Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 marca 2016 roku

Sąd Rejonowy Gdańsk -Północ w Gdańsku, Wydział I Cywilny

w składzie :

Przewodniczący SSR Agnieszka Piotrowska

Protokolant sekr. sąd. Katarzyna Warzocha

po rozpoznaniu w dniu 01 marca 2016 roku na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G.

przeciwko D. Business (...). spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w T.

o ochronę posiadania

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powódki Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w G. na rzecz pozwanego D. Business (...). spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w T. kwotę 173 zł (sto siedemdziesiąt trzy złote) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1340/15

UZASADNIENIE

Powódka Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w G. wniosła o ochronę naruszonego posiadania nieruchomości stanowiącej własność wspólną, położoną w G., przy ul. (...), poprzez nakazanie pozwanej D. Business (...). Sp. z o. o. w T. zaprzestania naruszeń w postaci: niszczenia i zaśmiecania nieruchomości, w szczególności znajdującego się w przedniej części pasa zieleni; utrudniania, a nawet uniemożliwiania poruszania się po nieruchomości; emitowania nadmiernego hałasu poprzez użycie prasy do makulatury, uciążliwego przewożenia towarów wózkami do palet wewnątrz lokali nr (...) na zewnątrz, głośnych dostaw oraz zakłócania ciszy nocnej; stosowania sprzecznej z projektem i decyzją (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków (dalej jako: (...)) kolorystyki wyklejek reklamowych w witrynach lokali nr (...). Ponadto powódka wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

Uzasadniając pozew strona powodowa wskazała, iż w lokalach (...) mieści się sklep spożywczy sieci (...), którego klienci notorycznie śmiecą, niszczą trawniki rozdeptując je i rozjeżdżając rowerami, blokują ciągi komunikacyjne przesiadując na schodach prowadzących do nieruchomości pozostawiając przed sklepem rowery, wózki, czy psy, które stanowią poważne zagrożenie dla mieszkańców, ponieważ zostawiane są bez kagańców. Rozładunek towarów odbywa się w miejscach do tego nieprzeznaczonych i samochodami, które są gabarytowo nieprzystosowane do wjeżdżania na teren nieruchomości, przez co dochodziło do uszkodzeń elewacji, nawierzchni, szlabanów i zieleni znajdującej się na terenie posesji. Przy rozładowywaniu towarów dochodzi też do zaśmiecania posesji. Ponadto działalność sklepu generuje duże natężenie hałasu, przede wszystkim w godzinach wieczornych, które zakłóca ciszę nocną i spoczynek mieszkańców. Hałasy te spowodowane są m. in. pracą takich urządzeń jak prasa do makulatury, wózki do palet. Zbyt jaskrawa kolorystyka wyklejek reklamowych (zastosowanie koloru (...) zamiast –zgodnego z decyzją (...)) powoduje natomiast obrazę dla poczucia estetyki mieszkańców nieruchomości.

W odpowiedzi na pozew, pozwana D. Business (...). Sp. z o. o. w T., wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Pozwana D. Business (...). Sp. z o. o. w T. podniosła, że nie jest biernie legitymowana w nin. postępowaniu, bowiem ani nie naruszyła posiadania powódki, ani nie uzyskała z tego tytułu żadnej korzyści majątkowej. Pozwana jest właścicielką lokali (...), a także członkiem powodowej wspólnoty i współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości, należące do niej lokale wynajęła jednak spółce (...) S. A., która to jest obecnie w ich posiadaniu, gdzie prowadzi działalność handlową. Pozwana podniosła także, iż powódka nie skonkretyzowała czyje posiadanie zostało naruszone, a zatem nie jest pewne, czy ma legitymację czynną do występowania w niniejszej sprawie. Pozwana wskazała także, że to powódka odpowiada za utrzymanie czystości na częściach wspólnych nieruchomości. Pozwana jako członek wspólnoty ponosi comiesięczne koszty z tym związane (które są następnie refakturowane na najemcę (...) S. A.), ponieważ uiszcza na rzecz wspólnoty stosowne opłaty z tego tytułu. Tym samym pozwana nie może odpowiadać za ewentualne uchybienia i niewywiązywanie się z obowiązków przez podmioty, które w imieniu powódki zobowiązane są do wykonywania prac porządkowych, niezależnie od faktu, że powódka nie wykazała kto jest odpowiedzialny za zaśmiecanie przedmiotowego terenu. Co do rozładunku towarów, pozwana podniosła, iż odbywa się on w miejscu do tego wyznaczonym (specjalnej zatoczce). Pozwana nie była też zobligowana do wykonania miejsc postojowych dla rowerów, nie może odpowiadać więc za działania osób trzecich, które rowery pozostawiają w miejscach do tego nieprzeznaczonych. Również za pozostawianie na nieruchomości psów nie odpowiada pozwana, tylko ich opiekunowie. Pozwana wskazała też, że wykonane pomiary akustyczne nie wykazały przekroczenia norm akustycznych dla pory nocnej i dziennej, a ewentualna niezgodność kolorystyki wyklejek reklamowych winna być dochodzona w postępowaniu administracyjnym, które dopiero pozwoliłoby na wykazanie ewentualnych naruszeń.

