Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 sierpnia 2015 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący Sędzia SO Ewa Tomczyk

Protokolant Dorota Książczyk

po rozpoznaniu w dniu 12 sierpnia 2015 roku w Piotrkowie Tryb.

na rozprawie

sprawy z powództwa S. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w B.

o uchylenie uchwały wspólnoty

1.  uchyla uchwałę Nr 14/2015 r. pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. z dnia 14 maja 2015 r. w części, w jakiej uchwała ta przewiduje stawkę miesięczną opłat w sezonie letnim za centralne ogrzewanie w stosunku do właścicieli lokali użytkowych ponad kwotę 0,70 zł za metr kwadratowy;

2.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. na rzecz powoda S. K. kwotę 200,00 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sędzia SO Ewa Tomczyk

(...)

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 26 maja 2015 r. skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w B. powód S. K. wniósł o uchylenie uchwały nr 14/2015 z dnia 14 maja 2015 r. właścicieli lokali nieruchomości nr (...) przy ul. (...) w B. oraz o zasądzenie od strony pozwanej kosztów procesu wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazał, że jest właścicielem na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej lokalu użytkowego w nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) oraz że w dniu 14 maja 2015 r. właściciele lokali podjęli uchwałę nr 14/2015 w sprawie stawki opłat w sezonie letnim za c.o., którą zróżnicowano wysokość opłat dla lokali mieszkalnych i lokali użytkowych. Wskazał, że skoro ustalenie wysokości zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w stosunku do powierzchni użytkowej lokali nie jest kwotowo identyczne z ustaleniem tej zaliczki w stosunku do wielkości udziału właściciela lokalu we współwłasności przymusowej to taki sposób określenia jej określenia jest sprzeczny z ustawą, to jest z art. 12 ust. 2 i art. 14 ustawy o własności lokali oraz narusza ekonomiczne interesy powoda.

Na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2015 r. powód sprecyzował, że wnosi o uchylenie zaskarżonej uchwały w części, w jakiej przewiduje ona stawki opłat za centralne ogrzewania dla lokali użytkowych ponad kwotę 0,70 zł/m ² (protokół – k. 26).

Strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda zwrotu kosztów procesu wg norm przepisanych (pismo – k.10-13). Wskazała, że w świetle art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wysokość stawki za c.o. może być określona w sposób odmienny dla właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych, a zwiększenie zaskarżoną uchwałą obciążenia właścicieli lokali użytkowych było uzasadnione sposobem korzystania z tych lokali. Podała, że dla oceny stopnia zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w związku z funkcjonowaniem lokali użytkowych przeprowadzono stosowną kalkulację w celu ustalenia, w jakim zakresie właściciele lokali użytkowych powinni być obciążeni obowiązkiem ponoszenia wyższych opłat z tego tytułu. Strona pozwana twierdziła, że w sposób merytoryczny, poparty swoistą kalkulacją oceniła w jakim stopniu eksploatacja lokalu użytkowego powoda ma wpływ na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a „logicznie poprawne i racjonalnie uzasadnienie stanowi wystarczającą podstawę do zaaprobowania i ponoszenia obciążeń właścicieli lokali użytkowych, jakim jest powód”.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Powód S. K. jest wraz z T. K. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej właścicielem lokalu niemieszkalnego nr (...) położonego w B. przy ul. (...) o powierzchni 121,9 m ^{2 .} Z własnością tego lokalu związany jest udział wynoszący (...) części w nieruchomości wspólnej – w częściach wspólnych budynku i gruntu. Dla lokalu tego w Sądzie Rejonowym w Bełchatowie jest urządzona księga wieczysta (...).

(dowód: odpis zwykły księgi wieczystej – k. 6)

Powód wykorzystuje swój lokal na prowadzenie baru. Ponadto w budynku przy ul. (...) znajduje się jeszcze około 6 – 8 lokali użytkowych wykorzystywanych na działalność gastronomiczną, kwiaciarnię, sklep mięsny oraz usługi pocztowe.

(okoliczność niesporna, zdjęcia – koperta – k. 16)

Właściciele lokali tworzących pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową podjęli w dniu 14 maja 2015 r. uchwałę Nr 14/2015 „w sprawie stawki opłat w sezonie letnim za c.o. w lokalach mieszkalnych 0,70 PLN w lokalach użytkowych 1,12 PLN w związku z większa kubaturą o 60 %” o treści:

„wysokość stawki w sezonie letnim dla lokali użytkowych 1,12 PLN, a dla lokali mieszkalnych 0,70 PLN

Art. 12 ust. 3 uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali”.

