Pełny tekst orzeczenia

WYROK

UZASADNIENIE

Powódka Spółdzielnia Usługowo- (...) w G. w pozwie z dnia 3 września 2012 r. wniosła o zasądzenie od pozwanego P. M. kwoty 27.455,44 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu. W uzasadnieniu wskazała, że wydzierżawiła pozwanemu na czas nieokreślony teren zlokalizowany pod niszą 10 i 11 w G.. Z tego tytułu pozwany zobowiązany był do płacenia czynszu w kwocie 2.500 zł netto za każdą z nisz i na dzień wniesienia pozwu zalega z opłatami za okres od lutego do maja 2012 r.

Po wniesieniu przez pozwanego sprzeciwu od nakazu zapłaty z dnia 1 października 2012 r. sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą V GC 952/12.

W sprzeciwie pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu podnosząc w uzasadnieniu, że strony łączyła umowa najmu, a nie dzierżawy. Wg pozwanego bezpodstawne pozostawało naliczanie czynszu za każdą z nisz z osobna. Wskazał także na dokonanie ulepszeń przedmiotu najmu o łącznej wartości 297.532 zł i podniósł zarzut potrącenia wierzytelności powódki z jego wierzytelnością wobec z tytułu dokonanych ulepszeń przedmiotu najmu.

W pozwie z dnia 1 października 2012 r. powódka wniosła o zasądzenie od pozwanego kwoty 20.951,58 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu. Dochodzona kwota stanowiła zaległość czynszową z tej samej umowy dzierżawy, ale za okres od czerwca do sierpnia 2012 r.

Po wniesieniu przez pozwanego sprzeciwu od nakazu zapłaty z dnia 19 października 2012 r. sprawa została zarejestrowana pod sygnaturą V GC 703/13.

Powyższe sprawy zostały połączone przez Sąd Rejonowy do wspólnego rozpoznania, ale odrębnego rozstrzygnięcia.

Wyrokiem z dnia 7 listopada 2014 r. w sprawie V GC 952/12 Sąd Rejonowy w Gorzowie W.. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 27.455,44 zł z ustawowymi odsetkami jak w żądaniu pozwu oraz kwotę 1.373 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych i kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Wyrokiem z dnia 7 listopada 2014 r. w sprawie V GC 703/13 Sąd Rejonowy w Gorzowie W.. zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 20.591,58 zł z ustawowymi odsetkami jak w żądaniu pozwu, oddalił powództwo w pozostałej części i zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 1.048 zł tytułem zwrotu kosztów sądowych i kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Powyższe orzeczenia zostały oparte na analogicznych ustaleniach, różniących się tylko w zakresie okresu zaległości czynszowych.

Powódka Spółdzielnia Usługowo- (...) w G. W.. pozostaje na mocy umowy z dnia 6.09.1991 r. zawartej z (...) Państwowymi Oddziałem (...) w G. W.. najemcą terenu pod sześcioma niszami pod wiaduktem kolejowym w G. W..

W dniu 2.03.2009 r. powódka zawarła z pozwanym P. M. umowę „dzierżawy” nieruchomości położonej na działce numer (...) w G. W.. przy ul. (...) – terenu zlokalizowanego pod niszą numer 10 i 11 na czas nieokreślony, poczynając od 2.03.2009 r. Dzierżawca zobowiązał się wykorzystać teren na działalność zgodną z decyzją o warunkach zabudowy po uzyskaniu stosownych zezwoleń i koncesji. Ponadto dzierżawca zobowiązał się do zapłaty miesięcznego czynszu w wysokości 2.500 zł netto plus podatek VAT oraz podatku gruntowego wg aktualnych stawek, a wydzierżawiający zastrzegł sobie prawo podwyższenia czynszu.

Umowa mogła być rozwiązana przez wydzierżawiającego bez zachowania okresu wypowiedzenia jeżeli dzierżawca zalegałby z miesięcznym czynszem za dwa pełne okresy płatności. Dodatkowo wydzierżawiający zobowiązał się przy wypowiedzeniu umowy do pokrycia połowy kosztów (na podstawie przedstawionych faktur) zabudowy zewnętrznej niszy, nie dotyczyło to nakładów na wyposażenie wewnętrzne. Uregulowanie to miało utracić moc po upływie 3 lat od daty zawarcia umowy dzierżawy.

Aneksem z dnia 3.01.2011 r. strony ustaliły, że czynsz dzierżawny płatny jest do 10-tego każdego miesiąca.

W okresie poprzedzającym miesiąc luty 2012 r., do czerwca 2011r., pozwany uiszczał powódce czynsz w wysokości 5.000 zł netto (po 2.500 zł netto za teren pod każdą z najmowanych nisz). Zwracał się także z prośbami o obniżenie tak ustalonego czynszu.

Pozwany nie uiścił opłat związanych z umową stron za okres od lutego do maja 2012 r. w łącznej kwocie 27.455,44 zł, zgodnie z wystawionymi z tego tytułu fakturami VAT nr:(...) (...), (...)i (...)na kwotę 6.863,86 zł każda.

Pozwany nie uiścił także opłat związanych z umową stron za dalszy okres od czerwca do sierpnia 2012 r. w łącznej kwocie 20.591,58 zł, zgodnie z fakturami VAT nr: (...), (...)i(...).

