Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 grudnia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Gdańsku w XV Wydziale Cywilnym w składzie:

Przewodniczący: SSO Ewa Tamowicz

Protokolant: st. sekr. sąd. Magdalena Florian

po rozpoznaniu w dniu 3 grudnia 2015 r.

sprawy z powództwa P. Z.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w S.

o uchylenie uchwały

I. Oddala powództwo.

II. Kosztami postępowania obciąża powoda P. Z..

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym dnia 4 sierpnia 2015 roku (k. 3-5) przeciwko pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...) nieruchomości przy ul. (...) w S., powód P. Z. domagał się uchylenia uchwały nr 5/2015 z dnia 23 czerwca 2015 roku oraz zasądzenia kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powód podał, iż jest właścicielem lokalu użytkowego w S. przy ul. (...) o powierzchni użytkowej 69,94 m2, w którym prowadzona jest działalność gastronomiczna, jest więc członkiem pozwanej Wspólnoty. Jego udział w nieruchomości wspólnej wynosi 1,5000 %. Uchwałą nr 5/2015 z dnia 23 czerwca 2015 roku, zarząd pozwanej postanowił, od dnia 1 lipca 2015 roku, ustalić zwiększone koszty zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 14,83 zł/m2 miesięcznie dla lokalu użytkowego U5 (właściciel P. Z.) oraz dla lokalu użytkowego(...)(właściciel W. M.), zgodnie z uchwałą nr 11/2015 z dnia 4 maja 2015 roku (pkt. 2), przy czym zwiększony koszt związany jest z uciążliwością lokali użytkowych (zwiększenie zakresu sprzątania posesji – patio).

Powód zarzucił, iż zaskarżona uchwała jest nieprecyzyjna, gdyż nie określa, o jakie zwiększone koszty zarządu nieruchomością wspólną chodzi oraz o jaką chodzi rzekomo uciążliwość lokalu użytkowego (...), którego jest właścicielem. Na podstawie zaskarżonej uchwały powód, od dnia 1 lipca 2015 roku, został zobowiązany do uiszczania miesięcznych opłat w wysokości 1.603,78 zł, w związku czym, zdaniem powoda, został on dodatkowo niesłusznie obciążony kwotą 819,70 zł tytułem zwiększonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Powód zarzucił, iż zaskarżona uchwała jest sprzeczna z treścią art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, albowiem została podjęta w dowolny i w niczym nie uzasadniony sposób i jako taka winna być wyeliminowana z obrotu prawnego.

Na rozprawie w dniu 3 grudnia 2015 roku (czas 00:43:01) członek zarządu pozwanej Wspólnoty P. K. wniósł o oddalenie powództwa w całości.

Ponadto na rozprawie tej, członek zarządu pozwanej oświadczył, że w związku z tym, że na wspólnym patio zostały w 2015 roku zorganizowane ogródki przy dwóch lokalach gastronomicznych, wzrosły koszty sprzątania tej części nieruchomości wspólnej w związku, z czym uchwałą zarządu pozwanej, który był upoważniony uchwałą zebrania członków Wspólnoty, zostało ustalone, iż tymi zwiększonymi kosztami obciążeni zostaną właściciele obu lokali gastronomicznych, w tym powód.

Jednocześnie, członek zarządu pozwanej wskazał, iż z uwagi na to, że administracja nieruchomości źle zrozumiała sens zaskarżonej uchwały, zarząd podjął uchwałę o powrocie po zakończeniu sezonu do dotychczasowego sposobu rozliczeń kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej.

Na rozprawie w dniu 3 grudnia 2015 roku (czas 00:43:01) powód podtrzymał żądanie pozwu.

Sąd ustalił i zważył, co następuje:

W dniu 15 stycznia 2010 roku powód nabył prawo własności lokalu niemieszkalnego przy ul. (...) w S., dla którego Sąd Rejonowy w Sopocie prowadzi księgę wieczystą o numerze (...).

