Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Sąd Okręgowy w Gdańsku XV Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Weronika Klawonn

Protokolant: st. sekr. sąd. Magdalena Florian

po rozpoznaniu w dniu 18 maja 2016r. roku na rozprawie

sprawy z powództwa A. S. (1)

przeciwko D. S. i K. S.

o zapłatę

1.  zasądza solidarnie od pozwanych D. S. i K. S. na rzecz powódki A. S. (1) kwotę 85171 zł. 62 gr. (osiemdziesiąt pięć tysięcy sto siedemdziesiąt jeden złotych sześćdziesiąt dwa grosze) z ustawowymi odsetkami od dnia 10 sierpnia 2010 r. do dnia zapłaty,

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

3.  kosztami procesu obciąża strony w następujący sposób:

- powódkę w 15%

- pozwanych solidarnie w 85 %

pozostawiając szczegółowe wyliczenie kosztów referendarzowi sądowemu.

UZASADNIENIE

1.  Stanowiska stron

1.1.  Stanowisko powódki A. (...). (pozew k. 3 i nast.)

1.1.1.  Powódka domagała się zasądzenia solidarnie od pozwanych kwoty 100000 zł. (sto tysięcy złotych) z ustawowymi odsetkami od dnia 10 sierpnia 2010 r. , zwrotu kosztów procesu wg. norm przepisanych, nadania wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności.

1.1.2.  Podstawa faktyczna żądania.

1.1.2.1.  W dniu 19 grudnia 2009 r. została zawarta między stronami umowa kaucji gwarancyjnej. Na jej podstawie powódki zobowiązały się wykonać na zakupionej przez pozwanych nieruchomości w terminie do 30 lipca 2010 r. własnymi nakładami i pod nadzorem własnego kierownika budowy prace budowlane i wykończeniowe wyszczególnione zapisami w kolorze czerwonym w oryginale dokumentu stanowiącego załącznik do umowy. Na poczet gwarancji wykonania tych prac powódki dokonały wpłaty na rzecz pozwanych kwoty 100000 zł. Zwrot kaucji miał nastąpić po zakończeniu prac w terminie 7 dni od dnia pisemnego powiadomienia o tym fakcie.

1.1.2.2.  Powódki w umówionym terminie wykonały prace na nieruchomości. Zostało to potwierdzone przez kierownika budowy mgr inż.. J. C.. Pismem z dnia 30 lipca 2010 r. powódki zawiadomiły pozwanych o zakończeniu prac. Mimo upływu czasu pozwani nie zwrócili kaucji.

1.1.2.3.  Pismem z dnia 6 marca 2012. pozwani zostali pisemnie wezwani do zapłaty kaucji.

1.2.  Stanowisko pozwanych D. S. i K. S..

1.2.1.  Pozwani w sprzeciwie od nakazu zapłaty wnieśli o oddalenie powództwa oraz zasądzenie kosztów procesu wg. norm przepisanych.

1.2.2.  Fakty przytoczone przez pozwanych

1.2.2.1.  W dniu 19 grudnia 2009 r. została zawarta między stronami umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości położonej w G. W.. Tego samego dnia zastała zawarta między stronami umowa kaucji gwarancyjnej. Sprzedające (powódki) wpłaciły na rzecz pozwanych kwotę 100000 zł. tytułem kaucji gwarancyjnej. Z treści § 7 umowy wynika, ze zwrot kaucji nastąpi w terminie 7 dni od dnia pisemnego zawiadomienia Kupujących o zakończeniu prac.

1.2.2.2.  W dniu 15 stycznia 2010 r. w wykonaniu tej umowy została zawarta między stronami umowa sprzedaży nieruchomości. Nieruchomość była zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej – w budowie, bez odbioru technicznego. W treści umowy znalazło się zapewnienie zbywcy, że budynek został wybudowany w oparciu o projekt techniczny, zgodnie z obowiązującymi przepisami i sztuką budowlaną.

1.2.2.3.  Pismem z dnia 30 lipca 2010 r. pozwani zostali zawiadomieni o zakończeniu prac. Pozwani zapowiedzieli przedstawienie swego stanowiska co do obowiązku zwrotu kaucji w późniejszym terminie po dokonaniu weryfikacji prac. Pozwani mieli wątpliwości co do jakości wykonanych prac w oparciu o załącznik do umowy kaucji gwarancyjnej, jak również co do jakości rzeczy sprzedanej (domu) na podstawie umowy . Na ich zlecenie została sporządzona opinia techniczna oraz kosztorys prac.

1.2.2.4.  Wartość robót obejmujących usunięcie wad i usterek wynosi 86.957 zł. 29 gr., z czego:

- kwota 62313 zł. 21 gr. dotyczy budynku,

- kwota 24.643 zł. 61 gr. dotyczy ogrodzenia,

Ponadto powódki nie wykonały części prac objętych umową o łącznej wartości 25806 zł. 68 gr.

Pozwani nie przytoczyli wprost w uzasadnieniu pozwu, jakie usterki występowały w budynku mieszkalnym oraz w elementach małej architektury, ani także, jakie prace nie zostały wykonane przez powódki. Załączyli do pozwy opinię techniczną oraz kosztorys. Dokumenty te zostały potraktowane jako element twierdzeń pozwanych.

W piśmie z dnia 15 października 2010 r. pozwani wezwali powódki do zapłaty w/w kwot.

1.2.2.5.  Pozwani podnieśli zarzut potrącenia kwoty 112763 zł. 97 gr. z należnością powódek. Oświadczenie o potrąceniu zostało złożone na piśmie w dniu 8 listopada 2010 r.

1.2.2.6.  Powódki mimo wezwań nie wydali pozwanym dziennika budowy z wpisem dotyczącym zakończenia budowy. W związku z tym pozwani na własny koszt wykonali pomiary powykonawcze i ponieśli z tego tytułu wydatki w kwocie 2500 zł. Tę wierzytelność pozwani również zgłaszają do potrącenia.

1.2.2.7.  Powódki nie wydały pozwanym świadectwa charakterystyki energetycznej budynku. Pozwani uzyskali takie świadectwo na własny koszt, który wynosił 800 zł. Tę wierzytelność pozwani również przedstawiają do potrącenia.

1.2.2.8.  Pod koniec lutego 2012 r. okazało się, że, wbrew treści umowy zostało wykonane szambo betonowe jedynie z wpustem PCV. Różnica w cenie tego szama i szamba określonego umową (wykonany w całości z PCV) wynosi 5487 zł. 50 gr. Wystosowano wezwanie do zapłaty tej kwoty. Tę wierzytelność pozwani również przedstawiają do potrącenia.

1.3.  Stanowisko powodów. (pismo procesowe z dna 22 sierpnia 2012 r. k. 165 i nast.)

1.3.1.  W myśl zawartej pomiędzy stronami umowy z dnia 19 grudnia 2009 r. kaucja gwarancyjna miała zabezpieczać jedynie wykonanie prac określnych z załączniku i oznaczonych kolorem czerwonym. W treści umowy znalazło się postanowienie, że kaucja nie może być wykorzystywana do innych rozliczeń pomiędzy stronami.

1.3.2.  Dziennik budowy nie mógł zostać wydany pozwanym, gdyż prowadzony był także dla drugiej połowy bliźniaka. Powódki umożliwiły wykonanie pozwanym kopii poświadczonej notarialnie.

1.3.3.  Pozwani nie składali wcześniej żadnych uzasadnionych reklamacji, ani nie zawiadamiali o wadach. Termin do dokonania tych czynności upłynął.

1.3.4.  Pełnomocnictwo udzielone przez pozwanych jest pełnomocnictwem procesowym. Nie obejmuje umocowania do czynności materialnoprawnych – w tym do przedstawienia zarzutu potrącenia.

1.4.  Stanowisko pozwanych (pismo przygotowawcze z dnia 17 września 2012 r. (k. 186 i nast.)

1.4.1.  Treść łączącego strony stosunku zobowiązaniowego wyznacza nie tylko umowa kaucji, lecz także umowa przedwstępna sprzedaży oraz umowa sprzedaży. Na poczet wykonania wszystkich prac – budowalnych i wykończeniowych (tj. nie tylko tych, które zostały oznaczone w załączniku w postaci „Protokołu uzgodnień” kolorem czerwonym) została wpłacona kaucja powódek. Kaucja miała gwarantować nie tylko samo ich wykonanie, ale także jakość. Umowa kaucji miała pozostać poza wiadomością banku kredytującego zakup nieruchomości przez pozwanych, z uwagi na warunki udzielenia kredytu.

