Pełny tekst orzeczenia

Sygn. I C 103/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 lipca 2016 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:

SSO Beata Kopania

Protokolant:

sekr. sądowy Małgorzata Bugiel

po rozpoznaniu w dniu 12 lipca 2016 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa D. G.

przeciwko (...) Company spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego (...) Company spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz powoda D. G. kwotę 129.828,36 zł (słownie: sto dwadzieścia dziewięć tysięcy osiemset dwadzieścia osiem złotych 36/100) wraz z:

a)  ustawowymi odsetkami od kwoty 93.152,78 zł (słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące sto pięćdziesiąt dwa złote 78/100) od dnia 26 marca 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 93.152,78 zł (słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące sto pięćdziesiąt dwa złote 78/100) od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty,

b)  ustawowymi odsetkami od kwoty 36.675,58 zł (słownie: trzydzieści sześć tysięcy sześćset siedemdziesiąt pięć złotych 58/100) od dnia 25 maja 2015 r. do dnia 31 grudnia 2015 r. oraz ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty 36.675,58 zł (słownie: trzydzieści sześć tysięcy sześćset siedemdziesiąt pięć złotych 58/100) od dnia 1 stycznia 2016 r. do dnia zapłaty;

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od pozwanego (...) Company spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz powoda D. G. kwotę 10.147 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

4.  nakazuje ściągnąć od pozwanego (...) Company spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Słupsku kwotę 1.834 zł (słownie: jeden tysiąc osiemset trzydzieści cztery złote) tytułem kosztów sądowych w zakresie opłaty od rozszerzonego powództwa.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn. akt IC 103/15

UZASADNIENIE

Powód, D. G., wniósł przeciwko pozwanej, (...) Company spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. pozew z żądaniem zapłaty kwoty 93.272,78 zł. wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty. Zażądał także zasądzenia od pozwanej na swą rzecz kosztów procesu.

Na uzasadnienie podał, iż strony łączyła umowa deweloperska z dnia 12 kwietnia 2013r., w oparciu o którą pozwana spółka zobowiązała się do budowy budynku mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) w S. oraz do wyodrębnienia lokalu mieszkalnego (...) i przeniesienia jego własności na rzecz powoda. Wskazał, że w umowie tej ustalono, że z własnością lokalu (...) związany będzie udział w nieruchomości wspólnej oraz prawo do korzystania, z wyłączeniem innych osób, z miejsca postojowego nr 15, położonego w garażu podziemnym w budynku przy ul. (...). Wjazd i wyjazd z tego miejsca na dzień podpisywania umowy był swobodny. Podniósł, iż zobowiązał się do zapłaty należności za lokal nr (...) w łącznej kwocie 154.190 zł. Cena za lokal obejmowała cenę prawa własności lokalu w kwocie 127.190 zł. oraz cenę prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w kwocie 27.000 zł. Podał, że lokal został wydany powodowi dnia 4 grudnia 2013r., po zapłacie kwoty 127.190 zł. Po wydaniu lokalu pozwana wybudowała ścianę na miejscu postojowym, przez co korzystanie z tego miejsca okazało się niemożliwe. Ta sytuacja skutkowała powstaniem konfliktu między stronami, gdyż pozwana nie usunęła tej ściany i nie zaproponowała powodowi innego miejsca postojowego. Dlatego też powód nie zapłacił kwoty 27.000 zł. Ostatecznie pozwana wezwała powoda do wydania lokalu mieszkalnego, obiecując, że wyda powodowi kwotę przez niego dotychczas zapłaconą, tj. 127.190 zł. Powód wydał pozwanej lokal, tymczasem pozwana nie zwróciła mu kwoty 127.190 zł. Wniesienie pozwu w tej sytuacji, zdaniem powoda, obejmujące żądanie zapłaty powyższej kwoty, pomniejszonej o wręczony zadatek, stało się konieczne.

Pismem procesowym z dnia 20 maja 2015r. powód rozszerzył żądanie, wnosząc dodatkowo o zapłatę kwoty 36.675,58 zł. wraz z ustawowymi odsetkami od dnia rozszerzenia powództwa. Na uzasadnienie podał, że jest to pozostała część ceny, którą powód zapłacił pozwanej spółce na poczet realizacji umowy z dnia 12 kwietnia 2013r. w kwocie 35.583,70 zł. Nadto, na żądaną kwotę zgłosił kwotę 1.091,88 zł. stanowiącą skapitalizowane odsetki od kwoty 35.583,50 zł. od dnia 30 grudnia 2014r. do dnia 19 maja 2015r.

Pozwana, (...) Company spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S., wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu.

Nie kwestionowała roszczenia powoda z tytułu zwrotu należności uiszczonej przez powoda w ramach umowy z dnia 12 kwietnia 2013r. Podniosła jednak zarzut potrącenia wierzytelności wzajemnej w kwocie 100.000 zł. w związku ze szkodą, którą poniosła wobec niewykonania przez powoda umowy deweloperskiej. Wskazała, że na powyższą kwotę składa się kwota 75.000 zł. tytułem utraconych korzyści oraz kwota 25.000 zł. tytułem szkody rzeczywistej. Podała, że utracone korzyści polegają na tym, że w roku 2013r. potencjalni nabywcy proponowali za lokal (...) zapłatę kwoty 230.000 zł. Różnica między tą kwotą o ceną uiszczoną przez powoda wynosi właśnie 75.000 zł. Szkoda rzeczywista poniesiona przez pozwaną, to realny spadek wartości lokalu po jego zwrocie przez powoda. Podał, że powód ponosi odpowiedzialność za niewykonanie umowy deweloperskiej, albowiem to on nie wykonał obowiązków wynikających w umowy. Otóż wyraził zainteresowanie nabycia około 8 lokali w budynku mieszkalnym przy ul. (...) w S., chcąc je zagospodarować z zyskiem. Z uwagi na skalę przedsięwzięcia żądał od pozwanej, by zastosowała wobec niego preferencyjne stawki, a poszczególne lokale miał nabywać sukcesywnie. Mieszkanie o numerze (...) wraz z miejscem parkingowym cieszyło się największym zainteresowaniem. Pozwana zgodziła się sprzedać to mieszkanie po cenie rynkowej znacznie niższej niż oferowane w tamtym czasie przez potencjalnych nabywców. Pomimo odebrania lokalu, powód uiścił tylko część ceny sprzedaży, tj. kwotę 127.190 zł., po czym oświadczył, że nie jest zainteresowany nabyciem miejsca parkingowego, które było przedmiotem umowy. Dalej podał, że jednostronnie obniża cenę sprzedaży do kwoty 127.190 zł., co zwalnia go z obowiązku zapłaty kwoty 27.000 zł. Mając na uwadze zachowanie powoda, pozwana odstąpiła od umowy deweloperskiej. Odstąpienie to było wynikiem zawinionego zachowania powoda, gdyż nie wykonał on obowiązku zapłaty z powyższej umowy. Skoro odstąpienie od umowy było wynikiem niewykonania zobowiązania przez powoda, pozwana jest uprawniona do żądania naprawienia szkody, którą poniosła w związku z takim zachowaniem.

