Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 maja 2014 r.

Sąd Okręgowy Warszawa Praga w W. II Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 kwietnia 2014r. w W.

sprawy z powództwa Z. W. i A. W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w W.

o uchylenie uchwały

I.  Oddala powództwo

II.  zasądza od powodów Z. W. i A. W. na rzecz pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. kwotę 380 (trzysta osiemdziesiąt) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania

Sygn. akt II C 779/13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 10 lipca 2013 roku (data prezentaty) powodowie, Z. W. oraz A. W., wnieśli o uchylenie uchwały nr (...)/2013 podjętej przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) w W. w sprawie planu gospodarczego na 2013 rok, ustalenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na pozostałe cele związane z funkcjonowaniem Wspólnoty, a także o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że przedmiotowa uchwała narusza:

- art. 1 ust 1 i ust 2 uwl., art. 13 ust 1 uwl. oraz art. 207 kc. poprzez:

a) podwyższenie obciążeń z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania lokali dla części współwłaścicieli lokali użytkowych - hal garażowych

b) obniżenie obciążeń z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania lokali dla pozostałej części współwłaścicieli lokali użytkowych -hal garażowych

c) podwyższenie należności z pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej dla części współwłaścicieli lokali użytkowych -hal garażowych

d) obniżenie należności z pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej dla pozostałej części współwłaścicieli lokali użytkowych - hal garażowych

- art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez :

a) zwiększenie obciążeń z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz funduszu remontowego wybiórczo dla części współwłaścicieli dwóch

lokali użytkowych -hal garażowych.

b) obniżenie obciążeń z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego dla pozostałej części współwłaścicieli lokali użytkowych - hal garażowych, art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali poprzez zwiększenie obciążeń z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej i funduszu remontowego wybiórczo dla części współwłaścicieli dwóch lokali użytkowych i przez niewskazanie okoliczności uzasadniającej to zwiększenie oraz

- art. 23 ust.2 ustawy o własności lokali poprzez niewłaściwe liczenie głosów oddanych za uchwałą.

Powodowie wskazali, że są właścicielami lokali mieszkalnych nr (...) w budynku przy ul (...) w W. oraz współwłaścicielami lokali garażowych w tym budynku. W nieruchomości znajdują się dwa lokale garażowe, hala garażowa na poziomie „0” oraz hala garażowa na poziomie „-1”, które pozwana traktuje jako część wspólną i ustala przypadające w nich udziały odmiennie niż zostało to zapisane w księgach wieczystych tych lokali. Według treści księgi wieczystej nr (...) prowadzonej dla hali garażowej na poziomie „0” wszystkie udziały w tym lokalu są równe i wynoszą 115 udziałów. Natomiast lokal garażowy na poziomie „-1”, dla którego założono księgę wieczystą (...) podzielony jest 201 równych udziałów. Według treści zaskarżonej uchwały pozwana podzieliła wśród współwłaścicieli hal garażowych opłaty z tytułu ponoszonych kosztów utrzymania lokali i z tytułu ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz pożytki przypadające na lokal w sposób odmienny od opisanego w księgach wieczystych, bowiem podzieliła halę garażową „0” na 121 udziałów a halę garażową „-1” na 213 udziałów. Powyższy podział wynika faktu, że wśród miejsc postojowych znajdują się miejsca dwustanowiskowe, których właściciele powinni ponosić zwiększone podwójne opłaty, co powoduje zmniejszenie opłat dla właścicieli pojedynczych miejsc postojowych (pozew k. 2-6)

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa (...) wniosła o oddalenie powództwa. Uzasadniając powyższe stanowisko wskazała, iż zaskarżona uchwała nie reguluje wielkości udziałów w lokalach garażowych, ani ich nie modyfikuje. Niektóre z miejsc postojowych są podwójne, stąd też współwłaściciele tych lokali, choć formalnie posiadają jeden udział, to dwukrotnie więcej korzystają z garaży oraz infrastruktury wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej niezbędnej do dla korzystania z garaży, takiej jak ciągi komunikacyjne, instalacja przeciwpożarowa i wentylacja czy energia elektryczna, oświetlenie, wjeżdżanie i wyjeżdżanie, utrzymanie. Utrzymanie tej infrastruktury generuje określone koszty, a zważywszy ze ci współwłaściciele więcej z tej infrastruktury korzystają to stosownie do tych korzyści więcej winni łożyć na jej utrzymanie. Dlatego też uchwała(...)/2013 nakłada na właścicieli tych lokali zwiększone opłaty przy równoczesnym zachowaniu odpowiedniego do tych obciążeń udziału w pożytkach Wspólnoty.

Sąd Okręgowy ustalił co następuje:

W budynku Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w W. znajdują się dwie hale garażowe, stanowiące odrębne lokale użytkowe będące przedmiotem współwłasności. Lokale te posiadają urządzone księgi wieczyste nr: (...), obejmującą halę garażową na poziomie „0” podzieloną na 115 udziałów w prawie własności oraz księgę wieczystą (...), obejmującą halę garażową na poziomie „-1”, podzieloną na 201 udziałów.