1.4.2.  Łącząca strony umowa miała charakter umowy konsumenckiej. Powódki zajmowały się profesjonalnie budową domów na rzecz osób trzecich. Powódki wybudowały osiedle (...). Wszystkie rozmowy dotyczące umów i prac budowlanych odbywały się ze S. R. (1), który posiada licencję agenta nieruchomości. Działalność ta była podporządkowana regułom opłacaności i była podejmowana w celach zarobkowych. Oferta sprzedaży była zbliżona do ofert deweloperskich. Postanowienie umowy wyłączające możliwość umorzenia wierzytelności konsumenta (pozwanych) z wierzytelnością drugiej strony (powódek) ma charakter abuzywny.

1.4.3.  Oświadczenie o potraceniu było składane powódkom także w formie pisemnej przed procesem sądowym.

1.5.  Stanowisko powódek (pismo przygotowawcze z dnia 20 września 2012 r.

1.5.1.  Powódki powtórzyły swoje dotychczasowe wywody.

1.6.  Stanowisko powódek na rozprawie w dniu 5 grudnia 2012 r.

Powódki zaprzeczyły, aby powódki zawierały umowy z pozwanymi w ramach działalności gospodarczej.

1.7.  Stanowisko powódki (pismo z dnia 24 czerwca 2014 r. k. 266 tom III)

1.7.1.  Powódka zaprzeczyła istnieniu wad wskazanych w opinii technicznej inż. Z. C. (1) (załączonej do pozwu)

1.7.2.  Nie było możliwe wydanie świadectwa charakterystyki energetycznej, gdyż dom był przedawany w budowie. Budynek został wykończony wewnątrz w sposób niezgodny z projektem. Między innymi wewnętrzne izolacje termiczne wykonane zostały na zamówienie i odpowiedzialność pozwanych.

2.  Podstawa faktyczna wyroku.

2.1.  W latach 2003 – 2004 powódka nabyła nieruchomość położoną w G. W.. Był to teren o powierzchni ok. 4900 m2. Wraz z mężem powódka wybudowała na nieruchomości dom bliźniaczy 2005r. W jednej części zamieszkała powódka z mężem, zaś druga część była przeznaczona dla szwagierki i teściowej. Sytuacja rodzinna zmieniła się i w 2006 r. ta część domu bliźniaczego została sprzedana. Następnie powódka wraz z mężem budowała kolejny budynek w zabudowie bliźniaczej z przeznaczeniem na sprzedaż (oznaczano je w ofercie sprzedaży jako (...) osiedla (...)). W 2007 r. rozpoczęto budowę (...) , obejmującego budynek bliźniaczy.

(Dowód: zeznania świadka S. R. (2), rozprawa z dnia 4 grudnia 2013 adn. 00:38:47, 01:09:52, zeznania powódki A. S. (1) słuchanej w charakterze strony – rozprawa z dnia 10 marca 2014 r. adn. 00:09:58 i nast)

2.2.  Faktycznie sprawy związane z inwestycjami oraz ze sprzedażą budynków prowadził S. R. (2) – mąż powódki A. S. (1). Posiada on licencję agenta sprzedaży nieruchomości. On przygotowywał oferty sprzedaży. Istniała także strona internetowa inwestycji(...). Osiedle było prezentowane jako luksusowe. Istniała możliwość kupienia „pakietu” wykończenia wnętrza.

Dowód: zeznania świadka J. C. - rozprawa z dnia 4 grudnia 2013 r. 00:34:01, zeznania świadka S. R. (2) rozprawa w dniu 4 grudnia 2013 r. adn. 00:38:47 i nast., zeznania świadka B. G. – rozprawa z dnia 6 grudnia 2013 r. adn. 00:04:43 i nast, zeznania świadka J. N. – rozprawa z dnia 6 grudnia 2013 r. adn. 00:22:53 i nast., zeznania powódki A. S. (1) słuchanej w charakterze strony – rozprawa z dnia 10 marca 2014 r. adn. 00:27:11

2.3.  Zostało zamieszczone ogłoszenia o sprzedaży na portalu GRATKA. S. R. (2) sporządził także dokument, który zawierał pełen opis domu zatytułowany „Zasady realizacji domów zadania III ekskluzywnego mini osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej pn. (...). S. R. (2) przygotowując ten dokument wzorował się na ofercie dewelopera (...). Doszło do kilku spotkań pomiędzy stronami, pozwani otrzymali dokument „ Zasady realizacji...” , wizytówkę S. R. (2) jako pośrednika nieruchomości. S. R. (2) zapewniał o wysokiej klasie energetycznej domu. W dokumencie „Zasady realizacji domów zadania III...” zapewniano, że domy osidla (...) uzyskały w dniu 6 maja 2009 r. wymagany certyfikat charakterystyki energetycznej budynku mieszkalnego z bardzo dobrym wynikiem. Pozwani kilkukrotnie oglądali teren budowy. Wówczas nie zgłaszali uwag do jakości prowadzonych prac budowlanych. Nie wiedzieli o tym, że szambo jest żelbetonowe. Betonowy zbiornik był przysypany ziemią. Wtedy także ściany budynku nie były otynkowane.

(Dowód: wydruk ogłoszenia, k. 219, Z. realizacji ... k.220, wizytówka k. 220 – tom III2 , zeznania powódki A. S. (1) słuchanej w charakterze strony – rozprawa z dnia 10 marca 2014 r. adn. 00:27:11, zeznania świadka S. R. (2) – rozprawa z dnia 12 grudnia 2014 r. adn. zeznania powódki A. S. (1) słuchanej w charakterze strony – rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. adn. 00:11:14 i nast., zeznanie pozwanego K. S. – rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. adn. 00:30:18, 00:56:51, 01:06:50)

2.4.  W dniu 19 grudnia 2009 r. strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży. Jej przedmiotem była nieruchomość położona w G. W. o powierzchni 624m ², zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej, wybudowanym na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, w budowie – bez odbioru technicznego. Cenę ustalono na kwotę 970000 zł. Przy zawarciu umowy kupujący wpłacili ze środków własnych kwotę 250000 zł. Natomiast pozostałą sumę w kwocie 720000 zł. pozwani zobowiązali się zapłacić w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży. Termin do zawarcia umowy sprzedaży wyznaczono do dnia 29 stycznia 2010 r.

(Okoliczność bezsporna, przedwstępna umowa sprzedaży k. 64)

2.5.  W dacie zawarcia umowy przedwstępnej pozostało do wykonania szereg prac objętych ofertą. Z uwagi na konieczność ich wykonania oraz uwarunkowania związane z finansowaniem zakupu częściowo z kredytu strony dążyły do takiego rozwiązania, które zabezpieczy wykonanie pozostałych prac i pozwoli na wylegitymowanie się przez powodów dowodem sfinansowania określonej części inwestycji. Ponadto powódce i jej mężowi zależało, aby poszczególne domy na zewnątrz były wykończone w podobny sposób, aby osiedle było harmonijne i estetyczne. Dlatego też tego samego dnia strony również formie aktu notarialnego zawarły umowę kaucji gwarancyjnej. Powódki w związku z przedwstępną umową sprzedaży nieruchomości w § 3 zobowiązały się (pod warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej) na przedmiotowej nieruchomości do dnia 30 lipca 2010 r. do wykonania nakładami własnymi i pod nadzorem własnego kierownika budowy prac budowlanych i wykończeniowych wyszczególnionych w dokumencie "Protokół uzgodnień warunków sprzedaży domu lewego. Zadanie III. ekskluzywnego mini osiedla domów jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej (...), stanowiącym załącznik do umowy. W § 4 umowy stwierdzono, że na poczet gwarancji wykonania prac opisanych w §3 sprzedający wpłacają D. i K. małżonkom S. kaucję gwarancyjną w kwocie 100 000 zł, zaś D. i K. małżonkowie S. potwierdzają i kwitują jej przyjęcie. W §6 strony uzgodniły że kaucja gwarancyjna stanowi wyłącznie gwarancję wykonania prac opisanych w §3 umowy i nie może być wykorzystana w celu dokonania innych rozliczeń między stronami, ponadto kaucja gwarancyjna przez czas jej pozostawania u kupujących będzie nieoprocentowana. Strony umówiły się, że zwrot kaucji nastąpi w całości z dniem zakończenia prac opisanych w § 3 umowy kaucji w terminie 7 dni od dnia pisemnego zawiadomienia kupujących ich zakończeniu również wówczas, jeżeli to nastąpi przed dniem 30 lipca 2010 r. Załączony do umowy „Protokół uzgodnień warunków sprzedaży domu zawierał m.in. opis techniczny elementów domu. Kolorem czerwonym zostały oznaczone te elementy, które pozostały do wykonania po zawarciu pomiędzy stronami umowy przedwstępnej umowy sprzedaży oraz umowy kaucji gwarancyjnej. Dokument ten przygotowywał S. R. (2).

