Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CSK 203/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 13 marca 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Jan Górowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Józef Frąckowiak
SSN Karol Weitz
w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "K."
w K.
przeciwko J.S.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 13 marca 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 28 stycznia 2014 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o
kosztach postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Spółdzielnia Mieszkaniowa K. domagała się od J. S. zapłaty kwoty
141 576,10 zł wraz z ustawowymi odsetkami za korzystanie przez pozwanego
wbrew obowiązkowi jej wydania z pawilonu położonego na części działki nr 198/15
(na 67 m2
) w K. przy ul. W. 12 w okresie od maja 2006 r. do marca 2009 r.
Wyrokiem z dnia 26 sierpnia 2009 r. Sąd Okręgowy w K. oddalił powództwo. W
wyniku apelacji powódki, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 18 grudnia 2009 r. uchylił
zaskarżony wyrok i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania. Wyraził pogląd,
że podstawą materialną powództwa w sprawie może być art. 705 k.c. i art. 471 k.c.
W piśmie procesowym z dnia 30 marca 2012 r. Spółdzielnia rozszerzyła
powództwo do kwoty 200 943,60 zł; podniosła, że w pozwie roszczenie dotyczyło
okresu od maja 2006 r. do marca 2009 r., natomiast obecnie dochodzi także
świadczenia za dalszy okres - od kwietnia 2009 r. do czerwca 2010 r.
Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 30 kwietnia 2013 r. zasądził od
pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 176 612 zł z ustawowymi odsetkami
od kwot: 117 162 zł od dnia 6 maja 2009 r. do dnia zapłaty i od 59 450 zł od dnia
3 kwietnia 2012 r. do dnia zapłaty; oddalił powództwo w pozostałej części i orzekł
o kosztach postępowania. W uzasadnieniu nie rozgraniczył ustaleń od rozważań,
mieszając fakty z ich oceną prawną, przez co motywy tego orzeczenia są nie tylko
niespójne, lecz także niejasne.
Stwierdził, że nawiązanie stosunku pomiędzy członkiem J. S. a Związkową
Spółdzielnią Mieszkaniową nastąpiło w 1987 r. W tym czasie osoby prawne będące
jednostkami gospodarki uspołecznionej nie mogły rozporządzać na podstawie
czynności cywilnoprawnych składnikami swojego majątku na rzecz osób fizycznych.
Uposażanie powstających spółdzielni mieszkaniowych, następowało na mocy
decyzji administracyjnych wydawanych w oparciu o unormowania ustawy z dnia 14
lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz.U. z
1969 r., Nr 22, poz. 159, dalej: „u.g.t.”) mających doprowadzić po zakończeniu
inwestycji do powstania prawa użytkowania wieczystego terenów oddanych pod
3
zabudowę mieszkaniową (art. 3 ust. 3, art.10 ust. 1, art. 2 ust. 1 - 3, art. 20 ust. 1 i 2
u.g.t.).
Tereny na jakich zrealizowano zabudowę osiedla K., w granicach którego
znajduje się objęty sporem obiekt handlowy przy ul. W., zostały przekazane
decyzjami Miejskiego Zarządu Gospodarki Terenami w K. z dnia 20 grudnia 1980 r.
i z dnia 24 listopada 1982 r. Decyzje te nie wywoływały skutku w postaci powstania
prawa użytkowania wieczystego. Na ich podstawie nastąpiło oddanie terenów w
użytkowanie, które uprawniało do korzystania z gruntów z wyłączeniem innych
osób, zgodnie z przeznaczeniem wynikającym z planu zagospodarowania
przestrzennego (art. 5 u.g.t.). Wyraził pogląd, że takiej treści uprawnienia,
jakkolwiek nie stanowiły praw rzeczowych, to weszły w skład przedsiębiorstwa, jako
stan faktyczny potwierdzony dokumentami urzędowymi, odpowiadający kategorii
posiadania samoistnego zgodnego ze stanem prawnym uregulowanego w art. 336
k.c. Teren na jakim posadowiony jest pawilon handlowy i wokół pawilonu stanowi
tylko część z tych gruntów, która po zmianach ustrojowych stała się własnością
Gminy K., natomiast działka o aktualnym nr 198/15, została oddana w użytkowanie
wieczyste ujawnione w księdze wieczystej na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej K. w
K.
