Pełny tekst orzeczenia

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 kwietnia 2014 roku

Sąd Rejonowy dla Warszawy - Śródmieścia w Warszawie, I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Joanna Dalba

Protokolant: apl. radc. Jarosław Grzybek

po rozpoznaniu w dniu 16 kwietnia 2014 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta(...)

przeciwko A. M. i K. M.

o rozwiązanie stosunku najmu i o opróżnienie lokalu mieszkalnego

oddala powództwo

Sygn. akt I C 2920/13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 15 listopada 2013 roku powód miasto (...), zastępowany przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego M. P. ( pełnomocnictwo – k. 5) wniósł przeciwko A. M. o rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie A. M. i pozwanej K. M. opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W., a także o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając swoje stanowisko powód wskazał, że pozwany jest najemcą przedmiotowego lokalu, zaś pozwana lokatorem. W ocenie powoda zaistniała ważna przyczyna, o której mowa w art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, uzasadniająca rozwiązanie umowy najmu przedmiotowego lokalu, którą jest okoliczność, że lokal ten jest powodowi niezbędny dla wykonywania zadań publicznych, polegających na zapewnieniu lokali socjalnych i zamiennych osobom potrzebującym. Powód wskazał jednocześnie, że pozwany jest w stanie zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, gdyż w dniu 21 stycznia 1997 roku w drodze spadkobrania stał się właścicielem nieruchomości lokalowej o powierzchni mieszkalnej (...) m ² i 39,69 m ², położonej w W. przy al. (...) (księga wieczysta Kw nr (...)), a nadto współwłaścicielem w ¼ części zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) z obrębu(...) przy ul. (...) w W. (Dzielnica W.) o powierzchni 0,1038 ha (księga wieczysta Kw nr (...)).

Na tej samej podstawie K. M. (córka A. M.) stała się współwłaścicielem w ¼ części zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) z obrębu (...)przy ul. (...) w W.. ( pozew z załącznikami – k. 1-5).

Na rozprawie w dniu16 kwietnia 2014 roku nie stawili się pozwani - wezwanie zostało awizowane i uznane za doręczone ze skutkiem doręczenia wobec pozwanego z dniem 12 lutego 2014 r., a wobec pozwanej z dniem 3 kwietnia 2014 r. (zpo- k.14, k.15, protokół rozprawy- k.19).

Stawiła się pełnomocnik powoda J. J. (substytucja- k.18-19), która podtrzymała roszczenie.

Sąd Rejonowego ustalił następujący stan faktyczny:

A. M. stał się właścicielem na podstawie dziedziczenia nieruchomości lokalowej o powierzchni 39,69 m ², położonej w W. przy al. (...) (księga wieczysta Kw nr (...)). Podstawą wpisu do księgi wieczystej A. M. było postanowienie z dnia 21 stycznia 1997 r. (wydruk z dnia 7 marca 2013 r. z Kw nr (...) – k. 74-83 akt lokalowych)

Ponadto A. M. stał się współwłaścicielem w ¼ części zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) z obrębu (...) przy ul. (...) w W. o powierzchni 0,1038 ha (księga wieczysta Kw nr (...)). Również K. M. stała się współwłaścicielem w ¼ części zabudowanej nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) z obrębu (...)przy ul. (...) w W.. Podstawą wpisu są postanowienia spadkowe od 1964 r. – do 2011 r. (wydruk z dnia 7 marca 2013 r. z Kw (...) – k. 84-93 akt lokalowych)

Brak informacji, czy powyższy stan rzeczy jest aktualny.

W dniu 07 marca 2002 r. A. M. i jego żona H. M. wstąpili w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w W.. (aneks do umowy najmu – k.45 akt lokalowych). Razem z wymienionymi w przedmiotowym lokalu zameldowana była córka K. M.. (informacja z systemu ewidencji ludności - k.108 akt lokalowych)

Od połowy 2008 roku H. i A. M. starali się o wykup lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. ul. (...) w W., będącego przedmiotem najmu, na co miasto stołeczne nie wyraziło zgody. (pismo –k.48, k. 62 akt lokalowych).

Nie później niż w dniu 20 sierpnia 2008 roku (data prezentaty) miasto(...)powzięło informację o fakcie nabycia przez A. M. nieruchomości lokalowej tj. odrębnej własności lokalu mieszkalnego położonego w W. przy al. (...), dla której to jest prowadzona księga wieczysta Kw nr (...). Podstawą nabycia było postanowienie z dnia 21 stycznia 1997 r. w sprawie I Ns (...)Sądu Rejonowego dla Warszawy – P., mocą którego to stwierdzono, że spadek po H. P. z domu B. nabył w całości A. M.. (odpis księgi wieczystej z dnia 19 sierpnia 2008 r. z Kw (...) - k.52-54 akt lokalowych, postanowienie spadkowe - k.55 akt lokalowych).

Miasto (...)pismem datowanym na dzień 12 lipca 2013 roku zaproponowało A. M. rozwiązanie umowy najmu lokalu nr (...) przy ul. (...) w W.. (pismo – k. 104- 105 akt lokalowych)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dołączonych do akt sprawy i wskazanych wyżej dokumentów, a także na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach lokalu położonego w W. przy ul. (...).

