Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 02 czerwca 2016 r.

Sąd Okręgowy w Poznaniu XIV Wydział Cywilny z siedzibą w P.

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Jolanta Czajka-Bałon

Protokolant : sekr. sąd. Grażyna Bielicka

po rozpoznaniu w dniu 19 maja 2016 r. w P.

sprawy z powództwa D. K. (1) i D. K. (2)

przeciwko Wspólnocie (...) w P.

o uchylenie uchwały

1.  Uchyla uchwałę nr 2/2015 pozwanej Wspólnoty (...) w P. podjętej w dniu 21 maja 2015 roku w trybie indywidualnego zbierania głosów w części dotyczącej wyrażenia zgody na ponowne przeliczenie i rozliczenie mediów tj. centralnego ogrzewania i ciepłej wody za 2014 rok i obciążenie wszystkich kosztami za zużytą ciepłą wodę zgodnie ze wskazaniami licznika zużycia ciepłej wody konto każdego właściciela mieszkania oraz ustalenia, że opłatą za ciepłą wodę tj. moc zamówioną, przesył opłatę stałą, przesył opłatę zmienną i podgrzanie wody będzie obciążony każdy właściciel mieszkania zgodnie ze wskazaniem licznika zużycia ciepłej wody.

2.  W pozostałym zakresie umarza postępowanie.

3.  Zasądza od pozwanej na rzecz powodów kwotę 200 zł tytułem poniesionych kosztów procesu.

Jolanta Czajka-Bałon

sygn. akt XIV C 595/15

UZASADNIENIE

W dniu 23 czerwca 2015 roku (data wpływu pozwu) powodowie D. K. (2) i D. K. (1) wnieśli o uchylenie w całości uchwały pozwanej Wspólnoty (...) w P. nr (...) z dnia 21 maja 2015 roku w przedmiocie wyrażenia zgody na ponowne przeliczenie i rozliczenie mediów tj. centralnego ogrzewania i ciepłej wody za rok 2014 oraz obciążenie wszelkimi kosztami za zużytą ciepłą wodę zgodnie ze wskazaniami licznika ciepłej wody konto każdego właściciela mieszkania - właściciele uchwalają, że opłatą za ciepłą wodę, tj. moc zamówioną, przesył opłatę stałą, przesył opłatę zmienną i podgrzanie wody będzie obciążony każdy właściciel mieszkania zgodnie ze wskazaniami licznika zużytej ciepłej wody, dalej właściciele lokali ze wspólnoty uchwalają, że w rozliczeniu finansowym rocznym przedstawianym do zatwierdzenia właścicielom lokali za poniesione koszty za zużycie zimnej wody Zarządca będzie przedstawiał tylko i wyłączne koszty Wspólnoty bez ujmowania kosztów zużycia zimnej wody przez właścicieli lokali Wspólnoty (...), z powodu niezgodności z przepisami prawa, naruszenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością oraz naruszenia interesu powodów. Ponadto wnieśli o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu według norm przypisanych.

W uzasadnieniu pozwu powodowie wskazali, że sporna uchwała została podjęta w dniu 21 maja 2015 roku w ramach indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd wspólnoty w osobach J. R. i R. S.. Zarzucili, że sporna uchwała nie tylko narusza przepisy prawa ale i zasady zarządu nieruchomością wspólną oraz interes powodów. Podnieśli następujące zarzuty:

- sporna uchwała określa inny sposób rozliczenia ciepłej wody niż wcześniej zatwierdzony sprawozdaniem finansowym za rok 2014, bez uchylenia tego sprawozdania przyjętego uchwałą Wspólnoty nr (...) z dnia 10 marca 2015 roku. Uchwała zatwierdzająca sprawozdanie finansowe za rok 2014, której częścią jest m.in. zatwierdzenie rozliczenia mediów na nieruchomości za rok 2014 weszła w życie, nikt z właścicieli jej nie zaskarżył;

- sporna uchwała naruszyła interes powodów albowiem nowe rozliczenie wstecz spowodowało, że nałożono na nich obowiązek dopłaty kwoty 905,39 zł, a ponadto naraziło powodów na konkretne straty finansowe. Rozliczenie spowodowało w 50 % zwiększenie kosztów podgrzania wody ze stawki 18zł/m ³ na 27 zł/m ³. Najemca ich lokalu odmówił powodom zwrotu kosztów z tym związanych argumentując, że płacił zaliczki zgodnie ze wskazaniem, ponadto nowe rozliczenie i dopłata z tym związana jest wynikiem zmiany przyjętej do rozliczenia bez uprzedzenia ceny podgrzania ciepłej wody, a nie zużycia;

- powodowie oraz właściciele lokali podpisali się pod projektem uchwały nr 2/2015 z dnia 21 maja 2015 roku, którego treść nie pokrywa się z podpisaną przez Zarząd uchwałą nr 2/2015. I tak, w § 1 tego projektu jest zapis, że uchwała w przedmiotowej sprawie zapadnie większością głosów właścicieli i na jednego właściciela przypada jeden głos, zaś taki zapis nie widnieje w podpisanej przez Zarząd uchwale nr 2/2015. Ponadto treść protokołu z indywidualnego zbierania głosów nie pokrywa się z treścią podpisanej przez Zarząd uchwały. Przykładowo, w protokole jest mowa o odwołaniu z Zarządu wspólnoty L. W., jednak taki zapis nie znajduje się w treści spornej uchwały nr 2/2015 z dnia 21 maja 2015 roku;