W 1987 r. w związku z dopuszczeniem możliwości prowadzenia
indywidualnej działalności gospodarczej przez członków spółdzielni
mieszkaniowych na rzecz mieszkańców osiedli doszło do uzgodnienia pomiędzy
członkiem J.S., a Spółdzielnią budowy pawilonu usługowego przy ulicy W., co
zostało potwierdzone dokumentem nazwanym wstępną umową dzierżawy. Wyraził
pogląd, że wbrew przekonaniu stron o tym, iż nawiązały dzierżawę w rozumieniu
umowy kodeksowej, taki stosunek prawny w rzeczywistości nie zaistniał. Jak
wynika z tego dokumentu, Związkowa Spółdzielnia oddała J. S. powierzchnię 100
m2
z terenu posiadanego przez nią na mocy wymienionych decyzji
administracyjnych, położoną pomiędzy budynkami mieszkalnymi przy ul. W. 6 i 12,
z przeznaczeniem pod budowę kiosku branży „mała gastronomia" za miesięczną
odpłatnością 50 zł za 1 m2
gruntu. Po rozpoczęciu działalności usługowej w branży,
o jakiej miała ostatecznie decydować spółdzielnia, kierując się potrzebami
mieszkańców, umowa miała być zawarta na 15 lat z możliwością jej
4
wcześniejszego rozwiązania, z tym że w przypadku wcześniejszego rozwiązania za
zwrotem kosztów poniesionych na budowę pomniejszonych o zużycie obiektu przez
okres eksploatacji przez pozwanego.
Zdaniem Sądu Okręgowego, czasowe oddanie terenu w celu zrealizowania
na nim inwestycji budowlanej było sprzeczne z naturą dzierżawy (najmu).
Wznoszący obiekt trwale z gruntem związany działa bowiem, nie dla swojej
korzyści, lecz dla korzyści właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości,
dokonując tą drogą na jego rzecz przysporzenia. Obydwie strony działały
z założeniem, że Związkowa Spółdzielnia Mieszkaniowa, która po zakończeniu
budowy osiedla K. miała stać się użytkownikiem wieczystym, zostanie właścicielem
pawilonu. Jego zdaniem, to nie Spółdzielnia zaciągnęła zobowiązanie wobec
pozwanego, lecz J. S. jako członek spółdzielni mieszkaniowej, a zatem również w
sensie ekonomicznym „właściciel" majątku spółdzielni, przyjął na siebie rolę
inwestora w zamian za umożliwienie mu prowadzenia działalności gospodarczej, za
niewielką, gdyż odniesioną tylko do powierzchni gruntu odpłatnością. Zyski z
działalności gospodarczej na przestrzeni 15 lat miały skompensować pozwanemu
koszty budowy. Wyraził pogląd, że wymieniony stosunek, nawiązany w ramach
relacji wewnątrzspółdzielczych, nie stanowił skutecznego węzła obligacyjnego,
zważywszy na jego sprzeczność z obowiązującymi wtedy normami prawa
cywilnego.
Jako okoliczność niesporną uznał, że pozwany doprowadził do wybudowania
obiektu handlowego. Budynek oddany do użytku na podstawie decyzji
administracyjnej z dnia 22 grudnia 1989 r. został posadowiony na działkach nr
198/15, 39/5 i 41/5 stanowiących funkcjonalną całość; teren o powierzchni około
100,8 m2
został zajęty pod pawilon usługowy, a teren o powierzchni około 103,64
m2
. przed tym pawilonem został zajęty pod ogródek, drogi i chodniki.
Sąd Okręgowy wyraził pogląd, że nowelizacja kodeksu cywilnego, która
weszła w życie dnia 1 października 1990 r. umożliwiła oddanie do korzystania na
podstawie umowy cywilnoprawej składników przedsiębiorstwa. Wraz z wejściem
w życie tej noweli przedmiotem obrotu stał się zatem pawilon wraz z ogródkiem,
drogami i chodnikami. Wobec nieprzyznania Związkowej Spółdzielni Mieszkaniowej
5
prawa wieczystego użytkowania do działek 39/5 i 41/5 urządzenia te nie stały się
odrębną nieruchomością, pozostając częścią składową gruntu będącego
własnością Gminy K. Gmina nie przejęła jednak władania nad tym obiektem. J. S.,
doprowadził do zawarcia pomiędzy nim, a Gminą umowy dzierżawy działek gruntu
nr 39/5 i 41/5. Wskazał, że przeniesienie posiadania samoistnego następuje przez
wydanie rzeczy osobie uprawnionej lub w ten sposób, że dotychczasowy
posiadacz samoistny zachowa rzecz w swoim władaniu jako posiadacz zależny
albo dzierżyciel na podstawie dokonanego przez strony zdarzenia prawnego (art.
