Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 października 2013r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie :

Przewodniczący : SSO Adam Maciński

Protokolant : Robert Purchalak

po rozpoznaniu w dniu 21 października 2013r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...)

o uchylenie uchwały

I.  powództwo oddala;

II.  zasądza od strony powodowej na rzecz strony pozwanej kwotę 197 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina W. w pozwie z dnia 7 listopada 2012r. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) domagała się uchylenia w całości uchwały nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na zmianę sposobu użytkowania części powierzchni piwnic w celu wydzielenia pomieszczenia do wynajęcia z przeznaczeniem na pomieszczenie magazynowe lub gospodarcze.

W uzasadnieniu wskazała, iż zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez narażenie Wspólnoty Mieszkaniowej na znaczne koszty prac adaptacyjnych bez wskazania konkretnego kontrahenta strony pozwanej, który miałby korzystać z przystosowanych pomieszczeń piwnicznych. Wspólnota Mieszkaniowa jest uprawniona do uzyskiwania pożytków z nieruchomości wspólnej. Jednakże wobec tak sformułowanej uchwały, Wspólnota poniesie tu znaczne koszty robót budowlanych niezbędnych do przystosowania pomieszczeń piwnicznych bez możliwości uzyskania tychże pożytków. Ponadto uchwała nie wskazuje też terminu, w jakim miałoby nastąpić pozyskanie ewentualnych pożytków. Nie zawiera zapisów dotyczących m.in. dokładnej wielkości powierzchni przeznaczonej pod wynajem, określenia wysokości czynszu najmu, jaki ma być osiągnięty z wydzielonych pod działalność gospodarczą powierzchni piwnicznych. W zaskarżonej uchwale nie określono też kosztów robót budowlanych niezbędnych do przystosowania powierzchni piwnicznych do wynajęcia, nie wskazano nadto wykonawcy w/w robót budowlanych.

Z tych też i względów wniosła jak powyżej.

W odpowiedziach na pozew Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) wniosła o oddalenie powództwa w całości.

W uzasadnieniu podała, że wskazana przez stronę powodową argumentacja jakoby zaskarżona uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną jest całkowicie bezzasadna i jako nie mająca potwierdzenia w stanie faktycznym nie może stanowić podstawy uchylenia tej uchwały. Zaskarżona uchwała ma bowiem charakter deklaracyjny w tym sensie, dopiero po podjęciu uchwały o zmianie sposobu użytkowania danej części nieruchomości wspólnej – tworzy się zakres – projekt robót budowlanych związanych z przebudową ( adaptacją ) nieruchomości wspólnej oraz ustala kosztorys przewidzianych prac, co zawsze jest już jednak przedmiotem odrębnej uchwały. W następnej zaś kolejności zleca się roboty wykonawcy budowlanemu i dopiero po zrealizowaniu adaptacji możliwe jest precyzyjne określenie powierzchni nowopowstałego pomieszczenia przeznaczonego do wynajmu. Dopiero bowiem uzyskanie w pełni samodzielnego lokalu pozwala Wspólnocie stać się na tyle atrakcyjnym kontrahentem, aby móc wystąpić ze stosowną ofertą najmu. Stąd też i kuriozalny pozostaje tu zarzut strony powodowej, że w uchwale nie wskazano przyszłego najemcy mającego powstać lokalu, ani też terminu w jakim miałoby nastąpić pozyskanie ewentualnych pożytków.

Z tych też i względów strona pozwana wniosła jak powyżej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

Członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) częściowo na zebraniu w dniu 15 marca 2012r. i częściowo w drodze indywidualnego zebrania głosów podjęli uchwałę nr (...).

W powyższej uchwale właściciele tworzący powyższą Wspólnotę Mieszkaniową postanowili wyrazić zgodę na zmianę sposobu użytkowania części powierzchni piwnic w celu wydzielenia pomieszczenia do odpłatnego wynajęcia go z przeznaczeniem na pomieszczenie magazynowe lub gospodarcze ( § 1 pkt. 1 ).

Postanowili ponadto zapewnić wszystkim mieszkańcom dostęp do przynależnych im boksów piwnicznych oraz upoważnić Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do podjęcia działań w zakresie prac wymienionych w punkcie 1 ( § punkt 2 i 3 uchwały ).