- w spornej uchwale pogwałcona została zasada obowiązująca w polskim systemie prawnym, że „prawo nie działa wstecz”. Uchwała nr 2/2015 odnosi się do stanu obowiązującego przed jej wejściem w życie. Nawet gdyby przyjąć, że uchwała ta mogłaby ostać się, należałoby zacząć stosować jej zapisy dopiero od momentu jej uchwalenia;

- zapis w uchwale, że Zarządca będzie przedstawiał tylko i wyłącznie koszty Wspólnoty bez ujmowania kosztów zużycia zimnej wody przez właścicieli lokali Wspólnoty (...) nie sprzyja jasności rozliczenia, a zarząd wspólnoty i administrator narażają się na zarzuty pod kątem nierzetelności rozliczeń i próby „ukrycia” tzw. straty;

- nieprawidłowo w zaskarżonej uchwale podano wielkość udziałów poszczególnych właścicieli nieruchomości wspólnej , które nie pokrywają się z ich faktycznymi udziałami, wskazanymi w księgach wieczystych (k. 2 – 4).

W odpowiedzi na pozew z dnia 03 sierpnia 2015 roku pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w P. wskazała, że nie zgadza się z zarzutami powodów i wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu podniosła, że zaskarżoną uchwałę podjęła z inicjatywy członków Zarządu Wspólnoty - po wniesieniu wcześniejszych wniosków przez właścicieli lokali mieszkalnych i przy zgodzie oraz zrozumieniu pozostałych właścicieli lokali. Przedmiotowa uchwała została podjęta prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniu 21 maja 2015 roku. Zaskarżoną uchwałą dokonano m.in. zmiany dotychczasowego sposobu rozliczenia kosztów zużycia ciepłej wody przyjętego w zatwierdzonym (uchwałą nr 1 z dnia 10 marca 2015 roku) sprawozdaniu finansowym za 2014 rok tak, aby wszyscy właściciele lokali nie byli obciążeni niesłusznie naliczonymi im w rozliczenie centralnego ogrzewania (c.o.) - kosztami związanymi z ciepłą wodą: poborem mocy zamówionej, opłatami stałymi i zmiennymi ciepłej wody. Dotąd bowiem wszyscy właściciele (nawet ci, którzy nie mieli podłączonej ciepłej wody) zostali obciążeni kosztami za ciepłą wodę w kosztach c.o. za 1m ² mieszkania, a nie za zużycie 1m ³ ciepłej wody. Pozwana przyznała, że podejmując zaskarżoną uchwalę o ponownym rozliczeniu centralnego ogrzewania i ciepłej wody, zostały zmienione warunki obciążenia kosztami za centralne ogrzewanie i ciepłą wodę każdego właściciela mieszkania. Skutkiem tego nastąpiło inne obciążenie za 1m ³ ciepłej wody z 18 zł za 1m ³ wody do 27,30750 zł. Nowa cena ciepłej wody została zmieniona od 1 stycznia 2014 roku, bo tak wynikało z rzeczywiście poniesionych kosztów przez Wspólnotę, wynikających przy ponownym rozliczeniu mediów za 2014 rok. Niedobory zaś w poszczególnych lokalach nastąpiły z powodu nieprawidłowej deklaracji przez właściciela zużycia zimnej i ciepłej wody w lokalu. Pozwana podniosła, że powodowie w związku z podjętą uchwałą, posiadający w swym lokalu ciepłą wodę, zapłacili za faktyczne koszty jej zużycia i nie ponieśli żadnych konkretnych strat finansowych, ponieważ w ich lokalu zużyto większą ilość wody niż określoną wpłacanymi przez nich zaliczkami. Jeśli zaś chodzi o zarzuty powodów w zakresie treści zawartych w § 3 zaskarżonej uchwały dotyczących kosztów zimnej wody pozwana wyjaśniła, iż w przyjętym w uchwale zapisie chodzi jedynie o właściwą prezentację faktycznie poniesionych kosztów zużycia zimnej wody przez pozwaną Wspólnotę w sprawozdaniu finansowym rocznym. Podniosła, że również pozostałe zarzuty powodów nie zasługują na uwzględnienie albowiem istotna jest treść ostatecznie przyjętej uchwały, a nie jej projektu. Również różnice w projekcie przedstawiające ułamkowe wartości udziału we Wspólnocie, a w protokole procentowe wartości – nie stanowią różnicy, gdyż jak podano w protokole oddano 62,53 % udziałów, co stanowi 0, (...) całości udziałów we Wspólnocie (k. 50 – 52).

Na rozprawie w dniu 19 maja 2016 roku powodowie sprecyzowali żądanie pozwu wskazując, że nie wnoszą o uchylenie § 3 i uchwały w tym zakresie (min. 00:24:18 k. 232v).

Sąd ustalił co następuje:

Powodowie D. i D. małżonkowie K. są członkami pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P.. Pozwana wspólnota obejmuje łącznie 105 lokali mieszkalnych, w tym właścicielem 21 lokali jest Gmina P.. Powodowie są właścicielami lokalu nr (...).

Wszyscy członkowie pozwanej Wspólnoty mają zainstalowane w mieszkaniach liczniki na zużycie ciepłej i zimnej wody, nie mają natomiast mierników na c.o.

