Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 września 2016r.

Sąd Rejonowy w Świdnicy I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Halina Grzybowska

Protokolant: Magdalena Tobiasz

po rozpoznaniu w dniu 16 września 2016r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy M. Ś. Miejskiego Zarządu (...) w Ś.

przeciwko R. F. (1)

o eksmisję z lokalu mieszkalnego

I. nakazuje pozwanemu R. F. (1) (F.), aby opróżnił, opuścił
i wydał stronie powodowej Gminie M. Ś. Miejskiemu Zarządowi (...) w Ś. lokal mieszkalny położony w Ś. przy ul. (...);

II. orzeka, że pozwanemu R. F. (1) nie przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego;

III. zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej koszty procesu w kwocie
680 zł.

Sygn. akt I C 1728/16

UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina M. Ś. wniosła o nakazanie pozwanemu R. F. (1) aby opuścił, opróżnił i wydał powodowi lokal mieszkalny położonego w Ś. przy ul. (...) i zasądzenie od pozwanego kosztów procesu w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu żądania podała , że w dniu 8 września 1994 r. pomiędzy Gminą M. Ś. a R. F. (1) została zawarta na czas nieoznaczony umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ul. (...). Pozwany wbrew obowiązkowi zaprzestał regulowania czynszu najmu i pozostałych obciążających opłat związanych z korzystaniem z lokalu i na dzień 31 października 2015 r. zadłużenie pozwanego wobec Gminy M. Ś. wyniosło 9.261,20 zł. W związku z długotrwałym zaleganiem z opłatami, Gmina M. Ś. pismem z dnia 19 sierpnia 2008 r. wezwała najemcę do zapłaty zaległych należności, wyznaczając dodatkowy, miesięczny termin do uregulowania zadłużenia. a następnie z uwagi na brak zapłaty ze strony pozwanego, pismem z dnia 14 marca 2011 r. wypowiedziała umowę najmu., po czym pismem z dnia 6 kwietnia 2016 r. wezwała R. F. (1) do dobrowolnego wydania lokalu, jednak bezskutecznie .

Na rozprawie w dniu 16 września 2016 r. pozwany uznał żądanie pozwu pod warunkiem przyznania lokalu socjalnego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Lokal mieszkalny położony w Ś. przy ul. (...) stanowi własność Gminy M. Ś.. Przydzielono go w najem R. F. (1) na podstawie umowy najmu z dnia 8 września 1994 r.

Dowód:

- umowa najmu lokalu z dnia 22 lipca 2009 r. – k. 6-8 v.

W grudniu 2012 roku zaległości pozwanego z tytułu opłat za sporny lokal wynosiły (...),87 r. i w okresie 3 lat dokonał tylko 3 wpłat na poczet czynszu , aż zaległość na październik 2015 roku wyniosła 9 261,20 zł a odsetki od zaległości 1813 zł

Dowód:

- zestawienie zaległości lokatora – k. 10

Strona powodowa pismem z dnia 19 czerwca 2008 r. wezwała R. F. (1) do zapłaty zaległości czynszowych w terminie 1 miesiąca pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu i skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego o zapłatę należności i eksmisje z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Dowód:

- wezwanie z dnia 19 czerwca 2008 r.– k. 11-11 v.

Pismem z dnia 14 marca 2011 r. Gmina M. Ś. wypowiedziała pozwanemu umowy najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia wobec zaległości w uiszczaniu opłat za lokal mieszkalny, które przekraczają trzy pełne okresy płatności, wzywając jednocześnie do wydania lokalu.

Dowód:

- wypowiedzenie umowy najmu i wezwanie do wydania lokalu z dnia 14 marca 2011 r. – k. 12

Kolejnym pismem z dnia 15 stycznia 2016 r. strona powodowa wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 11.074,00 zł za bezumowne zajmowanie lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ul. (...), a następnie pismem z dnia 6 kwietnia 2016 r. Gmina M. Ś. wezwała R. F. (1) do dobrowolnego opróżnienia, opuszczenia i przekazania bezumownie zajmowanego lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ul. (...).

Wezwania pozostały bez odpowiedzi.

Dowód:

- wezwanie do zapłaty z dnia 15 stycznia 2016 r. – k. 13

- pismo strony powodowej z dnia 6 kwietnia 2016 r. – k. 14

R. F. (1) jest zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony w (...) S.A. z siedzibą w Ś.. Zarabia netto 2 484,88 zł.

Dowód:

- pismo (...) S.A. z siedziba w Ś. z dnia 2 września 2016 r. – k. 28

Pozwany nie figuruje w ewidencji osób korzystających z pomocy M. w Ś..

Dowód:

- pismo M. w Ś. z dnia 18 lipca 2016 r. – k. 23.

R. F. (2) jest stanu wolnego, ma trójkę dzieci, z którymi nie mieszka i zobowiązany jest do łożenia alimentów na dwoje z nich . Wcześniej na troje dzieci płacił alimenty 510 zł i pomagał im rzeczowo kupując pomoce szkolne. Jest w dobrych stałych relacjach z dziećmi i ich matką. Pracuje nieprzerwanie od 30 lat . Ma do spłacenia kredyt ok.17 000 zł i zajęcie komornicze .Sam zajmuje 2 pokojowe mieszkanie po swoich dziadkach. Proponowano mu zamianę mieszkania na mniejsze, ale jest związany emocjonalnie ze spornym lokalem , w którym mieszkał z dziadkami od urodzenia. Uważa, że chyba mógłby zamieszkać z mamą albo u konkubiny. 4 dni przed rozprawą złożył wniosek o rozłożenie zadłużenia czynszowego na raty i jednorazowo wpłacił czynsz zaległy za 3 m-ce. Oczekuje na nagrodę jubileuszowa za 30 lat pracy.