Pismem z dnia 28.05.2012 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty zaległości. Pismem z dnia 11.09.2013 r. powódka także wezwała pozwanego do zapłaty zaległości.

Pismem z dnia 30.10.2012 r. pozwany złożył oświadczenie o potrąceniu przysługującej mu wierzytelności z tytułu nakładów poczynionych na przedmiot najmu w kwocie 297.532 zł z wierzytelnością powodowej spółdzielni z tytułu opłat związanych z przedmiotem najmu.

W dniu 12.09.2012 r. powódka złożyła pozwanemu oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu bez wypowiedzenia z uwagi na zaległości czynszowe pozwanego.

W toku procesu, w dniu 12.03.2013 r. P. M. przekazał Spółdzielni przedmiot najmu, a Spółdzielnia złożyła oświadczenie o nie przyjęciu żadnych ewentualnych nakładów dokonanych przez najemcę na przedmiot najmu.

Pozwany zaadaptował teren pod niszami nr 10 i 11 przy ul. (...) w G. W.. na potrzeby prowadzenia w tym miejscu lokalu gastronomicznego. Łączna wartość ulepszeń dokonanych przez pozwanego wyniosła ponad 230.000 zł.

W tak ustalonych okolicznościach faktycznych w ocenie Sądu Rejonowego powództwo w sprawie V GC 952/12 zasługiwało na uwzględnienie w całości, a w sprawie V GC 703/13 w przeważającej części.

Podstawę prawną powództwa stanowił przepis art. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu mówiony czynsz. W tym zakresie Sąd podzielił stanowisko pozwanego, iż wbrew wskazaniu w umowie z dnia 2 marca 2009 r., iż stanowi ona umowę dzierżawy, w istocie strony procesu łączyła umowa najmu. Pozwany dzierżawił bowiem samą nieruchomość, którą miał przystosować do prowadzenia działalności gospodarczej – gastronomicznej i z tytułu jej prowadzenia czerpać ewentualne zyski.

W przedmiotowej sprawie nie była sporna okoliczność dotycząca zawarcia pomiędzy stronami umowy najmu w dniu 2 marca 2009 r. Nie była także sporna okoliczność, iż pozwany aby doprowadzić przedmiot umowy do stanu umożliwiającego prowadzenie wskazanej w umowie działalności gastronomicznej wykonał szereg prac budowlano-remontowych, zabudowując teren pod niszami nr 10 i 11 przy ul. (...) w G. W.., tworząc w ten sposób lokal gastronomiczny. Okoliczność ta znalazła nie tylko potwierdzenie w zeznaniach świadków T. Ż. i J. K. oraz przesłuchaniu pozwanego, ale i w dowodach z dokumentów obrazujących wydatki poniesione przez pozwanego w związku ze wskazanymi pracami, którym to dowodom Sąd nie miał podstaw, aby nie dać wiary. Ponadto dowód z opinii biegłego sądowego z dziedziny budownictwa J. A., uzupełniony opinią pisemną oraz ustną, jednoznacznie wskazał na rodzaj prac wykonanych przez pozwanego związanych z adaptacją terenu pod najmowanymi niszami na potrzeby działalności gastronomicznej oraz wartość dokonanych ulepszeń w przedmiocie najmu. Przedmiotowa opinia, jako sporządzona przez kompetentną osobę, posiadającą wiadomości specjalne w pełni zasługiwała na uwzględnienie.

Ponadto pozwany nie kwestionował okoliczności, że powodowa Spółdzielnia rozwiązała bez wypowiedzenia zawartą z pozwanym w dniu 2.03.2009 r. umowę, wezwała go do wydania przedmiotu najmu, a po jego odbiorze w dniu 12.03.2013 r. zażądała przywrócenia go do stanu poprzedniego, nie przyjmując dokonanych ulepszeń.

Pozwany nie zaprzeczył również, iż nie uiścił opłat związanych z umową stron za okres od lutego do maja 2012 r. oraz od czerwca do sierpnia 2012 r. Wskazał jednak, iż po pierwsze, pismem z 30.10.2012 r. złożył oświadczenie o potrąceniu przysługującej mu wierzytelności z tytułu nakładów poczynionych na przedmiot najmu w kwocie 297.532 zł z wierzytelnością powódki z tytułu opłat związanych z przedmiotem najmu, a po drugie zarzucił, że wbrew postanowieniom umowy, powodowa Spółdzielnia naliczała opłaty za najem w wyższej wysokości, niż wynikały one z zawartej pomiędzy stronami umowy.

Stanowisko pozwanego w zakresie braku podstaw do żądania kwoty dochodzonej pozwem, tak w zakresie podniesionego zarzutu potrącenia, jak i w odniesieniu do zawyżonych opłat związanych z najmem nie zasługiwało zdaniem Sądu na uwzględnienie.

