Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 58/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 5 listopada 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Maria Szulc (przewodniczący)
SSN Antoni Górski (sprawozdawca)
SSN Zbigniew Kwaśniewski
w sprawie z powództwa K. Sp. z o.o. w W.
przeciwko Gminie W.
o ustalenie,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym
w Izbie Cywilnej w dniu 5 listopada 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 14 października 2014 r.,
oddala skargę kasacyjną; zasądza od powódki na rzecz
pozwanej 1.800 zł zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w
postępowaniu kasacyjnym.
2
UZASADNIENIE
Strona powodowa – K. sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o ustalenie, że
odmowa zmiany wysokości stawki opłaty rocznej z 3% na 1% poczynając od dnia 1
stycznia 2013 r. dla bliżej określonego udziału w prawie użytkowania wieczystego
gruntu położonego we W. przy ul. K. […], oznaczonego jako działka 47/6, obręb
Stare Miasto […], stanowiącej własność Gminy W., jest nieuzasadniona.
Sąd Okręgowy we W. oddalił powództwo wyrokiem z dnia 10 lutego 2014 r.,
a Sąd Apelacyjny oddalił apelację strony powodowej od tego rozstrzygnięcia
wyrokiem z dnia 14 października 2014 r.
Sąd pierwszej instancji ustalił, że nieruchomość gruntowa przy ul. K. […],
stanowiąca własność Gminy W., została oddana w użytkowanie wieczyste umową z
dnia 5 listopada 1999 r., na mocy której ustalono stawkę opłaty rocznej w
wysokości 3%. Stronie powodowej przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym
nieruchomości w wysokości 712708/781788, a pozostały udział związany jest z
prawem własności lokali zbytych na rzecz osób trzecich.
Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren
przeznaczony był na ośrodki i ciągi handlowo-usługowe z preferowaną funkcją
zespołu hotelowego z parkingiem. W dniu 27 października 2005 r., poprzedni
współużytkownik wieczysty - JM […] sp. z o.o., uzyskał decyzję Prezydenta W., na
podstawie której zatwierdzony został projekt budowlany i udzielone zostało
pozwolenie na budowę kompleksu hotelowo-usługowo-apartamentowego. Decyzją
z dnia 11 lutego 2011 r. Prezydent W. zatwierdził zmiany projektu budowlanego,
zgodnie z którymi 74,12% całkowitej powierzchni użytkowej budynku stanowiły
lokale mieszkalne. Decyzją z dnia 10 stycznia 2012 r. pozwolenie na budowę
zostało przeniesione na stronę powodową.
Od 2005 r. realizowana jest inwestycja mieszkaniowa z funkcją usługową.
Sąd Okręgowy wskazał, że przedmiot powyższej inwestycji odbiegał od celu,
na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. W umowie
użytkowania wieczystego z dnia z dnia 5 listopada 1999 r. użytkownik wieczysty
zobowiązał się bowiem do wybudowania na spornej nieruchomości hotelu
pięciogwiazdkowego z parkingiem podziemnym. Na tej podstawie Sąd Okręgowy
uznał za spełnioną przesłankę określoną w art. 73 ust. 2 u.g.n. W ocenie Sądu,
3
jeżeli zgodnie z decyzjami, bez zbędnej zwłoki, na gruncie wzniesiony został
budynek w większości o funkcji mieszkalnej, to trwała zmiana przeznaczenia gruntu
nastąpiła już w momencie rozpoczęcia prac związanych z wnoszeniem takiego
budynku. Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości miała charakter trwały,
bowiem proces inwestycyjny prowadzony był od 2005 r. do 2013 r.
Sąd Okręgowy wskazał, że pomimo spełnienia przesłanki, o której mowa
w art. 73 ust. 2 u.g.n., powództwo podlegało oddaleniu z uwagi na niedopuszczalny
zakres zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej. Uwzględnienie
wniosku prowadziłoby bowiem do sytuacji, w której dla jednej nieruchomości
gruntowej ustalone byłyby różne stawki procentowe opłaty rocznej dla różnych
współużytkowników wieczystych. W ocenie Sądu Okręgowego, nie można
zaakceptować takiej sytuacji, ponieważ współużytkowanie wieczyste powstałe
w następstwie przekształcenia użytkowania wieczystego przysługującego jednemu
podmiotowi, np. na skutek wyodrębnienia nieruchomości lokalowych, ma nadal za
przedmiot nieruchomość, a nie wyodrębnione lokale. Przepisy kodeksu cywilnego
i ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają uregulowań dotyczących
współużytkowania wieczystego w częściach ułamkowych. W związku z tym
w zakresie rozliczeń z tytułu opłaty rocznej należnej za udział we współużytkowaniu
wieczystym możliwe jest stosowanie w drodze analogii art. 207 k.c. Od tej kwestii
należy jednak odróżnić określenie wysokości stawki procentowej opłaty rocznej,
zależnej od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste
(art. 72 ust. 3 u.g.n.).