348 i 349 k.c.), a do tych czynności nie doszło.
Jego zdaniem, dowody nie doprowadziły do wyjaśnienia sposobu
korzystania z pawilonu w okresie, od oddania go do użytkowania do dnia 2 stycznia
1992 r., kiedy to pomiędzy Związkową Spółdzielnią Mieszkaniową, a J. S. doszło do
zawarcia dzierżawy gruntu na okres piętnastu lat, w wykonaniu stosunku
nawiązanego dnia 15 września 1987 r. Wyraził wątpliwość, czy stosunek ten,
wobec rzeczywistego zamiaru stron kontynuowania uzgodnień wynikających z
relacji wewnątrzspółdzielczych i wobec braku cech ekwiwalentności świadczenia
pozwanego uzgodnionego jedynie za korzystanie z gruntu, jest „umową
cywilnoprawną”. Ostatecznie jednak za Sądem drugiej instancji przyjął, iż doszło do
zawarcia umowy dzierżawy.
Podkreślił, że pozwany, który nadal posiada obiekt, odmawiając jego
wydania, korzystał z niego przez 15 lat począwszy od stycznia 1992 r.
Jego zdaniem, jest to równoznaczne z należytym wykonaniem umowy przez
Związkową Spółdzielnię Mieszkaniową, a następnie utworzoną w wyniku podziału
powodową Spółdzielnię K. Zauważył, że wprawdzie pozwany nie uznawał powódki
za następcę prawnego w zakresie działek na jakich posadowiony jest obiekt i
przylegający do niego teren, jednakże biorąc pod uwagę, iż prawo spółdzielcze nie
przewiduje możliwości podniesienia zarzutu procesowego nieprawidłowości
prawomocnych uchwał zgromadzeń Spółdzielni, zarzut ten ocenił jako
bezpodstawny. Wskazał także, że nie budzi wątpliwości, iż pozwany przez okres
piętnastu lat uiszczał opłaty za grunt. Zatem, umowa została wykonana należycie
również przez J. S., jednakże po upływie piętnastu lat wygasła. Obydwie strony były
co prawda zainteresowane dzierżawą, ale na odmiennych warunkach. Spółdzielnia
6
K. chciała wynegocjować czynsz, nie tylko za grunt, ale również za pawilon, na co
nie godził się pozwany.
Stwierdził, że wobec braku porozumienia, a nadto ze względu
na niedopuszczalność w zmienionym stanie prawnym kontynuowania
dotychczasowych relacji, korzystanie przez pozwanego z pawilonu należącego do
Spółdzielni K. w okresie od 2006 r. jest bezprawne, a w świetle wiążącej oceny
Sądu Apelacyjnego stanowi naruszenie obowiązku określonego w art. 705 k.c.
polegającego na niewykonaniu powinności zwrotu rzeczy dzierżawionej. Wskazał,
że roszczenie strony powodowej znajduje podstawę prawną w art. 471 k.c., jak
również w art. 476 k.c. Odwołując się do opinii biegłego stwierdził, że należność
jaką wydzierżawiający powinien zapłacić, wraz z podatkiem VAT, za dochodzony
okres wynosi łącznie 191 106 zł. Mając na uwadze, że pozwany uiścił kwotę 14
494,40 zł zasądził na rzecz Spółdzielni różnicę w wysokości 176 612 zł. Odsetki za
opóźnienie uwzględnił od daty wezwania do zapłaty, czyli od chwili wystąpienia z
pozwem i od daty rozszerzenia powództwa.
Na skutek apelacji pozwanego Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 28 stycznia
2014 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddalił i orzekł o
kosztach postępowania.
