Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 października 2015 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Beata Kopania
Protokolant:	sekr. sądowy Anna Karwacka

po rozpoznaniu w dniu 6 października 2015 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa K. C. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w S.

z udziałem interwenienta ubocznego (...) spółki z ograniczona odpowiedzialnością w W.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwałę numer (...) pozwanej Wspólnoty (...) w S.;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 397,00 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn. akt IC 9/15

UZASADNIENIE

Powódka, K. C. (1), wniosła przeciwko pozwanej, Wspólnocie Mieszkaniowej ul. (...) w S., pozew o uchylenie uchwały z dnia 8 grudnia 2014r. o nr (...) oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu.

Na uzasadnienie podała, że zaskarżoną uchwałą pozwana wspólnota zmieniła treść statutu wspólnoty, wprowadzając zasadę dwuosobowego zarządu wspólnoty w miejsce jednoosobowego. Jednocześnie odwołała powódkę z funkcji członka zarządu, a w jej miejsce powołała zarząd w osobach K. C. (2) i A. T.. Uchwałę tę, zdaniem powódki, podjęto z naruszeniem przepisów prawa, albowiem została ono uchwalona według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. Tymczasem w pozwanej wspólnocie nie zachodziły przesłanki, przewidziane w art. 11 ustawy o własności lokali do głosowania w taki sposób. Wskazała, że właściciele lokali, którzy podjęli decyzję o tym, by głosować według zasady „jeden właściciel – jeden głos” błędnie przyjęli, że w pozwanej wspólnocie zachodzi sytuacja, iż jeden właściciel, w tym wypadku powódka jako właściciel lokalu nr (...), dysponuje większością udziałów w nieruchomości wspólnej. Podała, iż lokal nr (...), z którym związany jest udział wynoszący (...) w częściach wspólnych nieruchomości, jest przedmiotem współwłasności dwóch podmiotów. Zatem udział przypadający na lokal udział, winien być dzielony na dwa. W konsekwencji powyższego, głosowanie nad zaskarżoną uchwałą według zasady „jeden właściciel - jeden głos” było sprzeczne z prawem. Nadto wskazała, iż część właścicieli lokali wchodzących w skład pozwanej wspólnoty nie zostało zawiadomionych o zebraniu, na którym została podjęta zaskarżona uchwała. Zostali zatem pozbawieni możliwości głosowania nad uchwałą wspólnoty.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...) w S., wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów procesu.

Podniosła, iż chybione jest twierdzenia powódki, iż brak było w pozwanej wspólnocie przesłanek do podjęcia decyzji o głosowaniu „jeden właściciel – jeden głos.” Przedstawiając strukturę udziałów w części wspólnej nieruchomości, wskazała, że suma tych udziałów równa jest 1, a powódka jest właścicielem większościowym, gdyż jej udział w częściach wspólnych wynosił (...). Udziały te związane była w własnością lokalu mieszkalnego nr (...), własności lokalu użytkowego nr (...) oraz współwłasnością udziału lokalu użytkowego nr (...). Podała również, iż przyczyną odwołania K. C. (1) a funkcji członka zarządu było nienależyte wykonywanie przez nią obowiązków członka wspólnoty przewidzianych w ustawie o własności lokali oraz podejmowanie niekorzystnych działań dla wspólnoty, chociażby do przejęcia na własność środków pieniężnych należnych wspólnocie mieszkaniowej w tytułu pożytków za dzierżawę części wspólnej. Wskazała też, iż nie składała pozwanej wspólnocie żadnych rozliczeń kosztów zarządu rzeczą wspólną i nie prowadziła żadnej ewidencji kosztów. Decyzja właścicieli była zatem usprawiedliwiona dbałością o dobro wspólnoty i zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną. Tym bardziej, że poprzednie próby właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty zmierzające do zmiany zarządu, nie dochodziły do skutku właśnie z uwagi na bezkompromisową postawę powódki. Niezależnie od okoliczności wskazanych wyżej, powództwo, zdaniem pozwanej, winno zostać oddalone również w oparciu o brzmienie art. 5 k.c.

Po stronie pozwanej interwencję zgłosił właściciel lokalu mieszkalnego nr (...) - (...) spółka z ograniczona odpowiedzialnością w W., wnosząc o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powódki na rzecz interwenienta ubocznego kosztów procesu. W uzasadnieniu przywołał te same twierdzenia, co strona pozwana.

