Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław, 01-08-2016 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Grzegorz Karaś

Protokolant: Błażej Łój

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 01-08-2016 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa G. H., H. H. (1) i Gminy W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) we W.

o uchylenie uchwał ewentualnie stwierdzenie ich nieistnienia

I.  stwierdza, że uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. o numerach (...), (...) i (...) z dnia 28 lipca 2015 r. są uchwałami nieistniejącymi;

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów G. H. i H. H. (1) kwotę 1.157 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

III.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powoda Gminy W. kwotę 1.140 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 9.09.2015 r. powodowie G. H. i H. H. (1) wnieśli o:

1.  uchylenie w całości Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. Nr (...) r. z dnia 28 lipca 2015 r. w przedmiocie zmiany sposobu głosowania odnośnie uchwał Nr (...) i Nr (...);

2.  uchylenie w całości Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. Nr (...) r. z dnia 28 lipca 2015 r. w przedmiocie cofnięcia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu użytkowym położonym w budynku przy ul. (...) we W.;

3.  uchylenie w całości Uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. Nr (...) r. z dnia 28 lipca 2015 r. w przedmiocie cofnięcia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu użytkowym nr (...), położonym w budynku przy ul. (...) we W., uchylającej w istocie Uchwałę Nr (...) z dnia 16 lipca 2015 r. w sprawie wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu gastronomicznym nr (...), położonym w nieruchomości wspólnej przy ul. (...), którego właścicielami są Państwo G. i H. H. (2).

Powodowie wnieśli ewentualnie o ustalenie, że Uchwała pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) we W. Nr (...) r. z dnia 28 lipca 2015 r. jest bezskuteczna w stosunku do powodów oraz - będącego najemcą w/w lokalu nr (...) - F. H., lub o stwierdzenie, że zaskarżone uchwały są uchwałami nieistniejącymi.

Na uzasadnienie swoich żądań powodowie G. i H. H. (2) podali, że pismem z dnia 6 sierpnia 2015 r., doręczonym w dniu 17 sierpnia 2015 r. zostali poinformowani o podjęciu przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową w dniu 28 lipca 2015 r. następujących uchwał: Uchwały Nr (...) w sprawie zmiany sposobu głosowania nad uchwałami nr (...) i (...), Uchwały Nr (...) w sprawie cofnięcia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych przez firmę (...) w lokalu użytkowym położonym w nieruchomości (...) we W. oraz Uchwały Nr (...) w sprawie cofnięcia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych przez Pana F. H. w należącym do powodów lokalu użytkowym nr (...) położonym w nieruchomości (...) we W..

Odnosząc się do zaskarżonej uchwały Nr (...) z dnia 28 lipca 2015 r. w sprawie zmiany sposobu głosowania na uchwałami nr (...) i (...), powodowie wskazali, że mimo poinformowania członków wspólnoty o jej podjęciu, przedmiotowa uchwała tak naprawdę nie została i nie mogła zostać podjęta. W głosowaniu nad nią, z naruszeniem przepisu art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali, nie uzyskano w rzeczywistości wymaganej prawem większości głosów. W treść adnotacji pod uchwałą znajduje się wskazuje co prawda procentowe wyliczenie na poziomie 51,70% głosów „za", to jednak w wyliczeniu tym nie uwzględniono, że w rubryce Nr 8 przy nazwisku właściciela lokalu (...) - Pani E. K. (1), złożony został podpis przez osobę nieuprawnioną do głosowania w imieniu tego właściciela lokalu. Podpis ten pochodzi - czego najwyraźniej nie dostrzegł zarządca i co niestety pominął przy podsumowywaniu wyniku głosowania - od Pana Ł. P., który w chwili głosowania nad w/w uchwałą nr (...) nie posiadał umocowania do dokonywania przedmiotowej czynności. Taki stan rzeczy znany był zarządcy zarówno w momencie podejmowania zaskarżonej uchwały, jak i w momencie sporządzania w dniu 6 sierpnia 2015 r. pisma o poinformowaniu o wyniku głosowania m.in. nad w/w uchwałą nr (...).

Udzielone wcześniej Ł. P. pełnomocnictwo zostało przez Panią U.-K. przed głosowaniem odwołane. Skoro tak, to zaskarżona uchwała nr (...) z dnia 28 lipca 2015 r. nie mogła zostać skutecznie podjęta bowiem za jej podjęciem nie głosowała większość właścicieli, bowiem wskazany pod uchwał wynik głosowania należy pomniejszyć o 9,20% udziału przysługującego Pani E. K. (1)), co z kolei powoduje, że nie tylko zaskarżona uchwała nie została podjęta, ale w istocie nie zostało nawet zakończone głosowanie nad nią, skoro oddane łącznie głosy nie przekraczają 50% (bo wynoszą jedynie 42,5%) głosów w ogóle zebranych. Stąd, na zasadzie art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, istnieje potrzeba uchylenia lub stwierdzenia nieważności zaskarżonej uchwały Nr (...).