Stwierdził, że strony łączyła umowa dzierżawy, która wygasła z dniem
2 stycznia 2006 r., co było przedmiotem prowadzonego przez strony procesu przed
Sądem Rejonowym w K. w sprawie […]. Zaakcentował, że powódka swoje
roszczenie wiązała konsekwentnie z powierzchnią gruntu oraz pawilonu w części, w
jakiej znajduje się on wyłącznie na działce nr 198/15 będącej w jej użytkowaniu
wieczystym. Podkreślił, że pomiędzy stronami bezsporne było, iż pozwany wzniósł
pawilon na trzech działkach gruntowych o nr 39/5, 198/15 oraz 41/5, z których tylko
działka 198/15 została oddana w użytkowanie wieczyste poprzednika prawnego
powodowej spółdzielni. Pismem z dnia 24 marca 2006 r. pozwany został wezwany
do opuszczenia tego pawilonu oraz terenu wokół niego.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, umowa z dnia 2 stycznia 1992 r. nie określała
skutków wygaśnięcia tego stosunku prawnego. Jej § 10 w ust. 1 zawiera ustalenia
dotyczące rozwiązania umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, co mając
7
na uwadze systematykę tej umowy odnosi się do przyczyn wskazanych w § 9
umowy. Natomiast ust. 2 tego postanowienia zawiera stwierdzenie, że z chwilą
wygaśnięcia umowy, w razie braku wniosku o jej przedłużenie, dzierżawcy nie
przysługuje prawo zwrotu kosztów wzniesionego obiektu, co w sprawie nie miało
miejsca, gdyż pozwany zwrócił się do spółdzielni o przedłużenie umowy.
Wbrew twierdzeniom pozwanego ocenił, że Spółdzielnia Mieszkaniowa K. w
K. posiada legitymację procesową. Przyjął, że zgodnie z treścią zapisów w
księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości, spółdzielnia ta wpisana jest
jako użytkownik wieczysty. Tym samym, zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982
r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 707)
zastosowanie znajduje tu domniemanie zawarte w tym unormowaniu, tj. że prawo
jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Rozważając zasadność roszczenia podniósł, że zgodnie z art. 705 k.c.
wydanie przedmiotu dzierżawy, dotyczyło terenu (gruntu). Skoro pozwany zajmuje
obecnie grunt znajdujący się w użytkowaniu wieczystym spółdzielni, to ma ona
prawo domagać się odszkodowania za jego bezumowne użytkowanie
obejmującego korzyść, jaką mogłaby otrzymać, gdyby rzecz zwrócono w terminie.
Podzielił stanowisko powódki, że pozwany korzysta z 67 m2
powierzchni działki
nr 198/15 zajętej pod pawilon oraz 61 m2
zajętej pod ogródek, drogę i chodniki
(twierdzenia zawarte w pozwie). Pozwany korzysta więc bez tytułu prawnego z 128
m2
powierzchni, za którą powinien uiścić odszkodowanie równe utraconym
korzyściom, jakie spółdzielnia uzyskałaby gdyby mogła dysponować tym gruntem.
Odwołując się do opinii biegłego wskazał, że odszkodowanie tylko za grunt
za okres od maja 2006 r. do grudnia 2007 r. powinno wynieść łącznie 7 094,60 zł,
a za okres od stycznia 2008 r. do marca 2009 r. powinno wynieść łącznie
kwotę 4 095,64 zł. Odszkodowanie z kolei za okres od kwietnia 2009 r. do czerwca
2010 r. powinno wynieść łącznie 4 164,30 zł. W rezultacie uznał, że w okresie
dochodzonym pozwem pozwany powinien wpłacić na rzecz strony powodowej
kwotę 15 354,54 zł (suma kwot: 7094,60+4095,64+4164,30). Tymczasem stwierdził,
że za ten okres pozwany uiścił powódce kwotę wyższą bo 22 013,40 zł.
8
Za niezasadne uznał natomiast żądanie spółdzielni zasądzenia kwoty
pieniężnej od pozwanego z tytułu zajmowania powierzchni pawilonu handlowego
(niezależnie od tego, czy w całości lub w części). Podniósł, że Spółdzielnia
musiałaby wykazać tytuł prawny do władania budynkiem, co powodowałoby
ustalenie, iż pozwany zajmuje ten pawilon bez tytułu prawnego, tj. że posiadałaby
ona skuteczne roszczenie o zapłatę.
Wskazał, że wybudowany przez pozwanego pawilon stanowi zorganizowaną
całość i nie jest wydzielony ścianami. Budynek trwale związany z gruntem
w zasadzie jest jego częścią składową i nie może być odrębnym od niego
przedmiotem własności i innych praw rzeczowych chyba, że ustawa stanowi inaczej
(art. 47 § 1 i art. 48 k.c.). Jeden z takich wyjątków przewidują przepisy
o użytkowaniu wieczystym. Kodeks cywilny (art. 235) nadał prawu wieczystego
użytkowania gruntu charakter nadrzędny w stosunku do prawa własności budynków
i innych urządzeń posadowionych na tym gruncie; oznacza to, że prawem głównym
jest prawo wieczystego użytkowania, a prawem związanym (podrzędnym) jest
prawo własności budynków. Użytkowanie wieczyste gruntu nie może być
przedmiotem obrotu prawnego, odrębnym od prawa własności budynków
wzniesionych na tym gruncie, i odwrotnie, prawo własności nie może być
przedmiotem obrotu prawnego odrębnym od prawa użytkowania wieczystego.
