Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 16 grudnia 2014 r.

Sąd Okręgowy w Bydgoszczy II Wydział Cywilny - Odwoławczy

w następującym składzie:

Przewodniczący SSO Bogumił Goraj

Sędziowie SO Maria Leszczyńska

SO Tomasz Adamski (spr.)

po rozpoznaniu w dniu 16 grudnia 2014 r. w Bydgoszczy

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z wniosku wierzyciela (...) Funduszu (...)

(...) w W.

z udziałem dłużników A. P. i T. P.

o egzekucję świadczenia pieniężnego

w przedmiocie skargi dłużników na czynność Komornika Sądowego przy Sądzie

Rejonowym w Szubinie M. K. polegającą na opisie i oszacowaniu

nieruchomości objętej księgą wieczystą KW Nr (...) w sprawie KM

1126/13

na skutek zażalenia dłużników na postanowienie Sądu Rejonowego w Szubinie IX

Zamiejscowego Wydziału Cywilnego w Żninie z dnia 4 września 2014 r. w sprawie o

sygn. akt: IX Co 83/14

postanawia:

oddalić zażalenie.

sygn. akt: II Cz 794/14

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 4 września 2014 r. Sąd Rejonowy w Szubinie IX Zamiejscowy Wydział Cywilny w Żninie, w sprawie z wniosku wierzyciela (...)Funduszu (...) w W. z udziałem dłużników A. P. i T. P. o egzekucję świadczenia pieniężnego, nakazał Komornikowi Sądowemu przy Sądzie Rejonowym w Szubinie M. K. uwzględnienie w oszacowaniu działki nr (...) objętej księgą wieczystą KW Nr (...) w sprawie KM 11126/13 uzupełniającej opinii biegłego R. G. z dnia 20 czerwca 2014 r. (punkt 1), oddalił skargę dłużników na opis i oszacowanie w pozostałej części (punkt 2) oraz oddalił wniosek dłużników o zawieszenie postępowania egzekucyjnego (punkt 3).

W uzasadnieniu Sąd podał, że dłużnicy w swojej skardze na opis i oszacowanie nieruchomości położonej w Z., objętej powyższą księgą wieczystą domagali się powtórzenia oszacowania z uwagi na przyjęcie przez rzeczoznawcę rażąco zaniżonej stawki. W kolejnym piśmie wskazali, że biegły nie ujął przekształcenia działki nr (...) na cele przemysłowo-usługowo-budowlane.

Na wstępie swoich rozważań Sąd Rejonowy podniósł, że Komornik Sądowy w toku sprawy KM 1126/13 dokonał zajęcia nieruchomości dłużników położonej w miejscowości Z.. Na tę nieruchomość składały się działki o nr (...). Jej wartość w opisie i oszacowaniu ustalono na podstawie opinii biegłego na kwotę 216.700 zł. Biegły w swojej pierwszej opinii nie uwzględnił przekształcenia części działki nr (...) na cele usługowo-produkcyjne, co sam przyznał podczas przesłuchania na rozprawie w dniu 23 czerwca 2014 r. Jednakże biegły równocześnie przedłożył opinię uzupełniającą z dnia 20 czerwca 2014 r., w której uwzględnił zmianę przeznaczenia części działki nr (...). Dłużnicy kwestionowali wartość przyjętą także i w tym operacie, jednakże w ocenie Sądu nie było do tego podstaw.

Sąd Rejonowy wskazał, że oszacowanie w sprawie zostało dokonane zgodnej z obowiązującymi przepisami i według zasad dotyczących wyceny nieruchomości. Biegły w obu opiniach zastosował podejście porównawcze metodą korygowania średniej ceny. Ilość przyjętych nieruchomości podobnych jest dostateczna, a ich cechy zostały ocenione we właściwy sposób. Tym samym Sąd nie miał zastrzeżeń do sposobu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przez biegłego, dlatego też oddaleniu podlegał wniosek dłużników o powołanie innego biegłego, albowiem był on zbędny i jednocześnie wiązał się z przedłużeniem postępowania oraz ze wzrostem jego kosztów. Prawidłowości dokonanego

oszacowania nie podważały również umowy przeniesienia własności różnych nieruchomości z lat 2009-2010 r. przedłożone przez dłużników, albowiem na ich podstawie nie można było ustalić, czy i na ile były to działki podobne do wycenionych przez biegłego oraz w jakim stopniu można porównywać ich wartości. Do zakwestionowania oszacowania nie mogła również doprowadzić informacja z Urzędu Skarbowego z dnia 11 sierpnia 2014 r., albowiem jest w niej mowa tylko o przyjętych na skutek narady wartościach nieruchomości dla celów podatkowych. Na tej podstawie nie można było natomiast stwierdzić, że oszacowanie konkretnych działek przez biegłego nie było prawidłowe.

Mając na uwadze powyższe Sąd Rejonowy na podstawie art. 947 k.p.c. i art. 948 k.p.c. w zw. z § 3 ust. 2, § 4 i § 26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz art. 151 i art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazał Komornikowi Sądowemu uwzględnienie w oszacowaniu działki nr (...) objętej księgą wieczystą (...) w sprawie KM 1126/13 uzupełniającej opinii biegłego R. G. z dnia 20 czerwca 2014 r., oddalając skargę w pozostałym zakresie.