Wniosła również o oddalenie powództwa w części rozszerzonej. Podniosła, że należność powoda wygasła wskutek potrącenia wzajemnych wierzytelności. Podniosła zarzut potrącenia roszczenia wobec powoda w kwocie 30.838 zł. tytułem zatrzymanego zadatku, w kwocie 4.625,70 zł. tytułem kary umownej oraz w kwocie 120 zł. tytułem należnych pozwanej od powoda kosztów zastępstwa procesowego ze sprawy o zawezwanie do próby ugodowej. Podniosła zarzut zatrzymania zadatku w kwocie 30.838 zł. w trybie art. 394 k.c., podając, że zgodnie z § 3 umowy deweloperskiej wpłata kwoty 30.383 zł. stanowiła zadatek w myśl art. 394 k.c.

Reasumując, wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Sąd ustalił:

Od około 2012r. powód nosił się z zamiarem kupna lokalu mieszkalnego w S.. Wobec tego, że przebywał zagranicą, prosił swojego kolegę, M. S. (1), o pomoc w znalezieniu dobrej oferty na rynku nieruchomości. Poszukiwanie oferty trwało od 2012r. Na mieszkania oferowane przez pozwaną M. S. (1) natrafił na przełomie grudnia 2012r./stycznia 2013r. Cena oferowanego lokalu oraz możliwość uzyskania prawa wyłącznego korzystania z miejsca postojowego stanowiły argumenty za przyjęciem oferty pozwanej. Pozwana proponowała w prospekcie reklamowym cenę za lokal (...) w wysokości 127.190 zł., przy czym z uwagi na prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego proponowana cena wynosiła 154.190 zł. Decyzję o zakupie lokalu (...) powód podjął w dużej mierze dlatego, iż z prawem własności lokalu mogło być związane prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego. Powód miał dowolność w wyborze miejsca postojowego. Wybrał miejsce o numerze 15. Nie było ono ograniczone ścianą.

Powód zamierzał kupić lokal za środki pieniężne pochodzące z kredytu.

Dowód: prospekty, k. 332- 336, zeznania świadka, M. S. (1) 01:23:53, 01:26:26, 01:27:21, 01:29:12, 01:29:39, 01:30:07, 01:30:18 protokół rozprawy z dnia 29 czerwca 2016r., k. 545 – 545v, zeznania świadka J. Ż. 02:06:30, 02:07:11, 02:08:04, 02:08:58, 02:14:46, 02:15:31, 02:16:47, 02:16:56 protokół rozprawy z dnia 28 czerwca 2016r., k. 547v - 548, przesłuchanie powoda 00:26:56 protokół rozprawy z dnia 12 lipca 2016r., k. 553.

Dnia 12 kwietnia 2013r. pozwana, (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. oraz powód, D. G. zawarli umowę, na mocy której pozwany podjął się budowy czterokondygnacyjnego budynku wielorodzinnego z usługami i garażem podziemnym z niezbędną infrastrukturą, położonego w S. przy ul. (...), na działce nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Słupsku prowadzi księgę wieczystą (...). Pozwany oświadczył, że w budynku powyższym będą znajdować się 33 lokale mieszkalne i garaż podziemny, którego rzut stanowił załącznik nr 4. Wśród lokali mieszkalnych znajdował się lokal mieszkalny oznaczony tymczasowym numerem (...) o powierzchni użytkowej według projektu wykonawczego 32,20 m 2, składający się z pokoju z aneksem kuchennym, pokoju, łazienki oraz przedpokoju przedstawiony na załączniku nr 2, który zawierał rzut kondygnacji, przedstawionej na załączaniu nr 3, będących integralną częścią umowy. Pozwany oświadczył również, że właścicielowi lokalu mieszkalnego (...), po wyodrębnieniu będzie przysługiwał udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jako prawo związane z własnością lokalu.

W tejże umowie pozwany zobowiązał się wybudować powyższy budynek i wspólnie z powodem, ustanowić odrębną własność lokalu oznaczonego tymczasowo numerem (...) o powierzchni 32,20 m 2 , a następnie przenieść na powoda jego własność wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej, obejmującej grunt, na którym posadowiony zostanie budynek oraz części przeznaczone do wspólnego korzystania za cenę 4.788,51 zł. za metr kwadratowy, zawierająca podatek VAT w stawce 8 %, a powód zobowiązał się wraz ze zbywca ustanowić odrębną własność powyższego lokalu, a następnie nabyć go wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej za wyżej podaną ceną.

Powód zobowiązał się zapłacić cenę w kwocie 154.190 zł. w następujący sposób:

- I transza – zadatek w kwocie 30.838 zł. do dnia 19 kwietnia 2013r.;

- II transza w kwocie 92.514 zł. w terminie do dnia 31 maja 2013r.;

- III transza w kwocie 30.838 zł. w terminie 3 dni przed wyznaczonym terminem wydania lokalu powodowi, nie później niż do dnia 27 czerwca 2013r.

Pozwany oświadczył, że prace budowlane związane z realizacją zadania inwestycyjnego polegającego na wybudowaniu budynku wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą zostaną zakończone do dnia 30 czerwca 2013r., przy czym prace związane z robotami zewnętrznymi w postaci małej architektury, zieleni, ciągów komunikacyjnych w terminie do dnia 30 września 2013r.

Pozwany zobowiązał się zawrzeć umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności w terminie 90 dni od daty zakończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku oraz ustanowienia samodzielności lokalu, jednak nie później niż w terminie od dnia 31 grudnia 2013r.

Pozwany zobowiązał się wydać powodowi lokal do dnia 30 czerwca 2013r.

Dowód: umowa deweloperska z dnia 12 kwietnia 2013r., k. 25 – 54, odpis księgi wieczystej (...), k. 55 – 62.

Strony postanowiły, że właściciel lokalu mieszkalnego oznaczonego tymczasowo numerem (...) w ramach swojego udziału w nieruchomości wspólnej, będzie mógł korzystać, z wyłączeniem innych osób, z położonego w garażu podziemnym budynku mieszkalnego, miejsca postojowego numer 15, szczegółowo zaznaczonego w załączniku numer 4 do powyższej umowy (§ 10 umowy).

