Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CSK 22/15
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 listopada 2015 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)
SSN Iwona Koper (sprawozdawca)
SSN Kazimierz Zawada
Protokolant Justyna Kosińska
w sprawie z powództwa Giełdy […] S.A. w W.
przeciwko Polskim Kolejom Państwowym S.A. w W.
o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 20 listopada 2015 r.,
skargi kasacyjnej strony powodowej
od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 20 listopada 2013 r.,
oddala skargę kasacyjną i zasądza od powoda na rzecz
pozwanego kwotę 3600 (trzy tysiące sześćset) zł tytułem kosztów
postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Powód - Giełda […] S.A. w W. domagał się w pozwie wniesionym w dniu 26
lipca 2006 r. przeciwko Polskim Kolejom Państwowym S.A w W.
1) zobowiązania pozwanego, do złożenia oświadczenia o ustanawianiu
odrębnej własność lokalu użytkowego nr 9 o pow. 227,78 m2
znajdującego się na
parterze w budynku położonego na nieruchomości przy ul. B. […] w W. oraz do
przeniesienia na rzecz powoda własności tego lokalu wraz z udziałem wynoszącym
1388/100000 części w nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania
wieczystego działki nr 26/3, obr. […], dla której Sąd Rejonowy w W. prowadzi
księgę wieczystą nr […],
ewentualnie
2) zasądzenia od pozwanego kwoty 1.021.500 zł z ustawowymi odsetkami
od dnia wniesienia pozwu.
W sprawie ustalony został następujący stan faktyczny.
Na podstawie umowy z dnia 20 stycznia 1987 r. Przedsiębiorstwo Usługowo
Handlowe (PHU) J. uczestniczyło w realizacji inwestycji polegającej na wzniesieniu
przez Przedsiębiorstwo Polskie Koleje Państwowe (PKP) budynku przy ul. B. […] w
W. przez wniesienie kwoty 211.172,311 „starych” złotych. W dniu 26 lipca 1996 r.
pomiędzy Przedsiębiorstwem PKP a syndykiem masy upadłości PHU J. została
zawarta w formie aktu notarialnego umowa zobowiązująca Przedsiębiorstwo PKP
do ustanowienia odrębnej własności lokalu użytkowego o pow. 227 m2
położonego
na parterze budynku przy ul. B.nr […] w W. oraz do przeniesienia własności tego
lokalu na rzecz PHU J. W umowie strony nie zawarły postanowień o jednoczesnym
przeniesieniu udziału w częściach wspólnych budynku oraz w prawie użytkowania
wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek. W dniu 1 października
1996 r. syndyk masy upadłości PHU J, sprzedał prawo do ustanowienia odrębnej
własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu Towarzystwu (T.P.) SA. W
umowie zawartej w obecności przedstawicieli Przedsiębiorstwa PKP działających
łącznie w imieniu i na rzecz PKP stawający oświadczyli (§ 3), że z własnością
lokalu użytkowego, którego odrębna własność zostanie ustanowiona na mocy
3
umowy zobowiązującej, związany jest udział w prawie użytkowania wieczystego
działki gruntu, na której posadowiony jest budynek oraz udział w prawie własności
części wspólnych tego budynku i jego urządzeń, które zostaną określone zgodnie z
art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z
2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej jako u.w.l.) i w związku z tym udziały te będą
również przedmiotem umowy rozporządzającej, która zostanie zawarta w związku
z realizacją praw będących przedmiotem umowy. W § 6 umowy M.K. i U. S.
działający w imieniu i na rzecz PKP oświadczyli, że przyjmują do wiadomości
postanowienia tej umowy i akceptują przejście praw do ustanowienia odrębnej
własności lokalu na rzecz T. P. SA. Przedsiębiorstwo PKP pismem z dnia 8
stycznia 1999 r. poinformowało T. P. SA, że w dniu 31 grudnia 1998 r. otrzymało
skorygowaną decyzję Wojewody o uwłaszczeniu przedmiotowej nieruchomości
oraz, że po jej uprawomocnieniu wystąpi z wnioskiem o założenie księgi wieczystej,
co miało umożliwić przeniesienie własności lokalu posiadanego przez T. P. SA na
jej rzecz. Po założeniu księgi wieczystej dnia 29 maja 2001 r. pismem z dnia 27
lipca 2001 r. skierowanym do T. P. pracownik pozwanej poinformował, że zamierza
ona dokonać uregulowania stanu prawnego lokalu usytuowanego na parterze
budynku przy ul. B. […] i warunkiem tego jest uregulowanie przed zawarciem aktu
notarialnego należności z tytułu administracji i użytkowania lokalu. Jednocześnie
zwrócono się o przesłanie dokumentów dotyczących statusu prawnego firmy
użytkującej lokal. Pismem z dnia 9 lipca 2003 r. pozwana poinformowała syndyka
TUR P. SA o założeniu księgi wieczystej, ujawnieniu prawa PKP SA do gruntu i
budynku, o wyodrębnieniu i sprzedaży części lokali oraz o wstrzymaniu
sprzedaży dalszych lokali, gdyż na nieruchomości w części niesprzedanej ciążą
obciążenia hipoteczne. Wskazano, że w przypadku zainteresowania zawarciem
umowy notarialnej o wyodrębnieniu lokalu z obciążeniem hipoteką, jest to możliwe.
