Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 czerwca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Rzeszowie Wydział VI Gospodarczy

w składzie:

Przewodniczący: SSO Barbara Frankowska

Protokolant: st. sekr. sądowy Małgorzata Zawiło

po rozpoznaniu w dniu 20 maja 2015 r. w Rzeszowie

na rozprawie

sprawy z powództwa: (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością -I Spółki jawnej w W.

przeciwko: Gminie Miejskiej J.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

I.  z o b o w i ą z u j e pozwaną Gminę Miejską J. do złożenia oświadczenia woli następującej treści: „Pozwana Gmina Miejska J. oświadcza, że wyraża zgodę na przedłużenie terminów rozpoczęcia i zakończenia realizacji inwestycji związanej z zagospodarowaniem oddanej w użytkowanie wieczyste na mocy umowy z dnia 9 września 2011r. Rep. A nr (...), nieruchomości składającej się z działek nr: (...) (objętych księgą wieczystą nr (...)) do dnia 9 lipca 2015r. (termin rozpoczęcia budowy) oraz do dnia 9 lipca 2017r. (termin zakończenia budowy)”,

II.  z a s ą d z a od pozwanej Gminy Miejskiej J. na rzecz powoda (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością -I Spółki jawnej w W. kwotę 36.078,26 zł (trzydzieści sześć tysięcy siedemdziesiąt osiem złotych 26/100) tytułem kosztów procesu,

III.  z w r a c a powodowi (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością -I” Spółce jawnej w W. kwotę 3.246,74 zł (trzy tysiące dwieście czterdzieści sześć złotych 74/100) tytułem niewykorzystanej zaliczki na wydatki.

Sygn. akt VI GC 378/14

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 02 czerwca 2015 r.

Pozwem wniesionym w sprawie, ostatecznie sprecyzowanym w piśmie procesowym datowanym na 19 maja 2015r. (złożonym na rozprawie w dniu 20 maja 2015r. k. 198-200), powód (...) sp. z o.o. – I” sp. j. wniósł o zobowiązanie Gminy Miejskiej J. do złożenia oświadczenia woli o przedłużeniu terminów rozpoczęcia i zakończenia budowy związanej z zagospodarowaniem oddanej w użytkowanie wieczyste na mocy umowy z dnia 9 września 2011r. Rep. A nr (...) nieruchomości składającej się z działek numer(...), objętych księgą wieczystą numer (...) do dnia 9 lipca 2015 r. (termin rozpoczęcia budowy) oraz do dnia 9 lipca 2017 r. (termin zakończenia budowy). Ponadto wniósł o zasądzenie kosztów procesu.

Uzasadniając powództwo powód wskazał, że opiera je na treści art. 64 k.c. i wyjaśnił, że niezwłocznie po zawarciu w/w umowy podjął działania zmierzające do realizacji zamierzenia inwestycyjnego wskazanego w umowie, rozpoczął prace projektowe, wystąpił o uzyskanie niezbędnych dla realizacji inwestycji uzgodnień i pozwoleń administracyjnych. Podał, iż podjął także działania zmierzające do zakupu szeregu nieruchomości sąsiednich, które umożliwiałyby zoptymalizowanie parametrów planowanej inwestycji, wskazując przy tym, że z inicjatywy przedstawicieli pozwanego podjął działania zmierzające do zakupu sąsiadującej nieruchomości należącej do Powiatu (...), które ostatecznie nie powiodły się, a spowodowały opóźnienie w rozpoczęciu realizacji inwestycji o co najmniej 6 miesięcy. O dalsze 2 miesiące opóźnienie w realizacji inwestycji spowodowało niezasadne przedłużenie wydania decyzji środowiskowej, czego przyczyną była bezczynność (...) Dyrektora Ochrony Środowiska w R. związana z wydaniem uzgodnienia warunków realizacji inwestycji określonych w sporządzonym przez inwestora raporcie oddziaływania inwestycji na środowisko. Dalsza niezależna od powoda przyczyna braku możliwości prowadzenia budowy to okres 14 miesięcy spowodowany złym stanem technicznym budynku ujeżdżalni, który ujawnił się dopiero w trakcie prowadzenia robót budowlanych. Powód podkreślił, że zgodnie z umową stron budynek ujeżdżalni w ramach realizowanej przez niego inwestycji podlega zachowaniu i adaptacji, co okazało się niemożliwe. W tym zakresie zostały sporządzone ekspertyzy techniczne, które zgodnie potwierdzają, że budynek ujeżdżalni, podlegający ochronie konserwatorskiej, nie może być zagospodarowany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym. Do tej pory powodowi nie udało się uzgodnić z (...) Konserwatorem Zabytków nowych warunków realizacji inwestycji, co powoduje że inwestycja w dalszym ciągu nie może być realizowana. Reasumując - według powoda opóźnienie realizacji inwestycji z przyczyn od niego niezależnych wynosi ponad 22 miesiące.

Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa oraz sprawdzenie wartości przedmiotu sporu. Wnosząc o sprawdzenie wartości przedmiotu sporu zarzucił, że podana w pozwie kwota 80 000 zł nie została w żaden sposób wykazana, a w ocenie pozwanego wartość przedmiotu sporu powinna pozostawać w relacji do wysokości kary umownej, która miesięcznie wynosi 20 600 zł i powinna ona być uwzględniona w stosunku do okresu, o który powód domaga się przesunięcia umownych terminów rozpoczęcia i zakończenia inwestycji.

Odnosząc się merytorycznie do sprawy pozwany zarzucił, że zobowiązanie powoda do zapłaty kary umownej jest zobowiązaniem o charakterze gwarancyjnym i zapis ten został wprowadzony do umowy z myślą o interesie wierzyciela, polegającym na zapewnieniu terminowego wykonania zobowiązania. W ten sposób – zgodnie z wywodami pozwanego - powód przyjął na siebie rozszerzoną odpowiedzialność za skutek niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania niezależnie od przyczyn, które do tego doprowadziły. W ocenie pozwanego argumentacja powoda mająca przemawiać za zmianą umownych terminów rozpoczęcia i zakończenia budowy jest nieprzekonywująca. Powód jest bowiem profesjonalistą i powinien posiadać wiedzę o czasie niezbędnym do przygotowania inwestycji, uzyskania pozwolenia na budowę. W ocenie pozwanego decydując się na realizację przedmiotowej inwestycji powód zasięgał opinii, które jeżeli nie odpowiadały stanowi rzeczywistemu to nie jest to przyczyna skutkująca przedłużeniem terminów umownych, lecz co najwyżej rodząca odpowiedzialność osób trzecich. Pozwany zaprzeczył, aby przedstawił powodowi nieprawdziwe czy niepełne informacje co do stanu technicznego budynku ujeżdżalni. Porównując natomiast daty uzyskania pozwolenia na budowę z datą rozpoczęcia robót budowlanych, do których powód przystąpił po ponad 12 miesiącach, pozwany stwierdził, że jest to okoliczność, której skutki spoczywają na powodzie.

W toku procesu obie strony podtrzymały dotychczas wyrażone stanowiska.

Okolicznością bezsporną w sprawie było zawarcie przez strony umowy z dnia 09.09.2011 r. Rep. (...)użytkowania wieczystego gruntu oraz sprzedaży budynków i urządzeń na tym gruncie położonych, a stanowiących odrębny przedmiot własności i jej postanowienia oraz płynące stąd dla powoda obowiązki, w tym dotyczące ustalonych w umowie terminów do rozpoczęcia zabudowy oraz zakończenia zabudowy zgodnie z treścią umowy.

Stosownie do treści powołanej umowy pozwany oddał powodowi w użytkowanie wieczyste na 99 lat, to jest do dnia 09 września 2110 roku nieruchomość gruntową obejmującą działki nr (...) z przeznaczeniem na wybudowanie galerii handlowej wraz z centrum rozrywki z salą widowiskowo – kinową oraz sprzedał powodowi własność budynków i urządzeń szczegółowo opisanych w umowie w tym m.in. dawny magazyn koszar, dawną ujeżdżalnię koni, dawny budynek MPS, dawną administrację koszar czy stację paliw, które stanowić mają odrębną od gruntu nieruchomość i przedmiot własności (§ 3 umowy). W § 10 umowy strony ustaliły sposób zagospodarowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste w ten sposób, że powód zobowiązał się do wybudowania budynku galerii handlowo-usługowej o powierzchni wewnętrznej co najmniej 20600 m ² oraz adaptacji istniejącego budynku danej ujeżdżalni koni (na działce (...)) na centrum rekreacyjne z salą wielofunkcyjną na 300 osób. Powód zobowiązał się w terminie 24 miesięcy rozpocząć realizację inwestycji (rozpoczęcie zabudowy), a w terminie 48 miesięcy zakończyć realizację inwestycji (zakończenie zabudowy). Strony ustaliły, że bieg terminów rozpoczyna się z dniem podpisania umowy ustanowienia użytkowania wieczystego, zaś termin zakończenia zabudowy dotyczy całości zamierzenia inwestycyjnego. Stosownie do treści § 11 umowy strony ustaliły, że powód zobowiązany będzie zapłacić na rzecz pozwanego karę umowną w wysokości 20.600,00 zł za każdy miesiąc opóźnienia terminów zabudowy opisanych w dziale I część jawna przetargu pkt 4 protokołu przetargu, kształtujących się następująco: 24 miesiące – rozpoczęcie zabudowy, 48 miesięcy – zakończenie zabudowy, przy czym bieg terminów rozpoczyna się jak już wyżej wskazano - z dniem podpisania umowy ustanowienia użytkowania wieczystego, zaś termin zakończenia zabudowy dotyczy całości zamierzenia inwestycyjnego. Zabudowa nieruchomości powinna być przy tym zgodna z przedłożoną w ofercie koncepcją programowo-przestrzenną (I część jawna przetargu). Strony ustaliły także karę umowną w wysokości 1.000.000,00 zł w przypadku odstąpienia od budowy (adaptacji) któregokolwiek z obiektów przedstawionych w złożonej koncepcji programowo-przestrzennej, a opisanych w dziale II część niejawna przetargu pkt 1 protokołu przetargu (§ 11 ust. 1 lit. b umowy).

