Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 czerwca 2013 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Śródmieścia Wydział VIII Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Urszula Sulima

Protokolant: Alicja Winiarska

po rozpoznaniu w dniu 5 czerwca 2013 r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W.

przeciwko B. L.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanego B. L. na rzecz strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. kwotę 12.785,58 zł (dwanaście tysięcy siedemset osiemdziesiąt pięć złotych pięćdziesiąt osiem groszy) wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 25 września 2012 r. do dnia zapłaty;

II.  zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej kwotę 3057 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, w tym kwotę 2400 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 25 września 2012 r. strona powodowa Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. domagała się zasądzenia od pozwanego B. L. kwoty 12.785,58 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztami postępowania wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu podała, że pozwany jest właścicielem dwóch lokali użytkowych LU/05 i LU/07 położonych w budynku przy ul. (...). Z tego tytułu zobligowany jest partycypować w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej przez comiesięczne uiszczanie zaliczek do 10-go dnia każdego miesiąca. Wysokość zaliczek wynikała z planów gospodarczych na 2011 r. i 2012 r. Pozwany z ciążących na nim obowiązków się nie wywiązał. Kierowane do niego wezwania do zapłaty okazały się bezskuteczne.

W dniu 5 listopada 2012 r. został wydany nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (k. 45).

Wniesionym sprzeciwem pozwany zaskarżył nakaz zapłaty w całości wnosząc o oddalenie powództwa.

W uzasadnieniu zarzucił, że dla wytoczenia niniejszego powództwa strona powodowa winna dysponować uchwałą wszystkich właścicieli, albowiem jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Skoro zaś takiej uchwały nie podjęto, postępowanie dotknięte jest nieważnością.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. jest tzw. dużą wspólnotą w rozumieniu ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000, nr 80, poz. 903 j.t.).

Pozwany B. L. jest właścicielem dwóch lokali użytkowych położonych w budynku przy ul. (...) oznaczonych numerami 05 o powierzchni 50,99 m ² oraz 07 o powierzchni 99,80 m ².

Bezsporne.

W dniu 31 marca 2011 r. właściciele lokali położonych w budynku przy ul. (...) przyjęli plan gospodarczy na rok 2011 r., zgodnie z którym stawka za m ² powierzchni lokalu użytkowego wynosiła 5,13 zł.

W dniu 5 marca 2012 r. właściciele lokali położonych w budynku przy ul. (...) przyjęli plan gospodarczy na rok 2012 r., zgodnie z którym stawka za m ² powierzchni lokalu użytkowego wynosiła 2,37 zł.

Dowód: -uchwała nr 4/2011 z dnia 31.03.2011 r., k. 17;

-plan na 2011 r., k. 18;

-uchwała nr 4/2012/F z dnia 5.03.2012 r., k. 19;

-plan na 2012 r., k. 19 o.

W lipcu 2011 r. zaliczka na opłaty eksploatacyjne i medialne wynosiła za lokal (...)- 368,68 zł, a za lokal (...)- 715,92 zł.

Od dnia 1 lutego 2012 r. zaliczki za lokal (...) wynosiły 295,69 zł, zaś za lokal (...)- 571,19 zł. Łącznie z opłatami za części wspólne, zaliczki wynosiły 866,88 zł. Opłata na fundusz remontowy wynosiła łącznie 180,95 zł.

Na dzień 30 czerwca 2012 r. zadłużenie pozwanego wynosiło 12.785,58 zł.

Dowód: -kartoteka finansowa za okres od dnia 1.02.2012 r.- 30.06.2012 r., k. 20;

-kartoteka finansowa za okres od dnia 1.09.2011 r.- 30.06.2012 r., k. 21;

-zaliczka na opłaty eksploatacyjne i medialne, k. 22-25;

-rozliczenie, k. 26-27;

-zawiadomienie z dnia 17.07.2012 r., k. 28-29.

W dniu 31 sierpnia 2010 r. strona powodowa wystawiła pozwanemu notę odsetkową nr (...) na kwotę 116,57 zł tytułem odsetek od opłat eksploatacyjnych za lokale użytkowe za miesiące maj- sierpień 2010 r.

W dniu 31 grudnia 2010 r. strona powodowa wystawiła pozwanemu notę odsetkową nr (...) na kwotę 236,21 zł tytułem odsetek od opłat eksploatacyjnych za lokale użytkowe za miesiące wrzesień- grudzień 2010 r.

W dniu 11 maja 2011 r. strona powodowa wystawiła pozwanemu notę odsetkową nr (...) na kwotę 432,90 zł tytułem odsetek od opłat eksploatacyjnych za lokale użytkowe za miesiące styczeń- kwiecień 2011 r.

W dniu 30 września 2011 r. strona powodowa wystawiła pozwanemu notę odsetkową nr (...) na kwotę 1.498,48 zł tytułem odsetek od opłat eksploatacyjnych za lokale użytkowe za miesiące maj- wrzesień 2011 r.

