Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 kwietnia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w składzie:

Przewodniczący - Sędzia SO Leszek Dąbek

Sędzia SO Anna Hajda (spr.)

Sędzia SR (del.) Roman Troll

Protokolant Aleksandra Sado-Stach

po rozpoznaniu w dniu 15 kwietnia 2015 r. w Gliwicach na rozprawie

sprawy z powództwa K. P. i J. P.

przeciwko G. K. i A. K.

o zapłatę

na skutek apelacji powodów

od wyroku Sądu Rejonowego w Tarnowskich Górach

z dnia 25 września 2014 r., sygn. akt I C 475/13

1.  oddala apelację;

2.  zasądza solidarnie od powodów na rzecz pozwanych solidarnie kwotę 1200 zł (tysiąc dwieście złotych) z tytułu zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu odwoławczym.

SSR (del.) Roman Troll SSO Leszek Dąbek SSO Anna Hajda

  Sygn. akt III Ca 186/15

  (...)

Powodowie solidarni J. P. i K. P. wnieśli o zasądzenie solidarnie od pozwanych A. K. i G. K. kwoty 23.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 20 sierpnia 2011 roku oraz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu podnieśli, iż w dniu 21 czerwca 2011 roku zawarli z pozwanymi umowę sprzedaży nieruchomości, a to działki letniskowej zabudowanej domkiem letniskowym położonej w miejscowości W., która to nieruchomość była obciążona wadą ukrytą. Powodowie sprecyzowali, iż ich zdaniem nabyta nieruchomość nie była wolna od obciążeń i praw na rzecz osób trzecich, zaś na podstawie przepisów o rękojmi dochodzą obniżenia ceny zakupu.

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu pisma pozwani podnieśli, iż powództwo winno zostać oddalone, albowiem nabyta przez powodów nieruchomość nie była obciążona jakąkolwiek wadą fizyczną, zaś przed zawarciem umowy powodowie dokonali oględzin nieruchomości i zdawali sobie sprawę, że osadnik na nieczystości płynne znajduje się na nieruchomości osoby trzeciej, która wystąpiła z propozycją jego wydzierżawienia, co może być związane z podwyższeniem opłaty rocznej na rzecz stowarzyszenia zarządzającego działkami letniskowymi.

Wyrokiem z dnia 25 września 2014 roku Sąd Rejonowy w Tarnowskich Górach oddalił powództwo i zasądził od powodów na rzecz pozwanych koszty procesu.

Podstawą tej treści rozstrzygnięcia były następujące ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy.

Pozwanym przysługiwało prawo użytkowania wieczystego działki gruntu o numerze geodezyjnym (...) o powierzchni 227 m ² położonej w W. dla której w Sądzie Rejonowym w Lublińcu prowadzona jest księga wieczysta (...) oraz prawo własności posadowionego na działce gruntu campingu. Przedmiotowa działka znajduje się w kompleksie działek letniskowych, których użytkownicy wieczyści założyli Stowarzyszenie (...) w W. – Ś. w celu wspólnego zarządzania działkami oraz reprezentowania wszystkich użytkowników w kontaktach z osobami trzecimi. Nieczystości płynne z działek znajdujących się w kompleksie były odprowadzane do osadnika znajdującego się na sąsiedniej działce stanowiącej własność J. G.. Wszyscy właściciele domków letniskowych, w tym pozwani, zdawali sobie sprawę z tego, że J. G. ma zastrzeżenia do korzystania przez właścicieli domków z osadnika znajdującego się na jego nieruchomości, albowiem był to najważniejszy temat poruszany na corocznych zebraniach członków Stowarzyszenia. J. G. do lata 2011 roku nie kierował w stosunku do Stowarzyszenia żądań finansowych, jednakże właściciele niektórych domków w obawie przed takimi roszczeniami jeszcze w 2010 roku rozpoczęli budowę indywidualnych osadników.

W dniu 27 października 2010 roku pozwani A. K. i G. K. zawarli z H. G. umowę pośrednictwa w sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. Oferta sprzedaży nieruchomości została zamieszczona na portalu „gratka.pl”. W dniu 15 kwietnia 2011 roku odbyło się spotkanie J. G. z przedstawicielami Starostwa

  Sygn. akt III Ca 186/15

Powiatowego w L., Gminy W. i Nadleśnictwa K. w czasie którego J. G. wskazał, iż wnosi o zaprzestanie korzystania z osadnika znajdującego się na jego nieruchomości przez Stowarzyszenie (...) w W. – Ś.. (...) nie brali udziału w spotkaniu.

