Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 czerwca 2015 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Rudnicki

Protokolant: Małgorzata Wąchała

po rozpoznaniu w dniu 12.06.2015 r.

we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa B. G. (1), B. G. (2), A. L., B. A. i R. A.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w O.

o uchylenie uchwały

I. uchyla zaskarżoną uchwałę pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) z dnia 15.04.2014 r.;

II. zasądza od pozwanej na rzecz każdego z powodów po 40 zł kosztów procesu.

UZASADNIENIE

W dniu 29.07.2014 r. powodowie B. G. (1), B. G. (2), A. L., B. A., R. A.wystąpili przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...)w O.o uchylenie uchwały nr (...) z dnia 15.04.2014 r. w sprawie pokrycia kosztów stałych CO przez wszystkich właścicieli.

Powodowie podali, że są właścicielami lokali:

- B.i B. G. (2)– nr (...),

- A. L.– nr (...),

- B.i R. A.– (...).

Zarząd nieruchomością wspólną został powierzony profesjonalnemu zarządcy B. P.. W dniu 16.07.2014 r. zawiadomiono powodów o podjęciu uchwały nr (...)trybie indywidualnego zbierania głosów w sprawie pokrycie kosztów stałych CO przez wszystkich właścicieli większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Uchwała ta stoi w sprzeczności z obowiązującymi przepisami, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością oraz interes powodów. Uchwała zawiera informację o pokryciu kosztów stałych przez wszystkich właścicieli, nie określa jednak, w jaki sposób będą one naliczane i od czego zależą. Uchwała narusza interesy właścicieli lokali poprzez obciążanie ich dodatkowymi kosztami utrzymania nieruchomości innych właścicieli lokali w postaci kosztów stałych CO w sposób nieadekwatny do korzystania z nieruchomości przez poszczególnych właścicieli, w szczególności powodów, którzy nie są klientami dostawcy energii cieplnej. Najniższe 3 kondygnacje korzystają z CO zgodnie z umową z MPEC na dostawę energii cieplnej. Lokale na najwyższej kondygnacji posiadają samodzielne instalacje CO zasilane z instalacji gazowej. Przyjęcie uchwały nr (...)sprawia, że właściciele najwyższych kondygnacji zmuszeni będą do ponoszenia opłat za posiadaną instalację gazową CO we własnym lokalu, a także dodatkowych kosztów stałych związanych z dostawą i zakupem energii cieplnej innych właścicieli lokali, mimo że w żaden sposób nie korzystają z tej energii. Lokale powodów posiadają samodzielne instalacje CO zasilane instalacją gazową, w żaden sposób powodowie nie korzystają z instalacji CO, którą dostarczane jest ciepło przez MPEC do lokali mieszkalnych właścicieli poniższych kondygnacji. Uchwała jest próbą przerzucenia części kosztów innych właścicieli na grupę mieszkańców zajmujących najwyższą kondygnację, których mieszkania nie korzystają z systemu CO, ponadto na żadnej z klatek schodowych nie znajdują się grzejniki, które mogłyby ogrzewać części wspólne budynku, a zatem i z takiej formy dostaw energii powodowie nie korzystają. Powodowie samodzielnie ponoszą koszty CO poprzez wszelkie opłaty za gaz naliczane zgodnie z obowiązującą taryfą dostawcy gazu.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów kosztów procesu.

