Pełny tekst orzeczenia

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 sierpnia 2015 roku

Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi II Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodnicząca Sędzia SR A. S.

Protokolant sekretarz sądowy M. O.

po rozpoznaniu w dniu 27 sierpnia 2015 roku w Łodzi na rozprawie

sprawy w powództwa M. R.

przeciwko B. D., A. D., E. D., D. D. i N. C.

z udziałem interwenienta ubocznego Gminy M. Ł. – Prezydenta Miasta Ł.

o nakazanie opróżnienia lokalu mieszkalnego

1.  oddala powództwo;

2.  oddala wniosek interwenienta ubocznego o zasądzenie kosztów postępowania.

Sygnatura akt II C 355/14

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 15 maja 2014 roku powód M. R. wniósł o nakazanie pozwanym B. D., A. D., E. D., D. D. i N. C. opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego na nieruchomości przy ulicy (...) w Ł. oraz zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu powód wskazał, iż jest współwłaścicielem i zarządcą nieruchomości przy ul. (...) w Ł.. Na skutek nieregulowania przez pozwanych opłat z tytułu czynszu i dodatkowych świadczeń, umowa najmu została pozwanym wypowiedziana.

(pozew k. 2-3, pismo powoda k. 57)

Gmina M. Ł. – Prezydent Miasta Ł., reprezentowana przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, pismem wniesionym w dniu 27 października 2014 roku zgłosiła swój udział w sprawie w charakterze interwenienta ubocznego po stronie powodowej i wniosła o oddalenie powództwa, a w przypadku orzeczenia eksmisji - o orzeczenie wobec pozwanych o braku uprawnienia do lokalu socjalnego z zasobów mieszkaniowych Miasta Ł.. Nadto wniosła o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu podniosła, że pozwanym nadal przysługuje skuteczny względem powoda tytuł prawny do zajmowania lokalu. Umowa najmu została bowiem zawarta z A. D. i B. D., zaś wypowiedzenie umowy skierowane zostało jedynie do B. D.. W konsekwencji wszystkim pozwanym przysługuje tytuł prawny do zajmowanego lokalu wywodzony z prawa najemcy.

(pismo interwenienta ubocznego k. 40-42, pełnomocnictwo k. 43)

Pozwani nie stawili się na rozprawę prawidłowo zawiadomienia o terminie rozprawy, nie zajęli także w sprawie żadnego stanowiska. Dlatego też w stosunku do nich zapadł wyrok zaoczny.

Sąd Rejonowy ustalił:

Współwłaścicielem nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) jest M. R.. Powód zarządza przedmiotową nieruchomości w ramach prowadzonej działalności pod nazwą (...).

(kserokopia wypisu aktu notarialnego Rep. A nr (...) k. 4-9, kserokopia umowy o zarządzanie i administrowanie nieruchomością k. 10-13)

Pozwani B. D. i A. D., w dniu 20 czerwca 2003 roku zawarli z Gminą Ł. Administracją (...) Ł. (...) w Ł., działającą w imieniu właścicieli, umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Ł. przy ulicy (...). Przedmiotowa umowa została zawarta na czas nieoznaczony.

(kserokopia umowy najmu k. 14-17)

Pismem z dnia 14 marca 2013 roku adresowanym do B. D. powód powiadomił, że wzywa B. D., A. D., E. D., D. D., N. C. do zapłaty zaległości w czynszu oraz świadczeń niezależnych od wynajmującego, w terminie 30 dni od otrzymania wezwania w wysokości 7699,41 zł według stanu na dzień 10.03.2013r pod rygorem, iż w przypadku braku spłaty zadłużenia umowa najmu lokalu mieszkalnego zostanie wypowiedziana, a sprawa skierowana na drogę postępowania sądowego celem orzeczenia eksmisji oraz zapłaty.

(kserokopia wezwania do zapłaty k. 20, kserokopia potwierdzenia awizowanej przesyłki pocztowej k. 21)

Pismem z dnia 28 maja 2013 roku adresowanym do B. D. powód oświadczył, że wypowiada B. D., A. D., E. D., D. D., N. C. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w Ł. przy ulicy (...) na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, oraz, że bieg okresu wypowiedzenia rozpoczyna się w dniu 1 lipca 2013 roku. Jako przyczynę wypowiedzenia wskazał zwłokę z zapłatą czynszu wraz ze świadczeniami dodatkowymi za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności oraz nie dokonanie żadnej wpłaty pomimo wezwania do zapłaty należności.