Sąd ustalił:

W skład pozwanej wspólnoty wchodzi 9 lokali mieszkalnych i 2 lokale użytkowe ( bezsporne, nadto odpis księgi wieczystej (...), k. 4-14).

K. C. (1) i S. R. (1) są współwłaścicielami lokalu użytkowego nr (...), dla którego urządzona jest księga wieczysta (...). Udział powyższego lokalu w części wspólnej nieruchomości wynosi (...).

Dowód: odpis księgi wieczystej (...), k. 15-17.

K. C. (1) jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...), z którym związany jest udział w częściach wspólnych nieruchomości wspólnej wynoszący (...) oraz lokalu użytkowego nr (...), z którym związany jest udział w częściach wspólnych wynoszący (...).

Dowód: odpis księgi wieczystej (...), k. 4-14.

Uchwałą (...) z dnia 1 marca 2014r. pozwana wspólnota podjęła decyzję o przyjęciu statutu wspólnoty mieszkaniowej ul. (...) w S.. W statucie tym uchwalono, iż zarząd wspólnoty jest jednoosobowy, wybierany w drodze uchwały na Zebraniu wspólnoty.

Dowód: uchwała (...) , k. 50, statut , k. 50.

Uchwałą (...) z dnia 19 marca 2014r. pozwana wspólnota powołała K. C. (1) na członka zarządu wspólnoty.

Dowód: uchwała (...) z 19 marca 2014r., k. 117.

Od 2014r. we wspólnocie rozpoczęły się nieporozumienia m.in. związane z czynszem dzierżawnym uzyskiwanym przez pozwaną wspólnotę od P.. Część właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnoty zarzucało powódce brak transparentności w rozliczaniu uzyskiwanych przez wspólnotę dochodów z powyższego tytułu.

Na zebraniu członków wspólnoty, które odbyło się w 2014r. część właścicieli zaproponowała zmianę statutu wspólnoty poprzez wprowadzenie dwuosobowego zarządu wspólnoty. Powódka nie przyjęła tego punktu do obrad zebrania wspólnoty.

Dowód: przesłuchanie (...) spółki z o.o. w (...):06:12, 00:15:03, 00:21:05, 00:21:48 protokół rozprawy z dni 6 października 2015r., k. 139v - 140, przesłuchanie członka zarządu K. C. (2), 00:58:52, 01:20:38, 01:21:18, 01:21:30, 01:21:42 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 106, k. 107, przesłuchanie członka zarządu A. T., 01:27:48 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 107v.

Część właścicieli, zainteresowanych zmianą zarządu, tj. K. C. (2), A. T. oraz pełnomocnik S. K. L., spotkała się w grudniu 2014r. w kancelarii prawnej, by przygotować uchwałę o zmianie zarządu w pozwanej wspólnocie z jednoosobowego na dwuosobowy z jednoczesnym odwołaniem K. C. (1) i powołaniem K. C. (2) i A. T. jako członków zarządu pozwanej wspólnoty.

Po podjęciu decyzji, że głosy będą liczone według zasady „jeden właściciel – jeden głos”, sporządzono projekt uchwały nr (...), który poddano pod głosowanie. Na spotkaniu w kancelarii (...) głosowali za przyjęciem uchwały.

Dowód: przesłuchanie członka zarządu K. C. (2) 01:30:10 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 106, przesłuchanie członka zarządu A. T. 01:30:45 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 107v.

Głos od właściciela lokalu mieszkalnego nr (...) – K. B. odebrał K. L.. Głosował on za przyjęciem uchwały.

Dowód: przesłuchanie członka zarządu A. T., 01:30:45 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 107v.

Projekt uchwały nr (...) do (...) spółki z o.o. w W. – właściciela lokalu mieszalnego nr (...) przesłał K. L.. Przed wysłaniem projektu do podpisu K. L. rozmawiał telefonicznie o sprawie związanej ze sporną uchwałą z J. G., prezesem powyższej spółki. Po podpisaniu projektu uchwały spółka odesłała uchwałę. Spółka głosowała za przyjęciem uchwały.

Dowód: przesłuchanie (...) spółki z o.o. w (...):10:15, 00:24:21 protokół rozprawy z dni 6 października 2015r., k. 139v – 140, przesłuchanie członka zarządu A. T., 01:30:45 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 107v.

Projekt uchwały nr (...) do podpisu przez S. L. – właścicielkę lokalu mieszkalnego nr (...) okazał jej syn, K. L.. Głosowała ona za uchwałą.