W budynku, w którym mieści się Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w P. znajduje się druga, odrębna wspólnota, tj. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...)

dowód: wydruk z księgi wieczystej (k. 5 - 12, 13 – 14, 35 - 38), zeznania powódki D. K. (2) (min. 00:16:00-00:34:55 k. 232v w zw. z min. 00:15:49-01:56:34 k. 81 v – 83), zeznania powoda D. K. (1) (min. 00:34:55-00:51:00 k. 232v – 233), zeznania członka zarządu pozwanej J. R. (min. 00:51:00-01:38:12 k. 233 – 233v w zw. z min. 00:11:21-02:11:08 k. 128v-129v)

W 2011 roku w budynku, w którym mieszczą się ww. wspólnoty przeprowadzony został audyt ciepłoty w związku z jego ociepleniem, w którym to audycie określono wartości ciepła c.o. i ciepłej wody, jakie powinny być dostarczane do budynku. W oparciu o wyniki audytu zarząd pozwanej Wspólnoty złożył do Miejskiej (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. (M.) stosowny wniosek o dostawę ciepła c.o. i ciepłej wody, w którym określił moc zamówioną cieplną. Z uwagi na to, że budynek został ocieplony, a w 2012 roku były duże nadpłaty za c.o., pozwana umniejszyła zaliczkę na poczet c.o. z kwoty 3,81 zł do 3 zł.

W 2013 roku pozwana zgodziła się z propozycją M., aby zainstalować w poszczególnych lokalach wymienniki ciepła dla c.o. M. zaprezentował nadto pozwanej Wspólnocie film, z którego wynikało, że koszty podgrzania ciepłej wody w budynku będą kształtowały się w wysokości 18 zł za 1m ³.

Od 1 kwietnia 2013 roku pozwana zaczęła zbierać środki na zainstalowanie ciepłej wody w każdym mieszkaniu.

Do października 2014 roku obie wspólnoty posiadały jeden wspólny miernik dostarczenia cieplika na budynek z M.. Pozwana Wspólnota obciążała Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. (...) za dostarczone ciepło z M.. W październiku 2014 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) odłączyła się od wspólnego rozliczenia c.o. z pozwaną wobec M..

Nadal obie wspólnoty: pozwana i Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...), posiadają jeden wspólny wodomierz główny mieszczący się na terenie pozwanej wspólnoty, to jest w piwnicy klatki schodowej nr 6. Pozwana obciążała i nadal będzie obciążać drugą wspólnotę za zużytą zimną wodę. W sprawozdaniach koszty i zaliczki były prezentowane w ten sposób, że w kosztach ujmowano całkowite koszty dostarczenia cieplika z M. i zużytej zimnej wody, a w przychodach ujmowano zaliczki właścicieli lokali należących do pozwanej plus refaktury właścicieli lokali należących do Wspólnoty (...) ul. (...).

Rozliczenie za media odbywa się w ten sposób, że ciepła i zimna woda jest rozliczana dwa razy w roku: na koniec czerwca i na koniec grudnia. Natomiast centralne ogrzewanie jest rozliczane za cały rok na koniec grudnia.

Co roku pozwana wspólnota dokonuje zatwierdzenia sprawozdania finansowego za dany rok, w którym następuje rozliczenie mediów na nieruchomości, wyszczególniając koszty za centralne ogrzewanie, zimną wodę i podgrzanie ciepłej wody. Takie rozliczenie miało miejsce również za 2014 rok. W rozliczeniu rocznym za 2014 rok moc zamówiona, przesył opłata stała i przesył opłata zmienna z ciepłej wody zostały wliczone do opłat za c.o.

Na ciepłą i zimną wodę członkowie pozwanej Wspólnoty płacili zaliczki zgodnie z podjętą w 2014 roku uchwałą, po rozliczeniu finansowym za 2013 rok. Ustalono wówczas cenę za 1m ³ ciepłej wody w stawce 18 zł.

Z uwagi na fakt, iż powodowe wynajmują swoje mieszkanie, z własnej inicjatywy zwiększali wysokość zaliczki za zużycie ciepłej wody.

Uchwałą nr 1 z dnia 10 marca 2015 roku przyjęto sprawozdanie finansowe za 2014 rok.

Po podjęciu ww. uchwały i po indywidualnym rozliczeniu każdego właściciela lokalu, zaczęły docierać do zarządu pozwanej ustne, a później na piśmie, zapytania od właścicieli, a dotyczące małej wysokości nadpłaty tytułem rozliczenia c.o. W związku z powyższym pismem z dnia 23 marca 2015 roku zarząd pozwanej Wspólnoty zwrócił się do zarządcy – administratora, tj. spółki (...) sp. z o.o. z siedzibą w P. o ponowne rozliczenie poniesionych kosztów dostawy ciepłej wody i kosztów c.o. za 2014 rok z przeliczeniem na każdego właściciela podnosząc, że rozliczenie mediów na nieruchomości jest niezrozumiałe. Pismem z tego samego dnia zarząd pozwanej zwrócił się nadto do M. o „przyjrzenie się” wartościom za dostarczenie 1m ³ ciepłej wody i wskazanie, jak można zmniejszyć opłaty za dostarczanie ciepłej wody do mieszkańców budynku. Zarząd podniósł, iż po przeanalizowaniu kosztów dostarczania ciepłej wody stwierdził, że dostarczenie 1m ³ ciepłej wody kosztuje 27,31 zł, nie zaś wskazywane przez M. 18 zł. W odpowiedzi na powyższe, w piśmie z dnia 19 kwietnia 2015 roku Miejska (...) sp. z o.o. poinformowała, że po dogłębnej analizie i przeprowadzeniu badań nie stwierdzono błędnych naliczeń lub usterek pomiarowych. Został również przeliczony koszt zużycia ciepłej wody i jego wartość oscyluje wokół kwoty 21 zł.

