Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

W., dnia 10-06-2015 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Śródmieścia we Wrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR Tomasz Zawiślak

Protokolant: Agnieszka Baca-Domin

po rozpoznaniu w dniu 27 maja 2015 r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa J. K.

przeciwko G. W.

- o zapłatę

I.  zasądza od strony pozwanej G. W.na rzecz powódki J. K.kwotę 21.162,94 zł (dwadzieścia jeden tysięcy sto sześćdziesiąt dwa złote i dziewięćdziesiąt cztery grosze) z ustawowymi odsetkami od dnia 2 lutego 2009 r. do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

III.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 2.549,91 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

IV.  zasądza od strony pozwanej na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla (...)kwotę 1.129,52 zł tytułem nieopłaconych kosztów sądowych;

V.  nakazuje ściągnąć na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla (...)z sumy zasądzonej w punkcie I wyroku kwotę 471,73 zł tytułem nieopłaconych kosztów sądowych, które nie obciążają strony pozwanej.

Sygn. akt I C 70/09

UZASADNIENIE

W dniu 2 lutego 2009 r. powódka J. K.wniosła do tut. Sądu pozew o zasądzenie od strony pozwanej G. W.kwoty 30.000,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztami procesu, w tym kosztami zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że od stycznia 1980 r. powdka nieprzerwanie najmowała od strony pozwanej komunalny lokal użytkowy położony we W. przy ul. (...). W lipcu 1997 r. lokal ów został zniszczony przez powódź, wskutek czego stał się nieprzydatny do umówionego użytku w rozumieniu art. 663 k.c. Strony uzgodniły, że najemca wykona we własnym zakresie, lecz na koszt pozwanego, remont lokalu w celu doprowadzenia go do właściwego stanu. W wyniku remontu powódka poniosła nakłady obciążające wynajmującego, tj. pozwanego, w łącznej wysokości 30.000,00 zł. Jesienią 2007 r., ze skutkiem na 31.01.2008 r., powódka wypowiedziała umowę najmu, zaś 03.03.2008 r. pozwany jako właściciel objął lokal we władanie. Pismem z dnia 25.04.2009 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty dochodzonej kwoty, lecz bezskutecznie.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powódki na rzecz strony pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Strona pozwana zarzuciła, że strony rozliczyły dokonane przez powódkę nakłady poprzez udzielenie powódce przez wynajmującego ulgi w czynszu, co zostało zaakceptowane przez powódkę. Pismem z dnia 13.08.1997 r. powódka wystąpiła do strony pozwanej o zwolnienie z opłat czynszowych w związku z przeprowadzaniem remontu, do czasu jego zakończenia (co najmniej 3 miesiące). Pismem z dnia 16.08.1997 r. powódka została poinformowana przez pozwaną o zasadach udzielania ulgi w spłacie czynszu najemcom lokali użytkowych, w szczególności o tym, że ulga może być przyznana w zależności od wysokości poniesionych nakładów na remont i terminu prowadzenia remontu na okres do 6 miesięcy i będzie weryfikowana po zakończeniu remontu oraz przedłożeniu rachunków za wykonane prace, jak również o tym, że powódka ma obowiązek zgłaszania pozwanej wykonania robót zanikowych, zaś zakończenie remontu winna zgłosić celem dokonania odbioru i potwierdzenia rzeczowego zakresu wykonanych robót. W przypadku, gdy kwota nakładów przewyższała kwotę udzielonej ulgi, pozostała jej część mogła być rozliczona na zasadach określonych w uchwale nr (...) Z. M. W.z dnia 11.03.1994 r., poprzez zawarcie umowy określającej zasady wzajemnych rozliczeń. Powódka nie udowodniła, aby informowała stronę pozwaną o wykonaniu robót zanikowych i o zakończeniu remontu. Nie wykazała także, aby zawarła z pozwaną umowę określającą zasady rozliczeń kosztów remontu, zgodnie z powołaną uchwałą. Z protokołu typowania robót wynika, że w związku z powodzią powstała konieczność odkucia i wykonania nowych tynków w lokalu, wymiany ścianki działowej z płyt paździerzowych, wymiany w piwnicy tynków; stwierdzono także, że odchodzą pojedyncze płytki posadzkowe. Z protokołu posiedzenia komisji ds. opiniowania wniosków dotyczących udzielenia ulgi w czynszu z tytułu przeprowadzenia remontu lokalu użytkowego uszkodzonego w wyniku powodzi wynika, iż komisja wnioskowała o udzielenie ulgi w czynszu na okres 3 miesięcy w wysokości 100%, uzasadniając, że ulga jest zasadna z uwagi na konieczny zakres prac remontowych i związany z tym koszt nakładów. Decyzją Dyrektora (...) S.przyznano powódce ulgę w wysokości 1.178,70 zł, o czym powódka została poinformowana pismem z dnia 12.09.1997 r. Nakłady poczynione przez powódkę zostały zatem rozliczone poprzez udzielenie powódce ulgi w czynszu. Ewentualne poczynione w ramach napraw koniecznych nakłady mogłyby być rozliczane na podstawie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (jako że powódka nie wykazała, aby wzywała pozwaną do wykonania napraw koniecznych), przy czym termin 3–letni wynikający z art. 118 k.c. należy liczyć od daty wykonania prac, tj. od roku 1997, co oznacza, że roszczenie powódki uległo przedawnieniu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódkę i stronę pozwaną łączyła umowa najmu lokalu użytkowego położonego we W. przy ul. (...) o powierzchni 28,88 m kw., zawarta od dnia 06.01.1980 r.

