Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 lipca 2016 r.

Sąd Okręgowy w Świdnicy Wydział I Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Anna Hübscher

Protokolant : Karolina Piech

po rozpoznaniu w dniu 18 lipca 2016 r. w Świdnicy

sprawy z powództwa E. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w N.

o uchylenie uchwały wspólnoty nr (...)

I.  uchyla uchwałę nr (...) z dnia 8 października 2015 roku;

II.  zasadza od strony pozwanej na rzecz powódki kwotę 397zł tytułem zwrotu poniesionych kosztów procesu.

Sygn.akt IC 2202/15

UZASADNIENIE

Powódka E. K. w pozwie wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w (...) - (...), domagała się uchylenia uchwały podjętej przez tę Wspólnotę dnia 8 października 2015 roku za numerem (...) „ w sprawie: nie wyrażenia zgody na wykonanie wejścia do lokalu użytkowego od strony (...) w miejsce istniejącego otworu okiennego” oraz zasądzenia kosztów procesu.

W uzasadnieniu pozwu powódka podała, że jest właścicielką wyodrębnionego lokalu w N., (...), a przez to członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej w N. przy (...) (...). Uwarunkowania lokalu są tego rodzaju, że nie ma do niego wejścia z dostępnych wejść do lokali stanowiących ich zasób przy (...) (...). W przeszłości, kiedy właścicielem lokalu była inna osoba - M. P., Wspólnota Mieszkaniowa w dniu 23 marca 2013 roku podjęła uchwałę wyrażająca zgodę na wykonanie wejścia do lokalu w miejscu istniejącego otworu okiennego. Powódka odkupiła lokal użytkowy od M. P. i kiedy uzyskała wszystkie wymagane zgody na wybudowanie projektowanego wejścia, członkowie Wspólnoty podjęli uchwałę 8 października 2015 roku, w której nie wyrazili zgody na wybudowanie tego wejścia. Zdaniem powódki stanowisko pozwanej Wspólnoty jest nieuprawnione, a powinna być respektowana uchwała z 23 marca 2013 roku.

Pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa z tą motywacją, że przebudowa otworu okiennego jest nieuzasadniona ze względów estetycznych, narusza walory budynku jako obiektu objętego ochroną konserwatorską, a nadto zagraża konstrukcji budynku i grozi katastrofą budowlaną.

Sąd Okręgowy ustalił co następuje:

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) w N. (...) stanowi dużą wspólnotę mieszkaniową, ponieważ znajduje się w niej więcej aniżeli siedem wyodrębnionych lokali.

(okoliczność niesporna )

Właścicielką jednego z nich – lokalu użytkowego na parterze budynku, jest powódka E. K.. Lokal ten powódka w 2013 roku kupiła od M. P..

(dowód: zeznania powódki k. 83, e-protokół k.85)

Poprzednia właścicielka (przed M. P. ) w lokalu tym prowadziła (...).

(dowód: zeznania stron)

Uchwałą nr (...) z dnia 23 marca 2013 roku pozwana Wspólnota wyraziła zgodę na wykonanie wejścia do lokalu użytkowego od strony (...) w miejscu istniejącego otworu okiennego. Ówczesny właściciel lokalu M. P. zobowiązany został do uzyskania zgody na powyższe przedsięwzięcie konserwatora zabytków oraz uzyskania innych niezbędnych zezwoleń na prowadzenie planowanej inwestycji wynikających z prawa budowlanego i przepisów prawa administracyjnego. Wszystkie koszty związane z wykonaniem wejścia do lokalu miał pokryć M. P..

(dowód :odpis uchwały nr (...) k. 5)

Po dokonanym kupnie lokalu od M. P., powódka wszczęła starania dotyczące przebudowania okna lokalu na wejście zewnętrzne, w szczególności dnia 30 lipca 2013 roku (...) Wojewódzki Konserwator Zabytków we W. wydał decyzję nr (...) - „Pozwolenie(...)”, w której udzielił pozwolenia na wykonanie następujących prac:

- przebudowę istniejącego otworu okiennego na otwór drzwiowy w lokalu użytkowym usytuowanym na parterze zabytkowego budynku – (...) w (...) i wykonanie schodów do lokalu z części działki nr (...) ((...)) obręb S. w (...), położonego w zabytkowym układzie urbanistycznym miasta N. zgodnie z zakresem robót wymienionych w dokumentacji technicznej opracowanej przez mgr inż. J. Ł. w maju 2013 roku.

(dowód: decyzja konserwatora zabytków k.63)

Posiadając zgodę Wspólnoty Mieszkaniowej i wszystkie wymagane decyzje związane z przepisami prawa budowlanego, Starosta (...) wydał decyzję nr (...) roku z 2 lipca 2014 roku – zezwolenia na budowę (przebudową otworu okiennego na otwór drzwiowy). Decyzję tę Starosta podjął mimo zgłoszonego sprzeciwu niektórych członków Wspólnoty. Starosta uznał, że skoro Wspólnota podjęła wcześniej uchwałę, to zmiana stanowiska przez niektórych członków Wspólnoty – bez uchylenia wcześniejszej uchwały (którą powódka mogłaby zaskarżyć) – nie wywołuje skutków prawnych.