W dniu podpisywania umowy miejsce to nie było ograniczone ścianą.

Dodatkowo strony ustaliły, iż pozwanej spółce przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy na podstawie art. 29 ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku m.in. niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej (§ 14 umowy).

Jednocześnie ustalono, że w przypadku skorzystania przez pozwaną spółkę z prawa odstąpienia od niniejszej umowy przysługiwać jej będzie roszczenie o zapłatę przez nabywcę kary umownej w wysokości 0,036 % wartości przedmiotu sporu za każdy dzień zwłoki, nie wyższej jednak niż 3 % tej wartości, a wpłacone przez nabywcę zaliczki zostaną zwrócone po potrąceniu kary umownej, w terminie 30 dni od daty odstąpienia od niniejszej umowy (§ 15 umowy).

Dowód: umowa deweloperska z dnia 12 kwietnia 2013r., k. 25 – 54, zeznania świadka M. S. (1) 01:30:18 protokół rozprawy z dnia 28 czerwca 2016r., k. 545v.

Powód miał problem z uzyskaniem kredytu bankowego na zakup lokalu z uwagi na fakt, iż nieruchomość, na której posadowiony był budynek nr 8a przy ulicy (...) w S., obciążona była hipoteką na zabezpieczenie zobowiązań pozwanej. Powód informował o tych trudnościach pozwaną, gdyż miały one wpływ na terminowość wpłaty umówionych transz.

Dnia 31 maja 2013r. powód zapłacił pozwanej spółce kwotę 30.838 zł., dnia 24 czerwca 2013r. – 35.000 zł., w dniu 15 listopada 2013r. – 30.514 zł., w dniu 3 grudnia 2013r. – 20.838 zł., w dniu 12 grudnia 2013r. – 10.000 zł.

Nowe terminy spłat były uzgadniane z pozwaną i akceptowane przez nią.

Dowód: potwierdzenie przelewu kwoty 30.838zł., k. 67, kwoty 35.000 zł., k. 68, kwoty 20.838 zł., k. 70, kwoty – 10.000 zł., k. 71, zeznania świadka M. S. (1) 01:37:51, 01:39:48 protokół rozprawy z dnia 28 czerwca 2016r., k. 545v- 546, przesłuchanie powoda 00:26:56, 00:30:05, 00:33:35 protokół rozprawy z dnia 12 lipca 2016r., k. 553.

Dnia 4 grudnia 2013r. pozwana spółka wydała powodowi lokal mieszkalny położony w budynku przy ul. (...) o numerze (...), poziom 2 o powierzchni 32,20 m ( 2) oraz miejsce postojowe w garażu podziemnym nr (...). W tym dniu miejsce postojowe nr (...) nie było ograniczone ścianą.

Dowód: protokół odbioru mieszkania z dnia 4 grudnia 2013r., k. 64- 66, zeznania świadka M. S. (1) 01:32:13 protokół rozprawy z dnia 28 czerwca 2016r., k. 545v.

W styczniu 2014r. z prawej strony miejsca postojowego nr (...) wybudowano ścianę. Decyzja została podjęta przez pozwaną bez uzgodnienia z powodem. Miejsce to wówczas straciło na funkcjonalności. Brak był swobodnej możliwości wyjeżdżania z tego miejsca. Ściana z prawego boku i słup z lewego boku utrudniały bowiem w znaczny sposób wyjeżdżanie z tego miejsca. Powód do czasu wybudowania ściany korzystał z miejsca postojowego. Poruszał się wówczas samochodem T. C..

Od tego momentu rozpoczęły się nieporozumienia między stronami. Deweloper wpierw zgodził się na to, by powód wybrał inne miejsce postojowe, bądź, by zakupił lokal bez prawa do miejsca postojowego. Następnie wycofywał się z przedstawionych propozycji rozwiązania zaistniałej sytuacji. Powód osobiście, bądź za pośrednictwem swych pełnomocników, kierował do pozwanej spółki alternatywne propozycje. Nie chciał bowiem płacić kwoty 27.000 zł., o którą faktycznie wzrosła cena lokalu (...) w związku z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr (...), w sytuacji, gdy miejsce to nie spełniało umówionych warunków.

Dowód: zdjęcia, k. 72 – 76, zeznania świadka M. S. (1), 00:44:42, 01:18:42, 01:30:35, 01:31:02, 01:31:25 protokół rozprawy z dnia 28 czerwca 2016r., k. 544 – 545v, przesłuchanie powoda 00:42:01, 00:43:44 protokół rozprawy z dnia 12 lipca 2016r., k. 553v.

Powód wstrzymał się z wpłatą kwoty 27.000 zł. z uwagi na nieporozumienia stron dotyczące wybudowania ściany w miejscu postojowym. Miejsce to straciło swą użyteczność, przez co powód nie chciał za nie płacić. Nadto, powód tracił do pozwanej zaufanie jako do dewelopera, gdyż pojawiły się problemy z odbiorem budynku, w budynku nie było windy, pomimo jej istnienia w projekcie, dodatkowo opóźniały się terminy wyodrębnienia lokali i przenoszenia ich własności na nabywców.

Dowód: zeznania świadka M. S. (1) 01:41:05, 01:41:35,, 01:42:57, 01:43:11, 01:44:21 protokół rozprawy z dnia 28 czerwca 2016r., k. 546, przesłuchanie powoda 00:37:31, 00:39:00 protokół rozprawy z dnia 12 lipca 2016r., k. 553v.

Pismem z dnia 29 kwietnia 2014r. powód skierował do pozwanej spółki informację, że wobec braku daty wyodrębnienia lokalu oraz daty oddania windy dla mieszkańców budynku, powód zmuszony jest zrezygnować z miejsca postojowego nr 15. Podał też, że miejsce postojowe straciło na funkcjonalności ze względu na postawienie przez spółkę po jednej ze stronie ściany, która utrudnia, a wręcz uniemożliwia prawidłowe korzystanie z tego miejsca. Podał, iż w związku z tym miejsce parkingowe nie jest powodowi potrzebne. Do pisma załączył pilot do bramy garażowej. Jednocześnie wezwał pozwaną do wskazania konkretnego terminu wyodrębnienia lokalu nr (...), wyznaczając jej 120 dni na przeniesienie prawa o którym mowa w art. 1 ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego, zastrzegając, iż w razie bezskutecznego upływu terminu, jako nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od umowy deweloperskiej z dnia 12 kwietnia 2013r.

Dowód: pismo powoda z dnia 29 kwietnia 2014r., k. 77.

