Pełny tekst orzeczenia

WYROK

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 27 września 2013 roku powód Samodzielny Publiczny Zakład Opieki Zdrowotnej w Ś. wniósł o zasądzenie od pozwanego T. P. należności z umowy najmu lokalu użytkowego w łącznej kwocie 8.138,77 zł z ustawowymi odsetkami: od kwoty 1.845 zł od dnia 11 lutego 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 511,67 zł od dnia 16 lutego 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.845 zł od dnia 11 marca 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 54 zł od dnia 11 marca 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 61,50 zł od dnia 11 marca 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 460,82 zł od dnia 19 marca 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 3,58 zł od dnia 2 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 177,12 zł od dnia 2 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.845 zł od dnia 11 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 54 zł od dnia 17 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 61,50 zł od dnia 17 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 437,51 zł od dnia 24 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 177,12 zł od dnia 24 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 604,95 zł od dnia 21 maja 2013 roku do dnia zapłaty.

*

Wyrokiem z dnia 10 lutego 2015 roku Sąd Rejonowy Lublin-Zachód w Lublinie:

I. zasądził od T. P. na rzecz Samodzielnego Publicznego ZOZ w Ś. kwotę 8.138,77 zł z ustawowymi odsetkami: od kwoty 1.845 zł od dnia 11 lutego 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 511,67 zł od dnia 16 lutego 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.845 zł od dnia 11 marca 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 54 zł od dnia 11 marca 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 61,50 zł od dnia 11 marca 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 460,82 zł od dnia 19 marca 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 3,58 zł od dnia 2 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 177,12 zł od dnia 2 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 1.845 zł od dnia 11 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 54 zł od dnia 17 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 61,50 zł od dnia 17 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 437,51 zł od dnia 24 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 177,12 zł od dnia 24 kwietnia 2013 roku do dnia zapłaty, od kwoty 604,95 zł od dnia 21 maja 2013 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 1.467 zł tytułem kosztów procesu.

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 27 listopada 2012 roku w Ś. pomiędzy powodem Samodzielnym Publicznym Zakładem Opieki Zdrowotnej z siedzibą w Ś. jako wynajmującym a pozwanym T. P. prowadzącym działalność gospodarcza pod firmą (...) jako najemcą zawarta została umowa najmu lokalu użytkowego o łącznej powierzchni użytkowej 28,80 m ², mieszczącego się w budynku szpitala w Ś. przy Al. (...), wyposażonego w instalacje: wodno-kanalizacyjną, elektryczną oraz centralne ogrzewanie, z przeznaczeniem na prowadzenie przez najemcę działalności gospodarczej w formie minibaru.

Zgodnie z § 9 przedmiotowa umowa zawarta została na czas nieokreślony z możliwością wypowiedzenia przez każdą ze stron po uprzednim wypowiedzeniu, jak również w wypadkach określonych w § 7 i § 8 umowy. Określony w umowie okres wypowiedzenia ustalony został na jeden miesiąc, licząc od dnia wypowiedzenia na piśmie, ze skutkiem na koniec miesiąca. Strony zastrzegły również, że umowa może zostać wypowiedziana bez podania przyczyny.

Zgodnie z § 2 umowy najemca zobowiązany był do opłacania czynszu najmu lokalu w wysokości 1.500 zł netto miesięcznie, powiększonego o podatek VAT. Ponadto niezależnie od czynszu najemca zobowiązany był również do ponoszenia opłat związanych z dostarczaniem do lokalu ciepłej i zimnej wody, centralnego ogrzewania, energii elektrycznej, i odprowadzania ścieków. Zgodnie z umową koszty związane ze zużyciem mediów miały być rozliczane na podstawie wskazań podliczników, w formie faktur wystawianych raz w miesiącu, przy zastosowaniu cen jednostkowych takich samych, jakimi obciążany jest SP ZOZ.

Dodatkowo najemca zobowiązał się do ponoszenia kosztów związanych z administrowaniem budynku w wysokości 50 zł miesięcznie oraz za wywóz śmieci w kwocie 50 zł netto miesięcznie. W myśl § 2 pkt 3-4 umowy najemca zobowiązany był do zapłaty czynszu bezpośrednio na konto bankowe wynajmującego z góry bez osobnego wezwania do dziesiątego dnia każdego miesiąca, zaś za opłaty związane z eksploatacją wynajmowanego lokalu – w terminie 14 dni od wystawienia faktury VAT. Zgodnie z zapisami umowy wysokość opłat miała być ustalana zgodnie z faktycznie ponoszonymi kosztami, przypadającymi na wynajmowany lokal.