Dowód: wydruk księgi wieczystej (...) k. 10-14 akt.

W dniu 4 maja 2015 roku członkowie pozwanej Wspólnoty podjęli uchwałę nr 11/2015, na mocy której w pkt. 2 uchwały upoważnili zarząd Wspólnoty do podejmowania uchwał dotyczących zwiększonych kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wynikających z art. 12 pkt. 3 ustawy o własności lokali.

Dowód: uchwała nr 11/2015 k. 18-22 akt.

W dniu 23 czerwca 2015 roku zarząd pozwanej Wspólnoty podjął uchwałę nr 5/2012, na mocy której od dnia 1 lipca 2015 roku ustalił zwiększone koszty zarządu nieruchomości wspólnej w wysokości 14,83 zł/m2 miesięcznie dla lokalu użytkowego (...) przy ul. (...). M. C. 36 (właściciel P. Z.) oraz dla lokalu użytkowego (...) przy ul. (...) (właściciel W. M.), zgodnie z pkt. 2 uchwały Wspólnoty nr 11/2015 z dnia 4 maja 2015 roku.

Dowód: uchwała nr 5/2015 k. 17, zeznania członka zarządu pozwanej P. K. na rozprawie w dniu 3 12 2015 roku (czas 00:27:40 – 00:42:38).

W dniu 15 września 2015 roku powód sprzedał prawa własności lokalu niemieszkalnego nr (...) zlokalizowanego przy ul. (...) w S..

Dowód: umowa sprzedaży z dnia 15 09 2015 roku k. 53-58

akt.

Bezspornym zatem jest, że powód był członkiem pozwanej Wspólnoty w okresie od 15 stycznia 2010 roku do 15 września 2015 roku.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dokumentów urzędowych i prywatnych wskazanych przy dokonywaniu poszczególnych ustaleń faktycznych. Dowód z tych dokumentów został przeprowadzony na rozprawie w dniu 3 grudnia 2015 roku. Dowody te nie budziły wątpliwości Sądu, co do ich wiarygodności, jak również nie były kwestionowane przez strony postępowania.

Sąd nie poczynił ustaleń faktycznych na podstawie zeznań powoda przesłuchanego w charakterze strony. Zeznania powoda nie dostarczyły żadnych faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Na podstawie zeznań członka zarządu pozwanej P. K., przesłuchanego w charakterze strony na rozprawie w dniu 3 grudnia 2015 roku, ustalono jedynie, że kwestionowana uchwała została podjęta przez zarząd pozwanej na podstawie upoważnienia wyrażonego w uchwale nr 11/2015 z dnia 4 maja 2015 roku, ustalono także przyczyny podjęcia zaskarżonej uchwały. Zeznania te Sąd uznał za wiarygodne jako zbieżne ze zgromadzonymi dokumentami.

W ocenie Sądu powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Powód domagał się uchylenia uchwały nr 5/2015 z dnia 23 czerwca 2015 roku w przedmiocie zwiększenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną, która jest uchwałą zarządu wspólnoty, a nie uchwałą właścicieli lokali.

Zgodnie z przepisem art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (ust. 1). Powództwo takie może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a). Systematyka ustawy o własności lokali oraz brzmienie przepisu art. 23 ust. 1 ustawy stanowiącego, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania w powiązaniu z przywołaną regulacją ust. 1a art. 25 ustawy wskazują na to, że regulacja art. 25 ust. 1 dotyczy jedynie uchwał właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, nie zaś uchwał czy też innych form decyzji podejmowanych przez zarząd takiej wspólnoty.

Zatem, w ocenie Sądu, wniesione powództwo o uchylenie uchwały zarządu pozwanej nr (...) jest pozbawione podstaw materialnoprawnych. Żaden bowiem przepis ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, ani też inny przepis prawa materialnego nie udziela właścicielowi lokalu - członkowi wspólnoty - prawa do wywiedzenia roszczenia o uchylenie uchwały zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Prawo wniesienia powództwa - żądania w rozumieniu prawa procesowego jest bowiem emanacją roszczenia wynikającego bezpośrednio z przepisów prawa materialnego.