Poza sporem też było uzyskanie przez powoda decyzji administracyjnych wymienionych w pozwie i do niego dołączonych w toku procesu inwestycyjnego w datach i o treści z nich wynikających. Powyższe kształtuje się następująco: decyzją z dnia 18 kwietnia 2012 r. nr (...) (k. 61) Starosta (...) zatwierdził projekt budowlany i udzielił powodowi pozwolenia na roboty budowlane w zakresie rozbiórki budynku techniczno-magazynowego zlokalizowanego na działkach nr (...). Kolejną decyzją z dnia 4 maja 2012 r (k. 62) Starosta (...) zatwierdził dokumentację badań geologiczno-inżynierskich na budowę projektowanego obiektu handlowo-usługowego na działkach nr (...). Decyzją z dnia 21 maja 2012 r. (k. 63-64) Burmistrz Miasta J. zezwolił powodowi na usuniecie drzew z terenu inwestycji. Postanowieniem z dnia 20 sierpnia 2012 r. (k. 65) Starosta (...) udzielił zgody na odstępstwo od przepisu § 227 ust. 1 i § 277 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W dniu 11 września 2012 r. Burmistrz Miasta J. wydał decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanego przedsięwzięcia (k. 66-74). Decyzją z dnia 15 stycznia 2013 r. nr (...) (k. 75-76) Starosta (...) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę galerii handlowo-usługowej na działkach nr (...). Decyzją z dnia 06 marca 2013 r. (k. 77-79) Burmistrz Miasta J. zezwolił powodowi na usunięcie drzew z terenu inwestycji.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Należąca do Gminy Miejskiej J. nieruchomość gruntowa obejmującą działki nr (...) od roku 2008 była przeznaczona do oddania w użytkowanie wieczyste, jednakże początkowo – co było okolicznością bezsporną – nie było chętnych na zawarcie umowy wieczystego użytkowania. W dniu 26 maja 2011 r. zamieszczono w prasie ogłoszenie Burmistrza Miasta J. o pisemnym przetargu na oddanie w/w nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste. W terminie określonym w ogłoszeniu na zapłacenie wadium, kwotę wadium wpłacił tylko jeden podmiot – powód. Powód zobowiązany był przedstawić koncepcję zabudowy terenu uwzględniającą konieczność zaadaptowania ujeżdżalni, posadowienia budynków i zapewnienia miejsc parkingowych. Nadto musiał liczyć się z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego tego terenu.

Umowa z dnia 9 września 2011 r. została zawarta w wyniku postępowania przetargowego, w którym – jak już wcześniej wskazano - powód był jedynym zainteresowanym. Przed złożeniem oferty przedstawiciele powoda zapoznali się z nieruchomością i posadowionymi na niej obiektami, których część miała być przedmiotem rozbiórki a ujeżdżalnia przedmiotem adaptacji w toku realizacji inwestycji. Gmina nie przedstawiała powodowi żadnej dokumentacji dotyczącej stanu technicznego budynków, powód na etapie ofertowania nie zlecał żadnych ekspertyz w szczególności co do stanu technicznego ujeżdżalni, która jest obiektem podlegającym ochronie konserwatora zabytków. Zarówno umowa stron, jak i plan zagospodarowania przestrzennego gminy uwzględniały, że budynek ujeżdżalni ma być zachowany podczas realizacji inwestycji. Powód przygotowując początkowo ofertę sporządził koncepcję zagospodarowania tej nieruchomości przyjmując, że budynek ujeżdżalni jest możliwy do adaptacji.

