Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 5 listopada 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie :

Przewodniczący: SSA Piotr Wójtowicz

Sędziowie : SA Lucyna Świderska-Pilis

SO del. Tomasz Ślęzak (spr.)

po rozpoznaniu w dniu 5 listopada 2012 r. w Katowicach

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa M. B.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy
ul. (...) w C.

o uchylenie uchwał

na skutek zażalenia pozwanej, na postanowienie Sądu Okręgowego w Częstochowie z dnia 1 czerwca 2012 r., sygn. akt I C 173/12,

postanawia:

oddalić zażalenie

Sygn. akt I ACz 993/12

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem Sąd Okręgowy w Częstochowie udzielił zabezpieczenia poprzez wstrzymanie wykonania uchwał podjętych na zebraniu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C. z dnia 30 marca 2012 r. w sprawach:

-

udzielenia zarządowi wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa do zaciągnięcia kredytu w Banku (...) S.A. na inwestycję termomodernizacyjną,

-

udzielenia zarządowi wspólnoty mieszkaniowej pełnomocnictwa do czynności związanych z podpisaniem umów z wykonawcami na realizację inwestycji,

-

wyrażenia zgody na czynności umożliwiające zainstalowanie zestawów hydroforowych w budynku,

do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie. W uzasadnieniu Sąd I instancji stwierdził, że powódka w uzasadnieniu pozwu wskazała, iż w trakcie zebrania pozwanej Wspólnoty w dniu 30 marca 2012 r., na którym podjęto zaskarżone uchwały doszło do uchybień proceduralnych polegających między innymi na braku kontroli nad tym, czy wszystkie osoby uczestniczące w zebraniu są do tego uprawnione. Nadto powódka podniosła zarzut, iż podejmując uchwałę w sprawie udzielenia zarządowi pozwanej pełnomocnictwa do zawarcia umowy kredytowej na pokrycie kosztów termomodernizacji członkom wspólnoty nie przedstawiono kosztorysów, kalkulacji i nie zapoznano ich z zakresem robót oraz warunkami kwotami, harmonogramem spłat rat kredytu. Z kolei uchwałę w sprawie udzielenia zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej (...) pełnomocnictwa do czynności związanych z podpisaniem umów z wykonawcami na realizację inwestycji podjęto z pominięciem szczegółowych informacji o zakresie inwestycji i jej kosztach. Właścicielom nie przedstawiono żadnej ze złożonych ofert, nie poinformowano jacy przedsiębiorcy złożyli oferty, jakie były ceny ofertowe i pozostałe parametry, a także nie wyjaśniono kto i wedle jakich kryteriów dokonał wyceny. Uchwałę zaś w sprawie wyrażenia zgody na czynności umożliwiające zainstalowanie zestawów hydroforowych w budynku, podjęto bez uprzedniego wykazania zasadności tych prac oraz nie przedkładając właścicielom lokali opinii technicznej co do prawidłowości i konieczności przeprowadzenia tych robót. Nie przedstawiono także kosztów realizacji tych prac, ofert złożonych przez wykonawców ani też kryteriów ich oceny.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że powódka uprawdopodobniła roszczenie bowiem przytoczone przez nią argumenty uzasadniają wątpliwości co do zgodności przedmiotowych uchwał z prawidłowym zarządzaniem nieruchomością wspólną. Uznał Sąd również, że powódka uwiarygodniła interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia bowiem wstrzymanie wykonania uchwał do czasu prawomocnego zakończenia procesu zagwarantuje stabilizację działań związanych ze sprawowaniem zarządu nieruchomością w odniesieniu zarówno do właścicieli lokali jaki i osób trzecich – ewentualnych wykonawców robót.