Dokument ten zawierał także w ustalenia dotyczące w płatności ceny. W dniu zawarcia umowy przedwstępnej miała zostać wpłacona kwota 250 000 zł. przez kupującego ze środków własnych. W dacie zawarcia w końcowej umowy sprzedaży i przeniesienia własności a miała nastąpić zapłata kwoty 620 000 ze środków uzyskanych z kredytu hipotecznego. Ponadto ustalono, że zapłata pozostałej części ceny zakupu w wysokości 100 000 zł ze środków uzyskanych z kredytu hipotecznego nastąpi po sporządzeniu protokołu wykonania prac zaznaczonych w „Protokole uzgodnień” kolorem czerwonym. Dokument umowy kaucji gwarancyjnej nie miał zostać przedstawiony bankowi udzielającemu kredytu.

Dowód: umowa kaucji gwarancyjnej k. 15 – 17 v, Protokół uzgodnień k. 17 i nast. , zeznania świadka S. R. (2), 00:42:19. 00:45:28, 01:09:52, zeznania powódki A. S. (1) słuchanej w charakterze strony – rozprawa z dnia 10 marca 2014 r. adn. 00:30:41)

2.6.  W dniu 15 stycznia 2010 r. strony zawarły przyrzeczoną umowę sprzedaży. Pozostała część ceny tj. 720000 zł. została zapłacona na rzecz powódek ze środków pochodzących z kredytu hipotecznego. W treści umowy pozwane udzieliły dwunastomiesięcznej gwarancji na stolarkę okienną, drzwi zewnętrzne, konstrukcję i pokrycie dachu, elewację zewnętrzną i bramę garażową. Wydanie przedmiotu umowy nastąpiło w dniu 22 stycznia 2010 r. na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Z dniem 25 stycznia 2010 r. nastąpiło także częściowe przeniesienie na rzecz pozwanych decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym okresie było już posadowione szambo żelbetowe.

(okoliczności bezsporne: umowa sprzedaży k. 67 i nast. Decyzja z dnia 25 stycznia 2010 r. k. 70, zeznania świadka S. R. (2), rozprawa z dnia 12 grudnia 2014 r. adn. 00:29:41, zeznanie pozwanego K. S. – rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. adn. 00:30:18

2.7.  Już po wydaniu nieruchomości na rzecz pozwanych były realizowane na zlecenie powódek prace objęte „Protokołem uzgodnień” ozaczone kolorem czerwonym.

(Dowód: zeznania powódki A. S. (1) słuchanej w charakterze strony – rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. adn. 00:14:46 i nast.)

2.8.  Wewnątrz budynku były wykonywane prace na zlecenie pozwanych.

(Dowód: zeznania powódki A. S. (1) słuchanej w charakterze strony – rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. adn. 00:17:53, zeznanie pozwanego K. S. – rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. adn. 00:33:03,

2.9.  Wydanym na piśmie w dniu 30 lipca 2010 r. oświadczeniem kierownik budowy J. C. stwierdził, że w budynku zrealizowano i zakończono wszystkie prace budowlane i wykończeniowe według ustaleń i opisu w załączniku do umowy kaucji gwarancyjnej z dnia 19 grudnia 2009 r. tj. „Protokołu uzgodnień”.

(oświadczenie k. 25, zeznania świadka J. C., rozprawa z dnia 4 grudnia 2013 , adn. 00:25:37, zeznania powódki A. S. (1) słuchanej w charakterze strony – rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. adn. 00:14:46 i nast.)

2.10.  Pismem z dnia 30 lipca 2010 r. powódki zawiadomiły pozwanych o zrealizowaniu prac zgodnie z treścią umowy kaucji gwarancyjnej.

(zawiadomienie k. 28, zeznania powódki A. S. (1) słuchanej w charakterze strony – rozprawa z dnia 15 czerwca 2016 r. adn. 00:19:26))

2.11.  W odpowiedzi na to zawiadomienie pozwani wystosowali pismo informujące o tym, że swoje stanowisko co do prawidłowości sporządzonych prac przedstawią w terminie późniejszym.

(zawiadomienie z dnia 2 sierpnia 2010 r. k. 73)

2.12.  Na zlecenie pozwanych inż. Z. C. (1) w dniu 20 września 2010 r. sporządził opinię techniczną mającą na celu ustalenie wad i usterek budynku oraz obiektów towarzyszących. W treści dokumentu wymienił stwierdzone przez siebie usterki. Przedstawił także określone wnioski i zalecenia. Następnie również na zlecenie pozwanych został wykonany przez R. O. kosztorys inwestorski. W treści kosztorysu rodzaj prac podzielono na trzy kategorie:

-

„niezgodności wykonanych prac (usterki)” – wartość 62313 zł. 21 gr.

-

„roboty niewykonane” – wartość 25.806 zł. 68 gr.

-

„niezgodności wykonanych prac (usterki w ogrodzeniu) – 24643 zł. 61 gr.

(Opinia techniczna k. 76, kosztorys k. 91 – 124, zeznania świadka Z. C. (1) – rozprawa z dnia 12 grudnia 2014 r. adn. 00:05:36 i nast., zeznania świadka R. O. – rozprawa z dnia 12 grudnia 2014 r. adn. 00:52:32 i nast.

2.13.  Na podstawie tych dokumentów pozwani wystosowali w dniu 15 października 2010 r. pismo do powodów. W jego treści wskazali, że związku z treścią umowy gwarancyjnej doszło do zawarcia między stronami umowy o roboty budowlane bądź też umowy o dzieło. Wykonane obiekty posiadają liczne wady szczegółowo opisane w kosztorysie inwestorskim z dnia 5 października 2010. Małżonkowie S.:

- w odniesieniu do wad rzeczy sprzedanej w oparciu o umowę z dnia 15 stycznia 2010 - na podstawie art. 560 §1 i 3 kodeksu cywilnego,

- w odniesieniu do wad wykonanego obiektu dzieła - na podstawie odpowiednio art. 565 § 1 w związku z art. 637 § 2 kodeksu cywilnego lub art. 637 kodeksu cywilnego

domagają się łącznego obniżenia ceny za sprzedaną rzecz wadliwą oraz za wykonane wadliwie obiekty (dzieło) o kwotę 86 957 zł. 29 gr. to jest o kwotę odpowiadającą wartości robót koniecznych do usunięcia stwierdzonych wad rzeczy sprzedanej oraz usunięcia wad wykonanego obiektu (dzieła).

Ponadto wezwano powódki do zapłaty kwoty 25 803 zł 68 gr wskazując, że zgodnie kosztorysem powodowie dokonali w ramach wykonania zastępczego prace konieczne, które nie zostały wykonane przez powódki zgodnie z umową. W tym zakresie pozwani powołali się na art. 480 § 3 kodeksu cywilnego

(pismo z dnia 15 października 2010 r. zeznania powódki A. S. (1) słuchanej w charakterze strony – rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. – adn.00:19:26)

2.14.  Powódki nie uiściły żądanej kwoty i pismem z dnia 29 października 2010 r. zakwestionowały zasadność roszczeń pozwanych.

(pismo z dnia 29 października 2010 r.)