Przepisy ustawy o własności lokali uprawniają każdego właściciela lokalu, wchodzącego w skład wspólnoty mieszkaniowej tylko do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej, to jest właścicieli lokali wchodzących w skład tejże wspólnoty (art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali). W innych wypadkach właścicielowi lokalu nie przysługuje uprawnienie do wytoczenia powództwa o uchylenie uchwały, a więc takie roszczenie nie przysługuje, gdy chodzi o uchwały zarządu lub innych organów wspólnoty mieszkaniowej.

Należy zauważyć, iż powództwo o uchylenie uchwały jest powództwem szczególnym, nie wynikającym z ogólnych przepisów prawa cywilnego, w szczególności nie wynika ono z przepisów dotyczących ważności czynności prawnych, zatem prawo do wywiedzenia takiego powództwa musi bezwzględnie wynikać wprost ze szczególnego przepisu prawa materialnego. Jak już wyżej wskazano takiego roszczenia, gdy chodzi o uchylenie uchwał zarządu wspólnoty mieszkaniowej, nie przewiduje żaden przepis aktualnie obowiązującego prawa.

Zgodnie z art. 187 par. 1 k.p.c. pozew powinien czynić zadość warunkom pisma procesowego, a nadto zawierać m.in. dokładnie określone żądanie. Wymaganie w postaci dokładnego określenia żądania zmierza do ścisłego i jednoznacznego określenia przedmiotu osądzenia i zakresu udzielenia ochrony prawnej. Przez dokładne określenie żądania pozwu, powód określa treść oczekiwanego rozstrzygnięcia sporu, wyznacza granice rozpoznania sprawy przez sąd, a jednocześnie formułuje punkt odniesienia dla oceny zasadności stanowisk stron wobec treści powództwa (tak w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego w Lublinie z dnia 30 stycznia 2015 roku, (...), (...)). W uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2006 ( (...)) wyeksponowano z kolei zawarty w art. 321 k.p.c., będący przejawem zasad dyspozycyjności i kontradyktoryjności, zakaz orzekania ponad żądanie. Sąd nie może zasądzać czego innego od tego, czego żądał powód, więcej niż żądał powód, ani na innej podstawie faktycznej niż wskazana przez powoda. Zakaz orzekania ponad żądanie odnosi się, zatem zarówno do samego żądania, jak też i jego podstawy faktycznej.

Będąc zatem związanym żądaniem pozwu sformułowanym jako żądanie uchylenia uchwały zarządu pozwanej Wspólnoty Sąd nie miał podstaw do merytorycznej oceny zaskarżonej uchwały oraz oceny prawidłowości jej podjęcia w związku z treścią uchwały członków pozwanej Wspólnoty nr (...) z dnia 4 maja 2015 roku. Wykroczyłoby to poza granice określonego przez powoda przedmiotu rozstrzygnięcia.

Na koniec wskazać należy, że kwestionowanie uchwał innego organu wspólnoty mieszkaniowej lub uchwał innych niż uchwały członków wspólnoty jest dopuszczalne jedynie w drodze powództwa o ustalenie nieważności uchwały na podstawie art. 189 k.p.c. w zw. z art. 58 k.c. albo w drodze żądania ustalenia jej nieistnienia (art. 189 k.p.c.). (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 3 czerwca 2015 roku, (...), (...)). Wprawdzie rozstrzygnięcie sprawy tym wyrokiem dotyczyło spółdzielni, ale sytuacja prawna wspólnot mieszkaniowych jest identyczna.

Dlatego, na podstawie przepisów art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali stosowanych, a contrario, Sąd w punkcie I wyroku powództwo oddalił.

O kosztach procesu orzeczono na postawie przepisów art. 98 par. 1 k.p.c. i art. 108 par. 1 k.p.c. obciążając nimi powoda, który sprawę przegrał.