O zastrzeżeniach członków Wspólnoty dotyczących rozliczenia c.o. za 2014 roku poinformowała powodów J. R. – członek zarządu pozwanej wskazując, że koszty za ciepłą wodę są źle rozliczone i w związku z powyższym należy te koszty ponownie rozliczyć i podjąć stosowną uchwałę. Po jakimś czasie poinformowała małżonków K., że projekt takiej uchwały został przygotowany i że będą próby uchwalenia tej uchwały w formie indywidualnego zbierania głosów. Powódka spytała się J. R., czy dokonała symulacji rozliczenia ciepłej wody. W odpowiedzi uzyskała informację, że 5 osób będzie miało dopłaty za ciepłą wodę po 500 zł i te osoby się z tym liczą i zgadzają, natomiast powodowie takich dopłat nie będą mieli. J. R. wskazała nadto, że będzie ustalona inna stawka za 1m ³ ciepłej wody i można spodziewać się, że będzie ona wyższa. Podała, że dzięki temu wzrosną nadpłaty z tytułu c.o., albowiem zmniejszą się koszty z tego tytułu.

dowód: uchwała nr 7 z dnia 19 maja 2011 r. w sprawie wyboru zarządu osobowego (k. 15, 55), wniosek – określenie warunków przyłączenia do sieci ciepłowniczej (k. 118 – 121), pismo (...) sp. z o.o. z dnia 10 czerwca 2013 r. (k. 122), zlecenia na dostawę energii cieplnej (k. 123 - 127), faktury VAT (k. 67, 152 - 158), rozliczenie kosztów c.o. za m-c lipiec 2014 r. (k. 68), uchwala nr 1 z dnia 10 marca 2015 r. w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za rok 2014 (k. 17), rozliczenie mediów za rok 2014 z dnia 4 marca 2015r. (k. 18 - 20, 69 - 71), wnioski członków Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) (k. 56 – 62), pisma zarządu pozwanej z dnia 23 marca 2015 r. (k. 91 – 113, 114 - 115), rozliczenie centralnego ogrzewania i ciepłej wody za 2014 rok (k. 116 – 117, 145 - 151), pismo (...) sp. z o.o. wraz z załącznikami (k. 172 - 181), zeznania świadka A. B. (1) (min. 00:27:29-00:56:33 k. 218v), zeznania świadka A. B. (2) (min. 00:56:33-01:19:31 k. 218v), zeznania świadka M. G. (min. 01:19:31-01:41:29 k. 218v), zeznania świadka Z. S. (min. 01:44:44-01:55:05 k. 218v), zeznania świadka K. D. (min. 00:07:42-00:20:10 k. 224v), zeznania świadka K. S. (min. 00:20:10-00:37:05 k. 224v), zeznania świadka Z. K. (min. 00:01:59-0:14:55 k. 232), zeznania powódki D. K. (2) (min. 00:16:00-00:34:55 k. 232v w zw. z min. 00:15:49-01:56:34 k. 81 v – 83), zeznania powoda D. K. (1) (min. 00:34:55-00:51:00 k. 232v – 233), zeznania członka zarządu pozwanej J. R. (min. 00:51:00-01:38:12 k. 233 – 233v w zw. z min. 00:11:21-02:11:08 k. 128v-129v), zeznania członka zarządu pozwanej R. S. (min. 01:41:53-01:43:58 k. 233v – 234)

W dniu 13 maja 2015 roku zarząd pozwanej Wspólnoty przygotował projekt uchwały o następującej treści:

Na podstawie art. 22, art. 23 pkt 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) uchwalają, co następuje:

§ 1

Właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) postanawiają, że uchwała w przedmiotowej sprawie zapadnie większością głosów właścicieli lokali. Na każdego właściciela lokalu przypada jeden głos.

§ 2

Właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) wyrażają zgodę na ponowne przeliczenie i rozliczenie mediów, tj. centralnego ogrzewania i ciepłej wody za 2014 rok oraz obciążenie wszystkimi kosztami za zużytą ciepłą wodę zgodnie ze wskazaniami licznika zużycia ciepłej wody konto każdego właściciela mieszkania.

§ 3

Właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) uchwalają, że opłatą za ciepłą wodę, tj. moc zamówioną, przesył opłatę stałą, przesył opłatę zmienną i podgrzanie wody będzie obciążony każdy właściciel mieszkania zgodnie ze wskazaniem licznika zużycia ciepłej wody.

§ 4

Właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej(...) uchwalają, że w rozliczeniu finansowym rocznym przedstawianym do zatwierdzenia właścicielom lokali za poniesione koszty za zużycie zimnej wody Zarządca będzie przedstawiał tylko i wyłącznie wskazując koszty Wspólnoty bez ujmowania kosztów zużycia zimnej wody przez właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej(...)