Powódka J. P. dowiedziała się o ofercie sprzedaży nieruchomości od pozwanej A. K., z którą razem pracowały. Powódka zapoznała się ze szczegółami oferty zamieszczonymi na stronie internetowej, a następnie wraz z mężem udali się do Woźnik w celu obejrzenia oferowanej działki. Powodowie dwukrotnie oglądali działkę, zostali oprowadzeni po terenie kompleksu przez pozwanych, pozwani wskazali powodom gdzie znajduje się osadnik do którego są odprowadzane nieczystości. Pozwani nie zapewniali powodów, że osadnik do którego odprowadzane są nieczystości stanowi własność Stowarzyszenia. Pozwani wskazali powodom, iż osadnik znajduje się na nieruchomości osoby trzeciej, co może wiązać się z podwyższeniem opłat rocznych za wywóz nieczystości, albowiem właściciel nieruchomości na której znajduje się osadnik, zażądał opłaty za jego dzierżawę. Powodowie nie zwracali się do pozwanych o udostępnienie jakiejkolwiek dokumentacji dotyczącej działki. Przed zawarciem umowy sprzedaży pozwani nie ograniczali powodom dostępu do nieruchomości.

W dniu 21 czerwca 2011 roku pozwani A. K. i G. K. sprzedali powodom J. P. i K. P. prawo użytkowania wieczystego działki gruntu wraz z prawem własności posadowionego na działce gruntu campingu za kwotę 75.000 zł.

W piśmie z dnia 7 lipca 2011 roku Burmistrz Gminy W. poinformował Prezesa Stowarzyszenia (...) o konieczności zapewnienia utrzymania czystości i porządku na nieruchomościach poprzez wyposażenie nieruchomości w zbiornik bezodpływowy nieczystości ciekłych lub przydomową oczyszczalnię ścieków bytowych, spełniające wymagania określone w odrębnych przepisach.

W czasie zebrania członków Stowarzyszenia, które miało miejsce w sierpniu 2011 roku, Zarząd poinformował obecnych o próbach uniemożliwienia korzystania z osadnika przez właściciela nieruchomości na której znajduje się osadnik, roszczeniach finansowych właściciela osadnika kierowanych do Stowarzyszenia oraz o konieczności budowy indywidualnych osadników na poszczególnych działkach.

W piśmie z dnia 6 września 2011 roku Burmistrz Gminy W. poinformował Prezesa Stowarzyszenia (...) o przeprowadzeniu w drugim półroczu 2012 roku planowych kontroli mających na celu ustalenie czy właściciele nieruchomości wywiązali się z obowiązku zainstalowania bezodpływowych zbiorników na nieczystości ciekłe.

Połowa właścicieli domków letniskowych zbudowała indywidualne osadniki na swoich działkach, zaś druga połowa (w tym powodowie) korzysta w dalszym ciągu z kanalizacji zbiorczej odprowadzającej nieczystości do osadnika znajdującego się na nieruchomości J. G..

Sąd nie dał wiary zeznaniom powodów w części w której zeznali, iż gdyby wiedzieli o konieczności wybudowania na nabytej działce szamba w ogóle nie zawarliby z pozwanymi umowy sprzedaży działki, zaś okoliczność występowania zbiorczej kanalizacji była kluczowa dla podjęcia decyzji o zakupie. Sąd oddalił wniosek powodów o dopuszczenie dowodu

  Sygn. akt III Ca 186/15

z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości na okoliczność ustalenia zmniejszenia się wartości nabytego przez powodów prawa użytkowania wieczystego działki gruntu oraz prawa własności posadowionego na niej campingu sprecyzowany ostatecznie w piśmie procesowym z dnia 17 października 2013 roku gdyż w świetle ustaleń dokonanych przez Sąd, przeprowadzenie takiego dowodu nie miałoby jakiegokolwiek znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i prowadziłoby wyłącznie do nieuzasadnionego przedłużenia postępowania.

W tak ustalonym stanie faktycznym zważył Sąd Rejonowy, że zgodnie z treścią art. 556 § 1 kc, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Zgodnie zaś z treścią art. 556 § 2 kc, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej; w razie sprzedaży praw sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie praw (rękojmia za wady prawne).