(dowód: odpis decyzji Starosty (...) k.8)

Pozwana Wspólnota wniosła wówczas odwołanie od decyzji Starosty (...) przedstawiając uchwałę z dnia 9 lipca 2014 roku nr (...) (w niniejszej sprawie nie jest eksponowana) nie wyrażającą zgody na wybudowanie otworu drzwiowego w miejsce otworu okiennego. Skutek odwołania był taki, że Wojewoda (...) swoją decyzją nr (...) z dnia 14 stycznia 2015 roku uchylił decyzję Starosty (...) z dnia 2 lipca nr 2014 roku nr (...), którą ten zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na przebudowę otworu okiennego. Decyzję Wojewody (...) zaskarżyła z kolei powódka i uczyniła to skutecznie, ponieważ wyrokiem z dnia 5 maja 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w sprawie II SA/Wr 179/15 uchylił decyzję Wojewody (...) z dnia 14 stycznia 2015 roku i stwierdził , że decyzja ta nie podlega wykonaniu oraz zasądził na rzecz powódki poniesione koszty. Sąd Administracyjny stwierdził, że niejednoznaczność zapisów uchwały Wspólnoty nr(...) roku nie daje odpowiedzi co do bytu uchwały nr(...) z 23 marca 2013 roku, a w szczególności w żadnym wypadku nie można przyjąć , że została ona uchylona i otwiera drogę innym uchwałom, którymi można byłoby się kierować.

(dowód : akta sprawy WSA we Wrocławiu (...)/Wr 179/15)

Na tym postępowanie administracyjne nie zostało zakończone, a zgodnie z zaleceniem WSA, Wojewoda (...) zwrócił się do stron o wyrażenie swojego stanowiska w sprawie rozpatrywanej inwestycji. Wówczas Wspólnota Mieszkaniowa (...) przedłożyła kolejną uchwałę nr (...) z dnia 8 października 2015 roku, w której nie wyraża zgody na planowaną inwestycję. W ocenie Wojewody uchwała weszła w życie gdyż nie została skutecznie zaskarżona i decyzją z dnia 28 stycznia 2016 roku (nr (...)) ponownie uchylił decyzję Starosty (...) z dnia 2 lipca 2014 roku (nr (...)) w całości, jednocześnie odmawiając „zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia E. K. pozwolenia na budowę obejmującego przebudowę istniejącego otworu okiennego na otwór drzwiowy wraz ze schodami zewnętrznymi prowadzącymi do lokalu użytkowego w budynku usytuowany m wN. przy ul. (...)”.

(dowód: zawiadomienie Wojewody (...) z dnia 1.10.2015 r. k.29, odpis decyzji Wojewody (...) k.60)

Decyzję tę powódka ponownie zaskarżyła i w dniu 19 maja 2016 roku zapadł wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który w sprawie II SA/Wr 150/16 uchylił zaskarżoną decyzję (...) i zasądził na rzecz powódki poniesione przez nią koszty procesu. Sąd Administracyjny w uzasadnieniu swego stanowiska ponownie wyeksponował, że decyzja Wojewody jest wadliwa , a co najmniej przedwczesna ponieważ kwestia wyrażenia zgody na przedmiotową inwestycję nadal nie została dotychczas należycie wyjaśniona, a w obrocie prawnym funkcjonują dwie sprzeczne ze sobą uchwały - nr(...) z 23 marca 2013 roku i nr (...) z dnia 8 października 2015 roku.

(dowód:odpis wyroku SA we Wrocławiu k.74 i nast.)

Wyjaśnienia wymaga okoliczność, że problem powódki (ewentualnie innych potencjalnych właścicieli lokalu) swoje ma swoje źródło w działaniach Gminy N., która po wejściu w życie ustawy o własności lokali nie uregulowała w należyty sposób przynależności lokali do poszczególnych wspólnot tj. (...) i (...). Było to bardzo istotne w sytuacji, gdy wejście do lokalu powódki prowadziło z korytarza przyległej kamienicy (...). Efektowne wejście od frontu kamienicy (...) jest w istocie atrapą. Wejście to prowadzi do jednego tylko lokalu użytkowego stanowiącego własność jednego z członków Wspólnoty - B. K.. Właścicielka prowadzi w nim sklep odzieżowy. Wejście do klatki schodowej prowadzącej do lokali pozostałych członków Wspólnoty znajduje się w innym miejscu – prowadzi z bocznej ulicy (...). Nie ma żadnej możliwości wykonania z tej klatki schodowej wejścia do lokalu powódki, a jedynym w istocie rozwiązaniem jest wybudowanie wejścia zewnętrznego według projektu inżyniera J. Ł..

(dowód: fotografie kamienic (...) i (...) w (...)k.13, 14,65, protokół z zebrania właścicieli lokali k.8,projekt przebudowy wejścia do lokalu powódki k.82, zeznania stron k.83,84, e-protokół k.85 )

Członkowie Wspólnoty nieruchomości (...) nie wyrażają obecnie zgody na korzystanie z tego wejścia przez właścicielkę lokalu i jej potencjalnych klientów.