§ 5

Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Po sporządzeniu ww. projektu uchwały zarząd pozwanej Wspólnoty w osobach J. R. i R. S. skontaktował się z każdym członkiem Wspólnoty celem zajęcia stanowiska w sprawie treści uchwały. Członkowie zarządu pozwanej informowali członków Wspólnoty, iż koszty za ciepłą wodę są źle rozliczone i w związku z powyższym należy te koszty ponownie rozliczyć i podjąć stosowną uchwałę. Podnosili, iż właściciele mieszkań będą rozliczani ze wskazania wodomierza ciepłej wody, a wszystkie koszty będą rozliczane w metrze bieżącym zużytej ciepłej wody, w którym będą ujęte opłaty stałe i zmienne. Zapewniali, że choć może zdarzyć się, że po ponownym rozliczeniu tych kosztów niektórzy z członków mogą mieć nadpłatę lub niedopłatę, to generalnie rozliczenie na nowych zasadach będzie korzystniejsze. Każdy z członków miał tylko kilka minut na zapoznanie się z treścią uchwały. Członkowie Wspólnoty A. i A. małżonkowie B. zaproponowali R. S., aby zostawił im egzemplarz uchwały celem dogłębnego zapoznania się z jej treścią. R. S. odmówił twierdząc, że wówczas zebranie głosów trwałoby bardzo długo. Z kolei z powodami w sprawie podjęcia nowej uchwały skontaktowała się J. R.. Powód również miał kilka minut na zapoznanie się z jej treścią. D. K. (1) „na szybko” czytał uchwałę siedząc w samochodzie, podczas gdy J. R. naciskała, aby powód ją szybko podpisał.

Zbierając indywidualnie głosy w maju 2015 roku J. R. nie dysponowała jeszcze dokładnym rozliczeniem za zużycie ciepłej wody, tj. kto i w jakiej kwocie będzie miał dopłatę lub zwrot.

dowód: projekt uchwały z dnia 13 maja (...). (k. 26 – 32, 66), zeznania świadka A. B. (1) (min. 00:27:29-00:56:33 k. 218v), zeznania świadka A. B. (2) (min. 00:56:33-01:19:31 k. 218v), zeznania świadka M. G. (min. 01:19:31-01:41:29 k. 218v), zeznania świadka Z. S. (min. 01:44:44-01:55:05 k. 218v), zeznania świadka K. D. (min. 00:07:42-00:20:10 k. 224v), zeznania świadka K. S. (min. 00:20:10-00:37:05 k. 224v), zeznania świadka Z. K. (min. 00:01:59-0:14:55 k. 232), zeznania powódki D. K. (2) (min. 00:16:00-00:34:55 k. 232v w zw. z min. 00:15:49-01:56:34 k. 81 v – 83), zeznania powoda D. K. (1) (min. 00:34:55-00:51:00 k. 232v – 233), zeznania członka zarządu pozwanej J. R. (min. 00:51:00-01:38:12 k. 233 – 233v w zw. z min. 00:11:21-02:11:08 k. 128v-129v), zeznania członka zarządu pozwanej R. S. (min. 01:41:53-01:43:58 k. 233v – 234)

W dniu 21 maja 2015 roku zarząd pozwanej Wspólnoty sporządził protokół nr (...) z indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w sprawie podjęcia uchwały o treści:

§ 1 – właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) wyrażają zgodę na ponowne przeliczenie i rozliczenie mediów, tj. centralnego ogrzewania i ciepłej wody za 2014 rok oraz obciążenie wszystkimi kosztami za zużytą ciepłą wodę zgodnie ze wskazaniami licznika zużycia ciepłej wody konto każdego właściciela mieszkania,

§ 2 – właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) uchwalają, że opłatą za ciepłą wodę, tj. moc zamówioną, przesył opłatę stałą, przesył opłatę zmienną i podgrzanie wody będzie obciążony każdy właściciel mieszkania zgodnie ze wskazaniem licznika zużycia ciepłej wody,

§ 3 – właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) uchwalają, że w rozliczeniu finansowym rocznym przedstawianym do zatwierdzenia właścicielom lokali za poniesione koszty za zużycie zimnej wody Zarządca będzie przedstawiał tylko i wyłącznie wskazując koszty Wspólnoty bez ujmowania kosztów zużycia zimnej wody przez właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...)

§ 4 – uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.

Protokół zawierał informację, iż uchwała została podjęta większością głosów właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) i wchodzi w życie z dniem podpisania.

Załącznik do protokołu nr (...) z dnia 21 maja 2015 r. z indywidualnego zbierania głosów właścicieli lokali stanowiła uchwała nr 2/2015 Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w P. z dnia 21 maja 2015 r. o treści jak wyżej.

dowód: protokół nr (...) z dnia 21 maja 2015 r. (k. 33 – 34, 63 - 65), uchwała nr 2/2015

Zgodnie z uchwałą z dnia 21 maja 2015 roku w sprawozdaniu finansowym przyjęto rozliczenie mediów na nieruchomości za 2014 rok, które różniło się od rozliczenia przyjętego uchwałą wspólnoty, zatwierdzającą sprawozdanie finansowe za 2014 rok. Cofnięto się w ustaleniu nowej ceny zaliczki na wodę do stycznia 2014 roku. W związku z powyższym zmieniła się wysokość wszystkich składników kosztów i przychodów rozliczenia mediów za rok 2014. Rozliczenie spowodowało w 50% zwiększenie kosztów podgrzania wody ze stawki 18zł/m ³ na 27zł/m ³.

