Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód - Skarb Państwa - Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe - Nadleśnictwo W. wniósł przeciwko A. O. i Z. O. pozew o wydanie nieruchomości położonej w miejscowości P. w skład której wchodzi działka nr (...) oddz. 336 o powierzchni 0,06 ha oraz działka (...) o powierzchni 0,12 ha zabudowana budynkiem mieszkalnym po usunięciu zabudowań i przywróceniu nieruchomości do stanu poprzedniego tj. stanu w jakim znajdowała się przed zawarciem umowy z dnia 1 lipca 2008 r. Na uzasadnienie powód wskazał, że jest zarządcą wyżej opisanej nieruchomości. Od 1996 r. Z. O. był dzierżawcą ww nieruchomości. Pierwszą umowę zawarto na 15 lat. W dniu 16 kwietnia 2008 r. pozwany zwrócił się do powoda z wnioskiem o przedłużenie umowy dzierżawy o kolejne 25 lat. Jako uzasadnienie wskazał konieczność wykonania remontu budynku, w tym gruntownej naprawy dachu. Powołana tego samego dnia komisja stwierdziła ogólny dobry stan budynku, nie stwierdzono uszkodzeń wymagających naprawy. Stwierdzono natomiast, ze wskazana byłaby wymiana pokrycia, obróbek blacharskich komina, rynien i rur spustowych. Pismem z dnia 2 czerwca 2008 r. Nadleśnictwo zwróciło się do Regionalnej Dyrekcji Lasów Państwowych w S. o wyrażenie zgody na przedłużenie umowy dzierżawy. Jako uzasadnienie wskazano, że zachodzi konieczność wykonania remontu budynku w tym pokrycie dachu, rynien i rur spustowych. Wskazano przy tym, że powyższe prace dzierżawca chce wykonać na własny koszt bez odliczania od czynszu dzierżawy. W konsekwencji dnia 1 lipca 2008 r. została zawarta umowa najmu nieruchomości pomiędzy Nadleśnictwem W. a Z. O. i A. O.. Od 2011 r. pozwani zaczęli żądać od Nadleśnictwa wykonania remontu dachu i kominów. W odpowiedzi wskazano im, że wnosząc o przedłużenie umowy wskazywali, że wykonają stosowne remonty na własny koszt. W dniu 12 maja 2014 r. pozwani po raz kolejny zwrócili się z pismem wskazując, że stan kominów i dachu znacząco się pogorszył, woda opadowa wsiąka w ściany pokoju na piętrze oraz że zaległa się pleśń i grzyb. W odpowiedzi na powyższe Nadleśnictwo złożyło pozwanym oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu zawartej 1 lipca 2008 r. Na uzasadnienie wskazano, że zgodnie z § 5 łączącej strony umowy określono obowiązki najemcy nie uszczegóławiając dokładnie zakresu prac do wykonania. Z zapisu tego jednak wynika, że z dniem zawarcia umowy najemca przyjmuje wszelkie bieżące zobowiązania i obciążenia związane z utrzymaniem przedmiotu najmu, a w szczególności: utrzymanie w należytym stanie budynku. Wykonywanie na własny koszt koniecznych napraw, remontów i konserwacji o charakterze eksploatacyjnym, utrzymanie w należytym stanie estetycznym budynku i otoczenia. Pismem z dnia 30 czerwca 2014 r. wezwano pozwanych do przekazania przedmiotowej nieruchomości wyznaczając termin czynności na dzień 14 lipca 2014 r. na godz. 10.00. Państwo O. odmówili przekazania najmowanej nieruchomości. Wobec powyższego powód uznał, że aktualnie pozwani zajmują nieruchomość pozostającą w zarządzie bez tytułu prawnego, a pozwani nie chcą dobrowolnie jej opuścić, wobec czego skierowanie do sądu pozwu stało się konieczne i uzasadnione. W toku postępowania powód potwierdził, że podstawą wypowiedzenia był brak remontu całego dachu przez pozwanych (vide k. 171).