Zgodnie z § 3 pkt 1 umowy w przypadku zwłoki w uiszczaniu czynszu lub opłat wynajmującemu służyło prawo naliczania odsetek ustawowych za cały czas zwłoki.

Na podstawie § 7 ust. 1 pkt c) przedmiotowej umowy wynajmujący uprawniony był do rozwiązania umowy najmu bez wypowiedzenia między innymi w wypadku, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu i innych opłat co najmniej za dwa miesiące. Zgodnie z § 9 ust. 3 umowy strony uzgodniły ponadto, że w wypadku rozwiązania umowy najemca nie będzie miał prawa dochodzenia roszczeń z tytułu adaptacji wynajmowanych pomieszczeń.

Umowa najmu zawarta została po przeprowadzeniu procedury przetargowej z udziałem pozwanego. Pozwany T. P. nie wywiązał się z łączącej strony umowy w części dotyczącej zapłaty czynszu oraz opłat związanych z eksploatacją wynajmowanego lokalu użytkowego za okres od stycznia 2013 roku do końca kwietnia 2013 roku włącznie.

Dotyczy to należności objętych następującymi fakturami:

- faktura VAT nr (...) z dnia 1 lutego 2013 roku na kwotę 1.845 zł z terminem płatności 10 lutego 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 1 lutego 2013 roku na kwotę 511,67 zł z terminem płatności 15 lutego 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 1 marca 2013 roku na kwotę 1.845 zł z terminem płatności 10 marca 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 1 marca 2013 roku na kwotę 54 zł z terminem płatności 10 marca 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 1 marca 2013 roku na kwotę 61,50 zł z terminem płatności 10 marca 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 4 marca 2013 roku na kwotę 460,82 zł z terminem płatności 18 marca 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 18 marca 2013 roku na kwotę 3,58 zł z terminem płatności 1 kwietnia 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 18 marca 2013 roku na kwotę 177,12 zł z terminem płatności 1 kwietnia 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 2 kwietnia 2013 roku na kwotę 1.845 zł z terminem płatności 10 kwietnia 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 2 kwietnia 2013 roku na kwotę 54 zł z terminem płatności 16 kwietnia 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 2 kwietnia 2013 roku na kwotę 61,50 zł z terminem płatności 16 kwietnia 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 9 kwietnia 2013 roku na kwotę 437,51 zł z terminem płatności 23 kwietnia 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 9 kwietnia 2013 roku na kwotę 177,12 zł z terminem płatności 23 kwietnia 2013 roku,

- faktura VAT nr (...) z dnia 6 maja 2013 roku na kwotę 604,95 zł z terminem płatności 20 maja 2013 roku.

Pismem z dnia 10 kwietnia 2013 roku powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu lokalu użytkowego. Jako podstawę wypowiedzenia wskazano § 9 pkt 2 umowy. Fakt otrzymania wypowiedzenia przedmiotowej umowy najmu pozwany T. P. potwierdził własnoręcznym podpisem w dniu 10 kwietnia 2013 roku.

Pismem z dnia 24 kwietnia 2013 roku pozwany zwrócił się do powoda o umorzenie części zaległości wobec powoda SPZOZ w Ś.; wnosząc jednocześnie o zmianę wysokości czynszu poprzez obniżenie do kwoty 1.000 zł brutto za miesiące marzec, kwiecień i maj 2013 roku. Pozostałą kwotę zaległości pozwany zobowiązał się zapłacić do dnia 30 listopada 2013 roku. Ponadto, pozwany zobowiązał się do dnia 30 czerwca 2013 roku zapłacić wszystkie pozostałe koszty, w tym opłaty za media, za telefon, wodę, ogrzewanie, wywóz śmieci.

W dniu 8 maja 2013 roku T. P. złożył Samodzielnemu Publicznemu Zakładowi Opieki Zdrowotnej w Ś. oświadczenie, iż zgodnie z porozumieniem zawartym między stronami umowy w dniu 6 maja 2013 roku zobowiązuje się zwolnić wynajmowane pomieszczenie do dnia 15 maja 2013 roku w zamian za odstąpienie przez SPZOZ w Ś. od wystawienia faktur kosztowych za miesiąc maj 2013 roku.

Powód pismem z dnia 5 czerwca 2013 roku bezskutecznie wezwał pozwanego do zapłaty powstałej zaległości w łącznej kwocie 8.138,77 zł.

