Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt II CSK 505/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 października 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)
SSN Agnieszka Piotrowska
SSA Barbara Trębska (sprawozdawca)
w sprawie z powództwa J. B. – P. i A. P.
przeciwko H. J. i L. J.
z udziałem interwenienta ubocznego po stronie pozwanych – S. Przedsiębiorstwa
Budowlanego B. Spółki Akcyjnej w S.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 8 października 2014 r.,
skargi kasacyjnej interwenienta ubocznego
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 21 lutego 2013 r.,
1. oddala skargę kasacyjną;
2. zasądza od S. Przedsiębiorstwa Budowlanego B. S.A. w S.
na rzecz J. B. – P. i A. P. kwotę 1.800 (jeden tysiąc osiemset)
złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Powodowie: J. B. — P. i A.P. wnieśli o zasądzenie na ich rzecz od H. J. i L.
J. kwoty 80.723,15 zł z ustawowymi odsetkami od 4 stycznia 2008 r., tytułem
odszkodowania za szkodę poniesioną w związku z wadami lokalu mieszkalnego
kupionego od pozwanych.
Pozwani oraz występujący po ich stronie interwenient uboczny – S.
Przedsiębiorstwo Budowlane „B.” S.A. w S., wykonawca spornego lokalu, wnieśli o
oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.
Wyrokiem z dnia 2 sierpnia 2012 r. Sąd Okręgowy w S. oddalił powództwo i
orzekł o kosztach procesu. Sąd ten ustalił, że powodowie w dniu 17 stycznia 2005
r., kupili od pozwanych lokal mieszkalny przy ul. T. 56/1 w S. W czasie
wcześniejszych oględzin pomieszczenia piwnicznego, dostrzegli wybrzuszenie w
narożniku ściany, wskazujące na zalanie w przeszłości lokalu. Pozwana wyjaśniła,
że występowały problemy z drenażem, które zostały rozwiązane przez firmę „B.”
Powodowie nie żądali dokumentacji dotyczącej lokalu i nie dopytywali się o jego
stan techniczny. Już wiosną 2005 r. doszło do zalania kupionego lokalu, a potem
miały miejsce następne. O faktach tych powodowie powiadomili pozwanych dopiero
po tym, jak w sierpniu 2007 r., w wyniku gwałtownych deszczy, doszło do
kolejnego zalania. Pozwana przekazała im wówczas odnalezione dokumenty
nieruchomości. Wynikało z nich, że w pomieszczeniach piwnicznych już wcześniej
występowało zawilgocenie i że na żądanie pozwanych firma „B.” wykonywała
prace zmierzające do uszczelnienia ścian budynku. Powodowie zwrócili się do
rzeczoznawcy R. M., który w listopadzie 2007 r. wydał wstępną opinię odnośnie do
stanu technicznego nieruchomości. Z jej wniosków, potwierdzonych następnie
ekspertyzą z 2008 r. wynikało, że w budynku brak jest właściwej izolacji powłokowej
zabezpieczającej przed wodą i wilgocią gruntową oraz brak jest izolacji termicznej
na ścianach zewnętrznych poniżej terenu.
Sąd pierwszej instancji uznał, że pozwani nie mieli świadomości
występowania tych wad i nie zatajali ich celowo. Od czasu, gdy w 2001 r.
wprowadzili się do budynku przy ul. T., miało miejsce jedno większe zalanie garażu,
w związku z którym zgłosili wykonawcy S. Przedsiębiorstwu Budowlanemu „B.”
wystąpienie wilgoci na ścianach zewnętrznych budynku w części podpiwniczonej.
3
Zgłoszenie takie ponowili 10 maja 2004 r. domagając się rozwiązania sprawy
zawilgocenia ścian piwnicznych. Firma „B.” usunęła ujawnione usterki i nie
występowały już dalsze zalania czy zawilgocenia ścian. Dlatego też, zdaniem Sądu,
pozwani mieli prawo przypuszczać, że wady związane z zalewaniem części
piwnicznej nieruchomości zostały skutecznie usunięte. Sąd Okręgowy podkreślił, że
powodowie od nabycia lokalu w styczniu 2005 r. do jesieni 2007 r. nie zgłaszali
pozwanym wystąpienia wad, mimo że już w 2005 r. doszło do zalania ich garażu.