W toku procesu powodowie winni wykazać przesłanki odpowiedzialności pozwanych z tytułu rękojmi za wady fizyczne lub wady prawne, jednakże nie wywiązali się z tego obowiązku. W ocenie Sądu Rejonowego z okoliczności sprawy nie wynika, aby kwestia funkcjonowania kanalizacji zbiorczej była kwestią kluczową dla podjęcia przez powodów decyzji o zakupie działki. W toku procesu powodowie nie wykazali, aby pozwani zapewniali ich o tym, że osadnik do którego odprowadzane są nieczystości płynne stanowi własność Stowarzyszenia. Powodowie nie zwrócili się do pozwanych o udostępnienie jakiejkolwiek dokumentacji dotyczącej działki, zaś uznać należy, iż ryzyko niezbadania przez nabywcę stanu prawnego istniejącej kanalizacji w żadnym razie nie może obciążać sprzedawcy nieruchomości (podobnie SN w wyroku z dnia 30 października 2008 roku wydanym w sprawie IV CSK 259/08, Lex nr 483298). Sąd Rejonowy nie dopatrzył się także jakiejkolwiek wady prawnej sprzedanej rzeczy. Skoro zaś Sąd ustalił, iż nabyta przez powodów rzecz nie jest obciążona wadą fizyczną ani prawną, powództwo na postawie powołanego przepisu oraz art. 6 kc podlegało oddaleniu.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 kpc.

Z wyżej wskazanym orzeczeniem nie zgodzili się powodowie, wywodząc apelację i zaskarżając wyrok w całości.

Skarżący zarzucili : - rażące naruszenie prawa materialnego tj. przepisów art. 556 kc, art. 558 § 2 kc i art. 560 kc poprzez ich niezastosowanie; - błąd w ustaleniach faktycznych mający istotny wpływ na treść, polegający na przyjęciu, iż : J. G. do lata 2011 roku nie kierował w stosunku do Stowarzyszenia (...) w W. – Ś. żądań finansowych, pozwani nie zapewniali powodów, że osadnik do którego odprowadzane są nieczystości stanowi własność Stowarzyszenia, pozwani wskazali powodom, iż osadnik znajduje się na nieruchomości osoby trzeciej, co może wiązać się z podwyższeniem opłat rocznych za wywóz nieczystości, albowiem właściciel nieruchomości na której znajduje się osadnik zażądał opłaty za jego dzierżawę, powodowie nie zwracali się

  Sygn. akt III Ca 186/15

do pozwanych o udostępnienie jakiejkolwiek dokumentacji dotyczącej działki, powodowie mogą w sposób swobodny korzystać z działki. Skarżący zarzucili także mające wpływ na treść wyroku naruszenie przepisów postępowania, a mianowicie: - art. 233 § 1 kpc poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego materiału dowodowego, dokonanie oceny dowodów w sposób dowolny, naruszający zasady logiki i doświadczenia życiowego, w szczególności : poprzez uznanie, że kwestia kanalizacji nie była dla powodów kwestią kluczową, poprzez uznanie, że w realiach sprawy powodowie winni byli odstąpić od umowy, a nie żądać obniżenia ceny, poprzez brak jakiegokolwiek odniesienia się do podnoszonego przez powodów zarzutu podstępnego działania pozwanych, poprzez uznanie, iż w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy nie dawał powodom podstaw do skorzystania z przepisów rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, a tym samym żądania obniżenia ceny; - art. 328 § 2 kpc polegające na sporządzeniu niepełnego uzasadnienia wyroku poprzez niedostateczne i powierzchowne wskazanie okoliczności, które Sąd uznał za udowodnione, przez niewskazanie przyczyn, dla których odmówił dowodom wiarygodności i mocy dowodowej.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty apelujący domagali się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach dotychczasowego postępowania.

W odpowiedzi na apelację pozwani wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie od powodów na swoja rzecz kosztów postępowania odwoławczego, wskazując na trafność zaskarżonego orzeczenia.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powodów nie mogła odnieść zamierzonego skutku wobec trafności zaskarżonego orzeczenia. Wbrew zarzutom skarżących Sąd Rejonowy prawidłowo przeprowadził w sprawie postępowanie dowodowe, wskazał fakty, które uznał za udowodnione oraz dowody na których się oparł. Z tak przeprowadzonego postępowania dowodowego wyprowadził Sąd I instancji słuszne wnioski, prawidłowo także zastosował przepisy prawa.

