Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 września 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Warszawie VI Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SA– Ewa Stefańska

Sędzia SA– Irena Piotrowska

Sędzia SO (del.) – Grażyna Kramarska (spr.)

Protokolant: – sekr. sąd. Beata Pelikańska

po rozpoznaniu w dniu 15 września 2015 r. w Warszawie

na rozprawie sprawy z powództwa (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W.

przeciwko miastu (...) W.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, ewentualnie o ustalenie, ewentualnie o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie

z dnia 11 lipca 2014r., sygn. akt XX GC 460/11

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od (...) Sp. z o.o. z siedzibą w W. na rzecz miasta (...) W. kwotę 5.400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sygn. akt. VI ACa 1385/14

UZASADNIENIE

Powód (...) Sp. z o.o. w W. wniósł o zobowiązanie pozwanej Gminy miasto (...) W. do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na powoda prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., przy ul. (...), stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa prowadzi księgę wieczystą o numerze (...), na okres do 20 marca 2099 roku, z obowiązkiem zapłaty przez powoda na rzecz pozwanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 5% wartości nieruchomości, do dnia 31 marca każdego roku. Powód wniósł również o stwierdzenie, że prawomocny wyrok sądu zastępuje umowę. Na wypadek oddalenia powyższego żądania powód zgłosił ewentualne żądanie o ustalenie, że z dniem 20 marca 2000 roku nabył prawo użytkowania wieczystego wyżej opisanej nieruchomości, na okres do 20 marca 2009 roku, z obowiązkiem zapłaty przez powoda na rzecz pozwanej opłaty rocznej w wysokości 5% wartości nieruchomości, do dnia 31 marca każdego roku. W razie oddalenia obu powyższych żądań powód wniósł o zasądzenie od pozwanej na jego rzecz kwoty 25.000.000 złotych z odsetkami ustawowymi od dnia 5 lipca 2008 roku do dnia zapłaty, tytułem odszkodowania za utracone korzyści związane z nieustanowieniem przez pozwaną na rzecz powoda użytkowania wieczystego w/w nieruchomości i niemożnością zbycia tej nieruchomości oraz nieruchomości sąsiednich. W uzasadnieniu pozwu powód powołał się na to, że przystąpił do ogłoszonego przez pozwaną w dniu 29 grudnia 1993r. przetargu nieograniczonego na oddanie w dzierżawę terenu położonego przy ul. (...) róg (...), o powierzchni 9.841 m ^{( 2)}, składającego się z działek ewidencyjnych o numerach (...) z obrębu ewidencyjnego (...), przy czym w treści ogłoszenia o tym przetargu zawarta była informacja, iż „istnieje możliwość przekształcenia prawa dzierżawy w prawo użytkowania wieczystego po urządzeniu księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości”. W dniu 30 marca 1994 roku zawarł z pozwaną umowę dzierżawy powyższej nieruchomości, w której czas trwania umowy został określony od dnia 30 marca 1994 roku do czasu zawarcia umowy notarialnej użytkowania wieczystego nieruchomości. Księga wieczysta została założona dla tej nieruchomości w dniu 20 marca 2000 roku, jednak pomimo spełnienia przez powoda warunków, pozwana odmówiła ustanowienia na jego rzecz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości.

Pozwane miasto (...) W. wniosło o oddalenie powództwa w całości, podnosząc, że zapisu w umowie o możliwości przekształcenia dzierżawy w prawo użytkowania wieczystego nie można interpretować jako obietnicy dokonania takiego przekształcenia, nie świadczy on też o zaciągnięciu przez pozwanego zobowiązania. Wskazało również na to, że nigdy nie potwierdziło faktu spełnienia przez powoda wszystkich przesłanek umożliwiających zwolnienie z obowiązku zbycia przedmiotowej nieruchomości w drodze przetargu, a nadto, że powód zawarł z pozwanym aneks do umowy dzierżawy, wyrażając wolę jej kontynuowania, niezależnie od faktu założenia księgi wieczystej dla nieruchomości. Pozwany powołał się również na to, że strona powodowa nie wykazała posiadania interesu prawnego z art. 189 k.p.c., a więc przesłanki niezbędnej do wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia stosunku prawnego lub prawa. Odnosząc się do żądania zapłaty kwoty 25.000.000 zł tytułem odszkodowania, pozwany wskazał, że żądanie to nie zostało należycie uzasadnione, gdyż powód nie udowodnił, że uzyskałby określone w pozwie korzyści.