Przede wszystkim Sąd miał na uwadze, że złożone przez pozwanego pismem z dnia 30.10.2012 r. oświadczenie o potrąceniu wzajemnych należności, pozostawało co najmniej w dacie jego złożenia przedwczesne. Mając bowiem na uwadze brzmienie art. 676 k.c., nie ulega wątpliwości, iż ewentualne roszczenie najemcy o zwrot ulepszeń dokonanych na przedmiocie najmu aktualizuje się dopiero z momentem dokonania wyboru przez wynajmującego czy chce ulepszenia zatrzymać za zapłatą, czy też żąda przywrócenie przedmiotu najmu do stanu poprzedniego; a zatem niewadliwie po wydaniu przedmiotu najmu wynajmującemu (por. wyrok SN z 8 lipca 2010 r., II CSK 85/10).

W przedmiotowej sprawie, co nie było okolicznością sporną, zwrot przedmiotu najmu nastąpił z dniem 12.03.2013 r., w toku trwającego procesu, i w tym też dniu powódka złożyła wyraźne oświadczenie o nieprzyjęciu ulepszeń dokonanych przez pozwanego i zażądała przywrócenie przedmiotu najmu do stanu poprzedniego.

Tym samym niniejsza okoliczność, nawet przy przyjęciu dogodnej (dla strony pozwanej) interpretacji zapisów umowy stron z dnia 2.03.2009 r.; jej § 8 pkt 3 i 4, zgodnie z którym wydzierżawiający zobowiązał się przy wypowiedzeniu umowy do pokrycia połowy kosztów (na podstawie przedstawionych faktur) zabudowy zewnętrznej niszy, nie dotyczyło to nakładów na wyposażenie wewnętrzne; uregulowanie to miało utracić moc po upływie 3 lat od daty zawarcia umowy dzierżawy, iż po upływie 3 lat od daty zawarcia umowy, wobec nieuregulowania tej kwestii w sposób jednoznaczny w umowie stron, w zakresie zwrotu ulepszeń będą miały zastosowanie postanowienia ustawowe, a zatem art. 676 k.c., skutecznie pozbawiła pozwanego możliwości domagania się zapłaty wartości ulepszeń, a tym samym złożenia wskazanego powyżej oświadczenia o potrąceniu wzajemnych wierzytelności, a następnie skutecznego podniesienia zarzutu potrącenia jako zarzuty procesowego.

Sąd wziął pod uwagę w tym zakresie także wskazywaną przez pozwanego okoliczność, iż żądanie przywrócenie przedmiotu najmu do stanu poprzedniego po wygaśnięciu umowy najmu w pewnych ściśle określonych okolicznościach może zostać uznane za nadużycie prawa podmiotowego, tym niemniej jednak Sąd miał na uwadze, iż w niniejszym postępowaniu powódka z takim żądaniem nie wystąpiła, a jedynie domagała się zapłaty należności wynikających z umowy stron z 2.03.2009 r. Ponadto zdaniem Sądu ewentualnej sprzeczności żądania przywrócenie przedmiotu najmu do stanu poprzedniego z zasadami współżycia społecznego, nie można utożsamiać z powstaniem obowiązku zapłaty przez wynajmującego najemcy za dokonanie ulepszeń, których wynajmujący nie chce zatrzymać i w zakresie których dokonał wyboru zgodnie z przysługującym mu uprawnieniem wynikającym z art. 676 k.c., gdy kwestia zwrotu ulepszeń nie została objęta umową stron.

Nie bez znaczenie w niniejszej sprawie w ocenie Sądu pozostawała także okoliczność, iż powodowa Spółdzielnia włada terenem wynajmowanym przez pozwanego także jako jego najemca, a właścicielem nieruchomości nisz usytuowanych przy ul. (...) w G. pozostają (...) i to ten podmiot mógłby odnieść wymierną korzyść z ulepszeń przedmiotu najmu.

Sąd nie podzielił także stanowiska pozwanego, iż powódka niezasadnie domagała się zapłaty czynszu najmu w kwocie 2.500 zł netto za każdą z dwóch najmowanych. Co prawda zgodnie z literalnym brzemieniem umowy z dnia 2.03.2009 r., przedmiotem umowy pozostawał teren w G. W.. przy ul. (...), zlokalizowany pod niszą numer 10, 11, a czynsz określony został na kwotę 2.500 zł, tym niemniej jednak dotychczasowa – poprzedzająca okres od lutego do maja 2012 r. oraz od czerwca do sierpnia 2012 r., zgodna – jak wynika z załączonych do pozwu dowodów z dokumentów w postaci faktur VAT za 2010 i 2011 r. podpisanych osobiście przez pozwanego, dowodów wpłat oraz pism pozwanego odnośnie obniżenia czynszu - interpretacja zapisów umowy w tym zakresie poprzez przyjęcie kwoty 2.500 zł za każdą z nisz zlokalizowanych na najmowanym terenie nie budziła wątpliwości stron. Nie mogła być zatem również podważona przez Sąd.

Mając na uwadze powyższe Sąd w sprawie V GC 952/12 orzekł zgodnie z żądaniem pozwu, w tym w zakresie odsetek ustawowych od kwot dochodzonych pozwem na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i mając na uwadze, że pozwany przegrał proces w całości zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 2.417 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego (2.400 zł wynagrodzenie pełnomocnika i 17 zł opłaty skarbowej) oraz kwotę 1.373 zł opłaty sądowej od pozwu.