2.15.  Pismem z dnia 5 listopada 2010 r. działający w imieniu pozwanych adw. M. K. (1) złożył oświadczenie o potrąceniu wierzytelności pozwanych z wierzytelnością powódek z tytułu zwrotu kaucji.

(pismo z dnia 5 listopada 2010 r. k. 130)

2.16.  Pismem z dnia 6 grudnia 2010 r. pozwani wezwali powódkę do wydania dziennika budowy celem zgłoszenia zakończenia budowy do właściwego organu nadzoru budowlanego. Potwierdzenie dokonania tego zgłoszenia było jednym z wymogów zawartej przez pozwanych z bankiem umowy kredytowej. Powódka A. S. (1) odmówiła wydania dziennika z uwagi na to, że dotyczył on budowy także innych obiektów. Zaproponowała wykonanie notarialnie poświadczonego odpisu – na koszt powodów.

(Korespondencja k. 134- 138, zeznania pozwanego K. S. – rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 adn. 01:06:50).

2.17.  Pozwani własnym staraniem uzyskali świadectwo energetyczne. Ponieśli w związku z tym koszt w kwocie 800 zł.

(Dowód: zeznania pozwanego K. S. – rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. adn.00:56:51,

2.18.  Pismem z dnia 6 marca 2012 r. powódki wystosowały do pozwanych ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty kwoty 100000 zł. z tytułu zwrotu kaucji.

(okoliczność bezsporna, wezwania do zapłaty i dowody nadania k. 29 – 34)

2.19.  Pod koniec lutego 2012 r. podczas naprawy szamba pozwani dowiedzieli się, że zostało wykonane na nieruchomości szambo betonowe z wpustem PCV. Z projektu wynikało, że szambo miało być w całości wykonane z PCV. Zmiana rodzaju szamba nie została odnotowana w projekcie. Różnica w wartości obu rodzajów szamba wynosi 5487 zł. 50 gr. O zapłatę tej kwoty pozwani wezwali powódki pismem z dnia 20 marca 2012 r.

(pismo z dnia 20 marca 2012 r. k. 145, dokumentacja fotograficzna k. 150, 151, )

2.20.  Wykonanie obciążających powódki prac budowalnych na nieruchomości nabytej przez pozwanych było wadliwe w następującym zakresie:

-

źle zamontowano rynny przy wejściu głównym,

-

nie wykończono dolnej części ocieplenia

-

na płycie tarasu nierówno ułożono płytki posadzkowe, a stopnie schodowe mają niejednakową wysokość,

-

na balkonie nierówno ułożono płytki posadzkowe i niewłaściwie połączono blachy okapowe,

Kosztorysowa wartość prac potrzebnych do usunięcia wad wynosi 5384 zł. 68 gr.

Ponadto wbrew treści Protokołu uzgodnień stanowiącego załącznik do umowy kaucji gwarancyjnej powódki nie wykonały nasadzeń krzewów. Wartość tej pracy wynosi 1065 zł. 20 gr. Wadliwie umieszczono skrzynki przyłączeniowe. Koszt demontażu i montażu skrzynek wynosi 1600 zł. Do kwoty tej należy doliczyć kwotę obniżenia wartości tarasu ogrodowego 1300 zł.

(Dowód: opinia biegłego k. 408 i nast., zeznania świadka Z. C. (1) rozprawa z dnia 12 grudnia 2014 r. adn. 00:08:51, zeznania świadka R. O. – rozprawa z dnia 12 grudnia 2014 r. adn. 00:54:01, )

3.  Ocena dowodów.

3.1.  Dowody osobowe.

3.1.1.  Świadek K. W.. ( rozprawa w dniu 4 grudnia 2013 k. 258, adn. 00:03:28). Świadek jest notariuszem, przed którym strony zawierały umowy. Świadek nie pamiętał okoliczności zawarcia konkretnych umów. Zeznania tego świadka okazały się nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

3.1.2.  Świadek J. C. ( rozprawa w dniu 4 grudnia 2013 r. k. 258v, adn. 00:17:50) Świadek był kierownikiem budowy w czasie, gdy inwestorem była powódka. Świadek wskazywał, że jego oświadczenia z dnia 30 lipca 2010 r. dotyczyło listy prac przedstawionych przez inwestora (za tę osobę uważał S. R. (2)). W pamięci odtwarzał, że weryfikował prace zapisane na dokumencie w kolorze czerwonym. To potwierdzało stanowisko powódek, że strony w uzgodnieniach rozróżniały prace opisane w „Protokole uzgodnień” kolorem czarnym i kolorem czerwonym. Świadek potwierdził także, że dziennikiem budowy były objęte także inne budynki – oprócz budynku pozwanych. W tym zakresie Sąd uznał zeznania świadka za wiarygodne.

3.1.3.  Świadek S. R. (2) (rozprawa z dniu 4 grudnia 2013 r. adn. 00:36:38 i nast.) . Świadek jest mężem powódki A. S. (1) i to on zajmował się inwestycjami i sprzedażą domów w W..

Świadek przedstawiał okoliczności związane z powstaniem kompleksu (...). Kładł nacisk na rodzinny i niezawodowy charakter tego przedsięwzięcia. W tym zakresie zeznania świadka nie są wiarygodne. O ile w istocie pierwszy budynek powstawał na potrzeby własne powódki i świadka, a także ich najbliższej rodziny, to kolejne „zadania” miały niewątpliwie charakter komercyjny. Świadczy o tym zaplanowanie przedsięwzięcia jako spójnej całości, założenie, że domy będą budowane z przeznaczeniem na sprzedaż, a także działania marketingowe towarzyszące sprzedaży. Poza tym świadek podczas przesłuchania zeznawał na temat kolejności inwestycji kilkukrotnie i za każdym razem nie przedstawił pełnej i spójnej chronologii. O tym, ze budynki na osiedlu były sprzedawane w sposób profesjonalny zeznawali także inni nabywcy świadek B. G. i świadek J. N..

Sąd dał wiarę zeznaniom tego świadka co do okoliczności związanych z zawarciem umowy kaucji gwarancyjnej. Usprawiedliwione zasadami doświadczenia życiowego są twierdzenia świadka co do tego, że pozwani z jednej strony musieli przedstawić bankowi dowód pokrycia części ceny inwestycji, zaś z drugiej nie chcieli (nie mogli) zapłacić całej ceny skoro część prac nie została w momencie zawarcia umowy wykonana. W tej sytuacji zawarcie umowy kaucji było rozwiązaniem optymalnym dla obu stron. Fakt podpisania protokołu uzgodnień z oznaczeniem prac wykonanych i do wykonania w dwóch kolorach, potwierdzają pośrednio zeznania świadka J. C..

3.1.4.  Świadek B. G. i świadek J. N. ( rozprawa z dnia 6 grudnia 2013 r. adn. 00:03:10 i nast.) Świadkowie są nabywcami budynku na osiedlu (...). Sąd uznał zeznania świadków za wiarygodne. Świadkowie przedstawił proces zakupu przez siebie nieruchomości w kontekście oceny działalności powódki jako działalności gospodarczej. Ich relacje co do zapoznania się z ofertą, rozmów ze S. R. (2) w podobny sposób opisywały charakter przedsięwzięcia powódki.

3.1.5.  Świadek Z. C. (1). ( rozprawa z dnia 12 grudnia 2014 r. adn. 00:03:55) Świadek był autorem opinii technicznej na zlecenie pozwanych. Sąd oddalił wniosek przesłuchanie tego świadka w zakresie dotyczącym charakteru stwierdzonych wad i możliwych sposobów usunięcia wad. Te okoliczności dotyczą nie twierdzeń o stanie faktycznym lecz ocen i hipotez. Sąd zasadniczo dał wiarę zeznaniom tego świadka w zakresie, w jaki dotyczyły one opisu stanu zastanego na nieruchomości pozwanych. Świadek jest biegłym sądowym. Świadek przyznał także, że grube spoiny w murach widział w drugiej części domu bliźniaczego. Świadek po zapoznaniu się ze swoją opinią przypomniał sobie opisane przez siebie usterki.