Artykuł 31 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(jedn. tekst: Dz.U z 2014 r. poz. 518) stanowi, że oddanie w użytkowanie wieczyste
nieruchomości gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą
położonych na tej nieruchomości budynków i innych urządzeń, bądź nieodpłatnym
przeniesieniem ich własności. W związku z tym uznał, że kluczowe znaczenie,
zarówno dla rozstrzygnięcia sprawy, jak i oceny zasadności żądania pozwu, ma
kwestia rozumienia pojęcia "budynek", występującego w wymienionych przepisach
dotyczących użytkowania wieczystego.
Podkreślił, że w piśmiennictwie przyjmuje się, iż pojęcie "budynek",
występujące np. w art. 46 § 1 i art. 151 k.c., odnosi się do budynków w rozumieniu
przepisów prawa budowlanego. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane
(jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm.) określa budynek jako
"obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni
9
za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach" (art. 3 pkt 2),
zaś przez obiekt budowlany rozumie: budynek wraz z instalacjami i urządzeniami
technicznymi, budowlę stanowiącą całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami
i urządzeniami, obiekt małej architektury (art. 3 pkt 1). Z uregulowań tych
wyprowadził wniosek, że budynek to nie tylko obiekt "wolnostojący", stanowiący
jedną "bryłę", ale także "część" jednego budynku, odpowiadająca wymienionym
kryteriom z Prawa budowlanego. Za część budynku może być uznana także
nieruchomość lokalowa.
Podniósł, że w judykaturze dotyczącej spraw o dział spadku oraz
o zniesienie współwłasności przyjęto, że dopuszczalny jest podział budynku według
płaszczyzn pionowych wraz z gruntem, jeżeli w wyniku tego powstają odrębne
budynki. W tym wypadku linia podziału musi przebiegać według płaszczyzny, którą
stanowi ściana wyraźnie dzieląca budynek na dwa odrębne budynki, przy czym
może to być ściana już istniejąca lub wykonana w tym celu. O odrębności
powstałych z podziału budynków mówić można wówczas, jeżeli tworzą one
zamkniętą w sobie funkcjonalną całość lub, gdy uzasadnione interesy
właścicieli w tym zakresie gwarantuje ustanowienie odpowiednich służebności.
(por. np. uchwała całej Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r.,
III CZP 12/69, OSN 1970, nr 3, poz. 39, postanowienia Sądu Najwyższego z dnia
13 maja 1966 r., III CR 103/66 OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110, z dnia 5 stycznia
1970 r., I CR 5/71 LEX nr 6643 i z dnia 12 października 2000 r., IV CKN 1525/00,
LEX nr 52541 oraz powołane w nich dalsze orzeczenia).
Wyraził pogląd, że zasady te mają zastosowanie również do podziału
budynku w celu stworzenia możliwości zbycia jego części w umowie oddania gruntu
w wieczyste użytkowanie. W związku z tym przyjął, że powódka nie jest w stanie
wykazać własności części pawilonu, za który odszkodowania się domaga. Budynek
ten stoi co prawda na działce, której użytkownikiem wieczystym jest spółdzielnia,
lecz również jest posadowiony na dwóch pozostałych działkach, będących
własnością Gminy K. (będącej właścicielem również działki 198/15).
Gdyby pawilon stał w całości na działce 198/15, to niewątpliwie stałby się
własnością użytkownika wieczystego i spółdzielni przysługiwałoby - co do zasady -
żądanie wydania przedmiotu dzierżawy (art. 705 k.c.) oraz pawilonu. W przypadku
10
nie zastosowania się do żądania wydania przedmiotu dzierżawy oraz pawilonu,
spółdzielnia mogłaby kierować z tego tytułu roszczenia przeciwko pozwanemu.
Wskazał, że pawilon jest częścią składową nieruchomości o różnym stanie
prawnym lecz niewątpliwie wszystkie działki gruntu stanowią własność Gminy K.
Dodał, że strona powodowa błędnie powołuje się na „przesądzenie
odpowiedzialności pozwanego" w tym zakresie, które ma wynikać z wyroku Sądu
Apelacyjnego z dnia 18 grudnia 2009 r. choć potwierdził, iż przeprowadzone
ponownie postępowanie dowodowe wykazało, że pozwany nie wykonał swojego
obowiązku zwrotu przedmiotu dzierżawy (gruntu) oraz także to, że nie legitymuje
się żadnym prawem do korzystania z pawilonu znajdującego się na części działki
198/15.