Pozwani - A. O. i Z. O. wnieśli o oddalenie powództwa w całości. Podnieśli przy tym, ze strony nadal obowiązuje umowa z dnia 1 lipca 2008 r. zawarta pomiędzy Nadleśnictwem W. a pozwanymi. Pozwani potwierdzili przedstawione w pozwie okoliczności co do zawarcia umowy dzierżawy z 1996 r. oraz złożenia wniosku o przedłużenie umowy o kolejne 25 lat. Uzasadnieniem wniosku zdaniem pozwanych była potrzeba dokonania zmian w przedmiotowej nieruchomości w przyszłości, z myślą o jej ewentualnym wykupie. Pozwani zaprzeczyli jakoby deklarowali dokonanie remontu dachu i kominów. Dnia 1 lipca 2008 r. istotnie została zawarta umowa najmu na kolejne 25 lat. Pozwani twierdzili, że wielokrotnie wskazywali na konieczność wykonania prac przez Nadleśnictwo, które miały dotyczyć kominów oraz dachu. Podnieśli także, że wady dachu powstały już po podpisaniu umowy w 2008 r. a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia ich nie usunął. Dopiero w 2011 r. pozwani zgłosili Nadleśnictwu konieczność przeprowadzenia naprawy dachu i kominów z powodu powstałych pęknięć i nieszczelności. W 2011 r. Nadleśniczy zlecił wykonanie ekspertyzy dotyczącej stanu dachów i kominów. Ekspertyza potwierdziła konieczność przeprowadzenia prac remontowych. Zapowiedziany remont nie doszedł jednak do skutku do dnia wniesienia pozwu. Z uwagi na to, że zdaniem pozwanych, nadal obowiązywała strony umowa z dnia 1 lipca 2008 r. , brak było podstaw do wydania nieruchomości powodowi.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 19 czerwca 1996 r. pomiędzy Nadleśnictwem W. a Z. O. została zawarta umowa dzierżawy na okres 15 lat, dotycząca nieruchomości położonej w P. oznaczonej jako działka (...). W umowie przewidziano, że wydzierżawiający wykona w nieruchomości określone prace określone protokołem, a koszt tych prac zostanie rozliczony z czynszem dzierżawnym. Prace i rozliczenie zostały w całości wykonane.

(bezsporne, nadto umowa dzierżawy - k. 10 - 13)

Pismem z dnia 16 kwietnia 2008 r. A. O. i Z. O. zwrócili się do Nadleśnictwa o przedłużenie umowy dzierżawy do dnia 31.12.2033 r. tj. o 25 lat. Podnieśli że wydłużenie okresu dzierżawy wskazane jest koniecznością wykonania remontu budynku, w tym gruntownej naprawy dachu oraz że trzyletni okres trwania umowy zawartej w 1996 r. nie gwarantuje im swobody podejmowania decyzji co do utrzymania nieruchomości w stanie umożliwiającym dalsze korzystanie z przedmiotu dzierżawy.

(dowód: pismo z dnia 16 kwietnia 2008 r. - k. 17)

Dnia 16 kwietnia 2008 r. komisja powołana przez Nadleśnictwo stwierdziła, że ogólny stan przedmiotowego budynku jest dobry, pomieszczenia są prawidłowo zabezpieczone i nie stwierdzono uszkodzeń wymagających naprawy. W pomieszczeniach na poddaszu stwierdzono wykwity spowodowane przeciekaniem pokrycia dachowego. Pokrycie wykonane było z dachówki cementowej, w którym z uwagi na wiek pokrycia występowały znaczne uszkodzenia powodujące przeciekanie. Stwierdzono także występujące z uwagi na wiek materiału uszkodzenia obróbek blacharskich komina, rynien i rur spustowych wykonanych z blachy ocynkowanej. Stwierdzono, że wskazana byłaby wymiana pokrycia, obróbek blacharskich, rynien i rur spustowych.

(dowód: notatka służbowa z dnia 16 kwietnia 2008 r. - k. 18)

Dnia 2 czerwca 2008 r. Nadleśniczy w piśmie do (...) Dyrekcji L:asów Państwowych w S. zwrócił się z prośbą o wyrażenie zgody na przedłużenie umowy dzierżawy z Z. O. o 25 lat. Podniósł, że wydłużenie okresu dzierżawy wskazane jest koniecznością wykonania remontu budynku w tym wymiany pokrycia dachu, rynien i rur spustowych. Argumentował, że powyższe prace dzierżawca chce wykonać na własny koszt bez odliczania od czynszu dzierżawy, a trzyletni okres trwania umowy nie gwarantuje dzierżawcy swobody podejmowania decyzji co do utrzymania nieruchomości w stanie umożliwiającym dalsze korzystanie z przedmiotu dzierżawy. Nadmienił, że dzierżawca dba należycie o dzierżawiony obiekt.