Nie można zatem uznać, że do 2007 r. nie mieli świadomości występowania wad w
lokalu. O tym, że zalewanie i zawilgocenie lokalu może być związane z wadliwym
wykonaniem izolacji przeciwwodnej, dowiedzieli się dopiero z dokumentów, które
pozwani przekazali im jesienią 2007 r. Fakt przekazania im dokumentacji świadczy
o tym, że pozwani nie mieli zamiaru zatajenia wad lokalu. Nie mieli podstaw, aby
informować powodów, że w przeszłości kierowali do wykonawcy jakieś roszczenia
związane z zawilgoceniem ścian. Pozwani nie zataili przed powodami wad
budynku, gdyż sami nie wiedzieli o ich istnieniu. W tej sytuacji nie było podstaw do
zastosowania art. 568 § 2 k.c. Powodowie zaś, zawiadamiając pozwanych o
wykrytych wadach lokalu mieszkalnego dopiero we wrześniu 2007 r. przekroczyli
termin z art. 563 § 1 k.c., tracąc tym samym uprawnienia z tytułu rękojmi za wady
fizyczne rzeczy. Zważywszy natomiast na treść art. 568 § 1 k.c. i okoliczność, że
pozwani wydali powodom lokal w styczniu 2005 r., wygasły ich uprawnienia do
realizowania roszczeń z art. 566 k.c. Z tych też przyczyn, żądanie zapłaty
skierowane przeciwko pozwanym, obejmujące m.in. żądanie obniżenia ceny i
naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, Sąd pierwszej instancji w
całości oddalił.
Po rozpoznaniu apelacji powodów, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 21
lutego 2013 r. zmienił powyższy wyrok i zasądził od pozwanych na rzecz powodów
kwotę 54.973,18 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 28 maja 2010 r., oddalił
powództwo w pozostałej części, orzekł o kosztach procesu. Sąd ten podzielił
ustalenia Sądu pierwszej instancji stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia
lecz dokonał odmiennej oceny mających w sprawie zastosowanie przepisów prawa
materialnego.
4
Nie zgodził się ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji, że powodowie nie
zachowali terminów dla dochodzenia roszczeń w reżimie rękojmi, określonych
w art. 563 § 1 k.c. i art 568 § 1 k.c. Dokonał odmiennej wykładni pojęcia „wykrycie
wady”, który to moment zgodnie z art. 563 § 1 k.c. wyznacza kupującemu początek
biegu jednomiesięcznego terminu na powiadomienie sprzedawcy o wadzie.
W przepisie tym, zdaniem Sądu Apelacyjnego, chodzi o moment faktycznego,
definitywnego wykrycia wady przez kupującego. Z wniosków wydanej w sprawie
opinii wynika, że biegły stwierdził wady ukryte budynku, istniejące już w dacie
nabycia nieruchomości przez powodów. Polegały one na nieprawidłowo wykonanej
izolacji ścian piwnic i posadzek w piwnicach i garażu oraz nieprawidłowo
wykonanym odpływie wody deszczowej z ulicy. To one doprowadzały do podtopień
pomieszczeń garażowych i piwnicznych budynku. Ustaleń w tym zakresie mógł
dokonać tylko profesjonalista posiadający uprawnienia do oceny stanu
technicznego budynku, po dokonaniu odkrywek na zewnątrz i wewnątrz
wykończonego budynku. Z tych względów Sąd Apelacyjny uznał, że samo zalanie
garażu, czy pomieszczeń piwnicznych i garażowych lokalu nie stanowiło wady
rzeczy w rozumieniu art. 563 § 1 k.c., a było następstwem istniejących wad
ukrytych. Tym samym okoliczność, że w 2005 r. doszło do zalania garażu powodów
nie świadczy, że już wówczas mieli oni świadomość występowania wad w lokalu,
że je „wykryli”. Do wykrycia wad budynku w postaci stwierdzonych przez biegłego
sądowego braków ciągłości projektowanej izolacji termicznej i braku projektowanej
izolacji przeciwwodnej niezbędne było posiadanie wiadomości specjalnych
w zakresie oceny stanu technicznego budynku, a zatem wykrycia wad mógł
dokonać wyłącznie specjalista. Pierwsza ekspertyza rzeczoznawcy R. M.
pochodziła z listopada 2007 r., przy czym oględziny budynku zostały przez niego
dokonane w październiku 2007 r. Gdyby więc liczyć bieg terminu z art 563 § 1 k.c.
