Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 marca 2014 roku Sąd Okręgowy w Lublinie II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodniczący Sędzia Sądu Okręgowego Elżbieta Żak (spr.)

Sędziowie: Sądu Okręgowego Iwona Tchórzewska

Sądu Okręgowego Anna Podolska-Kojtych

Protokolant Sekretarz sądowy Emilia Trąbka po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2014 roku w Lublinie na rozprawie

sprawy z powództwa Stowarzyszenia (...) z siedzibą w T.

przeciwko B. K. (1), B. K. (2), A. K., J. K., I. Ł. o opróżnienie lokalu mieszkalnego na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Rejonowego w Radzyniu Podlaskim z dnia 23 września 2013 roku, sygn. akt I C 698/12

I. zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

1. oddala powództwo;

2. zasądza od powoda Stowarzyszenia (...)
T. z siedzibą w T. na rzecz pozwanych B. K. (1),
B. K. (2), A. K., J. K., I. Ł. kwoty po 27,40

zł (dwadzieścia siedem złotych, czterdzieści groszy) tytułem zwrotu kosztów

procesu za pierwszą instancję.

II. zasądza od powoda Stowarzyszenia (...)

T. z siedzibą w T. na rzecz pozwanych B. K. (1),

B. K. (2), A. K., J. K., I. Ł. kwoty po 52 zł

(pięćdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania za drugą

instancję.

Sygn. akt II Ca 1047/13

UZASADNIENIE

Sąd Rejonowy w Radzyniu Podlaskim w wyroku z dnia 23 września 2013roku:

I. nakazał pozwanym B. K. (1), B. K. (2), A. K., J. K., I. Ł. aby opuścili i opróżnili z rzecz reprezentujących ich prawa i wydali powodowi Stowarzyszeniu (...) z/s w T. lokal mieszkalny składający się z dwóch pokoi, kuchni ze spiżarką, ubikacji, łazienki, przedpokoju o pow. 48m ^{( 2 )}usytuowany na pierwszym piętrze od strony wschodniej w budynku szkoły położonym na nieruchomości oznaczonej nr T. (...), a nadto nakazał tym pozwanym by opuścili i opróżnili ½ części budynku gospodarczego od strony północnej położonego na działce o tym samym numerze i wydali go powodowi.

II. ustalił, że B. K. (1), B. K. (2), A. K. J. K., I. Ł. przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie co do nich wyrku w pkt I do czasu złożenia przez Gminę P. oferty zawarcia najmu lokalu socjalnego;

III. zasądził od pozwanych B. K. (1), B. K. (2), A. K., J. K., I. Ł. solidarnie na rzecz Stowarzyszenia (...) z/s w T. kwotę 337zł kosztów procesu.

W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Rejonowy wskazał na następujące ustalenia faktyczne i motywy swego rozstrzygnięcia.

