Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 563/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 30 lipca 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Agnieszka Piotrowska (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Dariusz Dończyk
SSN Maria Szulc
Protokolant Anna Banasiuk
w sprawie z powództwa A. P.
przeciwko Gminie Miejskiej P.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 24 lipca 2014 r.,
skargi kasacyjnej powoda
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 24 kwietnia 2013 r.,
uchyla zaskarżony wyrok w punkcie 2 (drugim) i 3 (trzecim), i
w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do
ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda A. P.
wniesioną od wyroku Sądu Okręgowego w Ł. oddalającego jego powództwo
przeciwko Gminie Miejskiej P., w którym domagał się ustalenia nieważności § 5
zawartej przez strony w dniu 17 czerwca 2008 r. umowy sprzedaży
niezabudowanej nieruchomości położonej w P. przy ul. S. nr 8, 10, 12, składającej
się z działek gruntu oznaczonych nr 322/1, nr 323/12, nr 323/7, nr 374, nr 401, nr
323/13, objętej księgą wieczystą Kw nr […] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w P.
Z ustaleń będących podstawą faktyczną wyroku wynika, że w dniu
27 czerwca 2007 r. Rada Miejska w P. podjęła uchwałę nr X/120/07 w sprawie
sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego opisanej wyżej
nieruchomości. W uzasadnieniu uchwały wskazano, że w celu zapewnienia w tym
rejonie miasta realizacji budownictwa mieszkaniowego a nie komercyjnego,
nabywca nieruchomości zobowiązany zostanie do jej zagospodarowania zgodnie
z celem jej nabycia, przez co rozumie się wybudowanie budynku lub budynków
mieszkalnych wielorodzinnych z dopuszczeniem usług wbudowanych w bryłę
budynku w terminie 3 lat od dnia zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu
notarialnego z zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie tego terminu Gmina
będzie uprawniona do naliczenia kary umownej, zaś nabywca podda się jej
egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. z całego swojego majątku. Gmina
P. zastrzegła sobie ponadto prawo odkupu nieruchomości w okresie 5 lat w razie
niedotrzymania przez nabywcę terminu budowy.
Wykonanie uchwały powierzono Prezydentowi Miasta P. Opisana
nieruchomość została objęta wykazem nieruchomości komunalnych
przeznaczonych do sprzedaży w drodze przetargu ustnego nieograniczonego
ogłoszonego przez Prezydenta. W regulaminie przetargu również przewidziano
opisane wyżej obowiązki nabywcy nieruchomości zastrzegając jednocześnie,
że w akcie notarialnym nabywca ustanowi nieodpłatną służebność przejścia
i przejazdu dla każdoczesnych właścicieli nieruchomości położonej przy ul. S. nr 8A
(działki nr 322/2 i 323/11 zapisane w księdze wieczystej nr Kw […]) oraz
3
każdoczesnych użytkowników wieczystych nieruchomości położonej przy ul. S. nr
12A (działka nr 323/14 zapisana w księdze wieczystej nr Kw […]).
Powód powziął informację o możliwości zakupu wskazanej nieruchomości od
pracownika Biura Obrotu Nieruchomościami, z którym następnie współpracował.
Odbyło się kilka spotkań, w których uczestniczył powód oraz przedstawiciele biura
obrotu nieruchomościami podczas których przedstawiciele strony pozwanej
przedstawili granice nieruchomości, w tym szczególności granicę wschodnią
przebiegającą w odległości 1,70 - 2,20 m od ściany bloku spółdzielczego
należącego do P. Spółdzielni Mieszkaniowej.
W dniu 17 marca 2008 r. przeprowadzony został ustny przetarg
nieograniczony na sprzedaż przedmiotowej nieruchomości, oszacowanej przez
rzeczoznawcę majątkowego na 1.200.000 zł. Przetarg wygrał powód proponując
cenę nabycia w kwocie 1.212.000 zł plus należny podatek od towarów i usług.
W protokole przetargu, podpisanym przez osoby wchodzące w skład komisji
przetargowej oraz przez powoda zawarto zastrzeżenie dotyczące opisanych wyżej
obowiązków nabywcy nieruchomości. Nadto w protokole zaznaczono, że sposób
i stan zagospodarowania nieruchomości jest nabywcy znany i nie wnosi on uwag.