dowód: akt notarialny z dnia 09.09.2011 r. rep. A nr (...) (k. 18 i nast.), zeznania świadka D. W. (1) (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 208 b-209), zeznania przedstawiciela powoda S. K. (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 210 b-211)

Już podczas zawierania umowy Burmistrz Miasta J. sugerował możliwość zakupu działek sąsiednich dla poszerzenia inwestycji i zoptymalizowania zagospodarowania tej części miasta. W wyniku powyższego powód zakupił dwie inne sąsiednie działki, jedną od Gminy Miejskiej J., a drugą od Agencji Mienia Wojskowego. Wówczas zasugerowano powodowi również możliwość zakupu nieruchomości składającej się z działki nr (...) należącej do Powiatu (...). Starosta uczestniczył w tych rozmowach, ale zarząd powiatu za każdym razem podejmował uchwałę negatywną. Ostatecznie powód trzykrotnie w okresie od września 2011 r. do kwietnia 2012 r. zwracał się do Powiatu (...) o umożliwianie zakupu w/w nieruchomości, ale decyzja za każdym razem była odmowna. Na podstawie artykuł 230 k.p.c. uznać należało okoliczności związane z sugestią zakupu działek sąsiednich od Powiatu (...) za przyznane jako niezaprzeczone przez pozwanego.

dowód: pismo Starosty Powiatu (...) z dnia 26.09.2011 r. (k. 59), pismo Starosty Powiatu (...) z dnia 25.01.2012 r. (k. 59), pismo Starosty Powiatu (...) z dnia 27.04.2012 r. (k. 60), zeznania świadka D. W. (1) (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 208 b-209), zeznania przedstawiciela powoda S. K. (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 210 b-211)

Architekci wykonali inwentaryzację obiektów zlokalizowanych na przedmiotowym obszarze polegającą na obmiarach. Nie robiono ekspertyzy co do stanu technicznego budynków. Inwentaryzacja fundamentów nie była potrzebna. Adaptacja ujeżdżalni była konieczna skoro w planie zagospodarowania przestrzennego przyjęto adaptację budynku.

dowód: zeznania świadka M. G. (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 210), zeznania przedstawiciela powoda S. K. (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 210 b-211)

Wniosek o uzyskanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych został złożony 19 marca 2012 r. (uzasadnienie decyzji k. 68/b), a decyzja została wydana w dniu 11 września 2012 r. (k. 66). Data złożenia wniosku o decyzję środowiskową (marzec 2012) wynikała z oczekiwania na ostateczną decyzję w przedmiocie zakupu działek sąsiednich, w szczególności od Powiatu (...). Półroczny okres wydawania decyzji środowiskowej to czas z którym powód liczył się, bo to jest postępowanie administracyjne, w toku którego uzyskiwanie stosownych decyzji jest najdłuższe.

dowód: decyzja Burmistrza Miasta J. z dnia 11.09.2012r. o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanego przedsięwzięcia (k. 66-74), zeznania świadka D. W. (1) (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015r. – k. 208 b-209)

W dniu 26 listopada 2012 r. powód zwrócił się do Starostwa (...) z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę galerii. Decyzją z dnia 15 stycznia 2013 r. nr (...) Starosta (...) zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę.

dowód: decyzja Starosty (...) z dnia 15.01.2013 r. (k. 75-76)

Powód zdecydował, że do rozbiórki obiektów przystąpi po uzyskaniu wszystkich niezbędnych decyzji, co miało miejsce początkiem 2013 r. Uprzednio wykonał czynności przygotowania terenu polegające na wycince drzew. W dalszym etapie wyburzono obiekty wraz z infrastrukturą podziemną. Wyburzenia trwały dłużej niż zakładano – do jesieni 2013 r. zamiast planowo 2 miesiące - co wywołane było większą niż przewidywana pracochłonnością wyburzenia infrastruktury podziemnej. Następnie powód przystąpił do zabezpieczenia obiektu ujeżdżalni.