Odnosząc się do zarzutu apelacji dotyczącego trafności poczynionych przez Sąd Rejonowy ustaleń faktycznych, wskazania wymaga, że Sąd odwoławczy ma ograniczone możliwości ingerencji w ustalenia faktyczne poczynione przez sąd pierwszej instancji. Ewentualna zmiana tychże ustaleń może być dokonywana zupełnie wyjątkowo, w razie jednoznacznej wymowy materiału dowodowego oraz oczywistej błędności oceny tegoż materiału. Jeżeli z materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona. Odnosząc powyższe uwagi do okoliczności rozpoznawanej sprawy nie sposób przypisać Sądowi Rejonowemu uchybień wskazanych powyżej, które uprawniałyby do ingerencji w treść poczynionych przez ten Sąd ustaleń

  Sygn. akt III Ca 186/15

faktycznych. Wszystkie okoliczności zostały przez Sąd Rejonowy ustalone w oparciu o powołane w pisemnych motywach orzeczenia prawidłowo przeprowadzone dowody, nadto nie dopuścił się Sąd Rejonowy ani uchybień logicznych w formułowaniu wniosków wynikających z postępowania dowodowego ani też odstępstw od zasad doświadczenia życiowego. Zarzuty zawarte w apelacji stanowią jedynie swoistą polemikę z prawidłowymi wywodami Sądu I instancji. Zatem, Sąd Okręgowy w pełnym zakresie podziela ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji, oraz motywy, którymi kierował się Sąd Rejonowy ustalając stan faktyczny i przyjmuje je za swoje. Także zarzut dotyczący naruszenia przez Sąd I instancji dyspozycji art. 328 § 2 kpc. nie może odnieść spodziewanego przez skarżących skutku. Podkreślenia wymaga, że wskazany zarzut może być skutecznie podniesiony wyłącznie wówczas, gdy pisemne motywy zaskarżonego orzeczenia nie pozwalają na prześledzenie toku rozumowania Sądu I instancji lub zawierają braki tego rodzaju, że sfera motywacyjna Sądu pozostaje nieznana, co z kolei uniemożliwia dokonanie kontroli instancyjnej. W rozpoznawanej sprawie tego rodzaju sytuacja nie ma miejsca. Z kolei ocenę prawną trafności zaskarżonego orzeczenia ułatwia pogląd zaprezentowany przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 października 2008 roku, w sprawie oznaczonej sygn. akt IV CSK 259/08, gdzie wskazano, że sprzedawcy nieruchomości nie może obciążać ryzyko istnienia przyłączy wodno-kanalizacyjnych i energetycznych poza sprzedaną nieruchomością, jeżeli taki stan rzeczy był znany kupującemu, a strony w umowie sprzedaży nie porozumiały się co do ewentualnego sposobu eksploatacji takich przyłączy przez nabywcę nieruchomości. Innymi słowy ryzyko niezbadania stanu prawnego wspomnianych przyłączy nie może obciążać sprzedawcy nieruchomości. Nie można zatem mówić w takiej sytuacji o wadzie fizycznej sprzedanej nieruchomości w rozumieniu art. 560 § 1 kc. Dla porządku jedynie wskazania wymaga, że – w rozpoznawanej sprawie - z jednej strony powodowie mogli w sposób nieograniczony dokonywać oględzin kupowanej nieruchomości, z drugiej zaś strony, wykazując się należytą starannością, w sytuacji, gdy - jak twierdzą - kwestia kanalizacji miała dla nich pierwszorzędne znaczenie, mogli ustalić istotne w tym zakresie okoliczności zasięgając informacji chociażby w Gminie lub Starostwie Powiatowym. Brak także jakichkolwiek podstaw, w świetle ustaleń poczynionych w sprawie, do przypisania pozwanym podstępnego działania.

Reasumując powyższe, apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu, stosownie do dyspozycji art. 385 kpc. O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na zasadzie art. 98 kpc i § 6 pkt 5 w zw. z § 12 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu.

SSR ( del.) Roman Troll SSO Leszek Dąbek SSO Anna Hajda