Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 listopada 2015 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu Wydział XVIII Cywilny

w składzie: Przewodniczący : SSO Magda Inerowicz

Protokolant: prot. sąd. Emilia Staszkiewicz

po rozpoznaniu w dniu 26 listopada 2015 r.,

na rozprawie

sprawy z powództwa: E. L.

przeciwko : Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) do 15 w P.

o uchylenie uchwały

1.  uchyla w całości uchwałę nr 4/15 Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...) w P. z dnia 24 marca 2015r.

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

/-/ SSO M. Inerowicz

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym do Sądu w dniu 30 czerwca 2015 r. powódka E. L. wniosła o uchylenie uchwały nr 4/2015 z dnia 24.03.2015 r. w sprawie prac remontowych na poddaszu użytkowym Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w P.. Jednocześnie powódka wniosła o udzielenie zabezpieczenia roszczenia poprzez wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały nr 4/2015 na czas trwania niniejszego procesu.

W uzasadnieniu powódka podniosła, iż jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w P., gdzie właściciele 24 lokali przy ul. (...) tworzą wspólnotę mieszkaniową. W dniu 25 maja 2015 r. powódka została powiadomiona przez zarządcę pozwanej o podjęciu zaskarżonej uchwały większością głosów właścicieli lokali, uzupełnioną o głosy zebrane w drodze indywidualnego głosowania. Powódka podniosła, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, gdyż umożliwia zarządowi podjęcie samodzielnej decyzji o wydatkowaniu kwoty przekraczającej 5% kwoty wymienionej w § 2, bez konieczności podejmowania dodatkowej uchwały co do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Nadto powódka zarzuciła, że uchwała nie zawiera istotnych podmiotowo i przedmiotowo postanowień umowy, a opis wskazanych w uchwale prac remontowych jest zbyt ogólnikowy - w szczególności nie precyzuje ona jaka powierzchnia poddasza użytkowego ma być remontowana, jakie materiały i w jakich ilościach będą potrzebne do wykonania remontu, podmiotu, z którym ma zostać podpisana umowa, terminu jej wykonania, czasu trwania remontu, jak również nie zawiera dokumentów, z których wynikałyby koszty remontu. Brak zabezpieczenia w ocenie powódki narazi ją oraz całą wspólnotę na wydanie niczym nieuzasadnionych środków z funduszu remontowego.

Postanowieniem z dnia 3 września 2015r. w nin. sprawie Sąd udzielił powódce zabezpieczenia poprzez wstrzymanie wykonania zaskarżonej uchwały.

Na rozprawie w dniu 27 października 2015r., M. P. (1), członek zarządu pozwanej Wspólnoty, wniósł o oddalenie powództwa, wskazując, że zarówno treść uchwały, jak i procedura jej podjęcia nie są wadliwe: zarząd nie przekroczył zakresu swoich kompetencji, uchwała o przystąpieniu do remontu spełniła ustawowe kryteria – wskazywała zakres prac i kosztów.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka E. L. jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w P., gdzie właściciele 24 lokali przy ul. (...) tworzą wspólnotę mieszkaniową. Poprzednio właścicielami ww. lokalu byli rodzice powódki, ale nieruchomość darowali córce. Rodzice powódki nadal zamieszkują z córką w lokalu. Powódka udzieliła swojemu ojcu Z. D. stałego pełnomocnictwa do reprezentowania jej we wszystkich sprawach dotyczących Wspólnoty Mieszkaniowej położonej w P. przy ul. (...) oraz do głosowania w jej imieniu nad uchwałami właścicieli lokali, gdyż jako dotychczasowy współwłaściciel jest dobrze zorientowany w sprawach Wspólnoty.

Zarząd we Wspólnocie sprawują osoby fizyczne. Nadto, we Wspólnocie zarządcą nieruchomości wspólnej jest spółka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P..

Dowód: wydruk z elektronicznej księgi wieczystej nieruchomości lokalowej powódki o nr (...) (k. 4), akt notarialny z dnia 15.12.1999r. (k. 5-6), informacja o podjęciu uchwały z 1.12.2011r. (k. 7), pełnomocnictwo (k. 8), zeznania świadka Z. D. (02:27 min. – 22: 35 min. e-protokołu z dnia 26.11.2015r.).