Pozwana Gmina aktywnie współpracowała z powodem do czasu uzyskania pozwolenia na budowę i zaprzestała w momencie gdy ujawnił się problem z adaptacją ujeżdżalni. Powód zadecydował, aby do tych prac przystąpić początkiem 2014 roku z uwagi na porę roku i konieczność wykonania bardzo głębokiego wykopu (parking podziemny). Kopanie fundamentów na zimę mogłoby niezasadnie wydłużyć realizację inwestycji z uwagi na warunki geologiczne.

dowód: zeznania świadka M. C. (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 207-208), zeznania świadka D. W. (1) (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 208 b-209) , zeznania przedstawiciela powoda S. K. (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 210b-211)

W okresie od 17 lutego 2014 r. do 28 marca 2014 r. powód rozpoczął prace ziemne związane z odsłonięciem fundamentów ujeżdżalni (dziennik budowy k. 80-81). Kiedy rozpoczęto rozbiórkę ujeżdżalni okazało się, że jej stan techniczny jest dużo gorszy niż pierwotnie zakładano. Inspektor nadzoru inwestorskiego zgłosił do nadzoru budowlanego stan budynku, co skutkowało wstrzymaniem budowy (wpis z dnia 28.03.2014 r.). Budynek zabezpieczono na czas wstrzymania budowy. O stanie budynku powiadomiono konserwatora zabytków. W dniu 10 kwietnia 2014 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego przeprowadził kontrolę. Kontrolę przeprowadził także w dniu 13 czerwca 2014 r. Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków. Na wniosek powoda w czerwcu 2014 r. sporządzono opinię techniczną o stanie konstrukcyjnym i możliwości podniesienia ścian murowanych obiektu ujeżdżalni. We wskazanym dokumencie stwierdzono brak możliwości adaptacji budynku zgodnie z projektem (brak możliwości podniesienia go). W opinii zalecono całkowite wyburzenie istniejącego budynku i ewentualne odtworzenie ścian szczytowych zgodnie z formą architektoniczną. We wrześniu 2014 r. na zlecenie Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków wykonano ekspertyzę, w której zalecono aby inwestor w uzgodnieniu z projektantem przedłożył do zaakceptowania (...) Wojewódzkiemu Urzędowi Ochrony Zabytków inną koncepcję wzniesienia galerii uwzględniającą uwarunkowania i aktualny stan faktyczny budynku ujeżdżalni, gdzie nadrzędnym było pozostawienie wszystkich lub przynajmniej dużych fragmentów ścian w stanie pierwotnym. We wnioskach ekspertyzy wskazano, że zaprojektowane roboty są obarczone bardzo dużym ryzykiem i o skomplikowanej technicznie metodologii, doprowadzą do spękania lub rozsypania się murów uniemożliwiających ich odtworzenie. Zasugerowano rozwiązania, które wymagają zatwierdzenia przez (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

Do chwili obecnej (...) Wojewódzki Konserwator Zabytków nie podjął decyzji ostatecznej, co do budynku ujeżdżalni. W sprawie tej odbywają się spotkania a powód przedstawia koncepcje, co nie jest w sprawie sporne. Prowadzenie robót budowlanych w sąsiedztwie pozostawionych elementów budynku ujeżdżalni może zagrozić wystąpieniem katastrofy budowlanej na przybywające tam osoby i naraża je na niebezpieczeństwo utraty życia i zdrowia. Brak zgody na zmianę rozwiązań w zakresie adaptacji budynku uniemożliwia kontynuację rozpoczętej inwestycji.

Pismem z dnia 26 listopada 2013r. powód zwrócił się do pozwanego z wnioskiem o przedłużenie umownego terminu do rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, jednakże wniosek ten nie został przez pozwanego uwzględniony.

dowód: dziennik budowy (k. 80-81), protokół kontroli z dnia 10.04.2014 r. (k. 82-85), protokół z komisji Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków (k. 86), opinia techniczna o stanie konstrukcyjnym i możliwości podniesienia ścian murowanych obiektu ujeżdżalni (k. 87-95), ekspertyza Zespołu (...) z września 2014 r. (k. 141-151), pismo (...) z dnia 07.01.2015 r. (k. 163), pismo powoda do Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków z dnia 03.12.2014 r. wraz z załącznikami (k. 157-162), pismo powoda z dnia 26.11.2013 r. (k. 96), pismo Burmistrza Miasta J. z dnia 02.01.2014 r. (k. 98), pismo powoda z dnia 29.04.2014 r. (k. 99-102), pismo powoda z dnia 08.10.2014 r. (k. 152-154), pismo (...)z dnia 23.10.2014 r. (k. 155-156), zeznania świadka M. C. (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 207-208), zeznania świadka D. W. (1) (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 208 b-209), zeznania świadka J. C. (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 209 b-210), zeznania świadka M. G. (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 210), zeznania przedstawiciela powoda S. K. (złożone na rozprawie w dniu 20 maja 2015 r. – k. 210 b-211).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dowodów powołanych w toku ustaleń faktycznych w zakresie odzwierciedlonym w tych ustaleniach, uznając dowody te za wiarygodne jako tworzące spójną i logiczną całość.