Zgodnie z uchwałą, prace związane ze zamianą sposobu użytkowania części piwnic, miały zostać wykonane na koszt Wspólnoty Mieszkaniowej, pod nadzorem zarządcy, przestrzegając przy tym przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo Budowlane ( § 2 uchwały ).

W przypadku prowadzenia robót na częściach wspólnych należało zachować prawidłowy stan sanitarny w trakcie prac ( sprzątanie, wywiezienie gruzu ) oraz usunąć powstałe uszkodzenia ( § 3 uchwały ).

Za powyższą uchwałą zgłosowało 10 członków pozwanej Wspólnoty biorących udział w głosowaniu, mających 65,75% udziałów w nieruchomości wspólnej, przeciw zagłosowała jedynie Gmina W..

( dowód : uchwała nr (...) k. 16 )

Zaskarżona uchwała został pojęta w celu zmniejszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota spłaca bowiem kredyt zaciągnięty na pokrycie kosztów związanych z termomodernizacją budynku.

( dowód : zeznania C. O. – protokół elektroniczny k. 64 )

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24.06.1994r o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W rozpoznawanej sprawie strona powodowa zarzuciła, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W ocenie Sądu jednakże bezpodstawnie.

Z wykładni językowej przepisu art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali wynika, że udzielenie zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej powinno nastąpić w drodze uchwały właścicieli lokali, ponieważ w/w czynności przekraczają zakres zwykłego zarządu. Patrząc przez pryzmat tego przepisu należy stwierdzić, że zaskarżona uchwała nie naruszyła zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną. W w/w uchwale w sposób prawidłowy wyrażono bowiem zgodę na zmianę sposobu użytkowania części piwnic w celu przeznaczenia ich do wynajęcia. Podkreślić przy tym należy, że z wykładni w/w przepisu nie wynika w żaden sposób, że w zaskarżonej uchwale powinny zostać wskazane dokładne dane dotyczące m.in. kosztów prac adaptacyjnych, wysokość przyszłego czynszu najmu czy terminu, w jakim miałoby nastąpić pozyskiwanie tych pożytków. Wyrażona w uchwale zgoda ma bowiem w tym zakresie charakter zgody blankietowej i uprzedniej. Dokładne wskazanie w/w danych byłoby przy tym o tyle niemożliwe, że dopiero po podjęciu tejże uchwały możliwe będzie wyłonienie wykonawcy prac remontowych, a zatem ustalenie związanych z tym kosztów, zaś po zakończeniu adaptacji piwnic i jego przebudowy na pomieszczenie magazynowe lub gospodarcze, można będzie dopiero ustalić rzeczywistą powierzchnię wyodrębnionego ze wspólnej części nieruchomości pomieszczenia, wyłonić potencjalnego najemcę i ustalić wysokość czynszu. Wiąże się to z wieloetapowością każdego procesu inwestycyjnego. Najpierw wymagana jest bowiem ogólna zgoda na inwestycję, a dopiero potem w kolejnych etapach ustala się koszty które ma pochłonąć ta inwestycja, jej wykonawcę itd. Ponadto zauważyć należy, iż uzyskane w ten sposób środki pieniężne zminimalizują choć w części koszty zarządu nieruchomością wspólną. W związku z tym za nieuzasadnione należało uznać argumenty strony powodowej odnoście naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną także w tym sensie, że podjęta uchwała, wbrew twierdzeniom Gminy W., świadczy tu raczej o gospodarności pozostałych członków wspólnoty mieszkaniowej, dążących do zminimalizowania kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Jak wynika bowiem z zeznań członka zarządu Wspólnoty C. O., zaskarżona uchwała został pojęta właśnie po to, by zmniejszyć koszty zarządu. Wspólnota spłaca bowiem kredyt zaciągnięty na pokrycie kosztów związanych z termomodernizacją budynku. Stąd też i każda dodatkowa kwota uzyskana na rzecz wspólnoty ma tutaj duże znaczenia. Zauważyć ostatecznie należy, że jedynie Gmina W. głosowała przeciwko w/w uchwale, natomiast 10 pozostałych członków pozwanej wspólnoty biorących udział w głosowaniu, mających 65,75% udziałów w nieruchomości wspólnej, opowiedziało się za jej przyjęciem.

Mając zatem powyższe na względzie Sąd orzekł jak w sentencji.

O kosztach procesu orzekł zaś na podstawie art. 98 k.p.c.