W budynku, w którym jest położony lokal powódki, znajduje się poddasze użytkowe. Od kilku lat członkowie Wspólnoty, zwłaszcza ci, których lokale są położone na ostatniej kondygnacji (jak lokal powódki) zgłaszali potrzebę i chęć ocieplenia dachu. Wcześniej, w latach 2005-2010 został ocieplony front i szczyty budynku.

W związku z powyższym, zarządca nieruchomości, zebrał oferty odnośnie możliwości przeprowadzenia ww. prac w budynku. Oferty takie, na początku marca 2015r., złożyli trzej wykonawcy: M. P., Zakład (...) w P. oraz A. K. prowadzący Zakład (...).

Zgodnie z ofertą z dnia 6 marca 2015r. M. P., remont poddasza miał obejmować: 1. ułożenie membrany dyfuzyjnej na szkielecie drewnianym o łącznej powierzchni 810 m ², 2. zabudowę kominów na stelażu drewnianym, powierzchnia ścian 278 m ², 3. wykonanie podestów komunikacyjnych drewnianych wzdłuż kalenicy dachu o długości 87 m, 4. docieplenie stropu o powierzchni 810 m ², za cenę: 63.104 zł netto.

Z kolei oferta Zakładu (...) obejmowała: 1. ułożenie folii paro przepuszczalnej na wełnie mineralnej i stelażu drewnianego na powierzchni 810 m ², 2. zabudowę kominów – płytą osb wraz z dociepleniem, powierzchnia 278 m ², 3. wykonanie podestów komunikacyjnych drewnianych wzdłuż kalenicy dachu o długości 87 m, 4. ocieplenie stropu o powierzchni 810 m ², wełną mineralną za łączną cenę: 72.900 zł netto.

Oferta zaś z dnia 3 marca 2015r. A. K. obejmowała: 1. ułożenie folii paro przepuszczalnej na istniejącej wełnie mineralnej wraz ze stelażem drewnianym o powierzchni 810 m ², 2. wykonanie zabudowy kominów płytą osb wraz z dociepleniem na powierzchni ścian 278 m ², 3. wykonanie podestów komunikacyjnych wzdłuż kalenicy dachu o długości 87 m, 4. docieplenie stropu o powierzchni 810 m ² wełną mineralną, za cenę: 67.450 zł netto.

Przed zebraniem Wspólnoty Mieszkaniowej zaplanowanym na dzień 24 marca 2015r. nie wykonano obmiaru poddasza – poszczególnych powierzchni, które miały być remontowane. Zarząd Wspólnoty przed ww. zebraniem nie analizował treści ww. ofert złożonych przez wykonawców.

Zwołaniem zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej z 24 marca 2015r. zajmował się zarządca. Właścicielom lokali zostały doręczone (bezpośrednio albo do skrzynki pocztowej) zawiadomienia o zebraniu wraz z projektami uchwał nr 1-4.

Obecni na zebraniu współwłaściciele domagali się przedłożenia ofert na wykonanie prac objętych uchwałą nr 4/2015r. Zarządca nieruchomości, po zebraniu, umieścił oferty wykonawców na portalu służącym do komunikacji z zarządcą.

Na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 24 marca 2015r. głosowano na 4 uchwałami. n.in. nr 3/2015 w sprawie przyjęcia planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną oraz ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu w roku 2015r., wysokości opłat na pokrycie koszów świadczeń i wysokości opłat na fundusz remontowo-modernizacyjno-inwestycyjny oraz nr 4/2015r.w sprawie prac remontowych na poddaszu.

W planie gospodarczym dla Wspólnoty na nadchodzący rok, nie zaplanowano remontu poddasza. Wskazano (w załączniki nr 1 do uchwały nr 3/2015), że roczna wartość funduszu remontowo – modernizacyjno – inwestycyjnego wynosi 50.211,36 zł.

W głosowaniu nad uchwałą nr 4/2015r. wzięli udział właściciele reprezentujący 72,19% udziałów w części wspólnej. Za przyjęciem uchwały głosowali współwłaściciele reprezentujący 60,32% udziałów w nieruchomości wspólnej, a reprezentujący 11,87 % udziałów – przeciwko podjęciu uchwały. Głosowanie nad ww. uchwałą odbyło się częściowo na zebraniu w dniu 24 marca 2015r., a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów.

