Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W dniu 4 marca 2013 roku powód J. S. złożył do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o obniżenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste – od dnia 1 stycznia 2013 roku poprzez ustalenie jej w wysokości 2.048,83 zł. Uzasadniając żądanie powód wskazał, że Dyrektor Oddziału (...) Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. odmówił aktualizacji opłaty rocznej w oparciu o przedstawiony przez powoda operat szacunkowy ( wniosek k. 19-20).

Analogiczne wnioski złożyli: A. P., I. P., W. W., M. N., M. B., A. D., P. Ł., B. Ł. i K. L. domagając się ustalenia opłat stosownie do przysługujących im udziałów w nieruchomości wspólnej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzeczeniami z 25 sierpnia 2014 roku przychylając się do wniosków ustaliło opłaty roczne za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (...) z obrębu 2-01-02 położonej w W. przy ul. (...) na podstawie wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę A. G. w operacie przedstawionym przez powodów ( orzeczenie dotyczące J. S. k. 10-11, pozostałe orzeczenia w aktach dołączonych).

Od orzeczeń sprzeciwy wniósł Skarb Państwa – Wojskowa Agencja Mieszkaniowa wskazując, że wartość nieruchomości ustalona w operacie szacunkowym przedstawionym przez użytkowników wieczystych znacznie odbiega od wartości rynkowej ( sprzeciw w sprawie J. S. k. 3, pozostałe sprzeciwy w aktach dołączonych).

Z dniem 1 października 2015 roku Wojskowa Agencja Mieszkaniowa i Agencja Mienia Wojskowego połączyły się, tworząc nowy podmiot działający pod nazwą Agencja Mienia Wojskowego.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Działka nr (...) z obrębu 2-01-02 położona w W. przy ul. (...) o powierzchni 5.486 m2 stanowi własność Skarbu Państwa reprezentowanego przez Agencję Mienia Wojskowego ( kopia odpisu z księgi wieczystej nr (...) k. 22-28).

J. S. jest właścicielem lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W.. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący (...) ( odpis z księgi wieczystej k. 29-31).

A. P. jest właścicielką lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W.. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący (...) ( odpis z księgi wieczystej w aktach sprawy I C 2800/15).

I. P. i W. W. są współwłaścicielami – na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej - lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W.. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący (...) ( odpis z księgi wieczystej w aktach sprawy I C 2801/15).

M. N. i M. B. są współwłaścicielami – na zasadzie małżeńskiej wspólności majątkowej - lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W.. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący (...) ( odpis z księgi wieczystej w aktach sprawy I C 2802/15).

A. D. jest właścicielem lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W.. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący (...) ( odpis z księgi wieczystej w aktach sprawy I C 2805/15).

P. Ł. jest właścicielem lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W.. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący (...) ( odpis z księgi wieczystej w aktach sprawy I C 2806/15).

B. Ł. jest właścicielem lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W.. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący (...) ( odpis z księgi wieczystej w aktach sprawy I C 2803/15).

K. L. jest właścicielką lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w W.. Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący (...) ( odpis z księgi wieczystej w aktach sprawy I C 2804/15).

Wyrokiem z 21 grudnia 2011 roku Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w W. w sprawie I C 214/10 ustalił, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w W. przy ul. (...) oznaczonej jako działka nr (...) w obrębie 2-01-02 ze skutkiem od 1 stycznia 2009 roku w zakresie udziałów należących do powodów jest nieuzasadniona i powodów obowiązują opłaty w dotychczasowej wysokości ( kopia wyroku k. 33-34). Powodowie nie brali udziału w postępowaniu w sprawie I C 214/10 ( okoliczność bezsporna).

W dniu 28 grudnia 2012 roku J. S. złożył do Dyrektora Oddziału (...) pismo zawierające żądanie dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ( wniosek k. 43). Analogiczne wnioski złożyli powodowie A. P., I. P., W. W., M. N., M. B., A. D., P. Ł., B. Ł. i K. L..

Wojskowa Agencja Mieszkaniowa odmówiła dokonania aktualizacji opłat rocznych ( pismo k. 44, oraz analogiczne pisma w aktach dołączonych). Wobec powyższego powodowie złożyli wnioski do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o obniżenie opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, które ustaliło opłaty roczne zgodnie z wnioskami powodów ( orzeczenie nr (...)/O./13, k. 10, okoliczności bezsporne).