Wyrokiem z dnia 11 lipca 2014r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił powództwo w całości, zasądzając na rzecz pozwanego koszty zastępstwa procesowego.

Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 29 grudnia 1993 roku Zarząd Dzielnicy Gminy W. P. ogłosił pisemny przetarg nieograniczony na oddanie w dzierżawę terenu położonego przy ul. (...) róg (...), składającego się z działek ewidencyjnych o numerach (...) z obrębu ewidencyjnego (...), o powierzchni 9.841 m ^{( 2)}. W treści ogłoszenia o przetargu zawarta była informacja o tym, iż „istnieje możliwość przekształcenia prawa dzierżawy w prawo użytkowania wieczystego po urządzeniu księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości”. W wykazie nieruchomości przeznaczonych do oddania w dzierżawę Nr (...) przewidziano także, że „istnieje możliwość przekształcenia prawa dzierżawy w prawo użytkowania wieczystego po urządzeniu księgi wieczystej na w/w teren”. Ogłoszenie o przetargu ukazało się w prasie lokalnej w dniu 3 marca 1994 roku i także zawierało powyższe zastrzeżenie. Przetarg przeprowadzony w dniu 22 marca 1994r. wygrała (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. przy ul. (...). W punkcie 3 protokołu z części niejawnej przetargu wskazano, iż „istnieje możliwość przekształcenia prawa dzierżawy w prawo użytkowania wieczystego po urządzeniu księgi wieczystej dla nieruchomości”. W dniu 30 marca 1994 roku Gmina W. P. jako wydzierżawiający zawarła z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. jako dzierżawcą, umowę dzierżawy mającą za przedmiot grunt opisany w ogłoszeniu. W § 1 tej umowy jej czas trwania został określony od dnia 30 marca 1994 roku do czasu zawarcia umowy notarialnej użytkowania wieczystego gruntu o powierzchni 9.841 m ^{( 2)}. W dniu 7 kwietnia 1995 roku Urząd Dzielnicy P. Gminy (...) wydał opinię urbanistyczną co do podziału działki oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...), w której zastrzeżono między innymi, że projektowaną działkę o numerze ewidencyjnym (...) należy przyłączyć do działki o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...). Tego samego dnia M. T. działający w imieniu (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. złożył oświadczenie, że w związku z propozycją podziału nieruchomości objętej Decyzją Wojewody (...) Nr (...) z dnia 18 listopada 1994 roku, projektowaną działkę o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...) o powierzchni około 1315 m ^{( 2)}, zobowiązuje się nabyć i przyłączyć do działki sąsiedniej o numerze ewidencyjnym (...) w obrębie (...), która jest w trakcie „zawarcia umowy notarialnej użytkowania wieczystego z Urzędem Gminy (...) Gminy C.”. W dniu 12 kwietnia 1995 roku Urząd Dzielnicy P. Gminy (...) wydał postanowienie (znak (...)) o możliwości dokonania podziału nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...) w obrębie (...) pod warunkiem m.in., że projektowana działka o numerze ewidencyjnym (...) zostanie przyłączona do działki o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu (...). W dniu 26 maja 1995 roku Minister Przekształceń Własnościowych wydał zezwolenie Nr (...) w przedmiocie zawarcia przez spółkę (...) jako spółkę z udziałem zagranicznym umowy o nabycie na terytorium RP mienia państwowej osoby prawnej - prawa użytkowania wieczystego działek o numerach ewidencyjnych (...) o łącznej powierzchni 8.851 m ^{( 2)} oraz prawa własności stojącego na działce o numerze ewidencyjnym (...) budynku magazynowego. W dniu 31 maja 1995 roku (...) Zakłady (...) z siedzibą w W. sprzedały na rzecz (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w skład której wchodziło m.in. prawo użytkowania działek o numerach ewidencyjnych: (...) o powierzchni 7.550 m ^{( 2)} i (...) o powierzchni 1.301 m ^{( 2)}. Sąd Okręgowy ustalił też, że księga wieczysta dla nieruchomości opisanej w pozwie została założona w dniu 20 marca 2000 roku, a w dniu 20 czerwca 2000 roku spółka (...) zwróciła się do Urzędu Dzielnicy P. Gminy (...) z wnioskiem o przekształcenie umowy dzierżawy w prawo użytkowania wieczystego, w związku z założeniem księgi wieczystej dla tej nieruchomości. W odpowiedzi Urząd Dzielnicy P. Gminy (...) w piśmie z dnia 10 lipca 2000 roku wskazał, że zbycie nieruchomości możliwe będzie po dostarczeniu przez spółkę dokumentów potwierdzających okoliczność, iż wartość poniesionych przez nią nakładów znacznie przewyższa wartość zajętego na ten cel gruntu. W piśmie z dnia 25 lipca 2000 roku spółka (...) przedstawiła dane potwierdzające powyższą okoliczność. W piśmie z dnia 19 listopada 2007 roku adresowanym do (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (następca prawny (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.) Urząd Miasta (...) W. poinformował, iż nie może zbyć własności nieruchomości oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 9.841 m ^{( 2)}, wskazując na to, że na obszarze, na którym znajduje się przedmiotowa działka, przewidzianą funkcją wiodącą jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z możliwością uzupełnienia jej funkcjami handlowo-usługowymi, w związku z czym nie jest możliwe zachowanie we wskazanym miejscu funkcji magazynowej w dłuższym okresie czasu. Wskazał nadto, że obszar ten jest objęty strefą ochrony liniowych parametrów historycznego układu urbanistycznego oraz że poprzez teren wskazanej działki przewiduje się przebieg III linii metra. Następnie w piśmie z dnia 19 czerwca 2008 roku Urząd Miasta (...) ponownie powołał się na brak możliwości zbycia w trybie bezprzetargowym działki o numerze ewidencyjnym (...) na rzecz spółki (...). W dniu 28 września 2010 roku (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wezwała kolejny raz Gminę Miasto (...) W. do zawarcia umowy użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W. przy ul. (...), oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...) o powierzchni 9.841 m ^{( 2)}, ewentualnie do zapłaty na jej rzecz kwoty 25.000.000 złotych.