Po korekcie rozliczenia na powodów nałożono obowiązek dopłaty kwoty 905,39 zł.

Powodowie, podobnie jak i pozostali członkowie Wspólnoty, w tym małżonkowie B., mieli możliwość dokładnego zapoznania się z uchwałą z dnia 21 maja 2015 roku dopiero po otrzymaniu jej odpisu wraz z nowym rozliczeniem. Dopiero wtedy mieli też możliwość porównania rozliczenia ciepłej wody sprzed i po podjęciu uchwały.

dowód: rozliczenie ciepłej wody i c.o. za rok 2014 zgodnie z uchwałą nr 2/2015 z dnia 21 maja 2015 r. (k. 21 – 25, 72), zeznania świadka A. B. (1) (min. 00:27:29-00:56:33 k. 218v), zeznania świadka A. B. (2) (min. 00:56:33-01:19:31 k. 218v), zeznania powódki D. K. (2) (min. 00:16:00-00:34:55 k. 232v w zw. z min. 00:15:49-01:56:34 k. 81 v – 83), zeznania powoda D. K. (1) (min. 00:34:55-00:51:00 k. 232v – 233), zeznania członka zarządu pozwanej J. R. (min. 00:51:00-01:38:12 k. 233 – 233v w zw. z min. 00:11:21-02:11:08 k. 128v-129v), zeznania członka zarządu pozwanej R. S. (min. 01:41:53-01:43:58 k. 233v – 234)

Pismem z dnia 13 lipca 2015 roku członkowie wspólnoty A. i A. małżonkowie B., zamieszkujący w lokalu nr (...) poinformowali zarządcę pozwanej Wspólnoty, iż mając na uwadze otrzymane rozliczenie wody, ścieków oraz centralnego ogrzewania, pomimo że podpisali uchwałę, na podstawie której sporządzony został protokół nr (...) z dnia 21 maja 2015 roku, nie zgadzają się z postanowieniami uchwały z dnia 21 maja 2015 r. A. i A. B. (1) wyrazili stanowisko, że przeniesienie stałych kosztów przesyłu oraz mocy zamówionej i obciążenie nimi właścicieli mieszkań zgodnie ze wskazaniem licznika zużycia ciepłej wody, nie jest właściwym sposobem rozliczenia ww. kosztów. Podnieśli, iż opłaty stałe, dotyczące mocy zamówionej oraz przesyłu nie powinny być uzależnione tylko od ilości zużycia ciepłej wody. Powinny być uwzględniane również w rozliczeniu kosztów centralnego ogrzewania. Rozliczenie kosztów stałych tylko na podstawie zużycia ciepłej wody jest korzystne tylko dla osób zużywających bardzo małą ilość ciepłej wody.

dowód: pismo A. i A. B. (1) z dnia 13 lipca 2015 r. (k. 76), zeznania świadka A. B. (1) (min. 00:27:29-00:56:33 k. 218v), zeznania świadka A. B. (2) (min. 00:56:33-01:19:31 k. 218v)

Powyższe ustalenia Sąd poczynił na podstawie powyżej wskazanych dowodów. W związku z tym, iż opisane powyżej okoliczności były w istocie bezsporne w niniejszej sprawie, nie zachodzi potrzeba dokonywania szczegółowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego. Wskazać bowiem należy, iż przedstawione zarówno przez świadków, jak i strony procesu fakty i okoliczności związane z przyczyną i sposobem podjęcia spornej uchwały są wzajemnie spójne. Jednocześnie, tak świadkowie, jak i strony procesu, prezentowali własne opinie i poglądy w sprawie przyjętych zasad rozliczenia c.o. i zużycia ciepłej wody, które uzależnione były od subiektywnej oceny, na którą wpływ z pewnością miała okoliczność, czy dany właściciel lokalu był zadowolony z ponownego rozliczenia mediów, czy też nie. Jest bowiem oczywiste, iż składając zeznania we własnej sprawie, strony wykazują naturalną skądinąd skłonność do eksponowania okoliczności korzystnych dla siebie oraz kwestionowania okoliczności dla siebie niekorzystnych. Oczywiście nie oznacza to negowania à priori znaczenia dowodowego zeznań stron w przewidywaniu ich subiektywnego nastawienia. Stanowiłoby to bowiem zaprzeczenie celowości instytucji przewidzianej przez przepisy procedury cywilnej (por. orz. SN z dnia 22.08.1950 r., C 147/50, NP 1951 nr 6, s. 76).

Sąd zważył, co następuje:

W myśl art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1892) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Ciężar wykazania tych okoliczności, zgodnie z art. 6 k.c., spoczywa na powodzie żądającym uchylenia uchwały. Wskazać należy, że niezgodność ta dotyczy przede wszystkim przepisów ustawy o własności lokali oraz przepisów Kodeksu cywilnego w takim zakresie, w jakim ma on zastosowanie do odrębnej własności lokali. O sprzeczności z interesem właściciela można mówić natomiast wtedy, gdy uchwała z formalnego punktu widzenia nie narusza żadnego przepisu, lecz jest dla członka niekorzystna z gospodarczego, czy też z osobistego punktu widzenia. W przypadku uchwał wspólnoty mieszkaniowej pojęcie „interesu” należy interpretować szeroko, ponieważ naruszenie interesu właścicieli dotyczy bezpośrednio ich nieruchomości. Pojęcie „interesów” na gruncie art. 25 cytowanej ustawy rozumiane jest szeroko, jako czyjeś dobro, czyjaś korzyść, także np. interesy ekonomiczne właściciela. Naruszenie interesu właściciela lokalu w rozumieniu cytowanego przepisu stanowi kategorię obiektywną, ocenianą m.in. w świetle zasad współżycia społecznego. Aby dokonać oceny treści uchwały w tych kategoriach, strona powodowa winna zgłosić zarzuty merytoryczne, co do zaskarżonych uchwał i należycie je uzasadnić, w tym przede wszystkim wykazać, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie jego interesu jako właściciela.