Za wiarygodne Sąd uznał dowody z dokumentów przedłożonych przez strony jako nie budzące wątpliwości co do ich prawdziwości i treści.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadków M. C., J. C., M. G., D. W. (1) oraz powoda w imieniu, którego zeznawał S. K. w zakresie jak dokonane ustalenia faktyczne, uznając je za rzetelne, zgodne z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym.

Sąd nie dał wiary zeznaniom powoda w imieniu którego zeznawał S. K. tylko w zakresie okoliczności, iż półroczny okres wydawania decyzji środowiskowej to nadmierny czas, nieuzasadniony okolicznościami. Jest to sprzeczne z zeznaniami świadka D. W. (1), który stwierdził, że wydawanie decyzji środowiskowej trwa najdłużej i z okresem półrocznym powód się liczył. Twierdzenia o niezasadnym wydłużeniu przez (...) Dyrektora Ochrony Środowiska w R. czasu do wydania w/w decyzji nie zostało udowodnione żadnym innym miarodajnym i obiektywnym dowodem.

Ekspertyza wykonana na zlecenie powoda oraz ekspertyza wykonana na zlecenie (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków stanowią jedynie stanowiska stron. Ta ostatnia ekspertyza nie jest wiarygodnym dowodem, że powód poprzez nieprawidłowe prowadzenie prac budowlanych doprowadził budynek ujeżdżalni do katastrofalnego stanu technicznego (stwierdzenie 1 ekspertyzy k. 143/b). Wykazanie tej tezy wymagało wiadomości specjalnych i dowodu z opinii biegłego. Gdyby istotnie tak było to niewątpliwie skutkowałoby to już odpowiednimi postępowaniami wobec powoda, skoro ujeżdżalnia stanowi obiekt zabytkowy, a na postawienie konkretnych zarzutów pozwany w toku procesu nie powoływał się.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Odnośnie wniosku pozwanego o sprawdzenie wartości przedmiotu sporu w sprawie Sąd Okręgowy postanowieniem z dnia 17 marca 2015. (k. 172), po uprzednim sprawdzeniu wartości przedmiotu sporu i złożeniu wyjaśnień przez powoda (postanowienie z dnia 28.01.2015r. k. 131) ustalił wartość przedmiotu sporu na kwotę 570.155 zł odwołując się do ustalonej umownie opłaty dodatkowej za przesunięcie terminu zakończenia inwestycji do dnia wnioskowanego w pozwie, tj. o 27 miesięcy i 21 dni.

W przedmiotowej sprawie kwestią sporną jest istnienie przesłanek do przedłużenia terminu do zagospodarowania terenu objętego umową stron wynikających z dyspozycji art. 62 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2014.518 j.t. ze zm.), tj. zaistnienie niezależnych od powoda przyczyn powodujących, że termin ten nie może być dotrzymany. Przedmiotem dowodu, który obciąża powoda jest zatem wykazanie zaistnienia niezależnych od niego okoliczności niezachowania umownych terminów.

Zgodnie z art. 62 ust. 2 w/w ustawy w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania - termin rozpoczęcia lub zakończenia zabudowy. Przedłużenie terminu zagospodarowania nieruchomości gruntowej jest możliwe jeśli zostaną łącznie spełnione dwie przesłanki: użytkownik wieczysty wystąpi z wnioskiem o przedłużenie terminu oraz wykaże, że dotychczasowy termin nie mógł być dotrzymany z przyczyn od niego niezależnych. Odmowa przedłużenia terminów przez podmiot oddający nieruchomość w użytkowanie wieczyste powinna być należycie uzasadniona. W przypadku braku zgody na przedłużenie terminu należy badać czy nie jest to nieuzasadniona odmowa, czyli czy zachodzą niezależne od użytkownika nieruchomości przyczyny braku zabudowy. W myśl art. 62 ust. 3 ustawy za rozpoczęcie zabudowy uważa się wybudowanie fundamentów, a za zakończenie zabudowy - wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym.

Powód rozważał już na etapie ofertowania możliwość zachowania terminów, które były wyznaczone w SIWZ. Terminy te (24 miesiące – rozpoczęcie zabudowy, 48 miesięcy – zakończenie zabudowy) były realne co zgodnie zeznali świadek strony powodowej D. W. (1), a także sam powód w imieniu którego zeznawał S. K.. Na etapie ofertowania powód zakładał wejście na teren budowy po upływie roku od zawarcia umowy. Powyższe należy uznać za udowodnione wobec okoliczności, że powód jest profesjonalistą i ma doświadczenie w realizacji tego typu inwestycji.