W dniu 31 października 2011 r. strona powodowa wystawiła pozwanemu notę odsetkową nr (...) na kwotę 159,19 zł tytułem odsetek od opłat eksploatacyjnych za lokale użytkowe za miesiąc październik 2011 r.

W dniu 31 grudnia 2011 r. strona powodowa wystawiła pozwanemu notę odsetkową nr (...) na kwotę 278,57 zł tytułem odsetek od opłat eksploatacyjnych za lokale użytkowe za miesiące listopad- grudzień 2011 r.

W dniu 31 stycznia 2012 r. strona powodowa wystawiła pozwanemu notę odsetkową nr (...) na kwotę 208,02 zł tytułem odsetek od opłat eksploatacyjnych za lokale użytkowe za miesiąc styczeń 2012 r.

Dowód: -nota odsetkowa z dnia 31.08.2010 r., k. 30;

-nota odsetkowa z dnia 31.12.2010 r., k. 31;

-nota odsetkowa z dnia 11.05.2011 r., k. 32;

-nota odsetkowa z dnia 30.09.2011 r., k. 33;

-nota odsetkowa z dnia 31.10.2011 r., k. 34;

-nota odsetkowa z dnia 31.12.2011 r., k. 35;

-nota odsetkowa z dnia 31.01.2012 r., k. 36.

Uchwałami z dnia 8 marca 2005 r. nr (...), nr (...), nr (...) oraz z dnia 30 marca 2009 r. nr (...) i nr (...) właściciele lokali położonych w budynku przy ul. (...) powołali zarząd wspólnoty mieszkaniowej „K. M. 6-10”. W skład zarządu weszli P. B., B. K., P. C., E. M. i D. C..

W dniu 29 października 2011 r. zarząd zawarł z (...) Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą we W. umowę zlecenia, przedmiotem której było wykonywanie przez zleceniobiorcę czynności administrowania nieruchomością wspólną. Czynności wykraczające poza zwykły zarząd miały być wykonywane odrębnie, zgodnie z przyjętymi uchwałami podjętymi przez właścicieli lokali (§ 2 ust. 2). Do podjęcia przez zarządcę decyzji w sprawach przekraczających zwykły zarząd, wymagana była uchwała podjęta przez właścicieli lokali (§ 3 ust. 1).

W dniu 17 lipca 2012 r. zarząd powodowej Wspólnoty podjął uchwałę nr 8/ZW/2012/DW, na mocy której postanowił wystąpić przeciwko pozwanemu, w związku z zaleganiem przez niego z zapłatą należnych kosztów zarządu nieruchomością, opłat z tytułu świadczeń i funduszu remontowego za lokale nr (...), z powództwem o zapłatę. W tym celu udzielił pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu E. K..

Dowód: -uchwała nr 8/2005 z dnia 8.03.2005 r., k. 6-7;

-uchwała nr 9/2005 z dnia 8.03.2005 r., 8-9;

-uchwała nr 11/2005 z dnia 8.03.2005 r., k. 10-11;

-uchwała nr 10/2009 z dnia 30.03.2009 r., k. 12;

-uchwała nr 11/2009 z dnia 30.03.2009 r., k. 13;

-umowa zlecenia (...).10.2011 r., 14-16;

-uchwała nr 8/ZW/2012/DW z dnia 17.07.2012 r., k. 4.

Pismem z dnia 18 lipca 2012 r., doręczonym w dniu 23 lipca 2012 r., strona powodowa wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 12.785,58 zł tytułem zwrotu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, opłat za media oraz za fundusz remontowy dla lokali usługowych nr (...) za okres od dnia 1 września 2011 r. do dnia 30 czerwca 2012 r. oraz odsetek ustawowych od zaległych opłat eksploatacyjnych w terminie 5 dni.

W odpowiedzi pozwany wystąpił o prolongatę w zapłacie należności do dnia 31 sierpnia 2012 r.

Dowód: -pismo z dnia 18.07.2012 r. wraz z dowodem doręczenia, k. 37;

-pismo z dnia 27.07.2012 r., k. 38.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo było uzasadnione i jako takie zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Stan faktyczny sprawy nie był sporny. Pozwany B. L. nie kwestionował ani faktu nieuszczania zaliczek na poczet kosztów zarządu oraz opłat na fundusz remontowy przez okres objęty żądaniem pozwu, ani też wysokości wyliczonego przez stronę powodową Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. zadłużenia z tego tytułu.

Istota sporu sprowadzała się wyłącznie do ustalenia, czy powództwo o zapłatę należności z tytułu zaliczek na pokrycie kosztów zarządu stanowiło czynność przekraczającą zwykły zarząd rzeczą wspólną, a w konsekwencji, czy konieczne było w tym celu podjęcie odrębnej uchwały przez powodową Wspólnotę.