Pozwana zaprzeczyła, by zaskarżona uchwała stała w sprzeczności z obowiązującymi przepisami lub naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomościami. Podniosła, że do obowiązków wszystkich właścicieli lokali należy ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Skoro właściciele przyjęli zapis, zgodnie z którym koszty stałe centralnego ogrzewania rozliczane będą proporcjonalnie do powierzchni użytkowej poszczególnych lokali, a możliwość taka wynika z treści art. 45a ust. 8 pkt 1 lib b prawa energetycznego, to jest to zapis zgodny z prawem. Zaskarżona uchwała powiela wyłącznie zapis obowiązującego już na podstawie uchwały (...)z dnia 15.03.2007 r. regulaminu rozliczania kosztów energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania. Regulamin w rozdziale III punkt 2.1 wskazuje, że część stała opłaty od dostawcy ciepła jest dzielona proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali. Uchylenie zaskarżonej uchwały nic nie zmieni w sytuacji prawnej powodów, gdyż obowiązuje nadal uchwała zatwierdzająca regulamin posiadający taki sam zapis.

Regulamin szczegółowo określa, co składa się na koszty zmienne centralnego ogrzewania stanowiące koszt ogrzewania nieruchomości wspólnej oraz koszt ogrzewania wszystkich energii cieplnej. Zgodnie z praktyką przyjętą we wspólnocie koszty wspólne dotyczące centralnego ogrzewania i zużycia wody są zawarte w planie gospodarczym wspólnoty w kosztach eksploatacji. Ponadto zaliczki na ogrzewania są identyczne w zależności od metrażu, a po rozliczeniu następują zwroty. Taka praktyka jest zgodna z zasadami prawidłowego gospodarowania nieruchomością i w niczym nie narusza interesów właścicieli.

Z instalacji grzewczej (c.o.) korzystają wszyscy właściciele lokali, zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są części wspólne budynku. W ocenie pozwanej instalacja grzewcza centralnego ogrzewania znajdująca się w budynku mieszkalnym, której dotyczy spór, jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali, którzy aktualnie korzystają z energii cieplnej dostarczanej z miejskiej sieci ciepłowniczej, lecz stanowi współwłasność przymusową właścicieli lokali. W związku z tym należy w konsekwencji uznać, że wszyscy członkowie pozwanej Wspólnoty, w tym także powodowie, zobowiązani są do ponoszenia związanych z nią kosztów.

Pozwana zwróciła uwagę, że w art. 22 ust. 3 pkt 8 uwl ustawodawca zaliczył do kosztów zarządu nieruchomością wspólną część kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali. Ustalenie wskazanych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, jest – na podstawie art. 22 ust. 3 ustawy – jedną z wielu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zaskarżona uchwała nie narusza zatem interesu powodów, gdyż ich obowiązkiem jest ponoszenie kosztów stałych instalacji będącej częścią wspólną nieruchomości.

Uchwała wskazuje, że koszty będą naliczane w formie miesięcznej zaliczki. Uchwała może nieprecyzyjnie, ale jasno, wskazuje, używając sformułowania „koszty stałe CO”, że chodzi o koszty stałe, o których mowa w Regulaminie kosztów energii cieplnej na potrzeby centralnego ogrzewania. Powodowie jako członkowie wspólnoty posiadają zatem wiedzę, od czego zależy wysokość globalna kosztów stałych CO. Niezasadny jest zarzut, że uchwała obciąża powodów kosztami utrzymania nieruchomości innych właścicieli lokali. Uchwała obciąża kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej.

W piśmie z dnia 11.03.2015 r. powodowie podtrzymali swoje twierdzenia i wnioski.

Wskazali, iż nie kwestionują faktu, że są zobowiązani do partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, co wynika bezpośrednio z art. 13 ust. 1 uwl. Tym niemniej wskazali, że dodatkowe opłaty, do których zobligowani by byli na podstawie zaskarżonej uchwały, nie mogą się zaliczać do takich kosztów, ponieważ urządzenie, które nie służy do użytku wszystkich właścicieli, nie może się zaliczać do części wspólnych, a w konsekwencji opłaty z nim związane nie mogą obciążać wszystkich właścicieli. Powodowie jeszcze raz podkreślili, że ich lokale nie korzystają w żadnym zakresie z urządzenia dostarczającego energię cieplną z miejskiej sieci ciepłowniczej, gdyż ciepło mają dostarczane z innego niż pozostałe lokale źródła. W budynku pozwanej Wspólnoty żadne części wspólne nie są wyposażone w instalację korzystającą z energii dostarczanej przez sieć miejską (brak kaloryferów na klatce schodowej, w piwnicach i na poddaszach nie będących częścią lokali własnościowych). W tych okolicznościach bezzasadne jest twierdzenie pozwanej, że powodowie jako właściciele lokalu w tej nieruchomości powinni być obciążeni stałymi kosztami ogrzewania, z którego w żaden sposób nie korzystają. Lokale powodów zostały przez nich zakupione w stanie, jak obecnie, tj. z wyposażeniem w odrębny system ogrzewania.