W odpowiedzi na powyższe, pozwany wskazał, że zgodnie z umową z dnia 12 kwietnia 2013r. każdorazowy właściciel lokalu oznaczonego tymczasowo numerem (...) w ramach swojego działu w nieruchomości wspólnej jest uprawniony do korzystania, z wyłączeniem innych osób, z położonego w garażu podziemnym w.w budynku z miejsca postojowego nr(...). Podał, że zapis ten nie uległ zmianie. Wskazał, że dostęp do tego miejsca nie jest ograniczony, a samo miejsce w pełni nadaje się do wykorzystania zgodnie z przeznaczeniem, tj. do parkowania samochodu osobowego. Wskazał, że korzystanie z windy lub schodów do garażu podziemnego w żaden sposób nie pozostaje w związku przyczynowym z możliwością korzystania z miejsca postojowego nr (...).

Jednoczenie pozwany podał, iż na poczet ceny za lokal (...) powód zapłacił dotychczas kwotę 127.190 zł. Do zapłaty pozostała zatem kwota 27.000 zł. Wobec powyższego, wezwał powoda do uiszczenia brakującej kwoty, podając, że w razie braku wpłaty, powód narazi się na konsekwencje prawne z § 14 umowy. Poinformował jednocześnie, iż termin zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności oraz przeniesienia prawa własności lokalu został wyznaczony na dzień 15 lipca 2014., godz. 12.30.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 16 czerwca 2014r., k. 78- 79, zeznania świadka M. S. (1) 00:51:54 protokół rozprawy z dnia 28 czerwca 2016r., k. 544, przesłuchanie powoda 00:49:07 protokół rozprawy z dnia 12 lipca 2016r., k. 553v.

W odpowiedzi na powyższe, powód poinformował pozwaną, że wiadomość o wyznaczonej dacie zawarcia umowy wyodrębnienia własności lokalu i przeniesienia jego własności otrzymał dnia 1 lipca 2014r. Wskazał, że przebywa w Norwegii do dnia 19 lipca 2014r., w związku z czym nie może stawić się do Polski na dzień 15 lipca 2014r. Prosił jednocześnie o wyznaczenie nowego terminu zawarcia umowy od dnia 21 lipca 2014r. Podał również, iż w związku z wybudowaniem ściany w garażu podziemnym nie jest zainteresowany prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr (...). W celu polubownego zakończenia sporu zaproponował zawarcie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oznaczonego tymczasowym (...) bez przyznawania mu prawa do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego numer 15 w garażu podziemnym. Zaproponował też drugi wariant rozwiązania sporu, tj., by pozwana umożliwiła powodowi wybór innego miejsca postojowego zamiast miejsca numer 15, jeśli nowe miejsce będzie spełniało oczekiwania powoda.

Dowód: wiadomość email z dnia 11 lipca 2014r., k. 80, zeznania świadka M. S. (1) 00:51:54 protokół rozprawy z dnia 28 czerwca 2016r., k. 544, przesłuchanie powoda 01:00:39 protokół rozprawy z dnia 12 lipca 2016r., k. 554.

Następnie, pismem z dnia 16 lipca 2014r., powód wezwał pozwaną spółkę do wykonania umowy deweloperskiej z dnia 12 kwietnia 2013r. poprzez wyburzenie ściany w garażu podziemnym znajdującej się na granicy miejsca postojowego numer 15 w terminie ostatecznym do dnia 25 lipca 2014r., pod rygorem odstąpienia od umowy. Wskazał, że wybudowanie ściany w miejscu postojowym jest sprzeczne z załącznikiem nr 4 i stanowi istotne naruszenie postanowień umowy deweloperskiej. W związku z powyższym wskazał, że konieczne jest wyburzenie ściany i doprowadzenie miejsca postojowego do stanu zgodnego z umową. Podał, że niezapłacenie kwoty 27.000 zł jest wynikiem niewykonania przez pozwaną spółkę umowy zgodnie z jej załącznikiem numer 4. Podał, że zgodnie z harmonogramem oraz zmianą harmonogramu spłat, kwota 27.000 zł. stanowi równowartość miejsca garażowego. Wskazał, iż w styczniu 2014r. pozwana zgodziła się na sprzedaż lokalu bez miejsca postojowego. Podał, że kierował do pozwanej wnioski o zmianę miejsca postojowego na inne i spółka również na tę propozycję początkowo wyrażała zgodę. Zaproponował zakup lokalu bez miejsca postojowego bez koniecznej wpłaty kwoty 27.000 zł., ewentualnie zmianę miejsca postojowego na inne.

Dowód: pismo powoda z dnia 16 lipca 2014r., k. 81 – 82, potwierdzenie nadania, k. 83, zeznania świadka M. S. (1) 00:56:28 protokół rozprawy z dnia 28 czerwca 2016r., k. 544 – 544v.

Powód prowadził rozmowy z pozwaną spółką, w czasie których uzyskał informację, że jest możliwość zmiany miejsca postojowego z 15 na inne. Skierował do pozwanej prośbę o umożliwienie podjęcia decyzji w powyższym zakresie do dnia 11 sierpnia 2014r.

Pismem z dnia 11 sierpnia 2014r. powód poinformował pozwaną, że wobec uzyskania od pozwanej informacji o możliwości rezygnacji z miejsca postojowego, rezygnuje z miejsca postojowego numer 15 bez obowiązku zapłaty kwoty 27.000 zł. Jednocześnie zwrócił uwagę na konieczność zmiany umowy deweloperskiej w powyższym zakresie. Prosił jednocześnie o udzielenie informacji o miejscu i terminie zawarcia umowy zmieniającej umowę deweloperską.

Dowód: wiadomość email z dnia 4 sierpnia 2014r., k. 84, pismo powoda z dnia 11 sierpnia 2014r., k. 85. , potwierdzenie nadania, k. 86, zeznania świadka M. S. (1) 00:56:28 protokół rozprawy z dnia 28 czerwca 2016r., k. 544 – 544v.

Pismem z dnia 25 września 2014r. powód wezwał pozwaną spółkę do natychmiastowego wyodrębnienia własności lokalu znajdującego się budynku przy ul. (...) w S. oznaczonego tymczasowo numerem (...).

Dowód: pismo powoda z dnia 25 września 2014r., k. 87 – 88, potwierdzenie nadania, k. 89 – 90.

Pismem z dnia 19 września 2014r. pozwana spółka oświadczyła, że w związku z niespełnieniem przez powoda świadczenia pieniężnego na rzecz spółki, wynikającego z umowy deweloperskiej z dnia 12 kwietnia 2013r., korzystając z uprawnień z § 14 umowy i na mocy art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2011r., nr 232, poz. 1377) pozwana odstępuje od umowy. Podała, że zgodnie z umową powód był zobowiązany do zapłaty kwoty 154.190 zł. Tymczasem wpłacił kwotę 127.190 zł. Pomimo wezwana, nie uiścił brakującej części, tj., kwoty 27.000 zł.

