Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Jelenia Góra, dnia 30 kwietnia 2013 r.

Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSR Marek Gajdecki

Protokolant: Paulina Poręba

po rozpoznaniu w dniu 19 kwietnia 2013 r. w Jeleniej Górze

na rozprawie

sprawy z powództwa F. H.

przeciwko A. G. - (...)

o zapłatę

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powoda na rzecz strony pozwanej kwotę 617,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 29.01.2013r. powód F. H. wniósł o zasądzenie od pozwanej A. G. prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą (...) w J. kwoty 5.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 26.01.2013r. do dnia zapłaty. Powód zażądał również zasądzenia od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania.

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że w dniu 19.09.2012 r. zawarł z pozwaną umowę pośrednictwa dotyczącą przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego położonego w J. przy ul. (...). Powód podał, że pozwana wskazała jako nabywcę E. Ż. (1), a przy podpisywaniu umowy (...) pobrało kwotę 5.000 zł jako wynagrodzenie za pośrednictwo przy zbyciu prawa do lokalu, poprzez potrącenie tej kwoty z zadatku. Powód wskazał, że otrzymaniu od kupującej informacji, że bank nie udzielił jej kredytu, podpisano aneks do umowy przedwstępnej, jednakże w trakcie rozpoznawania kolejnego wniosku kredytowego bank postawił dodatkowe żądania, o których nie było mowy w umowie przedwstępnej ani w aneksie. Powód podniósł, że wobec braku możliwości spełnienia tych żądań powód i kupująca E. Ż. (2) podpisali w obecności przedstawicieli (...) porozumienie o polubownym rozwiązaniu umowy przedwstępnej. Nadto powód zarzucił, że nie doszło do zbycia lokalu mieszkalnego położonego w J. przy ul. (...), co w ocenie powoda oznacza, że (...) nie wykonało usługi, a zatem powód wezwał (...) do zapłaty.

W odpowiedzi na pozew (k. 18-21) pozwana działająca przez zawodowego pełnomocnika, wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania.

W uzasadnieniu potwierdzając fakt zawarcia umowy pośrednictwa, pozwana zarzuciła, że zgodnie z punktem 4.2 umowy o pośrednictwo wynagrodzenie należało się w całości w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej przez powoda i odstąpienia od umowy przyrzeczonej przez powoda. Pozwana wskazała, że wykonała przedmiot umowy i w wyniku jej działań doszło do zawarcia umowy przedwstępnej pomiędzy powodem a E. Ż. (1), a zatem w tym momencie pozwanej należało się w całości wynagrodzenie określone w umowie łączącej ją z powodem. Pozwana zarzuciła, że powód odstąpił od umowy przyrzeczonej dochodząc do porozumienia z kupującą, a jego działanie należy określić jako umyślne, na skutek którego nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Pozwana podniosła, że wina za niedojście do skutku umowy przyrzeczonej leży po stronie powoda, a twierdzenie, że do zawarcia umowy nie doszło z winy powoda stanowi nadużycie prawa.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

A. G. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) z siedzibą w J.. W dniu 19 września 2012r. F. H. zawarł z A. G. umowę pośrednictwa dotyczącą przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego położonego w J. przy ul. (...).

Na mocy umowy Przedsiębiorca zobowiązany był do podejmowania czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, a zamawiający zobowiązał się do zapłaty umówionego wynagrodzenia. Przedsiębiorca nie gwarantował zawarcia umowy sprzedaży (§ 1 umowy).

§ 4 pkt 2 umowy stron stanowił, że strony ustalają wynagrodzenie na kwotę 5.000 zł brutto, płatne przez zamawiającego (powoda) najpóźniej w dniu podpisania umowy przyrzeczonej. W przypadku zawarcia umowy warunkowej lub przedwstępnej, przedsiębiorca (pozwana) zastrzega sobie prawo potrącenia wynagrodzenia z zadatku. Ustalone wynagrodzenie będzie również należne Przedsiębiorcy w całości w wypadku zawarcia umowy przedwstępnej przez zamawiającego i odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej przez zamawiającego.