Dowód: zeznania świadka K. L., 00:33:41 protokół rozprawy z dnia 24 września 2015r., k. 137v.

K. L. telefonicznie kontaktował się ze współwłaścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) – M. R. (1) oraz M. M. (1). Osoby te nie były zainteresowane głosowaniem nad sporną uchwałą.

Dowód: zeznania świadka K. L. 00:22:11, 00:26:49, 00:29:46 protokół rozprawy z dnia 24 września 2015r., k. 137, przesłuchanie członka zarządu A. T., 01:32:22 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 108.

Nikt nie zgłosił się do S. R. (1) z projektem uchwały nr (...) celem umożliwienia mu oddania głosu nad uchwałą.

Nikt z właścicieli nie kontaktował się również z K. C. (1) w celu podpisania uchwały nr (...).

Dowód: zeznanie świadka S. R. (1) 00:16:20 protokół rozprawy z dnia 19 maja 2015r., k. 38v, przesłuchanie powódki 00:09:45, 00:16:46 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 103v – 104, przesłuchanie członka zarządu K. C. (2), 01:08:47 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 106, przesłuchanie członka zarządu A. T. 01:33:29 01:33:45 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 108.

Również z właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...), tj. z M. S. i Z. S. (1) nikt się nie kontaktował w sprawie oddania głosu pod uchwałą nr (...), gdyż właścicielom zainteresowanym głosowaniem nad zaskarżoną uchwałą, nieznany był adres zamieszkania tych właścicieli.

Dowód: zeznania świadka K. L. 00:22:11 protokół rozprawy z dnia 24 września 2015r., k. 137, przesłuchanie członka zarządu K. C. (2), 01:19:22, 01:19:38 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 106v – 107, przesłuchanie członka zarządu A. T., 01:36:38 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 108.

Za uchwała nr (...) głosowało 5 właścicieli lokali mieszkalnych wchodzących w skład wspólnoty. Właściciele postanowili zmienić treść par 14 statutu poprzez zmianę jego dotychczasowej treści w następujący sposób: „Zarząd Wspólnoty jest dwuosobowy, a jego skład może w każdym czasie zostać zmieniony uchwałą właścicieli podjętą zarówno na zebraniu , jak i w trybie indywidulanego zebrania głosów”. Jednocześnie w treści uchwały odwołało K. C. (1) z funkcji członka zarządu pozwanej wspólnoty i powołano dwuosobowy zarząd w osobach K. C. (2) i A. T..

Właściciele głosujący nad tą uchwałą postanowili, że sposób głosownia nad powyższą uchwała – zgodnie z żądaniem zgłoszonym przez właścicieli posiadających łącznie (...) udziałów w nieruchomości wspólnej – nastąpi według zasady na każdego właściciela przypada jeden głos.

W adnotacji pod treści uchwały wskazano, że uchwała została podjęta z dniem 8 grudnia 2014r. na skutek oddania głosów przez 5 właścicieli lokali przy braku właścicieli głosujących przeciwko oraz przy braku właścicieli wstrzymujących się od głosu.

Wskazano także, że za uchwałą głosowało 5 właścicieli, zaś 4 właścicieli nie wzięło udziału w głosowaniu.

Z adnotacji o wynikach głosowania wynika, że za uchwałą głosował K. B., S. L., K. C. (2), A. T. oraz za (...) spółkę z o.o. – J. G..

Dowód: uchwała nr (...) z dnia 8 grudnia 2014r., k. 64 – 64v, wyniki głosowania, k. 65.

Pismem z dnia 23 grudnia 2014r. powódka została zawiadomiona przez K. C. (2) i A. T., iż w dniu 8 grudnia 2014r., właściciele lokali wchodzących w skład pozwanej wspólnoty podjęli uchwałę nr (...), na mocy której odwołali ze składu zarządu K. C. (1) i powołali nowy, dwuosobowy zarząd wspólnoty w osobach: K. C. (2) i A. T..

Dowód: pismo pozwanej wspólnoty z dnia 23 grudnia 2014r., k. 18.

M. i Z. S. (1) oraz M. M. (1) i M. R. (1) nie interesują się sprawami wspólnoty.

Dowód: przesłuchanie (...) spółki z o.o. w (...):11:44 protokół rozprawy z dni 6 października 2015r., k. 139v, przesłuchanie członka zarządu K. C. (2), 01:19:22, 01:19:38 protokół rozprawy z dnia 2 lipca 2015r., k. 106v – 107.