Sąd ustalił, następujący stan faktyczny:

Powódka – Wspólnota Lokalowa (...) G. stanowi ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości położonej w G., przy ul. (...). Pozwana D. Business (...). Sp. z o. o. w T. jest członkiem przedmiotowej wspólnoty jako właściciel lokali handlowo-usługowych nr (...).

/ bezsporne , nadto: odpis aktu notarialnego – k. 17-40/

Pozwana przedmiotowe lokale wynajmuje (...) Spółce Akcyjnej, która prowadzi w nich działalność handlową – sklep spożywczy sieci (...).

/ bezsporne /

W trakcie korzystania przez J. M. z przedmiotowych lokali dochodziło do uszkodzeń elewacji budynku, nawierzchni, szlabanów i zieleni znajdującej się na terenie posesji na skutek dostarczania towaru pojazdem gabarytowo zbyt dużym, jednakże obecnie już do nich nie dochodzi, a dostawy towaru odbywają się odpowiednim samochodem. Przy dostawach dochodzi jednak czasami do pozostawiania pustych opakowań, palet, rozlanych płynów itp. Klienci sklepów mieszczących się w lokalach pozwanej, jak również klienci sąsiedniego sklepu sieci (...) śmiecą, niszczą trawniki rozdeptując je i rozjeżdżając rowerami, pozostawiają na terenie posesji, w miejscach do tego nie przeznaczonych, rowery, wózki i psy na uwięzi.

Działalność sklepu powodowała różnego rodzaju zakłócenia akustyczne, szczególnie uciążliwa była praca sprężarek/agregatów, które zostały przez najemcę przeniesione w inne miejsce. Mieszkańcy nadal skarżą się na różnego rodzaju hałasy, jednak badania wykonane na zlecenie Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w G. nie stwierdziły przekroczeń normy akustycznej dla pory nocnej, ani dla pory dziennej.

/ dowód: zeznania świadków M. K., J. W., Ł. M., A. K., T. P., P. M., R. S. – k. 231 (protokół elektroniczny), zeznania stron – k. 267 (protokół elektroniczny), pismo (...) k. 201, sprawozdanie z badań – k. 202-207, wydruki korespondencji – k. 44-56, dzienniki zmiany – k. 61-99, dokumentacja fotograficzna – k. 100-141/

Kolorystyka wyklejek w witrynach sklepu początkowo była niezgodna z projektem zatwierdzonym przez (...), jednak została, na skutek przeprowadzonego postępowania administracyjnego, zmieniona przez najemcę na bardziej stonowaną.

/ dowód : zeznania pozwanego – k. 267 (protokół elektroniczny), wydruk korespondencji – 57, 58/

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie było zasadne i nie zasługiwało na uwzględnienie.

Okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy były w zasadzie niesporne. Sąd ustalił stan faktyczny w oparciu o dokumenty przedłożone do akt sprawy, których wiarygodności żadna ze stron nie kwestionowała, a także w oparciu o zeznania świadków, którym Sąd dał wiarę z uwagi na fakt, że były spójne, logiczne, niesprzeczne z innymi zeznaniami, a także zgodne z pozostałym materiałem dowodowym.

Powódka w nin. postępowaniu domagała się nakazania zaprzestania naruszeń posiadania części wspólnej nieruchomości położonej w G., przy ul. (...).

Zgodnie z treścią art. 344 k.c., przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń.

Dla uwzględnienia powództwa w takim kształcie niezbędne jest więc ustalenie, iż do naruszenie posiadania doszło, oraz że pozwana jest sprawcą owego naruszenia, bądź naruszenie nastąpiło na jej korzyść, które to okoliczności – zgodnie z unormowaną w art. 6 k.c. zasadą rozkładu ciężaru dowodu w postępowaniu cywilnym – winny być wykazane przez stronę wywodzącą z nich określone skutki prawne.

W ocenie Sądu przeprowadzone w sprawie postępowanie dowodowe nie potwierdziło zasadności twierdzeń podniesionych przez powódkę. W niniejszej sprawie nie budziło sporu, że to nie pozwana dopuściła się naruszeń posiadania, bowiem dopuszczać się ich mieli klienci i pracownicy sklepu (...).

Powódka nie wykazała jednak faktu odniesienia przez pozwaną korzyści z owego naruszenia.