Na podstawie umowy z dnia 23 lutego 2005 r. powód nabył od syndyka masy
upadłości T. P. SA całość jej przedsiębiorstwa, w tym prawo do ustanowienia
odrębnej własności lokalu użytkowego w budynku przy ul. B. […] oraz do
przeniesienia własności tego lokalu wraz ze związanymi z jego własnością
prawami. Pismem z dnia 17 marca 2005 r. skierowanym do pozwanej spółki
prezes zarządu powoda poinformował, że jest zainteresowany możliwe
4
najszybszym nabyciem lokalu. W odpowiedzi uzyskał informację, że sprzedaż
lokalu powinna się odbyć w trybie przetargowym z zaliczeniem na poczet ceny
wartości prawa własności lokalu, jako odpowiadającego rynkowej wartości
nakładów, a w przypadku wygrania przetargu przez inną osobę za zwrotem tej
kwoty. Postępowanie przetargowe powinno być poprzedzone zgodą zarządu PKP
SA, za ewentualnym zrzeczeniem się korzystania z zarzutu przedawnienia
roszczeń o nakłady, na istnienie którego wskazują opinie prawne. W odpowiedzi
powód pismem z 21 lipca 2006 r. wyjaśnił, że jest zainteresowany ustanowieniem
odrębnej własności spornego lokalu i przeniesienia jej na jego rzecz i wzywa
pozwanego do wypełnienia zobowiązania.
W tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 23 marca
2012 r. uwzględnił żądanie główne zobowiązując pozwanego do złożenia
oświadczenia woli o wyodrębnieniu przedmiotowego lokalu i do zawarcia umowy
przenoszącej jego własność na rzecz powoda.
Z powołaniem się na poglądy co do wykładni prawa wyrażone w wyroku
Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2010 r. uchylającym wcześniej wydany
w sprawie wyrok Sądu Apelacyjnego Sąd Okręgowy uznał, że na podstawie
zapisów umowy z dnia 1 października 1996 r. uzupełniono we właściwej formie aktu
notarialnego treść oświadczeń złożonych w umowie z dnia 26 lipca 1996 r.
Umowa w tym kształcie, uwzględniając treść art. 3 ust. 3 u.w.l., jest ważna i zawiera
wszystkie elementy przedmiotowe dla niej istotne, a co najmniej podstawy do ich
ustalenia. Wskazał, że jak przyjmuje się w orzecznictwie (postanowienie SN z dnia
14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, nie publ.), nawet wadliwe określenie niektórych
udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości zawarte
w umowie sprzedaży lokalu powoduje nieważność tylko tych postanowień,
które dotknięte są wadą. W miejsce nieważnych postanowień wchodzi przepis
ustawy, nie zachodzi więc nieważność całej czynności. Zaakceptował ustalony
w związku z rozliczeniem nieruchomości przy ul B. na dzień 23 lutego 2010 r. udział
(ułamek dziesiętny) w nieruchomości wspólnej dla lokalu objętego sporem, jako
zgodny z art. 3 ust. 1 u.w.l.