Dowód: stwierdzenie przedmiotu i warunków najmu – umowa o najem lokalu (k. 6 – 7)

Wskutek powodzi z lipca 1997 r., powódka utraciła możliwość korzystania z zajmowanego lokalu w okresie od 13.07.1997 r. do 30.10.1997 r. Prowadziła tam sklep z odzieżą. W dniu 19.08.1997 r. sporządzony został protokół typowania robót lokalu (pod nieobecność powódki).

Dowód: zaświadczenie nr (...) z dnia 13.08.1997 r. (k. 8); przesłuchanie powódki w toku rozprawy w dniu 14.04.2011 r. (k. 285 – 290); protokół typowania (k. 9)

Pismem z dnia 06.08.1997 r. strona pozwana poinformowała powódkę o zasadach przyznawania najemcom lokali użytkowych ulg w czynszu z tytułu przywrócenia lokalu do właściwego stanu technicznego, wskazując m.in., że gdy kwota poniesionych nakładów na remont lokalu w znacznym stopniu przewyższa kwotę udzielonej ulgi, pozostała jej część może być rozliczana na zasadach uchwały nr(...) Z. M. W.z dnia 11.03.1994 r. - poprzez zawarcie umowy określającej zasady wzajemnych rozliczeń. Powódka nie zwracała się do strony pozwanej o zawarcie takiej umowy.

Dowód: pismo pozwanego do powódki z dnia 06.08.1997 r. wraz z uchwałą nr (...)(k. 64 – 68); przesłuchanie powódki w toku rozprawy w dniu 14.04.2011 r. (k. 285 – 290)

Powódka zwróciła się do strony pozwanej pismem z dnia 13.08.1997 r. o zwolnienie jej z opłat czynszowych do czasu zakończenia remontu (co najmniej 3 miesiące). Pismem z dnia 26.08.1997 r. powódka zgłosiła stronie pozwanej przystąpienie do remontu kapitalnego lokalu. Strona pozwana na powyższe pismo nie odpowiedziała.

Dowód: pismo powódki do pozwanego z dnia 13.08.1997 r. (k. 63); pismo powódki do pozwanego z dnia 26.08.1997 r. (k. 10); przesłuchanie powódki w toku rozprawy w dniu 14.04.2011 r. (k. 285 – 290)

Komisja ds. opiniowania wniosków dotyczących udzielenia ulgi w czynszu z tytułu przeprowadzenia remontu lokalu użytkowego uszkodzonego w wyniku powodzi przyznała powódce ulgę w czynszu za okres 3 miesięcy w wysokości 100% (wysokość przydzielonej ulgi: 1.178,70 zł).

Dowód: protokół z posiedzenia komisji (k. 20.08.1997 r.)

Jesienią 1997 r. powódka wykonała w przedmiotowym lokalu następujące roboty budowlane: wymiana ścianki pod witryną zewnętrzną z naświetlem do lokalu; wykonanie ścianek działowych pomieszczenia WC oraz oddzielenie sali sprzedaży od zaplecza ścianką działową; rozebranie posadzki z płytek ceramicznych, wraz z podłożem; ułożenie płytek terakoty na całej powierzchni lokalu oraz wykonanie podłoża; doprowadzenie instalacji wodnej i kanalizacji sanitarnej do pomieszczenia WC; montaż muszli typu „kompakt”; montaż umywalki; montaż baterii umywalkowej; montaż bojlera elektrycznego 10 kV; wykonanie stropu żelbetowego nad piwnicą w części obecnego pomieszczenia WC; rozebranie zawilgoconej ściany z płyt paździerzowych rozdzielającej lokale użytkowe i wykonanie nowej z płyt KG na stelażu drewnianym wraz z izolacją z wełny mineralnej; wykonanie nowego sufitu podwieszonego z płyt KG na stelażu drewnianym, skucie tynków na pozostałych ścianach, odgrzybienie ścian, wykonanie tynków z płyty KG na stelażu drewnianym; malowanie pomieszczeń; wykonanie nowej instalacji elektrycznej.

