Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 grudnia 2013 roku

Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSR Daria Ratymirska

Protokolant Daria Paliwoda

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2013 roku w Kłodzku

sprawy z powództwa (...) Spółka Jawna we W.

przeciwko Skarbowi Państwa - Staroście (...)

o ustalenie

I. ustala, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu, oznaczonego jako działki nr (...), położone w K., przy ul. (...), obręb (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...), stanowiącej własność Skarbu Państwa, znajdującej się w użytkowaniu wieczystym (...) A. S., (...) Spółka Jawna we W., dokonana przez Starostę (...) pismem z dnia 29 października 2012r. (nr (...).7.298.2012.GN.8), jest uzasadniona do kwoty 13.080 zł (trzynaście tysięcy osiemdziesiąt złotych) i obowiązuje od dnia 1 stycznia 2013r.;

II. oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III. zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 1.095,90 zł, tytułem zwrotu kosztów procesu.

sygn. akt I C 433/13

UZASADNIENIE

Powód (...) A. S., P. S. sp. j. we W. wniósł o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działek gruntu nr (...), położonych w K. przy ulicy (...), jest nieuzasadniona w całości oraz zakwestionował wycenę nieruchomości, objętej księgą wieczystą (...), na podstawie której została ustalona opłata roczna w kwocie 4317 zł - odnośnie działki nr (...), i w kwocie 12.597 zł - odnośnie działki nr (...), obowiązująca od dnia 1 stycznia 2013r.

Strona pozwana Skarb Państwa - Starosta (...)wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu wg norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazał, że sprzeciw powoda, co do aktualizacji opłaty rocznej, jest nieuzasadniony, wobec wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego G. K., zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód (...) A. S., P. S. sp. j. z/s we W. jest użytkownikiem wieczystym gruntu, oznaczonego geodezyjnie, jako działki nr (...), położonego w K. przy ulicy (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w Kłodzku prowadzi księgę wieczystą (...). Nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa. Wartość nieruchomości wynosi 436.000 zł.

Dowód:

- opinia biegłego sądowego P. B. (k-71 i nast., 138-141)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z przepisem art. 72 ust. 1 w zw. z art. 67 ust. 1 w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2000r., Nr 46, poz. 543 ze zm.), opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej (wynoszącej w niniejszej sprawie 3%) od ceny nieruchomości gruntowej, ustalonej na podstawie jej wartości. Wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie, na podstawie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust. 1 i 3 powołanej ustawy). Zgodnie z przepisem art. 78 ust. 1 powołanej ustawy, Starosta (...) - w zamiarze zaktualizowania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, wypowiedział powodowi wysokość dotychczasowej opłaty, przedstawiając równocześnie (w piśmie z dnia 29 października 2012r., nr (...).7.298.2012.GN.8), ofertę przyjęcia jej nowej wysokości, tj. w kwocie 4.317 zł co do działki nr (...), i w kwocie 12.579,90 zł co do działki nr (...), łącznie w kwocie 16.914,90 zł, stanowiącej 3% wartości nieruchomości, ustalonej, na podstawie operatu rzeczoznawcy majątkowego G. K.. W ustawowym terminie powód złożył do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona (zastępujący w niniejszej sprawie pozew - zgodnie z art. 80 ust. 2 w zw. z art. 79 ust. 2 powołanej ustawy). Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., orzeczeniem z dnia 16 stycznia 2013r., oddaliło ten wniosek, a powód złożył sprzeciw, co pozbawiło powołane orzeczenie mocy prawnej, zgodnie z przepisem art. 80 ust. 1 i 3 powołanej ustawy.

Ciężar udowodnienia, że wartość nieruchomości, będąca podstawą ustalania opłaty rocznej, jest niższa, niż to ustaliła strona pozwana w postępowaniu administracyjnym, spoczywał na powodzie, ponieważ on wywodził z tego faktu skutki prawne w postaci ustalenia niższej opłaty za użytkowanie wieczyste (art. 6 kc).