W ocenie Sądu Okręgowego nieuzasadnione było stanowisko strony powodowej, zgodnie z którym zawierając umowę dzierżawy, a wcześniej ogłaszając przetarg, pozwany zobowiązał się do ustanowienia użytkowania wieczystego na przedmiotowej nieruchomości po urządzeniu dla niej księgi wieczystej. Sąd Okręgowy wskazał na to, że zarówno z ogłoszenia o przetargu jak i z wykazu nr (...), a także z samej umowy dzierżawy wynikała jedynie możliwość przekształcenia prawa dzierżawy w prawo użytkowania wieczystego po urządzeniu księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości. Z akt sprawy nie wynikało zaś, by w jakimkolwiek momencie strona pozwana zobowiązała się do ustanowienia użytkowania wieczystego na tej nieruchomości. W ocenie Sądu Okręgowego powód od początku miał nadzieję, że do takiego przekształcenia dojdzie po urządzeniu księgi wieczystej, jednak były to tylko i wyłącznie jego oczekiwania i w żadnym wypadku nie świadczyły one o powstaniu zobowiązania w tym zakresie po stronie pozwanego. Sąd powołał się przy tym na treść zeznań świadków M. Z. (1) i M. Z. (2), którzy jednoznacznie stwierdzili, że nigdy nie było tak, że po zawarciu umowy dzierżawy następowało przekształcenie tego prawa w użytkowanie wieczyste, wskazując na to, że taka możliwość jedynie istniała po spełnieniu określonych przesłanek, a i tak nie we wszystkich sytuacjach. Sąd Okręgowy odwołał się także do przepisów art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 5 ust. 1 pkt 2 załącznika do Uchwały Nr (...) Rady miasta (...) W. z dnia 15 kwietnia 2004 r. w sprawie zasad zbywania, nabywania i obciążania nieruchomości m.(...) W. oraz ich wydzierżawiania lub najmu na okres dłuższy niż 3 lata, określających przesłanki, jakie musi spełnić podmiot starający się o nabycie nieruchomości bez konieczności brania udziału w przetargu. Wskazał na to, że jednym z warunków, który musiał być spełniony, było to, aby zagospodarowanie danej nieruchomości było zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a już po zawarciu umowy dzierżawy i aneksu do niej przedmiotowa nieruchomość znalazła się na obszarze, na którym - zgodnie z uchwałą Rady miasta (...) W. Nr (...) z dnia 10 października 2006 r. - przewidzianą funkcją wiodącą była zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna z możliwością uzupełnienia jej funkcjami handlowo-usługowymi, w związku z czym utrzymywanie na niej zabudowy biurowo- magazynowej w dłuższej perspektywie czasowej było niemożliwe. Zdaniem Sądu Okręgowego samo oświadczenie M. T. w piśmie z dnia 7 kwietnia 1995 r. nie potwierdzało faktu, że rzeczywiście w owym czasie trwało postępowanie, które miało się zakończyć zawarciem umowy notarialnej użytkowania wieczystego, bowiem w piśmie tym było przedstawione jedynie stanowisko M. T. i jego oczekiwania, a w rzeczywistości żadne postępowanie w tym zakresie się nie toczyło. Sąd Okręgowy uznał także, że dla oceny łączącego strony stosunku prawnego w zakresie przedmiotowej nieruchomości nie ma żadnego znaczenia postępowanie pozwanego w stosunku do innych nieruchomości, podział działek oraz zapytania kierowane pod adresem powoda. Zasady zostały wyraźnie określone w umowie dzierżawy i powód przystając na nie, winien był liczyć się z możliwością, że użytkowanie wieczyste na spornej nieruchomości nie zostanie ustanowione. W ocenie Sądu Okręgowego rozważanie odpowiedzialności pozwanego za szkodę, której doznał powód, winno poprzedzać uznanie, że pozwany zobowiązał się do ustanowienia użytkowania wieczystego na przedmiotowej nieruchomości, a skoro w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie sposób było uznać, że miasto (...) W. takie zobowiązanie złożyło, to również należało oddalić powództwo w zakresie zapłaty odszkodowania. Odnosząc się do żądania ustalenia, że z dniem 20 marca 2000 roku powód nabył prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, Sąd Okręgowy uznał, że powód nie wykazał interesu prawnego, który uzasadniałby uwzględnienie tego żądania. W ocenie tego Sądu nie można było w niniejszej sprawie stwierdzić, że sfera prawna powoda została naruszona lub jest zagrożona, gdyż powód, co zostało wykazane wyżej, nie miał żadnych podstaw, by domagać ustanowienia użytkowania wieczystego na dzierżawionej działce, nie można było też ustalić, że nabył on to prawo, skoro przepisy prawa takiej możliwości nie przewidują.