Sąd dał wiarę dokumentom, których autentyczność i wiarygodność nie budziła wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania. Sąd dał także wiarę zeznaniom pozwanych, były one bowiem logiczne, spójne oraz korespondowały zarówno ze sobą wzajemnie, jak i z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie. Poza tym powód nie kwestionował treści zeznań pozwanych.

Sąd Rejonowy zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Przyjęcie za prawdziwe twierdzeń powoda (art. 339 § 2 k.p.c.) dotyczy wyłącznie okoliczności faktycznych i nie zwalnia sądu orzekającego od obowiązku rozważenia, czy oświadczenia te uzasadniają należycie i w całości żądania pozwu i czy uwzględnienie tych żądań nie narusza obowiązujących przepisów. Sąd nie jest zatem zwolniony z obowiązku dokonania prawidłowej oceny materialnoprawnej zasadności żądania pozwu opartego na tych twierdzeniach (por. w tym zakresie orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 1958 r., 1 CR 969/57,
publ. w OSNC 1960, nr 1, poz. 14 oraz wyroki tegoż: z dnia 15 września 1967 r.,
III CRN 175/67, publ. w OSNC 1968, nr 8-9, poz. 142, z dnia 15 marca 1996 r.,
I CRN 26/96, publ. w OSNC 1996, nr 7-8, poz. 108, z dnia 06 czerwca 1997 r.,
I CKU 87/97, publ. w Prok. i Pr. - wkładka 1997, nr 10, s. 44, z dnia 31 marca 1999 r.,
I CKU 176/97, publ. w Prok. i Pr. 1999, nr 9, s. 30). Jeżeli zatem w świetle przytoczonych przez powoda okoliczności brak podstaw do uwzględnienia żądania pozwu, sąd wyrokiem zaocznym oddala powództwo (w tym zakresie vide wyrok Sądu Najwyższego z dnia 06 czerwca 1972 r., III CRN 30/72, publ. w Biul. SN 1972, nr 10, poz. 178).

Zdaniem Sądu taka sytuacja, jak opisana powyżej, zachodziła w niniejszej sprawie.

W niniejszej sprawie powód oparł swoje roszczenie wobec pozwanych na przepisie art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), zgodnie z którym właściciel z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2 tegoż przepisu, może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Ustalony przez Sąd stan faktyczny pozostawał pomiędzy stronami bezsporny, zatem rozstrzygnięcie odnośnie słuszności roszczenia o rozwiązanie stosunku najmu z pozwanymi i nakazanie im opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...) ul. (...) w W. zależało wyłącznie od ustalenia czy w niniejszej sprawie istniała po stronie powoda ważna przyczyna uzasadniająca uwzględnienie powództwa w rozumieniu przepisu art. 11 ust. 10 wyżej powołanej ustawy. W wyroku z dnia 28 września 2001 roku, wydanym w sprawie III CKN 404/00 Sąd Najwyższy stwierdził, iż pojęcie "ważnych przyczyn" w rozumieniu art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zachowało aktualność na gruncie art. 11 ust. 10 obecnie obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu powyższego orzeczenia Sąd Najwyższy stwierdził, iż powszechnie przyjmuje się […], że "ważna przyczyna", a więc przyczyna uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu i nakazanie najemcy opróżnienia lokalu zachodzi także wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu, a nie jest niezbędny najemcy. Pogląd ten jest wyrazem trafnego rozumienia treści i intencji art. 33 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (podobnie SN w wyroku z dnia 27 maja 1999 r., sygn. akt II CKN 362/98 (OSNC 1999, z 12, poz. 15). W uzasadnieniu wyroku z dnia 27 maja 1999 roku, sygn. akt II CKN 362/98, który zapadł na gruncie poprzednio obowiązującej ustawy, Sad Najwyższy wyjaśnił natomiast, iż zwraca uwagę ogólnikowość pojęcia "ważnych przyczyn" i jego niedookreślenie. Powoduje to elastyczność unormowania, ale także trudności przy jego stosowaniu. Oceniając, czy w konkretnych okolicznościach zachodzą "ważne przyczyny" w rozumieniu art. 33 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, należy mieć na względzie przede wszystkim charakter i cel tego przepisu, odczytywane przy uwzględnieniu - z jednej strony - przyświecającej naszemu prawu zasady ochrony własności (art. 21 i 64 Konstytucji RP) i - z drugiej strony - obecnej także w naszym prawie zasady ochrony lokatorów (najemców lokali mieszkalnych), która znalazła wyraz w art. 75 Konstytucji, a także m.in. w przepisach ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Z art. 35 tej ustawy wynika, że "ważną przyczyną", według art. 33 ustawy, jest konieczność przeprowadzenia rozbiórki budynku lub remontu albo modernizacji, wymagających opróżnienia niektórych albo wszystkich lokali. Innym, wskazywanym w piśmiennictwie prawniczym, przykładem takiej "ważnej przyczyny" jest posiadanie przez najemcę tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, w którym może on zamieszkać. Według komentatorów ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych ważna przyczyna uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu i nakazanie najemcy opróżnienia lokalu zachodzi także wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych niezbędny wynajmującemu, a nie jest niezbędny najemcy. Pogląd ten jest wyrazem trafnego rozumienia treści i intencji art. 33 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Sąd orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela powyższe stanowiska.