Sąd Rejonowy wskazał, na podstawie jakich dowodów ustalił powyższy stan faktyczny, podkreślając, że dokumenty przedstawione przez strony nie były kwestionowane co do ich wiarygodności.

Sąd Rejonowy uznał za wiarygodne zeznania świadka S. P. (k. 106) w części znajdującej potwierdzenie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym i nie kwestionowanym przez pozwanego.

Zeznania świadka B. K. (k. 106-107) Sąd Rejonowy uznał za nie wnoszące niczego istotnego dla sprawy, podobnie jak zeznania świadka D. W. (k. 107).

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Rejonowy uznał powództwo za zasadne w całości.

Zdaniem Sądu Rejonowego oświadczenie, jakie złożył pozwany powodowi w dniu 26 kwietnia 2013 roku (data wpływu) potraktować należy jako niewłaściwe uznanie roszczenia. Uznanie takie jest oświadczeniem wiedzy zobowiązanego i wyrazem świadomości istnienia zobowiązania.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty pozwany zakwestionował w całości dochodzone przez powoda roszczenie, powołując się na błąd przy podpisywaniu umowy najmu i składając oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych złożonego powodowi oświadczenia woli w chwili zawierania umowy najmu. To oświadczenie Sąd Rejonowy uznał za bezskuteczne wobec wcześniej złożonego oświadczenia z dnia 26 kwietnia 2013 roku. Osoba składająca oświadczenie o uznaniu roszczenia w trybie niewłaściwym może uchylić się od skutków jego złożenia jedynie w przypadku, kiedy takie oświadczenie zostało złożone w warunkach braku świadomości lub swobody albo pod wpływem groźby.

Sąd Rejonowy uznał za niewykazane twierdzenie pozwanego, że na skutek działania powoda został on pozbawiony możliwości osiągania takich dochodów, które umożliwiłyby mu wywiązywanie się z zobowiązań z umowy najmu. Strona powodowa przyznała, że wypowiedzenie umowy najmu pozwanemu związane było z przeniesieniem punktu pobrań do szpitala. Decyzja o przeniesienie tego punktu zapadła po tym, jak w jednostce tej w trakcie pobierania materiału do badań zasłabła pacjentka, u której pobierano ten materiał i w związku z tym, że punkt ten nie był połączony ze szpitalem, wystąpiły trudności w udzieleniu pacjentce pomocy lekarskiej. Zdarzenie to miało miejsce na początku kwietnia 2013 roku. Aby uniknąć podobnych sytuacji w przyszłości, kierownictwo szpitala postanowiło umieścić ten punkt w szpitalu i wtedy zaszła konieczność pozyskania na ten cel pomieszczenia znajdującego się na parterze szpitala. Podjęto decyzję o zlikwidowaniu jednego z istniejących tam punktów gastronomicznych.

Nie jest zatem zasadne twierdzenie, że już w chwili zawierania umowy najmu z pozwanym powód podjął decyzję o przeniesieniu punktu pobrań i tym samym wprowadził w błąd pozwanego.

Pozwany podał, że trudności finansowe wystąpiły u niego już w miesiącu lutym 2013 roku. Tymczasem drugi najemca regulował swe zobowiązania w terminie. W tej sytuacji zrozumiałe jest, że podjęto decyzję o wypowiedzeniu umowy najmu pozwanemu, który nie wywiązywał się należycie ze swych zobowiązań płatniczych wobec powoda. Podstawą wypowiedzenia umowy najmu był zapis § 7 ust. 1 c) umowy.

Ostatecznie zmieniono miejsce lokalizacji punktu pobrań, a w lokalu objętym przedmiotem umowy pomiędzy stronami inna osoba prowadzi działalność handlową i gastronomiczną. Fakt ten nie podważa ustania stosunku najmu między stronami.

Na pozwanym jako podmiocie gospodarczym ciążył obowiązek należytego i starannego działania w zakresie prowadzonej działalności i wykonywania swoich obowiązków wobec wynajmującego. Niefrasobliwość pozwanego spowodowała, że nie zareagował w czasie i w sposób wymagany od przedsiębiorcy w takich okolicznościach. Całkiem inna byłaby sytuacja pozwanego, gdyby poinformował władze szpitala o spadku obrotów i zwrócił się choćby o czasowe obniżenie czynszu najmu.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu Sąd Rejonowy uzasadnił art. 98 § 1 k.p.c.