Wartość nakładów koniecznych (uwzględniając długotrwałe zalanie lokalu do wysokości 1,5 m), które poniosła powódka, według cen obowiązujących w dacie ich poczynienia, wyniosła brutto 21.162,94 zł.

Typowanie robót w sierpniu 1997 r., które odbywało się bez obecności powódki, nie ujmowało całości robót, jakie musiały zostać wykonane w celu przywrócenia możliwości użytkowania przedmiotowego lokalu. W szczególności pomieszczenia WC nie można było wykonać inaczej niż poprzez przeniesienie go z piwnicy na poziom lokalu.

Dowód: protokół zdawczo – odbiorczy z dnia 03.03.2008 r. wraz z załącznikiem – zakresem wykonanych robót (k. 11 – 13); faktury i rachunki przedstawione przez powódkę (k. 15 – 40); w izja lokalna z udziałem biegłego sądowego z zakresu budownictwa mgr inż. L. B. w dniu 13.12.2013 r.; opinia biegłego ze stycznia 2014 r. (k. 478 – 523); opinia uzupełniająca biegłego z 11.04.2014 r. (k. 530); wyjaśnienia ustne biegłego (k. 589 – 591); przesłuchanie powódki (protokół rozprawy z dnia 27.05.2015 r.)

Pismem z dnia 25.10.2007 r. powódka wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem prawnym na dzień 31.01.2008 r. Strona pozwana objęła lokal we władanie w dniu 03.03.2008 r.

Dowód: wypowiedzenie umowy najmu (k. 14); protokół zdawczo – odbiorczy z dnia 03.03.2008 r. wraz z załącznikiem – zakresem wykonanych robót (k. 11 – 13)

Powódka wezwała stronę pozwaną do zapłaty kwoty 30.000 zł pismem z dnia 24.04.2008 r., wskazując, że domaga się zwrotu kosztów prac obciążających wynajmującego, bez których lokal nie byłby przydatny do umówionego użytku.

Dowód: pismo z dnia 25.04.2008 r. (k. 41)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w części.

W przedmiotowej sprawie, w celu rozstrzygnięcia o zasadności powództwa, należało w pierwszej kolejności rozważyć następującą kwestię: czy powódka była uprawniona do żądania zwrotu nakładów w sytuacji, w której uchwała nr (...) Z. M. W.z dnia 11.03.1994 r., mająca zastosowanie m.in. do rozliczania kosztów remontów lokali komunalnych w związku z powodzią z 1997 r., określała warunki rozliczenia kosztów remontu, których to warunków powódka, zdaniem strony pozwanej nie dopełniła.

Strona pozwana wskazała, że nakłady te miały być „konsumowane” w uldze czynszowej, którą otrzymywali najemcy z tytułu poniesienia nakładów na remont. Należy podkreślić, iż upust ten nie był „symetryczny” względem faktycznie poniesionych nakładów. Nie może być mowy o ekwiwalentności świadczeń, gdyż nakłady powódki były wielokrotnie wyższe od udzielonej ulgi.

Wbrew twierdzeniom strony pozwanej w przywołanej uchwale nie zawarto postanowienia przewidującego, że w przypadku, gdy kwota nakładów poniesionych na remont lokalu przewyższa kwotę udzielonej ulgi, pozostała jej część może być rozliczona poprzez zawarcie stosownej umowy określającej zasady wzajemnych rozliczeń. W uchwale tej wskazano, że prawo rozliczenia poniesionych nakładów poprzez odliczenie ich od czynszu, następuje na podstawie umowy zawartej między najemcą a wynajmującym.