Powodowie podnieśli, że zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa, bo wbrew tym przepisom nakazuje im uczestniczyć w kosztach zarządu, które nie stanowią kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a nadto narusza ona interesy powodów, ponieważ zobligowani zostają do ponoszenia kosztów ogrzewania dwukrotnie – za dwa niezależne systemy grzewcze, tj. w oparciu o umowy zawarte indywidualnie oraz wynikające z zaskarżonej uchwały, pomimo że właściciele którzy nie korzystają z systemu c.o. nie partycypują w kosztach ogrzewania, za który oni płacą indywidualnie.

W piśmie z dnia 10.04.2015 r. pozwana podniosła, że co do tych części budynku i urządzeń, które stanowią współwłasność właścicieli lokali, ustawodawca sformułował jedynie zasadę, jaką należy stosować określając, co w danej nieruchomości jest lub stać ma się przedmiotem współwłasności (częścią nieruchomości wspólnej) – oprócz gruntu wszystkie części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dotyczyć to będzie tych części budynku i urządzeń, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu, Jest to zasad całkowicie różna od twierdzenie powoda, że nieruchomością wspólną są urządzenia przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli. Wystarczy, by dwóch właścicieli w danej nieruchomości korzystało z jakiegoś pomieszczenia lub urządzenia, aby urządzenie to lub pomieszczenie zaliczyć do nieruchomości wspólnej. Fakt zatem, że istnieją lokale nie korzystają bezpośrednio z instalacji, nie wyłącza tej instalacji z zakresu nieruchomości wspólnej. Instalacja nie jest współwłasnością tylko tych właścicieli lokali, którzy z niej bezpośrednio korzystają. Jest współwłasnością przymusową wszystkich właścicieli lokali.

Fakt, że w lokalach powodów nie ma grzejników, nie oznacza, że nie korzystają z instalacji. Fakt, że na korytarzach nie ma grzejników, nie oznacza, że instalacja przechodząc przez części wspólne nie ogrzewa tych części wspólnych, z czego korzystają wszyscy właściciele lokali.

Opłata stała w zakresie ogrzewania wynosi 2 021, 16 zł za miesiąc. Suma powierzchni lokali wynosi 2 462, 31 m ². Opłata stała wynosiłaby zatem 0, 82 zł za m ² każdego z lokali miesięcznie.

Sąd ustalił w sprawie następujący stan faktyczny.

Powodowie B. G. (1) i B. G. (2) są właścicielami lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w O. o pow. 98, 09 m ² wraz z piwnicą przynależną o pow. 27, 39 m ², z którym związany jest udział wynoszący 4, 32 % we współwłasności części wspólnych budynku i gruntu.

Powódka A. L. jest właścicielem lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w O. o pow. 97, 56 m ² wraz z pomieszczeniem przynależnej komórki o pow. 1, 32 m ², z którym związany jest udział wynoszący 3, 11 % we współwłasności części wspólnych budynku i gruntu. Powódka nabyła lokal od M. i R. W. dnia 22.02.2010 r.

Powodowie R. A. i B. A. są właścicielami lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w O. o pow. 114, 28 m ², z którym związany jest udział wynoszący 3, 94 % we współwłasności części wspólnych budynku i gruntu.