Za przyjęciem uchwały głosowało 84,63 % właścicieli, przeciwnych było 4,62 %, nie głosowało 10,75 %.

(dowód: uchwała – k. 7)

Także poprzednio w pozwanej Wspólnocie stawki opłat za C.O. były zróżnicowane dla właścicieli lokali mieszkalnych i użytkowych. I tak od 1.10.2010 r. wynosiły one: - dla lokali mieszkalnych – 2,20 zł/ m ²

- dla lokali użytkowych – 5,30 zł/ m ²

(dowód: pismo Zarządu pozwanej Wspólnoty z dnia 16.09.2010 r. – k. 22)

Następnie uchwałą nr 3/2011 z dnia 28.01.2011 r. wysokość zaliczki na pokrycie kosztów dostawy energii c.o. w przeliczeniu na 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu została ustalona na :

- 2,20 zł/ m ² - dla lokali mieszkalnych

- 2,75 zł/ m ² - dla lokali użytkowych.

Powyższe stawki obowiązywały od dnia 1.02.2011 r.

(dowód: uchwała nr 3/2011– k. 21)

Ustalanie zróżnicowanych dla lokali mieszkalnych i użytkowych stawek opłat w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej w okresie od października 2010 r. do chwili obecnej nie było poprzedzane kalkulacją kosztów związanych z funkcjonowaniem lokali użytkowych. Nie ma odrębnych liczników pomiaru energii cieplnej dla lokali mieszkalnych i użytkowych – we Wspólnocie jest jeden zbiorczy licznik opomiarujący energię cieplną dostarczaną do całego budynku przy ul. (...) w B..

(okoliczność niesporna)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie. Podstawę prawną żądania pozwu stanowi norma art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity - Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), zwanej dalej w skrócie ustawą.

Zgodnie z powyższym przepisem właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Przewidziane w cytowanym przepisie uprawnienie właściciela lokalu do zaskarżenia każdej uchwały właścicieli lokali do sądu ma na celu ochronę ich interesów, jak również interesów wspólnoty mieszkaniowej jako całości. Przepis ten ma na celu unicestwienie zaskarżonej uchwały poprzez jej uchylenie. Przepis przewiduje cztery niezależne od siebie podstawy do żądania przez właściciela uchylenia uchwały:

- jej niezgodności z przepisami prawa (przede wszystkim z bezwzględnie obowiązującymi przepisami ustawy o własności lokali),

- jej niezgodność z umową właścicieli lokali,

-naruszanie przez uchwałę zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną (jednocześnie powodujące naruszenie interesu właściciela),

- naruszanie przez uchwałę w inny sposób interesu właściciela lokalu.

Powód wraz ze swą żoną na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej jest właścicielem lokalu użytkowego. Wnosząc o uchylenie uchwały wspólnoty podejmuje czynności zachowawcze w rozumieniu art. 209 k.c., stąd jego legitymacja do samodzielnego wytoczenia powództwa nie budzi żadnych wątpliwości.

Kwestionując w niniejszym procesie zaskarżoną uchwałę powód powoływał się zarzuty merytoryczne (skierowane przeciwko treści uchwały). O ile w pozwie twierdził, że zaskarżoną uchwałą zostały ustalone niezasadnie koszty zarządu nieruchomością wspólną w oderwaniu od udziału właściciela lokalu we współwłasności przymusowej, a nadto bezpodstawnie zwiększono obciążenie właścicieli lokali użytkowych, o tyle po modyfikacji powództwa podnosił jedynie, że nie było podstaw do zwiększenia obciążeń właścicieli lokali niemieszkalnych w stosunku do lokali mieszkalnych. Zarzucał sprzeczność uchwały z przepisami prawa, a przez to naruszenie jego ekonomicznych interesów jako właściciela odrębnego lokalu.

Art. 12 ust. 2 ustawy stanowi, iż pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów; w takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zgodnie zaś z art. 13 ust. 1 ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. W świetle art. 14 pkt 1 ustawy na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę.

Utrzymanie nieruchomości wspólnej stanowi zatem jeden z zasadniczych obowiązków właścicieli poszczególnych lokali istotnie powiązany z korzystaniem przez nich z tychże lokali, a przez to korzystaniem z części wspólnych nieruchomości. Przepis art. 12 ust. 2 ustawy wyraźnie wskazuje, że wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, czyli koszty tego utrzymania, pokrywane są proporcjonalnie do udziałów przysługujących właścicielom poszczególnych lokali.