W dniu 16 czerwca 2008 r. sporządzono z udziałem A. P. protokół obejmujący
uzgodnienia w sprawie sprzedaży przez Gminę Miejską P. przedmiotowej
nieruchomości obejmujące opisane wyżej obowiązki nabywcy. W dniu 17 czerwca
2008 r. pomiędzy Gminą Miejską P. a A. P. została zawarta w formie aktu
notarialnego umowa sprzedaży opisanej nieruchomości. W § 5 umowy strony
postanowiły, że :„1. Zgodnie z uzgodnieniami dokonanymi z Gminą Miejską A. P.
zobowiązuje się zagospodarować nabytą nieruchomość zgodnie z celem jej
nabycia, tj. do wybudowania budynku lub budynków mieszkalnych wielorodzinnych
z dopuszczeniem usług wbudowanych w bryłę budynku, w terminie 3 lat od dnia
zawarcia umowy sprzedaży objętej niniejszym aktem;
2. W związku z powyższym, strony zgodnie ustalają, że po bezskutecznym
upływie terminu zakończenia budowy budynku lub budynków kupujący na
wezwanie zapłaci na rzecz Gminy Miejskiej P. karę umowną w wysokości 10%
ceny sprzedaży nieruchomości. Za każdy następny rok kara podlega zwiększeniu o
dalsze 10% ceny sprzedaży;
4
3. A. P. oświadcza, że poddaje się egzekucji wprost z tego aktu, na podstawie
przepisu art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c., w zakresie obowiązku zapłaty należności z tytułu
kar umownych na rzecz Gminy Miejskiej P. do kwoty oznaczonej zgodnie z
postanowieniami § 5 ust. 2 tego aktu, przy czym wierzyciel może wystąpić o
nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności w terminie najpóźniej do 5 lat od dnia
zawarcia umowy sprzedaży objętej niniejszym aktem;
4. D. W., działający w imieniu i na rzecz Gminy Miejskiej P., oświadcza, że
Gmina zastrzega sobie prawo odkupu nieruchomości będącej przedmiotem umowy
sprzedaży objętej niniejszym aktem, w terminie nieprzekraczającym 5 lat od dnia
podpisania umowy sprzedaży, w razie niedotrzymania przez nabywcę terminu
budowy określonego powyżej".
W § 6 umowy A. P. oświadczył, że w celu zabezpieczenia zapłaty należności
z tytułu kary umownej, o której mowa w § 5 ust. 2 tego aktu, ustanawia na rzecz
Gminy Miejskiej P. hipotekę kaucyjną do kwoty 242.400 zł i hipoteką tą obciąża
nabytą nieruchomość. W § 7 i w § 8 umowy A. P. oświadczył, że ustanawia na
rzecz każdoczesnych współwłaścicieli działek gruntu nr 322/2 i nr 323/11, objętych
księgą wieczystą […] i właścicieli garaży usytuowanych na tych działkach oraz na
rzecz każdoczesnych współużytkowników wieczystych lub współwłaścicieli działki
gruntu nr 323/14, objętej księgą wieczystą […] i właścicieli garaży usytuowanych na
tej działce, nieodpłatne służebności gruntowe polegające na prawie przechodu oraz
przejazdu i służebnościami tymi obciąża nieruchomość będącą przedmiotem
umowy sprzedaży.
Po upływie roku od zawarcia powyższej umowy sprzedaży powód zlecił
architektowi M. K. sporządzenie projektu trzymieszkaniowego budynku
parterowego, który zamierzał wybudować ,,pro forma", tylko w celu realizacji wyżej
opisanego obowiązku zabudowy nabytego terenu w terminie wynikającym z umowy.
M. K. przekonał jednak powoda o niecelowości ekonomicznej i organizacyjnej takiej
inwestycji, skoro powód zamierzał wznieść na tym terenie budynek
wielomieszkaniowy z garażami. Powód występował następnie z pismami do strony
pozwanej o przedłużenie wskazanego w umowie trzyletniego terminu do zabudowy
nieruchomości powołując się na protesty mieszkańców okolicznych bloków
spółdzielczych, problemy z ogrodzeniem nieruchomości, uzyskaniem warunków
5
zasilania oraz kredytu bankowego, a także na ogólny kryzys gospodarczy. Wnosił
także o nie naliczanie kar umownych zastrzeżonych w umowie sprzedaży. Strona
pozwana nie wyraziła na to zgody. Decyzją z dnia 3 czerwca 2011 r. Starosta P.