5
Odnośnie do podniesionego przez pozwanego zarzutu przedawnienia
roszczenia powoda przyjął, że możliwość wykonania czynności rozporządzającej
z umowy powstała w dacie założenia księgi wieczystej tj. w dniu 29 maja 2001 r.
i od tego czasy zaczął biec 3-letni termin przedawnienia dla roszczeń powoda
związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, który upłynął z dniem
29 maja 2004 r. (art. 118 k.c.). Stwierdził, że powód wywodzi swoje roszczenie
z umowy sprzedaży przedsiębiorstwa z dnia 23 lutego 2005 r., a nabywanie i obrót
wierzytelnościami należy do bezpośredniego przedmiotu jego zawodowej
i zarobkowej działalności. Specjalizuje się w obrocie wierzytelnościami, ich
windykacji, obrocie prawami majątkowymi oraz doradztwie i pośrednictwie
finansowym. W tym też celu nabył sporne roszczenie, które wiąże się z jego
działalnością gospodarczą. Jednocześnie podzielił zarzut nadużycia prawa przez
pozwanego przez korzystanie z zarzutu przedawnienia, ponieważ opóźnienie
w dochodzeniu roszczenia przez wierzyciela było spowodowane działaniem
dłużnika, który przez wywołanie u wierzyciela przekonanie, że spełni swoje
świadczenie celowo doprowadził do upływu terminu przedawnienia roszczenia
powoda, z naruszeniem zasady bezpieczeństwa obrotu i wiążącej mocy umów.
Wyrokiem z dnia 20 listopada 2013 r. Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu
Okręgowego i oddalił powództwo o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli
oraz uchylił zaskarżony wyrok w pozostałej części i przekazał sprawę Sądowi
Okręgowemu w W. do ponownego rozpoznania w zakresie powództwa
ewentualnego o zapłatę.
Po rozważeniu podniesionych w apelacji pozwanego zarzutów naruszenia
przepisów art. 156 k.c., art. 158 k.c., art. 237 k.c., art. 235 § 2 k.c. w zw. z art. 7
ust. 2 i art. 8 ust. 1 pkt 2 u.w.l. w zw. z art. 58 § 1 k.c., art. 73 § 2 k.c. i art. 77 § 1
k.c. Sąd Apelacyjny podzielił wywiedziony na ich podstawie pogląd, że umowa
z dnia 26 lipca 1996 r. nie zawiera wszystkich obowiązkowych danych określonych
w art. 8 ust. 1 pkt 1 i 2 u.w.l., którymi są: rodzaj, położenie, powierzchnia lokalu
oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów
przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
Stwierdził, że jej treść nie została - wbrew stanowisku Sądu Okręgowego -
uzupełniona o niezbędne wymagane elementy aktem notarialnym z dnia
6
1 października 1996 r. Nie ma w tych umowach odczytywanych łącznie także
danych, na podstawie których można ustalić w sposób jednoznaczny z punktu
widzenia pewności obrotu, związany z lokalem udział w prawie do gruntu, takich
jak precyzyjne określenie powierzchni użytkowej wyodrębnionego lokalu wraz
z pomieszczeniami przynależnymi i łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali.
Tego rodzaju dane nie zostały zawarte w żadnym ze znajdujących się w aktach
sprawy aktów notarialnych, przy tym w jednym akcie powierzchnię lokalu określono
na 227 m2
, w drugim na około 227 m2
, gdy tymczasem opłaty za ten lokal naliczono
jak za lokal o powierzchni 225,78 m2
. Nie jest wystraczające wskazanie w umowie,
że udział w prawie własności części wspólnych spornego budynku i jego urządzeń
zostanie określony zgodnie z art. 3 u.w.l. Ponadto oświadczenie woli stron
zawierające te dane powinno być zapisane w akcie notarialnym i w związku z tym
nie mogą one wynikać z innych dokumentów w tym dokumentu prywatnego, którym
posiłkował się Sąd Okręgowy, dotyczący rozliczenia nieruchomości na dzień
23 lutego 2010 r. Tak więc mimo, że nie było wykluczone uzupełnienie
wcześniejszej czynności stron w drodze późniejszych oświadczeń, to jednak
sytuacja taka w sprawie nie zachodzi. Z tych względów Sąd Apelacyjny uznał,
że umowa zobowiązująca do ustanowienia odrębnej własności lokalu
i przeniesienia go na nabywcę jest nieważna bowiem nie określa jednocześnie
udziału przypadającego właścicielowi tego lokalu w prawie użytkowania
wieczystego gruntu oraz w częściach wspólnych budynku. Umowa nieważna nie
może zaś rodzić skutku prawnego w postaci prawa żądania wywiązania się z niej
przez pozwanego w sposób określony w pozwie.