od tego momentu, to wówczas zawiadomienie o stwierdzonych uchybieniach
połączone z wezwaniem do zapłaty dokonane pismem z dnia 24 października
2007 r., wysłanym w dniu 25 października, a doręczonym pozwanym w dniu 30
października 2007 r., świadczyłoby o zachowaniu ustawowego, jednomiesięcznego
terminu. Jeśliby zaś przyjąć, że powodowie dowiedzieli się o przyczynach
zalewania dopiero z dokumentacji związanej z lokalem przekazanej im przez
5
pozwanych we wrześniu 2007 r., to zawiadomienie dokonane pismem z dnia 24
października 2007 r. również należałoby uznać za dokonane z zachowaniem
ustawowego terminu. W rezultacie Sąd Apelacyjny przyjął, że pozew spełniający
też funkcję zawiadomienia o wadach, a oparty tylko na przypuszczeniach
prywatnego rzeczoznawcy bez wykonania jeszcze odkrywek, doręczony pozwanym
w lutym 2008 r., został wniesiony do sądu przed momentem, kiedy można byłoby
powodom przypisać wykrycie wady w rozumieniu art. 563 § 1 k.c. W takim stanie
rzeczy wyznaczony w tym przepisie ustawowy termin został przez powodów
dochowany. Dezaktualizowało to podnoszoną przez powodów kwestię
podstępnego zatajenia stwierdzonych wad lokalu przez pozwanych.
Nie podzielił też Sąd Apelacyjny stanowiska Sądu pierwszej instancji,
że w sprawie niniejszej ma zastosowanie roczny, a nie trzyletni termin od wydania
rzeczy, po upływie którego wygasały roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne
(art. 568 § 1 k.c.). Zdaniem Sądu odwoławczego w sprawie niniejszej należało
zastosować trzyletni termin, licząc od dnia wydania rzeczy powodom, zastrzeżony
dla wad budynku. Podzielił stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku
z dnia 25 stycznia 2006 r., I CK 247/05, opowiadające się za szerokim
rozumieniem pojęcia „budynek” z art. 568 § 1 k.c., nieograniczające się do
znaczenia, jakie nadają mu przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo
budowlane (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 106 poz. 1126 ze zm.). Definicja budynku
sformułowana w art. 3 pkt 2 tej ustawy nie odpowiada zakresowi zastosowania ani
celowi art. 568 § 1 k.c., który z jednej strony ma niewątpliwie ograniczać czasowo
rękojmię, jako instytucję niesprzyjającą pewności obrotu oraz kształtującą
odpowiedzialność według bardzo surowych reguł, a z drugiej strony przewidziane
w nim terminy mają uwzględniać także interesy uprawnionego i dawać możliwość
ujawnienia się w czasie ich trwania wad rzeczy. Dlatego ustawodawca zróżnicował
długość terminu prekluzyjnego w zależności od rodzaju rzeczy i realnego czasu
ujawniania się wad. Z tych względów do wykładni użytego w art. 568 § 1 k.c.
pojęcia „budynku" nie jest przydatna nie tylko definicja tego pojęcia przyjęta
w Prawie budowlanym, lecz także definicje innych pojęć zawarte w przepisach
tego prawa, jak na przykład definicja „obiektu budowlanego", którą objęte są tak
różne obiekty, jak budynki, lotniska, fortyfikacje, budowle sportowe oraz obiekty
6
tzw. małej architektury, którymi są przykładowo kapliczki i krzyże przydrożne oraz
piaskownice i huśtawki. Wielkość, wartość, zakres robót koniecznych do powstania
takich obiektów, jak również sposób ich użytkowania i okres ujawniania się
ewentualnych wad są tak różne, że nie ma podstaw do objęcia ich wspólnym
określeniem "budynek" użytym w art. 568 § 1 k.c., jak sugerują zwolennicy
szerokiej definicji tego pojęcia, postulujący objęcie nim „obiektów budowlanych”
w rozumieniu art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego. Sąd Najwyższy stanął na
stanowisku, że definicje zawarte w Prawie budowlanym przyjęte są dla potrzeb
wynikających z prawa administracyjnego i nie można ich przenosić wprost do art.