zatwierdził na wniosek powoda przedłożony przez niego projekt budowlany i udzielił
mu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, wielorodzinnego z częścią
usługową w parterze zlokalizowaną na przedmiotowej nieruchomości. W dniu 13
września 2011 r. strona pozwana wystawiła notę księgową obciążającą powoda na
podstawie § 5 ust. 2 umowy sprzedaży z dnia 17 czerwca 2008 r. karą umowną w
kwocie 121.200 zł z tytułu upływu w dniu 18 czerwca 2011 r. trzyletniego terminu
zakończenia budowy. W dniu 18 października 2011 r. strona pozwana wezwała
powoda do zapłaty tej kary oraz kwoty 331,22 zł tytułem odsetek ustawowych od 28
września 2011 r. do 18 października 2011 r.
Rozpoznając apelację powoda wniesioną od wyroku Sądu pierwszej instancji
oddalającego powództwo Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne i wnioski
prawne Sądu Okręgowego wskazując, że powód nie wykazał sprzeczności
kwestionowanego postanowienia umownego z prawem lub zasadami współżycia
społecznego. Powodowi znane były informacje dotyczące nieruchomości,
w szczególności jej położenie oraz przebieg granic, jak również wynikający
z uzasadnienia uchwały Rady Miejskiej, ogłoszenia o przetargu, protokołu
przetargu oraz protokołu uzgodnień poprzedzających zawarcie umowy sprzedaży
nieruchomości wymóg zabudowania terenu w terminie 3 lat od daty zawarcia
umowy sprzedaży pod rygorem naliczania kar umownych bądź wykonania przez
Gminę prawa odkupu. Zdaniem Sądu Apelacyjnego wolą i celem stron umowy było
więc zawarcie nie tylko umowy przenoszącej na powoda własność nieruchomości,
ale także wykreowanie następczego stosunku obligacyjnego, pozostającego bez
wpływu na skutek rzeczowy umowy, lecz regulującego wzajemne obowiązki
i uprawnienia stron umowy sprzedaży w przyszłości na wypadek, gdyby powód nie
zabudował terenu w uzgodniony sposób w terminie 3 lat. Powód zawierając umowę
wyraził świadomie zgodę na ograniczenie swoich uprawnień właścicielskich, a więc
nie doszło do naruszenia art. 140 k.c., art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji RP.
W granicach swobody kontraktowej przewidzianej w art. 3531
k.c. strony mogły
ukształtować łączący je stosunek prawny według własnej woli, zaś do
6
przekroczenia tych granic, w ocenie Sądu Apelacyjnego, nie doszło, albowiem
powód nie wykazał, aby treść lub cel umowy sprzeciwiała się właściwości
zawiązanego przez strony stosunku prawnego, ustawie lub zasadom współżycia
społecznego.
W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie przepisów prawa
materialnego, tj. art. 3531
k.c. oraz art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 140 k.c., 222 k.c.
i art. 21 ust. 1, 64 ust. 1 Konstytucji RP. Zarzucił także naruszenie art. 65 § 2 k.c.,
art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 18 ust. 2 punkt 9 litera a ustawy z dnia 8 marca
1990 roku o samorządzie gminnym, a także naruszenie art. 5 k.c. Formułując
powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku Sądu
Apelacyjnego w całości i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Powód domagał się ustalenia nieważności kwestionowanego postanowienia
umownego zawartego w paragrafie 5 umowy sprzedaży z dnia 17 czerwca
2008 roku wskazując w pozwie jako podstawę prawną swojego żądania art. 58 § 3
w związku z art. 58 § 1 k.c. i upatrując przyczyn nieważności zaskarżonej klauzuli
umownej w naruszeniu art. 3531
k.c. przez ukształtowanie jej treści w sposób
sprzeczny z art. 140 k.c., art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 Konstytucji, a także zasadami
współżycia społecznego i właściwością stosunku prawnego powstałego na
podstawie tej umowy. Kwestionował ważność tego tylko postanowienia, wskazując,
że w pozostałym zakresie umowa sprzedaży nieruchomości jest ważna.