Powyższe postanowienie zaskarżyła pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w zażaleniu podnosząc między innymi, że w trakcie zebrania w dniu
30 marca 2012 r. zarządca nieruchomości udzielał wyjaśnień co do kwestii technicznych związanych z inwestycją termomodernizacyjną. Budynek Wspólnoty wymaga szybkich działań w celu utrzymania go w należytym stanie technicznym.
W 2011 r. wykonano projekt termomodernizacji i audyt energetyczny, które sfinansowano przez pozwaną. Zarząd pozwanej i zarządca przeprowadzali wizje lokalne obiektów, w których roboty przeprowadzali przedsiębiorcy ubiegający się
o uzyskanie zlecenia na przeprowadzenie prac termomodernizacyjnych. Skarżąca wniosła o „odstąpienie od wykonania zaskarżonych uchwał”.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Zażalenie nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z przepisem art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.) sąd może wstrzymać wykonanie zaskarżonej uchwały wspólnoty. Podstawą takiego rozstrzygnięcia są uchybienia proceduralne przy podejmowaniu uchwał lub też ich wady merytoryczne. W rozpoznawanej sprawie powódka zdołała uprawdopodobnić swe roszczenie wskazując na nieprawidłowości, którymi dotknięte są zaskarżone uchwały mogące świadczyć o tym, że naruszają one zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również błędy proceduralne przy podejmowaniu zaskarżonych uchwał. Twierdzenie takie znajduje oparcie w porównaniu zarzutów powódki z protokołem zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w C. z dnia 30 marca 2012 r. oraz z treścią uchwał. Zarówno z treści protokołu jak i uchwały nr (...) pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, w sprawie udzielenia pełnomocnictwa zarządowi Wspólnoty do czynności związanych z zaciągnięciem i zabezpieczeniem kredytu oraz podpisania w imieniu Wspólnoty umowy kredytowej z Bankiem (...) S.A. na inwestycję termomodernizacyjną, współfinansowaną przez Bank (...) w W. wynika, że pominięto kwestię zabezpieczenia kredytu oraz granic upoważnienia pełnomocników pozwanej do działania w tej kwestii. Tymczasem zarówno z tytułu powyższej uchwały jak i treści jej punktu (...)wynika, że właściciele mieszkań udzielają pełnomocnictwa do podejmowania czynności także w tej materii. Dlatego też uznać należy, że zasadnie powódka podnosiła, iż sposób w jaki warunki zawarcia umowy kredytowej przedstawiono na zebraniu Wspólnoty oraz ujęto w uchwale nr (...) mogą budzić zastrzeżenia co do ich zgodności z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Zaskarżając uchwałę nr (...)pozwanej Wspólnoty z dnia 30 marca 2012 r. w sprawie udzielenia pełnomocnictwa zarządowi do czynności umożliwiających modernizację własnej sieci wodociągowej w celu podwyższenia ciśnienia dla lokali mieszkalnych położonych powyżej piątego piętra w segmentach B, C i D budynku Wspólnoty, powódka podniosła, że właściciele lokali nie zostali zapoznani z planowanymi kosztami tej inwestycji ani też kryteriami wyboru ofert na jej realizację. Powyższe twierdzenia powódki znajdują oparcie we wcześniej powoływanym protokole zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej (...) , z którego wynika, że obecnie pozwana korzysta z hydroforni należącej do PKP a jedynie szacunkowo określony koszt jej obsługi i utrzymania może wynosić 10 000 złotych. W protokole nie odniesiono się w ogóle do wydatków na realizację tej inwestycji, zaś w kwestii efektów ekonomicznych modernizacji sieci wodociągowej zarządca ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że może się ona okazać finansowo korzystniejsza dla Wspólnoty. Zważywszy, że w oparciu o powyższe pozwana podjęła uchwałę nr (...), mocą której zarządcy udzielono bardzo ogólnie sformułowanego pełnomocnictwa do podjęcia czynności koniecznych do uzyskania zgody na modernizację sieci wodociągowej , nie zakreślając żadnych granic umocowania, uznać należy, że powódka uprawdopodobniła, iż uchwała ta narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Z kolei podjęcie uchwały oznaczonej numerem (...) z dnia 30 marca 2012 r. obarczone było błędem natury proceduralnej. Z zawiadomienia o zwołaniu na dzień 30 marca 2012 r. zebrania pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej wynika, że porządek obrad miał obejmować podjęcie uchwały o udzieleniu pełnomocnictwa zarządowi do czynności związanych z podpisaniem umów z wykonawcami na realizację inwestycji (punkt (...) zawiadomienia) Tymczasem jak wynika z protokołu zebrania, informacja zarządcy nie dotyczyła przedmiotu podjętej następnie uchwały nr (...) w sprawie „zatwierdzenia finansowania inwestycji termomodernizacyjnej ze środków częściowo pochodzących z kredytu z Banku (...) w W. za pośrednictwem Banku (...) w C. na kwotę 900 tys. złotych, spłacanego przez okres piętnastu lat lub krótszym w całości z funduszu remontowego nie niższego niż 2,80zł/m ² p.u. lokali”. Materia regulowana tą uchwałą w żaden sposób nie koresponduje z porządkiem obrad, który jak wynika ze wzmianki poczynionej w protokole, nie został zmieniony.

Jest rzeczą oczywistą, że w rozpoznawanej sprawie odstąpienie od wstrzymania wykonania zaskarżonych uchwał może uniemożliwić osiągnięcie celu postępowania bowiem skutkować może wydatkowaniem znaczących kwot z naruszeniem zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i wywołać w ten sposób następstwa o nieodwracalnym charakterze. Dlatego też uznać należało, że uprawniona uprawdopodobniła również interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

Zatem wobec wystąpienia w niniejszej sprawie obydwu przesłanek wymienionych w art. 730 ¹ § 1 k.p.c. zaskarżone postanowienie zasługuje na aprobatę, co mając na uwadze, Sąd Apelacyjny, na podstawie art. 385 k.p.c. w związku z art. 397 § 2 k.p.c., oddalił zażalenie.

Sygn. akt I ACz 993/12

Zarządzenie:

1)  (...)

2)  (...)

-.

-.

-

(...)

-

(...)

2)  (...)

K., (...)

(...)