568 § 1 k.c., którego cel jest inny i który używa pojęcia „budynek" w innym
znaczeniu. Zważywszy przede wszystkim na cel omawianego przepisu uznał,
że w istocie ustawodawcy chodziło o obiekt budowlany o złożonej konstrukcji oraz
poważnym znaczeniu gospodarczym i użytkowym, którego ewentualne wady mogą
nie ujawnić się w krótkim czasie jednego roku od dnia wydania i dlatego konieczne
jest objęcie takiego obiektu trzyletnim terminem prekluzyjnym. Zdaniem Sądu
Apelacyjnego, pojęcie „budynek” z tego przepisu można odnosić do lokalu
mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży w niniejszej sprawie. Podkreślił,
że treść przepisu art. 568 § 1 k.c. jest niezmienna od daty uchwalenia Kodeksu
cywilnego. Tymczasem instytucja odrębnej własności lokali została wprowadzona
ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, co przemawia za uznaniem,
że skoro treść tego przepisu pochodzi z 1964 roku, to jego wykładnia, w tym użyte
tam pojęcie „budynek”, musi uwzględniać zmiany ustrojowe oraz legislacyjne, które
nastąpiły później, w tym właśnie wspomnianą ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali. Nadto zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny na specyfikę budowy
przedmiotowego lokalu, który wchodzi w skład budynku w tzw. zabudowie
bliźniaczej, gdzie w każdym z tych dwóch pionów zostały wydzielone po dwa
mieszkania: jeden na parterze wraz z garażem i piwnicą i drugi na piętrze
z garażem, małą piwnicą i strychem użytkowym. W rezultacie na budynek przy
ul. T. 56-58, w odróżnieniu od bloku mieszkalnego, składają się tylko cztery lokale
mieszkalne, a do każdego z nich przynależy pomieszczenie garażowe w
podpiwniczeniu. W tej sytuacji trudno jest oddzielić wadliwości samego lokalu
należącego do powodów od wadliwości całego tego budynku (tj. w zakresie jego
7
izolacji pionowej i poziomej), czego wyrazem jest choćby opinia biegłego
sądowego, która traktuje o „wadach budynku” w postaci odstępstw od jego
dokumentacji projektowej. Konstrukcja lokalu powodów również zatem świadczy
o jej złożoności i przemawia za tym, że jego wady mogły nie ujawnić się w krótkim
czasie jednego roku od dnia wydania, do zalania całej części podpiwniczonej
doszło przecież dopiero po upływie dwóch i pół roku od wydania. W tej sytuacji Sąd
Apelacyjny, przyjmując na podstawie art. 568 § 1 k.c., trzyletni termin dla
dochodzenia roszczeń powodów z tytułu rękojmi, uznał, iż do dnia wytoczenia
niniejszego powództwa z dnia 15 stycznia 2008 r. termin ten jeszcze nie upłynął.
W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma też racji Sąd pierwszej instancji,
że skoro pozwani nie byli „sprawcami” wady to nie ponoszą oni odpowiedzialności
za występujące wady lokalu, o których nie wiedzieli. Przewidziana w art. 556 § 1
i następne k.c. odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne
rzeczy jest odpowiedzialnością bezwzględną, której wystarczającą przesłanką
faktyczną jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy
kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą. Takie wady lokalu
przy ul. T. 56/1 zostały wykazane. W rezultacie brak świadomości po stronie
pozwanych o istnieniu wady nie wyłącza ich odpowiedzialności z tytułu rękojmi.
Uznając roszczenia powodów co do zasady za słuszne, Sąd Apelacyjny
zmienił zaskarżony wyrok i zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów
solidarnie dochodzoną pozwem kwotę 52.973,18 zł tytułem obniżenia ceny
sprzedaży nieruchomości oraz kwotę 2.000 zł tytułem wydatków poniesionych na
opinię rzeczoznawcy, obie kwoty z ustawowymi odsetkami od dnia 28 maja 2010 r.
W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.
Niezależnie od przedstawionej wyżej oceny prawnej roszczenia powodów,
Sąd Apelacyjny wskazał, że przy przyjęciu, iż nie dochowali oni terminów z art. 563
§ 1 k.c. i art. 568 § 1 k.c., a pozwanym nie można przypisać umyślnego ukrycia
wad sprzedawanego lokalu, utrata uprawnień z tytułu rękojmi nie pozbawiła
powodów odszkodowania za nienależycie wykonaną umowę sprzedaży na
podstawie innych tytułów, a mianowicie na podstawie art. 471 k.c. Dla skutecznego
dochodzenia roszczenia o naprawienie szkody powodowie byli obowiązani
8
wykazać, że kupiony lokal miał wady, że ponieśli szkodę, oraz że istnieje normalny
związek przyczynowy między wadą a szkodą. Zdaniem Sądu Apelacyjnego także
takie przesłanki odpowiedzialności kontraktowej na zasadach ogólnych zostały
w niniejszej sprawie spełnione i także na tej podstawie roszczenie powodów jest
uzasadnione.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł interwenient uboczny – S.