Natomiast w sprawie V GC 703/13 Sąd Rejonowy z dochodzonych 20.951,58 zł zasądził kwotę 20.591,58 zł z ustawowymi odsetkami jak w pozwie, mając na uwadze, że łączna kwota należności za miesiące od czerwca do sierpnia 2012 r., zgodnie z wystawionymi fakturami wynosiła 20.591,58 zł, a ponad tę kwotę powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

O kosztach procesu w tej sprawie Sąd orzekł na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c. i biorąc pod uwagę, że pozwany przegrał proces niemalże w całości zasądził od niego na rzecz powódki kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i kwotę 1.048 zł tytułem opłaty sądowej od pozwu.

Pozwany zaskarżył apelacją w całości wyrok w sprawie V GC 952/12, zarzucając mu:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1. art. 65 § 1 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie polegające na wadliwej wykładni § 7 umowy dzierżawy z dnia 2.03.2009 r. zawartej pomiędzy stronami, wyrażające się w uznaniu, iż strona powodowa zasadnie domagała się zapłaty czynszu najmu w kwocie 2.500 zł netto za każdą z zajmowanych nisz, tj. niszę nr 10 i 11 podczas gdy z treści § 7 ww. umowy wynika bezpośrednio, że przedmiotem umowy pozostawał teren w G. W.. przy ul. (...) zlokalizowany pod niszą 10 i 11 a czynsz określony został na kwotę 2.500 zł., w znaczeniu „łącznie, za obie nisze”;

2. art. 498 § 1 w zw. z art. 499 § 1 k.c. poprzez jego błędną wykładnię i w konsekwencji przyjęcie, że pozwany złożył oświadczenie o potrąceniu wierzytelności przedwcześnie, a przez to nie dokonał skutecznego potrącenia przysługującej mu w stosunku do powoda wierzytelności, podczas gdy strona pozwana podniosła procesowy zarzut potrącenia w sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 20 września 2013 r., a także oświadczenie o potrąceniu podtrzymywała już po wydaniu przedmiotu najmu m.in. w pismach kierowanych bezpośrednio do powódki (vide: odpowiedź na notę obciążeniową z dnia 4 kwietnia 2013), a także w trakcie procesu, co też było równoznaczne ze złożeniem oświadczenia o potrąceniu po ustaleniu wymagalności wierzytelności; zatem strona pozwana konsekwentnie, na różnych etapach postępowania podnosiła zarzut potrącenia;

3. art. 5 k.c. poprzez jego niewłaściwe niezastosowanie a przez to niewzięcie przez Sąd pod uwagę okoliczności, iż powódka celowo zwlekała z wypowiedzeniem umowy najmu w celu doprowadzenia do przekroczenia 3 letniego terminu, w którym zobowiązana była do pokrycia połowy kosztów zabudowy zewnętrznej niszy, a następnie dokonała wyboru, jako sposobu rozliczenia poczynionych nakładów, żądania ich usunięcia i przywrócenia do stanu poprzedniego, które to zachowanie powódki było przede wszystkim sprzeczne z umówionym przeznaczeniem nieruchomości, dostosowanym do tego przeznaczenia dzięki nakładom pozwanego w sposób oczekiwany przez obie strony, a także nieekonomiczne;

II. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało wpływ na treść zaskarżonego rozstrzygnięcia, poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów polegające na naruszeniu:

1. art. 233 k.p.c. polegające na oparciu rozstrzygnięcia przez Sąd jedynie na podstawie dołączonych do pozwu faktur oraz dowodów wpłat, które rzekomo wskazywać miały, że kwota 2,500 zł wskazana w umowie, a będąca miesięcznym czynszem, dotyczy tylko jednej niszy, a co za tym idzie pozwany zobowiązany był uiszczać czynsz najmu w kwocie 2.500 zł netto za każdą z zajmowanych nisz tj. niszę 10 i 11, z jednoczesnym nieprzeprowadzeniem w tym zakresie żadnego kontrdowodu oraz zupełne pominięcie zeznań pozwanego złożonych w charakterze strony, podczas gdy z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszym postępowaniu, a przede wszystkim z treści § 7 umowy z dnia 2 marca 2009 r. wynika iż dzierżawca zobowiązał się płacić miesięczny czynsz w wysokości 2.500 zł;

2. art. 233 k.p.c. polegające na pominięciu przez Sąd treści § 8 umowy łączącej strony poprzez nieuwzględnienie, iż zapis § 8 pkt 2 umowy dzierżawy wskazywał na to, że wydzierżawiający zastrzegł sobie prawo rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli dzierżawca zalegać będzie z miesięcznym czynszem za dwa pełne okresy płatności, punkt 3 zaś cytowanego paragrafu, przewidywał że wydzierżawiający zobowiązuje się przy wypowiedzeniu umowy, do pokrycia połowy kosztów (na podstawie załączonych faktur) zabudowy zewnętrznej niszy, a powyższe nie miało dotyczyć nakładów poniesionych na wyposażenie wewnętrzne, ponadto pkt 4 powołanego paragrafu wskazywał, iż powyższe traci moc po upływie 3 lat od daty zawarcia umowy, natomiast dopiero zawiadomieniem z dnia 28 maja 2012 r., powódka poinformowała pozwanego o zamiarze wypowiedzenia umowy z uwagi na okoliczność, iż pozwany miał zaległości w płatnościach czynszu w roku 2011 oraz w miesiącach od stycznia do maja 2012, co wskazuje na okoliczność, iż powódka celowo opóźniała wypowiedzenie stosunku najmu w celu upływu 3 -letniego terminu, a tym samym skutecznie pozbawiła pozwanego z możliwości domagania się zapłaty wartości ulepszeń.