Dowód: pismo pozowanej z dnia 19 września 2014r., k. 91, potwierdzenie odbioru, k. 278.

Pismem z dnia 6 października 2014r. powód złożył do Sądu Rejonowego Słupsku wniosek o zawezwanie pozwanej spółki do próby ugodowej. Proponował przeniesienie własności lokalu mieszkalnego bez prawa do miejsca postojowego w garażu za kwotę 127.190 zł

Dowód: wniosek o zawezwanie do próby ugodowej, k. 92 - 98.

Pismem z dnia 18 października 2014r. pozwana spółka poinformowała powoda, iż w związku z tym, że skutecznie odstąpiła od umowy deweloperskiej z dnia 12 kwietnia 2013r., pismem z dnia 19 września 2014r., to żądanie wyodrębnienia własności lokalu mieszkalnego (...) jest bezprzedmiotowe.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 18 października 2014r., k. 100.

Pismem z dnia 29 października 2014r. powód wystąpił z kolejną propozycją polubownego zakończenia sporu, tj. wyodrębnienia własności lokali i przeniesienia własności lokalu z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego za zapłatą kwoty 127.190 zł.

W dniu 5 listopada 2014r. odbyło się spotkanie stron, na którym powód został poinformowany przez spółkę o wyburzeniu ściany w miejscu postojowym nr 15. Pozwana wówczas wskazała, że do dnia 10 listopada 2014r. przedstawi propozycję ugodowego zakończenia sporu.

Wobec tego, że do dnia 10 listopada 2014r. pozwana nie przedstawiła propozycji rozwiązania sporu, powód, pismem z dnia 13 listopada 2014r. poinformował pozwaną, że w związku z wyburzeniem ściany na miejscu postojowym nr (...), powód jest gotowy zapłacić kwotę 27.000 zł. za to miejsce postojowe. Jednocześnie wezwał pozwaną do zawarcia umowy wyodrębnienia lokalu nr (...) przeniesienia jego własności na rzecz powoda z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu nr (...).

Dowód: pismo powoda z dnia 29 października 2014r., k. 101, potwierdzenie nadania, k. 102, pismo powoda z dnia 13 listopada 2014r., k. 103, potwierdzenie nadania, k. 104 – 105.

Pozwana, pismem z dnia 12 listopada 2014r. wezwała powoda do opuszczenia spornego lokalu. Podała, że kwota 127.190 zł. zostanie powodowi zwrócona w terminie 7 dni od dnia opuszczenia lokalu na rachunek bankowy powoda.

Powód miał wrażenie, że nastąpiło ugodowe zakończenie umowy deweloperskiej przez ustalenie, iż strony sobie zwrócą to, co wzajemnie świadczyły. To przekonanie legło u podstaw podjęcia decyzji o wydaniu lokalu pozwanej.

Jednakże po wydaniu lokalu kontakt między stronami się urwał. Pozwana nie odbierała telefonów od powoda, nie odpowiadała na jego pisma i emaile.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 12 listopada 2014r., k. 106, potwierdzenie nadania, k. 280, potwierdzenie odbioru, k. 281, przesłuchanie powoda 00:52:05, 00:54:55, 00:58:28 protokół rozprawy z dnia 12 lipca 2016r., k. 554.

W tej sytuacji powód, cofnął wniosek o zawezwanie pozwanej do próby ugodowej. Jednocześnie powód poinformował pozwaną, że jest gotowy opuścić lokal w dniu 11 grudnia 2014r. Wezwał też pozwaną do zwrotu kwoty 127.190 zł. w terminie 7 dni od dnia opuszczenia lokalu.

Wobec cofnięcia wniosku o zawezwanie do próby ugodowej, Sąd Rejonowy w Słupsku, postanowieniem z dnia 27 listopada 2014r., umorzył postępowanie o zawezwanie do próby ugodowej i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 120 zł. tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Dowód: pismo powoda z dnia 17 listopada 2014r., k. 107, potwierdzenia nadania, k. 108, pismo powoda z dnia 9 grudnia 2014r., k. 109 – 110, potwierdzenia nadania, k. 111, postanowienie Sądu Rejonowego w Słupsku z dnia 27 listopada 2014r., k. 284.

Wobec tego, że pozwana spółka nie wyznaczyła terminu wydania lokalu, powód, pismem z dnia 18 grudnia 2014r., zaproponował termin wydania lokalu na dzień 23 grudnia 2014r.

Dowód: pismo powoda z dnia 18 grudnia 2014r., k. 112, zeznania świadka M. S. (1) 01:02:36 protokół rozprawy z dnia 28 czerwca 2016r., k. 544v,

Dnia 22 grudnia 2014r. doszło do wydania lokalu przez powoda na rzecz pozwanej spółki.

Dowód: protokół odbioru mieszkania, k. 113 - 116.

Pismem z dnia 31 grudnia 2014r. pozwana spółka skierowała do powoda rozliczenie z tytułu odstąpienia od umowy, w którym potwierdziła, że powód zapłacił na poczet realizacji umowy z dnia 12 kwietnia 2013r. kwotę 127.190 zł. Jednocześnie podała, że I transza wpłacona na poczet ceny w kwocie 30.838 zł. stanowiła zadatek. Przywołując treść art. 394 k.c., oświadczyła, że w związku z faktem, że odstąpienie od umowy nastąpiło wskutek niewykonania przez nabywcę umowy, to sprzedawcy przysługuje uprawnienie zatrzymania zadatku. W związku z powyższym oświadczyła, iż dokonuje potrącenia powyższej kwoty z wierzytelnością powoda z tytułu zwrotu ceny. Jednocześnie, powołując się na § 15 umowy, oświadczyła, że przysługuje jej uprawnienie do naliczenia kary umownej w wysokości 4.625,70 zł. W konsekwencji powyższego, podała, że dokonuje potrącenia powyższej kwoty z wierzytelnością powoda z tytułu zwrotu ceny.

Nadto pozwana oświadczyła, że potrąca swą należności tytułem kosztów zastępstwa procesowego ze sprawy o zawezwanie do próby ugodowej.

Dowód: pismo pozwanej z dnia 31 grudnia 2014r., k. 117 – 119, zeznania świadka M. S. (1) 01:08:01 protokół rozprawy z dnia 28 czerwca 2016r., k. 544v.

Pismem z dnia 5 stycznia 2015r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty 127.190 zł. w terminie do dna 9 stycznia 2015r.

Dowód: pismo powoda z dnia 31 grudnia 2015r., k. 120

Sąd zważył:

Powództwo jest zasadne.