W tym miejscu należy się odnieść do treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1993 r. (III CZP 82/93), który stwierdził w niej, że – w ujęciu art. 344 § 1 k.c. – tym "na czyją korzyść naruszenie nastąpiło", jest osoba zyskująca w wyniku naruszenia wprost lub pośrednio, doraźnie albo dopiero w pewnej perspektywie czasowej. (...), wola, a nawet wiedza tej osoby pozostaje bez znaczenia, podobnie jak poczucie odniesionej korzyści, chodzi bowiem o korzyść w kategoriach obiektywnych. Powyższe – jak stwierdził dalej Sąd Najwyższy – prowadzi do uznania, że w wypadku działalności zakładu cukierniczego (lub podobnego zakładu produkcyjnego-handlowego) nieodłącznymi uczestnikami, współtworzącymi obrót, są kontrahenci – klienci oraz inne osoby stale dokonujące transakcji, np. dostawcy surowców, odbiorcy hurtowi itp. udział tych osób – ich liczba oraz częstotliwość transakcji – rzutuje bezpośrednio na zysk zakładu i w pewnym sensie stanowi jego dobro. W stosunkach handlowych przyjmuje się zresztą od dawna, że klientela – rozumiana szeroko – jest składnikiem zakładu (przedsiębiorstwa) podnoszącym jego wartość. Uzasadnia to przyjęcie tezy, że związana z czynnościami handlowymi obecność kontrahentów w zakładzie produkcyjno-handlowym zaspokaja interes jego właściciela. Skoro jednak obecność ta realizuje się poprzez naruszanie posiadania osób trzecich, to naruszenie takie – w rozumieniu art. 344 § 1 k.c. – następuje na korzyść właściciela zakładu, co uzasadnia skierowanie przeciwko niemu skargi posesoryjnej.

Odnoszą powyższe do realiów niniejszej sprawy należy zauważyć, iż ewentualną korzyść z obecności osób trzecich (klienci, dostawcy etc.) mógł odnieść wyłącznie najemca lokalu ( (...) S. A.), a nie pozwana. Pozwana związana jest z najemcą umową najmu, na podstawie której – jak należy domniemywać – otrzymuje czynsz w kwocie, stałej, nie uzależnionej od obrotów najemcy (strona powodowa przeciwnej tezy w każdym razie nie wykazała), a tym samym ruch osób trzecich na posesji nie przynosi pozwanej żadnej korzyści, a można uznać, że wręcz przeciwnie – skoro pozwana jest współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości, to poniesione na nich ewentualne szkody także ją obciążają. Tym samym uznać należało, iż strona pozwana nie jest biernie legitymowana do wytoczenia przeciwko niej powództwa posesoryjnego.

Niezależnie od powyższego, należy uznać, iż powódka – nawet w przypadku, gdyby stroną pozwaną był najemca spornych lokali ( (...) S. A.) nie wykazała zasadności wszystkich swoich zarzutów. Przede wszystkim – jak wynika z zeznań świadków – najemca reagował na zgłaszane zastrzeżenia odnośnie naruszeń – do uszkodzeń elewacji budynku, nawierzchni, szlabanów i zieleni znajdującej się na terenie posesji istotnie dochodziło na skutek dostarczania towaru pojazdem gabarytowo zbyt dużym, jednakże obecnie już do nich nie dochodzi, a dostawy towaru odbywają się odpowiednim samochodem. Najemca dokonał też zmiany kolorystyki wyklejek w witrynach na bardziej stonowaną. Odnośnie zakłóceń akustycznych – z zeznań świadków wynika, iż miały one miejsce w przeszłości, jednakże po interwencjach ze strony mieszkańców najemca przeniósł najbardziej hałaśliwe urządzenia do innych pomieszczeń, a badania wykonane na zlecenie Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w G. nie stwierdziły przekroczeń normy akustycznej dla pory nocnej, ani dla pory dziennej. Ponadto zarzuty powódki dotyczące generowania nadmiernych hałasów nie dotyczą naruszenia posiadania części wspólnych nieruchomości, a poszczególnych lokali, nawet więc gdyby były zasadne, to nie można byłoby uznać w tym zakresie istnienia legitymacji czynnej po stronie powódki.

Powódka nie wykazała ponadto – wbrew ciążącemu na niej zgodnie z art. 6 k.c. obowiązkowi – że osoby trzecie, które dopuszczały się naruszeń w postaci śmiecenia, rozdeptywania i rozjeżdżania trawników etc. były w rzeczywistości klientami sklepu (...). Jak wynika z zeznań świadków, przedmiotowe zachowania przejawiali klienci również innych lokali usługowych znajdujących się w budynku przy ul. (...) (np. sklepu sieci (...)), trudno ustalić czy i w jakim zakresie za opisane zachowania odpowiadają akurat osoby korzystające ze sklepu (...).

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd oddalił powództwo, o czym orzekł w punkcie I wyroku.

Sąd w pkt. II wyroku, na podstawie art. art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. w zw. z § 7 pkt. 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r . w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490), zasądził od powodów na rzecz pozwanej kwotę 173 zł tytułem kosztów procesu, na którą złożyła się kwota 156 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego i kwota 17 zł tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

z/.

1.  (...)

2.  (...)

3.  (...)