Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 listopada 2016 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 7 listopada 2016 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa M. B. (1)

przeciwko M. B. (2)

o zapłatę

1.  zasądza od pozwanego M. B. (2) na rzecz powódki M. B. (1) kwotę 200.000 zł (dwieście tysięcy złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 1 lipca 2015 roku do dnia zapłaty;

2.  zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 8.217 zł (osiem tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania;

3.  nakazuje ściągnąć od pozwanego M. B. (2) na rzecz Skarbu Państwa Sądu Okręgowego w Słupsku kwotę 9.000 zł (dziewięć tysięcy złotych) tytułem pozostałej części opłaty od pozwu, od której powódka była zwolniona.

Na oryginale właściwy podpis.

Sygn. akt I C 242/16

UZASADNIENIE

Powódka – M. B. (1) wniosła powództwo przeciwko M. B. (2) o zapłatę kwoty 200.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 1 lipca 2016 r. do dnia zapłaty. Na uzasadnienie wskazała, że wraz z pozwanym byli współwłaścicielami lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ulicy (...) każde w 1/2 części. Od 2012 r. przed sądem rejonowym w Lęborku toczyło się postępowanie o zniesienie współwłasności tej nieruchomości. Postanowieniem z dnia 12 listopada 2014 r. sąd przyznał nieruchomość w całości powódce za spłatą na rzecz pozwanego. Postanowienie nie jest jeszcze prawomocne. Lokal przy Targowej miał zostać przez strony zbyty, a z uzyskanej kwoty miały zostać spłacone wspólne zobowiązania stron. Pozwany początkowo godził się na zawarcie umowy sprzedaży. W dniu 1 marca 2014 r. strony podpisały porozumienie na mocy którego powódka wyraziła zgodę aby pozwany do końca lipca 2014 r. korzystał z całego lokalu przy ulicy (...) w zamian za dokonywanie comiesięcznych opłat. Przed podpisaniem porozumienia strony sprzedały dom w (...), a uzyskane środki przeznaczyły na pokrycie zobowiązań. Na podobnych zasadach miało zostać sprzedane mieszkanie przy T.. Powódka po opuszczeniu domu w (...) zamieszkała w wynajętym mieszkaniu, zaś pozwany – w lokalu przy ulicy (...). Miał tam zamieszkiwać do końca lipca 2014 r., gdyż w sierpniu lokal miał zostać zbyty konkretnemu nabywcy. W zawartym porozumieniu pozwany zobowiązał się opuścić lokal do dnia 30 lipca 2014 r, i wydać powódce komplet kluczy. W przypadku nieopuszczenia lokalu pozwany zobowiązał się uiszczać na rzecz powódki odszkodowanie w wysokości 2.000 zł za każdy dzień zajmowania lokalu. Pozwany nie tylko nie opuścił lokalu, ale także nie podjął z powódką żadnej współpracy w kierunku sprzedaży lokalu, pomimo że powódka znalazła nabywcę. Pozwany od marca 2014 r. użytkuje cały lokal i unika kontaktu z powódką. Nie płacił też czynszu ani należności za media zadłużając lokal. Powódka nie miała w tym czasie dostępu do lokalu, gdyż pozwany dysponował kompletem kluczy. W związku z niewywiązaniem się z porozumienia powódka domaga się zapłaty odszkodowania za 100 dni korzystania z lokalu.