Zgodnie z utrwalonym poglądem orzecznictwa i doktryny przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących przedmiotu wspólnego prawa, koniecznych w toku normalnej eksploatacji rzeczy, jak również w sytuacjach nietypowych. Czynności zwykłego zarządu to załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i zachowaniem jej w stanie niepogorszonym. Pozostałe czynności, które się w tych granicach nie mieszczą, należą do czynności przekraczających zwykły zarząd. Jednakże ocena, czy czynność należy do czynności zwykłego zarządu, czy też przekracza te granice dokonywana jest w konkretnych okolicznościach faktycznych, nie jest bowiem możliwe przyjęcie jednolitego kryterium ich rozgraniczenia. Sąd każdorazowo, mając na względzie ustalony stan faktyczny konkretnej sprawy, kwalifikuje daną czynność, jako czynność zwykłego zarządu, bądź też przekraczającą zwykły zarząd. W literaturze podkreśla się jednak, że czynności związane z utrzymaniem i administracją nieruchomością, w szczególności zaś pobieranie pożytków i dochodów, drobne remonty i konserwacja, podejmowanie czynności zachowawczych zmierzających do ochrony wspólnego prawa, a także wytaczanie powództw m.in. o eksmisję z części wspólnej, o ochronę własności i naruszonego posiadania oraz o zapłatę należnych opłat z tytułu kosztów zarządu należą do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną ( tak. R. Dziczek, Własność lokali, Komentarz, Wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2008, s. 161).

W ocenie Sądu, mając na uwadze okoliczności faktyczne sprawy, jak i przytoczone powyżej poglądy, czynność polegająca na pobieraniu zaliczek oraz ich windykacji, w tym sądowej, mieści się w pojęciu zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Służy bowiem do utrzymania prawidłowego funkcjonowania Wspólnoty i w żadnej mierze nie prowadzi do nakładania na nią żadnych zobowiązań, o których stanowi art. 22 ust. 3 ustawy z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000, nr 80, poz. 903 j.t.). Wystarczające jest zatem, w myśl art. 201 k.c., wyrażenie zgody na wytoczenie takiego powództwa przez większość współwłaścicieli, ewentualnie zaś wytoczenie powództwa przez samą wspólnotę reprezentowaną przez zarząd (art. 22 ust. 1 ustawy), bądź też udzielenie stosownego pełnomocnictwa do tej czynności fachowemu pełnomocnikowi.

Koncepcję pozwanego, zgodnie z którą wytoczenie powództwa o zapłatę zaległych zaliczek stanowiło czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i w związku z tym wymagało podjęcia uchwały przez wszystkich członków wspólnoty należało ocenić jako chybioną. Sprzeczne z zasadami logiki i zasadami doświadczenia życiowego byłoby bowiem oczekiwanie, że członek wspólnoty, przeciwko któremu powództwo o zapłatę miałoby zostać wytoczone, sam głosowałby za podjęciem uchwały zezwalającej na wystąpienie do Sądu oraz udzielającej umocowania pełnomocnikowi do występowania w takiej sprawie. Koncepcja taka praktycznie paraliżowałaby działania wspólnoty zmierzającej do odzyskania należnych jej sum z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, a w konsekwencji doprowadziłaby do zaburzenia całej gospodarki finansowej.

Ze wskazanych powyżej względów Sąd uznał, iż nie istniała potrzeba podjęcia odrębnej uchwały przez wszystkich członków powodowej Wspólnoty w przedmiocie zezwolenia na wystąpienie do Sądu przeciwko pozwanemu i udzielenie pełnomocnictwa działającemu w tej sprawie pełnomocnikowi. Z tego też względu za wystarczające należało uznać podjęcie uchwały w przedmiocie wystąpienia z powództwem przez zarząd wspólnoty oraz udzielenie przez ten zarząd pełnomocnictwa. Wszelkie wymogi formalne zostały zatem przez stronę powodową dopełnione.

Ze wskazanych powyżej względów, jako że pozwany nie podniósł żadnych zarzutów merytorycznych przeciwko zgłoszonemu żądaniu, powództwo jako usprawiedliwione co do zasady oraz wysokości podlegało uwzględnieniu w całości.

Orzeczenie w kwestii odsetek od zasądzonych kwot znalazło uzasadnienie w treści art. 481 § 1 k.c. Sąd zasądził odsetki ustawowe zgodnie z żądaniem pozwu, tj. od dnia jego wniesienia do dnia zapłaty.

W tym stanie rzeczy, należało orzec, jak w punkcie I. wyroku.

Orzeczenie o kosztach procesu znajdowało uzasadnienie w treści art. 98 k.p.c. ustanawiającym zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Jako że pozwany przegrał sprawę w całości Sąd w punkcie II. wyroku zasądził od niego na rzecz strony powodowej całość poniesionych przez nią kosztów postępowania w kwocie 3057 zł, z czego kwota 640 zł stanowiła opłatę od pozwu, kwota 2400 zł koszty zastępstwa procesowego, a kwota 17 zł opłatę skarbową od pełnomocnictwa.