Właścicielem nieruchomości gruntowej, na której znajduje się budynek szkoły wraz z przedmiotowym lokalem mieszkalnym i pomieszczeniami użytkowymi jest Gmina P.. Na podstawie umowy użyczenia z 1.9.2008 r. Gmina użyczyła tę nieruchomość Stowarzyszeniu do 31sieprnia 2012 r. Użyczający wyraził zgodę na użyczenie lokalu mieszkalnego dotychczasowemu najemcy. Umowę z pozwaną zawarto na czas określony do 31.8.2012 r. Powód jest legitymowanym czynnie –art. 710 k.c. Na wniosek powoda wezwano do udziału w sprawie w charakterze pozwanych J. K. i jej syna I. Ł., albowiem córka pozwanej i syn tejże córki zamieszkują w spornym lokalu.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Według niej uprawnionym do żądania wydania lokalu jest właściciel lokalu czy nieruchomości, właścicielem zaś jest Gmina P.. Podniosła, że posiada skuteczne prawo do zajmowania lokalu, wynikające z przydziału lokalu mieszkalnego z 10 kwietnia 1991r., który nastąpił na rzecz męża pozwanej B. K. (1) - B. K. (2), uprawnioną do zamieszkiwania była ta pozwana. W 2004 r. pomiędzy dyrektorem szkoły w T. a B. K. (3) zawarto umowę najmu przedmiotowego lokalu na czas nieokreślony. Umowa nie została wypowiedziana. Lokal mieszkalny należy do zasobu mieszkaniowego Gminy P.. W sierpniu 2008 r. pozwana uzyskała informację o likwidacji szkoły w T., pytała, komu ma płacić czynsz i uzyskała informację, że majątkiem szkoły zarządza stowarzyszenie. Na mocy aneksu umowa użyczenia między stronami obowiązywała do końca sierpnia 2012 r., gdyż do tego dnia powód miał prawo dysponowania majątkiem szkoły na mocy umowy z gminą. Zdaniem burmistrza nieruchomość, na której znajduje się szkoła i się sporny lokal został oddany w trwały zarząd tej szkole. W związku z likwidacją szkoły zarząd wygasa z mocy prawa, zaś wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umowy najmu na czas nieoznaczony. Zdaniem pozwanej art. 56ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma zastosowania do lokali mieszkalnych, w tym przypadku należy stosować jako szczególne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.- art. 11ust.1, a przesłanki wymienione w tym przepisie nie zachodzą.

Dnia 21 grudnia 1997 r. Burmistrz Miasta i Gminy P. oddał nieodpłatnie w zarząd na czas nieokreślony na rzecz Szkoły (...) w T. nieruchomość stanowiącą działkę o nr (...) w tej miejscowości wraz ze znajdującymi się na niej budynkami.

Dnia 10 kwietnia 1991r. na mocy decyzji Gminy P. przydzielono B. K. (3) lokal mieszkalny położony w budynku szkoły podstawowej w T. o pow. 48m ².; do zajmowania lokalu upoważnieni byli oprócz B. K. jego żona B., syn R. i córka J..

W dniu 12 lutego 2004r. zawarto umowę najmu lokalu mieszkalnego pomiędzy Szkołą (...)w T. a B. K. (3) na podstawie decyzji o przydziale z dnia 10 kwietnia 1991r. Przedmiotem umowy był lokal mieszkalny na terenie szkoły. Wraz z lokalem mieszkalnym oddano B. K. (3) do używania piwnicę.

W dniu 15 listopada 2004 r. I. S. (matka) i J. S. (brat) darowali B. K. (1) udział 5/6 we współwłasności nieruchomości rolnej o pow. 3 ha 6600m kw. B. K. (1) ustanowiła na rzecz matki dożywotnią osobistą służebność polegająca na prawie do korzystania z kuchni, przedpokoju w budynku mieszkalnym. W domu tym zamieszkują matka i brat B. K. (1).

W dniu 29 maja 2008 r. Rada Miejska w P. podjęła uchwałę w sprawie likwidacji Szkoły (...) w T. z dniem 31sieprnia 2008r.; majątek likwidowanej jednostki pozostał własnością gminy P..

W dniu 1 września 2008 r. Gmina P. zawarła ze Stowarzyszeniem (...) umowę użyczenia, która dotyczyła nieruchomości gruntowej w T. stanowiącej zabudowaną działkę o nr (...), na której znajdują się: budynek szkoły, budynek gospodarczy, i plac zabaw. Użyczający- Gmina przekazał biorącemu w użyczenie nieruchomość gruntową wraz z wyposażeniem na okres od 1września 2008 r. do 31 sierpnia 2012 r. a Stowarzyszenie zobowiązało się wykorzystać przedmiot umowy na potrzeby prowadzenia działalności edukacyjnej, tj. szkoły podstawowej z oddziałem przedszkolnym. Jednocześnie użyczający wyraził zgodę na użyczenie lokalu mieszkalnego dotychczasowemu najemcy. Na mocy kolejnej umowy z 1 września 2012 r. Gmina oddała Stowarzyszeniu opisaną nieruchomość gruntową w użyczenie na okres od 1września 2012 r. do 31 sierpnia 2015 r.