Pozwany - M. B. (2) wniósł o oddalenie powództwa w całości. Przyznał przy tym, że oboje z powódką byli współwłaścicielami lokalu przy ulicy (...). Aktem notarialnym z dnia 28 lutego 2014 r, strony sprzedały dom w (...) zobowiązując się do wydania domu do dnia 1 marca 2014 r. Według pozwanego klucze od lokalu przy ulicy (...) posiadała tylko powódka, która odmawiała wydania ich pozwanemu, choć był on współwłaścicielem tego lokalu. Powódka wykorzystując sytuację przedstawiła pozwanemu do podpisu dokument stanowiący umowę najmu z dnia 1 marca 2014 r. Powódka nie przedstawiła nigdy dowodu na skierowanie do pozwanego żądania wydania lokalu. Takiego wezwania nigdy nie było. Pozwany argumentował, że czynność w której współwłaściciel miałby się zobowiązać do wydania lokalu osobie trzeciej bez żadnej ekwiwalentności, jest nieważna zgodnie z art. 58 § 1 kc i nieważna jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Pozwany wskazał także, że działania powódki były sprzeczne z art. 140 kc. Pełnomocnik powódki nie wzywał do wydania lokalu po nabyciu pełnych praw właścicielskich, lecz skierował wezwanie do zapłaty 608.000 zł. Pozwany powołał się także na korespondencję elektroniczną z powódką, w której to jego pełnomocnik domagał się sprzedaży lokalu, a powódka ani jej pełnomocnik nie udzielili jakiejkolwiek odpowiedzi. Pozwany podnosił także, że kwota 2000 zł za jeden dzień pozostawania w lokalu jest wygórowana. Argumentował, że umowa, która zastrzega zapłatę takiej kwoty zawiera przesłanki wyzysku. Powołał się także na art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

M. B. (1) i M. B. (2) byli współwłaścicielami lokalu położonego w L. przy ulicy (...) oraz domu w (...). Obie nieruchomości zamierzali sprzedać, żeby pokryć wspólne zobowiązania. Dnia 15 stycznia 2014 r. zawarli umowę przedwstępną sprzedaży domu, z której wynikało, że dom będzie trzeba opuścić.

(bezsporne)

Dnia 28 lutego 2014 r. dokonali sprzedaży domu, co wiązało się z koniecznością opuszczenia budynku do dnia 1 marca 2014 r. M. B. (2) chciał zamieszkać w lokalu przy ulicy (...), zobowiązując się jednocześnie do opuszczenia lokalu, kiedy znajdzie się kupiec. M. B. (1) obawiała się, że były mąż nie opuści lokalu, co mogłoby poważnie utrudnić sprzedaż. M. B. (2) zwrócił się więc do pełnomocnika byłej żony, by przygotowała umowę najmu zawierającą zastrzeżenie dotyczące terminu opuszczenia lokalu. Wobec obaw byłej żony sam stwierdził, że w umowie ma zostać zapisana kara umowna na wypadek nieopuszczenia lokalu w wysokości 2.000 zł za jeden dzień.

(dowód: zeznania M. B. (2) – k. 193 – 194, zeznania M. B. (1) – k.192-192v)

Dnia 1 marca 2014 r. M. B. (1) jako wynajmująca i M. B. (2) jako najemca zawarli umowę najmu, zgodnie z którą wynajmująca udostępniła najemcy swój udział w nieruchomości położonej w L. przy ulicy (...). Umowa została zawarta na okres od 1 marca 2014 r. do 30 lipca 2014 r. W zamian za korzystanie z przedmiotu najmu najemca zobowiązał się do pokrywania wszelkich opłat związanych z korzystaniem z lokalu. Po zakończeniu czasu trwania umowy najemca zobowiązał się opuścić przedmiot najmu i zwrócić wynajmującej komplet kluczy. W przypadku dalszego zajmowania lokalu najemca zobowiązał się zapłacić wynajmującej kwotę 2000 za każdy dzień zajmowania lokalu po 30 lipca 2014 r.

(dowód: umowa najmu – k. 21- 23)

M. B. (2) nie opuścił lokalu zgodnie z umową 30 lipca 2014 r. Dopiero pismem z dnia 29 lipca 2016 r. wezwał wynajmującą do odebrania kluczy od lokalu.

(bezsporne, vide – treść odpowiedzi na pozew – k. 139)

Sąd zważył co następuje:

Powództwo jest zasadne.

