Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2013 roku

Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie Wydział II Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Małgorzata Dubinowicz – Motyk

Protokolant: Justyna Skwiot

po rozpoznaniu w dniu 20 grudnia 2013 roku na rozprawie

sprawy z powództwa E. R. i K. R.

przeciwko (...) S.A. w W.

o unieważnienie umowy, zapłatę i nakazanie

I oddala powództwo w całości;

II zasądza od powodów E. R. i K. R. solidarnie na rzecz pozwanej (...) S.A. w W. kwotę 7217zł (siedem tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

III odstępuje od pobrania od powodów nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sygn. akt II C 308/12

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 3 lutego 2012 roku, skierowanym przeciwko (...) sp. z o.o. w W., E. R. i K. W. (obecnie: W. – R.) wnieśli o:

1)  nakazanie pozwanej zaniechania stosowania agresywnych praktyk rynkowych, polegających na wywieraniu niedopuszczalnego nacisku na konsumentów przy odbiorze lokali,

2)  nakazanie pozwanej zaniechania stosowania nieuczciwych praktyk rynkowych, polegających na rozpowszechnianiu nieprawdziwych informacji, nieusuwaniu zgłaszanych usterek lub ich usuwaniu w sposób pozorny, budowaniu lokali niezgodnie z umową, podawaniu nieprawdziwej powierzchni lokalu i stosowaniu reklam wprowadzających w błąd,

3)  nakazanie pozwanej usunięcia skutków stosowania nieuczciwych praktyk rynkowych, czyli dokonania wymiany okien, usunięcia wad budynku i usterek, usunięcia wilgoci, zburzenia murku na tarasie, zamontowania balustrady metalowej i usunięcia skutków niewłaściwego pomiaru powierzchni lokalu w terminie 2 miesięcy od daty prawomocności wyroku, z tym że w razie bezskutecznego upływu terminu powodowie będą upoważnieni do dokonania tych czynności na koszt pozwanej,

4)  nakazanie pozwanej opublikowania na jednej z trzech pierwszych stron trzech kolejnych wydań czasopisma (...), ogólnopolskiego dziennika Gazeta (...) i (...) ogłoszeń o wielkości co najmniej ½ strony, o następującej treści przedstawionej czcionką o rozmiarze co najmniej 12 punktów: (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. przy ul. (...) niniejszym przeprasza E. R., K. W. oraz pozostałych mieszkańców budynku przy ul. (...) za stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych. (...) sp. z o.o. przeprasza w szczególności za to, że podana powierzchnia lokalu oddanego do użytku nie odpowiadała rzeczywistej, a także za to, że stosowała nieuczciwe praktyki rynkowe. (...) sp. z o.o. przeprasza mieszkańców, że wybudowany przez nią budynek miał istotne wady, które nie były usuwane.” oraz upoważnienie powodów do opublikowania tego oświadczenia na koszt pozwanej w przypadku, gdyby pozwana nie dokonała jego publikacji w terminie albo złożyła oświadczenie innej treści lub w innej formie niż nakazane,

5)  nakazanie pozwanej opublikowania na stronie głównej www.(...) przez 365 dni widocznego bez przewijania w/w oświadczenia w wymiarze pokrywającym co najmniej 50 procent szerokości i co najmniej 15 procent wysokości strony głównej, przedstawionego czcionką Arial o wielkości co najmniej 11 punktów, umieszczonego na białym tle i obramowanego czarną ramką oraz upoważnienie powodów do umieszczenia tego oświadczenia na innej stronie internetowej w przypadku, gdyby pozwana przeniosła domenę (...) na inny podmiot,

6)  zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów odszkodowania w kwocie 49 638,89zł,

7)  zasądzenie od pozwanej na rzecz stowarzyszenia Federacja (...) kwoty 49 638,89zł

a nadto, o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów procesu według norm przepisanych (k.1-10).

(...) S.A., informując o przekształceniu spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w spółkę akcyjną, domagała się oddalenia powództwa i zasądzenia solidarnie od powodów na swoją rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych, zaprzeczając temu by dopuściła się wobec powodów nieuczciwych praktyk rynkowych. (k.160-167)

W piśmie procesowym z dnia 20 września 2013 roku (k.399-404) powodowie zmodyfikowali żądanie pozwu, domagając się:

1)  unieważnienia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży lokalu, zawartej przez strony w dniu 17 września 2010 roku, a ewentualnie, na wypadek nieuwzględnienia tego żądania, powodowie domagali się nakazania pozwanej usunięcia skutków nieuczciwych praktyk rynkowych czyli dokonania wymiany okien, usunięcia wad budynku i usterek, usunięcia wilgoci, zburzenia murku na tarasie, zamontowania balustrady metalowej i usunięcia skutków niewłaściwego pomiaru powierzchni lokalu w terminie 2 miesięcy od daty prawomocności wyroku, z tym że w razie bezskutecznego upływu terminu powodowie będą upoważnieni do dokonania tych czynności na koszt pozwanej oraz zasądzenia od pozwanej na swoją rzecz odszkodowania w kwocie 49 638,89zł.