Stan faktyczny sąd ustalił w oparciu dokumenty przedstawione przez strony. Ich autentyczność nie była wzajemnie kwestionowana. Nadto sąd oparł się na zeznaniach świadków, M. S. (2) i J. Ż.. Ich zeznania były spójne i logiczne. Dodatkowo sąd uznał za wiarygodne przesłuchania powoda. Treść przesłuchania korelowała w pełni z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w szczególności z dokumentami oraz z zeznaniami świadków.

Strona pozwana zrezygnowała z przesłuchania. Nadto cofnęła wniosek o przesłuchanie świadków, A. C. i M. G..

W pierwszej kolejności wskazać należy, że zebrany w sprawie materiał dowody w postaci umowy deweloperskiej z dnia 12 kwietnia 2013r. oraz pisma pozwanej spółki z dnia 19 września 2014r., doręczonego powodowi w dniu 30 września 2014r., wskazuje, że umowa deweloperska została rozwiązana wskutek odstąpienia od umowy przez pozwaną. Postawą do odstąpienia była okoliczność bezsporna między stronami, to jest brak pełnej zapłaty przez powoda umówionej ceny za lokal mieszkalny (...) wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu podziemnym przy ul. (...) w S..

Z umowy deweloperskiej z dnia 12 kwietnia 2013r. wynika w sposób niebudzący wątpliwości, że powód zobowiązał się zapłacić pozwanej spółce kwotę 154.190 zł. Tymczasem zapłacił faktycznie kwotę 127.190 zł.

Jednocześnie z treści umowy z dnia 12 kwietnia 2013r. wynika, że pozwanej spółce przysługiwało prawo odstąpienia od umowy na podstawie art. 29 ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w przypadku m.in. niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub w wysokości określonej w umowie, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej (§ 14 umowy).

Pozwana spółka, pismem z dnia 16 czerwca 2014r. (k. 78- 79) wezwała powoda do zapłaty brakującej kwoty 27.000 zł., wskazując, że w razie braku wpłaty tej kwoty powód narazi się na negatywne konsekwencje z § 14 umowy deweloperskiej. Wobec tego, że powód nie uiścił kwoty 27.000 zł., pozwana pismem z dnia 19 września 2014r., doręczonym powodowi dnia 30 września 2014r., odstąpiła od umowy deweloperskiej (k. 91).

Zatem umowa deweloperska z dnia 12 kwietnia 2013r. została rozwiązana między stronami z dniem 30 września 2014r.

Wobec odstąpienia pozwanej od umowy z dnia 12 kwietnia 2013r., strony winny zwrócić wszystko to, co otrzymały na mocy tej umowy (art. 494 k.c.).

Z protokołu odbioru mieszkania z dnia 22 grudnia 2014r. (k. 113- 114) wynika, że powód zwrócił pozwanej lokal (...) właśnie w tym dniu.

Również pozwany winiec zwrócić powodowi uiszczone przez powoda środki pieniężne w ramach umowy deweloperskiej, w łącznej kwocie 127.190 zł.

Podniesione przez pozwaną twierdzenia o prawie zatrzymania zadatku i umorzeniu wierzytelności powoda wskutek skutecznego potrącenia wierzytelności pozwanej, w zdecydowanej mierze nie zasługują na uwzględnienie.

Nie ulega wątpliwości, że pierwsza transza wpłaty, dokonana przez powoda w wysokości 30.838 zł. stanowiła zadatek. Wynika to wprost z treści umowy (§ 3 ust.1). Jest to okoliczność bezsporna.

Wskazać w tym miejscu należy, iż skutki zastrzeżenia zadatku mają zasadnicze znaczenie, jeżeli dłużnik nie wykonana umowy w powodu okoliczności, za które ponosi od wyłączna odpowiedzialność, ponieważ art. 394 k.c. w sposób istotny modyfikuje ogólne reguły odpowiedzialności z tytułu niewykonania i nienależytego wykonania zobowiązań oraz niewykonania umów wzajemnych.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy w postaci zeznań świadków, M. S. (1) i J. Ż., pism stanowiących korespondencję między stronami oraz przesłuchania powoda prowadzi do wniosku, że niewykonanie umowy deweloperskiej przez powoda , tj. niezapłacenie przez niego kwoty 27.000 zł. nie było wynikiem wyłącznej odpowiedzialności powoda.

Powyższe dowody oraz treść umowy deweloperskiej z dnia 12 kwietnia 2013r. wskazują, że powód za kwotę 157.190 zł. miał nabyć prawo własności do lokalu mieszkalnego znajdującego się budynku mieszkalnym położonym w S. przy ul. (...), oznaczonego numerem tymczasowym (...) wraz z prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego numer 15 w garażu podziemnym (§ 10 umowy). Miejsce garażowe określone było w załączniku numer 4, stanowiącym integralną część umowy deweloperskiej. W załączniku tym nie była ujęta ściana przy stanowisku numer 15. Zatem uznać należy, że przedmiotem umowy był lokal mieszkalny wraz prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 15, nieograniczonego ścianą. Tymczasem pozwana już po zawarciu umowy i po wydaniu lokalu powodowi wybudowała ścianę na granicy miejsca postojowego nr 15. Było to działanie sprzeczne z umową łączącą strony, albowiem powód był zainteresowany prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego nr 15 nieograniczonego ścianą i za takie prawo zobowiązał się zapłacić dodatkowo kwotę 27.000 zł.

Powód nie zapłacił kwoty 27.000 zł. wskutek okoliczności wywołanych przez pozwaną. Z zeznań świadków, M. S. (1) i J. Ż. oraz z przesłuchania powoda wynika, że to pozwana informowała powoda, że cena za lokal (...) wynosi 127.190 zł., przy czym jeśli powód dopłaci kwotę 27.000 zł., to uzyska prawo do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu podziemnym. W trakcie realizacji powyższych uzgodnień, po wyborze miejsca postojowego o nr 15, po zawarciu umowy deweloperskiej i po zajęciu lokalu (...) przez powoda, pozwana samowolnie wybudowała ścianę w tym miejscu, uniemożliwiając swobodne z niego korzystanie. Wstrzymanie się powoda z płatnością kwoty 27.000 zł. było związane z tym, iż strony prowadziły rozmowy ukierunkowane na rozwiązanie zaistniałego stanu faktycznego. Ze strony pozwanej padła deklaracja, iż wyrazi zgodę na zakup lokalu (...) bez miejsca postojowego za cenę 127.190zł. Była też zgoda na wybór innego miejsca garażowego. Niepłacenie kwoty 27.000 zł. było wynikiem tego, że strony jeszcze do listopada 2014r. uzgadniały sposób rozwiązania sporu. A zapłata kwoty 27.000 zł., bądź też jej nieuiszczenie zależne było od wyboru ostatecznego rozwiązania. W tym stanie rzeczy uznać należy, że niewykonanie umowy w zakresie zapłaty kwoty 27.000 zł. nie stanowiło niewykonania umowy wyłącznie z przyczyn leżących po stronie powodowej. Było one wynikiem negocjowania przez strony ostatecznego rozwiązania sporu, który powstał wskutek tego, że pozwana w jednostronny sposób zmieniła przedmiot umowy poprzez dobudowanie ściany w miejscu postojowym nr (...). Tymczasem do wyboru lokalu mieszkalnego (...) skłonił powoda właśnie fakt, iż z lokalem którym powód był zainteresowany, związane było miejsce postojowe w garażu podziemnym. W trakcie realizacji umowy i działań pozwanej okazało się, że miejsce to nie spełnia oczekiwanej funkcji.