3.1.6.  Świadek R. O. (rozprawa z dnia 12 grudnia 2014r. adn. 00:51:20) Świadek był autorem kosztorysu na zlecenie pozwanych. Sąd zasadniczo dał wiarę zeznaniom tego świadka co do sytuacji zastanej przez niego na nieruchomości.

3.1.7.  Świadek S. R. (2) ( rozprawa z dnia 12 grudnia 2014 r. adn. 00:29:41). Świadek jest mężem pozwanej. Zajmował się sprawami związanymi z inwestycją. Sąd nie dał wiary zeznaniom tego świadka co do tego, ze pozwani już w momencie zakupu wiedzieli o tym, że szambo jest żelbetowe, a nie tak jak projekcie z PCV.

3.1.8.  Świadek J. S. ( rozprawa z dnia 1 kwietnia 2015 r. and. 00:04:11). Świadek jest sąsiadem stron. Również kupował dom od powódek.

3.1.9.  Świadek B. G. ( rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. adn. 00:02:36). Świadek jest sąsiadem stron. Również kupował dom od powódek.

Zeznania obu powołanych świadków są wiarygodne. Jednak w znacznej części odnoszą się do wad ich budynków, a informacje co do stanu budynku pozwanych były przedstawiane jako informacje z drugiej ręki.

3.2.  Opinia biegłego.

3.2.1.  W ocenie Sądu dowód z opinii biegłego miał kluczowe znaczenie, dla ustalenia wykonania przez stronę powodową określonych prac oraz ich jakości a także wartości usunięcia ewentualnych wad.

Istotną trudność w dokonaniu ustaleń w tym zakresie stanowił sposób przytoczenia przez stronę pozwaną twierdzeń dotyczących wad budynku oraz pozostałych prac. W treści uzasadnienia sprzeciwu od nakazu zapłaty nie wymieniono enumeratywnie tych prac, które zostały wadliwie wykonane, ani także jaki jest koszt usunięcia tych wad. Obowiązek przytoczenia twierdzeń w tym zakresie został wykonany przez przedstawienie załącznika w postaci opinii technicznej inż. Z. C. (1) (k.76) oraz kosztorysu R. O. (k. 91 i nast.).

3.2.2.  Sąd zwraca uwagę, że postanowieniem z dnia 2 kwietnia 2014 r. (k. 249) pozwani zostali zobowiązani do złożenia pisma przygotowawczego w trybie art. 207 § 3 k.p.c. (w brzmieniu sprzed ostatniej nowelizacji) w tym także do przytoczenia twierdzeń. W wykonaniu tego zobowiązania pozwani powołali się jedynie na zapisy opinii technicznej o kosztorysu, nie przytaczając wprost twierdzeń co do tego, do jakich prac strona powodowa była zobowiązana, jakie prace zostały wykonane wadliwie, na czym te wady polegały, jakie prace w ogóle nie zostały wykonane i jaka jest wartość usunięcia wad.

Dlatego też Sąd dopuścił dowód z opinii biegłego odnosząc się do treści dokumentów stanowiących załączniki do sprzeciwu (tj. Opinii Technicznej Z. C. (2) i kosztorysu R. O. (k. 393). Biegły w swej opinii zgodnie z postanowieniem Sądu również odniósł się do wad opisanych w opinii technicznej Z. C. (1) (pkt 3 opinii biegłego k. 411 i nast.).

3.2.3.  W zakresie tych wad, których istnienie potwierdził biegły podczas oględzin przeprowadził wycenę prac zmierzających do ich usunięcia przywołując poszczególne pozycje kosztorysu R. O. (powołanego przez pozwanych) tj. karty 109 – 112 akt, na których zamieszczono pozycje 25 – 37 kosztorysu. W odniesieniu do obniżenia wartości konstrukcji tarasu ogrodowego biegły przywołał poz. 34 kosztorysu R. O. (k.112). W odniesieniu do konieczności demontażu i montażu skrzynek przyłączeniowych biegły przywołał poz. 64 kosztorysu (vide tabela k. 418)

3.2.4.  Pozwani wskazywali także, że część prac objętych umową w ogóle nie została wykonana przez powódki, a pozwani wykonali je na własny koszt. W opinii technicznej Z. C. (1) takie prace nie zostały wyszczególnione. Zostały one natomiast ujęte w systematyce kosztorysu R. O. (vide k. 92) poz. 38 – 48 (k. 114 - 118) . Wartość wykonania zastępczego pozwani wycenili na 25806 zł. 68 gr. (wg. kosztorysu). Biegły na polecenie Sądu zawarte w treści postanowienia dowodowego weryfikował, czy prace te zostały wykonane przez stronę powodową, czy tez nie, czy też ewentualnie zostały wykonane następczo przez pozwanych i jaki był koszt wykonania.

Biegły analizował więc pozycje kosztorysu R. O. w kontekście wniosków własnych, oględzin oraz pozostałych dokumentów zawartych w aktach – w tym w szczególności „Protokołu uzgodnień” stanowiącego załącznik do umowy kaucji gwarancyjnej, a zwierającego także opis pozostałych parametrów technicznych budynku.

Spośród prac przedstawionych przez pozwanych jako niewykonane (a objęte wykonaniem zastępczym) biegły uznał, że z umowy (w oparciu o Protokół uzgodnień, który opisywał nie tylko prace do wykonania (kolor czerwony), ale także pozostałe parametry budynku (kolor czarny)) wynikał obowiązek montażu listwy cokołowej (poz. 38 kosztorysu R. O.) i praca ta nie została wykonana przez stronę powodową. Nie została ona także wykonana przez pozwanych w ramach wykonania zastępczego. Z umowy wynikał także obowiązek nasadzeń (pkt. ppkt 1 Protokołu uzgodnień (kolor czerwony)). Ta praca została wykonana przez pozwanych. Jej wartość wynosi 1065 zł. 20 gr. (poz. 39 kosztorysu). Co do pozostałych elementów kosztorysu w odniesieniu do prac wskazanych przez powodów jako niewykonane biegły nie stwierdził istnienia ich odpowiedników w Protokole uzgodnień (poz. 40 – 48). To zostało ujęte opinii w zestawieniu (k. 418) jako „wartość robót niewykonanych lub wyłączonych w Protokole (k.17)”.

Biegły analizował w zestawieniu (k.418) także prace ujęte w kosztorysie R. O. jako „usterki w ogrodzeniu” (poz. 49 – 64 kosztorysu). Ta cześć opinii pokrywa się z wcześniejszymi wnioskami co do tego, że nie stwierdzono usterek w ogrodzeniu poza wadliwym rozmieszczeniem szaf przyłączeniowych. W tabeli ujęto te kategorię prac w rubrykach „wartość robot nie potwierdzonych podczas oględzin” (tj. takich, których koniczności wykonania nie potwierdzono).

3.2.5.  Sąd przyznaje, że nie zostało wykonane zarządzenie Przewodniczącego z rozprawy z dnia 18 marca 2016 r. (k.437) i odpis (kopia) zarzutów pozwanych do opinii biegłego nie została doręczona biegłemu przed przeprowadzeniem dowodu z ustnej uzupełniającej opinii. Pełnomocnik pozwanych miał jednak możliwość zadawania pytań biegłemu podczas przeprowadzenia dowodu na rozprawie w dniu 18 maja 2016 r. Dlatego też to uchybienie Sądu nie skutkowało pozbawieniem strony możliwości obrony swych praw.

3.2.6.  Odnosząc się do zarzutów pozwanych do opinii pisemnej pismo z dnia 8 marca 2016 r. k. 428 t. IV) , Sąd podziela stanowisko biegłego co do tego, że grubość spoin nie ma istotnego znaczenia dla funkcji termoizolacyjnej ścian. Sąd nie mając wiedzy specjalistycznej uznał wyjaśnienia biegłego złożone na rozprawie za dostateczne dla przyjęcia jego tezy. Znajdują one swe potwierdzenie także w przedłożonym przez powódkę stanowisku inż. M. K. (2) (k. 203 i nast.).

Co do kwestii tarasu ogrodowego biegły przyznał istnienie tej wady. Wartość jej usunięcia biegły ustalił powołując pozycję kosztorysu przedstawionego przez stronę pozwaną (inż. R. O.). Pozwani zatem kwestionują swoje własne twierdzenia.

