Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 października 2013 roku

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący: SSO Monika Kuźniar

po rozpoznaniu w dniu 25 października 2013 roku we Wrocławiu

na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu uproszczonym

sprawy z powództwa T. Y.

przeciwko A. S.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego w Środzie Śląskiej

z dnia 3 lipca 2013 r.

sygn. akt I C 403/12

I.  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądza od pozwanego na rzecz powoda 5.000 zł (pięć tysięcy złotych) wraz z ustawowymi odsetkami od 14 maja 2011 r. oraz zasądza od pozwanego na rzecz powoda 717 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda 400 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt II Ca 1228/13

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy oddalił powództwo T. Y. przeciwko A. S. o zapłatę kwoty 5.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 14 maja 2011 r. do dnia zapłaty. Sąd podał, że powód nie udowodnił, że nie mógł otrzymać kredytu na zakup nieruchomości pozwanego, co było niezbędną przesłanką do zwrotu przez pozwanego zadatku uiszczonego uprzednio na rzecz pozwanego. Sąd uznał, że przedłożone przez powoda zaświadczenie z (...) Banku z dnia 4 kwietnia 2011 r. jest dokumentem prywatnym, którego prawdziwość zakwestionował w toku procesu pozwany, a powód nie udowodnił prawdziwości dokumentu, choć sam powoływał się na tenże dokument prywatny.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniósł powód. Sądowi I instancji zarzucił naruszenie art. 245 k.p.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na błędnej interpretacji pojęcia „domniemania prawdziwości” i przyjęciu, że oznacza ono kwestionowanie osnowy dokumentu, podczas gdy w rzeczywistości oznacza ono kwestionowanie pochodzenia dokumentu od podmiotu wskazanego jako jego wystawca, naruszenie art. 253 k.p.c. przez zastosowanie w sytuacji, kiedy nie miał zastosowania, czyli powołanie się na przepis, który dotyczy sytuacji, kiedy jedna ze stron kwestionuje pochodzenie dokumentu od osoby wskazanej jako jego wystawca, czyli zupełnie innej sytuacji, niż przedmiotowa sprawa oraz naruszenie art. 232 zd. 1 k.p.c. przez niezastosowanie, to jest w sytuacji, w której to pozwany był obciążony obowiązkiem wskazania dowodu na poparcie swoich twierdzeń, polegających na wykazaniu, że powód otrzymał kredyt w (...) Banku lub innym, Sąd I instancji przyjął, że ciężar dowodu obciąża powoda, mimo tego, że wykazał on stosownym dokumentem, że takiego kredytu nie otrzymał. Uzasadniając zarzuty wskazał, że nie umawiał się z pozwanym w jakim banku ma starać się o kredyt, dodatkowo korzystał z (...), a w takim przypadku to doradca kredytowy wybiera banki, do których będzie składany wniosek kredytowy. Podał tez, że pozwany nie zaprzeczał prawdziwości zaświadczenia z (...) Banku, a jedynie nie zgadzał się z jego treścią i z tego względu na pozwanym ciążył obowiązek wykazania, że powód uzyskał kredyt w innym banku. Podał także, że w praktyce udzielania kredytów osoba starająca się o kredyt nie otrzymuje pisemnych decyzji odmownych, tylko jest informowana przez pośrednika kredytowego, zaś zaświadczenie z banku może otrzymać na swoją prośbę. Podał, że z tego względu data wystawienia zaświadczenia jest późniejsza niż termin związania umową. Podał także, że powód nie przedstawił żadnych dowodów na okoliczność nieotrzymania kredytu wskutek nieprzedstawienia odpowiednich dokumentów, jak też że w takiej sytuacji wniosek w ogóle nie zostałby rozpoznany.

Wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa w całości.

Sąd Odwoławczy zważył, co następuje:

Apelacja powoda zasługiwała na uwzględnienie.

Przy prawidłowo ustalonym przez Sąd Rejonowy stanie faktycznym niniejszej sprawy, które to ustalenia należy przyjąć za podstawę orzekania, Sąd Odwoławczy doszedł do odmiennej oceny prawnej przysługującego powodowi roszczenia.