Mając powyższe na uwadze pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu za obie instancje.

W sprawie V GC 703/13 pozwany również wskazał w apelacji, że zaskarża wyrok w całości, formułując analogiczne zarzuty przeciwko orzeczeniu jak w sprawie V GC 952/12. Złożył także takie same wnioski apelacyjne, a wiec o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na swoją rzecz kosztów procesu za obie instancje.

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 15 maja 2015 r. Sąd Okręgowy, w sprawie VIII Ga 121/15 (V GC 952/12), postanowił na podstawie art. 219 k.p.c. w zw. z art. 390 § 1 k.p.c. zarządzić połączenie do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia spraw apelacyjnych o sygnaturze VIII Ga 121/15 ze sprawą VIII Ga 116/15 (V GC 703/13) i prowadzić tę sprawę pod sygnaturą akt VIII Ga 121/15. Rozprawa została odroczona celem zobowiązania powoda do przedłożenia wymienionego w § 3 umowy dzierżawy z dnia 2.03.2009 r. załącznika nr 1 do umowy.

W piśmie procesowym z dnia 7.10.2015 r., nazwanym „Odpowiedź na apelację”, powódka wniosła o oddalenie obu apelacji pozwanego oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powódki kosztów postępowania przed Sądem II instancji. W uzasadnieniu odniesiono się do zarzutów obu apelacji pozwanego.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Obie apelacje okazały się usprawiedliwione doprowadzając do orzeczenia o charakterze reformatoryjnym, w zakresie postulowanym przez skarżącego, choć nie wszystkie zarzuty apelacji zasługiwały na uwzględnienie.

Postępowanie przed sądem odwoławczym jest kontynuacją postępowania przed sądem pierwszej instancji. Zgodnie z art. 382 k.p.c. sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Z regulacji tej wynika, że sąd rozpoznający apelację orzeka na podstawie materiału zgromadzonego zarówno w pierwszej, jak i w drugiej instancji, natomiast postępowanie apelacyjne polega na merytorycznym rozpoznaniu sprawy, co oznacza, że wyrok sądu drugiej instancji musi opierać się na jego własnych ustaleniach faktycznych i prawnych. W pierwszej kolejności określenia wymaga więc podstawa faktyczna żądania, ponieważ dopiero po dokonaniu ustalenia podstawy faktycznej możliwe jest odniesienie się do podstawy prawnej.

Ustalając stan faktyczny sprawy Sąd Okręgowy przyjął za własne ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd pierwszej instancji (zresztą niekwestionowane w apelacjach), z uzupełnieniami wynikającymi z poniższych rozważań, w tym z przedłożenia przez powódkę, w wyniku zobowiązania Sądu odwoławczego, załącznika nr 1 do umowy z dnia 2 marca 2009 r. Sąd pierwszej instancji dokonał także prawidłowej kwalifikacji stosunku obligacyjnego łączącego strony, przyjmując, że była to umowa najmu, a nie dzierżawy, w konsekwencji trafnie przywołując przepisy statuujące tę umowę oraz regulujące rozliczenie związane z ulepszeniem przedmiotu najmu (rozliczenie nakładów). Sąd drugiej instancji dokonał jednakże odmiennej oceny twierdzeń i dowodów przeprowadzonych w obu sprawach dla wykazania poniesienia przez pozwanego nakładów na przedmiot najmu, charakteru tych nakładów oraz ich wartości i aktualizacji obowiązku ich zwrotu przez wynajmującego.

Odnosząc się zatem do zarzutów apelacji Sąd drugiej instancji wskazuje na wstępie, że w całości podtrzymuje argumentację Sądu Rejonowego w zakresie wysokości należnego powodowej Spółdzielni czynszu, a więc, że było to wg umowy 2.500 zł netto za każdą z dwóch nisz. Niezależnie bowiem od literalnego brzmienia zapisów umowy w zakresie tego co było przedmiotem najmu (dzierżawy wg nazewnictwa stron) i wysokości czynszu za ten przedmiot, to podkreślić należy, że przez cały okres trwania stosunku najmu pozwany akceptował faktury z tytułu czynszu najmu obejmujące kwotę będącą równowartością dwukrotności kwoty wymienionej w § 7 ust. 1 umowy z 2 marca 2009 r., dopóki posiadał środki płacił te faktury, a zwracając się do powódki z prośbami o obniżenie czynszu najmu również nie kwestionował zasady jego naliczania (2.500 zł za każdą niszę). Skoro więc strony umowy najmu przez okres jej trwania tak właśnie zgodnie interpretowały postanowienia dotyczące wysokości czynszu (§ 7 ust. 1), to podniesiona dopiero na potrzeby niniejszych procesów argumentacja pozwanego nie mogła zostać uwzględniona. Bezzasadny okazał się zatem zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. (autor apelacji miał zapewne na myśli § 1 tego przepisu) w kontekście oceny dowodów dotyczących wysokości należnego (zaległego) czynszu najmu, jak i zarzut naruszenia art. 65 § 1 k.c., gdyż dokonana przez Sąd pierwszej instancji wykładnia była zgodna z interpretacją postanowień umowy dokonaną i stosowaną przez same strony.