Sąd nadto oddalił żądanie wstrzymania postępowania egzekucyjnego, które potraktował jako wniosek o jego zawieszenie, albowiem zgodnie z art. 952 k.p.c. termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od uprawomocnienia się opisu i oszacowania (art. 821 § 1 k.p.c. a contrarió).

Zażalenie na powyższe postanowienie złożyli dłużnicy domagając się uchylenia oszacowania z dna 10 stycznia 2014 r. oraz „uchylenia opinii uzupełniającej z dnia 20 czerwca 2014 r." i powołania innego biegłego w tej sprawie. W uzasadnieniu wskazali, że skoro biegły ustalał stan działki nr (...) odnośnie planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie informacji telefonicznej, to istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że ceny porównawcze przyjęte w operacie zostały ustalone w ten sam sposób, co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia rażąco niskiej ceny wycenianej nieruchomości. Nadto stwierdzili, że ich stanowisko ma swoje uzasadnienie w przedłożonych aktach notarialnych, z których wynika wyższa cena za 1 ha od tej przyjętej w operacie w stosunku do ich nieruchomości.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zażalenie nie jest zasadne.

Sąd Rejonowy zasadnie uznał za prawidłowe oparcie się przez Komornika Sądowego przy sporządzaniu protokołu opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości, na wycenie

sporządzonej przez biegłego rzeczoznawcę z dziedziny szacowania nieruchomości, co wynika wprost z art. 948 k.p.c. Na skutek jednak omyłki w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 10 stycznia 2014 r. polegającej na nieuwzględnieniu odnośnie działki nr (...) istnienia wobec niej planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczającego część tej działki na cele usługowo-produkcyjne, Sąd pierwszej instancji zasadnie na podstawie opinii uzupełniającej biegłego z dnia 20 czerwca 2014 r., korygującej powyższe uchybienie, nakazał Komornikowi Sądowemu uwzględnienie wynikającej z tej opinii zmiany w protokole opisu i oszacowania. Istnienie powyższego uchybienia nie budziło wątpliwości, albowiem biegły sam przyznał się do błędu podczas składania wyjaśnień przed Sądem pierwszej instancji.

Sąd Okręgowy w pełni podziela przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia ocenę bezzasadności pozostałych zarzutów dłużników dotyczących rażąco zaniżonej wyceny ich nieruchomości przez powołanego w sprawie biegłego sądowego R. G., na podstawie której został sporządzony w sprawie protokół opisu i" oszacowania. Sąd Odwoławczy nie widzi potrzeby powtarzania słusznej argumentacji Sądu pierwszej instancji i przyjmuje ją za własną.

Podkreślić należy, że opinia w sprawie została wykonana przez rzeczoznawcę majątkowego przy uwzględnieniu metody szacowania właściwej w świetle art. 152 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity - Dz. U. 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109), przyjmując kryterium porównawcze cen sprzedaży podobnych nieruchomości. Sąd Okręgowy zwraca uwagę, że zastosowane podejście porównawcze jest powszechnym przy sporządzaniu tego rodzaju ekspertyz.

Odnosząc się do twierdzeń dłużników stwierdzić należy, że biegły - legitymujący się niezbędną wiedzą specjalistyczną - w sposób wyczerpujący wyjaśnił jakimi kryteriami kierował się dobieraj ąc nieruchomości podobne celem przeprowadzenia wyceny * przedmiotowej nieruchomości. Przeprowadzona analiza kryteriów doboru tych nieruchomości trafnie nie budziła żadnych wątpliwości Sądu Rejonowego.

Fakt, iż biegły nie uwzględnił w pierwszej opinii przeznaczenia części działki nr (...) na cele usługowo-produkcyjne nie oznacza, że w stosunku do pozostałych działek składających się na wycenianą nieruchomość popełnił podobne uchybienia. W każdym bądź razie dłużnicy nie wykazali, aby takie uchybienia miały miejsce i aby przełożyły się one na ustaloną wycenę ich nieruchomości.

Podkreślić przy tym należy, że wyceny nieruchomości na potrzeby postępowania egzekucyjnego dokonuje się w oparciu o ceny transakcyjne (wynikające z aktów notarialnych

umów sprzedaży), a nie na podstawie subiektywnych odczuć dłużników, którzy wywodzili swoje zarzuty z treści przedłożonych przez siebie aktów notarialnych dotyczących sprzedaży różnych nieruchomości. Na ich podstawie nie było uzasadnionych powodów do zakwestionowania wyceny przeprowadzonej przez biegłego, albowiem - jak zasadnie wskazał Sąd pierwszej instancji - w oparciu o te umowy nie można było zakwalifikować objętych nimi nieruchomości jako nieruchomości podobnych względem wycenianej nieruchomości.

Reasumując, biegły sądowy, biorąc pod uwagę także opinię uzupełniającą, dokonał oszacowania w sposób odpowiadający treści art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Subiektywny charakter zarzutów zawartych w zażaleniu nie mógł mieć wpływu na powyższą ocenę.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. oddalił zażalenie jako niezasadne.