W dniu 1 września 2008r. zawarta została umowa pomiędzy Stowarzyszeniem (...) jako użyczającym a B. K. (1) –biorącą do używania. Stowarzyszenie oddało w bezpłatne użytkowanie (powinno być: używanie) B. K. (1) lokal mieszkalny usytuowany na I piętrze od strony wschodniej budynku w T. nr (...) na czas nieoznaczony. Wraz z lokalem na czas trwania umowy użyczający oddaje biorącemu do używania jedno wydzielone pomieszczenie piwnicy i ½ część budynku gospodarczego od strony północnej. Biorący do używania zobowiązał się ponosić terminowe opłaty za energię elektryczną, opłaty eksploatacyjne i za używanie telefonu, oraz za ogrzewanie, wodę ścieki nieczystości stałe. Przewidziano 1-miesięczny okres wypowiedzenia umowy. Na mocy aneksu z 1 kwietnia 2011r. zmieniono okres obowiązywania umowy na czas do 31 sierpnia 2012 r.

W załączniku do umowy ustalono wymiar opłat komunalnych: ogrzewanie, woda bieżąca, ścieki (nieczystości płynne) wywóz nieczystości stałych oraz opłata eksploatacyjna, dotycząca oświetlenia części budynku na zewnątrz mieszkania (ta ostatnia na 50 zł ).

Uchwałą z dnia 24 czerwca 2012 r. Zarząd Stowarzyszenia podjął decyzję o nie przedłużaniu umowy użyczenia lokalu z B. K. (1). W piśmie z 25 maja 2012 r. poinformowano B. K. (1) o terminie wygaśnięcia użyczenia lokalu z dniem 31sierpnia 2012r.

B. K. (2) jest zarejestrowany w Powiatowym Urzędzie Pracy w P. jako bezrobotny. B. K. (1) i J. K. takiego statusu nie posiadają. W lokalu mieszkalnym przy szkole w T. zamieszkują także małoletni I. Ł. i A. K.

Sąd Rejonowy uznał, że powództwo jest zasadne, natomiast zarzuty pozwanych dotyczące braku legitymacji czynnej po stronie powoda oraz nierozwiązania stosunku najmu, będącego podstawą zajmowania spornego lokalu określił jako nietrafne.

Sąd Rejonowy zwrócił uwagę na fakt, że Stowarzyszenie zawarło umowę użyczenia z B. K. (1) do dnia 31 sierpnia 2012 r., a więc na czas, kiedy zgodnie z pierwszą umową kończył się okres użyczenia nieruchomości Gminy na rzecz Stowarzyszenia. Jak stwierdził dalej Sąd Rejonowy, dający rzecz w użyczenie nie musi być je właścicielem; wystarczy, że jest je posiadaczem-samoistnym bądź zależnym - albo nawet dzierżycielem, dlatego domagający się zwrotu rzeczy użyczonej od osoby, której rzecz użyczył, nie jest obowiązany dowodzić, że jest właścicielem rzeczy. W ocenie Sądu Rejonowego zarówno umowa użyczenia pomiędzy Gminą a Stowarzyszeniem, jak i umowa tego Stowarzyszenia z B. K. (1) zostały skutecznie zawarte, dlatego też powódka może domagać się od pozwanych wydania przedmiotu użyczenia. Umowa użyczenia, na podstawie której zajmowano lokal mieszkalny, została rozwiązana z upływem terminu, na który została zawarta, dlatego Stowarzyszenie na podstawie art. 718§1k.c. było legitymowane czynnie do złożenia powództwa w niniejszej sprawie.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji, nietrafne były argumenty pozwanych dotyczące obowiązywania w dalszym ciągu stosunku najmu przedmiotowych pomieszczeń, nawiązanego na podstawie decyzji o przydziale, a potem umowy szkoły z B. K. (3). Sąd powołał art. 46 ust.1 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i podniósł, że bezspornym jest, że nieruchomość będąca przedmiotem trwałego zarządu wykonywanego przez Szkołę (...)w T. byłą w części wynajęta B. K. (3), a przez okres czerwca, lipca i sierpnia biegł trzymiesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu, który upłynął dnia 31 sierpnia 2008 r. Jak uzasadnił Sąd Rejonowy wypowiedzenie umowy nie było zależne od woli stron, ale nastąpiło z mocy prawa na podstawie cytowanego przepisu art. 46 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie tego założenia Sąd Rejonowy uznał, że z dniem 1września 2008 r. były podstawy do zawarcia umowy użyczenia pomiędzy powodowym Stowarzyszeniem a B. K. (1) za zgodę właściciela zawartą w umowie z nim.