Rozstrzygając w niniejszej sprawie, Sąd oparł się na dowodzie z opinii biegłego P. B., uznając ją za wiarygodną, sporządzoną w sposób fachowy i rzetelny. Biegły wskazał i uzasadnił stosowaną przy wycenie metodę badawczą, opierając się na podejściu porównawczym - metodą korygowania ceny średniej, szczegółowo opisał procedurę szacowania oraz poddał analizie i scharakteryzował rynek, co uzasadnia wnioski zawarte w opinii, uznane przez Sąd za jasne i logiczne. Zarzuty stron, zgłoszone w toku postępowania, nie podważyły wiarygodności opinii, biegły odniósł się do nich w sposób wyczerpujący, a Sąd podzielił jego wnioski w całości.

Dowód z opinii biegłego potwierdził stanowisko powoda co do zasady. Wartość nieruchomości, ustalona przez biegłego sądowego znacznie odbiegała od wyceny dokonanej na potrzeby postępowania administracyjnego (przy przyjęciu łącznej wartości dwóch działek).

Przedmiotem umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, zgodnie z art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może być tylko nieruchomość gruntowa (w rozumieniu art. 46 kc), a nie ewidencyjna działka gruntu. Wypowiedzenie organu, dotyczące wysokości opłat rocznych, nie powinno więc dotyczyć poszczególnych działek, tak jak to było w niniejszej sprawie, ale nieruchomości gruntowej, jako całości (art. 71 ust. 1, art. 72 ust. 3, art. 77, art. 78 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tymczasem, w niniejszej sprawie, w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego, Starosta zaproponował ustalenie nowej wysokości dwóch opłat - każda dotyczyła odrębnej działki ewidencyjnej, co nie znajduje poparcia w przepisach prawa.

Dotychczasowa opłata za użytkowanie wieczyste przedmiotowego gruntu (do 2012 roku) wynosiła: 3.075 zł, co do działki nr (...), i 8.487 zł, co do działki nr (...), łącznie 11.562 zł. Opłatę z tytułu użytkowania wieczystego gruntu ustala się według stawki procentowej, wynoszącej w niniejszej sprawie 3%, od ceny nieruchomości gruntowej, ustalonej na podstawie jej wartości. Wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie, na podstawie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. W oparciu o opinię biegłego sądowego P. B., Sąd ustalił wartość nieruchomości na kwotę 436.000 zł, zaś opłatę, z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, składającego się z działek, oznaczonych geodezyjnie numerami (...) - na kwotę 13.080 zł (3%). Aktualizacja opłaty rocznej, dokonana przez Starostę (...) (w łącznej kwocie 16.914,90 zł), była więc nieuzasadniona ponad kwotę 13.080 zł. W dalszej części powództwo podlegało oddaleniu, skoro powód wnosił o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste działek gruntu nr (...) jest nieuzasadniona w całości.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów oraz art. 189 kpc, orzeczono, jak w punkcie I i II sentencji wyroku.

Orzeczenie o kosztach w pkt III wyroku oparto na przepisie art. 100 zd. 1 kpc w zw. z art. 98 § 1 i 3 kpc i § 2 ust. 1, § 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.), przyjmując, że powód wygrał sprawę w ~ 72% (co do kwoty 3.834,90 zł [16.914,90 - 13.080], przy wartości przedmiotu sporu równej 5.352,90 zł). Powód poniósł koszty procesu w kwocie 2.002 zł (opłata od pozwu 268 zł, wynagrodzenie pełnomocnika i opłata skarbowa od pełnomocnictwa 1.234 zł, zaliczka na wynagrodzenie biegłego 500 zł), pozwana w kwocie 1.234 zł (wynagrodzenie pełnomocnika i opłata skarbowa od pełnomocnictwa) - łącnie koszty procesu w sprawie wyniosły 3.236 zł Pozwana powinna ponieść te koszty, zgodnie z wynikiem procesu, w 72%, tj. w kwocie 2.329,90 zł. Poniosła je w kwocie 1.234 zł, zatem powinna zwrócić powodowi różnicę, tj. kwotę 1.095,90 zł.

Z/ odnotować;

- odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełn. powoda

- kal. 14 dni;

17.12.2013r.