Przedsiębiorstwo Budowlane „B.” S.A. w S. – opierając ją na naruszeniu prawa
materialnego, a mianowicie art. 568 § 1 k.c., którego upatrywał w błędnej wykładni i
przyjęciu, że lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość lokalową spełnia
kryteria budynku, o którym mowa w tym przepisie i znajduje do niego zastosowanie
trzyletni termin na wygaśnięcie uprawnień z tytułu rękojmi.
Zarzucając powyższe wniósł skarżący o zmianę wyroku i oddalenie
powództwa w całości, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Istota spornego zagadnienia przedstawionego w skardze kasacyjnej,
w której skarżący nie kwestionuje istnienia w lokalu nabytym przez powodów wad
ukrytych polegających na nieprawidłowo wykonanej izolacji ścian piwnic i posadzek
w piwnicach i garażu, sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy lokal ten,
stanowiący odrębną nieruchomość jest budynkiem w rozumieniu art. 568 § 1 k.c.,
albo też, czy uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości lokalowej
wygasają tak jak w przypadku wad budynku. Przepis ten statuuje generalną
zasadę rocznego terminu wygaśnięcia uprawnień nabywcy z tytułu rękojmi.
Wyjątkiem są wady budynku, w przypadku których odpowiedzialność sprzedawcy
wygasa po upływie trzech lat od dnia wydania budynku nabywcy. Z uwagi na
różnicę terminów, określenie wyznaczników pojęcia „budynek” ma zatem
podstawowe znaczenie dla ustalenia, czy roszczenie z rękojmi wygasło.
W związku z tym, że prawo cywilne prywatne nie definiuje pojęcia „budynek”,
zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie występuje rozbieżność stanowisk odnośnie
do tego, czy należy je rozumieć tak jak ujmuje je prawo publiczne w art. 3 pkt 2
ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2013.1409, j.t. ze zm.), czy
9
też przy wykładni art. 568 § 1 k.c. definicję w prawie tym zawartą należy stosować
tylko posiłkowo, nie ograniczając pojęcia budynek do obiektu budowlanego trwale
związanego z gruntem, wydzielonego z przestrzeni za pomocą przegród
budowlanych, posiadającego fundamenty i dach (jak to stanowi Prawo budowlane).
Za pierwszym stanowiskiem opowiedział się Sąd Najwyższy w motywach
postanowienia z dnia 26 stycznia 2006 r. (II CK 365/05, niepubl.) oraz w wyroku
z dnia 29 kwietnia 2011 r. (I CSK 484/10, niepubl.). W pierwszej ze spraw,
o zniesienie współwłasności, Sąd Najwyższy utożsamił pojęcie budynek o jakim
mowa w art. 46 k.c. oraz art. 235 § 1 k.c. z budynkiem zdefiniowanym w prawie
budowalnym, przy czym spór dotyczył m.in. tego, czy jeżeli z nieruchomości
budynkowej da się wydzielić dwa odrębne budynki wielorodzinne po osi ściany
środkowej, można mówić istnieniu faktycznie dwóch budynków jeszcze przed
dokonanym podziałem. W drugiej z kolei sprawie, chodziło m.in. o ustalenie czy
„domek fiński” (domek campingowy) stanowi budynek w rozumieniu art. 207
ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd Najwyższy odwołał się w tej kwestii
do definicji budynku z Prawa budowlanego, podnosząc, że jest ona zgodna
z pojęciem budynku jako nieruchomości według art. 46 § 1 k.c.
Odmienne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia
25 stycznia 2006 r. (I CK 247/05, niepubl.), w sprawie, w której spór dotyczył m.in.
tego, czy stadion sportowy, niespełniający kryteriów budynku z Prawa
budowlanego, stanowi budynek w rozumieniu art. 568 § 1 k.c. Odpowiadając
twierdząco, Sąd Najwyższy podnosząc, że definicje prawa administracyjnego nie
przesądzają sposobu rozumienia danego pojęcia na obszarze prawa cywilnego
prywatnego, wskazał, że przy interpelacji terminu „budynek” z art. 568 § 1 k.c.
chodziło o obiekt budowalny o złożonej konstrukcji oraz poważnym znaczeniu
gospodarczym i użytkowym, którego ewentualne wady mogą się nie ujawnić
w krótkim czasie jednego roku od dnia wydania nabywcy.