(dowód: pismo z dnia 2 czerwca 2008 r. - k. 19)

Dnia 1 lipca 2008 r. pomiędzy Nadleśnictwem W. jako Wynajmującym a A. O. i Z. O. jako Najemcami zawarta została umowa najmu nieruchomości zabudowanej położonej w P.. Umowę zawarto na 25 lat. Zgodnie z § 5 umowy najemca z dniem zawarcia umowy przyjął wszelkie bieżące zobowiązania i obciążenia związane z utrzymaniem przedmiotu najmu, a w szczególności utrzymanie w należytym stanie budynku, wykonywanie na własny koszt koniecznych napraw, remontów i konserwacji o charakterze eksploatacyjnym. Nakłady z tym związane nie będą podlegały rozliczeniu z wynajmującym również w razie rozwiązania umowy.

(dowód: umowa najmu z dnia 1 lipca 2008 r. - k. 20 - 22)

Pismem z dnia 7 lutego 2011 r. Najemcy zwrócili się do Nadleśnictwa o wykonanie remontu dachu i kominów w dzierżawionym domu, gdyż naprawy bieżące są już niewystarczające.

(dowód: pismo z dnia 7 lutego 2011 r. - k. 23)

W ciągu następnych miesięcy Najemcy wymieniali z Nadleśnictwem kolejne pisma, z których wynikało, że pokrycie dachowe wymaga wymiany oraz że zdaniem Wynajmującego obowiązek tej wymiany obciąża Najemców.

(dowód: pisma - k. 24 - 32)

Pismem z dnia 10 czerwca 2014r. Nadleśnictwo W. złożyło Najemcom oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu z dnia 1 lipca 2008 r. powołując się na naruszenie warunków określonych w § 5 umowy.

(dowód: oświadczenie z dnia 10 czerwca 2014 r. - k. 33)

Najemcy odmówili wydania nieruchomości wskazując, że ich zdaniem nie doszło do skutecznego rozwiązania umowy.

(bezsporne)

Więźba dachowa przedmiotowego budynku w 2011 r. wymagała naprawy, a pokrycie dachowe - wymiany. Zły stan pokrycia dachowego stał się przyczyną dalszej degradacji więźby dachowej, pogarszającego się stanu technicznego kominów ponad dachem oraz mógł mieć bezpośredni wpływ na stan techniczny ścian wewnętrznych i zewnętrznych budynku, które w 2011 r. były w dobrym stanie technicznym.

(bezsporne, poparte ekspertyzą techniczną M. K.)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie jest zasadne.

Powód żądając wydania nieruchomości powołał się na treść art. 222 kc i art. 675 § 1 kc. Zgodnie z powołanymi przepisami właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Zgodnie natomiast z art. 675 § 1 kc po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.

Pierwsza ze wskazanych podstaw prawnych przysługuje każdemu właścicielowi o ile władającemu nie przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Uprawnienie takie wynikać może w szczególności z łączącej strony umowy najmu lub dzierżawy.

Druga z podstaw prawnych przewiduje obowiązek zwrotu rzeczy najętej po zakończeniu stosunku najmu.

W obu przypadkach podstawą żądania wydania nieruchomości jest więc stwierdzenie, że ustał stosunek najmu wynikający z zawartej dnia 1 lipca 2008 r. umowy.

Z samej umowy wynika kilka możliwych przyczyn jej ustania. Powód nie powoływał się jednak, co zrozumiałe, na upływ czasu na jaki umowa została zawarta ani na jej rozwiązanie w trybie wypowiedzenia (§ 7) a jedynie na rozwiązanie bez wypowiedzenia w trybie § 8. Przez nie przestrzeganie warunków o których mowa w § 5 umowy powód rozumiał: w treści oświadczenia z 2014 r. - wyniszczone ściany pokoi, widoczne na nich plamy, złuszczającą się farbę, pleśń i grzyb, a w toku postępowania - nie wykonanie remontu dachu przez najemców.

W zakresie zaniedbanego stanu budynku powód powoływał się na wykonaną na zlecenie (...) w S. ekspertyzę z 2011 r. przyjmując jej ustalenia za podstawę własnych twierdzeń. Zgodnie z tym dokumentem, który nie był kwestionowany przez strony, ściany zarówno wewnętrzne jak i zewnętrzne w tamtym czasie były w stanie dobrym, a do ich dewastacji mogło dojść w razie niewykonania wymiany pokrycia dachowego, który to remont był kluczowy dla stanu budynku.