Wartość rynkowa prawa własności gruntu stanowiącego działkę ewidencyjną nr (...) z obrębu 2-012-02 położonej w W. przy ulicy (...) według stanu i cen na dzień 1 stycznia 2013 roku według zasad jak dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wynosi 16.271.476 zł. (dowód: opinia biegłego sądowego k. 71-99)

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o złożone do akt dokumenty, które Sąd uznał za w pełni wiarygodne oraz w oparciu o okoliczności niesporne, które nie wymagają dowodu.

Sąd dopuścił także dowód z opinii biegłego sądowego - rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wartości rynkowej gruntu nieruchomości położonej w W. przy ulicy (...), oznaczonej jako działka ewidencyjna nr (...) z obrębu 2-01-02 objętej księgą wieczystą nr (...) o powierzchni 5.486 m2 według stanu i cen na 1 stycznia 2013 roku – na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

W ocenie Sądu pisemna opinia biegłej M. S. z dnia 2 marca 2016 roku została sporządzona w sposób fachowy i rzetelny. Opinia ta została sporządzona przez osobę kompetentną, dysponującą odpowiednim doświadczeniem zawodowym, ponadto zawiera adekwatne i logiczne wnioski. Opinia ta jest zupełna i wyczerpująca oraz w sposób jednoznaczny udziela odpowiedzi na zadane przez Sąd pytania. Ponadto, opinia ta nie była przez żadną ze stron kwestionowana w zakreślonym na ten cel terminie.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 77 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (dalej: „u.g.n”) wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, podlega aktualizacji, nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

W myśl art. 81 ust. 1-5 u.g.n. użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Doręczenie żądania powinno nastąpić na piśmie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. Jeżeli właściwy organ odmówił aktualizacji opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium. W przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Przepisy art. 77-80 stosuje się odpowiednio. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym (ust. 2). W przypadku oddalenia wniosku przez kolegium obowiązuje opłata dotychczasowa (ust. 3). Nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona przez właściwy organ w wyniku realizacji żądania, o którym mowa w ust. 1, albo w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub ugody zawartej przed kolegium, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej aktualizacji (ust. 4). Przepisy ust. 3 i 4 stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu.

W myśl art. 80 ust 1 u.g.n. od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ust 3 u.g.n.).

W niniejszej sprawie powodowie – użytkownicy wieczyści złożyli swoje żądania do właściwego organu w dniu 28 grudnia 2012 roku. Po otrzymaniu odmowy aktualizacji w przewidzianym terminie – w dniu 4 marca 2013 roku - skierowali sprawy do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Realizując ciążący na nich obowiązek wykazania zasadności obniżenia opłaty przedstawili operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę A. G., a po zakwestionowaniu tego dokumentu przez stronę przeciwną – złożyli wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego.

Sąd orzekający w sprawie o ustalenie wysokości aktualizowanej opłaty rocznej musi rozważyć, czy biegły nie naruszył zasad szacowania wartości nieruchomości określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniach wykonawczych do tej ustawy, jak również czy w opinii tej istnieje uzasadnienie przyjętej przez biegłego metody ( Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 04 marca 2004 roku, sygn. akt VI ACa 667/03, Apel. W-wa 2005, nr 1, poz. 5).

Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwej metody oraz techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wybór ten nie może być więc dowolny, lecz racjonalny, uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktem wykonawczym do tej ustawy. Z kolei zgodnie z art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości, stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, przy czym wyróżnia się podejścia porównawcze, dochodowe, kosztowe lub mieszane. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości wskazane zostały ponadto w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ustawodawca zgodnie z § 28 pkt 1 rozporządzenia narzuca rzeczoznawcy jakie prawo ma wycenić i w jaki sposób. Na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość, jako przedmiotu prawa własności stosując podejście porównawcze. Zgodnie z § 28 pkt 3, jeżeli nieruchomość gruntowa oddawana w użytkowanie wieczyste jest zabudowana, po określeniu jej wartości jako przedmiotu prawa własności, z wartości tej wyodrębnia się wartość gruntu, budynków lub ich części oraz innych urządzeń. Z powyższego wynika, iż o wyborze podejścia zadecydował ustawodawca. W związku z tym w wycenie należy określić prawo własności stosując podejście porównawcze. Oznacza to, że rzeczoznawca w świetle przepisów prawa do określenia wartości nieruchomości gruntowej oddawanej w użytkowanie wieczyste lub dla aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego musi wybrać podejście porównawcze. Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Zaś zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W sporządzonej w niniejszej sprawie pisemnej opinii biegła sądowa uwzględniła powyższe czynniki stosując podejście porównawcze – metodę porównywania parami. Do oszacowania wartości rynkowej biegła przeanalizowała transakcje zawarte w okresie 2011-2012 na rynku obejmującym O. oraz dzielnice sąsiednie – wobec małej ilości odpowiednich transakcji. Sporządzona opinia nie została zakwestionowana przez strony postępowania.