Zdaniem Sądu Okręgowego za niezależne od powoda, a wpływające na przedłużenie terminu do rozpoczęcia budowy uznać należy dwie zasadnicze przyczyny:



6 miesięcy na starania o wykup gruntów sąsiednich należących do Powiatu (...). Jako niezaprzeczoną Sąd uznał okoliczność, że o zakup tych działek przez powoda starania podejmował Burmistrz Miasta J. przy czynnym udziale Starosty, który był zdziwiony decyzją odmowną Zarządu Powiatu (...), o czym zeznawali świadek D. W. (1) i przedstawiciel powoda. Pozwany okoliczności tej nie przeczył (przedstawiciel pozwanego nie stawił się na przesłuchanie mimo wniosku oraz wezwania). Powyższe przesuwa termin rozpoczęcia inwestycji do 09.03.2014 r. (termin umowny to 9 września 2013r.). Powód rozpoczął prace w postaci wycinki drzew i wyburzenia obiektów, które były do tego przeznaczone początkiem 2013 r., co przy uwzględnieniu powyższego okresu mieściło się w pierwotnie zakładanym czasie wejścia na budowę rok po zawarciu umowy, o czym zeznawał D. W.. Zaznaczyć należy również, że prace te także przeciągnęły się nadmiernie ale powód ostatecznie nie wlicza powyższego do żądanego okresu przedłużenia.



przy rozbiórce ujeżdżalni okazało się, że z uwagi na stan tego budynku nie można kontynuować prac, bo jego adaptacja według opracowanego projektu jest niemożliwa, co potwierdzają zasadniczo obie przedłożone w sprawie ekspertyzy. W tym zakresie pozwany podnosił, iż powód mógł i powinien przed projektowaniem przeprowadzić kompleksową ocenę możliwości adaptacji. Trzeba jednakże podkreślić, że to staraniami Gminy budynek ujeżdżalni został ujęty w planie zagospodarowania przestrzennego do adaptacji, co nastąpiło bez uprzedniej oceny technicznej. Niewątpliwie od momentu wstrzymania budowy stan ten trwa, nikt (ani Wojewódzki Konserwator Zabytów, ani Gmina) nie chce wziąć na siebie ostatecznej decyzji jak dalej postępować z ujeżdżalnią. Wojewódzki Konserwator Zabytków cały czas prowadzi rozmowy z powodem, który przedstawia różne koncepcje i sposoby adaptacji tego obiektu ale dotąd nie została podjęta żadna ostateczna decyzja. W tych okolicznościach zgodzić się należy z powodem, że jest to obiektywna, niezależna od powoda przyczyna uzasadniająca przedłużenie terminu rozpoczęcia zabudowy, bo nie jest możliwe kontynuowanie żadnych prac, w tym fundamentowych. Wg stanu na dzień orzekania przyczyna ta nabiera charakteru wręcz trwałego. To daje podstawę do uwzględnienia powództwa o przesunięcie terminu rozpoczęcia zabudowy do 09 lipca 2015r. Jedynie na marginesie wskazać należy, że pozwany nie wykazał aby powód, na skutek nieumiejętnie prowadzonych robót budowlanych, podkopał ten budynek (okopanie fundamentów) i niedostatecznie zabezpieczył na czas wstrzymania budowy (art. 6 kc).

Powyższe okoliczności są wystarczające do przedłużenie terminu do rozpoczęcia budowy zgodnie z ostatecznie sprecyzowanym żądaniem pozwu. Istotne jest, że przyczyna przesunięcia terminu dotycząca budynku ujeżdżalni trwa cały czas. Dalsza zabudowa zależy od decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, czyli jest to okoliczność niezależna od powoda.

Zaznaczenia wymaga, że chociaż powód nie udowodnił, iż wydłużenie czasu na decyzję środowiskową było nieuzasadnione i nadmierne (świadek D. W. (1) zaprzeczył powyższemu podając, że 6 miesięcy to normalny czas na wydanie tej decyzji i nie ma żadnego dowodu, że Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska w sposób zawiniony zwlekał z wydaniem decyzji - powyższego nie można wywieść z treści uzasadnienia decyzji) to ostatecznie nie ma to znaczenia w sprawie. Okoliczności sprawy jednoznacznie wskazują, iż z innych, niezależnych od powoda przyczyn nie ma on możliwości kontynuowania robót.