W tym miejscu wskazać należy, że sąd oddalił wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z wizji lokalnej celem wykazania, że w miejscu postojowym nr 15 nie ma ściany, albowiem jest okolicznością bezsporną, że została ona usunięta przez pozwaną w listopadzie 2014r. Natomiast jej postanowienie na początku roku 2014r. wynika bezsprzecznie z zeznań świadka M. S. (1), ze zdjęć załączonych do akt przez powoda oraz z przesłuchania powoda. Zatem przeprowadzenie wizji lokalnej prowadziłoby do ustaleń aktualnego stanu rzeczy, który jest prawnie obojętny do oceny zastałego stanu faktycznego.

Reasumując, po stronie pozwanej nie powstała możliwość zatrzymania zadatku w kwocie 30.838 zł., lecz obowiązek zwrotu tej kwoty obok innych kwot wpłaconych przez powoda. Nie zaistniały bowiem prawne podstawy do zatrzymania zadatku (art. 394 k.c.).

Odnosząc się do roszczeń pozwanej zgłoszonych do potrącenia, wskazać należy, iż poza kwotą 120 zł., nie zasługują one na uwzględnienie.

W myśl art. 498 k.c., gdy obie strony są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją należność z wierzytelnością drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym.

Na pozwanej spoczywał ciężar wykazania istnienia wierzytelności zgłoszonej do potrącenia. W ocenie sądu, pozwana powyższemu nie sprostała.

Odnosząc się do wierzytelności z tytułu naprawienia szkody w łącznej kwocie 100.000 zł., na którą złożyła się kwota 75.000 zł. tytułem luccrum cessans i kwota 25.000 zł. tytułem damnum emergens, stwierdzić należy, iż twierdzenia pozwanej są w powyższym zakresie niezasadne.

Na poparcie twierdzenia o utracie korzyści w kwocie 75.000 zł., pozwana przywołała oświadczenie K. Ś. z dnia 6 marca 2013r. (k. 195). Jest to jednak niewystarczający dowód, zdaniem sądu, na poparcie podnoszonego twierdzenia. W pierwszej kolejności wskazać należy, że powyższe oświadczenie stanowi dokument prywatny. Zatem korzysta jedynie z domniemania, że osoba, która go podpisała złożyła oświadczenie zawarte w tym dokumencie. Jeśli pozwana rzeczywiście otrzymała ofertę zawarcia umowy deweloperskiej z K. Ś., który proponował zapłatę ceny 230.000 zł. za sporny lokal, to pozwana mogła z K. Ś. zawrzeć umowę deweloperską. Oświadczenie K. Ś. pochodzi bowiem z dnia 6 marca 2013r., tj. przed dniem zawarcia umowy deweloperskiej z powodem. Pozwana nie była zobowiązana zawierać umowy z powodem. Skoro jednak zdecydowała się na podpisanie umowy z D. G., to nie może przenosić na powoda konsekwencji tej decyzji. Zatem twierdzenia o utraconych korzyściach w tych okolicznościach jest całkowicie pozbawione zasadności. Na marginesie wskazać należy, że dla sądu nie jest wiarygodne twierdzenie, że K. Ś. proponował pozwanej zapłatę kwoty 230.000 zł. za sporny lokal. Wobec tego, że K. Ś. jest aktualnie prezesem pozwanej spółki, wnioskować należy, że oświadczenie z dnia 6 marca 2013r. powstało na potrzeby niniejszego procesu.

W zakresie twierdzenia o szkodzie rzeczywistej w postaci utraty wartości spornego lokalu w kwocie 25.000 zł., to stwierdzić należy, iż również i one są niezasadne. Podkreślić należy, iż pozwana, do czasu rozwiązania umowy deweloperskiej z powodem, nie wyodrębniła lokalu (...), którego dotyczyła umowa z dnia 12 kwietnia 2013r. Skutecznie nie wyznaczyła nawet terminu do wyodrębnienia spornego lokalu. Wprawdzie wyznaczyła na dzień 15 lipca 2014r. spotkanie u notariusza w tym celu. Jednak po uzyskaniu informacji od powoda, że nie jest w stanie stawić się tego dnia u notariusza, nie podjęła kolejnych kroków zmierzających do wyodrębnienia lokalu (...). Tymczasem z treści umowy deweloperskiej wynika, że była zobowiązana tego dokonać do dnia 30 czerwca 2014r. Nadto, nie było przeszkód, by po dniu wydania lokalu, lokal (...) wyodrębnić i zbyć. Pozwana nie przedstawiła przeszkód ku temu. W konsekwencji powyższego, sąd uznał, że całkowicie chybione są twierdzenia, jakoby zachowanie powoda doprowadziło pozwaną do szkody w postaci utraty wartość lokalu (...). Dlatego też sąd oddalił wniosek pozwanej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego z zakresu wyceny nieruchomości na okoliczność ustalenia wartości, o jaką uległa obniżeniu wartość rynkowa spornego lokalu w okresie od zawarcia umowy deweloperskiej z powodem do chwili obecnej. Okoliczność powyższa zupełnie pozostaje obojętna dla odpowiedzialności prawnej powoda. Nie miał i nie ma on bowiem żadnego wpływu na aktywność pozwanej w zakresie dysponowania spornym lokalem. Kontrakt między stronami został zaś skutecznie rozwiązany w dniu 30 września 2014r., o czym była mowa wyżej.

Zatem, pozwana nie wykazała, by przysługiwało jej wobec powoda roszczenie o naprawienie szkody w wysokości łącznej 100.000 zł. Zatem oświadczenie o potrąceniu pochodzące od pozwanej nie wywarło skutku w postaci umorzenia wierzytelności powoda z tytułu zwrotu ceny przez niego uiszczonej na rzecz pozwanej spółki w ramach umowy deweloperskiej z dnia 12 kwietnia 2013r.