(kserokopia wypowiedzenia umowy najmu k. 22, kserokopia potwierdzenia awizowanej przesyłki pocztowej k. 23)

A. D. i B. D. z domu K. pozostają w związku małżeńskim od 21 listopada 1981 roku.

(odpis skrócony aktu małżeństwa k. 78)

Opisany stan faktyczny sąd ustalił na podstawie znajdujących się w sprawie dokumentów, które nie budziły wątpliwości, co do prawidłowości i rzetelności sporządzenia, nie były także kwestionowane przez żadną ze stron procesu.

Sąd Rejonowy zważył co następuje:

Powództwo nie było zasadne i podlegało oddaleniu.

Podstawą żądania opróżnienia lokalu mieszkalnego jest art. 675 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z normą prawną zawartą w tym przepisie, po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym. Zgodnie zaś z treścią przepisu art. 222 § 1 kodeksu cywilnego właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Zgodnie z treścią art. 11 ust. 1 i 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku „o ochronie praw lokatorów (...)”- Dz. U. Nr 71, poz. 733 ze zm., który przewiduje ściśle określone wymogi prawidłowego rozwiązania umowy najmu, a który ma zastosowanie w przedmiotowej sprawie, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie umowy winno być dokonane - pod rygorem nieważności - na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia; właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wskazane przepisy z uwagi na charakter regulacji mają charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących.

Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, wskazane wyżej wymogi rozwiązania umowy najmu z pozwanymi wskutek zaległości czynszowych nie zostały spełnione przez wynajmującego.

Przede wszystkim najemca powinien zostać wezwany do uiszczenia kwoty zadłużenia przekraczającego trzymiesięczne zadłużenie i bieżącego uiszczania czynszu i innych opłat, przy czym wezwanie to winno wskazywać termin miesięczny do uiszczenia zaległości, a nadto wskazywać rygor braku zapłaty w postaci wypowiedzenia umowy - art. 11 ustawy „o ochronie praw lokatorów (...)”. Jak przyjmuje się w doktrynie, przepisy te liberalizują - na korzyść najemcy - normę art. 672 k.c. dotyczącego najmu w ogólności; wynajmujący winien bowiem w przypadku najmu lokalu uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia oraz udzielić mu dodatkowego terminu do uiszczenia zaległego czynszu. Uprzedzenie i udzielenie dodatkowego terminu winno nastąpić na piśmie. Zachowanie takiej formy stanowi przesłankę prawa wypowiedzenia, a w razie jej niezachowania uprzedzenie takie należy uznać za niebyłe. Uprzedzenie nie ma bowiem charakteru czynności prawnej dlatego nie ma do niego zastosowania art. 73 i nast.. k.c. ( por. orz. SN z 22 lutego 1967 roku w sprawie III CZP 113/66, opubl. w OSNCP z 1967 roku poz. 102). W razie bowiem uiszczenia przez najemcę w terminie dodatkowym zaległości nie powstaje prawo wynajmującego do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia ( Komentarz do Kodeksu cywilnego Księga Trzecia Zobowiązania Tom 2, pod red. G. Bieńka, Wydawnictwo Prawnicze, W- wa 1999 rok, s. 219- 220). W dokumentach złożonych do zamknięcia rozprawy jedynym wezwaniem do zapłaty poprzedzającym wypowiedzenie umowy najmu było wezwanie z dnia 14 marca 2013 roku z treści, którego wynikało wprawdzie, że jest kierowane do wszystkich pozwanych, ale ostatecznie zaadresowane zostało jedynie do B. D.. Przesyłka mimo awizacji nie została przez nią odebrana.