Istnienie wady w postaci nierówno wymurowanych słupków ogrodzenia zostało przez biegłego zanegowane. Biegły przeprowadził oględziny z udziałem stron. Sąd nie ma podstaw do tego, aby w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy zanegować ustalenia biegłego. Świadkowie Z. C. (1) oraz R. O. oceniali słupki ogrodzeniowe jako wykonane niestarannie, występowa też lekka krzywizna w linii ogrodzenia. Biegły jednak ocenił tę sytuację jako nie wymagającą zmiany ogrodzenia.

Powodowie ocenili opinię biegłego w zakresie pkt 5. jako całkowicie niezrozumiałą. W tym zakresie w ocenie Sądu opinia odzwierciedla sposób przedstawienia twierdzeń przez pozwanych. Odnosi się bowiem do elementów kosztorysu tzw. robót niewykonanych oraz usterek w ogrodzeniu. Sposób rozumienia tej części opinii przez Sąd został przytoczony wyżej.

Co do zarzutu nieuwzględnienia w opinii kwestii niewykonania docieplenia poddasza, Sąd zwraca uwagę, że brak docieplenia poddasza nie był wymieniony w opinii technicznej inż. Z. C. (1). W uwagach do opinii (k.431) pozwani twierdzą, że wartość prac związanych z dociepleniem poddasza wskazuje poz. 44 – 49 kosztorysu R. O. (k.96). W kosztorysie jest odwołanie do opisu technicznego (ten dokument nie został złożony do akt sprawy). Świadek R. O. pytany przez Sąd i strony o stan na nieruchomości nie wskazywał na kwestię braku docieplenia poddasza. Biegły analizując Protokół uzgodnień (załącznik do umowy kaucji gwarancyjnej) uznał, że prace te nie były objęte umową.

Podobnie kwestia nie wykonanej lub wadliwie wykonanej zieleni nie była wskazana w opinii inż. Z. C. (1). Została ujęta w części kosztorysu R. O. „Niezgodności wykonanych prac - usterki (poz. 13 – 16) (oznaczanych w pismach procesowych pozwanych jako wady i usterki budynku k. 254). Wynika z nich jedynie wartość kosztorysowa wymiany trawników. R. O. zeznając na rozprawie w charakterze świadka nie wskazywał na wadliwe wykonaną zieleń. Również strona pozwana nie zadawała pytań dotyczących tej kwestii. Pozwani więc nie wykazali, na czym polegała wada wykonanych przez powódki trawników. Na chwilę dokonania oględzin nie sposób było zweryfikować istnienie tej wady, skoro jak wynika z zeznań pozwanego trawniki zostały wymienione – w lutym 2012 r. (rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. adn. 01:09:56)

3.2.7.  Sąd oddalił wniosek pozwanych o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego. Inny biegły operowałby takim samym materiałem i to zarówno w zakresie twierdzeń jak i dowodów. Argument o nieczytelności opinii w kontekście sposobu przedstawiania twierdzeń przez stronę pozwaną, oraz dostatecznej jasności opinii dla Sądu, nie jest wystarczający dla powołania kolejnego biegłego.

3.3.  Zeznania stron.

3.3.1.  Powódka A. S. (1). (rozprawa z dnia 10 marca 2014 r. – adn. --:08:06 i nast., rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. adn. 00:09:46). Powódka osobiście nie zajmowała się sprawami inwestycji związanych z budową i sprzedażą domu pozwanym. Powódka przedstawiła historię inwestycji (...) akcentując jej „rodzinny” walor. Sąd w tym zakresie zeznania te ocenił podobnie jak zeznania świadka S. R. (2).

Przedstawiła proces wymiany korespondencji pomiędzy stronami pomiędzy w związku z roszczeniem zwrotu kaucji. W tym zakresie zeznania powódki pokrywają się z dokumentami zgromadzonymi w aktach sprawy.

3.3.2.  Zeznania pozwanego K. S. (rozprawa z dnia 10 marca 2014 r. adn. 00:58:04 rozprawa z dnia 12 czerwca 2015 r. adn. 00:28: 57 i nast.)

Zeznania świadka na rozprawie w dniu 12 czerwca 2015 r. koncentrowały się na tym, że w okresie od przekazania nieruchomości do skierowania żądania zwrotu kaucji były zgłaszane S. R. (2) uwagi co do jakości wykonywanych prac, które w większości nie były przyjmowane Z zeznań tych jednak nie wynikało dokładnie, jakie prace zostały wykonane wadliwie, a jakie nie zostały wykonane w ogóle. W tym okresie nie powstał jednak żaden dokument co do wykonanych prac oraz ich wad. Również nikt z osób pracujących wówczas na budowie nie został powołany na świadka w niniejszej sprawie. Zeznania powoda zasadniczo odzwierciedlały emocje powoda, nie mogły służyć potwierdzeniu faktów co do istnienia wad.

Za wiarygodne Sąd uznał jednak zeznania pozwanego co do tego, że o tym, z czego wykonane jest szambo pozwani dowiedzieli się w lutym 2012 r. W istocie dokumentacja zdjęciowa (k. 383) potwierdza, że bez odkopania zbiornika nie jest możliwe ustalenie, z czego jest on wykonany.

4.  Podstawa prawna wyroku.

4.1.  Umowa kaucji.

4.1.1.  Podstawę żądania zapłaty stanowiła zawarta pomiędzy stronami umowa kaucji gwarancyjnej. Jej treść była pomiędzy stronami sporna co zakresu prac objętych gwarancją oraz co do dopuszczalności potrącenia z niej innych należności nabywców. Dlatego też Sąd przeprowadził postepowanie zmierzające do dokonania wykładni oświadczeń woli stron.

4.1.2.  Zgodnie z art. 65 § 1 k.c. oświadczenia woli należy tak tłumaczyć, jaki tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone została zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W myśl §2 . w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

4.1.3.  Tak więc dla ustalenia, w jaki sposób strony porozumiały się co zakresu prac objętych kaucją, w ocenie Sądu należy wziąć pod uwagę po pierwsze to, jakiej treści oświadczenia woli zostały przez strony złożone oraz w jakich nastąpiło to okolicznościach.

4.1.4.  Instytucja kaucji gwarancyjnej stanowi stosunek zobowiązaniowy, który nie jest wprost określony w przepisach prawa i stanowi w istocie tzw. umowę nienazwaną. Przydatnym jest wobec tego odniesienie się do definicji słownikowej kaucji, która stanowi, że kaucją jest suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania i stanowiąca odszkodowanie w razie niewywiązania się zawartego zobowiązania.

4.1.5.  Treść oświadczenia woli powódek została wyrażona w § 3 umowy kaucji gwarancyjnej. Zobowiązały się one do wykonania w określonym terminie prac „wyszczególnionych” w dokumencie „Protokół uzgodnień …” . Kaucja w kwocie 1000000 zł. została wpłacona „na poczet wykonania prac opisanych w § 3”. W treści umowy nie wskazano, że prace te zostały wyszczególnione kolorem czerwonym w załączonym „Protokole uzgodnień…” Jednakże oświadczenie zawarte w umowie kaucji zostało złożone wówczas, gdy stała już konstrukcja budynku, zaś do wykonania pozostał określony zakres prac, których wartość opiewała na około 80-100 tys. zł. Pozwani wówczas starali się o kredyt na sfinansowanie zakupu. Musieli zatem przed bankiem wykazać pokrycie jakiejś części ceny ze środków własnych. Logiczne i uzasadnione zasadami doświadczenia życiowego jest więc to, że umowa kaucji została zawarta obok umowy przedwstępnej, w której pokwitowano przyjęcie tytułem zadatku 250000 zł. Umowa kaucji miała niejako ukryć to, że część ceny pozostanie do zapłacenia w terminie późniejszym – po wykonaniu części prac która jest ujawniona w załączniku – właśnie kolorem czerwonym. Gdyby umowa kaucji gwarancyjnej dotyczyła także innych prac niż te, które pozostały do wykonania w momencie jej zawierania (a oznaczone kolorem czerwonym) to zapewne odniesienie do uiszczonej kaucji znalazłoby się w umowie ostatecznej z 15 stycznia 2010 r. , w której w §7 powódki udzieliły gwarancji na inne elementy budynku. W dniu 19 grudnia 2009 r. (na miesiąc przed zawarciem umowy ostatecznej) pozwane nie miały zadnego interesu, aby wpłacać kaucję gwarancyjną na poczet przedmiotu, który miał być objęty umową przyrzeczoną. Nawet w treści początkowo kierowanej korespondencji pozwani wskazywali na dwa stosunki prawne łączące strony tj. umowę sprzedaży (dotyczącą konstrukcji budynku) oraz umowę zbliżoną do umowy o roboty budowlane, której treść wyrażała umowa kaucji.