2)  zasądzenia od pozwanej na rzecz powodów: - kwoty 634 727,66zł tytułem zwrotu świadczenia wzajemnego powodów, - kwoty 6 095,69zł tytułem zwrotu poniesionych przez powodów kosztów notarialnych, - kwoty 17 255,16 euro tytułem poniesionych przez powodów kosztów odsetek od kredytu na zakup lokalu, - kwoty 130 085,96zł tytułem zwrotu poniesionych przez powodów kosztów na wykończenie lokalu nr (...) i dostosowanie go do celów zgodnych z przeznaczeniem, - kwoty 20 350zł tytułem utraconego przez powodów zysku od kapitału wpłat oszczędności powodów dokonanych na zakup lokalu, - kwoty 17 684,45zł tytułem zwrotu poniesionych przez powodów kosztów na utrzymanie nieruchomości wspólnej i na fundusz remontowy,

3)  nakazanie pozwanej zaniechania stosowania agresywnych praktyk rynkowych, polegających na wywieraniu niedopuszczalnego nacisku na konsumentów przy odbiorze lokali,

4)  nakazanie pozwanej zaniechania stosowania nieuczciwych praktyk rynkowych, polegających na rozpowszechnianiu nieprawdziwych informacji, nieusuwaniu zgłaszanych usterek lub ich usuwaniu w sposób pozorny, budowaniu lokali niezgodnie z umową, podawaniu nieprawdziwej powierzchni lokalu i stosowaniu reklam wprowadzających w błąd,

5)  nakazanie pozwanej opublikowania na jednej z trzech pierwszych stron trzech kolejnych wydań czasopisma (...), ogólnopolskiego dziennika Gazeta (...) i (...) ogłoszeń o wielkości co najmniej ½ strony, o następującej treści przedstawionej czcionką o rozmiarze co najmniej 12 punktów: (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. przy ul. (...) niniejszym przeprasza E. R., K. W. oraz pozostałych mieszkańców budynku przy ul. (...) za stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych. (...) sp. z o.o. przeprasza w szczególności za to, że podana powierzchnia lokalu oddanego do użytku nie odpowiadała rzeczywistej, a także za to, że stosowała nieuczciwe praktyki rynkowe. (...) sp. z o.o. przeprasza mieszkańców, że wybudowany przez nią budynek miał istotne wady, które nie były usuwane.” oraz upoważnienie powodów do opublikowania tego oświadczenia na koszt pozwanej w przypadku, gdyby pozwana nie dokonała jego publikacji w terminie albo złożyła oświadczenie innej treści lub w innej formie niż nakazane,

6)  nakazanie pozwanej opublikowania na stronie głównej www.(...) przez 365 dni widocznego bez przewijania w/w oświadczenia w wymiarze pokrywającym co najmniej 50 procent szerokości i co najmniej 15 procent wysokości strony głównej, przedstawionego czcionką Arial o wielkości co najmniej 11 punktów, umieszczonego na białym tle i obramowanego czarną ramką oraz upoważnienie powodów do umieszczenia tego oświadczenia na innej stronie internetowej w przypadku, gdyby pozwana przeniosła domenę (...) na inny podmiot,

7)  zasądzenie od pozwanej na rzecz stowarzyszenia Federacja (...) kwoty 49 638,89zł.

(...) S.A. domagała się oddalenia w całości zmodyfikowanego powództwa i zasądzenia na swoją rzecz od powodów kosztów procesu według norm przepisanych, kwestionując to, by zarzucane przez powodów działania i zaniechania stanowiły nieuczciwe praktyki rynkowe (k.670-678).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

We wrześniu 2009 roku na stronie internetowej www.(...) zamieszczone były m.in. informacje o ofercie nabycia mieszkań w realizowanym budynku wielorodzinnym na działce położonej przy ul. (...) w W. wraz z wizualizacjami tego budynku.

