Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powódka, Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w B., wniosła pozew przeciwko P. M. oraz C. M. będącymi właścicielami lokali wchodzącymi w skład powodowej wspólnoty przy ul. (...) oraz3/4.

Ze względu na posiadanie przez pozwanych prawa do trzech lokali znajdujących się w tej samej nieruchomości powódka wytoczyła oddzielnie dla każdego z lokali pozwanych powództwo domagając się zapłaty odpowiednio:

- kwoty 2.820,81 zł wraz z ustawowymi odsetkami (liczonymi wg wskazania
w pozwie) oraz o zasądzenie kosztów postępowania ze względu na lokal przy ulicy (...), sprawa toczyła się pod sygnaturą I Nc 1710/14 a następnie IC 1322/14;

-kwoty 16.818,22 zł. wraz z ustawowymi odsetkami (liczonymi wg wskazania
w pozwie) oraz o zasądzenie kosztów postępowania ze względu na lokal przy ulicy (...), sprawa toczyła się pod sygnaturą I Nc 1717/14 a następnie IC 1321/14

-kwoty 10.886,09 zł. wraz z ustawowymi odsetkami (liczonymi wg wskazania
w pozwie) oraz o zasądzenie kosztów postępowania ze względu na lokal przy ulicy (...), sprawa toczyła się pod sygnaturą I Nc 1719/14 a następnie IC 1295/14

W uzasadnieniu wskazano, że pozwani zobowiązanymi byli do udziału w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, co wynika z art. 12 ust.2 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali stosownie do wielkości posiadanych przez nich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. W oparciu o wskazaną regulację oraz płynące z ustawy zobowiązanie właścicieli lokali do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem wspólnej nieruchomości powódka ustaliła wysokość należnego ze względu na udział w nieruchomości kosztów i wezwała pozwanych do stosownej zapłaty.

Brak zapłaty skutkował objęciem pozwami dochodzonych kwot, powiększonych o naliczone od każdej wymagalnej opłaty odsetki.

Od wydanych nakazów zapłaty, którymi Referendarz Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Bytomiu uwzględnił żądanie powodów w całości strona pozwana wniosła sprzeciw żądając oddalenia powództwa w całości oraz domagała się połączenia omawianych spraw do wspólnego rozpoznania ze względu na tożsamość stron oraz samego przedmiotu roszczenia.

Podniesiony został zarzut nie wykazania podstawy powództwa poprzez brak przedłożenia kalkulacji kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oraz zarządu. Wskazano na istniejący między pozwanymi a zarządem powódki spór dotyczący dokonanych inwestycji, którego skutkiem było częściowo zaniechanie przez pozwanych regulowania należności.

Pozwani przyznali, że powyższe działanie doprowadziło do powstania zaległości płatniczych po ich stronie, jednakże zakwestionowali wskazywaną przez powoda wysokość roszczenia, jak również sposób wyliczenia przez stronę powodową odsetek i termin, od którego powinny być naliczane.

W odpowiedzi na sprzeciw strona powodowa podtrzymała swoje stanowisko, wskazując na podjęte przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwały nr 4/2011 oraz 2/2011, 2/2013 jak również (...), którymi określono stawkę zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz na fundusz remontowy. Wskazano, że konflikt, na który powoływali się pozwani nie pozostaje w związku ze sprawą, podkreślając, że nawet w przypadku zgłoszenia przez pozwanych wierzytelności względem członków wspólnoty, to nie będą one podlegać potrąceniu z należnościami jakie pozwani winni są dokonać na rzecz wspólnoty. W odniesieniu do zarzutu o niewykazaniu podstawy dla roszczenia w przedmiocie odsetek wskazano na ustawę o własności lokali, która umocowuje powodów do takiego żądania.

Pismem z dnia 23 stycznia 2015r. powódka cofnęła częściowo powództwo
objętego sprawą IC 1322/14 do kwoty 238,25 zł. wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 20 stycznia 2015r., ze względu na dokonanie przez pozwanych wpłaty 3.153,64zł., cofnięte zostało również częściowo powództwo objęte sprawą IC 1295/14 do kwoty 4.224,44 zł wraz
z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 20 stycznia 2015, ze względu na dokonanie przez pozwanych zapłaty kwoty 9.811,45 zł.

