Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

S., dnia 1 marca 2016 r.

Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie, Wydział XI Gospodarczy,

w składzie:

Przewodniczący: SSR Aleksandra Wójcik-Wojnowska

Protokolant:Przemysław Badurka

po rozpoznaniu w dniu 1 marca 2016 r. w Szczecinie na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko A. G. i A. M.

o zapłatę

I.  oddala powództwo,

II.  zasądza od powoda (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz pozwanych A. G. i A. M. kwotę 1200,00 zł (jeden tysiąc dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt XI GC 1533/15

Sprawa rozpoznawana w postępowaniu uproszczonym.

UZASADNIENIE

Pozwem z 29 września 2015 r. powódka (...) spółka z o. o. w S. wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych A. G. i A. M. kwoty 7675,37 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu i kosztami procesu. W uzasadnieniu wskazała, że strony łączyła umowa najmu na czas określony. Pozwane nie regulowały czynszu, wobec czego powódka wypowiedziała umowę i naliczyła karę umowną za wypowiedzenie, przewidzianą w § 20 ust 5 umowy. Z ostrożności wskazano też, że gdyby sąd nie znalazł podstaw do zasądzenia kary umownej, powódka wnosi o zasądzenie żądanej kwoty tytułem odszkodowania, jako że na skutek rozwiązania umowy powódka poniosła szkodę – utracony czynsz za okres, gdy nie było chętnych do wynajęcia lokalu.

Po wydaniu nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym pozwane wniosły od niego sprzeciw, wskazując, że roszczenie o zapłatę czynszu uległo przedawnieniu, a powódka nie miała podstaw, by naliczać karę umowną.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 14.01.2014 roku pozwane zawarły ze spółką (...) „Umowę o prowadzenie wspólnej inwestycji”. W umowie spółka (...) została określona jako „inwestor zastępczy”, pozwanej - jako „inwestor”. W umowie wskazano, że powódka jest dzierżawcą nieruchomości, przedmiotem umowy było prowadzenie wspólnej inwestycji polegającej na przebudowie targowiska (...), położonego w S. przy al. (...), zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym oraz pozwoleniem na budowę, w skład którego wchodzić miała Hala oraz Galeria Handlowa (...) wraz z wykonaniem niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz wybudowaniem punktu handlowego oznaczonego na projekcie inwestycji pod numerem 2.F.4 (§ 1 ust. 1).

W § 1 ust. 2 umowy strony postanowiły, że nakłady poniesione na budowę wyżej wymienionego punktu handlowego stanowią inwestycję w obcym środku trwałym i będą własnością inwestora.

Na podstawie umowy inwestor zastępczy zobowiązał się przebudować targowisko poprzez wybudowanie za pośrednictwem wybranych przez siebie wykonawców Hali T. wraz z punktem handlowym i oddać go do eksploatacji inwestorowi w terminie 7 dni od daty odbioru końcowego hali i uzyskania pozwolenia na użytkowanie (§ 1 ust. 4)

W umowie wskazano, do jakiej kwoty inwestor ma partycypować w kosztach inwestycji, zapisano, wskazana kwota nie jest ostateczna i może ulec zmianie w przypadku wzrostu lub spadku końcowych kosztów inwestycji. Inwestor zobowiązał się również do zawarcia umowy najmu na warunkach określonych w projekcie stanowiącym załącznik nr 3 przy uwzględnieniu, że umowa najmu zostanie zawarta na czas nie krótszy niż 20 lat, z przewidywaną stawką czynszu najmu 82 zł + VAT za 1 m ² powierzchni najmu (§ 3 ust. 4).

W § 5 strony ustaliły, że spółka (...) jest właścicielem obiektu określonego w § 1 ust. 1, wybudowanego zgodnie z pozwoleniem na budowę, wraz z infrastrukturą techniczną nawierzchnią i elementami urządzenia terenu, z zastrzeżeniem § 1 ust. 2.

Strony ustaliły również, że w przypadku, gdy postanowienia niniejszej umowy okażą się w całości lub częściowo nieważne lub niemożliwe do zrealizowania, nie wpływa to na moc obowiązującą pozostałych postanowień umownych. Postanowienia nieważne lub niemożliwe do zrealizowania strony zobowiązują się zastąpić innymi postanowieniami, które najpełniej odpowiadać będą celowi niniejszej umowy (§ 7).

W § 8 umowy strony ustaliły, że wszelkie jej zmiany wymagają zgody obu stron wyrażonej w formie pisemnej.

Dowód: umowa o prowadzenie wspólnej inwestycji k. 21-22

W dniu 14.01.2011 roku pozwane zawarły ze spółką (...) umowę najmu lokalu użytkowego nr (...).F.4 o pow. 29,99 m2 w obiekcie handlowo - usługowym położonym w S. przy al. (...). (...).

Czas trwania umowy ustalono na okres 20 lat liczony od dnia wydania najemcy przedmiotu najmu. Ustalono również, że z zastrzeżeniem odmiennych postanowień umowy lub bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa stronom nie przysługuje prawo wcześniejszego rozwiązania umowy, z wyjątkiem rozwiązania w drodze wzajemnego porozumienia (§ 5).