(dowód: oświadczenie członków Wspólnoty (...) k.12 akt)

W zebraniu członków Wspólnoty w dniu 8 października 2015 brał udział projektant przebudowy otworu z okiennego na drzwiowy - J. Ł., który podtrzymał swoje stanowisko co do prawidłowości założeń tego projektu. Sugerował też wskazanie powódce przez członków Wspólnoty innego sposobu wejścia do jej lokalu, jeśli nie chcą zaaprobować jego projektu. Żadnych rozwiązań w tym przedmiocie pozwana Wspólnota nie zaproponowała, natomiast podjęła uchwałę nr (...), w której nie wyraziła zgody na przebudowę otworu okiennego na otwór drzwiowy, nie odnosząc się kolejny raz do uchwały nr (...) podjętej 23 marca 2013 roku.

(dowód: protokół zebrania właścicieli lokali k.7,8, zeznania stron k.83,84 , e-protokół k.85, odpis uchwały nr(...) k.6)

Sąd okręgowy zważył co następuje:

Powództwo E. K. należało uwzględnić.

Znajduje ono uzasadnienie w przepisie art.25.1. ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (uwl). Przepis ten stanowi, że w ł a ś c i c i el l o k a l u może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej *niezgodności z przepisami prawa lub *z umową właścicieli lokali albo, jeżeli *narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością lub *w inny sposób narusza jego interesy.

Przy dokonanych przez sąd ustaleniach przyjąć należało, że podjęta uchwała nr(...) roku z 8 października 2015 roku niewątpliwie narusza interesy E. K. jako członka wspólnoty mieszkaniowej. Respektowanie podjętej uchwały stawiałoby powódkę w sytuacji bez wyjścia, skazywałoby ją w istocie na niemożność korzystania z lokalu nie posiadającego samodzielnego wejścia. Z tego powodu doszłoby do istotnego naruszenia interesów majątkowych powódki, ponieważ nie tylko nie mogłaby zrealizować własnych pomysłów na jego wykorzystanie i osiąganie dochodów, ale też rezygnując z nich nie miałaby żadnych możliwości zbycia lokalu; nikt rozsądny nie zdecydowałby się na jego kupno.

W ocenie sądu pozwana Wspólnota nie miała żadnych racjonalnych przesłanek, którymi mogłaby się kierować podejmując niekorzystne dla powódki uchwały - najpierw w lipcu 2014 roku (nr (...)), a następnie skarżoną uchwałę nr (...) z 8 października 2015 roku. Zwraca w szczególności uwagę fakt, że po podjęciu uchwały w dniu 23 marca 2013 roku (nr (...)) nie nastąpiły żadne zdarzenia związane ze stanem technicznym nieruchomości (...) – pogorszeniem tego stanu, ani w zakresie jej funkcjonowania. Zmiana stanowiska Wspólnoty nastąpiła po zmianie właściciela lokalu i ta okoliczność miała w istocie znaczenie dla stanowiska Wspólnoty, a nie zagrożenie katastrofą budowlaną, którą projektant przebudowy J. Ł. wykluczył, czy utrata walorów estetycznych kamienicy, czego nie dopatrzył się konserwator zabytków. Cytowany wyżej przepis art. 25.1 u.w.l. kwestii naruszenia przez uchwałę interesów właściciela lokalu przez wskazanie przykładów takiego naruszenia nie uściśla, ale istniejące w tym przedmiocie piśmiennictwo często nawiązuje do Rozporządzenia Prezydenta RP z 1934 roku, które ujmowało tę podstawę - naruszenia interesów właściciela - treścią: „jeżeli uchwała godzi wbrew dobrym obyczajom w interesy poszczególnych właścicieli lokali lub ma na celu pokrzywdzenie któregokolwiek z nich” . Nie ma przy tym mowy o uchybieniach formalnoprawnych, lecz o każdej uchwale, która z gospodarczego lub osobistego punktu widzenia jest dla członka wspólnoty mieszkaniowej niekorzystna. Takie ujęcie problemu nakazuje przyjęcie, że przyjęta w dniu 8 października 2012 roku uchwała jest niewątpliwie dla powódki krzywdząca. Pozwana Wspólnota powinna mieć na względzie i to, że uchwała nr(...) jest także sprzeczna z jej dobrem. Bowiem nawet bez posiadania wiedzy specjalnej można stwierdzić, że utrzymywanie niezagospodarowanego lokalu, bez bieżącej konserwacji, brak dbałości o jego stan techniczny, nie sprzyja dobrostanowi budynku .

Mając powyższe względy na uwadze, sąd uznał, że nie ma racji bytu zaskarżona przez powódkę uchwała Wspólnoty nr(...) z 8 października 2015 roku i należało ją uchylić, a w obrocie prawnym pozostać powinna uchwała nr(...) z 23 marca 2013 roku.

O kosztach procesu na rzecz powódki sąd orzekł na podstawie przepisu art.98 kpc oraz § 11.1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Mając powyższe na uwadze sąd orzekł jak w sentencji wyroku.