Na wskazanej stronie internetowej zamieszczono informację, iż w skład Grupy (...) wchodzą (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o., (...) sp. z o.o., że grupa ta jest doświadczoną działającą od 1996 roku na (...) rynku firmą deweloperską zajmującą się realizacją inwestycji budowlanych, że tworzone przez nią projekty łączą w sobie tradycyjny charakter domu z nowoczesnym budownictwem. Grupa (...) przedstawiała się jako konsorcjum firm stabilnych finansowo, dysponujących wykwalifikowaną kadrą, współpracujących z odpowiednimi wykonawcami, realizujących inwestycje terminowo i zgodnie z kanonami sztuki budowalnej. Na stronie internetowej zamieszczono także informacje o wyróżnieniach i certyfikatach uzyskanych przez spółki należące do Grupy (...).

Dowód: wydruk ze strony internetowej z 22.09.2009r. (k.119-125), wydruk ze strony internetowej (k.113-118)

Powodowie natrafili w prasie na ofertę (...) sp. z o.o. sprzedaży lokalu w nowobudowanym budynku przy ul. (...). Początkowo nie byli nią zainteresowani, gdyż oferowane do sprzedaży mieszkanie nie miało tarasu. Po kilku tygodniach powódka ponownie skontaktowała się z pracownikami pozwanej spółki i uzyskała informację, iż projekt budynku uległ zmianie i istnieje możliwość nabycia mieszkania wraz z tarasem. Powodowie przystąpili wówczas do negocjacji z pozwaną, zapoznając się uprzednio z informacjami na stronie internetowej www.(...), poszukując na forach internetowych opinii o spółce i wykonanych przez nią budynkach, oglądając z zewnątrz budynki wybudowane już przez pozwaną. Na forach internetowych nie było żadnych negatywnych opinii o pozwanej spółce. W toku negocjacji pracownica pozwanej spółki zachęcała powodów do zawarcia umowy, mówiła że inni klienci byli zadowoleni, że kupują u pozwanej po kilka mieszkań, wspominała o nagrodach uzyskanych przez pozwaną spółkę. Powodowie byli świadomi, że inni deweloperzy bądź nie oferują mieszkań o interesujących ich parametrach czy lokalizacji bądź klienci wyrażają o nich negatywne opinie.

Powodowie zlecili architektowi poleconemu przez pozwaną spółkę zaprojektowanie aranżacji lokalu. Ustalenia te zostały zaakceptowane przez pozwaną spółkę, która w umowie przedwstępnej zobowiązała się do wykonania tzw. prac dodatkowych w lokalu.

Powodowie angażowali się w przebieg negocjacji z pozwaną i nadzorowali przebieg procesu budowalnego. Przy pierwszym wyznaczonym terminie powodowie nie podpisali protokołu odbioru lokalu z uwagi na usterki i niezgodności z projektem. Przy drugim wyznaczonym terminie protokół ów podpisali, mimo istnienia niezgodności z projektem (murek na tarasie zamiast balustrady, nieprawidłowe okna, nieprawidłowe umiejscowienie jednej ze ścianek działowych), ponieważ obawiali się, że w razie odmowy podpisania protokołu odbioru lokalu i odstąpienia od umowy mogą mieć problemy z odzyskaniem wpłaconych stronie pozwanej pieniędzy na poczet ceny lokalu. W dacie podpisywania protokołu odbioru lokalu pracownicy pozwanej spółki odmówili zamieszczenia w nim uwag dotyczących tzw. części wspólnych nieruchomości, twierdząc że co do nich będzie sporządzany osobny protokół odbioru. Powodowie poczuli się niejako zmanipulowani przez stronę pozwaną przy podpisywaniu protokołu odbioru lokalu, czuli się zakładnikami sytuacji. Uczucie to ponownie pojawiło się u powodów, gdy strona pozwana zdaniem powodów opieszale i w nienależyty sposób przystąpiła do usuwania usterek lokalu i budynku.

Dowody: zeznania powoda (k.691-696 i 241-243), zeznania powódki (k.696-698 i 233)

W dniu 28 września 2009 roku (...) sp. z o.o. w W. zawarła z K. W. i E.`em R. umowę przedwstępną ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, w której spółka (...) sp. z o.o. zobowiązała się do ustanowienia w budynku wielomieszkaniowym jaki wybuduje na nieruchomości przy ul. (...) w W. odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...), położonego na trzeciej kondygnacji i antresoli budynku, składającego się z trzech pokoi, garderoby, pokoju z aneksem kuchennym, dwóch łazienek i holu, o powierzchni użytkowej około 101,63m ² oraz do sprzedaży w/w lokalu wraz ze stosownym udziałem w nieruchomości wspólnej oraz prawem do wyłącznego korzystania z tarasu o powierzchni około 46m ² i dwóch miejsc postojowych w terminie do dnia 30 września 2010 roku na współwłasność w udziałach po ½ części K. W. i E. R. za cenę w łącznej kwocie brutto 602 200zł, zaś powodowie zobowiązali się nabyć udziały we współwłasności w/w lokalu w wymienionym terminie i za wymienioną cenę.