Strona pozwana twierdząc, że zaskarżone postanowienie umowne jest
zgodne z prawem i wnosząc o oddalenie powództwa, powoływała się na dwa
zasadnicze argumenty, podzielone następnie przez Sądy obu instancji i decydujące
o oddaleniu powództwa. Pozwana podniosła, że zaskarżone postanowienie miało
na celu zapewnienie realizacji celu umowy sprzedaży z dnia 17 czerwca 2008 roku
polegającego na zapewnieniu w tym rejonie P. budownictwa mieszkaniowego, a nie
budownictwa komercyjnego, a po drugie, że wszelkie uwarunkowania i
ograniczenia związane z nabywaną nieruchomością gminną były powodowi znane
przed zawarciem umowy i podpisując umowę sprzedaży powód dobrowolnie i
7
świadomie wyraził zgodę na wynikające z paragrafu 5 tej umowy konsekwencje nie
dotrzymania trzyletniego terminu zabudowy działki w postaci obciążenia go karą
umowną wynoszącą 10 procent ceny sprzedaży za każdy rok opóźnienia. Zgoda
powoda oraz zawarcie przez niego umowy w warunkach dobrowolności
zadecydowały więc, zdaniem pozwanej Gminy, o tym, że nie doszło do bezprawnej
ingerencji w przysługujące powodowi prawo własności ani do naruszenia art. 3531
k.c. przez przekroczenie dopuszczonych tym przepisem granic swobody umów.
Z ustaleń faktycznych rozpatrywanej sprawy wynika, że strony zawarły
bezwarunkową umowę sprzedaży nieruchomości gminnej, a więc dokonały
czynności prawnej, której essentialia negotii reguluje art. 535 k.c. przewidujący,
że przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego
własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać
i zapłacić sprzedawcy cenę. Powód uiścił cenę rynkową i nabył prawo do
posiadania nieruchomości, swobodnego z niej korzystania oraz rozporządzania nią
w zakresie wskazanym w art. 140 k.c. zgodnie z którym, w granicach określonych
przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem
innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne
dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.
W orzecznictwie sformułowano pogląd, że w ramach swobody kontraktowej
strony mogą zawrzeć w umowie sprzedaży nieruchomości różnego rodzaju
postanowienia regulujące np. sposób i termin zapłaty ceny czy termin przekazania
poszczególnych części składowych gruntu (tak wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 7 kwietnia 1975 r., II CR 97/75, OSP 1977/4/76). Nie jest wykluczone
zamieszczenie w umowie sprzedaży postanowień zabezpieczających interesy
zbywcy na wypadek, gdyby nabywca nie wywiązał się z uzgodnień stron
dotyczących zbywanej nieruchomości lub chciał ją odsprzedać innemu podmiotowi.
Przykładami takich dopuszczalnych instrumentów prawnych jest zastrzeżenie przez
sprzedawcę w umowie sprzedaży prawa odkupu (art. 593 k.c.) czy prawa
pierwokupu (art. 596 k.c.).
Zgodnie z art. 3531
k.c., strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek
prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się
8
właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Przepis ten należy do kategorii przepisów iuris cogentis, a więc naruszenie
któregokolwiek z wymienionych w nim kryteriów swobody kontraktowej
i w rezultacie sprzeczność treści lub celu umowy z ustawą, zasadami współżycia
społecznego lub naturą stosunku wykreowanego przez tę umowę powoduje
nieważność czynności prawnej lub jej części na podstawie art. 58 k.c. Ocenie pod
kątem kryteriów wskazanych w art. 3531
k.c. podlega nie tylko treść
kwestionowanego postanowienia umownego, ale także jego cel.
Z wiążących przy rozpoznawaniu niniejszej skargi kasacyjnej ustaleń
faktycznych wynika, że celem wprowadzenia kwestionowanego postanowienia
umownego było, ze strony Gminy, zapewnienie realizacji celu umowy sprzedaży
nieruchomości gminnej rozumianego przez pozwaną jako zapewnienie leżącego
w interesie publicznym, określonego sposobu i terminu zagospodarowania
zbywanej nieruchomości. Powód był świadom tej intencji Gminy, a nadto cel ten
aprobował, skoro bezsporne było, że także powód zamierzał wybudować
na kupionych działkach budynek wielomieszkaniowy z funkcją usługową,
co przedstawiało się zresztą jako inwestycja korzystna dla obu stron. Powodowi
zapewniłaby zyski z prowadzonej działalności deweloperskiej, a Gminie wpływy
z podatków. Inwestycja przyczyniłaby się ponadto do zaspokojenie potrzeb
mieszkaniowych mieszkańców miasta.