Pozwana wskazała jako nabywcę E. Ż. (2). F. H. i E. Ż. (2) zawarli w formie pisemnej umowę przedwstępną. Zgodnie z jej treścią strony zobowiązały się do zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30.10.2012 r. za kwotę 131.000 zł. Przy podpisywaniu umowy (...) pobrało kwotę 5.000 zł jako wynagrodzenie za pośrednictwo przy zbyciu prawa do lokalu, poprzez potrącenie tej kwoty z zadatku otrzymanego przez powoda.

Po otrzymaniu od kupującej informacji, że bank nie udzielił jej kredytu, dnia 30.10.2012 r. F. H. i E. Ż. (2) zawarli w formie pisemnej aneks do umowy przedwstępnej, zgodnie z którym ustalili, że cena sprzedaży wynosi 120.000 zł, a podpisanie umowy przyrzeczonej oraz przekazanie lokalu nastąpi do dnia 03.12.2012 r.

W trakcie rozpoznawania kolejnego wniosku kredytowego bank postawił dodatkowe żądania w postaci przedstawienia bankowi dokumentu potwierdzającego złożenie i opłacenie w sądzie wniosku o aktualizację oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia, wraz z p[odstawą wpisu, a nadto – zmiana w dziale I -0 powierzchni z 37,70 m2 na 43,02 m2 i ujawnieniem piwnicy o powierzchni 3,5 m2 zgodnie z nowym zaświadczeniem o samodzielności lokalu.

Powód nie uregulował stanu prawnego lokalu poprzez zmianę wysokości swoich udziałów i pozostałych właścicieli w częściach wspólnych budynku wobec nieobecności jednej ze współwłaścicielek. Skutkiem tego była odmowa przyznania E. Ż. (2) kredytu.

Wobec braku możliwości spełnienia tych żądań powód i kupująca E. Ż. (2) dnia 03.12.2012 r. podpisali w obecności przedstawicieli (...) porozumienie o polubownym rozwiązaniu umowy przedwstępnej.

Pismem z dnia 08.01.2013 r. F. H. wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 5.000 zł tytułem zwrotu uiszczonego wynagrodzenia za pośrednictwo w zbyciu lokalu.

( dowód: bezsporne, a nadto: umowa z dnia 19.09.2012r., k – 8-8v, przedwstępna umowa sprzedaży, k – 9-9v, aneks do umowy przedwstępnej z dnia 30.10.2012r., k – 10, porozumienie z dnia 03.12.2012r. o polubownym rozwiązaniu umowy przedwstępnej, k – 12, oświadczenie powoda z dnia 23.11.2012r., k- 24-24v)

Sąd zważył, co następuje :

Powództwo nie było uzasadnione i jako takie podlegało oddaleniu.

Bezspornymi w sprawie były fakt zawarcia umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, charakter i treść tej umowy oraz wynikające z niej obowiązki stron.

Strony nie kwestionowały, że umowa z dnia 19.09.2012r. jest umową o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, a więc umową, o której mowa w przepisie art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Bezsporne było również, iż pozwana zawierała umowę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Powód swoje żądanie opierał na twierdzeniu, że nie doszło do zbycia lokalu, a tym samym pozwana nie wywiązała się z obowiązków wynikajacych z umowy, a nadto – do rozwiązania umowy przyrzeczonej doszło z przyczyn nie leżących po stronie powoda.

Spór dotyczył więc wyłącznie ustalenia, czy w zaistniałym stanie faktycznym wynagrodzenie, o którym mowa w § 4 umowy jest należne, czy też nie.

Na mocy § 4 łączącej strony umowy strony ustaliły wynagrodzenie na kwotę 5.000 zł brutto, płatne przez zamawiającego najpóźniej w dniu podpisania umowy przyrzeczonej. Strony ustaliły nadto, że wynagrodzenie będzie również należne Przedsiębiorcy w całości w wypadku zawarcia umowy przedwstępnej przez zamawiającego i odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej przez zamawiającego.

Wobec niekwestionowanego zawarcia umowy przedwstępnej przez . F. H. i E. Ż. (2) zaktualizowała się konieczność ustalenia, czy to powód odstąpił od zawarcia Umowy przyrzeczonej.

Jak wynika z złożonego do akt sprawy i zaliczonego w poczet materiału dowodowego „Polubownego rozwiązania umowy przedwstępnej” z dnia 03.12.2012r., umowa przedwstępna została rozwiązana polubownie przez sprzedającego F. H. i kupującą E. Ż. (2). Tym samym trafne jest przyjęcie, że obie strony, a więc i powód odstąpił od zawarcia Umowy przyrzeczonej.