Jakkolwiek obie apelacje doprowadziły do zmiany wyroków w postulowanym przez pozwanego kierunku, to zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. polegający na pominięciu przez Sąd treści § 8 umowy (…) wydaje się dotyczyć naruszenia prawa materialnego (np. art. 676 k.c.) poprzez jego błędną wykładnię, a nie błędnej oceny dowodów. Zresztą Sąd pierwszej instancji odniósł się pokrótce do zapisów § 8 ust. 3 i 4 umowy, wskazując że nawet przy dogodnej dla pozwanego ich interpretacji, to i tak w świetle oświadczenia wynajmującego o nieprzyjęciu ulepszeń i zażądaniu przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego, pozwany najemca skutecznie został pozbawiony możliwości domagania się zapłaty wartości ulepszeń, a tym samym złożenia oświadczenia o potrąceniu. Niezależnie więc od tego, że Sąd odwoławczy nie podzielił stanowiska Sądu Rejonowego o bezskuteczności potrącenia, o czym będzie mowa później, to z pewnością zarzut naruszenia art. 233 k.p.c. w sposób opisany w pkt II. 2. apelacji okazał się chybiony.

Na uwzględnienie zasługiwały natomiast pozostałe zarzuty apelacji, w tym naruszenia art. 5 k.c. poprzez jego niezastosowanie w kontekście zwlekania przez powodową Spółdzielnię z rozwiązaniem umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, aż upłynął trzyletni okres jej zawarcia, co uniemożliwiło pozwanemu jako najemcy skorzystanie z postanowień § 8 ust. 3 umowy z 2 marca 2009 r., które przewidywały obowiązek zwrotu przez wynajmującego przy wypowiedzeniu umowy połowy kosztów (na podstawie przedstawionych faktur) zabudowy zewnętrznej niszy.

Otóż niespornym jest w realiach tej sprawy, że pozwany zalegał z czynszem za co najmniej dwa pełne (miesięczne) okresy płatności już w roku 2011 i pierwszych pięciu miesiącach roku 2012, co w świetle ww. uregulowania umownego uprawniało powódkę do rozwiązania umowy bez wypowiedzenia, a mimo to powódka uczyniła to dopiero pismem z dnia 28 maja 2012 r., a więc blisko trzy miesiące po upływie trzech lat od zawarcia umowy z pozwanym (tj. 2 marca 2009 r.), co uznać należy za postępowanie sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, w tym lojalności wobec kontrahenta. W rezultacie, zgodnie z § 8 ust. 4 umowy, pozwany utracił prawo żądania od wynajmującego zwrotu połowy kosztów zabudowy zewnętrznej nisz (nakładów na przedmiot najmu), a rozliczenie tych nakładów stało się możliwe na zasadach kodeksowych, a więc na podstawie art. 676 k.c. Jednakże w tym zakresie powódka, w piśmie z dnia 1.10.2013 r., oświadczyła, że w związku z zakończeniem umowy dzierżawy żąda przywrócenia stanu poprzedniego, tj. stanu jaki istniał na dzień przekazania lokalu w dzierżawę ( vide k. 122 akt V GC 703/13).

I choć słusznie zauważył Sąd Rejonowy, że w niniejszym postępowaniu powódka domagała się zapłaty zaległego czynszu, a nie wystąpiła z żądaniem przywrócenia przedmiotu najmu do stanu poprzedniego, to w ocenie Sądu Okręgowego powyższe oświadczenie powódki z 1 października 2013 r. – w realiach tej sprawy – musi być uznane za nadużycie prawa podmiotowego (por. wyrok SN z 12 września 2013 r., IV CSK 44/13, Rzeczpospolita (...)). Poczynione ustalenia faktyczne niewątpliwie przekonują, że żądanie powodowej Spółdzielni przywrócenia stanu poprzedniego, a więc żądania usunięcia przez pozwanego poczynionych przez niego nakładów, jest sprzeczne z przeznaczeniem rzeczonych lokali (tak o zabudowie nisz mówi powódka w powyższym oświadczeniu), zmienionych dzięki tym nakładom w sposób oczekiwany przez obie strony ( vide § 3 umowy i załącznik nr 1) oraz z zasadami racjonalnej gospodarki wynajętym lokalem, jak również nieuzasadnione ekonomicznie i po prostu nieracjonalne. Poza tym żądanie powódki przywrócenia stanu poprzedniego, czyli uzyskania pustej przestrzeni w dwóch niszach pod mostem byłoby nie tylko nieuzasadnione ekonomicznie, lecz musiałoby prowadzić do zmiany uzyskanego dzięki nakładom charakteru i przeznaczenia lokalu określonego w decyzji administracyjnej z 17.03.2008 r. o warunkach zabudowy, do której przestrzegania zobligowany został pozwany najemca w § 3 umowy. Zresztą trudno racjonalnie wyobrazić sobie przywrócenie stanu poprzedniego przedmiotowych lokali (zabudowanych nisz), a więc zdemontowanie stolarki okiennej i drzwiowej, witryn, wyburzenie ścian działowych, skucie okładzin ściennych (płytek klinkierowych), wykopanie i zdemontowanie instalacji wod.-kan. i innych, zwłaszcza w kontekście otoczenia przedmiotowych lokali znajdujących się na zagospodarowanym i funkcjonującym bulwarze. Żądanie dokonania tego rodzaju prac niewątpliwie narusza zasady prawidłowej gospodarki tymi lokalami oraz jest sprzeczne z gospodarczym przeznaczeniem tego prawa i zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.), gdyż powódka zyskała praktycznie nieodpłatnie funkcjonujący lokal gastronomiczny, którym może dalej dysponować, a poniesione przez najemcę nakłady (w znacznej części niezamortyzowane) w żadnej części nie zostały mu zrefundowane przez wynajmującego.