Sąd Okręgowy wskazał także, że gramatyczna wykładnia art. 27, 72 ust. 3
i art. 72 ust. 1 i 2 u.g.n. wskazuje na to, że pojęcia „sposobu korzystania"
z nieruchomości oraz „celu", na który została przeznaczona, dotyczą nieruchomości
gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Przepisy te nie dotyczą ani
wyodrębnionej nieruchomości lokalowej, ani udziału we współużytkowaniu
wieczystym.
Zdaniem Sądu Okręgowego, powyższe stanowisko zachowało aktualność
także po zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez dodanie art. 73
ust. 2a u.g.n. Powołana regulacja została wprowadzona niejako w odpowiedzi
na dostrzeżone w judykaturze wątpliwości co do zasadności utrzymywania jednej
4
stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w sytuacji istnienia w budynku
posadowionym na nieruchomości gruntowej lokali będących przedmiotem
odrębnego prawa własności o różnym przeznaczeniu. Wprowadzony przepis miał
zapobiegać stosowaniu dla lokali użytkowych takiej samej stawki, jak dla lokali
mieszkalnych. W konsekwencji, można stosować różne stawki opłaty rocznej
w odniesieniu do różnych udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu.
W ocenie Sądu Okręgowego, taka sytuacja stanowi jednak wyjątek od reguły,
zgodnie z którą dla jednego przedmiotu użytkowania wieczystego (nieruchomości
gruntowej) należy stosować jedną stawkę procentową opłaty rocznej stosownie do
celu, na jaki nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste.
Wobec tego przepis art. 73 ust. 2a u.g.n. trzeba wykładać w sposób ścisły uznając,
że różne stawki procentowe opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste mogą mieć
miejsce jedynie w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego
przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana
w użytkowanie wieczyste, lub zmiany sposobu korzystania z lokalu i jedynie
wówczas, gdy zmiana stawki dotyczy tego udziału we współużytkowaniu
wieczystym, który jest związany z odrębną własnością lokalu. Tylko w takim
wypadku można ustalić odrębne przeznaczenie danej części nieruchomości
oddanej w użytkowanie wieczyste, wynikające z tego, że stanowi ona odrębny
przedmiot własności (własności lokalowej).
W konkluzji Sąd Okręgowy uznał, że zmiana stawki procentowej udziału we
współużytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej, niezwiązanego z prawem
własności wyodrębnionego lokalu, nie jest dopuszczalna z dwóch względów:
po pierwsze, zmiany takiej nie przewidują przepisy ustawy o gospodarce
nieruchomościami, po drugie, pozostaje ona sprzeczna z naturą prawną
użytkowania wieczystego.
Oddalając apelację strony powodowej, Sąd Apelacyjny wskazał, że żądanie
zmiany stawki procentowej opłaty rocznej w stosunku do udziału przysługującemu
użytkownikowi wieczystemu nie mogło być uwzględnione z uwagi na treść art. 71
i 72 u.g.n. W ocenie Sądu Apelacyjnego, sformułowanie żądania pozwu było
wadliwe, ponieważ w świetle art. 73 ust. 2 u.g.n. użytkownik wieczysty nie może
domagać się ustalenia opłaty rocznej tylko co do udziału w prawie użytkowania
5
wieczystego, który pozostał po zbyciu własności lokali wraz z udziałem
w nieruchomości gruntowej. Stawka opłaty rocznej może być zmieniona na
podstawie art. 73 ust. 2 u.g.n. dla całej nieruchomości, a dla udziału - tylko
w przypadku spełnienia przesłanek z art. 73 ust. 2a u.g.n. Sąd Apelacyjny wskazał
także, że choć intencją strony było ustalenie nowej stawki procentowej dla całej
nieruchomości, to przy tak sformułowanym żądaniu uwzględnienie powództwa
poprzez ustalenie preferencyjnej stawki dla nieruchomości oddanej w wieczyste
użytkowanie byłoby wyjściem ponad żądanie pozwu (art. 321 § 1 k.p.c.).
Sąd Apelacyjny przywołał także art. 73 ust. 1 u.g.n., z którego wynika,
że jeśli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej
niż jeden cel, to stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który
w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.
Przepis ten potwierdza, że stawka dla całej nieruchomości jest jedna, nawet jeśli
cel, na który została oddana w użytkowanie wieczyste nie jest tylko jeden.
Tym samym żądanie ograniczone do ustalenia jednoprocentowej stawki wyłącznie
w odniesieniu do udziału przysługującego stronie powodowej nie mogło zostać
uwzględnione.