Reasumując podniósł, że apelacja jest zasadna w części, w jakiej skutecznie
zarzuca brak uprawnienia powodowej spółdzielni do domagania się odszkodowania
za bezumowne korzystanie z pawilonu, nie będącego jej własnością. Wskazał,
że w orzecznictwie przyjmuje się, iż budynki, jeżeli nie zostały wniesione, ani
nabyte przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nie
stanowią własności użytkownika i nie są objęte prawem własności związanym
z użytkowaniem wieczystym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego
w Warszawie z dnia 20 stycznia 2006 r. VII SA/WA 1000/05).
W skardze kasacyjnej strona powodowa zarzuciła naruszenie przepisów
prawa materialnego tj. art. 224-230 k.c., art. 235 § 1, 233, 471 w związku z art. 705
k.c. i art. 174 ust. 1 u.g.n. W ramach naruszenia przepisów postępowania zarzuciła
naruszenie art. 386 § 6 k.p.c. oraz art. 287 k.p.c. Wniosła o uchylenie w całości
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Należy przypomnieć, że w zapadłym w sprawie wyroku z dnia 18 grudnia
2008 r. Sąd Apelacyjny stwierdził, iż w § 10 zawartej przez poprzedniczkę prawną
powódki i pozwanego umowy z dnia 2 stycznia 1992 r. na okres 15 lat, określony
11
jest sposób rozliczeń stron, wynikający z wybudowania przez J. S. pawilonu
handlowego na spornej nieruchomości. Umowa wygasła, gdyż do jej
wcześniejszego rozwiązania nie doszło, a zatem zgodnie ze zdaniem drugim § 10
pozwanemu nie przysługuje prawo zwrotu kosztów wzniesionego obiektu „w razie
braku wniosku o przedłużenie umowy po jej wygaśnięciu”. Kwestia uregulowania
nakładów poniesionych na nieruchomość powódki przez pozwanego winna być
oceniona przez treść § 10 umowy, zwłaszcza wobec jej postanowienia zawartego
§ 3 i rygorów z § 12 tej dwustronnej czynności prawnej, a także podjęcia przez
pozwanego obrony, z której dotąd można wywieść, że roszczeń do tych nakładów
nie zgłasza.
Wyraził pogląd, że podstawą materialną powództwa w sprawie może być art.
705 k.c. i art. 471 k.c. Roszczenie zwrotu przedmiotu dzierżawy po zakończeniu
dzierżawy wynika z umowy dzierżawy, a nie z prawa własności (por. wyrok Sądu
Najwyższego z dnia 22 czerwca 2004 r., IV CK 464/03, LEX nr 510997). W sytuacji
gdy strony łączy inny stosunek, na podstawie którego posiadacz (były dzierżawca)
korzysta z rzeczy to właśnie dla tego stosunku zobowiązaniowego przepisy
mają priorytet przed regulacją prawno-rzeczową dotyczącą tzw. roszczeń
uzupełniających określonych w art. 224-230 k.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego
z dnia 13 kwietnia 2000 r., III CKN 65/99, LEX nr 51567). W końcu wskazał,
że niewątpliwie pozwany nie legitymuje się żadnym prawem do korzystania
z budowli znajdującej się w części na działce 198/15. Pawilon w zakresie
powierzchni 67 m2
pozostaje w gospodarczym związku z prawem użytkowania
wieczystego powódki, która może dochodzić należnego jej odszkodowania lub
wynagrodzenia Dodać należy, że spółdzielnia także w skardze kasacyjnej
podniosła, iż podstawę prawną dochodzonego roszczenia stanowi art. 705 k.c.
w zw. z art. 471 k.c. oraz, iż roszczenie o zwrot przedmiotu dzierżawy wynika
z tego stosunku obligacyjnego, a nie z prawa własności, czy użytkowania
wieczystego.
Trzeba zgodzić się z powódką, że ocena prawna zawarta w wyroku z dnia
18 grudnia 2009 r. była wiążąca dla Sądu Apelacyjnego przy ponownym
rozpoznaniu sprawy, zgodnie z unormowaniem zawartym w art. 386 § 6 k.p.c. Sąd
drugiej instancji rozpoznając ponownie sprawę, odstępując od tej oceny, wprawdzie
12
odwołał się do odmiennych ustaleń faktycznych, w szczególności, że część
pawilonu stojąca na działce nr 198/15, będącej w użytkowaniu wieczystym
spółdzielni nie jest ograniczona pionowymi ścianami, stąd też nie przysługuje jej
prawo własności tej części pawilonu i z tej przyczyny posiada ona prawo
do żądania odszkodowania wyłącznie za korzystanie z gruntu, a nie z tej budowli,
niemniej ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić.