/ dowód: odpisy KW, akty notarialne – k. 4-10, 56-65 /

Umową z dnia 24.03.2003 r., zawartą w formie aktu notarialnego, nr rep. A (...), właściciele lokali tworzący Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...)w O., powierzyli zarząd nieruchomością wspólną B. P..

/ dowód: umowa z dnia 24.03.2003 r. – k. 11-15 /

Dnia 01.04.2003 r. Miejski Zakład (...) sp. z o.o. w O. jako sprzedawca oraz Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w O. jako odbiorca zawarli umowę nr (...), której przedmiotem była sprzedaż ciepła zamówionego przez odbiorcę (§ 1).

Sprzedawca zobowiązał się dostarczać ciepło do budynku Wspólnoty w ilości wynikającej z zamówionej mocy na celem centralnego ogrzewania w sezonie grzewczym (§ 2.1.).

Strony uzgodniły następujące warunki sprzedaży ciepła (załącznik nr 1):

- moc zamówiona – 246 460 W,

- powierzchnia mieszkalna – 1 819, 70 m ²,

- kubatura – 14 128 m ³,

- grupa odbiorców – A3.

/ dowód: umowa nr (...) z załącznikami – k. 20-28 /

Powodowie B. G. (1), A. L., R. A. korzystają w swoich lokalach z ogrzewania gazowego.

Nie korzystają z sieci centralnego ogrzewania zasilającej pozostałe lokale w budynku pozwanej Wspólnoty – w lokalach powodów nie ma grzejników przyłączonych do tej sieci.

W lokalu nr (...) należącym do A. L. ogrzewanie gazowe zostało zainstalowane przez jego poprzednich właścicieli M. i R. W..

/ fakt braku w lokalach powodów grzejników przyłączonych do sieci przyznany przez pozwaną;

ponadto dowód: faktury – k. 29-32; umowa kompleksowa dostarczania paliwa gazowego – k.

102; projekt budowlany – k. 105-107 /

Na klatce schodowej budynku, w pomieszczeniach piwnic i poddasza nie ma grzejników zasilanych z sieci CO.

/ fakt przyznany przez pozwaną /

Dnia 15.03.2007 r. właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...)w O.większością 63, 40 % przyjęli uchwałę nr (...)w sprawie zatwierdzenia regulaminu CO.

Regulamin ten przewiduje m.in., że:

- do kosztów zakupu energii cieplnej zaliczane są wyłącznie koszty ponoszone na rzecz dostawcy ciepła – II.2.1,

- koszty zakupu energii cieplnej obejmują sumę – II.2:

- opłat niezależnych od zużycia energii cieplnej (opłata stała) – 2.1.1:

- za zamówioną moc cieplną pobieraną w okresie 12 miesięcy w roku w zł/MW,

- za usługi przesyłowe liczone według mocy zamówionej w okresie 12 miesięcy w roku w zł/mW,

- opłatę abonamentową,

- opłatę za nośnik ciepła (za napełnianie lub uzupełnienie instalacji odbiorczych,

- opłaty za inne usługi lub czynności wykonywane na zlecenie odbiorcy,

- opłat wynikających ze zużycia energii cieplnej (opłata zmienna) - § 2.2:

- za zużytą energię cieplną według wskazań ciepłomierzy zainstalowanych w węzłach cieplnych, pobieraną w okresach grzewczych w zł/GJ,

- za usługi przesyłowe pobierane w każdym miesiącu, z którym nastąpił pobór energii cieplnej według ilości zużytego ciepła w zł/GJ,

- do kosztów zakupu bądź wytworzenia ciepła nie mogą być zaliczona koszt utrzymania instalacji wewnętrznych w budynkach – II.3,

- rozliczenie sumy opłaty stałej i zmiennej następuje dla poszczególnych węzłów cieplnych według podziału – III.2:

- część stała od dostawcy ciepła (wspólną) – dzielone proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokali – 2.2.1,

- część zmienną od dostawcy ciepła dzielona w proporcji – 2.2.2:

- 60 % koszty zużycia, dzielona proporcjonalnie do wskazań podzielników z uwzględnieniem współczynników korygujących zależnych od mocy grzejnika, a także współczynników redukcyjnych do położenia lokalu,

- 40 % koszty wspólne, dzielona wg m ² powierzchni użytkowej lokali,

- część wspólna kosztów ogrzewania przeznaczona jest na pokrycie kosztów ogrzewania: pomieszczeń wspólnego użytku (grzejniki na klatkach schodowych, w suszarniach, pralniach, itp.), nieopomiarowanych łazienek, kosztów ogrzewania lokali przez piony grzewcze – III.3.

/ dowód: uchwała nr (...)oraz regulamin CO – k. 88-90 /

Właściciele lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...)w O.w trybie mieszanym przyjęli uchwałę nr (...) w sprawie pokrycia kosztów stałych CO przez wszystkich właścicieli o treści:

„§ 1. Zobowiązać do pokrycia kosztów stałych C.O. przez wszystkich właścicieli (do powierzchni użytkowej nieruchomości). Wprowadzić zaliczkę miesięczną wynikającą z kosztów stałych od 01.05.2014 r.

§ 2. Wykonanie uchwały powierza się zarządcy nieruchomości.”

Za przyjęciem uchwały nr (...) głosowało 50, 59 % udziałów, przeciw głosowało 26, 07 %. Powodowie oddali głosy przeciwko uchwale.

Pismami z dnia 16.07.2014 r. zarządca B. P. poinformował powodów o podjęciu w trybie mieszanym uchwał o nrach: (...), (...), (...), (...).

/ dowód: pisma z dnia 16.07.2014 r. – k. 16-18; uchwała nr (...) – k. 19 i 127; lista

uprawnionych do głosowania – k. 128-130; protokół zebrania – k. 131-132; lista

obecności – k. 133-134; pełnomocnictwa – k. 135-138; załącznik do protokołu – k. 139-

140 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Powodowie wystąpili z żądaniem uchylenia uchwały nr (...)z dnia 15.04.2014 r. w sprawie pokrycia kosztów stałych CO przez wszystkich właścicieli, zarzucając jej sprzeczność z prawem, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania oraz naruszenie interesów powodów. Zakwestionowali obciążanie ich udziałem w kosztach stałych dostarczania energii cieplnej do budynku, podnosząc, iż korzystają z samodzielnego ogrzewania lokali stanowiących ich własność.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powodowie przedłożyli aktualne odpisy ksiąg wieczystych prowadzonych dla lokali nr (...) oraz odpis księgi wieczystej dla nieruchomości macierzystej, a także umowy nabycia lokali. Wpisy w działach II ksiąg wieczystych prowadzonych dla wymienionych trzech lokali wskazują, że powodom przysługują prawa własności do tychże lokali, a zatem powodowie są czynnie legitymowani do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały. Powodowie przedstawili także skierowane do nich zawiadomienie o podjęciu i treści uchwały.

Powodowie dochowali także terminu zawitego do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały. Zgodnie z art. 25 ust. 1a uwl powództwo wytacza się w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Powodowie zostali powiadomieni o podjęciu i treści uchwały przez zarządcę wspólnoty pismem z dnia 16.07.2014 r. Złożyli pozew w dniu 29.07.2014 r., a zatem w terminie ustawowym.

Tym samym powodowie posiadają legitymację do zaskarżenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...).