W § 7 określono stawkę czynszu najmu (82 zł netto za m2) i zastrzeżono jej waloryzację.

W § 20 przewidziano, kiedy dopuszczalne będzie rozwiązanie umowy najmu – m. in. w razie zalegania przez najemcę z płatnością czynszu co najmniej za 2 miesiące, pomimo pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia.

Strony umówiły się również, że w przypadku rozwiązania umowy w określonym trybie (w tym z uwagi na zaleganie przez najemcę z płatnościami) wynajmujący może dochodzić od najemcy kary umownej w wysokości 3 miesięcznego czynszu.

Dowód: umowa najmu – k. 15-20

Pozwane prowadziły działalność związaną z wynajmowanym lokalem jako wspólniczki spółki cywilnej.

Niesporne, nadto oświadczenie k. 48, umowa k. 49-53

Pozwane nie opłacały czynszu zgodnie z umową najmu.

Niesporne, nadto korespondencja k. 57-59, 148-154, nakaz k. 66-67

Strony prowadziły negocjacje do co wcześniejszego rozwiązania umowy najmu. Powódka rozwiązanie umowy uzależniała od przedstawienia przez pozwane następcy prawnego lub podpisania porozumienia stron i wpłacenia przez pozwanego odszkodowania - 36-miesięcznego czynszu. Pismem z 4 lipca 2012 r. pozwane, działające przez swego pełnomocnika, wypowiedziały umowę najmu.

Powódka uznała to wypowiedzenie za bezzasadne.

Dowód: korespondencja k. 61-65, 95-96, 147

Pismem z 30 września 2012 r. powódka wypowiedziała umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym, z uwagi na zaleganie przez pozwane z opłatami.

Dowód: wypowiedzenie k. 155-156

Pismem z dnia 25 września 2015 r. powódka wezwała pozwane do zapłaty kary umownej – 7675,37 zł, w terminie 3 dni od otrzymania wezwania.

Dowód: wezwanie k. 68-71

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jest nieuzasadnione.

Powódka żądając zasądzenia kwoty wskazanej w pozwie powołała się na dwie podstawy prawne. Jako podstawę „główną” wskazano karę umowną, zastrzeżoną w umowie na wypadek rozwiązania umowy przez wynajmującego z przyczyn leżących po stronie najemcy. Kara ta określona została w umowie jako 3-krotność czynszu, a jedną z przyczyn, uprawniających do jej naliczenia, było rozwiązanie umowy z powodu zalegania przez najemcę z płatnością czynszu. Taką tez przyczynę naliczenia kary podała powódka.

Zgodnie z art. 483 § 1 k.c. można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Art. 484 § 1 i 2 k.c. stanowią, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły. Jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, dłużnik może żądać zmniejszenia kary umownej; to samo dotyczy wypadku, gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Zgodnie z art. 483 k.c. kara umowna może być zastrzeżona jedynie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązani niepieniężnego. W nauce i orzecznictwie wyraża się przy tym jednolity pogląd, że zastrzeżenie kary umownej na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego jest sprzeczne z mającą charakter iuris cogentis normą art. 483 k.c. i jako takie jest nieważne (art. 58 § 1 k.c.).

W niniejszej sprawie obowiązkiem, którego naruszenie skutkowało wypowiedzeniem umowy, był brak płatności czynszu. Pozwanym nie zarzucono naruszenia żadnego innego obowiązku, wynikającego z umowy. Istotą umowy było to, że jedna strona umożliwia korzystanie z lokalu, a druga strona umowy za to płaci. Podstawowy obowiązek pozwanych sprowadzał się więc do regulowania należności czynszowych i to właśnie naruszenie tego obowiązku skutkowało wypowiedzeniem umowy. W konsekwencji obowiązek zapłaty kary umownej jest pochodną niezapłacenia czynszu, a więc jest sankcją za niewypełnienie zobowiązania pieniężnego. Wobec tego postanowienie powyższe należy uznać za nieważne, a żądanie zapłaty kary umownej – za nieuzasadnione.

Pozwana podniosła też, że poniosła szkodę na skutek przedwczesnego zakończenia umowy najmu, gdyż nie uzyskała czynszu co najmniej za 26 miesięcy

Art. 471 k.c. stanowi, że dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

W przedmiotowej sprawie skutkiem wypowiedzenia miała być szkoda w postaci braku przychodu – czynszu najmu.