W przedmiotowej sprawie, zdaniem Sądu, doszło do zawarcia tego rodzaju porozumienia między powódką a stron pozwaną, aczkolwiek nie miało ono formy pisemnej. Należy bowiem zauważyć, że pismem z dnia 26.08.1997 r. powódka zgłosiła stronie pozwanej przystąpienie do remontu kapitalnego lokalu, ze wskazaniem zakresu prac. Strona pozwana na powyższe pismo nie odpowiedziała. Nic nie stało na przeszkodzie, by strona pozwana dokonał odbioru tych prac, wyceniła je i należycie zweryfikowała. Postawa strony pozwanej (zgoda na kontynuowanie umowy najmu jeszcze przez ok. 10 lat po wykonaniu przez powódkę kapitalnego remontu; pobieranie przez ten okres czynszu najmu; akceptacja stanu rzeczy, który został przez powódkę wprowadzony – a lokal niewątpliwie został w znacznym stopniu zmodyfikowany) wskazuje, że strona pozwana zaakceptowała poniesienie przez powódkę nakładów w związku z remontem. Powyższe zachowanie strony pozwanej, interpretowane przez pryzmat art. 60 k.c., zgodnie z którym, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, pozwala na wysnucie wniosku, że strony zawarły porozumienie co do zakresu prac remontowych wykonanych przez powódkę w sposób konkludentny.

Należy mieć na uwadze, że zgodnie z art. 662 § 1 i § 2 k.c., wynajmujący powinien nie tylko wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku, lecz także utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu, przy czym najemcę obciążają jedynie drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy.

Strona pozwana, jako wynajmujący miała zatem obowiązek zapewnić powódce takie warunki, aby mogła ona wykonywać umowę najmu zgodnie z jej treścią. Tymczasem ciężar zapewnienia takich warunków został de facto przerzucony na powódkę. Biorąc powyższe pod uwagę argumentacja strony pozwanej, że powódka nie uzgodniła z nią warunków wykonania remontu, nie uzyskała zgody na remont, nie zawarła w odpowiednim trybie właściwej umowy określającej zasady rozliczeń nakładów, nie wykazała, jakie prace zostały wykonane i które z nich miały charakter nakładów koniecznych – nie zasługiwała na podzielenie.

Z wyjaśnień powódki, z przedłożonych faktur i rachunków oraz z opinii biegłego sądowego, które okazały się miarodajnym materiałem dowodowym, wynika, że powódka miała prawo domagać się zwrotu faktycznie poniesionych nakładów koniecznych.

Dla ustalenia wysokości tych nakładów szczególne znaczenie miała opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa L. B. (wariant drugi tejże opinii). Kategoria nakładów koniecznych pozwala na znalezienie „złotego środka”. Pewne nakłady poczynione przez powódkę miały charakter czysto estetyczny. Podniesiony przez stronę pozwaną zarzut, że miarodajnym dokumentem określającym zakres i wartość niezbędnych do wykonania robót jest tylko tzw. protokół typowania, okazał się niezasadny. Należy podkreślić, że dokument ten sporządzony został bez udziału powódki. Widać także rażącą sprzeczność między nim a opinią biegłego z zakresu budownictwa. Powoduje ona, że trudno uznać, ażeby protokół typowania był rzetelny i odzwierciedlał rzeczywisty stan lokalu i konieczny zakres robót, aby można było użytkować lokal zgodnie z umową najmu. Nie bez znaczenia pozostaje również, jak słusznie zauważył biegły, że tego typu protokoły sporządzano po powodzi w 1997 r. w sposób masowy, a zatem z konieczności również - pobieżny, oceniając jedynie „z grubsza”, jakiego rodzaju roboty będą musiały zostać wykonane w celu przywrócenia właściwego stanu lokali. Jest to zgodne z zasadami doświadczenia życiowego.

Kwestia zakresu i wysokości nakładów koniecznych budziła znaczne wątpliwości. W ocenie Sądu opinia biegłego L. B. cechowała się fachowością, spójnością i bezstronnością. Była na tyle wartościowym dowodem, że mogła posłużyć do ustalenia stanu faktycznego. Zarzuty podniesione przez stronę pozwaną przeciwko treści tej opinii były zarzutami merytorycznymi. W ocenie Sądu biegły do zasadniczych zarzutów odniósł się w sposób pełny i nie pozostawiający wątpliwości. Co się tyczy bardzo szczegółowych zarzutów strony pozwanej dotyczących technologii wykonania prac, należy uznać, że biegły udzielił w tym zakresie obszernych i przekonujących wyjaśnień. Przykładowo w zakresie zarzutu, że nie była konieczna wymiana w lokalu drzwi jako całości, tj. ościeżnicy oraz skrzydeł drzwi, biegły, odwołując się do swojego doświadczenia zawodowego, wyjaśnił, że w potocznym tego słowa znaczeniu mówi się o „drzwiach”, jako o skrzydle drzwi, jednakże jeśli pomieszczenie było zalane i wymiany wymagało skrzydło, to była konieczna również wymiana ościeżnicy. Przy czym należy podkreślić, że z uwagi na znaczny upływ czasu obecnie nie sposób drobiazgowo ustalić każdego szczegółu technicznego remontu, co jednak nie przekreśla wartości dowodowej opinii biegłego, której wnioski są wyważone i rozsądne.