Sąd uznał, iż brak było podstaw do kwestionowania samego faktu podjęcia uchwały. Powodowie od początku bowiem zaskarżyli uchwałę jako podjętą, ale dotkniętą wadami, dopiero na ostatniej rozprawie wyrazili wątpliwości co do skutecznego oddania głosu przez reprezentanta Gminy. Jednakże na wcześniejszym etapie powodowie nie kwestionowali skuteczności głosowania przedstawiciela Gminy, pomimo iż zostali zobowiązani do zgłoszenia wszelkich twierdzeń i wniosków dowodowych. Nawet zapoznanie się z dokumentacją dopiero po doręczeniu powodom pisma z dnia 10.04.2015 r. nie wpływa na ocenę tej okoliczności, gdyż powodowie uprawnieniu byli – jeszcze przed wszczęciem procesu – do zapoznania się z dokumentami dotyczącymi zbierania głosów i otrzymania od zarządcy ich kopii.

Przedmiotem uchwały nr (...) było zobowiązanie wszystkich właścicieli do pokrycia kosztów stałych CO.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 zd. drugie uwl w stosunku do udziałów właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Z kolei zgodnie z art. 13 ust. 1 uwl właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Następnie zgodnie z art. 14 uwl na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Wreszcie zgodnie z art. 15 ust. 1 uwl na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Wysokość tychże zaliczek ustalana jest z góry poprzez podjęcie przez członków wspólnoty stosownej uchwały.

Nie ulega wątpliwości, że wszelkie instalacje (wod.-kan., elektryczne, c.o., gazowe, telekomunikacyjne, itp.) rozprowadzone po terenie nieruchomości wspólnej, w szczególności przebiegające w ścianach budynku, pionach, szybach, służące zasilaniu w media zarówno poszczególnych lokali, jak i pomieszczeń wspólnych stanowią przedmiot przymusowej współwłasności właścicieli lokali. W związku z czym obowiązek utrzymywania tych urządzeń w należytym stanie spoczywa na wszystkich właścicielach lokali. Inaczej natomiast może przedstawiać się sytuacja pokrywania kosztów samego dostarczenia mediów.

Koszty zaopatrzenia pomieszczeń wspólnych (ich oświetlenia, ogrzania, dostępu do wody i kanalizacji) służących do użytku wszystkich właścicieli lokali (o ile na mocy odrębnego porozumienia nie zostały przeznaczone do wyłącznego użytku niektórych z nich) obciążają tych właścicieli proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 14 pkt 2 uwl w zw. z art. 12 ust. 1 uwl). Natomiast koszty dostawy mediów do poszczególnych lokali (także za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej jako strony umowy o dostawę ciepła) obciążają właścicieli tych konkretnych lokali (art. 13 ust. 1 uwl).

Powodowie podnieśli, że nie korzystają z instalacji CO znajdującej się w budynku Wspólnoty, gdyż ich lokale wyposażone są w odrębne systemy ogrzewania zasilanego paliwem gazowym na podstawie odrębnych umów z dostawcą gazu. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przyznała tę okoliczność (na stronie drugiej pisma z dnia 10.04.2015 r., a także w istocie w treści odpowiedzi na pozew). Wskazała, że powodowie powinni ponosić jednak koszty ogrzewania nieruchomości wspólnej.

Powodowie podnieśli, że na terenie nieruchomości wspólnej nie znajdują się odbiorniki ciepła (grzejniki) – ani na klatce schodowej ani w pomieszczeniach strychu lub piwnicy. Również tę okoliczność pozwana Wspólnota Mieszkaniowa przyznała (na stronie drugiej pisma z dnia 10.04.2015 r.). Podniosła przy tym, że powodów obciążać muszą koszty ogrzania nieruchomości wspólnej, nawet jeżeli nie ma grzejników, gdyż instalacja CO ogrzewa części wspólne, przez które przechodzi.

Oczywiście nie można wykluczyć, że w związku z rozprowadzeniem instalacji zasilającej poszczególne lokale w ciepłą wodę do kaloryferów, wymiana ciepła pomiędzy instalacją a otoczeniem może nastąpić także na terenie pomieszczeń wspólnych (klatki schodowej, przedsionka, korytarzy, itp. pomieszczeń), nawet jeżeli instalacja nie została zaprojektowana z takim właśnie założeniem.