Nie ulega więc wątpliwości, że zły stan ścian nie mógł być podstawą do uznania naruszenia obowiązków z § 5 umowy, gdyż stan ścian w 2011 r. kiedy najemcy postulowali o wymianę dachu był dobry. Przyczyną pogarszającego się stanu budynku było niewykonanie gruntownej wymiany pokrycia dachowego.

Podstawową kwestią w niniejszej sprawie stało się więc ustalenie czy najemcy nie wykonując wymiany pokrycia dachowego naruszyli obowiązki zawarte w § 5 umowy.

Na wstępie tych rozważań wskazać należy, że ani w powoływanym § 5 ani w żadnym innym punkcie umowy nie znalazł się wyrażony ekspressis verbis obowiązek najemców wykonania remontu pokrycia dachowego. Biorąc pod uwagę, że jak twierdzi powód, był to podstawowy, jeśli nie jedyny, powód przedłużenia umowy najmu, pominięcie tego zapisu nie jest bez znaczenia. Kwestia wymaganego remontu dachu poruszana była bowiem zarówno w piśmie pozwanych z kwietnia 2008 r. jak i piśmie Nadleśniczego do (...). Zapis ten jednak nie został ujęty w formie obowiązku w treści umowy. Nie sposób więc obowiązek ten wywodzić z formułowanego przez pozwanego przed zawarciem umowy wniosku, a tym bardziej z pisma Nadleśniczego, którego autorem ani adresatem nie był pozwany. Po uzyskaniu odpowiedzi zawarta została umowa, w której nie znalazł się zapis o remoncie dachu, należało więc uznać, że taki był wynik negocjacji.

Nie sposób natomiast zgodzić się z powodem jakoby obowiązek remontu wynikał z § 5 umowy. Analiza tego zapisu wskazuje na standardowe uregulowanie obowiązków najemców i wynajmującego, nie odbiegające od zasad wyrażonych w kodeksie cywilnym. Powoływany § 5 mówi bowiem o przyjęciu przez najemcę bieżących zobowiązań i napraw związanych z utrzymaniem przedmiotu najmu. Jako przykład wymienia utrzymanie w należytym stanie budynku przez wykonywanie koniecznych napraw, remontów i konserwacji o charakterze eksploatacyjnym. Nie ulega wątpliwości, że wykonanie wymiany całego pokrycia dachowego znacznie przekracza pojęcie naprawy czy remontu o charakterze eksploatacyjnym.

Brak szczegółowych zapisów w treści umowy pozwala także na odwołanie się do przepisów kodeksu cywilnego zgodnie z § 10 umowy. Zgodnie z art. 662 § 1 kc wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. W myśl natomiast § 2 najemcę obciążają drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy.

Konkludując - ani z zapisów umownych ani z przepisów ustawy nie sposób wywieść, że najemców obciążał obowiązek dokonania wymiany pokrycia dachowego. Kwestia ta nie została przez strony w żaden sposób uregulowana umownie, choć jak się wydaje dla obu stron konieczność remontu w tym zakresie była oczywista i nagląca. Nie jest rzeczą sądu ustalanie dlaczego strony pomimo prowadzonych na ten temat rozmów nie zdecydowały się na wprowadzenie odpowiednich zapisów do umowy, poprzestając jedynie na zapisach ogólnych, zgodnych z ustawowymi regułami.

Nieuregulowanie obowiązku gruntownego remontu dachu w umowie jest podstawą do zastosowania przez sąd zasad kodeksowych, z których nie wynika by tego rodzaju remont obciążał najemców. Obowiązek ten nie wynika także z powoływanego przez powoda § 5 umowy, gdyż nie mieści się w pojęciu "bieżącego utrzymania" przedmiotu najmu.

Skoro zaś § 5 nie przewidywał wykonania przez najemców remontu dachu, to oświadczenie o rozwiązaniu umowy w trybie § 8 z powołaniem się na niewykonanie remontu dachu nie mogło być skuteczne.

Brak skutecznego rozwiązania umowy prowadzi do konkluzji, że umowa trwa, gdyż nie upłynął okres jej obowiązywania, a nie złożono skutecznego oświadczenia o jej rozwiązaniu.

Trwająca umowa nie pozwala właścicielowi skutecznie żądać wydania przedmiotu najmu.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 222 § 1 in fine kc oraz art. 675 § 5 ab initio a contrario kc należało orzec jak w sentencji.