W apelacji od tego wyroku powód zaskarżył wyrok w całości, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie o jego zmianę poprzez wydanie orzeczenia zgodnego z żądaniami pozwu. Pozwany powołał się na zarzuty naruszenia przepisów postępowania:

- art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 65 § 2 k.c. poprzez dowolną ocenę dowodów prowadzącą do przyjęcia, iż zgodnym zamiarem stron przy zawieraniu umowy dzierżawy było nabycie przez powoda wyłącznie prawa dzierżawy działki nr (...) mimo, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego po urządzeniu księgi wieczystej stanowiło podmiotowo istotny element czynności prawnej, bez którego powód nie zawarłby umowy dzierżawy oraz do przyjęcia, że zamiar nabycia przez powoda działki nr (...) stanowił jedynie wyraz działania oderwanego od treści decyzji Urzędu Dzielnicy W. P. Gminy Warszawa Centrum nr (...) z dnia 21 kwietnia 1995r. w sprawie podziału działki nr (...) mimo, że przystąpienie przez powoda do nabycia działki nr (...), jak również treść decyzji oraz postanowień wydawanych na tym etapie, wskazywała na to, że czynności te były podejmowane w celu nabycia przez powoda użytkowania wieczystego na działce nr (...);

- art. 328 § 2 k.p.c. poprzez brak wskazania w uzasadnieniu wyroku, którym zeznaniom Sąd przyznał walor wiarygodności i z jakiego powodu oraz którym zeznaniom świadków i dlaczego, Sąd takiego waloru odmówił;

- art. 328 § 2 k.p.c. w związku z art. 189 k.p.c. poprzez brak wskazania w uzasadnieniu wyroku przyczyn stwierdzenia, że powód nie posiada interesu prawnego w zakresie żądań ewentualnych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powoda nie zasługiwała na uwzględnienie, bowiem Sąd Okręgowy prawidłowo - nie naruszając reguł określonych w art. 233 k.p.c. - dokonał oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i w oparciu o nią ustalił właściwie stan faktyczny, który Sąd Apelacyjny podziela. Jakkolwiek rozważania Sądu Okręgowego w zakresie wykładni umowy dzierżawy zawartej między pozwanym a spółką (...) są rzeczywiście dość lakoniczne, jednak zasadny jest wynikający z nich wniosek, że w treści tej umowy nie zostało zawarte zobowiązanie strony pozwanej do ustanowienia na rzecz tej spółki użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Niewątpliwie poprzedniczka prawna powoda zawierała umowę dzierżawy, mając na względzie wskazaną przez pozwanego w ogłoszeniu o przetargu, w wykazie nieruchomości oraz w protokołach przetargowych możliwość uzyskania w przyszłości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Także jej późniejsze działania zmierzające do uzyskania tytułu prawnego do sąsiednich nieruchomości, wskazywały na wolę uzyskania wieczystego użytkowania całego kompleksu gruntów, na których zlokalizowane było jej centrum logistyczne, ale te oczekiwania spółki (...) należy oceniać w sferze motywacji do zawarcia umowy dzierżawy a nie takiej interpretacji jej treści, by dopatrywać się w niej sformułowania dodatkowych zobowiązań, niezwiązanych ze stosunkiem dzierżawy nieruchomości, w szczególności złożenia przez pozwanego oświadczenia o zobowiązaniu się do ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz tej spółki. Wbrew zarzutom apelacji należy bowiem wskazać, że zgodnym zamiarem stron przy zawieraniu umowy dzierżawy z reguły jest nabycie przez dzierżawcę wyłącznie uprawnień wynikających ze stosunku dzierżawy. Brak jest podstaw w materiale dowodowym do uznania, by zawierając umowę dzierżawy z dnia 30 marca 1994r. strony chciały wywołać jakieś inne skutki prawne niż wynikające z literalnej treści tej umowy. Nie można podzielić twierdzeń strony powodowej, że już postępowanie przetargowe poprzedzające zawarcie tej umowy świadczyło o woli nawiązania innego stosunku prawnego niż stosunek dzierżawy. Nawet, jeśli wcześniej strony prowadziły rozmowy na temat oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (jak zeznaje świadek M. T.), to na etapie przetargu miały pełną świadomość stanu