*

Apelację od wyroku Sądu Rejonowego wniósł pozwany T. P., zaskarżając wyrok Sądu Rejonowego w całości.

Powód zarzucił zaskarżonemu wyrokowi naruszenie przepisów postępowania – art. 227 k.p.c. – polegające na bezzasadnym oddaleniu wniosku dowodowego pozwanego (pkt 5.1.1. formularza WD - załącznika do sprzeciwu) o zobowiązanie powoda SPZOZ w Ś. do przedłożenia dokumentacji związanej z wykonywanym przez powoda od lutego 2013 roku remontem w pomieszczeniach przylegających do lokalu gastronomicznego prowadzonego przez pozwanego (w szczególności dokumentów dotyczących zakresu planowanych prac, decyzji o podjęciu remontu i daty podjęcia tej decyzji, wymaganych pozwoleń, umów z podwykonawcami oraz dokumentacji związanej z podjęciem przez powoda decyzji o zmianie przeznaczenia wynajmowanego pozwanemu lokalu) na wskazane we wniosku okoliczności, pomimo że okoliczności te stanowiły istotę rozpoznawanej sprawy, a w konsekwencji uniemożliwienie pozwanemu skutecznej obrony przed podnoszonymi przez powoda w przedmiotowym postępowaniu twierdzeniami.

Pozwany na podstawie art. 380 k.p.c. wniósł o rozpoznanie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 26 stycznia 2015 roku w przedmiocie oddalenia opisanego wyżej wniosku dowodowego.

Pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm prawem przepisanych, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego jest częściowo zasadna.

W zakresie co do zasady uznawanym przez strony za bezsporny Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne. Sąd Okręgowy przyjmuje te ustalenia za własne.

Słuszny natomiast okazał się zarzut apelacji dotyczący nieprzeprowadzenia przez Sąd pierwszej instancji zawnioskowanego dowodu z dokumentów. Pozwany złożył ten wniosek dowodowy już w sprzeciwie od nakazu zapłaty i dotyczył on okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sporu, gdyż pozwany z jednej strony powoływał się na błąd przy zawarciu umowy związany z możliwym czasem jej trwania ze względu na planowane przeniesienie punktu pobrań oraz zamierzonym remontem, a z drugiej strony domagał się obniżenia wysokości czynszu ze względu na istnienie wad przedmiotu najmu. Pomimo tego, że sprawa była rozpoznawana na 6 terminach rozpraw, Sąd Rejonowy rozpoznał ten wniosek dowodowy dopiero na ostatniej rozprawie w dniu 26 stycznia 2015 roku, oddalając go, na co pozwany złożył stosowne zastrzeżenie do protokołu (k. 154).

Sąd Rejonowy oparł się – jak należy wnosić – na mylnej ocenie charakteru oświadczenia wiedzy zawartego w piśmie pozwanego z dnia 24 kwietnia 2013 roku (data wpływu do powoda 26 kwietnia 2013 roku), które trafnie zakwalifikował jako uznanie niewłaściwe. Uznanie niewłaściwe jako oświadczenie wiedzy jest zaś niczym więcej niż przyznaniem okoliczności faktycznych. Może się z nim wiązać również skutek w postaci przerwy biegu przedawnienia. Uznanie niewłaściwe nie kreuuje natomiast zobowiązania i jest skuteczne o tyle, o ile jest prawdziwe, tzn. dotyczy istniejących między stronami należności.

W niniejszej sprawie nie ma podstaw do ustalenia, że strony zawarły kompleksową ugodę związaną z ustaniem stosunku najmu, w której uregulowały wszystkie sporne zagadnienia. Z oświadczenia pozwanego z dnia 8 maja 2013 roku wynika jedynie, że pozwany zobowiązał się do opuszczenia lokalu do 15 maja 2013 roku, zaś powód miał nie domagać się od pozwanego tzw. należności kosztowych za maj 2013 roku. Nie ma dowodów, ani nie było też takich twierdzeń, że ugoda ta objęła również pozostałe należności.

Tym samym pozwany mógł w niniejszej sprawie dowodzić, że nie jest zobowiązany do zapłaty tych należności, gdyż stosunek najmu nie istniał (umowa najmu jest nieważna wobec skutecznego uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu), albo zasadne jest obniżenie wysokości czynszu za określony okres czasu.