Załącznikami do umowy przedwstępnej był rysunek w rzucie poziomym planowanego do wybudowania lokalu, standard wykonania i wykończenia budynku i lokalu mieszkalnego oraz projekt zagospodarowania nieruchomości. Lokal mieszkalny nr (...) miał odpowiadać opisowi zawartemu w umowie i w załącznikach graficznych, przy czym zastrzeżono, iż dla prawidłowości wykonania budynku projektantom przysługuje na etapie projektu konstrukcyjno – wykonawczego prawo wprowadzania niezbędnych drobnych korekt w stosunku do projektu architektoniczno – budowlanego, w oparciu o które wydane zostało pozwolenie na budowę.

Strony przewidziały, iż obmiar powierzchni lokalu zostanie dokonany stosownie do normy PN-ISO 9836:1997 w wewnętrznym obrysie otynkowanych ścian zewnętrznych lokalu z włączeniem powierzchni znajdującej się pod wszystkimi ścianami działowymi. Ustalono, iż podpisanie przez powodów protokołu odbioru lokalu będzie oznaczało akceptację wyników obmiaru.

Zmiana powierzchni lokalu w trakcie prac budowlanych o więcej niż 2% skutkować miała dokonaniem przez strony rozliczenia, przy założeniu, iż wartość 1m ² lokalu wynosi brutto 5 461,97zł, a także powodowie jako kupujący uzyskali uprawnienie do odstąpienia od umowy przedwstępnej w terminie 7 dni roboczych od dnia podpisania protokołu odbioru zatwierdzającego wynik obmiaru lokalu, a pozwana zobowiązana była wówczas do zwrócenia powodom wpłaconych kwot w terminie 30 dni od daty odstąpienia przez nich od umowy.

Przed podpisaniem umowy przedwstępnej powodowie wpłacili na rzecz pozwanej spółki kwotę 50 440zł. Ustalono, iż powodowie pozostałą należność z tytułu ceny zapłacą w następujący sposób: - do dnia 7 października 2009 roku kwota 70 000zł brutto, - do dnia 7 grudnia 2009 roku kwota 421 540zł brutto, - w ciągu 7 dni po protokolarnym wydaniu przedmiotu umowy kwota 60 220zł.

Strony ustaliły, iż wydanie powodom lokalu nastąpi w terminie od 31 marca 2010 roku do 30 czerwca 2010 roku na podstawie protokołu odbioru. Strony uzgodniły także zakres dodatkowych prac aranżacyjnych w lokalu.

W dniu 26 kwietnia 2010 roku strony podpisały aneks do umowy przedwstępnej, stosownie do którego pozwana spółka zobowiązała się do sprzedaży, a powodowie zobowiązali się do zakupu prawa do wyłącznego korzystania z dwóch pomieszczeń pomocniczych garażu (schowków) za kwotę 9 750zł.

Dowód: umowa przedwstępna z załącznikami (k.15-30), aneks do umowy przedwstępnej (k.38-40), uzgodniony projekt aranżacyjny lokalu (k.32-36)

W dniu 17 września 2010 roku strony zawarły umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) w budynku przy ul. (...) w W. i sprzedaży tego lokalu wraz z udziałem wynoszącym (...) części w nieruchomości wspólnej w udziałach po ½ części K. W. i E. R. oraz umowę o podział do korzystania z nieruchomości wspólnej, zgodnie z którą każdoczesnemu właścicielowi lokalu nr (...) przysługiwać będzie prawo do wyłącznego korzystania z przylegającego bezpośrednio do tego lokalu balkonu i tarasu, z miejsca parkingowego nr 1 i 2 oraz komórek lokatorskich nr (...).

Załącznikami do w/w umowy były rzuty 3 i 4 kondygnacji budynku z zaznaczonym lokalem nr (...) oraz rzuty kondygnacji -1 budynku z zaznaczonymi miejscami parkingowymi nr 1 i 2 oraz komórkami lokatorskimi nr (...). Rzuty lokalu zawierają adnotację o wyrażeniu zgody na zmiany naniesione na rysunku kolorem czerwonym, jako nieistotne odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowalnego, wyrażoną w październiku 2009 roku zgodnie z art. 36a ust. 5 i 6 ustawy Prawo budowlane. Wydane w lipcu 2010 roku pozwolenie na użytkowanie budynku uwzględnia fakt dokonania zmian od zatwierdzonego projektu budowalnego.