W uchwale nr 4/2015 w sprawie prac remontowych na poddaszu, w § 1 właściciele wyrazili zgodę na wykonanie prac na poddaszu nieużytkowym, których zakres obejmuje:

- ułożenie folii paro – przepuszczalnej,

- dodatkowe ułożenie wełny mineralnej o grubości 15 cm na istniejącej wełnie,

- wykonanie podestów komunikacyjnych wzdłuż kalenicy dachu oraz

- zabudowę kominów płytą OSB na stelażu drewnianym wraz z wypełnieniem wełną.

Koszt remontu – zgodnie z uchwałą – miał wynieść 68.800 zł i miał zostać sfinansowany z funduszu remontowo – modernizacyjno – inwestycyjnego (§ 2 uchwały). W celu wykonania przedmiotowej uchwały Wspólnota upoważniła zarząd do wyboru wykonawcy robót, przygotowania i podpisania umowy wykonawczej. W przypadku przekroczenia kwoty wymienionej w § 2 o więcej niż 5% zarząd jest zobowiązany do uzyskania akceptacji właścicieli w drodze uchwały.

Zarząd Wspólnoty w celu wykonania ww. prac wybrał ofertę najtańszą.

Dowód: oferty wykonania prac na poddaszu (k. 59-61), zawiadomienie o zebraniu z 24.03.2015r. z załącznikami (k. 41-53), protokół dostarczenia zawiadomienia o zebraniu (k. 54), informacja o wynikach głosowania wraz z protokołami (k. 55-58), zeznania świadka Z. D. (02:27 min. – 22: 35 min. e- protokołu z dnia 26.11.2015r.), zezn ania członka zarządu pozwanej P. W. (22:37 min. – 29:58 min. e-protokołu z dnia 26.11.2015r.).

Powyższy stan faktyczny był zasadniczo bezsporny między stronami, a posiłkowo Sąd dokonał jego rekonstrukcji na podstawie powołanych wyżej dowodów z dokumentów, jak i zeznań świadka oraz członka zarządu pozwanej. Spór dotyczył jedynie skutków faktycznych oraz prawnych zaistniałych zdarzeń.

W myśl dyspozycji przepisu art. 245 k.p.c., dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.

Sąd dał wiarę przedłożonym przez strony dowodom z dokumentów prywatnych albowiem żadna ze stron nie kwestionowała ich prawdziwości ani autentyczności, a Sąd nie znalazł podstaw, by wątpliwości w tym zakresie powziąć z urzędu. Podkreślenia wymaga w tym miejscu, iż dokumenty zostały złożone w kserokopiach, jednakże ani strona powodowa, ani pozwana nie kwestionowali ich zgodności z oryginałami, nie wnosząc o przedłożenie do akt sprawy oryginałów. Wobec powyższego Sąd uznał, iż stanowią one wiarygodny dowód pośredni, wskazujący na istnienie i treść dowodów właściwych.

Zeznaniom świadka Z. D., Sąd dał wiarę, gdyż były one logiczne i spójne, jak również z przedłożonymi do sprawy dokumentami. Świadek w sposób szczegółowy wskazał na okoliczności i cel podjęcia przez Wspólnotę zaskarżonej uchwały, jak i przyczyny, dla których powódka ją kwestionuje.

W ocenie Sądu, również zeznania P. W., członka zarządu Wspólnoty były szczere i wiarygodne – wskazywał on na okoliczności, które mu są znane, a przyznawał, kiedy nie miał wiedzy na temat innych. P. W., zeznał, w szczególności, że nie jest pewien czy członkowie Wspólnoty mieli informację, że na portalu zarządcy nieruchomości umieszczone zostały oferty złożone przez wszystkich wykonawców. Strona powodowa zaprzeczała, aby treść ofert była znana współwłaścicielom, stąd też ciężar dowodu w tym zakresie spoczywał na pozwanej. Pozwana nie przedstawiła żadnych wiarygodnych dowodów na okoliczność, że po zebraniu w dniu 24 marca 2015r. członkowie Wspólnoty zostali powiadomieniu o dostępności spornych ofert w Internecie (art. 6 kc w zw. z art. 232 kpc). Z tego względu, Sąd uznał, że członkowie Wspólnoty nie mieli możliwości zapoznania się z ich treścią i to zarówno przed, jak i po zebraniu 23 marca 2015r., w szczególności przed głosowaniem w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Sąd zważył, co następuje.