Powyższa konstatacja sama w sobie nie czyni żądania pozwu niezasadnym, gdyż dochodzenie zapłaty należnego czynszu za nadużycie prawa podmiotowego uznane być nie może. Jednakże aktualizuje możliwość zwrotu poniesionych przez pozwanego nakładów, przy czym wpierw należy ocenić charakter tych nakładów.

Ulepszeniami rzeczy najętej są dokonane na tę rzecz przez najemcę nakłady, które w chwili wydania rzeczy wynajmującemu zwiększają jej wartość lub użyteczność. Z kategorii ulepszeń rzeczy najętej należy z perspektywy art. 676 k.c. wyłączyć drobne nakłady na rzecz obciążające najemcę (art. 662 § 2 k.c.), a także nakłady konieczne i inne nakłady, które obciążają wynajmującego (art. 662 § 1 i art. 663 k.c.). Przy ocenie, czy dane nakłady były konieczne czy też użyteczne, należy uwzględnić charakter lokalu, lokalizację oraz budynek, w którym się mieści (patrz SN w wyroku z 29 czerwca 2005 r., V CK 751/04, LEX nr 153665).

Przenosząc te uwagi na grunt tej sprawy Sąd Okręgowy stwierdza, że poczynione przez pozwanego na przedmiot najmu umowy z dnia 2 marca 2009 r. nakłady miały w przeważającym zakresie charakter nakładów koniecznych, o których mowa w art. 662 § 1 i art. 663 k.c., a więc nakładów niezbędnych do umówionego użytku rzeczy.

Strony zdefiniowały użytek rzeczy najętej, tj. dwóch nisz pod wiaduktem, w § 3 umowy w związku z treścią załącznika nr 1, wskazując że dzierżawca (najemca) zobowiązuje się wykorzystać teren wymieniony w § 2 na działalność zgodną z decyzją o warunkach zabudowy z dnia 17.03.2008 r. ( vide k. 5). Przedmiotowe warunki zabudowy ustalone zostały dla powodowej Spółdzielni i przewidywały przebudowę wraz ze zmianą użytkowania nisz pod estakadą kolejową na lokale użytkowe o funkcji gastronomicznej, wskazując szczegółowe warunki tej inwestycji (k. 473-477). Jak wynika z zeznań świadków i pozwanego, wynajęty mu teren pod niszami był pozostałością po targowisku i parkingu, bez jakiejkolwiek zabudowy, a zatem zadaniem pozwanego najemcy było stworzenie od podstaw lokali gastronomicznych, a więc poniesione przez niego nakłady miały charakter konieczny, bez których dokonania działalność przewidziana w Decyzji o warunkach zabudowy nie byłaby możliwa. Ponadto treść tej decyzji (jej adresat – powodowa Spółdzielnia) wskazuje, że poczynione przez pozwanego nakłady obciążały wynajmującego, gdyż w świetle art. 662 § 1 i art. 663 k.c., oczywiście stosowanych odpowiednio z uwagi na specyfikę sprawy (najemca adaptujący na własny koszt nisze pod wiaduktem z przeznaczeniem na lokale gastronomiczne), to na wynajmującym spoczywa obowiązek utrzymywania lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku. W tym wypadku ten obowiązek – w znaczeniu wykonania lokali gastronomicznych - przerzucony został na najemcę, którego nakłady miały w związku z tym charakter nakładów koniecznych, bez których docelowa działalność nie mogłaby mieć miejsca. O takim charakterze poniesionych przez pozwanego nakładów przekonuje też treść § 8 ust. 3 umowy, w którym wynajmujący zobowiązał się do pokrycia połowy „kosztów zabudowy zewnętrznej niszy” i choć po upływie trzech lat od zawarcia umowy to uregulowanie straciło swoją moc, to bezsprzecznie pojęcie „zabudowy zewnętrznej niszy” nie dotyczyło ulepszenia przedmiotu najmu tylko jego wybudowania, a tym samym dotyczyło nakładów koniecznych.