Na zakup w/w lokalu powodowie zaciągnęli w listopadzie 2009 roku kredyt w kwocie 481 760zł w Banku (...) S.A.

Dowód: umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu (k.42-51), umowa kredytu bankowego (k.128-132), kopia decyzji o pozwoleniu na budowę (k.180-181)

W 2011 roku E. R. wielokrotnie informował przedstawicieli pozwanej spółki o usterkach budynku przy ul. (...) oraz lokalu nr (...) w tym budynku. W listopadzie 2011 roku powód poinformował także, iż pomiar dokonany przez geodetę wykazał, że metraż lokalu nr (...) wynosi 99,8m ² a nie 101,63m, jakie wskazano w umowie sprzedaży.

Do chwili obecnej pozwana spółka wykonuje na terenie nieruchomości przy ul. (...) w W. prace mające na celu usunięcie usterek budynku i lokali. Powodowie nie są zadowoleni z efektów tych prac.

Dowód: zgłoszenie usterek, zdjęcia i korespondencja stron (k.53-54 i 56-111, 206-207, 231-238, 351-397, 405-407, 572-583, 607-611, 638-640, 656-658), zeznania świadka K. T. (k.284-287), zeznania świadka D. R. (k.287-289), zeznania powoda (k.691-696 i 241-243), zeznania powódki (k.696-698 i 233)

Uchwałą z dnia 9 lutego 2012 roku (...) sp. z o.o. została przekształcona w (...) S.A., którą to spółkę zarejestrowano w rejestrze przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 15 marca 2012 roku. (...) sp. z o.o. została wykreślona z rejestru przedsiębiorców 23 maja 2012 roku.

Dowód: odpis z rejestru przedsiębiorców (k.170-173 i 212-218)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się nieuzasadnione.

Podstawą prawną zgłoszonych przez powodów żądań był art. 12 ust.1 pkt 1-5 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 roku o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Zgodnie z przywołanym przepisem konsument może korzystać z roszczeń wymienionych w pkt 1-5 ust.1 jeżeli jego interes został zagrożony lub naruszony przez dokonanie nieuczciwej praktyki rynkowej przez przedsiębiorcę. W pierwszej kolejności zadaniem Sądu jest więc zbadanie czy doszło do dokonania nieuczciwej praktyki rynkowej przez pozwanego przedsiębiorcę, czy praktyka ta naruszyła lub zagroziła interesowi konsumenta wnoszącego pozew, a dopiero w razie potwierdzenia tych stanów – ocena zasadności poszczególnych zgłoszonych żądań.

Pojęcie „nieuczciwych praktyk rynkowych” zdefiniowane jest w art. 4 ust. 1 powołanej ustawy. Przepis ten stanowi, iż praktyka rynkowa stosowana przez przedsiębiorców wobec konsumentów jest nieuczciwa, jeżeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub może zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy dotyczącej produktu, w trakcie jej zawierania lub po jej zawarciu. W ust. 2 i 3 art. 4 ustawy wskazano, iż za nieuczciwe praktyki rynkowe uznaje się w szczególności praktykę rynkową wprowadzającą w błąd, agresywną praktykę rynkową, stosowanie sprzecznego z prawem kodeksu dobrych praktyk, jeżeli działania te spełniają przesłanki określone w ust.1. Oznacza to, iż praktyka rynkowa wprowadzająca w błąd czy agresywna praktyka rynkowa są nieuczciwymi praktykami rynkowymi, jeżeli są sprzeczne z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształcają lub mogą zniekształcać decyzje gospodarcze przeciętnego konsumenta. Analizując przywoływane przez powodów podstawy faktyczne żądania pozwu (pismo na k.399-404 i oświadczenia zamieszczone w protokole rozprawy z 4 października 2013 roku, k.594-596), Sąd doszedł do przekonania, że wskazywane działania lub zaniechania strony pozwanej ani nie są sprzeczne z dobrymi obyczajami ani nie mogły w istotny sposób zniekształcić zachowań rynkowych przeciętnych konsumentów. Nie są więc one nieuczciwymi praktykami rynkowymi, w razie zaistnienia których konsument może wystąpić z żądaniami przewidzianymi w art. 12 ust.1 pkt 1-5 ustawy.