Sąd Najwyższy w składzie obecnym podziela drugie z zaprezentowanych
stanowisk. Nie kwestionując potrzeby jednolitego rozumienia pojęć występujących
w szeroko pojętym systemie prawnym, nie można pomijać, że prawo publiczne
i prywatne oparte są na zupełnie innych wartościach i zasadach. Zasada równości
10
stron, swobody umów oraz autonomii woli stron podmiotów prawa prywatnego są
wyraźną granicą oddzielającą je od prawa publicznego, opartego na stosunkach
władztwa administracyjnego, hierarchicznego podporządkowania i nadrzędności.
Pojęcia używane w prawie administracyjnym mają spełniać funkcje przewidziane
dla prawa publicznego, w związku z czym nie jest zasadne bezpośrednie ich
transponowanie na obszar prawa cywilnego. Mając to na względzie stwierdzić
trzeba, że definicja „budynku” w prawie budowalnym stworzona została dla
oznaczenia rodzaju technicznej konstrukcji budowlanej wyróżniającej ją od innych,
w związku z odmiennym uregulowaniem wymogów prawa publicznego dla
wznoszenia i użytkowania poszczególnych konstrukcji budowlanych. Tymczasem
pojęcie „budynek” w kodeksie cywilnym jest używane dla oznaczenia szczególnego
przedmiotu prawa rzeczowego (nieruchomości budynkowej), stanowiącej
przedmiot obrotu cywilnoprawnego. Przeciwko posługiwaniu się terminem
„budynek" w rozumieniu prawa budowlanego dla ustalenia uprawnień z tytułu
rękojmi za wady fizyczne budynku przemawia także wykładnia funkcjonalna
unormowania zawartego w art. 568 § 1 k.c., na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w
wyroku z dnia 25 stycznia 2006 r. Nie ulega wątpliwości, że ustawodawca zastrzegł
szczególną regulację odnośnie do wad budynków z uwagi na ich znaczenie
gospodarcze oraz złożoność konstrukcji, a także negatywne skutki jakie mogą
powstać z ich wadliwością, która nierzadko, z uwagi na ową złożoność konstrukcji
oraz wpływ czynników zewnętrznych (oddziaływanie warunków atmosferycznych)
i wewnętrznych (np. tzw. osiadania budynku) powoduje, że wady ujawniają się
w czasie dłuższym niż rok. Ścisłe trzymanie się wykładni językowej i korzystanie
z terminu „budynek” z prawa budowalnego, niejednokrotnie godziłoby w potrzebę
ochrony obrotu prawnego oraz dobrej wiary kupujących.
Nie można pominąć i tej okoliczności, że ustawa z dnia 30 maja 2014 r.
o prawach konsumenta (Dz.U.2014.827), która wejdzie w życie niebawem,
bo z dniem 25 grudnia 2014 r., zmieniła zasadniczo przepis art. 568 § 1 k.c.
stanowiąc, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna
zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady
nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Nie
tylko zatem wydłużyła termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi, ale dłuższy termin
11
obecnie zastrzeżony do wad budynku odniosła do wad nieruchomości, co jest
wyraźnym odejściem od dotychczasowej terminologii, mogącej skłaniać do
korzystania z wykładni prawa publicznego, a nadto - co bardzo istotne - obejmuje
także nieruchomości lokalowe. Kierunek zmian legislacyjnych wskazuje zatem,
że wolą ustawodawcy była ochrona nabywcy budynku rozumianego w szerszym
zakresie niż przewiduje to prawo budowlane.