W przedmiotowej sprawie, w przedwstępnej umowie sprzedaży nieruchomości kupujący – powód zobowiązał się do wpłacenia na konto wskazane przez sprzedającego zadatek w wysokości 5.000 zł w przeciągu 3 dni od podpisania umowy przedwstępnej. Sprzedający oświadczył nadto, że w przypadku nieotrzymania przez kupującego kredytu hipotecznego w przeciągu do 3 dni, zwróci zadatek na konto wskazane przez kupującego.

Słusznie przy tak sformułowanym oświadczeniu woli stron Sąd Rejonowy przyjął, że powołane zastrzeżenie umowne stanowiło zadatek w rozumieniu przepisu art. 394 § 1 k.c. Stanowi on, że w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W § 3 tego przepisu wskazano zaś, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Regulacja zadatku i skutków jego przekazania zawarta w ww. przepisie ma charakter dyspozytywny, znajduje więc zastosowanie wtedy, gdy strony w umowie nie postanowią inaczej i brak jest między stronami umowy określonych zwyczajów, związanych z przekazaniem zadatku przy zawarciu umowy. Wszelkie ustalenia stron dotyczące zadatku powinny jednak wynikać z wyraźnego postanowienia umowy (por. A. Rzetecka-Gil Komentarz do art.394 Kodeksu cywilnego LEX 2011).

W sytuacji niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona ma dwojakiego rodzaju uprawnienia. Może odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego. Może też zachować zadatek, a jeśli sama dała zadatek, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Chodzi tu jednak wyłącznie o niewykonanie umowy, będące następstwem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność druga strona. Jeżeli zaś niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony, to zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 maja 2005 r. V CK 577/04 LEX nr 189073, PUG 2006/8/32).

Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyrokach: z dnia 23 lutego 2001 r. II CKN 314/99 LEX 52344 oraz w wyroku z dnia 7 kwietnia 2004 r. IV CK 212/03 LEX nr 172818. Powołane orzeczenia zapadły w stanie faktycznym, w którym strona nie wykonała obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie określonym w umowie przedwstępnej, albowiem zgromadzenie przez nią środków na zakup mieszkania należącego do drugiej strony uzależnione było odpowiednio od zbycia własnego lokalu i uzyskania kredytu bankowego. Strony nie zdołały odpowiednio: zbyć swego mieszkania przed upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej i uzyskać kredytu bankowego przed upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej i tym samym nie zdołały zgromadzić środków potrzebnych na zakup nowego mieszkania. Sąd Najwyższy uznał, iż nie sposób przyjąć, aby stronom tym można było przypisać odpowiedzialność za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie, wskazując że druga strona miała świadomość zależności pomiędzy nabyciem przez strony mieszkania a uzyskaniem przez tych ostatnich środków finansowych ze zbycia własnego lokalu, bądź kredytu bankowego. Obie strony podjęły zatem pewne ryzyko wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od dokonania sprzedaży mieszkania, bądź uzyskania kredytu bankowego przez kupującego. Co szczególnie istotne, w sprawie II CKN 314/99 LEX 52344, rozpoznawanej przez Sąd Najwyższy, uzależnienie to nie znalazło wyrazu w umowie, a mimo tego Sąd uznał, że nie można powodom przypisać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Przyczyny niewykonania przez powoda obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie określonym w umowie przedwstępnej są jasne. Zgromadzenie przez niego środków na zakup nieruchomości należącej do pozwanego uzależnione było od uzyskania kredytu bankowego. Mimo zapewnień pośrednika - firmy (...) (w osobie Pana F.), że powód posiada zdolność kredytową, okazało się że okres prowadzenia działalności powoda w Polsce od 2009 r. nie jest wystarczający. Ponieważ pośrednik nie mógł dać powodowi gwarancji, że kredyt na 100 % zostanie mu udzielony (gdyż jak wiadomo uzyskanie kredytu poprzedzone jest wnikliwą analizą zdolności kredytowej), zaproponował, aby powód zawarł z pozwanym umowę przedwstępną, gdyż ona nie rodzi poważnych prawnych konsekwencji.