Art. 361 § 1 k.c. stanowi, że zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tyko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Zgodnie z art. 361 § 2 k.c. w braku odmiennego przepisu ustawy lub postanowienia umowy, naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Szkodą jest powstała wbrew woli poszkodowanego różnica między obecnym jego stanem majątkowym, a tym stanem jaki by istniał, gdyby nie nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę. Majątek zaś jest ogółem aktywów i pasywów. Rodzaj szkody majątkowej w postaci straty (damnum emergens) polega na zmniejszeniu majątku poszkodowanego, wyrażającym się uszczupleniem aktywów lub powiększeniem pasywów, wskutek zdarzenia, z którym związana jest czyjaś odpowiedzialność. Natomiast utracony zysk (lucrum cessans) to wartości, o które zwiększyłby się majątek poszkodowanego, gdyby nie zdarzenie wyrządzające szkodę. Dla ustalenia istnienia oraz wysokości szkody w postaci straty stosuje się metodę dyferencjacyjną, polegającą na porównaniu rzeczywistego stanu majątku poszkodowanego przed zdarzeniem sprawczym ze stanem istniejącym po tym zdarzeniu. Gdy majątek jest niższy od stanu sprzed zdarzenia sprawczego, wówczas poszkodowany poniósł szkodę w postaci straty, natomiast gdy majątek jest taki sam lub wyższy, oznacza to, że poszkodowany nie poniósł straty. Natomiast dla ustalenia, czy zaistniała szkoda w postaci utraconego zysku, należy porównać stan majątku faktyczny ze stanem hipotetycznym. Zdaniem Sądu Najwyższego skoro ustalenie szkody w postaci utraconych korzyści ma ze swej natury charakter hipotetyczny, konieczne jest wykazanie realności tej postaci szkody z takim prawdopodobieństwem, które uzasadnia przyjęcie wniosku, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła.

W niniejszej sprawie nie można przyjąć, że powódka z dużym prawdopodobieństwem uzyskałaby dochód, równy co najmniej kwocie dochodzonej pozwem. Powódka wniosła o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości celem ustalenia wysokości szkody związanej z przedwczesnym rozwiązaniem umowy. Jednakże w ocenie Sądu biegły mógłby co najwyżej podać, jaka jest wysokość stawek czynszu najmu za tego typu powierzchnie. Natomiast prawdopodobieństwo uzyskania takiego czynszu nie należy do zakresu wiadomości objętych wiedzą specjalną; powódka winna wykazać, że istniała realna szansa uzyskiwania określonych dochodów. Taki dowód w postępowaniu nie został zgłoszony, co więcej powódka sama w treści pozwu podała, że przez okres około 2 lat nie mogła znaleźć najemcy. Sądowi z innych spraw z udziałem spółki (...) wiadomo, że powierzchnie handlowe w nowo powstałej galerii nie cieszą się powodzeniem, najemcy, którzy nie są w stanie prowadzić dalej działalności, mają duże problemy ze znalezieniem następcy, który wstąpiłby w ich miejsce zgodnie z trybem przewidzianym umowami. Nie można zatem uznać za wykazane z dużym prawdopodobieństwem, że powódka na skutek wypowiedzenia umowy poniosła szkodę równą utraconemu czynszowi. Same pozwane nie były w stanie regulować czynszu, który okazał się za wysoki (jak to wynika z prowadzonej korespondencji) w stosunku do osiąganych dochodów. Ponadto trzeba zwrócić uwagę, że brak wpływów z czynszu - tak od pozwanych, jak i od innych potencjalnych najemców, których istnienia nie wykazano – jest następstwem decyzji samej powódki. Powódka miała możliwość kontynuować najem i uzyskiwać przeciwko pozwanym kolejne tytuły wykonawcze, obejmujące należności czynszowe, wówczas, przynajmniej formalnie (bo nie wiadomo jak kształtowałaby się możliwość wyegzekwowania tych kwot) nie utraciłaby dochodów z czynszu. Wypowiadając umowę, doprowadziła do ustania podstawy prawnej, uprawniającej do naliczania czynszu, zatem jego utrata jest następstwem działań powódki, a nie następstwem zaniechań pozwanych. Nie istnieje zatem także związek przyczynowy pomiędzy nienależytym wykonywaniem umowy przez pozwane a szkodą, rozumianą jako utracony zysk.

Nie był natomiast zasadny zarzut przedawnienia, jako że powództwo wniesiono przed upływem 3-letniego (art. 118 k.c.) terminu, liczonego od wypowiedzenia pozwanym umowy.

Z powyższych względów powództwo oddalono w całości.

Stan faktyczny sprawy ustalono na podstawie przedstawionych przez strony dokumentów. Stan ten był w istocie niesporny, spór dotyczył wyłącznie kwestii prawnych. Z tego względu oddalono wniosek o przesłuchanie stron, gdyż jest to dowód uzupełniający. Zeznania świadków, o których przesłuchanie wnosiła strona pozwana, pominięto, gdyż pełnomocnik mimo wezwania nie podał istotnych dla rozstrzygnięcia faktów, o których mieliby zeznawać świadkowie, lecz okoliczności czy oceny prawne (przedawnienie roszczenia, bezzasadność roszczenia). Wniosek o dowód z opinii biegłego oddalono uznając (co wskazano wyżej), że nie dotyczy on okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia.

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu znajduje postawę prawną w 108 § 1 k.p.c. w związku z art. 98 § 1 k.p.c., który stanowi, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na poniesione przez pozwane koszty złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika 1.200 złotych, zgodnie z § 6 pkt 4 w zw. z § 2 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

ZARZĄDZENIE

1. (...)

2. (...)

3. (...)