W zakresie roszczenia z tytułu kary umownej w kwocie 4.625,70 zł., to stwierdzić należy, że również i tym zakresie pozwana nie wykazała, by takie roszczenie względem powoda jej rzeczywiście przysługiwało.

W myśl § 15 umowy deweloperskiej w przypadku skorzystania przez pozwaną spółkę z prawa odstąpienia od niniejszej umowy przysługiwać jej będzie roszczenie o zapłatę przez nabywcę kary umownej w wysokości 0,036 % wartości przedmiotu sporu za każdy dzień zwłoki, nie wyższej jednak niż 3 % tej wartości, a wpłacone przez nabywcę zaliczki zostaną zwrócone po potrąceniu kary umownej, w terminie 30 dni od daty odstąpienia od niniejszej umowy

Pozwana podniosła, iż powód był w zwłoce w zapłacie ceny od dnia 27 czerwca 2103r. (data płatności ostatniej raty) od dnia 30 września 2014r. (data doręczenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy), czyli 460 dni.

Z powyższym stanowiskiem pozwanej nie sposób się zgodzić.

W tym miejscu podkreślić należy, iż sąd w całości podziela argumentację strony powodowej przedstawioną na rozprawie w dnu 12 lipca 2016r. w zakresie roszczeń o zapłatę kary umownej, tj. iż żądanie zapłaty kary umownej stanowi formę naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Domaganie się zatem kary umownej za niewykonanie obowiązku zapłaty jest niezasadne.

Nawet, gdyby uznać, że treść umowy wskazuje, że kara umowna przysługiwać będzie pozwanej za zwłokę również w zapłacie ceny, to również brak jest podstaw do uznania za zasadne roszczenie pozwanej w tym zakresie.

W systemie prawa obowiązującego zwłoka dłużnika ma charakter opóźnienia kwalifikowanego. Jest to opóźnienie w wykonaniu zobowiązania wynikłe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność dłużnik (art. 476 k.c.).

Okoliczności opisane wyżej, a dotyczące niezapłacenia przez powoda reszty ceny w kwocie 27.000 zł. wskazują, że po stronie powoda nie nastąpiło zawinione opóźnienie w zapłacie powyższej kwoty. Wstrzymanie płatności było wynikiem tego, że pozwana postawiła ścianę w miejscu postojowym numer (...), przez co miejsce to utraciło dla powoda znaczenie. Strony prowadziły rozmowy dotyczące rozwiązania sporu. Pozwana godziła się na zakup lokalu (...) bez miejsca postojowego, bądź na zakup tego lokalu z innym miejscem postojowym, następnie wycofywała się z przedstawionej propozycji. Powód mógł mieć jednak poczucie, że negocjuje z pozwaną oraz, że zapłata kwoty 27.000 zł. nastąpi po ostatecznym wyniku negocjacji.

W konsekwencji powyższego, uznać należy, że po stronie powoda nie nastąpiło zawinione opóźnienie w zapłacie kwoty 27.000 zł.

Zatem, po stronie pozwanej nie powstała wierzytelność o zapłatę kary umownej, o której mowa w § 15 umowy z dnia 12 kwietnia 2013r.

Jedynie zasadną wierzytelnością objętą oświadczeniem o potrąceniu okazała się wierzytelność w kwocie 120 zł., stanowiącą koszty postępowania pozwanej ze sprawy o zawezwanie do próby ugodowej, ujęte w postanowieniu Sądu Rejonowego w Słupsku z dnia 27 listopada 2014r. (k. 284).

Wprawdzie powód podniósł zarzut, że zasady współżycia społecznego takie jak zasada uczciwego obrotu, przestrzegania umów i rzetelności w realizacji umowy, to jednak sąd uznał, że stanowisko powoda w tym zakres nie zasługuje na uwzględnienie. O ile zachowanie pozwanej od początku 2014r., tj. od momentu postawienia ściany na miejscu postojowym nr 15 budzi zastrzeżenia w zakresie przywołanych przez powoda zasad współżycia społecznego, o tyle powstanie roszczenia w tytułu kosztów postępowania jest sytuacja obiektywną. Powód złożył wniosek o zawezwanie pozwanej do ugody, po czym, m.in. wskutek postawy pozwanej, wniosek ten cofnął. W tej sytuacji brak jest zasad współżycia społecznego, które sprzeciwiałyby się udzieleniu ochrony prawnej roszczenia o zapłatę kosztów postępowania. Dlatego też sąd uznał, że poprzez złożenie oświadczenia o potrąceniu w zakresie kwoty 120 zł. (k. 117) doszło do umorzenia wierzytelności powoda dochodzonej w niniejszym procesie o kwotę 120 zł.

Reasumując, sąd uznał roszczenie powoda za zasadne w myśl art. 494 k.c., przy czym dochodzoną należność, na podstawie art. 498 k.c. pomniejszył o kwotę 120 zł., skutecznie objętą oświadczeniem pozwanej o potraceniu.

Na żądanie powoda złożyły się wpłaty dokonane przez powoda na rzecz pozwanej w łącznej kwocie 127.190 zł. oraz skapitalizowane odsetki ustawowe od kwoty 91.606,30 zł. dochodzonej pozwem od dnia 30 grudnia 2014r. do dnia 22 marca 2015r. oraz od kwoty 35.583,70 zł., dochodzonej wskutek rozszerzenia powództwa (k. 178) od dnia 30 grudnia 2014r. do dnia 19 maja 2015r.

Roszczenie odsetkowe jest zasadne, mając na uwadze art. 481 k.c. Powstało ono bowiem z dniem 30 grudnia 2014r., kiedy to upłynął termin 7 dni od dnia wydania pozwanej lokalu przez powoda. Kapitalizacja odsetek znalazła zaś swe źródło w art. 482 k.c.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 par 1 i par 3 k.p.c., art. 99 k.p.c. w zw. z par 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013r., poz. 490 z późn. zm.) w zw. z par. 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (DZ. U. 2015.1804), uznając , ze powód niemalże w całości wygrał niniejszy spór. Na koszty powoda złożyła się opłata od pozwu w kwocie 4.664 zł, wynagrodzenie fachowego pełnomocnika w kwocie 3.600 zł., opłata od udzielonego pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz opłata w kwocie 1.866 zł. uiszczona przez powoda na potrzeby postępowania zabezpieczającego (k. 541) do sprawy Km (...)tytułem opłaty od wniosku o zabezpieczenie.

O nieuiszczonych kosztach sądowych w zakresie opłaty od rozszerzonego powództwa, sąd orzekł na podstawie art. 130 3 k.p.c. w zw. z art. 108 k.p.c.

Na oryginale właściwy podpis

Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13