Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 lipca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Olsztynie – Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Przemysław Jagosz

Protokolant p.o. sekr. sąd. Marlena Kowalewska

po rozpoznaniu w dniu 6 lipca 2015 r., w Olsztynie, na rozprawie,

sprawy z powództwa M. P.

przeciwko M. G.

o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną

I.  oddala powództwo;

II.  nie obciąża powoda kosztami procesu na rzecz pozwanej;

III.  przyznaje radcy prawnej K. N. od Skarbu Państwa (Sąd Okręgowy w Olsztynie) kwotę 4 428 zł tytułem opłaty za pomoc prawną świadczoną z urzędu na rzecz pozwanej (w tym kwotę 828 zł tytułem podatku od towarów i usług).

Sygn. akt I C 532/14

UZASADNIENIE

M. P. wniósł o uznanie za bezskuteczną w stosunku do niego umowy kupna sprzedaży nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego położonego przy ul. (...) w B., powiat (...), województwo (...), dla którego Sąd Rejonowy w Olsztynie prowadzi księgę wieczystą nr (...), zawartej w dniu (...) r. przed notariuszem R. Z. w B. i zapisanej w rep. A Nr (...)r.,

W uzasadnieniu wskazał, że przedmiotowa umowa została zawarta przez pozwaną M. G. z B. P. (1), przy czym odbyło się to z jego pokrzywdzeniem jako wierzyciela B. P. (1). Przedmiotowy lokal został bowiem sprzedany za cenę niższą niż rynkowa, co powinno wzbudzić ostrożność pozwanej, której jednak nie zachowała.

(pozew)

Pozwana M. G. wniosła o oddalenie powództwa i zwrot kosztów procesu. Podniosła, że nie znała stosunków istniejących między powodem a jego dłużniczką, zaś stan mieszkanie został sprawdzony przed jego zakupem przez wgląd w księgę wieczystą, w której nie było żadnych zadłużeń, zajęć lub obciążeń, co potwierdziła sprzedająca przy podpisywaniu umowy.

(odpowiedź na pozew k. 80-81)

Sąd ustalił, co następuje:

M. P. i B. P. (1) byli małżeństwem.

Po jego rozwiązaniu, w wyniku postępowania o podział majątku wspólnego w sprawie X Ns 817/10 Sądu Rejonowego w Olsztynie, w dniu 8.02.2012 r. zapadło postanowienie, w którym od B. P. (1) zasądzono na rzecz powoda kwotę 74 468,78 zł tytułem dopłaty do jego udziału w majątku wspólnym, odraczając obowiązek zapłaty do dnia 8.02.2014 r.

Tym samym postanowieniem B. P. (1) przyznano na wyłączną własność lokal mieszkalny nr (...), położony w B. przy ul. (...) (księga wieczysta Sądu Rejonowego w Olsztynie - Kw nr (...)), przyjmując jego wartość – w ślad za opinią biegłego sądowego – na kwotę 148 110 zł.

(bezsporne, dokumenty w aktach X Ns 817/10 Sądu Rejonowego w Olsztynie)

W dniu 9.05.2014 r. powód złożył wniosek o wszczęcie egzekucji świadczenia zasądzonego postanowieniem z dnia 8.02.2012 r. od dłużniczki B. P. (1), domagając się jednocześnie wpisu do księgi wieczystej wskazanej wyżej lokalu. Wcześniej bezskutecznie wzywał dłużniczkę do zapłaty listami poleconymi.

Zawiadomienie o wszczęciu egzekucji (m.in. wezwanie do zapłaty w egzekucji z nieruchomości), pierwotnie wysłane przez komornika na niewłaściwy adres podany przez powoda, dłużniczka odebrała ostatecznie w dniu 5.06.2014 r.

