Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 lipca 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Krakowie – Wydział I Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 15 lipca 2015 r. w Krakowie na rozprawie

sprawy z powództwa C. L.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Budynku przy ul. (...) w K.

o uchylenie uchwały

na skutek apelacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie

z dnia 3 października 2014 r. sygn. akt I C 674/14

uchyla zaskarżony wyrok, znosi postępowanie i sprawę przekazuje Sądowi Okręgowemu w Krakowie do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania apelacyjnego.

SSO Barbara Baran SSA Andrzej Struzik SSA Barbara Górzanowska

Sygn. akt I ACa 156/15

UZASADNIENIE

Powódka C. L. w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Budynku przy ul. (...) w K. domagała się uchylenia uchwały pozwanej wspólnoty nr (...) z dnia 14 marca 2014 r..

Strona pozwana reprezentowana przez zarządcę J. K. wnosiła o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 3 października 2014 r. Sąd Okręgowy w Krakowie uchylił uchwałę numer (...) podjętą przez Wspólnotę Mieszkaniową Budynku przy ul. (...) w K. w trybie indywidualnego zbierania głosów, dotyczącą wyrażenia zgody na przeniesienie skrzynek listowych z obecnego miejsca do wnęki znajdującej się na wprost holu i zasądził od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Uzasadniając powyższy wyrok sąd I instancji wskazał między innymi, że w budynku przy ul. (...) w K. znajduje się 18 lokali mieszkalnych, właściciele których tworzą wspólnotę mieszkaniową, a zgodnie z umową o sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną z dnia 1 lipca 2010 r. zarządcą budynku jest (...) spółka cywilna B. K. i J. K..

Powyższy wyrok zaskarżyła w całości strona pozwana. Adwokat reprezentujący stronę pozwaną dołączył do apelacji pełnomocnictwo podpisane przez B. K. i J. K., następnie jednak, na wezwanie Sądu Apelacyjnego, przedstawił w wyznaczonym terminie pełnomocnictwo podpisane przez dwóch członków zarządu pozwanej wspólnoty, wraz z potwierdzeniem dokonanych przez niego dotąd czynności procesowych.

Apelujący zaskarżonemu wyrokowi zarzucił nieważność postępowania z uwagi na pozbawienie strony pozwanej możności obrony jej praw na skutek działania przed sądem I instancji za stronę pozwaną administratora, który nie był uprawniony do reprezentowania wspólnoty przez sądem (art. 379 pkt 5 w zw. z art. 67 § 1 k.p.c.). Nadto w apelacji zarzucono nierozpoznanie istoty sprawy. W konkluzji skarżący domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku, zniesienia postępowania i przekazania sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia w zakresie kosztów postępowania. Z ostrożności procesowej apelujący podniósł także zarzut sprzeczności istotnych ustaleń faktycznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym i zgłosił wniosek o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu za obie instancje.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Wspólnota mieszkaniowa jest nieposiadającą osobowości prawnej jednostką organizacyjną posiadającą zdolność sądową (art. 64 § 1 ¹ k.p.c.). Zgodnie z art. 67 § 1 k.p.c. takie jednostki dokonują czynności procesowych poprzez swoje organy lub osoby uprawnione do działania w ich imieniu. Art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą i właścicielami lokali. Jakkolwiek zarząd nieruchomością wspólną można powierzyć osobie trzeciej, to powierzenie takiego zarządu musi nastąpić w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w później zawartej umowie w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 powołanej ustawy). Tylko wtedy tak ustanowiony zarządca może mieć kompetencje zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

W przypadku pozwanej wspólnoty nie doszło do powierzenia zarządu osobie trzeciej w sposób przewidziany przez art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, ale została zawarta umowa w zwykłej formie pisemnej, którą Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ul. (...) w K. zleciła B. K. i J. K. - wspólniczkom spółki cywilnej (...) wykonywanie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Taka umowa, w świetle przepisów powołanej ustawy, nie dawała tym osobom kompetencji do reprezentowania wspólnoty na zewnątrz oraz w sprawach między wspólnotą i właścicielami lokali poza zakresem z umowy tej wynikającym. W tym ostatnim zakresie, z mocy art. 734 § 2 k.c., umowa obejmowała umocowanie do wykonywania czynności w imieniu wspólnoty i mogła stanowić podstawę do udzielenia przez wspólnotę ww. zleceniobiorcom pełnomocnictwa do reprezentowania wspólnoty przed sądem stosownie do art. 87 § 1 k.p.c.

J. K. stając przed sądem na rozprawie w dniu 3 października 2014 r. nie powoływała się na pełnomocnictwo, co czyni bezprzedmiotowym badanie, czy przedmiot sporu mieści się w zakresie objętym ww. umową. Wcześniej pozew i wezwanie na rozprawę zostały wysłane na adres spółki cywilnej (...), a odbiór tej przesyłki potwierdziła pracownica twej spółki. W konsekwencji uznać trzeba, że pozew nie został doręczony osobom uprawnionym do reprezentacji strony pozwanej, o rozprawie nie osób takich nie zawiadomiono, a za stronę pozwaną występowała przed sadem osoba nieuprawniona do reprezentacji tej strony przed sądem. Trafnie apelujący zarzuca, że w ten sposób doszło do pozbawienia strony pozwanej możności obrony jej praw, co stanowi przyczynę nieważności postępowania (art. 379 pkt 5 k.p.c.).

Z powyższych przyczyn, na podstawie art. 386 § 2 k.p.c. należało uchylić zaskarżony wyrok, znieść postępowanie i sprawę przekazać sądowi I instancji do ponownego rozpoznania, a na podstawie art. 108 § 2 k.p.c. pozostawić temu sądowi orzeczenie o kosztach postępowania apelacyjnego.