Ponadto zdaniem Sądu Apelacyjnego roszczenie główne, gdyby nawet było
zasadne, byłoby przedawnione z przyczyn właściwie wskazanych przez
Sąd Okręgowy, który jednak nieprawidłowo uznał, że skorzystanie z zarzutu
przedawniania przez pozwanego jest sprzeczne z zasadami współżycia
społecznego. Stwierdził, że nie ma podstaw do przyjęcia, że to strona pozwana
doprowadziła do przedawnienia roszczenia powoda, skoro było ono przedawnione
już w momencie jego nabycia przez powoda. Powód jako profesjonalny podmiot
zajmujący się obrotem wierzytelnościami i ich windykacją oraz prawami
majątkowymi powinien liczyć się z ryzykiem nabycia prawa przedawnionego i przez
7
swoje służby prawne sprawdzić nabycie pod tym kątem. Z uwagi na zasadę
jawności ksiąg wieczystych poprzednik prawny powoda jak i on sam wykazał
bezczynność w dochodzeniu do zawarcia przyrzeczonej umowy, co doprowadziło
do znacznego okresu przedawnienia. Nie zostały udowodnione okoliczności, które
miałyby uniemożliwić poprzednikowi prawnemu powoda wytoczenie powództwa.
Niestaranność działania strony nie może być niwelowana przez zastosowanie
przepisu szczególnego art. 5 k.c.
W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie:
1) art. 56 k.c. oraz art. 3 ust. 1 u.w.l. w brzmieniu obowiązującym
w dniu 1 października 1996 r. oraz art. 3 ust. 3, 6 i 7 u.w.l. w brzmieniu obecnie
obowiązującym przez nierozważenie, a w wyniku tego niesłuszne uznanie,
że odwołanie się w umowie z 1 października 1996 r. do art. 3 u.w.l. przy
jednoczesnym dokładnym określeniu przez strony rodzaju, położenia i powierzchni
spornego lokalu jest niewystraczające do ustalenia udziału w prawie własności
części wspólnych,
2) art. 8 ust. 1 pkt 1 i 2 u.w.l. przez błędną wykładnię polegającą na
przyjęciu, że umowa zobowiązująca do ustanowienia własności lokalu powinna
zawierać dane dotyczące łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali oraz
art. 8 ust. 1 pkt 1 u.w.l. przez przyjęcie, że umowa powinna określać precyzyjnie
powierzchnię lokalu,
3) art. 56, art. 58 § 1, art. 60, art. 65 k.c., art. 156 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1
u.w.l. w brzmieniu obowiązującym w dniu 1 października 1996 r. przez ich błędną
wykładnię i brak prawidłowej oceny i wykładni oświadczeń woli stron ich
zobowiązań zawartych w umowach notarialnych, a w szczególności brak oceny
rzeczywistego zgodnego zamiaru i celu działania pozwanego zawierającego drugą
umowę i pominięcie, że brak wskazania udziału w nieruchomości wspólnej
w drugiej umowie był obiektywnie uzasadniony brakiem księgi wieczystej i zapisów
dotyczących wielkości powierzchni użytkowej wszystkich lokali, skutkiem czego
było uznanie, że umowa zobowiązująca była nieważna, a w sprawie nie nastąpiło
uzupełnienie czynności z dnia 26 lipca 1996 r. chociaż w drugiej umowie strony
odwołały się do art. 3 ust. 1 u.w.l.,
8
4) art. 123 § 1 pkt 2 k.c. przez pominięcie oświadczenia pozwanego z dnia
9 lipca 2003 r., chociaż stanowiło ono uznanie roszczenia głównego, które
przerwało bieg przedawnienia oraz art. 117 § 1 i 118 k.c. przez bezzasadne
przyjęcie, że roszczenie powoda uległo przedawnieniu,
5) art. 354 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 487 § 1 k.c. przez ich pominięcie bez
rozważenia prawidłowości wykonania zobowiązania przez pozwanego, który
wprowadził powoda w błąd twierdząc, że na nieruchomości ciążą obciążenia
hipoteczne,
6) art. 5 k.c. przez błędną i jednostronną wykładnię.
Wnosił o uchylenie wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy przez uchylenie
zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie apelacji pozwanego oraz zasądzenie
kosztów.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Zarówno postanowienie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu jak
i orzeczenie sądu zobowiązujące do ustanowienia odrębnej własności lokalu i jej
przeniesienia na uprawnionego musi zawierać w sentencji wszystkie dane
konieczne do powstania tego prawa i jego ujawnienia w księdze wieczystej.
Niezbędne minimum postanowień, które musi określać umowa, a w konsekwencji
orzeczenie sądu ją zastępujące określa art. 8 ust. 1 pkt 1 i 2 u.w.l.