Z tego względu Sąd Okręgowy przeprowadził zawnioskowane dowody z dokumentów i na ich podstawie ustalił, że w styczniu 2013 roku powód rozpoczął procedurę przetargową związaną z adaptacją pomieszczeń na potrzeby laboratorium analitycznego i w dniu 26 lutego 2013 roku podpisał z wykonawcą umowę, która przewidywała, że roboty rozpoczną się w dniu 27 lutego 2013 roku, a zakończą z dniem 30 marca 2013 roku. Prace obejmowały m. in. wyburzenie części ścianek działowych i postawienie nowych ścianek z płyt kartonowo-gipsowych, wykonanie nowych podłóg, wyrównanie ścian i ich pomalowanie oraz wykonanie nowej instalacji elektrycznej. W rzeczywistości prace zakończyły się w dniu 30 kwietnia 2013 roku (k. 194-222).

Dodatkowo należało ustalić, że prace remontowe w marcu i kwietniu 2014 roku wiązały się z hałasem i kurzem podczas kucia ścian, ale także z hałasem, a w mniejszej ilości z kurzem w czasie układania glazury. W tym zakresie zeznania D. W. zasługują na obdarzenie ich wiarą (k. 107). Wprawdzie podała ona również, że w okresie remontu nie zanotowała spadku obrotów, ale słusznie pozwany wskazywał, że specyfika jego działalności gastronomicznej była inna niż prowadzenie kiosku, bowiem potencjalni konsumenci najczęściej oczekiwali możliwości spożycia posiłku we względnej ciszy i w estetycznych warunkach (w czystych i niezakurzonych pomieszczeniach).

W tym zakresie Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że pozwany udowodnił, iż prowadzony remont w marcu i kwietniu 2013 roku wiązał się z uciążliwościami w postaci hałasu i kurzu, które w tym okresie czasu istotnie ograniczały przydatność wynajmowanego lokalu na potrzeby gastronomiczne.

Zgromadzony materiał dowodowy nie potwierdził natomiast tezy pozwanego, że już w dacie zawierania umowy najmu powód wiedział o konieczności przeniesienia punktu pobrań do budynku szpitala i potrzebie pozyskania na ten cel pomieszczenia wynajmowanego pozwanemu i zataił tę informację wobec pozwanego, czym wprowadził go w błąd. Pozwany nie złożył innych wniosków dowodowych w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, które dowiodłyby takiego twierdzenia, a przedstawione dopiero w postępowaniu odwoławczym dywagacje na temat znaczenia planu finansowego w gospodarce SPZOZ należy uznać za wyłącznie teoretyczne.

Nie można też uznać, aby pozwany mógł być wprowadzony w błąd w zakresie zamierzonego przez powoda remontu pomieszczeń znajdujących się w sąsiedztwie minibaru. Remont ten był zdarzeniem dość krótkotrwałym, a strony zawarły umowę najmu na czas nieoznaczony. Nie można zasadnie twierdzić, że gdyby pozwany o nim wiedział, nie zawarłby umowy najmu z powodem. Potwierdza to pośrednio sam pozwany wskazując, że liczył, iż po ustaniu remontu jego dochód z prowadzonej działalności osiągnie pierwotne rozmiary i uniemożliwiło mu to złożone wypowiedzenie najmu (pismo pozwanego z dnia 24 kwietnia 2013 roku – k. 35). Tym samym ta sytuacja nie może zostać uznana za błąd istotny w rozumieniu art. 84 § 1 i § 2 k.c. i pozwany nie uchylił się skutecznie od oświadczenia woli o nawiązaniu stosunku najmu (art. 88 § 1 i § 2 k.c.).

W niniejszej sprawie poza sporem było to, że strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego, która ostatecznie ustała z dniem 15 maja 2013 roku, zgodnie z porozumieniem wypracowanym na spotkaniu w dniu 6 maja 2013 roku. Pozwany nie kwestionował również sposobu obliczenia należności z tytułu czynszu i innych opłat zgodnie z zawartą umową oraz terminów ich uiszczenia.

Jak już wyżej wskazano, poczynione ustalenia faktyczne nie dają podstaw do przyjęcia, że pozwany skutecznie uchylił się od skutków prawnych swego oświadczenia o zawarciu przedmiotowej umowy najmu.

Z uwagi natomiast na istnienie w okresie marca i kwietnia 2013 roku wad wynajmowanego lokalu ograniczających jego przydatność do umówionego użytku, Sąd Okręgowy uznał za zasadne wywodzone z art. 664 § 1 k.c. roszczenie najemcy o odpowiednie obniżenie czynszu za czas trwania wad (przedmiotowe 2 miesiące). Nie ma dowodów, aby najemca już w chwili zawierania umowy najmu wiedział o utrudnieniach, jakie pojawią się w związku z zamierzonym przez powoda remontem.