Przenosząc powyższe na kanwę rozpoznawanej sprawy w ocenie Sądu istnieją podstawy do uznania zaskarżonej przez powodów uchwały za wadliwą. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że z inicjatywą podjęcia przedmiotowej uchwały wystąpiła J. R. - członek zarządu pozwanej Wspólnoty z uwagi na fakt, iż po podjęciu uchwały nr 1 z dnia 10 marca 2015 roku, którą przyjęto sprawozdanie finansowe za 2014 rok i po indywidualnym rozliczeniu każdego właściciela lokalu, zaczęły docierać do zarządu pozwanej ustne, a później na piśmie, zapytania od właścicieli, a dotyczące małej wysokości nadpłaty tytułem rozliczenia c.o. Celem zweryfikowania zasadności podnoszonych przez członków Wspólnoty zastrzeżeń, zarząd pozwanej zwrócił się zarówno do zarządcy, jak i Miejskiej (...) sp. z o.o. ze stosownym wnioskiem o ponowne rozliczenie poniesionych kosztów dostawy ciepłej wody i kosztów c.o. za 2014 rok z przeliczeniem na każdego właściciela podnosząc, że rozliczenie mediów na nieruchomości jest niezrozumiałe. Po otrzymaniu od ww. firm odpowiedzi na zastrzeżenia zawarte w pismach z dnia 23 marca 2015 roku, zarząd pozwanej przeprowadził głosowanie nad uchwałą w sprawie wyrażenia przez właścicieli lokali pozwanej Wspólnoty zgody na ponowne przeliczenie i rozliczenie mediów, tj. centralnego ogrzewania i ciepłej wody za 2014 roku w drodze indywidualnego zbierania głosów, a dopiero po podjęciu spornej uchwały dokonał szczegółowego rozliczenia kosztów zużycia ciepłej wody, tj. kto i w jakiej kwocie będzie miał dopłatę lub zwrot. Co jednak najistotniejsze, niektórzy członkowie Wspólnoty, i to głosujący za podjęciem przedmiotowej uchwały (powodowie, małżonkowie B.), nie byli dobrze zorientowani nad czym dokładnie głosują. Otrzymali jedynie informację, że dotychczasowe koszty zużycia ciepłej wody były źle rozliczane oraz zapewnienie, że nowe rozliczenie będzie dla wszystkich korzystniejsze. Powyższe wynika z zeznań wszystkich przesłuchanych w sprawie świadków, jak też zeznań stron. W ocenie Sądu nic nie stało na przeszkodzie, aby zarząd pozwanej dokonał takiego szczegółowego rozliczenia, ze wskazaniem konkretnych kwot i sposobu ich ustalenia, przed sporządzeniem projektu spornej uchwały, a przede wszystkim zarząd winien był umożliwić każdemu z członków Wspólnoty zapoznanie się z takim rozliczeniem, porównania go z poprzednim i podjęcie stosownej decyzji. Tymczasem jak wynika nie tylko z zeznań świadków, lecz również z przesłuchania stron, na zapoznanie się z projektem uchwały członkowie Wspólnoty mieli zaledwie kilka minut, zbieranie głosów odbywało się szybko i nie zawsze w komfortowych warunkach, np. powód „na szybko” czytał projekt uchwały w samochodzie w obecności J. R., która ponaglała go, aby „szybko podpisał”. Skoro strona pozwana w toku niniejszego procesu przedstawiła różnego rodzaju zestawienia dotyczące rozliczeń zużycia ciepłej wody według zasad sprzed podjęcia spornej uchwały, jak i po jej podjęciu, mające w jej ocenie potwierdzić słuszność decyzji o dokonaniu nowego rozliczenia, tożsame zestawienia mogła przygotować członkom Wspólnoty zanim zwróciła się do każdego z nich o zajęcie stanowiska w tej sprawie. Nadto, winna była wyznaczyć zainteresowanym odpowiedni termin na ustosunkowanie się do propozycji. Samo zapewnienie, że nowe rozliczenie będzie o wiele korzystniejsze w ocenie Sądu było niewystarczające, tak samo jak informacja, że ten, kto zużywa dużo ciepłej wody może mieć dopłatę, a ten co mało nadpłatę. Zarówno z przesłuchania powodów, jak i zeznań świadków A. B. (2) i A. B. (1) wynika, że gdyby znali szczegóły dotyczące rozliczenia zużycia ciepłej wody na nowych zasadach, to może zmieniliby zdanie i zagłosowali przeciwko jej podjęciu. Okoliczność, że właściciele lokali głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znali przedmiotowo istotnych postanowień projektu uchwały wspólnoty może mieć wpływ na sposób głosowania, wpłynąć na treść uchwały i skutkować jej wadliwością uzasadniającą uchylenie na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali (por. wyrok SA w Warszawie z 11 września 2008r., VI ACa 187/08). Taka sytuacja wystąpiła w niniejszej sprawie. Przedmiotowa uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów określonym w art. 23 ustawy o własności lokali. W ocenie Sądu w okolicznościach niniejszej sprawy należy uznać, że sposób podjęcia uchwały związany z pośpiechem towarzyszącym głosowaniu, jak i w szczególności fakt, że właściciele w chwili oddawania głosów nie znali wszystkich przedmiotowo istotnych postanowień uchwały o podjęciu której decydowali, skutkuje wadliwością tej uchwały uzasadniającą jej uchylenie. Nie uszło bowiem uwadze Sądu, że pierwotny sposób rozliczenia kosztów c.o. i ciepłej wody był niezrozumiały nawet dla zarządu pozwanej Wspólnoty, co wyraził w swoich pismach z dnia 23 marca 2015 roku. Z kolei dostawcy ciepła (tj. M.) zajęło prawie miesiąc czasu sprawdzenie podniesionych przez pozwaną zastrzeżeń i udzielenie odpowiedzi na pismo pozwanej z dnia 23 marca 2015 roku. Członkowie pozwanej Wspólnoty mieli zaś jedynie kilka minut na podjęcie decyzji, czy zagłosują za lub przeciwko podjęciu uchwały, nie znając do tego istotnych faktów, które pozwoliłyby im na podjęcie tak ważnej dla ich interesów decyzji.