Powódka E. L. wniosła o uchylenie uchwały nr 4/2015 z dnia 24.03.2015 r. w sprawie prac remontowych na poddaszu użytkowym Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w P..

Materialnoprawną podstawę tak skonstruowanego roszczenia stanowił przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000r., nr 80, poz. 903 ze zm.), zwanej dalej „u.w.l.”, w myśl którego właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że mimo użycia przez ustawodawcę sformułowania „zaskarżenie uchwały do sądu”, chodzi faktycznie o wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej albo ewentualnie o ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały (por. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2001r., V CZ 4/01, publ. OSNC 2001/7–8/124).

Treść przytoczonego powyżej przepisu art. 25 u.w.l. prowadzi do wniosku, iż legitymacja czynna w zakresie zaskarżenia uchwały przysługuje właścicielowi lokalu. Powódka była zatem uprawniona do wniesienia przedmiotowego powództwa.

Stosownie do dyspozycji przepisu art. 25 ust. 1a u.w.l. powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Termin wymieniony w treści cytowanego przepisu ma charakter terminu zawitego, co oznacza, że po jego upływie niemożliwe jest skuteczne wniesienie powództwa o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Początek biegu terminu do zaskarżenia uchwały wyznaczają albo dzień podjęcia uchwały na zebraniu, albo dzień zawiadomienia o jej pojęciu (w przypadku uchwały podjętej obiegiem).

Odnosząc powyższe do okoliczności rozpoznawanej sprawy należy wskazać, iż zaskarżona przez powódkę uchwała została podjęta częściowo na zebraniu Wspólnoty w dniu 24 marca 2015r., a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów. Początek biegu terminu do zaskarżenia uchwały wyznacza zatem w niniejszej sprawie dzień zawiadomienia powódki o ich podjęciu. Pozwana skierowała do współwłaścicieli pismo z dnia 20 maja 2015r. (k. 55) informujące o wynikach głosowania nad sporną uchwalą, a zatem – nawet licząc od daty tego pisma – termin do zaskarżenia uchwały upływał w dniu 1 lipca 2015r. Pozew został złożony w Sądzie w dniu 30 czerwca 2015r., a zatem z zachowaniem ustawowego terminu.

Przepis art. 25 ust. 1 u.w.l. przewiduje cztery przesłanki zaskarżenia uchwał właścicieli lokali: niezgodność z przepisami prawa, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenie przez uchwałę interesów właściciela lokalu w inny sposób.

Analizując kwestię niezgodności uchwał z przepisami prawa należy wskazać, iż niezgodność tego rodzaju może polegać zarówno na kolizji treści uchwały z przepisami prawa, jak i na naruszeniu przepisów postępowania określających tryb podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej, gdy sposób podjęcia mógł mieć wpływ na treść uchwały (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006r., I ACa 589/06, LEX nr 271385). Niezgodność uchwały właścicieli z prawem może przy tym dotyczyć zarówno przepisów samej ustawy o własności lokali, jak i przepisów innych ustaw i aktów wykonawczych. Należy nadto uznać, że uchwała musi być sprzeczna z normami bezwzględnie obowiązującymi lub semiimperatywnymi. Na równi ze sprzecznością z prawem traktować należy sytuację, gdy uchwała ma na celu obejście prawa lub jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Druga podstawa zaskarżenia polega na jej niezgodności z umową właścicieli, przy czym należy przyjąć, że chodzi o umowę określającą sposób zarządu nieruchomością wspólną, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy. Sprzeczność, w szczególności, dotyczyć może postanowień umowy, modyfikujących ustawowe zasady zarządu nieruchomością wspólną oraz jego wykonywania. Niezgodność z umową właścicieli zachodzić będzie również wtedy, gdy uchwała jest sprzeczna z uchwałą, zmieniającą sposób zarządu, określony w umowie. Trzecią podstawą zaskarżenia uchwały jest niezgodność z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W ramach tej podstawy winno badać się celowość i gospodarcze uzasadnienie decyzji właścicieli lokali. Ostatnia podstawa omawianego powództwa została określona jako naruszenie w inny sposób interesów właściciela. W zbiorowości, jaką jest wspólnota mieszkaniowa tworzona przez ogół właścicieli lokali, zawsze może się pojawić konflikt interesów zbiorowości i interesów grupy lub pojedynczych właścicieli. Interes poszczególnych właścicieli lokali musi niejednokrotnie ustąpić interesowi ogólnemu (por. E. Gniewek, System Prawa Prywatnego, tom 4, Prawo rzeczowe, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2007r., str. 312-314).