Sąd ustalił:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Sad dokonał ustaleń faktycznych w oparciu o zeznania świadka S. R. (1) oraz przesłuchania J. G., a także o przesłuchania obu stron. Dowody te w istocie były zbieżne co do okoliczności, iż sporna uchwała nie została oddana pod głosowanie powódce i S. R. (1).

W pozostałej części sąd oparł się na dokumentach w postaci uchwały nr (...) i uchwały (...), (...), albowiem nie były one kwestionowane co do autentyczności oraz na dokumentach w postaci odpisu ksiąg wieczystych.

Sąd oddalił natomiast wniosek o dopuszczenie dowodu z wyroku Sądu Okręgowego w Gdańsku z dnia 5 lutego 2014r., wraz z uzasadnieniem, gdyż dokument ten nie dotyczył faktów mających znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Związany była bowiem ze sporem pomiędzy (...) spółką z o.o. w S. a (...) spółką z o.o. w W..

Bez znaczenia dla wyniku sporu pozostały dokumenty z k. 66-73 oraz k. 88 - 95.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (t.jedn. Dz.U. z 2000r., nr 80, poz. 903 ze zm., dalej u.w.l.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Powódka zarzuciła, iż uchwała nr (...) została podjęta z naruszeniem przepisów prawa, albowiem brak było podstaw do podjęcia decyzji o głosowaniu według zasady „jeden właściciel – jeden głos” oraz z uwagi na fakt, iż nie wszyscy właściciele lokali mieszkalnych wchodzących w skład pozwanej wspólnoty mieli możliwość oddania głosu nad tą uchwałą.

Zarzut braku podstaw do głosowania według zasady „jeden właściciel – jeden głos” nie zasługuje na uwzględnienie. Powódka oparła swe twierdzenia na koncepcji podziału na pół udziału w nieruchomości wspólnej przypisanego do lokalu użytkowego nr (...). Podniosła, że lokal nr (...) jest przedmiotem współwłasności powódki oraz S. R. (1), dlatego przypadający uzdał powódki w tym lokalu winien zostać dzielony na pół.

Sąd rozpoznający niniejsza sprawę nie podziela powyższego stanowiska.

Udział w części wspólnej nieruchomości związany z lokalem wchodzącym w skład wspólnoty mieszkaniowej jest niepodzielny, co oznacza, że nie można go dzielić przy liczeniu większości przy głosowaniu.

Zatem udziału powódki w częściach wspólnych nieruchomości przypisanego do lokalu nr (...) nie można dzielić.

Z zapisów w księdze wieczystej urządzonej dla nieruchomości położonej w S. przy ul. (...) ( (...), k. 4-14) wynika, że powódka jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...), właścicielem lokalu użytkowego nr (...) z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...) oraz współwłaścicielem lokalu użytkowego nr (...) z udziałem w nieruchomości wspólnej wynoszącym (...). Po zliczeniu wartości powyższych udziałów stwierdzić należy, iż powódce przysługuje udział w nieruchomości wspólnej o wartości (...). Zatem w myśl art. 23 ust. 2a u.w.l. właściciele lokali mieszkalnych, których udziału wynosiły co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej mogli podjąć decyzje o głosowaniu według zasady „jeden właściciel – jeden głos”. Właściciele lokali mieszkalnych nr (...) posiadali takie uprawnienie. Suma ich udziałów w nieruchomości wspólnej wyniosła ponad 1/5 udziału.

Zatem powyższy zarzut powódki nie został przez sąd uznany za zasadny.

Słuszny okazał się natomiast zarzut uniemożliwienia głosowania nad sporną uchwałą części członków wspólnoty.

Nie budzi wątpliwości, iż uchwały są najważniejszym sposobem podejmowania decyzji we wspólnocie mieszkaniowej. Zgodnie z art. 22 w zw. z art. 18 ust. 3 i art. 19 u.w.l. czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały właścicieli wyrażającej zgodę na podjęcie takiej czynności. Powyższe wynika z zasady określonej w art. 6, iż wspólnotę mieszkaniowa tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Właściciele lokali mogą podejmować uchwały na zebraniu, w drodze indywidulanego zbierania głosów oraz w sposób mieszany.

