2013 roku, poz. 461).

W odniesieniu do wynagrodzenia radcy prawnego należnego pozwanemu orzekano na podstawie §12 ust. 1 pkt. 1) w zw. z §6 pkt. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. jedn. Dz. U. 2013 roku, poz. 490).

SSO K. G. SSO A. B. SSO P. S.

(stwierdzam niemożność podpisu

wywołaną długotrwałą chorobą Sędziego)