Odnosząc się do zarzutu, że biegły nie uwzględnił amortyzacji, należy wskazać, że niewątpliwie powódka użytkowała lokal po dokonaniu w nim nakładów. Osiągnęła także korzyści – w takim zakresie, w jakim miała możliwość korzystania z lokalu, natomiast korzyści tych nie zużyła. Lokal został wydany – co sąd ustalił w oparciu o przesłuchanie powódki – w stanie niepogorszonym, tj. w takim, w jakim znajdował się w chwili dokonania nakładów. Nie doszło zatem do zużycia nakładów poniesionych na lokal.

Odnosząc się do podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu przedawnienia, należy wskazać, że okazał się on bezzasadny. Zgodnie z art. 677 k.c., roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Powódka zwróciła stronie pozwanej przedmiotowy lokal w dniu 03.03.2008 r., zaś powództwo wytoczyła w dniu 02.02.2009 r., a zatem przed upływem powyższego rocznego terminu. Strona pozwana przedstawiła argumentację sprowadzającą się do tego, że roszczenie powódki winno się przedawnić w terminie liczonym od dnia poniesienia nakładów. Sąd powyższego stanowiska jednak nie podziela. Należy bowiem zauważyć, że termin przedawnienia roszczenia o zwrot nakładów na przedmiot najmu został w sposób szczególny uregulowany w art. 677 k.c. Powołany przepis wprowadza dwa wyjątki od wynikających z kodeksu cywilnego ogólnych reguł dotyczących przedawnienia. Po pierwsze, ustala krótszy, bo roczny termin przedawnienia, a po drugie, odmiennie niż to wynika z art. 120 k.c., określa początek jego biegu. Termin przedawnienia przewidziany w art. 677 k.c. biegnie bowiem nie od dnia, z którym roszczenie stało się wymagalne (art. 120 k.c.), ale od dnia zwrotu rzeczy. Szczególny termin przedawnienia tego rodzaju roszczenia przewidziany przez art. 677 k.c. wyłącza stosowanie doń terminu ogólnego ustanowionego w art. 118 k.c. (zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 08.04.2011 r., sygn. akt II CSK 434/10, opubl. LEX nr 1027169).

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd uwzględnił powództwo w zakresie kwoty 21.162,94 zł, wraz z odsetkami za opóźnienie, które znajdują oparcie w art. 481 § 1 i 2 kc, o czym orzeczono w punkcie I sentencji wyroku.

W pozostałym zakresie Sąd powództwo oddalił (punkt II sentencji wyroku).

Uzasadniając rozstrzygnięcie o kosztach procesu, zawarte w punkcie II sentencji wyroku, należy wskazać, że powódka proces wygrała w 70,54 %, zaś strona pozwana w 29,46 %. Na podstawie art. 100 zd. 1 k.p.c. Sąd dokonał stosunkowego rozdzielenia kosztów. Koszty poniesione przez powódkę wyniosły łącznie 5.417 zł (w tym: 1.500 zł opłaty od pozwu, 2.400 zł tytułem kosztów zastępstwa przez profesjonalnego pełnomocnika, 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa, 1500 zł tytułem zaliczki na koszty związane z udziałem biegłego). Koszty poniesione przez pozwanego wyniosły łącznie 4.415 zł (w tym: 2.400 zł tytułem kosztów zastępstwa przez profesjonalnego pełnomocnika, 2.000 zł tytułem zaliczki na wydatki związane z udziałem biegłego oraz 15 zł tytułem łącznych opłat za wydanie kserokopii dokumentów z akt sprawy). Po zbilansowaniu kosztów należnych stronom pozostaje do zwrotu na rzecz powódki kwota 2.549,91 zł.

Do rozliczenia pozostała także kwota 1.601,25 zł tytułem nieopłaconych kosztów sądowych związanych z udziałem biegłych w sprawie, którą Sąd podzielił pomiędzy pozwanego a powódkę, również według powyższej proporcji, odpowiednio w punkcie czwartym i piątym sentencji wyroku.