Zgodnie z art. 61 § 1 k.c. zdanie pierwsze oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Artykuł ten pozwala ustalić, w jakiej chwili oświadczenie woli może być uznane za złożone. Kwestia ta ma pierwszoplanowe znacznie przynajmniej z dwóch powodów. Po pierwsze, złożenie oświadczenia wyznacza moment, od którego autor oświadczenia może być uznany za związanego wyrażoną przez siebie wolą. Po drugie zaś, precyzyjne ustalenie chwili złożenia oświadczenia może być niezbędne dla stwierdzenia, czy nastąpiło to z zachowaniem obowiązującego w danym przypadku terminu. Konstrukcja przyjęta w art. 61 k.c. daje możliwość stosunkowo łatwego uchwycenia chwili dotarcia oświadczenia do adresata. W przypadku tradycyjnej korespondencji pocztowej możliwe jest np. nadanie przesyłki poleconej (w tym za zwrotnym poświadczeniem odbioru), której odbiór jest kwitowany podpisem, z jednoczesnym wskazaniem daty doręczenia.

Skuteczność oświadczenia woli zależy od zakomunikowania go właściwej osobie, a więc tej do której jest ono kierowane (por. wyr. SN z dnia 21 czerwca 1965 r., III PR 18/65, NP 1966, nr 4, s. 531; wyr. SN z dnia 18 grudnia 1996 r., I CKU 44/96, Prok. i Pr. 1997, nr 6, s. 30).

Istotnym dla skuteczności oświadczenia woli jest jego dojście do adresata w taki sposób, aby mógł on zapoznać się z jego treścią. Nie jest natomiast istotne to, kiedy oświadczenie woli zostało wyrażone albo wysłane do adresata. Samo sporządzenie pisma zawierającego oświadczenie woli nie może być uznane za złożenie oświadczenia woli w rozumieniu art. 61 k.c., chociażby nawet istniała możliwość faktycznego zapoznania się z treścią oświadczenia przez adresata, o ile nie nastąpiło przekazanie tego pisma z zamiarem wywołania skutków prawnych (wyr. SN z dnia 4 listopada 1982 r., II CR 380/82, OSNC 1983, nr 8, poz. 117; wyr. SN z dnia 20 sierpnia 1984 r., I PRN 111/84, OSNC 1985, nr 4, poz. 57, z glosą T. Liszcz, PiZS 1985, nr 11, s. 68).

Ocena, czy adresat oświadczenia miał faktyczną możliwość zapoznania się z jego treścią, nie zawsze jest oczywista. Zgodnie z ogólną regułą wynikającą z art. 6 k.c. na składającym oświadczenie woli spoczywa w takich przypadkach ciężar dowodu, że jego oświadczenie doszło do adresata w taki sposób, że mógł się z nim zapoznać w normalnym toku czynności, natomiast na adresacie tego oświadczenia spoczywa ewentualnie ciężar wykazania, że nie miał on rzeczywistej możliwości zapoznania się z jego treścią (Z. Radwański (w:) System prawa prywatnego, t. 2, 2002, s. 301; por. M. Piekarski (w:) Komentarz, t. I, 1972, s. 179; B. Ziemianin, Z. Kuniewicz, Prawo cywilne. Część ogólna, Poznań 2007, s. 169).

Złożenie przez powoda kserokopii awizowanej przesyłki pocztowej umożliwia dokonanie oceny prawidłowości doręczenia i weryfikacji czy adresat został poprawnie oznaczony oraz czy przesyłka została awizowana z zachowaniem procedury przewidzianej w Kodeksie postępowania cywilnego (art. 139 kpc). W odniesieniu do doręczeń dokonywanych za pośrednictwem poczty w judykaturze przyjęto, że jeżeli treść oświadczenia woli składanego innej osobie zawarta jest w piśmie przesłanym pocztą, a przesyłka - wobec niemożności doręczenia - pozostawiona zostanie w urzędzie pocztowym z powiadomieniem o tym adresata, dojście oświadczenia do wiadomości tej osoby w rozumieniu art. 61 k.c. następuje z chwilą doręczenia pisma w dniu przyjętym analogicznie do daty doręczenia pisma sądowego w trybie art. 139 § 1 k.p.c. ( wyr. SN z dnia 15 stycznia 1990 r., I CR 1410/89, Lex nr 9006).