Jednakże w sytuacji, gdyby takie oddziaływanie instalacji grzewczej było wynikiem nie celowego działania, ale przypadkowym w istocie efektem samej konstrukcji, rozkładu instalacji, konieczne byłoby zbadanie, w jakim stopniu układ instalacji przyczynia się do ogrzania części wspólnych nieruchomości. Ciężar dowodu w tym zakresie obciążał pozwaną Wspólnotę. Podnosząc, iż instalacja zapewnia ogrzanie nieruchomości wspólnej, pozwana nie wskazała jednakże w żaden sposób, jaka część energii cieplnej dostarczanej przez

(...) do budynku służy ogrzaniu pomieszczeń wspólnych.

Koszty dostawy energii cieplnej, podobnie jak koszty dostawy gazu czy energii elektrycznej, obejmują standardowo tzw. składniki stałe i zmienne. Zmienny charakter mają opłaty związane z określoną ilością dostarczonej energii, stanowiące iloczyn ilości jednostek pobranej energii oraz ceny jednostkowej. Natomiast opłaty stałe to opłaty abonamentowe, należne za samą gotowość dostawcy do świadczenia usługi, za utrzymywanie gotowości zasilania, itp. Istnienie takich opłat jako elementu treści stosunku prawnego dostawy energii uzależnione jest jednak od istnienia relacji pomiędzy dostawcą a odbiorcą, tzn. zobowiązania do dostarczania energii na rzecz określonego odbiorcy. Powodów należałoby uznać za odbiorców energii cieplnej wyłącznie w zakresie, w jakim dostawa tej energii dotyczyłaby części wspólnych nieruchomości. W takiej sytuacji powodowie mogliby być zobowiązani do partycypowania w kosztach dostawy ciepła w takiej części, jaka dotyczy wyłącznie nieruchomości wspólnej. Koszty te obejmowałyby zarówno opłaty zmienne, jak i opłaty stałe.

W zakresie, w jakim powodowie nie wykorzystują instalacji grzewczej na potrzeby własnych lokali oraz na potrzeby części wspólnych nie mają obowiązku pokrywać opłat za dostawę tej energii. Stałe składniki kosztów dostawy energii nie są kosztami utrzymania samej instalacji, tylko kosztami utrzymania przez dostawcę energii gotowości świadczenia usługi dostawy.

Wobec tego koszty stałe dostarczenia energii cieplnej nie wchodzą w skład kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, które wszyscy właściciele lokali muszą pokrywać w stosunku do udziałów w nieruchomości wspólnej. Nałożenie na właścicieli obowiązku świadczenia nie będącego kosztem utrzymania jego lokalu ani kosztem utrzymania nieruchomości wspólnej jest sprzeczne z przepisami art. 12-14 ustawy o własności lokali, a także z interesem właściciela lokalu. Uchwała nakładająca taki obowiązek dotknięta jest tym samym wadliwościami przewidzianymi w art. 25 ustawy stanowiącymi podstawę do wystąpienia z powództwem o uchylenie uchwały.

W uzasadnieniu wyroku z dnia 27.06.2014 r., I ACa 607/14, (niepubl.) Sąd Apelacyjny we Wrocławiu uznał, że nie sposób przyjąć, że powodowie, których lokal jest odłączony od instalacji c.o., mieliby partycypować w kosztach dostarczania ciepła w zakresie szerszym niż dotyczy to części wspólnych nieruchomości, choć jednocześnie uznał za uzasadnione obciążenie wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej opłatami stałymi. Jednakże w sprawie I ACa 607/14 stan faktyczny przedstawiał się odmiennie, gdyż w budynku wspólnoty zlokalizowana była kotłownia, w częściach wspólnych jeden grzejnik, dodatkowo zaś ciepło rozprowadzane było w sposób „pośredni” za pomocą rur umieszczonych w ścianach.