W uchwale z dnia 19 marca 1975 r. (III CZP 13/75, OSNCP 1976/2/25) Sąd Najwyższy wskazał, że najemca, który dokonał na podstawie art. 663 k.c. koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującego, może potrącić swoją wierzytelność z tego tytułu z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu. W ocenie Sądu Okręgowego przytoczona uchwała zachowuje swoją aktualność i ma zastosowanie również do sytuacji dokonania przez najemcę nakładów koniecznych. Jak wiadomo oświadczenie o potrąceniu pozwany złożył powódce w piśmie z dnia 30.10.2012 r. (k. 46-47), przedstawiając do potrącenia z wierzytelnością powódki z umowy dzierżawy własną wierzytelność z tytułu nakładów na przedmiot najmu w wysokości 297.532 zł. W dacie składania tego oświadczenia (Spółdzielnia otrzymała je 31.10.2012 r., k. 46) lokale nie były jeszcze wydane powódce, tak więc było ono przedwczesne i nie wywołało skutku w postaci umorzenia wzajemnych wierzytelności. Do wydania lokali doszło w dniu 13 marca 2013 r. i z tym dniem zaktualizowało się oświadczenie pozwanego o potrąceniu. Zresztą zostało ono złożone w ramach wniesienia w dniu 5.11.2012 r. sprzeciwu od nakazu zapłaty w sprawie V GC 952/12 i w dniu 4.04.2013 r. w sprzeciwie w sprawie V GC 703/13. W obu tych środkach odwoławczych pozwany podniósł zarzut potrącenia, który następnie podtrzymywał w toku obu ww. spraw, m.in. przez oświadczenia na rozprawach w których jego pełnomocnik podtrzymywał dotychczasowe stanowisko. W ocenie Sądu drugiej instancji składane przez pozwanego oświadczenia procesowe o potrąceniu wywołały skutek analogiczny jak oświadczenie materialnoprawne z dnia 30.10.2013 r., przy czym ono też zostało złożone już w toku postępowań w sprawach V GC 952/12 i V GC 703/13. W efekcie podniesiony zarzut potrącenia był skuteczny wywołując skutki określone w art. 498 § 2 k.c., a więc umorzenie wzajemnych wierzytelności stron do wysokości wierzytelności niższej, a więc do kwoty 27.455,4 zł (V GC 952/12) i kwoty 20.591,58 zł (V GC 703/13).

Kwotą, którą pozwany przedstawił do potrącenia było 297.532 zł, którą biegły sądowy zweryfikował do kwoty 231.000 zł. Ponieważ Sąd Rejonowy uznał błędnie, że oświadczenie pozwanego było przedwczesne (choć wcześniej prowadził postępowanie dowodowe pod kątem wysokości nakładów ulepszających pozwanego) i uwzględnił powództwa z tytułu zaległości czynszowych, to ostatecznie opinia biegłego nie była analizowana pod kątem tego, czy wszystkie nakłady pozwanego miały charakter nakładów koniecznych, czy były też wśród nich nakłady ulepszające i w jakiej wysokości. Biorąc jednak pod uwagę skalę wykonanej przez pozwanego adaptacji przedmiotowych nisz ( vide zakres prac w opinii biegłego sądowego J. A.), Sąd Okręgowy uznał, że z pewnością wartość nakładów koniecznych, określona nawet szacunkowo, przewyższa wyraźnie sumę zaległości czynszowych dochodzonych od pozwanego w połączonych sprawach (ok. 48.000 zł), co czyniło skutecznym zarzut potrącenia do wysokości dochodzonych zaległości. Zaś szczegółowe ustalanie wysokości nakładów koniecznych na potrzeby rozstrzygnięcia niniejszej sprawy było zbędne.

Mając zatem na względzie całokształt poczynionych ustaleń i rozważań oraz trafność części zarzutów apelacji, konieczne było wydanie przez Sąd Okręgowy orzeczenia reformatoryjnego (art. 386 § 1 k.p.c.), a więc zmiany obu zaskarżonych wyroków w całości poprzez oddalenie powództw jako niezasadnych i zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów procesu w każdej z tych spraw.

W zakresie kosztów procesu Sąd odwoławczy orzekł na podstawie art. 108 k.p.c. i art. 98 § 1 i 3 k.p.c., ustalając, że ostatecznie powódka przegrała obie sprawy w całości i jest zobowiązana zwrócić poniesione przez pozwanego koszty procesu: w sprawie V GC 952/12 w kwocie 4.417 zł (2.000 zł zaliczka na biegłego, 2.400 zł koszty zastępstwa procesowego, 17 zł opłata skarbowa od pełnomocnictwa), zaś w sprawie V GC 703/13 w kwocie 2.417 zł (2.400 zł koszty zastępstwa procesowego, 17 zł opłata skarbowa).

Orzekając o kosztach procesu za drugą instancję Sąd Okręgowy również zastosował zasadę odpowiedzialności za wynik sprawy (art. 98 k.p.c.), a koszty pozwanego na tym etapie to: w sprawie V GC 952/12 kwota 1.886,50 zł (opłata sądowa od apelacji 686,50 zł i koszty zastępstwa procesowego 1.200 zł), natomiast w sprawie V GC 703/13 kwota 1.724 zł (opłata sądowa od apelacji 524 zł i koszty zastępstwa procesowego 1.200 zł).

SSO(...)SSO(...)SSO (...)