Twierdzenie powoda, że rozwiązanie umowy przedwstępnej nie nastąpiło z jego winy nie ma w niniejszej sprawie znaczenia. Sąd nie badał zawinienia powoda w rozwiązaniu umowy przedwstępnej wobec treści umowy pośrednictwa – jej § 4 przewidywał, że ustalone wynagrodzenie będzie należne Przedsiębiorcy w całości w wypadku zawarcia umowy przedwstępnej przez zamawiającego i odstąpienia od zawarcia umowy przyrzeczonej przez zamawiającego. Umowa nie uzależnia zwolnienia zamawiającego z obowiązku uiszczenia wynagrodzenia od stopnia jego zawinienia w rozwiązaniu umowy.

Także w przypadku przyjęcia, że wynagrodzenie należne pozwanej uzależnione jest od tego, czy umowa przedwstępna została rozwiązana z winy powoda czy też z innych przyczyn, przyjąć by należało, że przyczyny rozwiązania umowy przedwstępnej leżały o stronie powoda. W trakcie rozpoznawania wniosku kredytowego E. Ż. (2) bank postawił dodatkowe żądania w postaci przedstawienia bankowi dokumentu potwierdzającego złożenie i opłacenie w sądzie wniosku o aktualizację oznaczenia nieruchomości w (...) prowadzonej dla nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia, wraz z podstawą wpisu, a nadto – zażądał zmiany w dziale (...) powierzchni z 37,70 m2 na 43,02 m2 i ujawnienia piwnicy o powierzchni 3,5 m2 zgodnie z nowym zaświadczeniem o samodzielności lokalu. Powód nie uregulował stanu prawnego lokalu poprzez zmianę wysokości swoich udziałów i pozostałych właścicieli w częściach wspólnych budynku wobec nieobecności jednej ze współwłaścicielek. Skutkiem tego była odmowa przyznania E. Ż. (2) kredytu.

Bez wątpienia przyczyna w postaci nieuregulowania stanu prawnego lokalu leży po stronie powoda.

Powód podnosił także, że nie doszło do zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego, a tym samym – pozwana nie wykonała zobowiązań z umowy.

Także to twierdzenie nie zasługuje na uwzględnienie. Podkreślić należy, że umowa o pośrednictwo (kupna – sprzedaży nieruchomości) jest co do zasady umową starannego działania. Strony mogą tę umowę przekształcić w umowę rezultatu, co w niniejszym postępowaniu nie nastąpiło. Na podstawie umowy o pośrednictwo pośrednik zobowiązuje się do dokonania, dla zamawiającego, czynności zmierzających do zawarcia umów, o których mowa w ust. 1 art. 180 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.), przy czym zakres czynności pośrednika określa umowa, zaś zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia określonego w umowie. Zawarta pomiędzy stronami umowa wyraźnie wskazywała, że przedsiębiorca nie gwarantuje zawarcia umowy sprzedaży (§ 1 umowy), a ustalone wynagrodzenie będzie również należne Przedsiębiorcy w całości w wypadku zawarcia umowy przedwstępnej.

W związku z powyższym żądanie powoda podlegało oddaleniu.

Dowodom z dokumentów, tj. z umowy pośrednictwa z dnia 19.09.2012r., przedwstępnej umowy sprzedaży, aneksu do umowy przedwstępnej z dnia 30.10.2012r., porozumienia z dnia 03.12.2012r. o polubownym rozwiązaniu umowy przedwstępnej oraz oświadczenia powoda Sąd przydał walor wiarygodności, a przy tym prawdziwość i treść tych dokumentów nie były przez strony kwestionowane, a okoliczności z nich wynikające były bezsporne.

Wobec oddalenia powództwa o kosztach orzeczono na podstawie przepisu art. 98 k.p.c. zasądzając od powoda na rzecz pozwanej poniesione przez nią koszty postępowania w kwocie 617,00 zł, w tym koszty zastępstwa procesowego 600 zł oraz 17 zł tytułem opłaty od pełnomocnictwa.

Wysokość kosztów zastępstwa adwokackiego wynika z § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).