Tak więc i sama treść oświadczenia wyrażona w akcie notarialnym i wskazane wyżej okoliczności jego złożenia, a także cel zawartej pomiędzy stronami umowy wskazują na to, że wpłacona przez pozwane kaucja miała gwarantować wykonanie prac pozostałych do wykonania na dzień zawarcia umowy kaucji tj. oznaczonych w „Protokole uzgodnień…” kolorem czerwonym.

W ocenie Sądu kaucja miała obejmować także jakość wykonania tych prac. Oczywistym jest, że osoba, która płaci za wykonanie określonych prac może oczekiwać nie tylko, że zostaną one wykonane, ale także ze zostaną wykonane należycie. Wynika to ze skodyfikowanej w art. 354 § 1 k.c. i powszechnie akceptowanej zasady wykonania zobowiązań. Samo słowo gwarancja kojarzy się w obrocie społeczno-gospodarczym z zapewnieniem należytej jakości. Nie ma zatem wątpliwości, ze kaucja obejmowała także należytą jakość wykonania prac.

4.1.6.  Sporne pomiędzy stronami było to, czy kaucja, zgodnie z postanowieniami § 6 umowy mogła zostać wykorzystana do innych rozliczeń – w szczególności czy przeciwko roszczeniu o zwrot kaucji można było przedstawić do potrącenia inne należności pozwanych. Sąd uznał, że w istocie na etapie zwierania umowy wolą stron było wyłączenie kaucji spod innych rozliczeń. Powódki dążyły do tego, aby kaucja będąca w istocie zapłatą ceny za resztę wykonanych prac została rzeczywiście zapłacona. Pozwani natomiast (co wynika z zeznań pozwanego K. S.) nie zakładali wówczas, że istnieją jakiekolwiek wady w kupowanym budynku.

4.1.7.  Skoro jednak pozwani zgłosili do potracenia swoje roszczenia wobec powódek także w związku z wadami budynku Sąd weryfikował ważność zawartego w umowie postanowienia dotyczącego wyłączenia umorzenia zobowiązania z tytułu zwrotu kaucji w inny sposób niż poprzez zapłatę.

4.1.8.  Zgodnie z art. 385 ³ pkt3) k.c. w razie wątpliwości niedozwolonymi klauzulami umownymi są te które wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony. Takie postanowienia nie wiążą konsumenta (art. 385 ¹§1 k.c.)

Dlatego też Sąd weryfikował, czy zawarta pomiędzy stronami umowa miała charakter umowy konsumenckiej tj. takiej, której jedną stroną jest przedsiębiorca, zaś drugiej konsument (art. 22 ^{( 1)} k.c.). Powódki w istocie nie miały zarejestrowanej działalności gospodarczej. To jednak nie oznacza, że budowa i sprzedaż budynku na rzecz pozwanych nie mogła odbywać się w ramach działalności gospodarczej tj. takiej która cechuje się charakterem zawodowym, podlega regułom opłacalności i jest nastawiona na zysk. Nieruchomość sprzedana pozwanym był elementem „Eksluzywnego mini osiedla (...). Stanowiła element określonego kompleksu budynków zbudowanych w jednolitej, spójnej architekturze. Reguły wykończenia architektury zewnętrznej były ściśle określone przez sprzedającego. Powódki łącznie zbyły kilka nieruchomości .Sprawami związanymi z budową i sprzedażą budynków zajmował się mąż powódki S. R. (2) posiadający licencję pośrednika nieruchomości. Inwestycja miała swoją stronę internetową, podobną do stron deweloperów. Przygotowano profesjonalny (wzorowany na ofertach deweloperskich) opis inwestycji. W ocenie Sądu te okoliczności pozwalają przyjąć, że działalność powódek w zakresie budowy i sprzedaży budynkow miała charakter gospodarczy.

Nie jest zatem wiążące dla pozwanych jako konsumentów postanowienie umowne, które wyłącza możliwość potrącenia z kaucji gwarancyjnej innych należności pieniężnych – w tym w szczególności roszczenia o obniżenie ceny w związku z wadami przedmiotu sprzedaży.

4.2.  Zaspokojenie z kaucji

4.2.1.  Jak już wskazano umowa kaucji gwarancyjnej stanowi umowę nienazwaną. Jednakże jej istotą jest możliwość zaspokojenia wierzytelności pieniężnej osoby przyjmującej kaucję w związku z wadami przedmiotu (prac) kaucją zabezpieczonego. Dlatego też Sad uznał, że zobowiązanie z tytułu zwrotu kaucji winno być pomniejszone o wartość prac potrzebnych do usunięcia wad prac objętych kaucją. Z prac objętych kaucją (oznaczonych w „Protokole uzgodnień…” kolorem czerwonym wadliwie wykonano skrzynki przyłączy. Jak ustalono koszt usunięcia tej wady wynosi 1600 zł. (pkt 2.20 uzasadnienia, poz. 64 Kosztorysu R. O. k. 124). Ustalono także, że powódki nie wykonały nasadzeń, a te zostały wycenione na kwotę 1065 zł. 20 gr. (pkt.2.20 uzasadnienia, poz. 39 kosztorysu R. O. k. 114). W związku z nierówno ułożonymi płytkami na tarasie oraz nierównościami stopni tarasu jego wartość ulega obniżeniu o 1300 zł.

Te kwoty podlegają zaspokojeniu z kaucji.

4.3.  Potrącenie pozostałych należności.

Pozwani zgłosili do potrącenia należności wynikające z roszczenia o obniżenie ceny sprzedaży przedmiotu objętego umową z 15 stycznia 2010 r.

4.3.1.  Zgodnie z art. 498 § 1 k.c. gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swą wierzytelność z wierzytelności drugiej strony , jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone co do gatunku, obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub innym organem państwowym.

4.3.2.  Pomiędzy stronami nie było jurydycznego sporu co do tego, że roszczenie o obniżenie ceny realizuje się jako roszczenie pieniężne i jest roszczeniem, które może być dochodzone przed sądem. Dopuszczalność potrącenia w świetle postanowień umowy kaucji została przez sąd przesądzona pozytywnie (vide: pkt. 4.1.6. i nast.). Istota sporu w tym zakresie koncentrowała się wokół istnienia po stronie pozwanych roszczenia o obniżenie ceny. Dlatego też ta kwestia wymaga dalszych rozważań Sądu.

4.3.3.  Przepisy dotyczące rękojmi za wady rzeczy sprzedanej były przedmiotem zmian wprowadzonych ustawą z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta (Dz. U. z dnia 24 czerwca 2014 r.). Jednak do umów zawartych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 51 ustawy). Podstawą rozstrzygnięcia staną się więc przepisy kodeksu cywilnego obowiązujące w dacie zawarcia pomiędzy stronami umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 556 § 1 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Zakres uprawnień kupującego określa art. 560 k.c. W myśl tego przepisu jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może od umowy odstąpić albo żądać obniżenia ceny. Jednakże kupujący nie może od umowy odstąpić, jeżeli sprzedawca niezwłocznie wymieni rzecz wadliwą na rzecz wolną od wad albo niezwłocznie wady usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona przez sprzedawcę lub naprawiana, chyba że wady są nieistotne. Jeżeli kupujący żąda obniżenia ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej, obniżenie powinno nastąpić w takim stosunku, w jakim wartość rzeczy wolnej od wad pozostaje do jej wartości obliczonej z uwzględnieniem istniejących wad.