Zanim to nastąpiło, w dniu 27.05.2014 r. dłużniczka i pozwana M. G. zawarły umowę przedwstępną, zgodnie z którą pozwana zobowiązywała się do nabycia od dłużniczki wymienionego wyżej lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej za cenę 78 500 zł. W treści tej umowy dłużniczka zapewniła, że mieszkanie nie jest obciążone, nadto trony zastrzegły, że w przypadku, gdyby na dzień spisania aktu notarialnego na lokalu ciążyło jakiekolwiek zadłużenie, dłużniczka spłaci je lub odliczy od ceny sprzedaży. Przy tej okazji dłużniczka mówiła pozwanej, że wyjeżdża do Szwecji i zależy jej na pilnej sprzedaży.

O ofercie dłużniczki pozwana dowiedziała się z Internetu, w którym zamieszczono ogłoszenie o przeznaczeniu lokalu do sprzedaży. W ogłoszeniu dłużniczka zamieściła informację, że oferta stanowi okazję, a sprzeda je pilnie z powodu wyjazdu za granicę.

W dniu 4.06.2014 r. pozwana i dłużniczka zawarły umowę przyrzeczoną, mocą której B. P. (1) sprzedała pozwanej lokal wraz z prawami przynależnymi za cenę 78 500 zł.

Przy sporządzaniu aktu notarialnego, dokumentującego umowę, przedłożono m.in. odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, wydany 30.04.2014 r., nie zawierający żadnych wpisów ostrzeżeń lub wzmianek o wnioskach, ani ujawnionych obciążeń, oraz odpis postanowienia ze sprawy o podział majątku wspólnego, przyznającego lokal na własność dłużniczki oraz zasądzającego od niej na rzecz powoda kwotę 74 468,78 zł z tytułu dopłaty, jak również zaświadczenia o niezaleganiu przez dłużniczką z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i podatkami.

W dniu sporządzania aktu notarialnego treść księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, pobrana ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości, nie uległa zmianie w stosunku do okazanego odpisu, co notariusz odnotował w treści aktu sprzedaży (strona 4, pkt B.a/).

W treści aktu dłużniczka zapewniła nadto, że lokal nie jest objęty postępowaniem administracyjnym lub egzekucyjnym, a sama nie posiada zaległości podatkowych, ani wymagalnych długów wobec osób trzecich.

W ocenie pozwanej mieszkanie wymagało nakładów i modernizacji, co dłużniczka potwierdzała oświadczeniem zawartym w treści umowy sprzedaży. W związku z tym po zakupie mieszkania dokonała szeregu prac w tym zakresie (okna, szpachlowanie, malowanie).

Pozwana i dłużniczka nie znały się przed zawarciem wskazanych umów.

(por. informacja komornika k. 66, kopia wniosku o wszczęcie egzekucji k. 67-72, umowa przedwstępna k. 230-231, wydruk ogłoszenia k. 233-234, umowa k. 53, zaświadczenia k. 136-138, protokół zdawczo-odbiorczy k. 126, zeznania pozwanej za adn. k.238v-239, zdjęcia k. 130, rachunki k. 131-135)

Szacunkowa wartość rynkowa lokalu na datę zawarcia umowy sprzedaży została określona przez biegłego rzeczoznawcę na kwotę 116 250 zł.

(operat szacunkowy k. 180-200)

Na datę wnoszenia pozwu w niniejszej sprawie egzekucja pozostawała bezskuteczna.

(bezsporne, zeznania powoda za adn. k. 238)

Sąd zważył, co następuje:

W świetle poczynionych w sprawie ustaleń żądanie powoda nie mogło zostać uwzględnione.

Zgodnie z art. 527 § 1 Kodeksu cywilnego (k.c.), gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. W myśl natomiast art. 527 § 2 k.c. czynność prawna dłużnika jest dokonana z pokrzywdzeniem wierzycieli, jeżeli wskutek niej dłużnik stał się niewypłacalny albo stał się niewypłacalny w wyższym stopniu niż przed dokonaniem czynności.