Tymczasem w budynku pozwanej Wspólnoty przy ul. (...) w O. nie ma ani kotłowni ani grzejników na częściach wspólnych, których ogrzewanie następuje wyłącznie w sposób pośredni. Tym samym powodowie nie powinni ponosić kosztów ogrzewania także w zakresie opłat stałych. Nałożenie na nich takiego obowiązku jest obciążeniem nadmiernym,

nieracjonalnym, niepowiązanym z rzeczywistym korzystaniem z nieruchomości wspólnej.

Nietrafne było odwołanie pozwanej do regulaminu uchwalonego w 2007 r. Regulamin ten przewiduje bowiem – w § III.3, iż część wspólna kosztów ogrzewania przeznaczona jest na pokrycie kosztów ogrzewania pomieszczeń wspólnego użytku (grzejniki na klatkach schodowych, w suszarniach, pralniach, itp.), nieopomiarowanych łazienek, kosztów ogrzewania lokali przez piony grzewcze. Jednakże w budynku pozwanej nie ma ogrzewania pomieszczeń wspólnego użytku, w stosunku do powodów posiadających odrębne ogrzewanie nie można mówić o ogrzewaniu nieopomiarowanych łazienek, a także – znowu wobec posiadania odrębnego systemu ogrzewania – nie może być mowy o ogrzewaniu lokali przez piony grzewcze. Piony te co najwyżej ogrzewają część wspólną. Jednakże nawet w takim wypadku należałoby ustalić, jaka część kosztów łącznych dotyczy ogrzania przez te piony części wspólnych, a nie pozostałych lokali. Powodowie mogliby zatem uczestniczyć w kosztach stałych (uznanych w § III.2.2.1 za koszty wspólne) tylko w tej części, w jakiej dotyczyłyby one nieruchomości wspólnej.

Można dodać, że wskazane przez pozwaną obciążenie na poziomie 0, 82 zł/m ² wskazuje na nadmierność obciążenia, gdyż w przypadku lokali powodów wynosiłoby ono odpowiednio:

- dla lokalu nr (...) o pow. łącznej wraz z pomieszczeniem przynależnym 125, 48 m ² – 102, 89 zł,

- dla lokalu nr (...) o pow. łącznej wraz z pomieszczeniem przynależnym 98, 88 zł – 81, 08 zł,

- dla lokalu nr (...) o pow. 114, 28 m ² – 93, 71 zł.

Pozwana nie wykazała, jaka część energii cieplnej dostarczanej do budynku przeznaczona jest na ogrzanie nieruchomości wspólnej, choćby w sposób pośredni. Wobec tego nie sposób ocenić, w jakiej części także opłaty stałe odnosiłyby się do pobrania ciepła na potrzeby nieruchomości wspólnej, a w związku z tym, jakie mogłyby być ewentualnie uzasadnione koszty obciążające powodów. Prowadzi to do wniosku o wadliwości zaskarżonej uchwały w całości.

Sąd doszedł do przekonania, iż uchwała nr (...) jest sprzeczna z przepisami prawa oraz narusza interesy powodów, wobec czego za uzasadnione należy uznać żądanie uchylenia tej uchwały.

Sąd uwzględnił zatem powództwo i na podstawie art. 25 uwl uchylił zaskarżoną uchwałę nr (...) z dnia 15.04.2014 r.

Powodom jako wygrywającym sprawę przysługuje zgodnie z art. 98 kpc zwrot kosztów procesu obejmujących uiszczoną opłatę od pozwu w kwocie 200 zł. Ponieważ na dowodzie wpłaty z dnia 29.07.2014 r. figurują wszyscy powodowie, sąd rozdzielił zwrot opłaty zasądzając ją na rzecz powodów w częściach równych po 40 zł.

Mając powyższe na uwadze sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.