Określenie „wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej” mieści w sobie wszelkie koszty, zarówno te o charakterze cywilnoprawnym (remonty, opłaty za dostarczone media, wywóz śmieci itp.), jak i publicznoprawnym (podatki). Z tego względu, a także z uwagi na to, że zwykle nieruchomość wspólna przynosi niewielki dochód lub zgoła żaden, przepis art. 12 ust. 2 zd. 2 postanawia, że właściciele lokali ponoszą (stosunkowo, do wysokości ich udziałów) wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Dopiero przepis art. 12 ust. 3 ustawy wyraźnie upoważnił zebranie właścicieli lokali do ustalenia w uchwale, że właściciele lokali użytkowych będą partycypować w pokrywaniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w większym rozmiarze, niż to wynika z ich udziału w elementach wspólnych budynku. Z ustępu tego wynikają jednak dwie obligatoryjne przesłanki podjęcia ewentualnej uchwały o ustaleniu zwiększonych obciążeń z tego tytułu. Po pierwsze – takie zwiększenie może dotyczyć tylko lokali użytkowych; po drugie zaś, a przesłanka ta musi zachodzić łącznie z przesłanką pierwszą – muszą istnieć określone (a nie hipotetyczne) uciążliwości lub zwiększona kosztochłonność takiego lokalu w zakresie mającym wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości. Podkreśla się w doktrynie, że w pewnym zakresie wspólnota mieszkaniowa dysponuje swobodą w określeniu stopnia wzrostu obciążeń właścicieli lokali użytkowych. Jednak zawsze zachowane musi być powiązanie (adekwatny związek) między wielkością i intensywnością określonych czynników związanych z korzystaniem z lokali oraz ich wpływem na nieruchomość wspólną a także korzystaniem z lokali przez członków wspólnoty (por. R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, LexisNexis, Warszawa 2012, s. 132-133, E. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali, 2002, s. 107; A. Turlej, w: R. Strzelczyk, A. Turlej, Własność lokali, s. 299; wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 6.04.2011 r., I ACa 23/11).

Do uiszczania opłat w wyższej, niż wynika to z udziału, wysokości mogą zostać zobowiązani tylko ci właściciele lokali użytkowych, w przypadku których uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali - sposób wpływający na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, np. poprzez zwiększoną „produkcję” odpadów przez sklep, stałe parkowanie przed nim samochodów dostawczych, co niszczy chodnik, zieleń itp. Decyzja w powyższym przedmiocie powinna mieć na względzie rzeczywiste przyczynianie się poszczególnych lokali do wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, uchwała zwiększająca obciążenie właścicieli lokali użytkowych musi zostać podjęta w odniesieniu do indywidualnie oznaczonych lokali, powinna wskazywać konkretny lokal oraz konkretne okoliczności faktyczne uzasadniające zwiększone obciążenie finansowe (tak A. Turlej, Komentarz, s. 260). Do uiszczania opłat wyższych mogą zostać zobowiązani tylko ci właściciele lokali użytkowych, w przypadku których uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali wpływający na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Zwiększenie jest zatem dopuszczalne, jeżeli koszty eksploatacji lokalu są rzeczywiście większe, a podstawą podjęcia uchwały jest istnienie określonych (a nie hipotetycznych) uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności takiego lokalu w zakresie mających wpływ na utrzymanie wspólnej nieruchomości.

Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających podwyższenie opłat spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej, jako że to wspólnota chce wywodzić w tym zakresie dla siebie korzystne skutki prawne (por. A. Turlej, Komentarz, s. 259 i 263). Zatem to pozwana powinna przedstawić stosowne dowody wskazujące, że przeznaczenie lokali użytkowych, w tym lokalu powoda, a więc ich faktyczne wykorzystywanie i związane z tym uciążliwości, prowadzą do zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w zakresie zużycia energii cieplnej, a przez to powodują potrzebę nałożenia na zwiększonego obciążenia zaliczkami na poczet tychże kosztów. To Wspólnota Mieszkaniowa powinna przedstawić sposób wyliczenia proponowanej stawki z uwzględnieniem rzeczywistych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i ich zwyżki w stosunku do lokali użytkowych. Innymi słowy - winna wskazać uzasadnienie ekonomiczne swej decyzji – w przeciwnym razie można uznać, że uchwała przewidująca to zwiększone obciążenie narusza interesy właściciela lokalu użytkowego, gdyż został obciążony opłatami niewspółmiernymi do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w związku ze sposobem korzystania z lokalu użytkowego.