prawnego nieruchomości uniemożliwiającego - z uwagi na brak księgi wieczystej – ustanowienie takiego prawa. Treść ogłoszeń i innych dokumentów z postępowania przetargowego nie pozwala na wątpliwości co do tego, że nieruchomość, będąca przedmiotem przetargu, miała być oddana w dzierżawę na 30 lat, z możliwością zawarcia z dzierżawcą w przyszłości – po założeniu dla niej księgi wieczystej – umowy ustanowienia użytkowania wieczystego, co nieprecyzyjnie zostało określone mianem przekształcenia prawa dzierżawy w prawo użytkowania wieczystego. Fakt, że sformułowaniem o możliwości tego „przekształcenia” pozwany posługiwał się kilkakrotnie w treści tych dokumentów, nie świadczy o jakiejś szczególnej randze tego sformułowania, w szczególności o nadaniu mu mocy zobowiązania się pozwanego do dokonania tego „przekształcenia”, tylko o tym, że poszczególne dokumenty musiały mieć w postępowaniu przetargowym jednakową treść co do przedmiotu przetargu, by należycie informować o nim potencjalnych uczestników. Nie można też formułować twierdzeń o tym, że w istocie przedmiotem przetargu miało być prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, powołując się na to, że tryb przetargowy był wymagany tylko dla oddania gruntu w użytkowanie wieczyste. Z treści zeznań świadka M. Z. (2) wynikało bowiem, że zasadą było to, iż zawarcie umów dzierżawy gruntu na okres przekraczający 3 lata było poprzedzone przetargiem nawet, jeśli przepisy ustawy z dnia 29 kwietnia 1985r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości nie nakładały takiego obowiązku na gminę (ale jednocześnie też nie zakazywały skorzystania z takiego trybu). Treść umowy dzierżawy i zeznania świadka M. Z. (2) dają podstawę do oceny, że także strona pozwana przewidywała i liczyła na możliwość zawarcia ze spółką (...) w przyszłości umowy wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma sprzeczności między ustaleniami Sądu Okręgowego a zeznaniami świadków, w szczególności świadka M. T.. Sąd Okręgowy bowiem ustalił, że spółka (...) zawierała umowę dzierżawy oczekując i mając nadzieję na późniejsze ustanowienie prawa użytkowanie wieczystego dzierżawionej nieruchomości (o tym zeznawał świadek) i nawet, jeśli takie same nadzieje towarzyszyły pozwanemu, to jednak nie świadczyło to o zobowiązaniu się pozwanego w umowie dzierżawy do ustanowienia użytkowania wieczystego tej nieruchomości, w szczególności na bliżej nieokreślonych (co do essentialia negotii umowy wieczystego użytkowania) zasadach. Wykładni umowy dzierżawy, prowadzącej do stwierdzenia istnienia takiego zobowiązania, nie mogą także uzasadniać - jak prawidłowo ocenił Sąd Okręgowy - okoliczności mające miejsce ponad rok od daty zawarcia umowy dzierżawy, którą to datę należy uznać za miarodajną dla oceny zgodnego zamiaru stron umowy. Oświadczenie M. T. jako reprezentanta spółki (...) wskazywało na wolę uzyskania użytkowania wieczystego działek nr (...), jednak nie dawało podstaw do oceny, że po stronie pozwanego powstało jakiekolwiek zobowiązanie inne niż wynikające z oddania przedmiotowej nieruchomości w dzierżawę tej spółce. Trzeba także zauważyć, że oświadczenie to po części było nieprawdziwe – w 1995r. nie mogły się bowiem toczyć jakiekolwiek przygotowania do zawarcia aktu notarialnego, skoro księga wieczysta dla przedmiotowej nieruchomości została założona dopiero 5 lat później. Można też wyrazić wątpliwość co do możliwości zamierzonego (w świetle decyzji podziałowej) połączenia przedmiotowej nieruchomości t.j. działki nr (...) z działką nr (...), której użytkowanie wieczyste nabyła spółka (...), skoro właścicielami obu tych działek były różne podmioty – jednej gmina a drugiej Skarb Państwa. Ewentualnych nieprawidłowości postępowania podziałowego – administracyjnego, publicznoprawnego, jakich mógł w tym względzie dopuścić się organ administracji, nie można jednak interpretować jako wyrazu woli podmiotu występującego w obrocie cywilnoprawnym – gminy jako właściciela nieruchomości.