Ciężar udowodnienia omówionych powyżej przesłanek uchylenia podjętej przez Wspólnotę uchwały spoczywa na powodzie (art. 6 k.c. w zw. z art. 232 k.p.c.).

Stosownie do treści przepisu art. 23 ust. 1 u.w.l. uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (ust. 2).

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że powódka nie wskazywała żadnych zarzutów formalnych odnośnie prawidłowości trybu podjętych przez Wspólnotę uchwał. Sąd uznał zatem, iż z punktu widzenia proceduralnego zaskarżona uchwała nr 4/2015 została podjęta zgodnie z prawem – większością głosów, oddanych częściowo na zebraniu oraz częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Odnosząc się do zarzutów merytorycznych to - w ocenie Sądu - zasługują one na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 22 ust. 1 i 2 u.w.l. czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Sąd podziela twierdzenia powódki, że remont poddasza – jak wynika z treści uchwały nr 4/2015r. - nieużytkowego, którego koszt oszacowano w uchwale na kwotę 68.800 zł, nie jest czynnością zwykłego zarządu, a czynnością przekraczającą zwykły zarząd. Brak jest ustawowej definicji czynności zwykłego zarządu, w doktrynie natomiast przyjmuje się, że są to zarówno wszelkie czynności związane z normalnym funkcjonowaniem budynku i jego eksploatacją, pobieraniem pożytków i dochodów, drobniejszymi remontami i konserwacją, szeroko rozumianą ochroną wspólnego prawa w postaci różnych czynności zachowawczych, jak i wytoczenie powództwa o ochronę własności i posiadania, o zapłatę należnych opłat z tytułu kosztów zarządu, o odszkodowanie z tytułu ubezpieczenia budynku lub jego uszkodzenia itp. (por. R. Dziczek, Komentarz do art. 22 u.w.l, Lex). Odnosząc powyższe uwagi do niniejszej sprawy Sąd uznał, że remont poddasza użytkowego w wysokości 68.800 zł jest remontem o szerokim zakresie i znacznej wartości i z tego względu niewątpliwie wchodzi w zakres czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Jak bowiem wskazuje się w orzecznictwie za czynność zwykłego zarządu nie można uznać „poważniejszych” remontów i modernizacji budynku (por. uzasadnienie wyroku SA w Łodzi z dnia 22.12.2014 r. I ACa 919/14, LEX nr 1623940). Zarząd zatem, w ocenie Sądu, winien uzyskać uprzednio zgodę na dokonanie tej czynności w postaci uchwały właścicieli lokali. Brak natomiast zgody właścicieli lokali na podjęcie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu jest w ocenie Sądu sprzeczne z art. 22 u.w.l.

W przekonaniu Sądu, przede wszystkim podjęcie przedmiotowej uchwały, nastąpiło w okolicznościach nie dających możliwość zweryfikowania faktycznego zakresu i obmiaru prac, jakie mają być wykonane oraz ceny jaka faktycznie ma zostać uiszczona.