Sąd stwierdził, że stosunek prawny, na podstawie którego B. K. (1) oraz osoby wywodzące z jej uprawnienia prawo do zamieszkiwania i używania pomieszczeń, których dotyczy sprawa, był użyczeniem a podnoszona kwestia tzw. opłaty eksploatacyjnej została wyjaśniona w toku postępowania dowodowego w ten sposób, że była to opłata za oświetlenie części budynku poza mieszkaniem, nie była to więc żadna forma czynszu najmu czy jakiegokolwiek innego zysku dla Stowarzyszenia.

Sąd Rejonowy stwierdził, że nie podziela poglądu, jakoby nadal obowiązywał pomiędzy Gminą a B. K. (1) stosunek najmu na podstawie decyzji o przydziale, który winien być rozwiązany na zasadzie art. 11 ust.1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Sąd Rejonowy przypomniał, że dyrektor szkoły, zwierając w 2004 r. z B. K. (3) umowę najmu lokalu mieszkalnego położonego na terenie szkoły, działała w ramach kompetencji przyznanych uchwałą Zarządu Miasta i Gminy P. z 10 lutego 1998 r. i była właściwie umocowana do podjęcia czynności nawet przekraczających zwykły zarząd majątkiem oddanym szkole w trwały zarząd. Pogląd, że stosunek najmu winien ulec rozwiązaniu na zasadzie art. 11ust.1 ustawy o ochronie praw lokatorów, zdaniem Sądu Rejonowego, nie znajduje prawnego uzasadnienia. Ku poglądowi, że przepis ten wyłącza stosowanie art. 46 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie skłania literalna wykładnia żadnego z przepisów tych ustaw. Nie ma też powodu, jak zauważył Sąd Rejonowy, by uważać, że ustawodawca wyłączył z zakresu zastosowania art. 46 ust.3 lokale mieszkalne. Jeśli byłoby to jego zamiarem, to stosowna regulacja zostałaby niewątpliwie zamieszczona. Według Sądu Rejonowego, przy takiej wykładni, jaką prezentują pozwani, przepis art. 46 ust.3 w odniesieniu do lokali mieszkalnych byłby przepisem martwym, nie znajdującym zastosowana w dużej części sytuacji, których dotyczy. Ponadto Sąd Rejonowy stwierdził, że przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy początku biegu wypowiedzenia, który następuje z mocy ustawy, niezależnie od stron, nie zaś w wyniku oświadczenia woli stron stosunku prawnego, a wykładnia art. 11ust.1 wprost prowadzi do wniosku, że chodzi w nim o oświadczenie właściciela, będące wyrazem jego woli.

Sąd Rejonowy uznał, że w sprawie niniejszej ma zastosowanie art. 14 ust.1 ustawy o ochronie praw lokatorów (...), natomiast nie ma podstaw do stosowania art. 14 ust. 4, albowiem w okresie oddania nieruchomości w użyczenie Stowarzyszeniu przez Gminę P. lokal mieszkalny nie wchodzi w skład publicznego zasobu mieszkaniowego (art. 14ust. 6). Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego na rzecz I. Ł. i A. K.Sąd uwzględnił, że są małoletni, nie mają dochodów, pozostają pod opieką dorosłych i nie mogą zaspokoić potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie, szczególne np. przez wynajęcie mieszkania, z natury rzeczy odpłatne. Natomiast B. K. (1) i J. K. wychowują dzieci, zamieszkują z nimi i utrzymują je, a czynią to bez stałej obecności – udziału ojców tych dzieci (nie zamieszkują oni wspólnie). Nieruchomość rolna, która stanowi przedmiot współwłasności B. K. (1) jest zamieszkała przez jej brata i matkę i nie ma tam warunków, by zamieszkała tam pozwana z resztą rodziny. B. K. (2) jest bezrobotny, a brak dochodów uniemożliwia mu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie poza lokalem będącym przedmiotem sporu. Wykonanie wyroku Sąd Rejonowy wstrzymał do czasu złożenia im przez Gminę P. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego na podstawie art. 14 ust. 6.