Dowód:/ odpisy ksiąg wieczystych k.11-35, k.36-87)

Własciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) podjęli uchwałę nr (...)/2013 sprawie planu gospodarczego na 2013 rok, ustalenia zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na pozostałe cele związane z funkcjonowaniem Wspólnoty. W § 1 ust. 3 uchwały przyjęto, na potrzeby ustalenia zaliczek i opłat opisanych w niniejszej uchwale, naliczanych od stanowisk postojowych w garażach wielostanowiskowych, iż powierzchnia jednego stanowiska postojowego stanowi iloraz całkowitej powierzchni garażu i sumy faktycznej liczby miejsc postojowych w garażu:

- na poziomie „0" wynosi - 26.42 m (121 stanowisk postojowych)

- na poziomie „-1" wynosi - 27,58 m ² (213 stanowisk postojowych). Natomiast w § 3 ust. 7 uchwały określono, iż wysokość stawki zaliczki miesięcznej na pokrycie kosztów utrzymania lokali użytkowych typu garaże wielostanowiskowe, przypadającej na poszczególne stanowiska postojowe, stanowi iloczyn powierzchni danego stanowiska i wysokości stawki zaliczki przypadającej na 1 m ² powierzchni lokalu użytkowego garaże wielostanowiskowe na poziomie „0” i „-1”. Wysokość miesięcznej stawki zaliczki na koszty utrzymania jednego stanowiska postojowego w lokalu użytkowym typu garaż wielostanowiskowy, zgodnie z § 3 ust. 8 uchwały wynosi, na poziomie „0” 29.33 zł, a na poziomie „-1” 30.62 zł.

Dowód:/uchwała nr 3/2013 k.113-115/

Niektórzy współwłaściciele lokali użytkowych, w tym powód Z. W., korzystają z miejsc postojowych z podwójnymi stanowiskami.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wyżej wymienionych dokumentów, których autentyczność nie była kwestionowana oraz świadków W. S. k.156-159, A. O. k.173-174, W. K. k.175 oraz powoda Z. W. k. 176-177 oraz członka zarządu pozwanej Wspólnoty - K. R. k.177 -180.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo podlega oddaleniu.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (dalej u.w.l.), właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Przedmiotem oceny w niniejszym postępowaniu była prawidłowość przyjętych przez Wspólnotę kryteriów ustalenia zakresu obciążeń właścicieli lokali z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej. Zgodne z art. 12 ust. 2 u.w.l., pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Przepis ten nakłada na właścicieli lokali obowiązek ponoszenia części wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - proporcjonalnie do swojego udziału we współwłasności (w nieruchomości wspólnej).

Ukształtowane przepisem art. 12 ust. 2 u.w.l. obciążeniewłaścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej może ulec zmianie z woli właścicieli lokali, jeżeli w danej nieruchomości znajdują się lokale użytkowe. Artykuł 12 ust. 3 u.w.l. umożliwia bowiem właścicielom lokali (w drodze uchwały) zwiększenie obciążeń właścicieli lokali użytkowych z tego tytułu. Może to jednak mieć miejsce tylko wówczas, gdy uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Możliwość zwiększenia obciążenia właścicieli lokali użytkowych uzależniono jednak od potwierdzenia odmiennego sposobu korzystania z tych lokali. Warunek ten został spełniony w odniesieniu do lokali użytkowych stanowiących garaże położone na poziomie „0” i „-1”, których jednym ze współwłaścicieli jest powód. Opłaty i zaliczki nie zostały bowiem w tym wypadku ustalone stosownie do wielkości posiadanego udziału we własności lokalu użytkowego, ale w oparciu o powierzchnię posiadanego stanowiska postojowego przypisanego do danego lokalu mieszkalnego. Zdaniem Sądu, wskazany sposób wyliczenia opłat i zaliczek nie narusza przepisów art. 12 ust. 2 i 3 u.w.l.. O ile przepis art. 12 ust. 2 u.w.l. wyraża prymat zasady, iż podstawą obciążenia właściciela lokalu kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej jest jego udział to jednak nie wynika z niego bezwzględny obowiązek obciążenia wszystkich zobowiązanych zaliczkami w jednakowej kwotowo wysokości, a więc w oderwaniu od faktycznych wydatków związanych z utrzymaniem poszczególnych kategorii lokali. Nie budzi wątpliwości okoliczność, iż korzystanie z miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych wiąże się z jednoczesnym użytkowaniem części wspólnej nieruchomości np. instalacja przeciwpożarowa, wentylacja, podjazdy. Korzystanie z podwójnych miejsc postojowych generuje wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej. Świadczyć o tym może choćby fakt, że powód, Z. W., który jest właścicielem dwóch miejsc postojowych, na którym można zaparkować od 2 do 3 samochodów, zezwala innym osobom na korzystanie ze swojego miejsca postojowego. Ustalony uchwałą sposób ustalania zaliczek i opłat został przyjęty wyłącznie na potrzeby wyliczenia tych świadczeń. Zważyć przy tym należy, że właściciele nieruchomości stanowiących lokal użytkowy – garaż wielostanowiskowy dokonali podziału quo ad usum korzystania z miejsc postojowych , według którego poszczególnym mieszkańcom przysługiwało prawo korzystania z dwóch miejsc postojowych. W ocenie Sądu korzystanie przez właścicieli z podwójnych miejsc postojowych usprawiedliwia wzrost kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Za niezasadny również należy uznać zarzut naruszenia art. 23 ust. 2 u.w.l. poprzez niewłaściwe liczenie głosów oddanych za uchwałą. Zgodnie z powołanym przepisem, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Pozwana Wspólnota podjęła uprzednio uchwałę nr (...)/2009 określającą sposób zliczania głosów w sprawach uchwał w przedmiocie ustalenia wysokości zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, ustalenia wysokości na pokrycie kosztów utrzymania lokali, planu gospodarczego, ustalenia wysokości stawki i gospodarowania funduszem remontowym, według której w sprawach tych uchwały zapadają większością głosów właścicieli liczoną w ten sposób, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 kpc, zasądzając od powodów, jako strony przegrywającej proces, na rzecz pozwanej poniesione przez nią koszty procesu w kwocie 380 zł.