Ograniczone zostało powództwo objęte sprawą IC 1321/14, do kwoty 14.516,69 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 20 stycznia 2015r.

Ze względu na dokonanie przez pozwanych częściowej spłaty na rzecz strony powodowej, pismem z dnia 21 maja 2015r. powódka ponownie zmodyfikowała żądanie pozwu domagając się zapłaty kwoty 415,32 zł tytułem powództwa objętego sprawą IC 1322/14. Dochodzona kwota stanowiła skapitalizowanie sumy odsetek należnych od dnia wymagalności poszczególnych składników dochodzonej pozwem kwoty do dnia ich zapłaty.

Odnośnie roszczenia objętego sprawą IC 1295/14 powódka zmodyfikowała swoje żądanie do kwoty 3.854,48 zł oraz kwoty 2.041,78 zł tytułem odsetek za okres od grudnia 2011r. do sierpnia 2013r.

W przedmiocie powództwa, dla którego prowadzona była sprawa IC 1321/14 powódka wniosła o zasądzenie kwoty 7.006,77 zł. oraz kwoty 2.871,33 zł tytułem skapitalizowanych odsetek za okres od grudnia 2011r. do lipca 2013r.

Powódka pozostała również przy żądaniu zasądzenia na jej rzecz kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Spór stron ostatecznie ograniczył się do zasadności jak i sposobu naliczania odsetek przez stronę powodową.

Sąd ustalił:

Pozwani są właścicielami lokali położonych w B. przy ul. (...), należącymi do powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej. Powódka mocą uchwały właścicieli ustaliła wysokość opłat należnych z tytułu zarządu nieruchomością wspólną. Brak zapłaty ze strony pozwanych powyższych należności pomimo prawidłowego wezwania przez powódkę skutkował objęciem kwoty należności obliczonej odrębnie dla poszczególnych lokali pozwanych pozwem.

( odpis księgi wieczystej, k.9-13 akt IC1295/14, odpis księgi wieczystej k. 10-14 akt IC 1321/14, odpis księgi wieczystej k. 9-13 akt IC 1322/14 , Uchwała Ogółu (...) Nr (...) z dnia 13.06.2011r. , k. 6 akt IC 1322/14, wezwanie do zapłaty z dnia 7 lipca 2014r. k.7 akt I C 1322/14; k.8 akt IC 1321/14; k.7 akt IC 1295/14)

Ze względu na dokonanie przez pozwanych częściowych spłat należności powódka uwzględniając je zmodyfikowała powództwo.

Sąd zważył:

Powództwo, po częściowym cofnięciu pozwu, okazało się zasadne, wobec czego w zmodyfikowanej wersji, zostało uwzględnione w całości.

Podstawę prawną żądania stanowiły przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.). Zgodnie z art. 13 cytowanej ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczy w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (…).

Wobec powyższego, obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju wydatków. Pierwsze - to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się głównie wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, o ile nie są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy (art. 14 ustawy). Drugi rodzaj wydatków związany jest z utrzymaniem lokalu. Chodzi tu głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej oraz wody, wywóz nieczystości, w sytuacjach gdy Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami - czyli właścicielami lokali.

Na pokrycie pierwszego rodzaju kosztów właściciele lokali uiszczają zaliczki
w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca (art. 15 ustawy), których wysokość ustala w formie uchwały wspólnota właścicieli lokali (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy).

W oparciu o cytowane przepisy stwierdzić należy, iż zasadą jest, że obowiązek regulowania bieżących opłat ciąży na właścicielu lokalu.

Sąd uznał, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym przede wszystkim z dołączonych do akt sprawy dokumentów w postaci uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie określenia stawki opłat z tytułu kosztów zarządu, kosztów remontu i mediów a także zestawień, wynikała wysokość i sposób wyliczenia dochodzonych należności.