Przede wszystkim wymaga zaznaczenia, iż nie znajduje uzasadnienia stanowisko powodów jakoby nieuczciwą praktyką rynkową strony pozwanej było zaniechanie usuwania lub nieprawidłowe czy pozorne usuwanie wad lokalu nabytego przez powodów i wad budynku, w którym lokal ten się znajduje. W rozumieniu art. 2 pkt 4 omawianej ustawy „praktykami rynkowymi” są bowiem działania lub zaniechania przedsiębiorcy, sposób postępowania, oświadczenia lub informacja handlowa, bezpośrednio związane z promocją lub nabyciem produktu przez konsumenta. Działania przedsiębiorcy mające miejsce po zawarciu umowy, tu – sposób wykonywania obowiązków z tytułu rękojmi za wady rzeczy sprzedanej, nie są praktykami rynkowymi, gdyż nie mają związku z promocją danego produktu czy nabyciem go przez konsumenta. Powodowie błędnie dostrzegają intencję ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym w doprowadzeniu do sytuacji, aby przedsiębiorca sprzedawał konsumentom rzeczy niewadliwe. Sąd stoi na stanowisku, iż ustawa ta chroni sam sposób nabywania rzeczy przez konsumenta, dążąc do wyeliminowania nieuczciwych zachowań przedsiębiorców związanych z promocją lub nabyciem produktu przez konsumenta. Akcentowane przez powodów zaniechanie usuwania przez pozwaną usterek w lokalu, brak staranności w ich usuwaniu, pozorność podejmowanych napraw są więc irrelewantne w rozpoznawanej sprawie, a ewentualne żądania powodów wiążące się z zaniechaniem usunięcia usterek mogły i powinny być dochodzone w oparciu o przepisy o rękojmi, gwarancji czy odszkodowaniu za nienależyte wykonanie umowy.