Jak wynika z zeznań powoda (k. 71), pozwany akceptował taki stan rzeczy, co oznacza, że godził się na ewentualność, że powód nie otrzyma kredytu. Zatem - obie strony podjęły pewne ryzyko wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od uzyskania przez powoda kredytu bankowego, co wprost wynika z treści par. 14 iż wolą stron było rozwiązania umowy w przypadku nie uzyskania kredytu przez powoda, o czym świadczy, oprócz powołanej treści zobowiązania pozwanego (zwrotu zadatku w przypadku nie uzyskania kredytu) zapis: „sprzedawca w chwili rezygnacji ze sprzedaży nie ponosi konsekwencji”.

Mimo zatem podjęcia przez powoda starań (skorzystanie z usług agencji, która sprawdzała zdolność kredytową powoda w (...) Banku), powód nie zdołał uzyskać kredytu i tym samym nie zdołał zgromadzić środków potrzebnych na zakup nieruchomości. A ponieważ obie strony o tym wiedziały, zaś uzyskanie kredytu zależało od oceny zdolności kredytowej powoda przez banki, nie można powodowi przypisywać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej.

Chybione są argumenty pozwanego stawiające tezę, że powód nie otrzymał kredytu z powodu nie dopełnienia pewnych formalności. Przede wszystkim z treści umowy zawartej pomiędzy stronami wynikało, że obowiązek zwrotu zadatku uwarunkowany był jedynie nieotrzymaniem przez powoda kredytu na zakup nieruchomości. Zważyć należy, że strony nie ustaliły one żadnych innych warunków, jakim podlegać miałby obowiązek zwrotu zadatku. W szczególności, nieistotne były przyczyny nieotrzymania przez powoda kredytu. A zatem, bez względu na poziom staranności powoda w jego uzyskaniu, wystarczającą przesłanką powstania obowiązku zwrotu zadatku po stronie pozwanego była jedynie okoliczność nieotrzymania kredytu przez powoda. Ponadto, z treści umowy nie wynika, jakoby powód był zobowiązany do podjęcia starań o uzyskanie kredytu ani w jakimś konkretnym banku, strony nie zastrzegły również, aby powód miał się starać o kredyt w kilku bankach.

W ocenie Sądu Odwoławczego, przedstawione przez powoda zaświadczenie wystawione przez (...) Bank o nie udzieleniu powodowi kredytu na cele mieszkaniowe (...) z powodu niespełnienia warunków koniecznych, było wystarczające dla ustalenia okoliczności nieotrzymania kredytu na zakup nieruchomości pozwanego. Wywiedziona przez pozwanego z braku bliższych informacji o nie udzielonym kredycie w powołanym zaświadczeniu okoliczność, że zaświadczenie może dotyczyć kredytu na inne cele, niż zakup nieruchomości pozwanego, nie została przez niego w żaden sposób dowiedziona, ani też choćby uprawdopodobniona i wynika tylko z jego twierdzeń. Z tego względu powyższy zarzut należało ocenić jednoznacznie jako gołosłowny i nie zasługujący na uwzględnienie.

Ponadto, strony nie ustaliły w umowie przedwstępnej warunków, jakim winny odpowiadać ewentualne zaświadczenia bankowe.

Pozwany podnosił też, że powód uzyskał kredyt na zakup nieruchomości w Z., jednak również i w tym przypadku nie przedstawił żadnych dowodów na poparcie swego twierdzenia. W szczególności, takim dowodem nie może być treść SMS z dnia 13.01.2011 r. gdyż wynika z niego jedynie, że powód otrzymał odpowiedź od doradcy, że „mamy zdolność kredytową na Pański dom”, a więc nie bezpośrednio od banku. Ponadto, wiadomość ta została przesłana 3 dni przed zawarciem umowy przedwstępnej, a zatem, gdyby powód miał pewność, że udzielony mu zostanie kredyt (udokumentowaną), to w umowie przedwstępnej nie znalazłby się zapis par. 14. Brak dowodów zatem na potwierdzenie ww. stanowiska pozwanego pozwalał uznać za wiarygodne oświadczenie powoda w przedmiocie nie podpisywania przez powoda innych umów przedwstępnych nabycia nieruchomości, jak też nieuzyskania kredytu bankowego na zakup innej nieruchomości.