Zaskarżona uchwała bez wątpienia była głosowana w trybie indywidualnego zbierania głosów (okoliczność bezsporna). Powyższy sposób głosowania polega na tym, że projekt uchwały przedstawiany jest poszczególnym członkom wspólnoty do zapoznania oraz odebrania od ich głosów. Niezbędne jest również, by projekt uchwały pod głosowanie został przedstawiony przez zarząd. Zbieranie głosów należy bowiem wyłącznie do zarządu.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy w postaci zeznań świadka S. R. (1) oraz przesłuchanie stron w sposób jednoznaczny wskazuje, iż sporna uchwała nie została przedstawiona do głosowania powódce, S. R. (1), M. S., Z. S. (2), M. M. (1) i M. R. (1). I o ile część właścicieli lokali, np. M. M. (1), czy M. R. (2) w telefonicznej rozmowie z K. L. wskazali, że nie chcą głosować, o tyle pozostali - w ogóle nie mieli możliwości wypowiedzenia się co do projektu uchwały (...) (na marginesie wskazać należy, iż wobec niespójnych i niekonsekwentnych zeznań świadka K. L., można mieć uzasadnione wątpliwości, czy świadek ten w ogóle kontaktował się z M. M. (3) i M. R. (1)).

Z przesłuchania pozwanej wynika, że właściciele zainteresowani przyjęciem uchwały nr (...) nie znali adresu zamieszkania M. S. i Z. S. (3), dlatego zaniechali przedstawienia im projektu uchwały. Jednakże nie było żadnych przeszkód, by projekt uchwały przedstawić powódce, czy S. R. (2) spornej uchwały pod głosowanie. Jest okolicznością bezpsorną, że osoby te na co dzień znajdują się w swych lokalach przy ul. (...). Zatem nieprzedstawienie im projektu uchwały nr (...) do głosowania skutkuje wnioskiem, iż uchwała ta nie została podjęta przez ogół właścicieli.

Nadto zbieranie głosów pod sporną uchwałą odbywało się również w sposób nieprawidłowy. Jak była mowa wyżej, nad projektem uchwały głosy w trybie indywidulanego głosowanie zbiera zarząd.

Tymczasem w tej sprawie, co wynika wprost z przesłuchania pozwanej, J. G. oraz częściowo z zeznań K. L., wynika, że to właśnie K. L. zbierał głosy pod sporną uchwałą. To tak osoba odebrała głos od K. B., od S. L. oraz do (...) spółki z o.o. w W.. Z resztą z przesłuchania K. C. (2) wynika, że nie wie, w jakich okolicznościach głos pod sporną uchwałą złożyli (...) spółka z o.o. w W. ( 01:07:31, k. 106)

Okoliczność ta skutkuje wnioskiem, iż głosowanie nad uchwałą odbywało się w sposób sprzeczny z prawem, tj. art. 23 ust. 1 u.w.l.

Reasumując powyższe, uchwała nr (...) jako sprzeczna z 23 u.w.l. w zw. z art. 6 u.w.l. winna zostać uchylona, o czym sąd na podstawie art. 25 powyższej uchwały, orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku.

Na marginesie wskazać należy, iż strona pozwana nie wskazała, jakie konkretnie zasady współżycia społecznego sprzeciwiałyby by się uwzględnieniu niniejszego powództwa. Okoliczności związane z konfliktem we wspólnocie związanym chociażby z pobieraniem i rozliczaniem czynszu dzierżawnego od Polkomtel, nie stanowią wystarczającej przesłanki do uznania, iż mamy do czynienia z zasadami współżycia społecznego, przez które sąd winien odmówić powódce ochrony prawnej w zakresie zgłoszonego żądania. Dlatego też sąd oddalił wniosek o dopuszczenie dowodu z dokumentów z kat spraw przywołanych przez pozwaną i interwenienta ubocznego. Jeśli właściciele lokalu mieszkalnych wchodzących w skład pozwanej wspólnoty stawiają zarzuty zarządowi wspólnoty, to mogą wykorzystać instrumenty prawne, które służą doprowadzeniu do prawidłowo sprawowanego zarządu w pozwanej wspólnocie. Przepis art. 5 k.c. nie może stanowić argumentu do pozostawieniu w obiegu prawnym uchwały naruszającej przepisy prawa.

O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 98 par 1 i par 3 k.p.c., ary 99 k.p.c. w zw. z par 10 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 wrzesani2 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. jedn. Dz. U. z 2013r., poz. 490), mając na uwadze, że powódka wygrała niniejszy spór w całości. Na koszty powódki złożyła się opłata od pozwu w kwocie 200 zł., wynagrodzenia fachowego pełnomocnika w kwocie 180 zł. oraz opłata od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.

Na oryginale właściwy podpis