Przyjąć zatem należy, że ważna przyczyna rozwiązania stosunku najmu, w rozumieniu przepisu art. 11 ust 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) zachodzi, gdy dany lokal okazuje się być niezbędnym wynajmującemu z istotnych względów osobistych lub rodzinnych albo też w odniesieniu do osoby prawnej dla właściwego wykonywania zadań publicznych, natomiast najemca dysponuje możliwościami finansowymi, by swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokoić w inny sposób (stanowisko to znajduje oparcie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2000 roku, II CKN 720/98). W ocenie Sądu, w sytuacji zaistnienia kolizji interesów pomiędzy stronami umowy najmu lokalu, która to kolizja dotyczyła z jednej strony ochrony interesu publicznego, z drugiej zaś prywatnych praw najemcy, pierwszeństwo należy przyznać realizacji uprawnień wynajmującego, ale tylko wtedy, gdy sytuacja finansowa najemcy umożliwia mu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w inny sposób i dlatego sporny lokal nie jest mu niezbędny (por. wyrok SN z dnia 27 stycznia 2000 r., II CKN 720/98). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela powyższe twierdzenia.

W rozpoznawanej sprawie wymagało szczególnej staranności wyważenie interesu zarówno powoda, jak i pozwanych oraz dokonanie oceny, któremu z tych interesów należy udzielić ochrony w razie kolizji między interesem właściciela lokalu a interesem najemcy tego lokalu, nie zawsze bowiem interes właściciela zasługuje na ochronę. W sprawie trzeba było zatem ustosunkować się do wszystkich okoliczności mających istotne znaczenie dla wyniku dokonywanej oceny. Dla oceny, czy taka "ważna przyczyna" zachodzi, decydujący jest stan faktyczny istniejący w chwili wyrokowania (art. 316 § 1 k.p.c.).

Jest poza sporem, że w niniejszym przypadku nie zachodziły po stronie pozwanej przyczyny określone w ustępie 2 art. 11 powołanej ustawy, jak też, że strony nie osiągnęły porozumienia, o którym mowa w art. 11 ust. 10 ustawy. Strona powodowa musiała zatem wykazać istnienie "ważnych przyczyn", by powództwo jej zostało uwzględnione.

W pierwszej kolejności wskazać należało, że w ocenie Sądu powód nie wykazał, ażeby istniała ważna przyczyna uzasadniająca rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie pozwanym opróżnienia lokalu. Powód oprócz wniesienia ogólnikowego w treści pozwu nie przedstawił żadnych dowodów na okoliczność, aby lokal o będący przedmiotem najmu, był zbędny najemcom dla zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Znajdujące się w aktach lokalowych wydruki z ksiąg wieczystych pochodziły z dnia 7 marca 2013 r., natomiast odpis z księgi wieczystej był datowany na dzień 19 sierpnia 2008 r. Nie wiadomo więc, czy powyższy stan rzeczy jest nadal aktualny.

Należy zauważyć powód wraz ze zmarłą H. M. zwrócił się z prośbą o wykup przedmiotowego mieszkania w sierpniu 2008 roku, a strona powodowa w przedmiotowej sprawie wystąpiła z propozycją porozumienia w sprawie rozwiązania umowy najmu niemal po 7 latach jak dowiedziała się o fakcie nabycia innych praw do nieruchomości przez pozwanych.

Wskazać należało, że w toku postępowania powód wskazywał, że lokal nr (...) przy ul (...) w W. był mu niezbędny do realizowania zadań polegających na zapewnieniu pomocy mieszkaniowej osobom potrzebującym, których sytuacja rodzinna i materialna w żaden sposób nie pozwala na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Powód nie wskazał przy tym niezbędności rozwiązania umowy dla realizacji swojego interesu. W ocenie Sądu powód winien był przedstawić dowody wykazujące, że to właśnie lokal zajmowany przez pozwanych jest niezbędny do realizacji polityki mieszkaniowej gminy. Powód ograniczył się jednak wyłącznie do wskazania, że na dostarczenie lokali socjalnych jest zadaniem własnym gminy. Przyczyna rozwiązania umowy najmu wskazywana przez powoda była zatem przyczyną hipotetyczną. W ocenie Sądu celem prawidłowego wykazania własnego interesu powód winien był wskazać choćby komu zamierza wynająć przedmiotowy lokal oraz w jakim terminie. Przede wszystkim zauważyć należy, że pozwanych najemców nie mogą obciążać skutki braku wywiązywania się przez powodową gminę ze swych obowiązków w sferze socjalnej.

W odniesieniu do możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez pozwanych zważyć należało, że w ocenie Sądu powód oprócz przedstawienia informacji, iż pozwani w 1997 roku odziedziczyli inną nieruchomość/udziały w innej nieruchomości nie wykazał, aby powyższy stan władania nieruchomościa znajdował aktualność.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

ZARZĄDZENIE

(...).