W rozpoznawanej sprawie przedmiotem umowy sprzedaży zawartej między
stronami była wyodrębniona część budynku stanowiąca lokal mieszkalny
w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) wraz z pomieszczeniami przynależnymi:
garażem i piwnicą oraz związanym z tym lokalem udziałem w prawie własności
części wspólnych budynku (451/1000) i gruntu, na którym budynek jest
posadowiony. Samodzielnym lokalem mieszkalnym w myśl tej ustawy jest
wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb
przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi
służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z tą definicją za lokal
należy uznać przestrzeń znajdującą się między elementami konstrukcyjnymi
budynku, tj. ścianami nośnymi oraz kondygnacjami. Jest to zatem wyodrębniona
część budynku stanowiąca odrębną nieruchomość (art. 46 § 1 k.c.), ale nie
odrębny budynek. Przy odmiennym założeniu dochodziłoby do nielogicznej sytuacji,
w której budynek wielomieszkaniowy stanowiłby zbiór mniejszych budynków.
Z kolei częścią wspólną lokalu, zgodnie z art. 3 ust. 2 powołanej ustawy jest grunt
oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli
lokali. Mowa tu w szczególności o fundamentach, ścianach nośnych, dachu,
korytarzach, elewacji budynku, itp. Stanowią one przedmiot współwłasności
wszystkich właścicieli lokali znajdujących się w budynku.
Budynek, w którym usytuowany jest lokal nabyty przez powodów jest
w zabudowie bliźniaczej, a w każdym z dwóch pionów zostały wydzielone po dwa
mieszkania - jeden na parterze wraz z garażem i piwnicą oraz drugi na piętrze
z garażem, małą piwnicą i strychem użytkowym. W rezultacie w całym budynku są
tylko cztery lokale mieszkalne ( żadna ze stron nie podnosiła jednak, aby spełniał
on warunki budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu art. 3 ust. 2a
12
prawa budowlanego, choć wydaje się, że powyższe ustalenia mogłyby to
uzasadniać). Trafnie wskazując na specyfikę budynku, w którym powodowie nabyli
lokal, stwierdził Sąd Apelacyjny, że w takiej sytuacji trudno jest oddzielić wadliwość
samego lokalu należącego do powodów od wadliwości całego budynku polegającej
na nieprawidłowo wykonanej izolacji ścian piwnic i posadzek w piwnicach i garażu
oraz nieprawidłowo wykonanym odpływie wody. Nieprawidłowe wykonanie
istotnych robót zabezpieczających lokal przed zalewaniem i wilgocią, prowadzące
do zmniejszenia jego wartości - dotyczyła części wspólnych nieruchomości
( zewnętrznych ścian piwnic i posadzek piwnicy i garażu), a nie samego lokalu
powodów. Ponieważ ujawniła się ona w elementach konstrukcyjnych budynku,
w ramach których znajduje się ich lokal, to oni ponieśli z tego tytułu szkodę, choć
zastrzeżenia co do wadliwości budynku składali wszyscy współwłaściciele. Była to
zatem wada budynku także w rozumieniu prawa budowlanego, którego powodowie
są współwłaścicielami. Inna byłaby sytuacja, gdyby w lokalu powodów stwierdzono
wadę niemającą związku ze stanem budynku (np. pękające kafelki, odpadająca
farba, wadliwe gniazdko elektryczne czy kaloryfer, itp.). Tego rodzaju wada nie
mogłaby być uznana za wadę budynku, a jedynie wadę lokalu, a uprawnienia
z tytułu rękojmi wygasłyby po upływie roku.
Reasumując, samodzielny lokal mieszkalny, o jakim mowa w ustawie
o własności lokali nie stanowi budynku w rozumieniu art. 568 § 1 k.c., jednakże
jego właścicielowi przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku,
w którym lokal jest położony, w szczególności gdy wady te uzewnętrzniają się jako
wada lokalu (np. zagrzybienie, zawilgocenie mieszkania wskutek nieprawidłowych
izolacji poziomych i pionowych). Uprawnienia te wygasają po upływie trzech lat.
Uzupełniająco należy zwrócić uwagę, że Sąd Apelacyjny uwzględnił
powództwo na dwóch podstawach. Obok reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi
uznał roszczenie za uzasadnione także na podstawie odpowiedzialności
kontraktowej, przyjmując, że zostały w sprawie wykazane wszystkie przesłanki
z art. k.c. Skarga kasacyjna zaś rozstrzygnięcia w tym zakresie nie zaskarżyła.
Mając na uwadze powyższe Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną jako
pozbawioną uzasadnionych podstaw (art. 39814
k.p.c.). O kosztach postępowania
13
kasacyjnego (kosztach zastępstwa procesowego) kasacyjnego orzeczono zgodnie
z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 39821
w zw. z art. 391 § 1 i art.
98 § 1 i 3 k.p.c.).