Powódka żądał od pozwanego uiszczenia kwoty 200.000 zł za korzystanie z lokalu przy ulicy (...) po ustalonym umownie terminie, opierając się w tym zakresie na zapisach umownych.

Wszelkie okoliczności stanowiące przesłanki zastosowania § 6 umowy były pomiędzy stronami bezsporne. Nie budziło wątpliwości, że pozwany zajął lokal przy ulicy (...) od dnia 1 marca 2014 r., że sam zaproponował zawarcie w tym zakresie umowy najmu, że zobowiązał się do opuszczenia lokalu do 30 lipca 2014 r. i że tego lokalu nie opuścił. Sam też zaproponował zamieszczenie w umowie zapisu o karze umownej na wypadek nieopuszczenia lokalu i zaproponował jej wysokość.

W niniejszym postępowaniu pozwany starał się natomiast wykazać, że zawarta umowa dotknięta była nieważnością z uwagi na fakt, że zawierając ją był ciągle współwłaścicielem lokalu, toteż nie mógł zobowiązać się do zapłaty za korzystanie ze swojego prawa własności. Pozwany argumentował także, że odszkodowanie za bezumowne korzystanie zastrzeżone w umowie nie jest adekwatne do cen wynajmu lokali o podobnym standardzie na terenie L..

Oba zarzuty nie mogły jednak się ostać.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że z gruntu fałszywe jest założenie jakoby zawarcie umowy najmu pomiędzy współwłaścicielami było niedopuszczalne. Istotnie – każdy ze współwłaścicieli uprawniony jest do współposiadania rzeczy w taki jednak sposób, który nie wyłącza posiadania pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc jeden ze współwłaścicieli chce korzystać z przedmiotu współwłasności z wyłączeniem pozostałych – możliwe, dopuszczalne a nawet wskazane jest zawarcie umowy regulującej zasady tego wyłączenia i ewentualnego ekwiwalentu dla pozostałych współwłaścicieli. Nie budzi też wątpliwości możliwość czasowej rezygnacji przez jednego ze współwłaścicieli ze swoich właścicielskich uprawnień wywodzonych z prawa własności rzeczy. Na tym bowiem polega zawarcie umowy najmu, czy dzierżawy, służebność lub użytkowanie ustanowione przez właściciela rzeczy.

Analiza zawartej przez strony umowy najmu prowadzi do wniosku, że strony rozszerzyły w niej uprawnienia jednego ze współwłaścicieli (korzystanie z lokalu z wyłączeniem drugiego współwłaściciela) a ograniczyły uprawnienia drugiego (niekorzystanie z lokalu pomimo przysługującego prawa własności). Ekwiwalentem tego ograniczenia miało być opłacanie przez pozwanego wszystkich opłat związanych z korzystaniem z lokalu.

Z uwagi na planowaną sprzedaż lokalu niezmiernie ważną kwestią stało się zobowiązanie do opuszczenia lokalu. Również i ta kwestia nie budzi wątpliwości. Zgodnie z zasadą swobody umów strony mogą kształtować dowolnie swoje stosunki o ile nie jest to sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego.

Okoliczność planowanej sprzedaży lokalu była bezsporna, pozwany wskazywał, że sam poszukiwał i znalazł kupca na lokal.

Zgodnie z art. 484 § 1 kc w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.

Zapis jaki zawarły strony w § 6 umowy nie pozostawia wątpliwości co do jego charakteru. Pomimo literalnie sformułowanego zapisu „odszkodowanie za bezumowne korzystanie” strony w istocie ustaliły za nieopuszczenie lokalu karę umowną. Świadczy o tym potwierdzona przez obie strony treść negocjacji, zeznania obu stron, które mówiły wprost o karze umownej oraz konstrukcja § 6 umowy. Ustalona w umowie kwota za każdy dzień nieopuszczenia lokalu została bowiem oderwana od wysokości szkody. Stanowi ryczałtową sumę, która – jak wynika z zebranego materiału dowodowego – nie miała na celu pokrycia realnej, wyliczonej szkody, a zdopingowanie pozwanego do wywiązania się z obowiązku opuszczenia lokalu po 30 lipca 2014 r. W chwili zawierania umowy dla obu stron było oczywiste, że lokal ma zostać sprzedany. Pozwany tych ustaleń nie tylko nie kwestionował, ale wręcz, jak sam twierdzi, znalazł kupca na lokal. Kwota ustalona w § 6 nie tyle miała więc pokryć konkretną szkodę, co uniemożliwić pozwanemu utrudnianie sprzedaży.