W polskim systemie apelacji pełnej Sąd Apelacyjny jest sądem
merytorycznym. Rozstrzyga na podstawie całokształtu zgromadzonego w sprawie
materiału procesowego (art. 382 k.p.c.) i z urzędu stosuje prawo materialne
(por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 października 2002 r, III CZP 62/02,
OSNC 2004, nr 1, poz. 7). Sąd drugiej instancji nie może więc poprzestać na
ustosunkowaniu się do zarzutów skarżącego, lecz musi – niezależnie od ich treści –
dokonać ponownych własnych ustaleń, a następnie poddać je ocenie pod kątem
prawa materialnego (uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego – zasada
prawna – z dnia 23 marca 1999 r., III CZP 59/98, OSNC 1999, nr 7-8, poz. 124).
W rezultacie, Sąd Apelacyjny miał obowiązek w uzasadnieniu precyzyjnie
przedstawić podstawę faktyczną swego wyroku, oraz w związku z wydaniem
orzeczenia reformatoryjnego na nowo omówić cały zgromadzony w sprawie
materiał dowodowy i odnieść do niej własne rozważania prawne. Tymczasem,
popełnił ten sam błąd co Sąd Okręgowy, tj. nie rozgraniczył ustaleń od rozważań,
mieszając fakty z ich oceną prawną, która wymyka się spod kontroli kasacyjnej,
właśnie ze względu na brak precyzyjnych ustaleń faktycznych. Przykładowo,
Sąd Apelacyjny wskazał, że umowa dzierżawy z dnia 2 stycznia 1992 r. nie
określała skutków jej wygaśnięcia, gdy tymczasem w poprzednim wyroku z dnia
18 grudnia 2009 r. jednoznacznie stwierdził, że umowa ta zawiera zapisy odnośnie
wzajemnych zobowiązań stron na wypadek jej wygaśnięcia. Działając zgodnie
z wymaganiami procesowymi należało w ramach ustaleń przytoczyć treść jej
postanowień zawartych w § 9 i 10, następnie dopiero dokonać ich wykładni na
podstawie art. 65 k.c. i w końcu wywieść z uwzględnieniem art. 56 k.c., czy i jakie
wynikają z niej dla stron obowiązki z chwilą jej wygaśnięcia. Sąd Najwyższy nie
może – poza wyjątkami niewchodzącymi w sprawie w rachubę - dokonywać ustaleń
faktycznych (art. 39813
§ 2 k.p.c.), a zatem nie mógł zastąpić w tej mierze Sądu
13
Apelacyjnego, co już wykluczało odparcie zarzutu naruszenia art. 386 § 6 k.p.c.
Należy zauważyć, że to właśnie w taki prawidłowy sposób postąpił Sąd
Apelacyjny w wyroku z dnia z dnia 18 grudnia 2009 r. Ponieważ także wtedy,
pomimo przeprowadzenia dowodu z szeregu dokumentów nie zostały przez Sąd
pierwszej instancji ustalone niezbędne fakty, dokonał uzupełniających ustaleń
faktycznych w oparciu o powołane dowody i dopiero na ich podstawie wywiódł
właściwe wnioski prawne. Przede wszystkim z ustaleń tych wynika, że na działce
198/15 w chwili zawierania umowy dzierżawy w dniu 2 stycznia 1992 r. był już
wybudowany pawilon, posadowiony także na działkach sąsiednich nr 39/5 i 41/5,
w umowie nazwany ciągiem handlowym, a więc dostrzegł kwestię jego zbudowania
na nieruchomościach o różnym statusie prawnym. Wskazał, że właśnie ze względu
na jego wybudowanie przez pozwanego ustalono czynsz dzierżawny tylko
od gruntu na okres jej trwania przez 15 lat.
Nie oznacza to, że strony dzierżawą nie objęły części pawilonu
usytuowanego na nieruchomości oddanej spółdzielni w użytkownie wieczyste.