Jako postawę prawną rozstrzygnięcia o kosztach procesu Sąd powołał art. 98§1k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wnieśli pozwani. Zaskarżając wyrok w całości zarzucili:

1) naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 233§1 k.p.c. poprzez sprzeczne ze zgromadzonym materiałem dowodowym w sprawie ustalenie, że stosunek najmu lokalu, którego opuszczenia i wydania domaga się powód uległ rozwiązaniu;

2) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 222 k.c. przez bezpodstawne przyjęcie , że powód ma legitymację do wytoczenia powództwa i wystąpienia w charakterze strony powodowej w niniejszym postępowaniu;

3) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 46 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez uznanie, iż ma on zastosowanie do wypowiedzenia umów najmu lokali mieszkalnych;

4) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów poprzez jego niezastosowanie w przypadku, gdy pozwani są lokatorami i przysługuje im ochrona zawarta w powołanym wyżej przepisie.

Wobec podniesionych zarzutów pozwani wnosili o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez oddalenie powództwa, ewentualnie o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów procesu za pierwszą i drugą instancję.

W odpowiedzi na apelację powód wnosił o oddalenie apelacji i zasądzenie na rzecz powoda kosztów procesu w postępowaniu odwoławczym.

Na rozprawie odwoławczej w dniu 26 lutego 2014r. pełnomocnik pozwanych popierał apelację a pełnomocnik powoda wnosił o jej oddalenie, obaj pełnomocnicy wnosili o zasądzenie kosztów procesu na rzecz ich mocodawców od stron przeciwnych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jako uzasadniona zasługiwała na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, iż wniosek apelujących o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania jest niezasadny.

Z przepisów art. 386 § 2 i 4 k.p.c. wynika, że uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji może nastąpić tylko w razie stwierdzenia nieważności postępowania, w razie nierozpoznania przez ten sąd istoty sprawy albo gdy wydanie wyroku wymaga przeprowadzenia postępowania dowodowego w całości.

W ocenie Sądu Okręgowego w przedmiotowej sprawie nie zachodzi żadna ze wskazanych wyżej podstaw uchylenia orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu, jak również apelacja nie zawiera zarzutu, który uzasadniałby taki wniosek. Postępowanie przed Sądem pierwszej instancji nie jest dotknięte nieważnością. Sąd ten rozpoznał istotę sprawy, analizując zasadność żądania pozwu z punktu widzenia wszystkich okoliczności faktycznych przytoczonych jako podstawa faktyczna powództwa. Wydanie wyroku przez Sąd Okręgowy nie wymaga również przeprowadzenia postępowania dowodowego, ani w całości ani w części.

Natomiast zdaniem Sądu Okręgowego należało zmienić zaskarżony wyrok, bowiem Sąd pierwszej instancji dokonał błędnej oceny ustalonego w rozpoznawanej sprawie stanu faktycznego.

Przede wszystkim należy podkreślić, że strony łączyła umowa użyczenia z dnia 1 września 2008 r., która na mocy aneksu z 1 kwietnia 2011 r. obowiązywała na czas oznaczony tj. do dnia 31 sierpnia 2012 r. i zgodnie z postanowieniami z upływem oznaczonego w niej okresu wygasła. Natomiast Gmina P. nie była stroną tej umowy.