Mimo, że Wspólnota w piśmie procesowym z dnia 3 sierpnia 2015 r. twierdziła, że dla oceny stopnia zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej została „przeprowadzona stosowna kalkulacja w celu ustalenia czy i w jakim zakresie sposób korzystania z lokali powoduje zwiększenie kosztów utrzymania nieruchomości” (k. 12), kalkulacji takiej w toku procesu nie przedstawiła. Na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2015 r. zróżnicowanie wysokości opłat Wspólnota argumentowała większą kubaturą lokali użytkową oraz większą mocą grzejników w nich zamontowanych i twierdziła, że wysokość opłat została wyliczona na podstawie projektu ciepłowniczego i budowlanego. Nadto wywodzono, że wysokość opłat zróżnicowanych dla obu kategorii lokali wyliczył zarząd oraz że Wspólnota miała „wyliczenia projektanta” (protokół rozprawy – k. 26 odwrót -27 adnotacja 00:15:26 – 00.16.54, 00:22:00). Jednocześnie strona pozwana przyznała, że przed podjęciem zaskarżonej uchwały nie była sporządzona żadna kalkulacja obrazująca wyliczenie podwyższonej stawki dla kategorii lokali użytkowych (k. 27 odwrót, adnotacja 00:42:16). Strona pozwana na potwierdzenie swych twierdzeń złożyła dowód w postaci wyciągu z projektu budynku przy ul. (...) oraz szkic nazwany „rozwinięcie instalacji C.O”. W oparciu o te dowody pełnomocnik strony pozwanej twierdził, że kubatury pomieszczeń lokali użytkowych są większe o 60 % od lokali mieszkalnych oraz że są zróżnicowane zapotrzebowania na ogrzewanie cieplne. Wbrew supozycjom strony pozwanej z powyższych dowodów nie wynika zwiększenie udziału w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej i to o 60 % w stosunku do właścicieli wszystkich lokali użytkowych. Decyzja mająca swe oparcie w art. 12 ust. 3 ustawy, jak już wskazano wcześniej, powinna mieć charakter zindywidualizowany i skonkretyzowany. Uchwała właścicieli lokali powinna wymieniać konkretne lokale i zawierać uzasadnienie zwiększenia kosztów utrzymania w powiązaniu z charakterem konkretnej działalności wykonywanej w tych lokalach. Zaskarżona uchwała wskazanych wymogów nie spełnia. Uchwała nie była poprzedzona rzetelnym rachunkiem ekonomicznym, brak dowodów, by Wspólnota prowadziła oddzielne rozliczenie kosztów ponoszonych na centralne ogrzewanie na lokale mieszkalne i użytkowe i aby dokonała analizy ponoszonych wydatków, które można powiązać z działalnością poszczególnych lokali użytkowych, w tym lokalu powoda.

Powyższe prowadzi do konstatacji, że zaskarżona uchwała została podjęta z naruszeniem dyspozycji art. 12 ust. 3 ustawy – nie wykazano uzasadnienia faktycznego ustanowienia zwiększonych obciążeń dla właścicieli lokali użytkowych, a tym samym również podstawy prawnej. Niewątpliwie powód ma rację że z tych powodów uchwała ta godzi w jego interes, skoro nakłada na niego, podobnie jak na właścicieli pozostałych lokali użytkowych, nieuzasadnione rzeczywistymi okolicznościami obciążenia. Uzasadniało to uchylenie zaskarżonej uchwały w zakresie, w jakim wprowadza dla lokali użytkowych stawkę miesięcznej opłat w sezonie letnim za centralne ogrzewanie ponad kwotę 0,70 zł za m ² .

Oddalenie powództwa nie oznacza jednak, że istotnie korzystanie z lokali użytkowych w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej może przekładać się na większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Jednak w żadnym wypadku ustalenie takich zwiększonych kosztów nie może być dowolne; zawsze musi uwzględniać konkretne okoliczności i konkretny sposób korzystania z lokalu, a także konkretne oddziaływanie takiego korzystania na nieruchomość wspólną. Dlatego też przed podjęciem ewentualnej kolejnej uchwały majacej oparcie w art. 12 ust. 3 ustawy pozwana Wspólnota musi przeprowadzić rzetelny rachunek ekonomiczny, który będzie miał oparcie w oddzielnie prowadzonych rozliczanych kosztów zużycia ciepła przez lokale mieszkalne i poszczególne lokale użytkowe, w oparciu o który sporządzi kalkulację obrazującą ewentualne zwiększenie udziału w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej przez poszczególne lokale użytkowe i jego stopnia.

Podstawę rozstrzygnięcia o kosztach procesu stanowił przepis art. 98 § 1 i 2 k.p.c.

(...)

ZARZĄDZENIE

(...)

(...)