Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław, dnia 18 stycznia 2016 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu II Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym :

Przewodniczący: SSO Dorota Stawicka-Moryc

po rozpoznaniu w dniu 18 stycznia 2016 r. we Wrocławiu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko M. G.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu z dnia 9 kwietnia 2015 r. w sprawie I Cupr 1664/14

oddala apelację.

sygn. akt II Ca 1051/15

UZASADNIENIE

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie nie przeprowadzał postępowania dowodowego, stąd uzasadnienie wyroku zgodnie z art. 505 ¹³ § 2 k.p.c. ograniczy się do wyjaśnienia podstaw jego wydania z przytoczeniem przepisów prawa.

Sąd Okręgowy podzielił w większości i ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd I instancji i przyjął je za własne. Na aprobatę zasługiwała również dokonana przez Sąd Rejonowy ocena prawna zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż wzajemność umowy najmu wyraża się w tym, iż zobowiązanie wynajmującego do oddania rzeczy najemcy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony odpowiada zobowiązaniu najemcy do zapłaty wynajmującemu umówionego czynszu.

Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 467 k.c. umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej. Świadczenia nie muszą być zatem obiektywnie równoważne czy też ekwiwalentne. Decyduje ocena (uznanie) samych stron.

Wbrew twierdzeniom apelującej uchybienie przez wynajmującego obowiązkowi utrzymania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku przez czas trwania najmu, wynikającemu z art. 662 § 1 k.c., nie rodzi po stronie najemcy uprawnienia do zaniechania uiszczania czynszu za najmowany lokal mieszkalny.

Zgodnie natomiast z art. 663 k.c. jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.

Nawet zatem bezskuteczny upływu terminu wyznaczonego wynajmującemu do dokonania naprawy nie zwalnia najemcy z obowiązku terminowego uiszczania umówionego czynszu.

Jak wynika z akt lokalowych lokalu mieszkalnego przy ul. (...) we W. pozwana w czasie trwania stosunku najmu zgłaszała wynajmującemu wyłącznie konieczność wymiany stolarki okiennej. W odpowiedzi na zgłoszenie pozwanej powódka pismem z dnia 23 listopada 2007 r. poinformowała pozwaną, iż okna w najmowanym przez pozwaną lokalu zostały zakwalifikowane do wymiany i ujęte w potrzebach remontowych, jednak z uwagi na to, iż stan techniczny stolarki okiennej zakwalifikowanej do wymiany we wszystkich lokalach budynku był zbliżony do stanu technicznego okien w lokalu wynajmowanym pozwanej, powódka ustaliła dodatkowe kryterium wyznaczające termin wymiany okien w postaci kolejności zgłoszeń lokatorów potrzeby wymiany stolarki okiennej oraz poinformowała pozwaną, iż z uwagi na dużą ilość zgłoszeń, termin oczekiwania pozwanej na wymianę okien może ulec wydłużeniu.

W dniu 9 października 2008 r. pozwana zdecydowała się na wymianę okien na własny koszt, zwracając się do powódki o wyrażenie zgody na jej dokonanie. Powódka wyraziła zgodę na powyższe i w dniu 17 listopada 2008 r. dokonała odbioru technicznego wymiany stolarki okiennej dokonanej na koszt pozwanej, zgodnie z jej wnioskiem.

Jednocześnie stwierdzić należy, iż pozwana w toku postępowania w niniejszej sprawie nie wykazała w żaden sposób, by zgłaszała powódce konieczność dokonania jakichkolwiek innych napraw czy też wymiany instalacji i urządzeń związanych z budynkiem i lokalem, w szczególności: instalacji wodociągowej, gazowej, ciepłej wody, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej, pieców grzewczych, stolarki drzwiowej, podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych, tynków w zakresie nieobciążającym najemcy, a w konsekwencji nie wykazała, by dokonała niezbędnych napraw obciążających wynajmującego po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego wynajmującemu na ich dokonanie, co mogłoby stanowić podstawę do dokonania stosownego potrącenia kosztów takich napraw z należnego powódce czynszu. Okoliczność ta nie wynika w szczególności z akt lokalowych mieszkania położonego we W. przy ul. (...).

Odnosząc się natomiast do zarzutów apelującej w zakresie prawidłowości dokonywania przez powódkę podwyżek czynszu, stwierdzić należy, iż są one bezzasadne. W zakresie objętym rozstrzygnięciem, Sąd Rejonowy prawidłowo uwzględnił podwyżki czynszu z 2009 r. i 2011 r. jako dokonane skutecznie i z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Pismem z dnia 1 kwietnia 2009 r. powódka wypowiedziała pozwanej wysokość czynszu, informując, iż od dnia 1 sierpnia 2009 r. czynsz za najmowany przez nią lokal mieszkalny będzie wynosił 228,34 zł miesięcznie. Pismo to zostało odebrane przez pozwaną osobiście w dniu 1 kwietnia 2009 r., co wynika z akt lokalowych (k.24). Kolejne wypowiedzenie wysokości czynszu nastąpiło pismem z dnia 1 czerwca 2011 r., w którym powódka poinformowała pozwaną, iż od dnia 1 października 2011 r. - a nie jak błędnie wskazał w uzasadnieniu wyroku Sąd Rejonowy od dnia 1 czerwca 2011 r. - czynsz za wynajmowany pozwanej lokal mieszkalny będzie wynosił 262,85 zł miesięcznie. Pismo z dnia 1 czerwca 2011 r. pozwana odebrała osobiście w dniu 21 czerwca 2011 r., jak wskazuje zwrotne potwierdzenia odbioru zawarte w aktach lokalowych (k. 19). Wskazane wyżej wypowiedzenia wysokości czynszu spełniały zatem ustawowe wymogi warunkujące ich ważność i skuteczność. Jednocześnie wskazać należy, iż obowiązujące przepisy nie nakładają na wynajmującego obowiązku zamieszczania w piśmie wypowiadającym dotychczasową wysokość czynszu informacji o uprawnieniach przysługujących najemcy określonych w art. 8 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W świetle powyższego apelacja pozwanej nie zasługiwała na uwzględnienie.

Z tych względów Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. orzekł jak w sentencji.