Pozostałe przytaczane przez powodów działania i zaniechania strony pozwanej miały miejsce przed zawarciem przez strony umowy z dnia 17 września 2010 roku o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, mogą więc być ujmowane jako praktyki rynkowe w rozumieniu art. 2 pkt 4 ustawy. Jednakże, jak wyżej wskazano, dla uznania ich za nieuczciwe praktyki rynkowe konieczne jest kumulatywne spełnienie dwóch przesłanek – sprzeczności z dobrymi obyczajami i istotnego zniekształcenia bądź możliwości zniekształcenia zachowania rynkowego przeciętnego konsumenta. W rozpoznawanej sprawie, w ocenie Sądu, przywoływane przez powodów działania/ zaniechania pozwanej albo nie miały miejsca albo nie były sprzeczne z dobrymi obyczajami i nie mogły doprowadzić do istotnego zniekształcenia zachowania rynkowego przeciętnego konsumenta. I tak, podczas rozprawy poprzedzającej wydanie wyroku powodowie powołali się na to, iż pozwana spółka wprowadziła ich w błąd przed zawarciem umowy, zapewniając iż wybudowany przez nią lokal i budynek jest zgodny z projektem budowlanym, podczas gdy projekt ten nie przewiduje tarasu przylegającego do lokalu powodów. Twierdzenia te pozostają w całkowitym oderwaniu od treści dokumentów znajdujących się w aktach sprawy. Z dokumentów tych wynika, iż pozwana spółka uzyskała pozwolenie na budowę decyzją z dnia 26 maja 2008 roku, a więc iż projekt budowlany został sporządzony przed tą datą (k.17), w październiku 2009 roku za zgodą inspektora nadzoru i projektanta budynku wprowadzono zmiany do projektu budynku (m.in. taras przy lokalu powodów) zakwalifikowane jako nieistotne i nie wymagające uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę, stosownie do art. 36a ust. 5 i 6 ustawy Prawo budowlane (k.48-51 i 180-181), a sami powodowie zeznawali, iż decyzja o możliwości wybudowania tarasów w budynku zapadła dopiero ok. września 2009 roku. W omawianej sytuacji zarzucanie pozwanej spółce wprowadzania powodów w błąd co do legalnego wykonania tarasu przylegającego do mieszkania powodów jest nieuprawnione, jako że wymienione dokumenty wykazują iż odstępstwa od pierwotnego zatwierdzonego projektu budowlanego zostały przeprowadzone zgodnie z art. 36a ust. 5 i 6 ustawy Prawo budowlane. Z kolei, wskazywane przez powodów rzekomo niedopuszczalne działania pozwanej spółki polegające na zamieszczaniu informacji na stronie internetowej Grupy (...) oraz składaniu przez pracownika spółki zapewnień o długoletnim doświadczeniu i renomie strony pozwanej na rynku deweloperskim i o wysokiej jakości stawianych przez pozwaną budynków, nie są sprzeczne z dobrymi obyczajami ani nie mogły znacząco wpłynąć na zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta. Nie można pominąć, iż informacje zamieszczone na stronie internetowej są pewną forma reklamy, a więc formułowane są w specyficzny sposób, zmierzający do wywołania pozytywnego wrażenia u ich odbiorcy, do wzbudzenia w potencjalnym kliencie poczucia wyjątkowości i eksluzywności. Sformułowania tego typu znajdowały się na stronie internetowej Grupy (...), np. „inwestycje jedyne w swoim rodzaju”, „oferujemy mieszkania starannie wykończone o wysokim standardzie technicznym”, „projekty łączą w sobie tradycyjny charakter domu, rozumianego jako miejsce wyjątkowe w życiu każdego człowieka z nowoczesnym budownictwem, zapewniającym wysoką jakość i komfort mieszkania” (k.113). Jednakże pewna przesada i pompatyczność sformułowań jest, zdaniem Sądu, dopuszczalna i nie jest sprzeczna z dobrymi obyczajami. Pozwana nie miała także obowiązku informować na swej stronie internetowej o tym, czy w budynkach już przez nią wybudowanych występują wady i jakie, zarzut zaniechania samorzutnego (!) informowania o tym potencjalnych klientów nie znajduje więc żadnego uzasadnienia. Informacje tego typu nie są bowiem istotnymi informacjami potrzebnymi przeciętnemu konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy, w rozumieniu art. 6 omawianej ustawy, a więc zaniechanie ich przekazania nie może być zasadnie zarzucane stronie pozwanej. Wystąpienie usterek w nowowybudowanym budynku mieszkalnym jest zresztą prawie pewne, proces postawienia i wykończenia budynku jest na tyle skomplikowany, iż prawdopodobieństwo pojawienia się usterek graniczy z pewnością, a interesy nabywców są zabezpieczone poprzez długi okres rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Sąd podkreśla także, iż przy nabywaniu lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym przeciętny konsument wykazujący minimalną dbałość o własne interesy zapoznaje się i porównuje szereg ofert, poszukuje opinii o deweloperze w internecie, powinien weryfikować okazywane mu dokumenty itp. Zapewnienia o renomie dewelopera i jego wieloletnim funkcjonowaniu na rynku, o otrzymanych nagrodach, wizualizacje i opisy planowanej inwestycji, zapewnienia pracowników dewelopera o jakości i rzetelności pozwanej nie mogą być i przeważnie nie są wyłączną podstawą podjęcia decyzji o zakupie lokalu mieszkalnego na rynku pierwotnym. Zdaniem Sądu przeciętny konsument nie podejmuje decyzji o zakupie lokalu tylko na podstawie zapewnień pracownika dewelopera o doświadczeniu i renomie dewelopera, o uzyskanych przez niego nagrodach i o wysokiej jakości stawianych przez niego budynków, a więc udzielane powodom tej treści informacje przez pracownika pozwanej spółki nie mogą być uznane za nieuczciwe praktyki rynkowe. Zapewnienia te nie były także podstawą decyzji powodów o nabyciu mieszkania od pozwanej spółki, gdyż z zeznań powodów wynika, iż do zakupu lokalu skłoniła ich lokalizacja budynku, metraż mieszkania, istnienie dużego tarasu przylegającego do mieszkania i brak negatywnych opinii klientów na temat pozwanej spółki. Upraszczając, można stwierdzić, iż podążanie tokiem rozumowania powodów zwalnia klientów dewelopera od jakiejkolwiek ostrożności i refleksji, a następnie upoważnia do wysuwania roszczeń motywowanych nieuczciwą praktyką rynkową. Powodowie wywodzą bowiem dopuszczenie się przez pozwaną spółkę nieuczciwej praktyki rynkowej w zapewnianiu o swej renomie, nagrodach i najwyższej jakości usług, co – w ocenie powodów – nie potwierdziło się przy realizacji inwestycji przy ul. (...). Tym samym, podzielając ten tok myślenia, nabywca mieszkania na osiedlu nazwanym przez dewelopera np. (...), zlokalizowanym przy bardzo ruchliwej i głośnej ulicy, mógłby twierdzić że deweloper tak opisując osiedle dopuścił się nieuczciwej praktyki rynkowej, gdyż nazwa ta sugeruje harmonię i spokój.