Stanowią je w szczególności rodzaj, położenie, powierzchnia lokalu i pomieszczeń
do niego przynależnych oraz wielkość udziałów przypadających właścicielom
poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. Umowa zobowiązująca
do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, w której nie określono
wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, ani danych umożliwiających
ich ustalenie jest nieważna (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 3 września
2009 r. I CSK 6/09, OSNC-ZD 2010, nr 1, poz. 23 i z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK
357/09, nie publ. oraz postanowienie Sądu Najwyższego i z dnia 9 stycznia 2013 r.,
III CSK 78/12, nie publ.).
Możliwe jest sanowanie przez strony w drodze późniejszych oświadczeń woli
wad umowy zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu
9
i przeniesienia go nabywcę przez wprowadzenie do jej treści brakujących,
koniecznych postanowień.
Rozważając pod tym kątem treść obu umów Sąd Apelacyjny doszedł
do wniosku, że treść umowy z dnia 26 lipca 1996 r. nie została uzupełniona
w umowie z dnia 1 października 1996 r. w zakresie brakującego koniecznego
elementu, w postaci określenia wielkości udziału związanego z lokalem
w nieruchomości wspólnej oraz w prawie użytkowania wieczystego, przez
określenie tego udziału wprost, ani też przez podanie danych, na podstawie których
możliwe jest ustalenie tego udziału.
Nie można się zgodzić z poglądem skarżącego, który kwestionując tę ocenę
podnosi, że uzupełnienie wcześniejszej czynności z dnia 26 lipca 1996 r. nastąpiło
przez odwołanie się w umowie z dnia 1 października 1996 r. do treści art. 3 ust. 1
u.w.l. w pierwotnym brzmieniu, który ma charakter bezwzględnie obowiązujący
i określa ściśle sposób ustalenia udziałów właścicieli lokali we wspólnej
nieruchomości. Pogląd ten trudno zaakceptować w sytuacji, gdy jednocześnie
w umowach nie określono obowiązkowych danych, w postaci powierzchni lokalu
wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz powierzchni użytkowej budynku
umożliwiających ustalenie udziału właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej
według reguły wynikającej z art. 3 ust. 1 u.w.l.
Wynikiem błędnego odczytania motywów zaskarżonego wyroku jest
uzasadniająca zarzut naruszenia art. 8 ust. 1 u.w.l. teza o bezpodstawnym
przyjęciu przez Sąd Apelacyjny, że przepis ten ustanawia wymóg zawarcia
w umowie zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności lokalu wymóg
określenia łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali, którego niedotrzymanie
zadecydowało o bezzasadnym uznaniu spornej umowy za nieważną. Przyczyną
oddalenia żądania powoda zgłoszonego na podstawie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.
była bowiem nieważność umowy zobowiązującej w następstwie niewypełnienia
wynikającego z art. 8 ust. 1 pkt 2 u.w.l. wymagania określenia w niej udziału
właściciela lokalu we współwłasności, czy to przez określenie wprost jego
wysokości, czy to przez podanie koniecznych danych do jego ustalenia według
reguły wynikającej z art. 3 ust. 1 u.w.l. w brzmieniu z daty dokonania czynności.
10
Nieważności umowy nie powoduje natomiast, jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny,
brak określenia udziału w nieruchomości wspólnej, jeżeli prawidłowo opisany został
zarówno lokal jak i podana powierzchnia budynku.
Niewątpliwe rację ma skarżący o ile podnosi, że do nieważności umowy
o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie prowadzi podanie w niej wielkości
powierzchni nie odpowiadającej powierzchni rzeczywistej, ani też wadliwe
określenie udziału właściciela w nieruchomości wspólnej. Jednak żadna z tych
przyczyn nie stanowiła podstawy oddalenia powództwa przez Sąd Apelacyjny,
bezskutecznie więc wywodzi z nich skarżący zarzuty wniesionej skargi.
W tym stanie rzeczy, gdy bezzasadne okazały podstawy skargi kasacyjnej
zmierzające do podważenia stanowiska zaskarżonego wyroku o nieistnieniu
roszczenia powoda o zawarcie umowy, bezprzedmiotowe jest rozważanie kwestii
jego przedawnienia, którego przedmiotem może być tylko roszczenie rzeczywiście
istniejące.
Z tych względów na podstawie art. 39814
k.p.c. i art. 98 § 1 i 3, art. 391 § 1,
art. 39821
k.p.c. orzeczono jak w sentencji.
eb