Z odwołaniem się do tego prawa obligacyjnego trafnie podniósł, że wobec
wygaśnięcia stosunku dzierżawy na podstawie art. 705 k.c. pozwany dzierżawca
ma zwrócić wydzierżawiającej spółdzielni, a ściślej powódce, jako jej następcy
prawnemu, rzecz dzierżawioną, tj. część działki 198/15 zabudowaną pawilonem
w zakresie, w jakim znajduje się on na nieruchomości spółdzielczej. Niewykonanie
umowy wywołało uszczerbek dla powódki, który zgodnie z teorią różnicy powinien
być naprawiony na podstawie art. 471 k.c.
Przypomnieć też należy, że Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 18 grudnia
2009 r. wskazał, że J. S. nie legitymuje się żadnym prawem do korzystania z
pawilonu znajdującego się w części na działce 198/15 oraz, iż bez
znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy jest w świetle ustalonych faktów regulacja
prawno-rzeczowa. W istocie więc wyraził pogląd prawny, że dla wskazanej
odpowiedzialności pozwanego nie ma znaczenia, czy pawilon w części, w jakiej
znajduje się na tej nieruchomości jest odrębną własnością użytkownika
wieczystego, czy też jest częścią składową działki 198/15, a której własność należy
do Gminy K. Dokonując więc, w obecnie zaskarżonym wyroku, odmiennej oceny
prawnej, tj. przypisując znaczenie stosunkom prawno-rzeczowym dotyczącym
14
wybudowanego pawilonu dla odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego
wobec powódki (wnioskując, że nie stanowi on w części usytuowanej na działce nr
198/15 własności powódki), ewidentnie nie kierował się zajętym uprzednio
stanowiskiem prawnym w wyroku z dnia 18 grudnia 2009 r. Naruszył więc
związanie sądu wyrażone w art. 386 § 6 k.p.c., które oznacza zakaz formułowania
ocen prawnych sprzecznych z wyrażonymi wcześniej w uzasadnieniu uchylonego
orzeczenia drugoinstancyjnego, a tym bardziej zakaz podejmowania w jakikolwiek
sposób próby podważania, czy kwestionowania wiążącej oceny prawnej (por. np.
postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2009 r., III CZP 75/09,
LEX nr 532090).
Podzielając wywód Sądu Apelacyjnego zawarty w wyroku z dnia 18 grudnia
2009 r. należy zauważyć, że dla rozstrzygnięcia sprawy na gruncie wskazanej
odpowiedzialności odszkodowawczej nie ma znaczenia, czy pawilon w części
znajdującej się na działce nr 198/15, jako wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie
oddanym w użytkowanie wieczyste stanowi własność użytkownika wieczystego
(por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 60/11, OSNC
2012, nr 6, poz. 66), czy też ze względu na szczególne okoliczności sprawy tak nie
jest. Skoro J. S. nie legitymuje się żadnym prawem do korzystania z pawilonu
znajdującego się w części na działce znajdującej się w użytkowaniu wieczystym
spółdzielni, to także dla dochodzonego roszczenia odszkodowawczego nie ma
bezpośredniego znaczenia pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia
11 stycznia 2013 r., I CSK 282/12 (LEX nr 1288603).
Trzeba też zgodzić się ze stanowiskiem skarżącej, że dla wyliczenia szkody
jaką poniosła powódka na skutek nie zwrócenia rzeczy dzierżawionej
po wygaśnięciu stosunku dzierżawy niezbędne są wiadomości specjalne.
Chodzi tu jednak o uszczerbek zindywidualizowany konkretnymi okolicznościami
sprawy. W tym celu trzeba dokonać szczegółowych ustaleń dotyczących
zbudowanego pawilonu, a w szczególności zbadać, czy i w jakim zakresie jest
możliwe korzystanie z jego części znajdującej się na działce nr 198/15
samodzielnie, bez korzystania z całej tej budowli. Oczywiście, gdyby się okazało,
że tworzy on funkcjonalną całość, i jego część usytuowana na nieruchomości
spółdzielczej nie może być wykorzystywana bez reszty tej konstrukcji, to może
15
to mieć znaczenie dla wysokości szkody.
Skoro wskazane względy przesądzały zasadność podstawy naruszenia
prawa procesowego, to Sąd Najwyższy był zwolniony od dokonywania rozważań
dotyczących naruszenia prawa materialnego. Skuteczne bowiem ich zgłoszenie
wchodzi w rachubę wtedy, gdy ustalony stan faktyczny, nie budzi zastrzeżeń
(por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 26 marca 1997 r., II CKN 60/97,
OSNC 1997, nr 9, poz. 128).
W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 39815
§ 1 k.p.c. należało orzec, jak
w sentencji.