Konkludując powyższe rozważania, Sąd - opierając swoje ustalenia w całości na opinii sporządzonej przez biegłego sądowego M. S. – przyjął, iż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości, według stanu i cen na dzień 1 stycznia 2013 roku oraz zasad jak dla celów aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania stanowi kwotę 16.271.476 zł.

Na tej podstawie Sąd oszacował wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w udziale przysługującym J. S. wynoszącym (...) części w prawie użytkowania wieczystego działki ewidencyjnej numer (...) w obrębie 2-01-02 na dzień 1 stycznia 2013 roku na kwotę 2.413,36 złotych [16.271.476 zł x 1% x (...)].

W analogiczny sposób zostały obliczone opłaty roczne obciążające udziały w użytkowaniu wieczystym pozostałych powodów:

1)  udział wynoszący (...) związany z odrębną własnością lokalu numer (...) należącego do A. P. - na kwotę 2.622,08 zł (dwa tysiące sześćset dwadzieścia dwa złote osiem groszy);

2)  udział wynoszący (...) związany z odrębną własnością lokalu numer (...) należącego do I. P. i W. W. - na kwotę 2.117,81 zł (dwa tysiące sto siedemnaście złotych osiemdziesiąt jeden groszy);

3)  udział wynoszący (...) związany z odrębną własnością lokalu numer (...) należącego do M. N. i M. B. - na kwotę 2.772,06 zł (dwa tysiące siedemset siedemdziesiąt dwa złote sześć groszy)

4)  udział wynoszący (...) związany z odrębną własnością lokalu numer (...) należącego do A. D. - na kwotę 2.702,28 zł (dwa tysiące siedemset dwa złote dwadzieścia osiem groszy)

5)  udział wynoszący (...) związany z odrębną własnością lokalu numer (...) należącego do P. Ł. - na kwotę 1979,19 zł (tysiąc dziewięćset siedemdziesiąt dziewięć złotych dziewiętnaście groszy);

6)  udział wynoszący (...) związany z odrębną własnością lokalu numer (...) należącego do B. Ł. - na kwotę 2.477,14 zł (dwa tysiące czterysta siedemdziesiąt siedem złotych czternaście groszy);

7)  udział wynoszący (...) związany z odrębną własnością lokalu numer (...) należącego do K. L. - na kwotę 2.082,75 zł (dwa tysiące osiemdziesiąt dwa złote siedemdziesiąt pięć groszy).

Wobec częściowego tylko uwzględnienia żądań pozwu Sąd stosunkowo rozdzielił pomiędzy stronami obowiązek zwrotu kosztów procesu w myśl zasady z art. 100 zd. 1 k.p.c. Różnica pomiędzy wysokością opłaty określoną we wniosku J. S. (2.048,83 zł) a dotychczasową opłatą ustaloną przez pozwanego (3.783,58 zł) wynosiła 1.734,75 zł. Sąd ustalił wysokość opłaty rocznej na kwotę 2.414,36 zł, zatem powód J. S. się ze swym żądaniem (uległ) co do kwoty 365,53 zł (2.414,36 – 2.048,83 zł), a pozwany nie utrzymał się ze swym żądaniem (uległ) co do kwoty 1.369,22 zł (3.783,58 – 2.414,36 zł). Pozwany przegrał zatem sprawę w 79 % [1.369,22/1.734,75 zł x 100%], a wygrał w 21 %, a w tym stosunku sprawę przegrał powód J. S..

Wskazany przykładowo sposób wyliczenia znalazł zastosowanie w przypadku każdego z powodów. Uśredniając minimalnie różniące się wyniki co do wyniku sprawy sąd uznał, że powodowie winni zatem ponieść koszty postępowania w 80 % a pozwany w 20%.

Zgodnie z dyspozycją art. 108 k.p.c. Sąd może jednak rozstrzygnąć jedynie o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu; w tej sytuacji, po uprawomocnieniu się orzeczenia kończącego postępowanie w sprawie, referendarz sądowy w sądzie pierwszej instancji wydaje postanowienie, w którym dokonuje szczegółowego wyliczenia kosztów obciążających strony.