Rację należy przyznać apelującym, że Sąd Rejonowy nieprawidłowo przyjął, iż umowa najmu zawarta w dniu 12 lutego 2004 r. między dyrektorem Szkoły (...)w T. – reprezentującym jednostkę organizacyjną, która w imieniu Gminy P. sprawowała zarząd nieruchomością ( por. pismo Burmistrza P. z dnia 5 lipca 2013 r. ( k. 126) a B. K. (3) wygasła. Przypomnieć należy, że umowa ta została zawarta na czas nieoznaczony i nigdy nie została wypowiedziana przez żadną z jej stron. Sąd Rejonowy błędnie przyjął, że umowa najmu lokalu mieszkalnego zwarta w imieniu Gminy P. przez zarządcę nieruchomości, wygasła z mocy samego prawa na podstawie art. 46 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( j.t. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651z późn. zm.; dalej: „u.g.n.”), gdy szkoła została zlikwidowana i zarząd przez nią sprawowany wygasł.

Zgodnie, z tym przepisem wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, jeżeli nieruchomość, w stosunku do której wygasł trwały zarząd, była wynajęta, wydzierżawiona lub użyczona.

Sąd Rejonowy uznał, że skoro Rada Miejska w P. podjęła w dniu 29 maja 2008r. uchwałę w sprawie likwidacji z dniem 31sieprnia 2008 r. Szkoły Podstawowej w T., to tym samym z mocy prawa na podstawie cytowanego przepisu art. 46 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez okres czerwca, lipca i sierpnia 2008 r. biegł trzymiesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu, który upłynął z dniem 31 sierpnia 2008 r.

Nie można się zgodzić z taką interpretacją. Przepis art. 46 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na co słusznie zwracają uwagę apelujący, nie dotyczy wypowiadania umów najmu lokali mieszkalnych, do których mają zastosowanie szczególne wobec ustawy o gospodarce nieruchomościami przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( j.t. Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 z późn. zm.; dalej: "u.o.p.l." lub "ustawa o ochronie praw lokatorów"). Pogląd ten wypowiedziany w literaturze (por. komentarz do art.46 [w:] Ewa Bończak – Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. LEX 2013), Sąd Okręgowy akceptuje.

Po pierwsze dlatego, że w art. 46 ust. 3 jest mowa o najmie nieruchomości (...jeżeli nieruchomość, w stosunku do której wygasł trwały zarząd, była wynajęta, wydzierżawiona lub użyczona), podczas, gdy przedmiotem najmu w niniejszej sprawie nie była nieruchomość, ale lokal mieszkalny. Przywołać w tym miejscu należy przepis art. 46 § 1 k.c., który stanowi, że: "Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności". W piśmiennictwie przyjmuje się, że przepis ten daje podstawę do rozróżnienia trzech kategorii nieruchomości: nieruchomości gruntowych, nieruchomości budynkowych i nieruchomości lokalowych. Nieruchomością lokalową jest przy tym, "część budynku (lokal), jeżeli na podstawie przepisów szczególnych jest ona traktowana jako odrębny od gruntu przedmiot własności. Podstawę normatywną do ustanowienia odrębnej własności lokalowej stanowi przede wszystkim ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali" (K. Piasecki, Kodeks cywilny, Komentarz, Księga pierwsza, Część ogólna, Zakamycze 2003, Lex).

Skoro ustawodawca wyraźnie posłużył się tu terminem „nieruchomość wynajęta” tzn., że jego zamiarem nie było rozciąganie skutków wynikających z tego przepisu na lokale mieszkalne oddane w najem na czas nieoznaczony. Gdyby wolą ustawodawcy było osiągnięcie takiego skutku wówczas zastosowałby zapewne taki sam zabieg jak w przypadku na przykład art.34 u.g.n., gdzie wyraźnie różnił nieruchomości, lokale mieszkalnych, budynki mieszkalne i użytkowe ( por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 października 2013r. w sprawie II SA/Kr 870/13, Lex nr 1396551). Zdaniem Sądu Okręgowego już wykładnia gramatyczna powołanego art. 46 ust. 3 u.g.n. pozwala na odkodowanie nie budzącej wątpliwości normy prawnej i nie ma podstaw aby od takiej wykładni tego przepisu jaką prezentują w apelacji skarżący - odstępować.