Dodatkowo można tylko zauważyć, że nawet, gdyby strona pozwana zawierając w 1994r. umowę dzierżawy przedmiotowej nieruchomości, złożyła także oświadczenie o zobowiązaniu się do zawarcia umowy mającej za przedmiot wieczyste użytkowanie tej nieruchomości, to zgodne z prawem i skuteczne zawarcie takiej umowy miałoby miejsce w stanie prawnym określonym zarówno przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami (wskazany przez Sąd Okręgowy przepis art. 37 tej ustawy) jak i uchwałami Rady m.(...) W. określającymi zasady oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste (wskazana przez Sąd Okręgowy uchwała z 2004r. oraz uchwała nr (...) Rady Gminy (...) § 7 ust. 5), a – jak wynika z treści zeznań świadka M. Z. (2) – strona powodowa nie wykazała spełnienia przesłanek uzyskania takiego prawa w trybie bezprzetargowym na podstawie powyższych przepisów, w szczególności nie wykazała ubiegając się o zawarcie umowy, że wartość nakładów poczynionych przez nią na działce nr (...) przekracza wartość gruntu, nie próbowała nawet tego wykazywać także w postępowaniu przed Sądem Okręgowym (wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego został zgłoszony na okoliczność wysokości szkody, bowiem nieruchomość miałaby zostać wyceniona wraz z zabudowaniami jako pozostająca już w użytkowaniu wieczystym).