Sam cel podjęcia uchwały nie był kwestionowany – powódka przyznała, że istniała potrzeba wykonania prac polegających na dociepleniu poddasza nieużytkowego. Niemniej, jak wynika z ustaleń Sądu, przed przystąpieniem do zbierania ofert na wykonanie tych prac, nie została wykonana inwentaryzacja poddasza, w szczególności nie został dokonany pomiar poszczególnych powierzchni, które mają być przedmiotem prac. Jak zeznał zaś świadek Z. D., w jego ocenie, powierzchnia poddasza 810 m ² jest zawyżona, a faktycznie wynosi ok. 710 m ² . Nie ulega wątpliwości, że od obmiaru robót budowlanych zależy wartość (cena) prac budowlanych. Członkowie Wspólnoty, przystępując do głosowania nad uchwałą nie mieli rzetelnej informacji o obmiarze niezbędnych prac, a co za tym idzie nie mieli możliwości zweryfikowania czy cena jest adekwatna do rzeczywistego zakresu prac. Wprawdzie w treści ofert wskazane są powierzchnie objęte planowanymi pracami, ale nie znalazło to odzwierciedlenia w treści samej uchwały. Uchwała całkowicie pomija tę kwestię.

Jak wskazał świadek Z. D., zakres prac wskazanych w § 1 uchwały, różni się od zakresów prac wskazanych w przedłożonych przez Wspólnotę ofertach: punkty pierwsze ofert – obejmują ułożenie folii paro przepuszczalnej, względnie membrany dyfuzyjnej na drewnianym stelażu, podczas gdy w uchwale nr 4/2015 (myślnik pierwszy) nie ma mowy o stelażu drewnianym. Pomimo zaś mniejszego zakresu prac, cena nie została zmniejszona.

Dalej wskazać należy, że współwłaściciele, przystępując do głosowania nad przedmiotową uchwałą (na zebraniu, jak i w drodze indywidualnego zbierania głosów) nie znali treści ofert przedłożonych przez 3 wykonawców. Nie mieli zatem realnej możliwości porównania treści tych ofert, odniesienia się do zakresu prac niezbędnych do wykonania, proponowanej ceny, zweryfikowania jaką opinię na rynku budowlanym mają ci wykonawcy. Co więcej – jak wynika z zeznań członka zarządu pozwanej – przed sporządzeniem treści uchwały i przed głosowaniem nad nią, zarząd Wspólnoty nie analizował szczegółowo ofert nadesłanych do zarządcy. Oznacza to, że zarząd – przed podjęciem uchwały nr 4/2015 – nie miał wiedzy jakie są możliwości w zakresie wyboru wykonawcy, proponowanych przez nich cen. Uchwała w § 3 upoważnia zarząd do jej wykonania tj. wyboru wykonawcy robót, przygotowania i podpisania umowy wykonawczej i o zadecydowaniu o faktycznej cenie, gdyby zwiększyła się o nie więcej niż 5% wartości opisanej w § 2 uchwały. Powyższe oznacza, że de facto to zarząd miałby wpływ na wszystkie istotne kwestie związane z przeprowadzeniem prac – począwszy od wyboru wykonawcy, poprzez sformułowanie warunków umowy, wybór terminu przeprowadzenia prac oraz ostateczne ustalenie ceny. O wszystkich tych kwestiach, zarząd zadecydowałby dopiero po podjęciu uchwały, skoro w momencie jej podjęcia, a przynajmniej w dacie zebrania w dniu 24 marca 2015r., zarząd nie znał treści ofert i nie przeprowadził ich analizy. Poza tym, z treści uchwały nie wynika, że zarząd Wspólnoty może wybrać wykonawcę tylko spośród tych trzech, których oferty przedłożono w niniejszym postępowaniu. Oznacza to, że mógł to być wykonawca spoza tego grona.

W okolicznościach sprawy, zatem upoważnienie wynikające z § 3 przedmiotowej uchwały, do wyboru przez Zarząd Wspólnoty wykonawcy robót, przygotowania i podpisania umowy wykonawczej powoduje faktyczne przeniesienie na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.

Zważyć również należy, że w przedłożonych do Sądu ofertach ( nota bene przesłanych jedynie w formie e-maili, a zatem trudno przyjąć, że były to oferty wiążące), podane są kwoty netto. Żaden z kandydatów na wykonawcę nie przedłożył kalkulacji opiewającej na wartości brutto. Wspólnota – co bezsporne – musiałaby zapłacić ceny brutto, tj. cenę netto powiększoną o podatek VAT w wysokości naliczonej odpowiednio do stawki obowiązującej dla poszczególnego rodzaju robót budowlanych. Stawki podatku VAT za prace budowlane, są zaś zróżnicowane i w zależności od rodzaju prac, mogą wynosić od 8% - 23%. Już choćby z tego tytułu cena, którą Wspólnota byłaby zobowiązana zapłacić za wykonanie spornych prac mogłaby się różnić od wartości przyjętej w § 2 uchwały o więcej niż 5%. Z treści zaskarżonej uchwały nie wynika, czy podany w § 2 uchwały koszt prac remontowych jest wartością netto (na jaką opiewają oferty) czy też wartością brutto (jaką Wspólnota winna uiścić).