Należy jeszcze zwrócić uwagę na niespójne zapisy uchwały odnoszące się do jej obowiązywania. Przedmiotowa uchwała została podjęta w dniu 21 maja 2015 roku i z jej treści wynika, że wchodzi w życie z dniem podjęcia. Natomiast w § 1 uchwały wskazano, że dotyczy ona ponownego przeliczenia i rozliczenia mediów, tj. centralnego ogrzewania i ciepłej wody za 2014 rok, a zatem przedmiotowe rozliczenie będzie obejmowało okres sprzed podjęcia uchwały. W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że takie zapisy uchwały mogą wywołać wątpliwości dotyczące sposobu rozliczenia ww. kosztów.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem strony powodowej, że co do zasady prawo nie działa wstecz. Dotyczy to wszystkich aktów stanowiących przepisy prawa i powinno odnosić się także do uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej jako aktu, na podstawie którego mają być nałożone obowiązki na jej członków. Ustawodawca wprawdzie nie określił zakazu podejmowania uchwał przez Wspólnoty z mocą wsteczną, jednak także w przypadku Wspólnoty należałoby stosować pewne zasady poprawnej legislacji łącznie z zasadą niedziałania prawa wstecz. Jednak możliwość takiej regulacji należy dopuścić wyjątkowo, co musi być uzasadnione istotnymi z punktu interesów Wspólnoty względami. Ich ocena jest możliwa jedynie wówczas, gdy Wspólnota zaprezentuje merytoryczne, poparte dowodami argumenty, przemawiające za przyjętym rozwiązaniem, co w przedmiotowej sprawie winno było nastąpić przed zwróceniem się przez zarząd Wspólnoty do jej członków w sprawie zajęcia stanowiska w przedmiocie nowego rozliczenia kosztów c.o. i zużycia ciepłej wody, nie zaś dopiero w toku niniejszego procesu, który został zainicjowany właśnie z powodu niejasności przyjętych przez zarząd nowych zasad w sprawie tego rozliczenia. W ocenie Sądu pozwana Wspólnota przed podjęciem spornej uchwały winna w sposób szczegółowy, a zarazem przystępny wyjaśnić właścicielom lokali, jakie czynniki zadecydowały o przyjęciu nowych zasad rozliczenia, zwłaszcza że różnica w cenie kosztów zużycia ciepłej wody wzrosła w sposób znaczny, bo aż o 50%.

Zatem uznając, że podjęta uchwała narusza interesy powodów Sąd uznał za zasadne roszczenie powodów i uchylił uchwałę nr 2/2015 pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w P. podjętej w dniu 21 maja 2015 roku w trybie indywidualnego zbierania głosów w części dotyczącej wyrażenia zgody na ponowne przeliczenie i rozliczenie mediów, tj. centralnego ogrzewania i ciepłej wody za 2014 rok i obciążenie wszystkich kosztami za zużytą ciepłą wodę zgodnie ze wskazaniami licznika zużycia ciepłej wody konto każdego właściciela mieszkania oraz ustalenia, że opłatą za ciepłą wodę, tj. moc zamówioną, przesył opłatę stałą, przesył opłatę zmienną i podgrzanie wody będzie obciążony każdy właściciel mieszkania zgodnie ze wskazaniem licznika zużycia ciepłej wody (pkt 1 wyroku), a jednocześnie zaniechał odnoszenia się do innych formułowanych przez strony zarzutów, nie mających istotnego zasadniczego znaczenia na gruncie przedmiotowej sprawy.

W pozostałym zakresie Sąd na podstawie art. 355 § 1 k.p.c. umorzył postępowanie mając na uwadze treść oświadczenia powodów złożonego na rozprawie w dniu 19 maja 2016 roku (pkt 2 wyroku).

W myśl art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Wobec tego należało zasądzić od pozwanej na rzecz powodów kwotę 200 zł tytułem opłaty od pozwu.

SSO Jolanta Czajka-Bałon