Zaznaczyć należy, że uchwały podejmowane na zebraniach właścicieli wspólnot, są dla właściciela wiążące. Właścicielowi, który uważa, iż podjęta uchwała jest niezgodna z prawem, umową właścicieli, albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy, przysługuje prawo zaskarżenia jej do Sądu w terminie sześciu tygodni, zgodnie z normą wynikającą z art. 25 ustawy o własności lokali.

Powódka wykazała zatem podstawy wyliczenia kwot składających się na należność dochodzoną pozwem. Z kolei, dołączonym zestawieniem, powódka wykazała wysokość dochodzonego roszczenia w sprawie.

Dokonanie przez pozwanych w wyniku wytoczenia powództwa, po uprzednim sprzeciwieniu się roszczeniom powodów częściowej spłaty należności powoduje, że uznali oni powództwo.

Spór stron odnosił się do zasadności naliczania odsetek od zaległych kwot.

Strona pozwana kwestionowała zasadność naliczania odsetek od zaliczek powołując się na art. 22 ust.3 pkt 1-3 w związku z art. 15 ustawy o własności lokali, podnosząc że zaliczka na poczet kosztów w przeciwieństwie do spłaty ratalnej nie stanowi samodzielnego zobowiązania, gdyż w przedmiocie zaliczek na poczet należności głównej ustala się ją
w wymiarze rocznym a nie miesięcznym jak zrobiła to strona powodowa.

Sąd nie zgodził się z powyższą argumentacją i podzielił w omawianej materii stanowisko przyjęte przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, który w wyroku z 16 stycznia 2013r. VI ACa 1048/12 orzekł, że Wspólnota może ustalić sposób obciążenia osób zalegających ze spłatą zaliczek na poczet przewidzianych uchwałą właścicieli nieruchomości kosztów czy żądać lub zaniechać żądania odsetek za opóźnienie w spłacie zaliczek.

Termin regulowania świadczeń we wspólnocie mieszkaniowej został określony w art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r., Nr 80, poz. 903 tj). Zgodnie z treścią tego przepisu, ustawowy obowiązek pokrywania przez członków wspólnoty zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej winien być realizowany do 10-go każdego miesiąca. Termin ten jest terminem ustawowym i uchybienie temu terminowi powoduje, że Wspólnota ma prawo naliczać odsetki od powstałej zaległości.

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał roszczenia powoda za udowodnione.

Dlatego też Sąd orzekł jak w pkt 1-3 orzeczenia przyjmując sposób ich obliczenia wg wskazania dokonanego przez stronę powodową a wynikający z podjętych przez ogół właścicieli uchwał.

Wobec częściowego cofnięcia pozwu Sąd na podstawie art. 355 § 1 kpc umorzył postępowanie w pozostałym zakresie i orzekł jak w pkt 4 orzeczenia.

Orzekając o kosztach Sąd zastosował wynikającą z art. 98 k.p.c. zasadę obciążania strony przegrywającej zwrotem kosztów procesu. W wypadku umorzenia postępowania, ustalenie stron wygrywającej i przegrywającej uzależnione jest od przyczyny, jaka spowodowała potrzebę wydania tego rodzaju postanowienia. Wobec powyższego, jak również ze względu na fakt, że strona pozwana dokonała zapłaty częściowo zapłaty po wytoczeniu powództwa, Sąd uznał pozwanych za stronę przegrywającą w całości.

Na zasądzone koszty składały się koszty zastępstwa procesowego powoda wyliczone odrębnie od każdej z połączonych spraw w kwocie ogółem: 3000 zł ustalone zgodnie z § 6 pkt 3 i 4 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002 r., nr 163, poz. 1349 ze zm.), powiększone o kwotę 51 zł tytułem zwrotu kosztów opłaty skarbowej od pełnomocnictw oraz zwrot opłat sądowych w kwocie ogólnej 1528 zł uiszczonych odrębnie dla każdej z połączonych spraw.