Podkreślenia zatem wymaga, że w sprawie niniejszej przedmiotem najmu nie była nieruchomość, ale lokal mieszkalny nie stanowiący przedmiotu odrębnej własności, dlatego też mimo, że w stosunku do nieruchomości, na której znajduje się przedmiotowy lokal, zarząd wygasł, to skutek w postaci wypowiedzenia umowy najmu nie wystąpił.

Umowa najmu z dnia 12 lutego 2004r. została zawarta w czasie obowiązywania ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (por. wersja: Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm.). Za tym, że to przepisy tej właśnie ustawy mają zastosowanie w niniejszej sprawie, przemawiają też inne względy.

Dyrektor szkoły w T. kierując w dniu 1 października 2005 r. do B. K. (3) pismo w sprawie czynszu za wynajmowany lokal, powołał się na uchwałę nr (...) Zarządu Miejskiego w P. z dnia 2 października 2001 r. w sprawie ustalania stawki czynszu za 1 m ³ powierzchni użytkowej lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego Gminy P. wydanej na podstawie art. 7, art. 8, art.9 ust.3, art. 23 ust. 4 u.o.p.l. oraz uchwały Rady Miejskiej w P. z dnia 27 września 2001r. w sprawie uchwalania programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy ( por. pismo k.48).

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi odrębną regulację w zakresie praw lokatorów. Pojęcie „lokatora” zdefiniowano w art. 2 ust. 2 pkt 2. Według ustawowej definicji jest nim najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż własność. Ustawa ta ustanawia też zasady i formy ochrony praw lokatorów, których nie przewidują przepisy innych ustaw. Jej postanowienia w istotny sposób ograniczają m.in. możliwości rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator używa lokalu. W związku z tym wykładnia przepisów ustawy powinna być ścisła, a jej rezultat nie powinien wykraczać poza rzeczywistą treść i cel zawartych w niej unormowań, by nie prowadzić do dalszej ingerencji w prawo własności (por. również uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2001 r., III CZP 66/01, OSNC 2002, nr 9, poz. 109).

W tej sytuacji należało przyjąć, że do ochrony najemców ( pozwanych) mają zastosowanie przepisy ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Zgodnie z art. 1 a i 3 ustawę tę stosuje się w zasadzie do wszystkich stosunków prawnych uprawniających lokatora do używania lokalu mieszkalnego, z wyjątkami wyraźnie określonymi w ustawie (art. 1a i 3). Jak bowiem wynika z art. 3 ust.3 przepisy niniejszej ustawy nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora.

Oddanie przez Gminę, bezpośrednio po likwidacji Szkoły Podstawowej w T., przedmiotowej nieruchomości do używania Stowarzyszeniu (...) na podstawie umowy użyczenia - nie miało wpływu na istnienie stosunku prawnego łączącego Gminę z B. K. (3).

Tak jak oczywistym jest, że stroną umowy użyczenia nie jest Gmina P., tak też oczywiste jest, że Stowarzyszenie nie jest stroną umowy najmu. Wygaśnięcie umowy użyczenia zawartej między Stowarzyszeniem a B. K. (1) nie uprawnia zatem powoda do żądania opróżnienia lokalu mieszkalnego przez najemcę i jego rodzinę. Ich prawo do przedmiotowego lokalu mieszkalnego wynika bowiem z innego węzła prawnego i czyni żądanie powoda bezzasadnym.

Z tych względów i na podstawie cytowanych przepisów oraz art. 385 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji.

Wynik postępowania apelacyjnego zadecydował o zmianie rozstrzygnięcia w przedmiocie kosztów za pierwszą instancję. Orzeczenie w tej części uzasadnia przepis art. 98§1 i§3k.p.c. oraz art. 99 k.p.c.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego opiera się na podstawie art. 98§1 i§3k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. i art. 391§ 1k.p.c.