Powód zakwestionował natomiast - jako przekraczające zakres swobody
kontraktowej przysługującej stronom, a w rezultacie nieważne - postanowienia
paragrafu 5 umowy dotyczące sposobu zapewnienia realizacji przez powoda tego
celu w postaci po pierwsze, zobowiązania powoda do zabudowy terenu budynkiem
wielomieszkaniowym w ciągu trzech lat od daty zawarcia umowy sprzedaży, po
drugie, w postaci obciążenia powoda swoistą sankcją finansową za jego nie
dotrzymanie określoną w umowie stron mianem „kary umownej”.
Podzielić należy, wbrew zarzutowi skargi kasacyjnej, ocenę Sądu
Apelacyjnego, że brak jest podstaw do przyjęcia, że zaskarżone postanowienie
umowne narusza art. 140 k.c. przez niedopuszczalną ingerencję w zakres
monopolu właścicielskiego powoda. Powód zobowiązał się do zabudowy gruntu
w terminie 3 lat, a więc w sposób świadomy przyjął na siebie zobowiązanie
9
do określonego zagospodarowania gruntu, zresztą zgodnego także z jego
zamiarami, w terminie, w którym, przy prawidłowej organizacji procesu
inwestycyjnego, było to wykonalne. Nie przekroczyło także granic swobody
kontraktowej zastrzeżenie prawa odkupu zawarte w paragrafie ust. 4 umowy.
Sąd Apelacyjny nie rozważył natomiast, czy kwestionowany paragraf 5 ust.2
i 3 umowy nie narusza art. 3531
k.c. przez przekroczenie granic swobody
kontraktowej polegające na ukształtowaniu tego postanowienia umownego
w sposób sprzeczny z zasadami współżycia społecznego oraz istotą (naturą,
właściwością) umowy sprzedaży. Sąd Apelacyjny zaniechał analizy charakteru
prawnego przewidzianego w ust. 2 świadczenia pieniężnego nazwanego przez
strony karą umowną oraz skutków jego zastosowania, nie rozważył więc,
czy sposób ukształtowania tej swoistej sankcji finansowej za niedotrzymanie
terminu zabudowy gruntu nie prowadzi do naruszenia zasad słuszności
kontraktowej przez rażąco nierówne ukształtowanie praw i obowiązków stron,
polegające w szczególności na nieproporcjonalności zastrzeżonej sankcji
finansowej i braku jej powiązania ze skutkami wynikającymi dla Gminy
z niedotrzymania przez powoda wskazanego w ustępie 1 terminu zabudowy gruntu.
Zaskarżone postanowienie umowne nie określa w ust. 2 terminu końcowego
naliczania kar umownych, co w konsekwencji rodzi realne niebezpieczeństwo
obciążania powoda tym świadczeniem w nieokreślonym bliżej czasie, niezależnie
od przyczyn niemożności dotrzymania przez powoda terminu budowy. Nie reguluje
ponadto sytuacji powoda w razie braku zabudowy terenu w terminie 3 lat z uwagi
przykładowo, na rozporządzenie tą nieruchomością przed upływem 3 lat na rzecz
innego podmiotu, do czego powód, jako właściciel miał i ma prawo.
Nie wiadomo bowiem, czy w takiej sytuacji pozwana Gmina zachowywałaby
prawo do naliczania przewidzianych w paragrafie 5 umowy kar umownych -
praktycznie w nieskończoność, czy też nie. Zaskarżone postanowienie umowne nie
przewiduje ponadto możliwości ubiegania się powoda o przedłużenie uzgodnionego
przez strony terminu do zabudowy nieruchomości w sytuacji niemożności jego
dotrzymania przez powoda. Zauważyć w związku z tym należy, że zaskarżone
postanowienie umowne ukształtowało sytuację powoda w sposób mniej korzystny
dla niego, jako właściciela gruntu, w porównaniu do sytuacji prawnej użytkownika
10
wieczystego gruntu dysponującego przecież prawem ,,słabszym”, niż prawo
własności. Zgodnie bowiem z art. 62 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku
o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2014.518 j.t. - dalej jako u.g.n.), termin
zabudowy gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, o którym mowa w ust. 1,
może być przedłużony na wniosek użytkownika wieczystego, jeżeli nie mógł być
dotrzymany z przyczyn niezależnych od niego.