Sąd Okręgowy prawidłowo także ocenił, że odpowiedzialność odszkodowawcza pozwanego zachodziłaby wówczas, gdyby pozwany – wbrew obowiązkowi wynikającemu z umowy – nie ustanowił na rzecz powódki prawa wieczystego użytkowania przedmiotowej nieruchomości. Skoro zaś taki obowiązek na pozwanym nie ciążył, to ewentualne straty, jakie poniosła strona powodowa z uwagi na niemożność zbycia wszystkich działek przy ul. (...), pozostających w jej posiadaniu, nie mogą być podstawą do formułowania wobec pozwanego roszczeń odszkodowawczych.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie mogą odnieść skutku także zarzuty naruszenia przepisu art. 328 § 2 k.p.c. Wbrew twierdzeniom apelacji na podstawie treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku można wnioskować co do tego, jakie dowody stały się podstawą ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego, a jakie zostały pominięte i dlaczego (zeznania L. M. i R. L., dlatego że nie wniosły nic istotnego do sprawy z uwagi na to, iż świadkowie nie pamiętali okoliczności podpisania umowy dzierżawy, nie pamiętali również, dlaczego nie doszło do przekazania spornej działki w użytkowanie wieczyste). Sąd ten bowiem wskazał, że dał wiarę zarówno zeznaniom świadków (pominąwszy zawarte w nich oceny faktów i zdarzeń) jak i treści dokumentów, których autentyczności strony nie kwestionowały. Zarzucając Sądowi Okręgowemu lakoniczność uzasadnienia w kwestii braku interesu prawnego powoda w żądaniu ustalenia, iż powód nabył prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, skarżący nie zauważa, że uzasadnienie jego pozwu w tej kwestii ogranicza się także do jednego zdania. Należy również zauważyć, że Sąd Okręgowy uznając, że powód nie posiada interesu prawnego w powyższym żądaniu ustalenia, w istocie ocenił nie występowanie tego interesu, ale istnienie prawa, które miało być przedmiotem żądania z punktu 2 pozwu, stwierdzając, że nie można było ustalić, iż powód nabył to prawo, skoro przepisy prawa takiej możliwości nie przewidują. Powyższy pogląd Sądu Okręgowego jest trafny. Powód, żądając ustalenia, że z dniem 20 marca 2000r. nabył prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, nie powołał się na żadne zdarzenia, które miałyby wywołać taki skutek. Nie wywodził swoich uprawnień z umowy (skoro jednocześnie żądał dopiero zobowiązania pozwanego do zawarcia takiej umowy), z aktu administracyjnego czy też z nabycia z mocy prawa. Dodatkowo można tylko zauważyć, że - zgodnie z treścią punktu 2 pozwu - Sąd w niniejszej sprawie miałby ustalić, iż powód nabył prawo użytkowania wieczystego na okres przeszły w stosunku do zgłoszenia tego żądania t.j. na okres od dnia 20 marca 2000r. do dnia 20 marca 2009r. (jeśli taki zapis znalazł się w pozwie na skutek omyłki, to nie została ona nigdy skorygowana), powód zaś nie wykazał istnienia interesu prawnego w żądaniu ustalenia, że w przeszłości łączył go z pozwanym określony stosunek prawny.

Mając powyższe na względzie Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda na podstawie art. 385 k.p.c. O kosztach zastępstwa procesowego strony pozwanej - wygrywającej proces przed Sądem II instancji - Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. w związku z § 6 pkt 7 i § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.