W realiach niniejszej sprawy dla uwzględnienia powództwa konieczne byłoby zatem wykazanie, że zawierając z pozwaną umowę sprzedaży z dnia 4.06.2014 r., B. P. (1) (jako dłużniczka) działała z pokrzywdzeniem powoda (jako wierzyciela), o czym pozwana M. G. wiedziała lub mogła się dowiedzieć przy zachowaniu staranności wymaganej od przeciętnej osoby i niezbędnej w tego typu okolicznościach (art. 527 § 1 w związku z art. 355 § 1 k.c.).

W ocenie Sądu można uznać za dowiedzione, że dłużniczka B. P. (1) działała ze świadomością pokrzywdzenia powoda.

Z wyjaśnień powoda wynika, że jeszcze przed zawarciem umowy z pozwaną dłużniczka sprzedała inny należący do niej lokal. Dłużniczka zeznała natomiast, że z części ceny uzyskanej ze sprzedaży mieszkania spłaciła innych wierzycieli, a jej resztę podzieliła między dzieci. Stwierdziła przy tym, że jej dług w stosunku do powoda nie istnieje z uwagi na porozumienie, do jakiego miało między nimi dojść w 2012 r., i zapłatę 30 000 zł na rzecz powoda. Istnieniu takiego porozumienia i zapłacie powód jednak zaprzeczał (por. k. 171), a nie przedstawiono żadnych dowodów, które mogłyby potwierdzić dokonanie zapłaty, a nadto przybliżyć charakter uzgodnień przywoływanych przez dłużniczkę, i które pozwoliłyby na ocenę jego skutków w kontekście ewentualnego spełnienia wierzytelności powoda względem dłużniczki. Okoliczność, że miały one dotyczyć m.in. długu powoda z tytułu alimentów na rzecz dzieci, wywołuje jednak wątpliwości, czy ewentualne porozumienie mogło wywoływać skutki dla zobowiązań B. P. (1). Ugoda w tej mierze dotyczyłaby bowiem wzajemnych zobowiązań powoda i jego dzieci, a nie dłużniczki.

W konsekwencji należało uznać, że wierzytelność powoda z tytułu podziału majątku wspólnego w dacie zawierania umowy z 4.06.2014 r. nadal istniała i była wymagalna, albowiem upłynął już termin jej płatności odroczony do 8.02.2014 r.

Zważywszy, że wartość lokalu przy ul. (...) w toku postępowania o podział majątku wspólnego między powodem a B. P. (1) została ustalona 2 lata wcześniej na kwotę 148 110 zł, można też przyjąć z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością, że dłużniczka miała świadomość, że sprzedaje go za cenę niższą niż rynkowa (tj. za kwotę 78 500 zł), zbywając istotny składnik majątku, z którego wierzyciele mogliby prowadzić egzekucję.

Ponieważ dotychczasowa egzekucja z innych potencjalnych składników majątku dłużniczki pozostaje bezskuteczna, a dłużniczka nie ma majątku, ani dochodów, z których mogłaby zaspokoić powoda, oczywistym jawi się wniosek, że wskutek zbycia lokalu stała się niewypłacalna w rozumieniu art. 527 § 2 k.c., a okoliczności, w jakich to nastąpiło, świadczą, że miała tego świadomość.

W ocenie Sądu konstatacji tej nie zmieniają deklaracje dłużniczki, że uważała swoje świadczenie za spełnione wobec porozumienia, jakie miała zawrzeć z powodem, ani to, że o wszczęciu przez egzekucji dowiedziała się po dokonaniu sprzedaży. Jak już wskazano, nie przedstawiono żadnych wiarygodnych dowodów dotyczących wymienionego porozumienia, zaś z niezaprzeczonych twierdzeń powoda wynika, że przed wszczęciem egzekucji dwukrotnie wzywał dłużniczkę do zapłaty listami poleconymi. W tym stanie rzeczy, dłużniczka mogła powziąć wiedzę o żądaniach powoda, a tym samym świadomość, że zbycie ostatniego cennego składnika majątku uniemożliwi ewentualne zaspokojenie jego roszczeń.