W przekonaniu Sądu, powyższe okoliczności sprawiają, że podjęcie uchwały o spornej treści jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu i może narazić członków Wspólnoty na poniesienie nieuzasadnionych wydatków. Zgoda zaś wyrażona przez członków Wspólnoty mieszkaniowej na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu - remontu poddasza, zgodnie z treścią §§ 1, 2 i 3, jest w zasadzie iluzoryczna, skoro nie była poprzedzona ustaleniem faktycznego obmiaru robót do wykonania, jak i nie była poprzedzona analizą złożonych ofert i ich udostępnieniem członkom Wspólnoty, nie wskazuje czy koszt prac 68.800 zł jest wartością netto (oferty na zasadniczo ten sam zakres prac mają bardzo dużą rozpiętość cenową: od 63.104 zł netto – 72.900 zł netto) czy też wartością brutto. Zważywszy zaś, że ceny zaproponowane przez wykonawców wynosiły 63.104 zł, 67.450 zł oraz 72.900 zł, to wartość 68.800 zł (§ 2 uchwały) może być zarówno wartością netto, jak i brutto. Nadto zaskarżona uchwala nie zawiera określenia terminu rozpoczęcia, jak i zakończenia opisanych w § 1 prac.

Jak już wyżej wskazano, do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Niedopełnienie zaś obowiązku doprecyzowania czynności powoduje, że sens i istota zgody staje się jedynie iluzoryczna (por. wyrok SA w Łodzi z dnia 22.12.2014r., I ACa 919/14). Zgoda wynikająca z art. 22 ust. 2 u.w.l. winna dotyczyć ściśle określonej – zarówno podmiotowo, jak i przedmiotowo - czynności (por. uzasadnienie wyroku SA w Gdańsku z dnia 17.03.2009 r. I ACa 149/09, POSAG 2009/1/57 – 58, wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 6.03.2013r., I ACa 860/13, Lex nr 1344236). Wymogów tych sporna uchwała nie spełnia. Uchwała nr 4/2015 nie zawiera również jakichkolwiek kryteriów wyboru przez zarząd wspólnoty wykonawcy przedmiotowych robót.

Dodatkowo wskazać należy, że – dla przyjęcia prawidłowości spornej uchwały - przedmiotowy remont winien być ujęty w przyjętym przez wspólnotę planie gospodarczym na rok 2015r. Wartość zaś prac wynikająca z § 2 uchwały przekracza wynikającą z uchwalonego na zebraniu w dniu 24 marca 2015r. planu gospodarczego, wartość funduszu remontowo – modernizacyjno – inwestycyjnego tj. kwotę 50.211,36 zł. Z planu gospodarczego, ani ze spornej uchwały nie wynika z jakich środków będą sfinansowane sporne prace w zakresie przekraczającym ww. wartość.

Z powyższych względów, powództwo w całości okazało się uzasadnione - uchwała narusza zasady prawidłowego zarządu, jak i narusza interesy finansowe współwłaścicieli (nie wynika z niej jednoznacznie jakiego rzędu koszty będą poniesione w związku z realizacją remontu). Zgoda wyrażona przez członków Wspólnoty na dokonanie spornej czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością – jak już wyżej wskazano - była iluzoryczna, a zatem nie został spełniony warunek z art. 22 ust. 2 u.w.l. skutecznego jej udzielenia. Z tego względu, na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. orzeczono jak w pkt. 1 sentencji.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 98 § 1 kc, obciążając nimi pozwaną, jako przegrywającą proces. Koszty sądowe należne powódce zamykają się w kwocie 200 zł uiszczonej tytułem opłaty sądowej od pozwu.

SSO Magda Inerowicz