W ocenie Sądu powód udowodnił, prawidłowość doręczenia pozwanej B. D. pisma zawierającego wezwanie do zapłaty zaległości czynszowych oraz pisma z wypowiedzeniem umowy najmu, tj. powód złożył oświadczenie woli w taki sposób, iż pozwana mogła się z nim zapoznać. Co do pozostałych pozwanych, a w szczególności drugiego najemcy lokalu, powód takich dowodów w toku postępowania nie przedłożył co implikowało brak możliwości stwierdzenia wobec nich skuteczności wypowiedzenia przedmiotowej umowy najmu.

Podkreślić przy tym należy, iż pismo z treści którego wynikało wezwanie do zapłaty i uprzedzenie o wypowiedzeniu jako warunek skutecznego wypowiedzenia umowy najmu było okolicznością podlegającą udowodnieniu przez stronę powodową. W sprawie brak jest jednak dowodu doręczenia A. D. takiego pisemnego uprzedzenia. Braku tego nie może sanować także wniesienie pozwu. Wniesienie pozwu o nakazanie opróżnienia lokalu uznawane jest powszechnie za wyraz zamiaru rozwiązania umowy najmu, stąd też doręczenie takiego pozwu może zastępować oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. Nie może jednak skutecznie zastąpić dodatkowego wezwania do zapłaty należności. Nie zawiera, bowiem zakreślenia dodatkowego terminu, a nadto wówczas nadal brak byłoby skutecznego oświadczenia o wypowiedzeniu, skoro oświadczenie o wypowiedzeniu musi być skutkiem takiego wezwania i następować po nim.

Z powodu braku uprzedzenia na piśmie pozwanego A. D. o zamiarze rozwiązania umowy najmu i wyznaczenia mu dodatkowego terminu do zapłaty należności, oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu nie wywarło skutku zamierzonego przez stronę powodową w odniesieniu do jednego z dotychczasowych najemców lokalu – A. D.. Umowa najmu z pozwanymi nie uległa rozwiązaniu, ponieważ dokonane przez stronę powodową wypowiedzenie byłoby skuteczne jedynie wobec B. D., skoro wobec tej osoby zostały spełnione wszystkie warunki skutecznego wypowiedzenia umowy najmu. Podkreślić też należy, iż B. D. jest małżonkiem osoby będącej nadal najemcą lokalu. Z mocy zaś obecnie obowiązującego art. 680 ¹ § 1 k.c. małżonkowie są z mocy prawa najemcami lokalu, jeśli tylko nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny, nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Nawet zatem uznanie, iż B. D. utraciła tytuł prawny do lokalu nie może zmienić rozstrzygnięcia sprawy. Brak skuteczności wypowiedzenia umowy najmu wobec A. D. wywołał ten skutek, iż tytuł w dalszym ciągu przysługujący A. D. swym zakresem obejmuje także zamieszkujące z nim osoby, jako członków jego najbliższej rodziny. Powyższe dotyczy także pozwanej B. D., pomimo, iż wobec niej w świetle zgromadzonego materiału dowodowego wypowiedzenie umowy najmu należałoby uznać za skuteczne. Nadal więc roszczeniu powoda o nakazanie opróżnienia lokalu mieszkalnego pozwani mogą skutecznie przeciwstawić uprawnienie do władania lokalem.

Sąd wydał w przedmiotowej sprawie wyrok zaoczny z uwagi na zaistnienie przesłanek wskazanych w art. 339 § 1 k.p.c. i 340 k.p.c. Nie oznaczało to jednak w tej sprawie, aby uznać za prawdziwe twierdzeń strony powodowej przytoczonych w pozwie, tj., iż wszystkim pozwanym skutecznie wypowiedziano umowę. Z art. 339 § 2 k.p.c. wynika bowiem, iż sąd może takie oświadczenia uznać za wiarygodne, jeżeli nie budzą one uzasadnionych wątpliwości co do zgodności z prawdziwym stanem rzeczy. W świetle złożonych dokumentów twierdzenia zawarte w pozwie budziły uzasadnione wątpliwości Sądu. Powyższe w ocenie Sądu uzasadniało oddalenie powództwa.

W oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu, wyrażoną w treści przepisu art. 98 k.p.c. oddalono wniosek interwenienta ubocznego Gminy M. Ł. – Prezydenta Miasta Ł. występującej po stronie powoda o zwrot kosztów procesu.

(...)