Przepisy k.c. nie ograniczają istnienia tego roszczenia od dopełnienia przez najemcę określonych aktów staranności przy jego zgłaszaniu, toteż wywód Sądu Rejonowego, że pozwany mógł niezwłocznie poinformować powoda o spadku obrotów, choć niewątpliwie słuszny, nie stoi na przeszkodzie zgłoszeniu takiego żądania dopiero w procesie o zapłatę czynszu najmu. Dodać ponadto należy, że już w piśmie z dnia 24 kwietnia 2013 roku pozwany zwracał się do powoda o obniżenie wysokości czynszu.

Przepis art. 664 § 1 k.c. stanowi, że obniżenie czynszu powinno nastąpić „odpowiednio”, a zatem pozostawia tę ocenę – w razie sporu – uznaniu sędziowskiemu, które powinno uwzględniać całokształt okoliczności uznawanych za wady ograniczające przydatność rzeczy wynajętej (w niniejszej sprawie – wynajętego lokalu).

W ocenie Sądu Okręgowego obniżenie czynszu powinno dotyczyć tylko 2 miesięcy, w których – zgodnie z przedłożonymi dokumentami – trwał remont, tj. marca i kwietnia 2013 roku. Zważywszy, że hałas i kurz są bardzo istotnymi wadami w przypadku lokalu gastronomicznego i mogły skutecznie zniechęcać klientów od korzystania z posiłków, a tym samym prowadzić do znacznego zmniejszenia dochodów najemcy, Sąd Okręgowy uznał, że obniżenie czynszu za te miesiące powinno nastąpić do kwoty 1.000 zł, którą proponował najemca już w piśmie z dnia 24 kwietnia 2013 roku. Nie było natomiast uzasadnienia do obniżenia pozostałych opłat, które w zdecydowanej większości odpowiadają faktycznemu zużyciu przez pozwanego mediów.

W konsekwencji Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że obniżył wysokość czynszu za marzec i kwiecień 2013 roku do kwoty 1.000 zł brutto, oddalając powództwo o ten czynsz w pozostałej części, tj. co do kwot po 845 zł za każdy z tych miesięcy.

Dalej idące zarzuty apelacji pozwanego nie są zasadne i nie było podstaw do oddalenia powództwa w całości. Pozwany zawarł umowę najmu na czas nieoznaczony, toteż musiał liczyć się z możliwością ustania stosunku najmu w sposób określony w umowie. Jeżeli chciał zapewnić sobie trwałość stosunku najmu, powinien zawrzeć umowę najmu na czas oznaczony i ograniczyć w niej możliwość wypowiedzenia umowy najmu.

Ostatecznie powództwo zostało oddalone w 20,76 % (co do 1.690 zł z żądanych 8.138,77 zł), toteż taką część kosztów procesu powinien ponieść powód. Suma kosztów procesu przed Sądem pierwszej instancji wyniosła 2.734 zł (po stronie powodowej 1.517 zł, na co złożyły się: opłata od pozwu, wynagrodzenie pełnomocnika – radcy prawnego i opłata skarbowa od pełnomocnictwa; po stronie pozwanej – 1.217 zł, na co złożyły się: wynagrodzenie pełnomocnika – adwokata i opłata skarbowa od pełnomocnictwa). Powód powinien ponieść część kosztów procesu odpowiadającą jego przegranej (20,76 % z kwoty 2.734 zł, co dało kwotę 567,58 zł), a zatem na podstawie art. 100 k.p.c. pozwany powinien zwrócić powodowi kwotę 949,42 zł.

W tej samej proporcji, na podstawie art. 100 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., należało rozliczyć koszty postępowania odwoławczego, które po stronie powodowej wyniosły 600 zł (wynagrodzenie pełnomocnika powoda) a po stronie pozwanej – 900 zł (wynagrodzenie pełnomocnika pozwanego i opłata od apelacji). Powód powinien ponieść część kosztów postępowania odwoławczego odpowiadającą jego przegranej (20,76 % z kwoty 1.500 zł, co dało kwotę 311,40 zł), a zatem pozwany powinien zwrócić powodowi kwotę 288,60 zł.

Z tych względów na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. i art. 385 k.p.c. Sąd Okręgowy orzekł jak w sentencji wyroku.