Reasumując ten wątek rozważań, w ocenie Sądu należało przyjąć, że sprzedając lokal mieszkalny przy ul. (...) w B. dłużniczka działała ze świadomością pokrzywdzeniem powoda jako wierzyciela.

Niemniej, jak już wskazano, zgodnie z art. 527 § 1 k.c. dla uwzględnienia powództwa w niniejszej sprawie konieczne było jeszcze ustalenie, że pozwana miała wiedzę o takim działaniu B. P. (1) i jego skutku, ewentualnie, że mogła tę wiedzę powziąć przy zachowaniu należytej staranności.

Wyniki postępowania dowodowego w tym zakresie nie dają jednak podstaw do przypisania pozwanej takiej wiedzy, ani do uznania, że nie zachowała należytej staranności w zakresie możliwości jej pozyskania.

Zarówno z zeznań dłużniczki, jak i wyjaśnień pozwanej, wynika, że przed zawarciem umowy sprzedaży dłużniczka zapewniała pozwaną, że nie jest zadłużona. Dłużniczka zeznała również, że zapewniała o całkowitym rozliczeniu się z mężem. Składanie takich zapewnień przez sprzedającą, jak również podjęcie przez pozwaną starań, zmierzających do upewnienia się o braku zadłużenia osoby sprzedającej lokal, zwłaszcza dotyczącego tego lokalu, potwierdza to, że przy sporządzaniu aktu notarialnego przedłożono zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i z należnościami podatkowymi, jak również odpis z księgi wieczystej nieruchomości pochodzący z dnia 30.04.2014 r., którego aktualność sprawdzono w dniu umowy. Z odpisu tego wynikało, że lokal nie jest obciążony, a nadto nie ma wpisów, mogących chociażby sugerować skierowanie do niego egzekucji jakichkolwiek wierzytelności. Z zeznań pozwanej wynika, że również osobiście upewniała się u zarządcy wspólnoty mieszkaniowej, w której skład wchodzi przedmiotowy lokal, o spłacie ciążącego na nim zadłużenia.

W tych okolicznościach poczynione przez pozwaną starania w celu upewnienia się, że kupuje lokal nieobciążony i pozbawiony ryzyka prowadzenia z niego egzekucji, można uznać za wystarczające i odpowiadające przeciętnej mierze, jakiej wymaga art. 527 § 1 k.c. w związku z art. 355 § 1 k.c. dla uwolnienia się od odpowiedzialności z tytułu działania sprzedającego – osoby bezspornie obcej względem pozwanej - z pokrzywdzeniem wierzycieli.

Wobec zapewnień sprzedawcy o braku zadłużenia, potwierdzanych zaświadczeniami i zweryfikowanym w obecności notariusza odpisem z księgi wieczystej nabywanej nieruchomości, nie zawierającym żadnych wpisów lub ostrzeżeń, stawianie nabywcy wymogu bardziej wnikliwego, czy też bardziej starannego sprawdzania poziomu ewentualnego zadłużenia sprzedawcy (np. w rejestrach dłużników, przez ogłoszenia prasowe, poszukiwanie informacji w kancelariach komorniczych lub zatrudnienie specjalistów, zajmujących się badaniem kondycji finansowej kontrahentów, domaganie się pokwitowań spłaty wcześniejszych długów lub próby nawiązywania kontaktu z wszystkimi wierzycielami, których pokwitowań brakuje) wykraczałoby ponad staranność przeciętną, wymaganą przepisem art. 527 § 1 k.c. w związku z art. 355 § 1 k.c., nakładając nadto konieczność ponoszenia znacznych kosztów, które mogłyby się okazać nieproporcjonalnie wysokie w stosunku do wartości nabywanej nieruchomości. Mogłoby to napotkać zresztą trudności wynikające z przepisów o ochronie danych osobowych, nie dając przy tym gwarancji uzyskania pełnej wiedzy o sytuacji kontrahenta, zwłaszcza przy braku aktywności jego wierzycieli.