Za zasadny należało uznać zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 245 k.p.c. i art. 253 k.p.c. Przepis art. 253 k.p.c. reguluje rozkład ciężaru dowodu w przypadku obalania domniemań prawnych łączących się z dokumentami prywatnymi. Z art. 245 k.p.c. wynika domniemanie, że oświadczenie (woli lub wiedzy) zawarte w dokumencie prywatnym pochodzi od osoby, która ten dokument podpisała. Z kolei z art. 253 k.p.c. wynika domniemanie, iż dokument prywatny jest prawdziwy, czyli autentyczny, a zatem niesfałszowany. Domniemanie autentyczności dokumentu jest zresztą wspólne dla dokumentów prywatnych i urzędowych. Obydwa te domniemania prawne są wzruszalne i obydwa można podważać przy pomocy wszelkich środków dowodowych. Dokumenty prywatne natomiast nie korzystają z domniemania zgodności treści dokumentu z prawdą i na tym polega podstawowa różnica ich mocy dowodowej w stosunku do dokumentów urzędowych. Nie przeszkadza to oczywiście w tym, aby sąd na zasadach ogólnych przyznał wiarygodność treści dokumentu prywatnego i włączył tak dokonane ustalenia faktyczne do podstawy wyrokowania (por. K. Konopek Komentarz do art. 253 kpc LEX 2013).

Sąd I instancji błędnie ocenił, iż pozwany kwestionował prawdziwość zaświadczenia wystawionego przez (...) Bank. W rzeczywistości kwestionował on jego wartość dowodową, wskazując iż nie wynika z niego, aby powód nie otrzymał kredytu na zakup działki w Z.. Z tego względu Sąd miał możliwość posiłkowania się treścią dokumentu i uznania go za wiarygodny. W ocenie Sądu Odwoławczego, jak już wskazano powyżej, samo zaświadczenie z (...) Banku było wystarczające do przyjęcia, że kredyt na zakup nieruchomości pozwanego nie został powodowi udzielony, co z kolei warunkowało obowiązek zwrotu zadatku. A o ile pozwany twierdził, że jest inaczej, tj. że powód uzyskał kredyt, winien okoliczność tę udowodnić, czego nie uczynił. Nie sposób jest natomiast oprzeć ustaleń faktycznych na podstawie domniemań pozwanego, że wie od Pana K. F., bądź od pracownika (...) Banku, że powód uzyskał kredyt, bądź wycofał się z kredytu bo przestraszył się, że nie będzie w stanie płacić rat.

Mając powyższe na uwadze, Sąd Odwoławczy na podstawie art. 386 § 1 kpc zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powoda 5.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od 14 maja 2011 r. oraz zasądził od pozwanego na rzecz powoda 717 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, o czym orzeczono jak w pkt I sentencji.

Orzeczenie w przedmiocie odsetek zapadło w oparciu o przepis art. 481 § 1 kc. Pozwany został wezwany do zwrotu zadatku w terminie do dnia 13 maja 2011 r., zatem od dnia 14 maja 2011 r. pozostawał w opóźnieniu i od tego dnia należało zasądzić odsetki.

Orzeczenie o kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego zapadło w oparciu o art. 98 kpc, zgodnie z wynikiem postępowania, w zw. z art. 28 pkt 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. Na zasądzoną kwotę 717 zł złożyła się opłata od pozwu – 100 zł, opłata od pełnomocnictwa procesowego – 17 zł oraz koszty zastępstwa prawnego – 600 zł.

Orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego zawarte w pkt II sentencji zapadło w oparciu o art. 98 k.p.c., zgodnie z wynikiem postępowania) w zw. z art. 28 pkt 2 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz § 6 pkt 3 i § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. Na zasądzoną kwotę 400 zł złożyła się opłata od apelacji – 100 zł oraz koszty zastępstwa prawnego – 300 zł.