Rękojmia za wady fizyczne służy przywróceniu równowagi w świadczeniach stron gdy okazuje się, że jedno ze świadczeń (cena) pozostawała wygórowana w stosunku do jakości przedmiotu sprzedaży. Istotą żądania obniżenia ceny w oparciu o art. 560 § 1 i 3 k.c. nie jest kompensacja ewentualnej szkody doznanej przez kupującego. W wyniku skorzystania przez kupującego z omawianego uprawnienia o charakterze prawo kształtującym przestaje obowiązywać dotychczasowe wynagrodzenie i należy ustalić je na nowo. (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 22 maja 2014 roku, sygn. akt I ACa 1588/13). Uprawnienie do obniżenia ceny odnosi się do ceny rzeczywiście przez strony umówionej, konkretnej. W ten sposób powinno się dokonać indywidualizacji wysokości roszczenia do charakteru wady.

Dla zachowania uprawnień z tytułu rękojmi konieczne jest zawiadomienie sprzedającego o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia. (art. 563 § 1 k.c.). Ponadto uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie trzech lat od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana.

4.3.4.  Z okoliczności towarzyszących zawarciu umowy sprzedaży z dnia 15 stycznia 2011 r. wynika, że przedmiotem sprzedaży była nieruchomość zabudowana budynkiem w zabudowie bliźniaczej - w budowie, bez odbioru technicznego. Stan zaawansowania prac wynika z „Protokołu uzgodnień…”. Z dokonanych prze Sąd ustaleń wynika, że przedmiot umowy sprzedaży był dotknięty wadami. Wartość prac potrzebnych do ich usunięcia wynosi 5384 zł. 68 gr.

Ta wartość odpowiada wartości żądania obniżenia ceny. Skoro cena sprzedaży została uiszczona, to żądanie obniżenia ceny realizuje się poprzez żądanie zapłaty określonej sumy pieniężnej.

4.3.5.  W ocenie sądu pozwani dochowali terminu zawiadomienia o wadzie. Pozwani nie są profesjonalistami w zakresie budownictwa. Ocena prawidłowości wykonania budynku wymaga wiedzy specjalnej. Niekiedy wady widoczne dla profesjonalisty stają się jawne dla laika dopiero w toku eksploatacji. Dlatego też usprawiedliwione jest przyjęcie, że pozwani dowiedzieli się o wadach (wykryli wady) z momentem uzyskania opinii technicznej Z. C. (1)oraz kosztorysu R. O.. Wówczas niezwłocznie (tj. w terminie nie przekraczającym 1-go miesiąca) zawiadomiono powódki na piśmie o istnieniu wad i wystosowano żądanie.

4.3.6.  Pozwani pismem z dnia 5 listopada 2010 r. zgodnie z art.499 k.c. złożyli oświadczenie o potrąceniu (k.130) .

4.3.7.  W ocenie Sądu potrącenie w zakresie kwoty 5384 zł. 68 gr. jest skuteczne i prowadzi częściowo do umorzenia roszczenia o zapłatę zwrotu kaucji.

4.3.8.  Pozwani w sprzeciwie od nakazu zapłaty przedstawili do potrącenia także inne należności pieniężne związane z rozliczeniem umowy sprzedaży. Sąd podziela stanowisko strony pozwanej, że złożenie oświadczenia o potrąceniu przez pełnomocnika procesowego w piśmie procesowym wypełnia hipotezę art. 499 k.c. Celem pełnomocnictwa procesowego ogólnego jest podejmowanie przez pełnomocnika wszelkich czynności zmierzających do wygrania sprawy przez mocodawcę. Jednym ze sposobów obrony pozwanego jest zgłoszenie zarzutu potrącenia. Zarzut potrącenia jest nie tylko zarzutem materialnym, ale wiąże się z czynnością prawną kształtującą. Jakkolwiek dokonuje się w procesie, to wywołuje także skutki w sferze prawa materialnego. Należy zatem przyjąć, że jeżeli do skutecznej obrony w procesie jest konieczne dokonanie czynności prawnej (materialnej), która może zostać wyrażona w piśmie procesowym, to pełnomocnictwo procesowe obejmuje umocowanie do dokonania takiej czynności. 3

4.3.9.  Spośród pozostałych roszczeń zgłoszonych do potrącenia Sąd uznał za zasadne jedynie żądanie związane z obniżeniem wartości szamba żelbetowego w porównaniu z projektowanym szambem PCV. Brak tej cechy szamba został ujawniony zimą 2012 r. Niezwłocznie zgłoszono wadę sprzedającym. Różnica wartości obu szamb wynosi 5487 zł. 50 gr. O tę sumę ulega zmniejszeniu roszczenie powódek.

4.3.10.  Sąd nie uznał za uzasadnione żądanie zapłaty kwoty 2500 zł. w związku kosztami dotyczącymi formalności zakończenia budowy. (k. 60). Jak wynika z treści umowy sprzedaży w dacie sprzedaży dom był nieukończony (bez odbiorów). Na pozwanych „została przeniesiona” decyzja o pozwoleniu na budowę. Do nich więc jako do inwestorów należał obowiązek przeprowadzenia wszystkich czynności związanych z odbiorem budynku. Wydanie dziennika budowy w oryginale nie było możliwe z uwagi na to, że był od wykorzystywane także do budowy drugiej części bliźniaka, która była odrębnym przedmiotem własności. Poza tym pozwani nie wykazali wysokości poniesionych wydatków (nie przedstawiono, jakie wydatki poniesiono, ani dowodów na ich pokrycie).

4.3.11.  Sąd nie uwzględnił także wydatków związanych z uzyskaniem świadectwa charakterystyki energetycznej. Z treści umowy nie wynika, aby powódki zobowiązały się do dostarczenia takiego świadectwa. Zapewniano, że domy tego osiedla mają bardzo dobrą charakterystykę energetyczną, to jednak nie jest równoznaczne z obowiązkiem dostarczenia dokumentu. Dom był sprzedawany jako nieukończony. W dacie umowy sprzedaży nie było możliwe pozyskanie świadectwa charakterystyki energetycznej.

4.4.  Podsumowanie.

Sąd uznał, że kwota 100000 zł. należna powódce z tytułu zwrotu kaucji gwarancyjnej ulega zmniejszeniu o następujące kwoty:

- 1600 zł. – wada skrzynek przyłączeniowych,

- 1065 zł. 20 gr. – wartość nasadzeń,

- 1300 zł. – obniżenie wartości tarasu,

- 5384 zł. 68 zł. – wartość robót naprawczych w budynku (opinia biegłego k. 415)

- 5478 zł. 50 gr. – różnica wartości szamba.

Łącznie 14828 zł. 38 gr.

Do zapłaty pozostaje kwota 85171 zł. 62 gr.

4.5.  Odsetki

Termin płatności kaucji został oznaczony w umowie jako 7 dni od dnia pisemnego zawiadomienia o zakończeniu prac (k.16). Pozwani odebrali zawiadomienie 2 sierpnia 2010 r. Termin do zapłaty upłynął 9 sierpnia 2010 r. Od dnia 10 sierpnia 2010 r. pozwani pozostają w opóźnieniu. Dlatego też na mocy art. 481 § 1 i 2 k.c. zobowiązani są do zapłaty ustawowych odsetek za opóźnienie.

5.  Kosztami procesu Sąd obciążył strony zgodnie z zasadą ich stosunkowego rozdzielenia (art.100 k.p.c.), uznając, że powódka wygrała proces w 85%, zaś pozwani w 15%. Sąd na mocy art. 108 § 1 k.p.c. szczegółowe rozliczenie kosztów pozostawił referendarzowi sądowemu.

1 Pozew został wniesiony przez powódki A. S. (1) i A. S. (2). W toku postępowania powódka A. S. (2) zmarła (akt zgodnu k. 232) . W jej miejsce jako spadkobierca wstąpiła powódka A. S. (1).(postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku k. 243)

2 W trakcie sporządzania uzasadnienia zauważono wadliwą numerację kart akt sprawy od tomu III. W uzasadnieniu wyroku karty dokumentów z tomu III i IV powołano wraz z oznaczeniem tomu. Dlatego też nie zarządzono zmiany numeracji akt.

3 Por. wyrok Sn z dnia 4 lutego 2004 r. I CK 181/03, z dnia 10 sierpnia 2010 r. I PK 56/10)