Dowód:

- zeznania pozwanego R. F. (1) – k. 29 v.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje na uwzględnienie .

Ogólne obowiązki stron, które łączy umowa najmu, reguluje Kodeks cywilny. Stosownie do art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zatem płacenie czynszu za zajmowany lokal jest podstawowym obowiązkiem najemcy. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym (art. 675 § 1 k.c.).

Pozwany od wielu lat zajmuje lokal mieszkalny należący do strony powodowej Gminy M. Ś. położony w Ś. przy ul. (...). Okoliczność ta była między stronami bezsporna.

W związku z powyższym prawa i obowiązki stron uregulowane są przez przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U z 2014 r. poz. 150) – zwanej dalej ustawą, która szczegółowo reguluje okoliczności, w których może nastąpić rozwiązanie umowy i nakazanie opuszczenia lokalu.

Dokonując analizy materiału dowodowego Sąd uznał, że strona powodowa prawidłowo i skutecznie wypowiedziała stosunek najmu lokalu mieszkalnego, a pozwany co do zasady tej okoliczności nie kwestionował.

Przepis art. 11 ust. 2 pkt. 2 powołanej ustawy stanowi, iż właściciel lokalu może wypowiedzieć lokatorowi umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator „jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (…)”. Tym samym ustawa przewiduje – dla skuteczności wypowiedzenia umowy najmu trzy przesłanki: najemca musi zalegać z płatnością czynszu za co najmniej trzy miesiące, najemca musi zostać uprzedzony o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu i musi zostać wyznaczony najemcy dodatkowy miesięczny termin do uregulowania zaległości pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu. Przesłanki te muszą zostać spełnione łącznie. Z pisma strony powodowej z dnia 19 czerwca 2008 r. wynika, że strona powodowa wezwała najemcę do zapłaty zaległości czynszowych w terminie 1 miesiąca pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu, następnie pismem z dnia 14 marca 2011 roku strona powodowa wypowiedziała najemcy umowę najmu lokalu. Z powyższych dokumentów wynika, że strona powodowa skutecznie rozwiązała umowę najmu lokalu. W następstwie wypowiedzenia najmu pozwany utracił tytuł prawny do lokalu i zgodnie z żądaniem powódki winien go wydać Gminie .

W ocenie sadu żądanie pozwu nie jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego .

Pozwany sam zajmuje 2-pokojowe mieszkanie i mimo tego, że pracuje nieprzerwanie od 30 lat i uzyskuje stałe dochody., to na przestrzeni 3 lat tylko 3 razy zapłacił czynsz, gdy alimenty na dzieci stanowiły zaledwie 1/5 część jego dochodów. Podnosił, że wpadł zadłużenia kredytowe i dlatego nie płacił czynszu a jednocześnie przyznał, że mimo propozycji nie zamienił się na mniejsze mieszkanie z niższym czynszem, bo jest związany emocjonalnie z tym mieszkaniem, a mógł w ten sposób zadłużenie zminimalizować i zagwarantować sobie mieszkanie umożliwiające nie tylko zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ale także stabilizację finansową . Sytuacja taka w istocie prowadzi do przeniesienia kosztów utrzymania lokalu na właściciela i innych najemców – w tym osoby nierzadko w ciężkiej sytuacji finansowej jak również mieszkaniowej . Należy zwrócić uwagę, iż pomimo wypowiedzenia najmu pozwany nie podjął żadnych działań w kierunku uregulowania zaległości czynszowych i dopiero 4 dni przed rozprawą wystąpił z wnioskiem o rozłożenie zadłużenia na raty. W tej sytuacji strona powodowa nie znalazła podstaw do ponownego nawiązania stosunku najmu z pozwanym . W takich okolicznościach, zdaniem sądu, żądanie eksmisji nie stanowi nadużycia prawa lecz zmierza do doprowadzenia stanu zgodnego z prawem , gdy osoba zajmująca lokal, nie posiada do niego tytułu prawnego i nie ponosi opłat za korzystanie z lokalu – co faktycznie prowadzi do przerzucenia tego obowiązku na ogół mieszkańców Gminy . Skoro więc pozwany obecnie zajmuje lokal bez tytułu prawnego ,to strona powodowa jako właściciel lokalu może domagać się jego wydania zarówno na podstawie przepisu art. 222§ 1 k.c. jak również na podstawie powołanych wyżej przepisów oraz art. 675 § 1 k.c. sąd nakazał pozwanemu R. F. (1) opróżnienie, opuszczenie i wydanie stronie powodowej lokalu mieszkalnego położonego w Ś. przy ul. (...). - jak w punkcie I sentencji wyroku.

Zgodnie z przepisem art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez osoby, których dotyczy nakaz eksmisji oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną, przy czym sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec osób wymiecionych w ust. 4 art. 14 ustawy, tj. wobec:

1)kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) ⁽²⁾ lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3)obłożnie chorych,

4)emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5)osoby posiadającej status bezrobotnego,

6)osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Pozwany posiada stałe zatrudnienie i nie spełnia żadnej z w/w przesłanek uprawniających do ustalenia, że przysługuje mu uprawnienie do lokalu socjalnego . Wobec powyższego sąd orzekł jak w pkt. II sentencji wyroku .

O kosztach procesu orzeczono na podstawie przepisu art. 98 § 1 i 3 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony, stąd też zasądzono je od pozwanego R. F. (1) na rzecz strony powodowej w kwocie 680,00 zł stanowiącej sumę opłaty sądowej od pozwu w wysokości 200,00 zł oraz stawki minimalnej za zastępstwo procesowe w wysokości 480,00 zł.