Od wyroku Sądu Apelacyjnego skargę kasacyjną wniosła powódka,
zaskarżając go w całości. W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej (art. 3983
§ 1
pkt 1 k.p.c.) zarzuciła naruszenie art. 73 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
u.g.n. przez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że przepis ten znajduje
zastosowanie jedynie w stosunku do udziału w prawie użytkowania wieczystego,
który związany jest z odrębną własnością gruntu. W ramach drugiej podstawy
kasacyjnej (art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c.) zarzuciła naruszenie art. 383 k.p.c. poprzez
jego nieuzasadnione zastosowanie. Na tej podstawie skarżąca wnosiła o uchylenie
zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego
rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
W art. 73 ust. 2 u.g.n. przewidziana została możliwość zmiany ustalonej
stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste z nieruchomości
gruntowej w razie trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości,
6
powodującej zmianę celu, na który została oddana. W związku z tym wyłonił się
problem prawny, czy zmiana ta ma dotyczyć prawa wieczystego użytkowania całej
nieruchomości gruntowej, czy też odnosić się może jedynie do udziału w nim,
powstałego na skutek ustanowienia odrębnej własności lokalu, pociągającej za
sobą trwałą zmianę przeznaczenia tego udziału. Sąd Najwyższy udzielił na to
pytanie odpowiedzi negatywnej w uzasadnieniu uchwały z dnia 11 lutego 2004 r.,
III CZP 103/03 (OSNC 2005, nr 5, poz. 76), argumentując, że przepis ten mówi
wprost o „nieruchomości gruntowej”, nie wspominając nic o wyodrębnionej
nieruchomości lokalowej i odpowiadającej jej udziałowi w prawie użytkowania
wieczystego. Dlatego w sentencji uchwały stwierdził, że ustanowienie odrębnej
własności lokalu użytkowego w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej
w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe nie uzasadnia zmiany
stawki procentowej opłaty rocznej na podstawie art. 73 ust. 2 u.g.n. Wykładnia
zawarta w tej uchwale stała się asumptem do zmiany ustawy, dokonanej ustawą
z dnia 22 października 2007 r., (Dz. U. 173, poz. 1218), a polegającej na dodaniu
do art. 73 u.g.n. ustępu 2a o następującej treści:
Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do udziału w prawie wieczystego
użytkowania nieruchomości gruntowej, w przypadku:
1) ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż
cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, lub
2) zmiany sposobu korzystania z lokalu.
Sąd Najwyższy dokonał wykładni tego przepisu w uzasadnieniu uchwały
z dnia 16 listopada 2012 r., III CZP 62/12 (OSNC 2013, nr 5, poz. 56).
Uznał za trafny wyrażony w doktrynie pogląd, że jest to przepis szczególny,
stanowiący wyjątek od regulacji zawartej w art. 73 ust. 2 u.g.n. Przewiduje bowiem
odrębne, własne przesłanki uzasadniające zmianę stawki opłaty rocznej w razie
wyodrębnienia lokalu lub zmiany sposobu korzystania z niego. W przepisie tym
ustawodawca uznał za wystarczające do zmiany stawki rocznej z tytułu udziału
w wieczystym użytkowaniu nieruchomości gruntowej samo tylko ustanowienie
odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na jaki
nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste lub samą tylko zmianę
sposobu korzystania z lokalu, bez względu na to, czy spowodowało to trwałą
7
zmianę sposobu korzystania z całej nieruchomości, powodującą zmianę celu, na
który nieruchomość została oddana. Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym
niniejszą sprawę podziela tę argumentację prawną. Z gramatycznego brzmienia
tego przepisu wynika, że warunkiem zmiany stawki procentowej jest ustanowienie
odrębnej własności lokalu lub zmiana sposobu korzystania z lokalu już
wyodrębnionego. Jak to wyjaśniono w uchwale III CZP 62/12, uregulowanie to ma
charakter wyjątku od zasady wyrażonej w dwóch pierwszych ustępach art. 73 u.g.n.
ustalania jednej stawki dla całej nieruchomości gruntowej, w związku z czym należy
wykładać je w sposób ścisły. Prowadzi to do wniosku, że zmiana stawki
procentowej nie jest dopuszczalna, jeżeli nie została spełniona żadna z dwóch
przesłanek wymienionych w art. 73 ust. 2a ustawy, wiążących możliwość zmiany
stawki z ustanowieniem prawa do odrębnej własności lokalu lub z trwałą zmianą
sposobu korzystania z niego. Nie można zatem zaakceptować odmiennego
stanowiska prawnego prezentowanego w skardze kasacyjnej, rozbudowanego
argumentacyjnie zwłaszcza w warstwie interpretacji semantycznej tego przepisu
i powołującego się na racje słusznościowe, które mają niewątpliwy walor propozycji
de lege ferenda. W związku z tym trzeba uznać, że zgłoszone roszczenie
w sprawie jest chybione co do samej zasady prawnej i nie mogło być uwzględnione.
W tej sytuacji nie mógł odnieść skutku zarzut procesowy zgłoszony w skardze
naruszenia art. 383 k.p.c., jako niemający wpływu na treść rozstrzygnięcia,
mimo że należy zgodzić się ze skarżącym, iż stanowisko Sądu Apelacyjnego
co do tego, że sam sposób sformułowania żądania przez powoda był niewłaściwy
i niedopuszczalny, było przesadnie restrykcyjne.
Z podanych przyczyn skarga podlegała oddaleniu, jako nieuzasadniona
(art. 39814
w zw. z art. 98 § 1 k.p.c.).
eb