Oceniając staranności pozwanej dostrzec też należy, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego na tle staranności, jakiej wymaga się od osoby nabywającej nieruchomość w kontekście art. 527 § 1 k.c., wskazywano, że wystarczające jest zapoznanie się przez tę osobę z treścią wpisów do księgi wieczystej prowadzonej dla nabywanej nieruchomości (por. wyrok SN z 13.10.2006 r. w sprawie III CSK 58/06), co przecież pozwana uczyniła.

W ocenie Sądu staranność okazana przez pozwaną była wystarczająca nawet przy uwzględnieniu, że cena sprzedaży lokalu była o ok. 33 % niższa niż jego szacunkowa wartość rynkowa w tej dacie, wyliczona przez biegłego rzeczoznawcę, którego opinii strony nie zakwestionowały.

Odnosząc się do tej kwestii zauważyć trzeba, że z zeznań B. P. i pozwanej, potwierdzonych treścią ogłoszenia o zamiarze sprzedaży zamieszczonego w Internecie, wynikało, że dłużniczka oferuje lokal jako okazję, chcąc go pilnie sprzedać z powodu wyjazdu. Wcześniej mieszkanie było wynajmowane i w zgodnej ocenie stron umowy wymagało modernizacji.

Dostrzec przy tym trzeba, że wartość rynkowa lokalu wyliczona przez biegłego ma charakter szacunku, który wynika z przyjętych do opinii założeń i parametrów wyceny, które – co jest wiedzą powszechną – mogą być różnie przyjmowane przez różnych rzeczoznawców, prowadząc do różnic w wycenie sięgających 15-20%.

Zważywszy na te okoliczności za usprawiedliwione można uznać przekonanie pozwanej, że cena lokalu nie odbiega znacząco od jego realnej wartości, czyli ceny możliwej do uzyskania w takich warunkach (czyli w okolicznościach przewidywanego przez sprzedającego w niedługim czasie wyjazdu zagranicę), i chociaż niewątpliwie stanowiła pewną okazję, nie dawała podstaw do podejrzeń w stosunku do intencji lub zapewnień sprzedającego o braku zadłużenia, które potwierdzały przedstawione dokumenty.

Z przytoczonych względów, w braku wystarczających podstaw faktycznych uzasadniających zastosowanie przepisu art. 527 § 1 k.c., a to z uwagi na brak wiedzy pozwanej o działaniu dłużniczki z pokrzywdzeniem powoda i brak możliwości jej powzięcia przy dołożeniu niezbędnej w tych okolicznościach staranności, powództwo podlegało oddaleniu, o czym orzeczono w pkt I sentencji wyroku.

Na podstawie art. 102 Kodeksu postępowania cywilnego (k.p.c.) odstąpiono od obciążania powoda kosztami procesu na rzecz pozwanej. W tej mierze Sąd miał na uwadze, że koszty te ograniczały się do wynagrodzenia pełnomocnika ustanowionego dla pozwanej z urzędu, jak również trudną sytuację materialną powoda, który jak dotychczas nie uzyskał spłaty od dłużniczki, a z dochodów uzyskiwanych z pracy zagranicą musi pokrywać szereg zadłużeń (w tym alimentacyjnych – por. zeznania za adn. k. 238v).

W związku z takim rozstrzygnięciem o kosztach procesu, na wniosek pełnomocnika pozwanej, wskazującego, że koszty udzielonej jej pomocy prawnej nie zostały opłacone w żadnej części, na podstawie § 15 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych … (Dz. U. z 2013 r., poz. 490), radcy prawnej K. N. przyznano wynagrodzenie w wysokości wynikającej z § 6 pkt 6 oraz § 2 ust. 3 wymienionego rozporządzenia (pkt III sentencji wyroku).