Z tych przyczyn sąd oddalił wniosek o powołanie biegłego na okoliczność ustalenia wysokości czynszu jaki można byłoby uzyskać za lokal przy ulicy (...). Wyliczenie wysokości potencjalnej szkody pozostaje bowiem bez wpływu na żądanie zapłaty kary wynikającej z § 6 umowy, co expressis verbis stanowi art. 484 § 1 kc zd. 1 in fine: „kara umowna należy się (…) bez względu na wysokość poniesionej szkody”.

Nie sposób także uznać za zasadny podniesiony przez pozwanego zarzut wynikający z art. 5 kc. Zgodnie z zasadą tam wyrażoną nie można czynić ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem tego prawa i zasadami współżycia społecznego. Takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Należy przy tym podkreślić, że zapis ten stanowi wyjątek i może znaleźć zastosowanie jedynie w skrajnych przypadkach kiedy pomimo wszelkich przesłanek formalnej zgodności z prawem wysuwanych roszczeń, żądania te nie dają się pogodzić z powszechnie akceptowanymi zasadami współżycia społecznego.

Jak wielokrotnie orzekał Sąd Najwyższy – nie może korzystać z dobrodziejstwa art. 5 kc osoba, która sama te zasady narusza. Ocenie w kontekście zasad współżycia musi w tej sytuacji podlegać również zachowanie pozwanego. Analizując przedstawione przez niego samego informacje i działania nie sposób doszukać się w nich racjonalnego uzasadnienia. Pozwany w zeznaniach sam przyznał, że o konieczności opuszczenia domu w (...) wiedział od stycznia 2014 r., kiedy to zawarł przedwstępną umowę sprzedaży tej nieruchomości. Nie podjął jednak żadnych czynności by zapewnić sobie inne lokum. Dopiero krótko przed dniem ostatecznej umowy podjął rozmowy z powódką negocjując warunki na jakich zajmie lokal przy ulicy (...). Negocjacje i ustalenia, a w konsekwencji – zastrzeżenie kary umownej, nie tyle wynikały z kwestionowania praw pozwanego do lokalu przez powódkę ile z bezspornych ustaleń, że lokal ma zostać sprzedany na pokrycie długów. Pozwany tego nie kwestionował, czego najlepszym wyrazem było, jak sam twierdzi, poszukiwanie przez niego kupca. Jego solenne zapewnienia o opuszczeniu lokalu na potrzeby sprzedaży przełożyły się na zaproponowaną kwotę 2000 zł kary umownej za dzień pozostawania w opóźnieniu. Nie może zasługiwać na aprobatę zachowanie pozwanego, który wiedząc, że będzie zmuszony opuścić lokal do 30 lipca 2014 r. nie podejmował żadnych czynności, by wykonać swoje zobowiązanie. Co więcej – wiedząc o planowanej sprzedaży lokalu celowo nie stawił się u notariusza, pomimo, że jak sam twierdził – kupiec zgadzał się na jego dalsze zamieszkiwanie. Należy przy tym zauważyć, że uzyskana ze sprzedaży kwota pozwoliłaby mu na zapewnienie sobie bądź lepszych warunków mieszkania bądź innego lokum, choćby na pewien czas. Sprzedaż lokalu na tym etapie pozwoliłaby także uniknąć wieloletniego sporu sądowego dotyczącego zniesienia współwłasności nieruchomości przy ulicy (...). O ile do pewnego momentu wyjaśnienia pozwanego o braku możliwości zamieszkania w innym lokalu można by uznać za realne, o tyle z pewnością nie miały żadnego uzasadnienia od chwili gdy znalazł się kupiec na lokal. W tamtym czasie bowiem strony były współwłaścicielami lokalu w częściach równych i cena lokalu musiałaby zostać im wypłacona przez kupującego po połowie. Pozwany nie potrafił logicznie wyjaśnić dlaczego nie stawił się do aktu notarialnego w dniu 26 września 2014 r. Wbrew bowiem jego twierdzeniom postanowienie o zniesieniu współwłasności tego lokalu przyznające własność powódce zapadło dopiero 12 listopada 2014 r. Niechęć pozwanego do prostych, definitywnych i w dodatku korzystnych dla niego samego rozwiązań nie została przez niego w żaden racjonalny sposób wyjaśniona. Postępowanie takie – utrudniające rozliczenie się z powódką nawet kosztem własnej straty musi być ocenione jako naruszające zasady współżycia społecznego.