Nie można także podzielić poglądu powodów by wprowadzenie przez pozwaną zmian do projektu budowalnego, odstępstwa od projektu lokalu i tarasu czy różnica metrażu mieszkania były nieuczciwymi praktykami rynkowymi strony pozwanej, które zniekształciły decyzję powodów odnośnie zakupu mieszkania. Jak już wskazano w części wstępnej uzasadnienia łącząca strony umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży normowała szczegółowo i kwestię możliwości pojawienia się korekt projektu architektoniczno – budowlanego i kwestię możliwości wystąpienia różnic w metrażu budowanego lokalu i kwestię wykonania tzw. prac dodatkowych. Przed przystąpieniem do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży powodowie byli świadomi istnienia pewnych odstępstw od pierwotnego projektu, poinformowani o niemożności ich usunięcia i o możliwości odstąpienia przez nich od umowy. Podjęcie przez powodów decyzji o zawarciu umowy nie zostało więc w jakikolwiek sposób zakłócone przez działania strony pozwanej, a – jak wynika z zeznań powodów – było wywołane m.in. ich obawami co do trudności w zwrocie wzajemnych świadczeń i o perturbacje w rozliczeniu zaciągniętego przez powodów kredytu na zakup mieszkania. Powód, będący radcą prawnym, z pewnością znał uprawnienia i obowiązki stron umowy sprzedaży i umowy deweloperskiej i nie był klientem, którego kontrahent może wprowadzić w błąd co do przysługujących mu uprawnień. Nie jest także zrozumiałe powoływanie się przez powodów na rzekomą różnicę metrażu nabytego lokalu, skoro powodowie nie wykorzystali możliwości weryfikacji pomiarów dokonywanych przy odbiorze mieszkania, podpisali protokół odbioru, poświadczając tym samym poprawność wyników obmiaru, a kwestia ta była obszernie i szczegółowo uregulowana w umowie przedwstępnej.

Mając na uwadze powyższe argumenty, Sąd uznał, iż przytaczane przez powodów działania i zaniechania pozwanej spółki nie stanowią nieuczciwych praktyk rynkowych, a więc – iż powodowie nie byli uprawnieni do wystąpienia przeciwko pozwanej z roszczeniami przewidzianymi w art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 roku o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym. Uznając, iż nie została spełniona podstawowa przesłanka wystąpienia z żądaniami opartymi o treść w/w przepisu, Sąd oddalił wnioski dowodowe stron o przesłuchanie świadków i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłych, czy przesłuchanie reprezentanta strony pozwanej, uznając przeprowadzenie tych dowodów za zbędne dla rozstrzygnięcia sprawy. Przedmiotem wnioskowanych przez strony dowodów miałoby być bowiem ustalenie stanu technicznego lokalu powodów i budynku, istnienie wad, przebiegu budowy, powierzchni lokalu powodów (k.1-2), niestosowanie przez pozwaną spółkę nieuczciwych praktyk rynkowych wobec powodów i innych klientów (k.160), sposobu usuwania przez pozwaną usterek budynku (k.202, 263), stosowanie przez pozwaną nieuczciwych praktyk rynkowych wobec innych wspólnot mieszkaniowych (k.331) czy ustalenie poniesionych przez powodów wydatków na wykończenie mieszkania (k.400). Z kolei, jak wynika z treści dokumentów (umów zawartych przez strony) i oświadczeń powodów, prezes zarządu pozwanej spółki nie brał udziału w negocjacjach z powodami ani nie uczestniczył w podpisywaniu umów, stąd też nie mógł mieć bezpośredniej wiedzy o okolicznościach dotyczących przebiegu procesu decyzyjnego powodów i nieakceptowanych przez powodów zachowań strony pozwanej. Z tej przyczyny Sąd ograniczył przesłuchanie stron jedynie do przesłuchania powodów, zgodnie z art. 302§1 kpc.

W konsekwencji, Sąd oddalił powództwo jako nieuzasadnione.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98§1 i 3 kpc, zasądzając od powodów, jako strony przegrywającej sprawę, na rzecz pozwanego poniesione przez niego koszty postępowania. Na koszty te składała się uiszczona opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17zł oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika w wysokości 7200zł, określone zgodnie z §2 ust. 1 i 2 oraz §6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

Sąd odstąpił od obciążania powodów nieuiszczonymi kosztami sądowymi, stosownie do art. 113 ust. 4 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, uznając iż precedensowy charakter sprawy przemawia za zaniechaniem obciążenia powodów obowiązkiem poniesienia owych kosztów w całości.