Zdaniem Sądu Okręgowego wniosek powoda złożony w listopadzie 2013 r. o przedłużenie terminów zagospodarowania nieruchomości był niewątpliwie uzasadniony. Okoliczności, które ujawniły się w stanie faktycznym (stan techniczny budynku ujeżdżalni i brak ostatecznej decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków) – jak już wcześniej wskazano - dają podstawę do uwzględnienia powództwa. Pozwany nie zarzucił, że powód nie współpracuje z organami administracji, w tym z Konserwatorem Zabytków. Nie można jak chciałby tego pozwany obarczać powoda tym, że nie zrobił ekspertyzy technicznej na etapie przetargu, a później projektowania. Powód musiał się bowiem dostosować się do planu zagospodarowania przestrzennego i wykonać adaptację ujeżdżalni. To Konserwator Zabytków musi podjąć ostateczną decyzję co zrobić z tym budynkiem, a do tej pory decyzja nie jest podjęta.

Przyjęcie za niezależne od powoda opóźnienie rozpoczęcia realizacji inwestycji (wykonanie fundamentów) jest wystarczające dla uznania, że rozpoczęcie robót budowlanych w zakresie wykopów i rozbiórki ujeżdżalni dopiero w styczniu 2014 r. było zasadne i wynikało z toku inwestycji. Wskazać należy, iż wówczas niemal natychmiast okazało się, że stan techniczny budynku ujeżdżalni powoduje, że obiekt ten nie nadaje się do adaptacji zgodnie z pierwotnym projektem budowlanym. Nie można zgodzić się z pozwanym, że to powód na etapie ofertowania nie dość wnikliwie zapoznał się ze stanem budynku ujeżdżalni. Zrozumiałe jest, że wykonywanie kosztownych i czasochłonnych ekspertyz na etapie ofertowania nie jest uzasadnione, tym bardziej, że pozwany doprowadził do ujęcia w planie zagospodarowania terenu obowiązku adaptacji budynku ujeżdżalni bez uprzedniej oceny. To pozwany powinien więc najpierw ocenić stan techniczny budynku stawiając takie warunki w planie, a później w SIWZ. Z jednej strony zrozumiałe jest niewykonywanie ekspertyz przez powoda a z drugiej działanie w zaufaniu do pozwanego, że budynek co najmniej do adaptacji się nadaje, tym bardziej, że warunki powyższego wymagały też zapewnienia miejsc parkingowych dla inwestycji, co wiązało się z opracowaniem projektu z uwzględnieniem garażu podziemnego. Nie ulega wątpliwości, że nastąpiło to bez uprzedniego zbadania w jakim stanie jest ten budynek i czy istotnie nadaje się do zachowania. Czynienie zarzutu powodowi, że na etapie ofertowania w postępowaniu przetargowym nie dość wnikliwie zapoznał się ze stanem budynku jest niezasadne, bo strona pozwana sama tego nie zrobiła.

W ocenie Sądu Okręgowego materiał dowodowy zgromadzony w sprawie wystarcza do przyjęcia, że istotnie próba poszerzenia inwestycji na działkę sąsiednią należącą do powiatu była uzasadniona, skoro była sugerowana przez przedstawicieli pozwanego i włączył się do tego Starosta J. (okoliczność niezaprzeczona przez pozwanego).

Zaznaczenia wymaga także, iż nie można stwierdzić nieprawidłowego zabezpieczenia budyniu ujeżdżalni przez powoda - sugestie w ekspertyzie z września 2014 r. o nieprawidłowym zabezpieczeniu budynku pochodzą z kilku miesięcy po wstrzymaniu budowy. Aktualnie z uwagi na stan ścian nie ma możliwości bezpiecznego zabezpieczenia (obecnie stan budynku grozi zawaleniem, nawet pilnowanie ma się odbywać po ścianie zewnętrznej). Zaś pierwotne zabezpieczenie nie mogło wytrzymać tak długiego czasu (zeznania świadka inspektora nadzoru J. C.).

Reasumując zdaniem Sądu Okręgowego powód wykazał, że umowne terminy zagospodarowania nieruchomości nie mogą być dotrzymane z przyczyn od niego niezależnych. Co do 2 letniego terminu do wykonania stanu surowego budynku (termin zakończenia budowy) nie ulega wątpliwości, że jest zasadny skoro niezależne od powoda przeszkody dotyczą fundamnetowania.

Mając na uwadze powyższe powództwo uwzględniono na podstawie art. 62 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 64 k.c., o czym orzeczono w punkcie I sentencji.

O kosztach procesu, na które złożyły się: opłata od pozwu w kwocie 28.508 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 7200 zł oraz wydatki związane z przesłuchaniem świadka w kwocie 353,26 zł orzeczono w punkcie II na mocy art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c.

Sąd na podstawie art. 84 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w punkcie III wyroku zwrócił na rzecz powoda kwotę 3246,74 zł tytułem niewykorzystanej części zaliczki na wydatki.