Sąd Apelacyjny nie rozważył także, czy kwestionowane postanowienie
umowne nie jest sprzeczne z naturą (właściwością) umowy sprzedaży, której
konsekwencją jest bezwarunkowe przeniesienie prawa własności na nabywcę
w zamian za zapłatę ceny. W wyniku wprowadzenia do umowy zaskarżonego
postanowienia umownego Gmina jako zbywca zarezerwowała sobie prawo do
egzekwowania od nabywcy sposobu i terminu zagospodarowania, zbytego
bezwarunkowo za pełną cenę rynkową, terenu pod rygorem obciążenia właściciela
sankcją finansową, której sposób ukształtowania, budzi, jak to wyżej wskazano,
poważne wątpliwości co do jego zgodności z zasadami współżycia społecznego.
W świetle obowiązujących przepisów gmina jako jednostka samorządu
terytorialnego jest uprawniona do samodzielnego gospodarowania własnymi
nieruchomościami z poszanowaniem przepisów prawa oraz granic kompetencji
przysługujących poszczególnym organom gminy. Gmina dysponuje instrumentami
prawnymi zapewniającymi jej realizację pożądanych celów publicznych, takich jak
tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty
gminnej czy zapewnienie właściwego sposobu zagospodarowania nieruchomości
gminnych. Należy do nich niewątpliwie możliwość oddania nieruchomości gminnych
w użytkowanie wieczyste (art. 37 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku
o gospodarce nieruchomościami, Dz. U. 2014, poz. 518 j.t. - dalej jako u.g.n.).
Oddając nieruchomość w użytkowanie wieczyste, gmina zachowuje wpływ na
sposób i termin zagospodarowania jej przez wieczystego użytkownika, albowiem
zgodnie z art. 62 ust. 1 tej ustawy, w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej
w użytkowanie wieczyste ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym
termin zabudowy, zgodnie z celem, na który nieruchomość gruntowa została
oddana w użytkowanie wieczyste. Gmina z uwagi na to, że nadal pozostaje
właścicielem gruntu, dysponuje środkami zapewniającymi realizację wskazanego
11
celu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, w tym terminu zabudowy,
w postaci możliwości obciążenie użytkownika wieczystego dodatkowymi opłatami
z tytułu użytkowania wieczystego (por. art. 63 ust. 2, 3 i 4) czy nawet rozwiązania
umowy (art. 240 k.c.).
Stosownie do art. 37 u.g.n. gmina może także nieruchomość zbyć za cenę
ustaloną w sposób wskazany w przepisach tej ustawy. Gmina może, chcąc
osiągnąć zakładany przez siebie pożądany cel publiczny, na podstawie art. 67 ust.
1 u.g.n. sprzedać nieruchomość po cenie niższej od ustalonej zgodnie z art. 68
ust. 3, z przyznaniem nabywcy określonej bonifikaty. Przepisy rezerwują dla gminy
możliwość domagania się od nabywcy, który zbył nieruchomość lub wykorzystał ją
na inne cele, niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem
wskazanych w ustawie terminów, zwrotu udzielonej bonifikaty (art. 68 ust. 2 u.g.n.),
nie przewidują jednak możliwości obciążenia nabywcy w takiej sytuacji innymi
sankcjami, w tym finansowymi. W związku z tym rozważenia wymagało,
czy zgodne z naturą umowy sprzedaży jest obciążenie powoda, który zapłacił
pełną cenę rynkowa nieruchomości, dodatkowymi, dotkliwymi sankcjami
finansowymi w przypadku niedotrzymania uzgodnionego przez strony terminu
zabudowy nabytego gruntu.
W tym stanie rzeczy wniesioną skargę kasacyjną uznać należało za
usprawiedliwioną w zakresie zasadniczego zarzutu naruszenia art. 3531
k.c.,
co czyniło zbędnym konieczność odniesienia się do pozostałych zarzutów skargi
kasacyjnych niezależnie od ich zasadności. Biorąc powyższe pod uwagę orzeczono,
jak w sentencji na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c.