Jak wskazano wyżej – nie może powoływać się na zasady współżycia społecznego ten, kto sam zasady te narusza. Reguła ta, nazywana „regułą czystych rąk” została wielokrotnie potwierdzona orzecznictwem Sądu Najwyższego i sądów apelacyjnych m.in. w orzeczeniach: SN z dnia 11 maja 2016 w sprawie (...), SA w Białymstoku z dnia 5 lutego 2016 w sprawie (...), SN z dnia 12 czerwca2013 r. w sprawie (...)i wielu innych.

Konkludując – skoro roszczenie powódki oparte jest na ważnej umowie stron, a przesłanki pozwalające na zastosowanie kary umownej bezspornie zaistniały, brak także podstaw do zastosowania w stosunku do powódki art. 5 kc, należało uznać, że powództwo zasługuje na uwzględnienie.

Powódka domagała się w pozwie zapłaty za 100 dni zajmowania przez pozwanego lokalu po zakończeniu umowy. Bezsporne było przy tym, że pozwany zajmował lokal po zakończeniu umowy od 31 lipca 2014 r. do co najmniej 30 czerwca 2016 r. tj. 699 dni.

Pomimo odmiennych twierdzeń pozwanego nie ma przy tym znaczenia że informował on powódkę drogą emailową, że od 31 lipca 2014 r. może ona swobodnie korzystać ze swojego udziału. Uszło bowiem uwagi pozwanego, że kara umowna zastrzeżona była nie za brak możliwości korzystania z lokalu, a „w przypadku zajmowania lokalu przez najemcę po dniu 30 lipca 2014 r.” a taki fakt niewątpliwie miał miejsce. Oznacza to, że kara umowna należałaby się nawet w przypadku gdyby powódka rzeczywiście korzystała z tego lokalu.

Nie było także potrzeby, wbrew sugestiom pozwanego, formułować wobec niego wezwań do opuszczenia lokalu. Byłoby to bowiem niezbędne do zaistnienia stanu opóźnienia tylko w sytuacji gdyby strony nie zawarły w umowie terminu. Termin taki jednak został ustalony w § 5 i 6 umowy stron.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 484 § 1 kc należało orzec jak w punkcie 1 wyroku.

O kosztach orzeczono jak w punkcie 2. na podstawie art. 98 kpc mając na uwadze zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Na zasądzone koszty złożyła się część opłaconej przez powódkę opłaty od pozwu w kwocie 1000 zł, wynagrodzenie pełnomocnika – 7.200 zł oraz koszt opłaty skarbowej od pełnomocnictwa – 17 zł.

Na podstawie art. 113 ust 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych nakazano ściągnięcie od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Słupsku kwoty 9.000 zł tj. części opłaty od pozwu od której powódka była zwolniona. o czym orzeczono w punkcie 3. wyroku

Na oryginale właściwy podpis.