Ponadto, jeżeli z uwagi na wadliwość w/w uchwały Nr (...) z dnia 28 lipca 2015 r. nie została ona skutecznie podjęta, a w konsekwencji jeżeli nie było podstaw do zmieniania sposobu głosownia na uchwałami nr (...) i (...) z dnia 28 lipca 2015 r., to również te zaskarżone uchwały, jako głosowane w sposób sprzeczny z ustawą, bo nieuwzględniający wyniku większości głosów liczonej według wielkości udziałów, winny zostać w całości uznane za niepodjęte. Gdyby bowiem przyjąć, że wyliczenie wyniku głosowania na zaskarżonymi uchwałami Nr (...) i (...) winno następować według wielkości udziałów, a nie według zasady 1 właściciel 1 głos, to uchwały (...) i (...) nie mogły zostać skutecznie podjęte, co także - mając na uwadze ich sprzeczność z prawem - uzasadnia ich uchylenie w całości.

Niezależnie od powyższego, w ocenie powodów istnieje potrzeba uchylenia zaskarżonej uchwały Nr (...), jako naruszającej interesy powodów, bądź też ewentualnego stwierdzenia jej bezskuteczności lub ustalenia nieistnienia (żądanie ewentualne). Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa jeszcze w dniu 16 lipca 2015 r. podjęła bowiem Uchwałę Nr (...), wyrażającą zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu gastronomicznym nr (...) położonym w nieruchomości wspólnej przy ul. (...) we W. przez F. H., będącego najemcą w/w lokalu Nr (...), którego właścicielami są powodowie. Uchwała ta (nr (...)) podjęta została większością 52,30% głosów, liczoną według wielkości przysługujących poszczególnym właścicielom lokali udziałów. Zarządca Wspólnoty pismem z dnia 17 lipca 2015 r. poinformował najemcę lokalu powodów o wyniku głosowania nad uchwałą i doręczył mu zgodę wspólnoty na sprzedaż w lokalu nr (...) napojów alkoholowych. W związku z podjęciem w/w uchwały nr (...) najemcy wydano decyzję zezwalającą na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu gastronomicznym nr (...) przy ul. (...).

Mając na uwadze wszystkie okoliczności niniejszej sprawy, ustalenie takiego stanu rzeczy w trybie przepisu art. 189 k.p.c. jest jak najbardziej usprawiedliwione. W ocenie powodów nie ulega wątpliwości, że mają oni także interes prawny w żądaniu ustalenia w oparciu o art. 189 k.p.c. W judykaturze wskazuje się, że o naruszeniu przez uchwałę interesów właściciela lokalu lub naruszeniu zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną możemy mówić, jeżeli uchwała jest z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia dla skarżącego niekorzystna, ewentualnie ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Nie ulega przy tym żadnej wątpliwości - w świetle okoliczności niniejszej sprawy - że zaskarżone uchwały są uchwałami niepodjętymi a w przypadku przyjęcia innego stanowiska uchwała (...) jest oczywiście niekorzystna dla powodów, co z kolei w pełni aktualizowałoby potrzebę jej uchylenia na zasadzie art. 25 ustawy o własności lokali.

Ponadto powodowie - gdy chodzi o uchylenie uchwały w trybie art. 25 ustawy o własności lokali - wskazują, że zachowany został ustawowy termin do zaskarżenia w/w uchwał nr (...), (...) i (...), albowiem treść tej uchwały i wynik głosowania nad nią zostały powodom - o czym wyżej - doręczone w dniu 17 sierpnia 2015 r. Zgodnie natomiast z przepisem art. 25 ust la ustawy, powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Przy czym, zaskarżone uchwały zostały w całości podjęte w trybie indywidualnego zbierania podpisów.

Strona powodowa – Gmina W. pozwem z dnia 18.09.2015 r. wniosła o uchylenie uchwał nr: (...), (...), (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy (...) we, zarzucając ich niezgodności z przepisami prawa, poprzez powzięcie uchwały o zmianie sposobu głosowania w ten sposób, że na każdego właściciela przypada jeden głos oraz głosowania zgodnie z tym trybem, zamiast większością głosów właścicieli lokali. Zaskarżając wymienione uchwały powód wskazał, że w dniu 10 sierpnia 2015 r. otrzymał od zarządcy strony pozwanej pismo wraz z uchwałami Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy (...). Zaskarżaną uchwałą nr (...) Wspólnota Mieszkaniowa postanowiła zmienić sposób głosowania w ten sposób, że na każdego właściciela przypada jeden głos - w głosowaniu nad uchwałami. Zaskarżane uchwały nr (...) i (...) Wspólnota Mieszkaniowa zostały podjęte w trybie głosowania przewidującego, że na każdego właściciela przypada jeden głos. Zaskarżone uchwały powzięte została z naruszeniem przepisów dotyczących podejmowania uchwał przez właścicieli lokali.

Zgodnie z przepisami Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. uchwały dotyczące wspólnoty mieszkaniowej zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według większości udziałów. Wobec niespełnienia przesłanek uprawniających do poddania głosowania uchwał w odmiennym trybie niż wskazany powyżej, uchwały zostały podjęte w sposób niezgodny z przepisami, a co za tym idzie winny zostać uchylone. Zaskarżając uchwałę, strona powodowa zachowała sześciotygodniowy termin ich zaskarżenia.

Sprawa z powództwa Gminy W. prowadzona pierwotnie pod sygnaturą I C 1584/15 została połączona do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia z niniejszą sprawą

W odpowiedzi na pozew strona pozwana w przyznała, że zaskarżone uchwały, tj. uchwała nr (...) z dnia 28 lipca 2015r. nie zostały skutecznie podjęte. W związku z brakiem prawidłowego pełnomocnictwa udzielonego Panu Ł. P. przez właścicielkę lokalu nr (...) Panią E. K. (1) oraz brakiem pełnomocnictwa do głosowania pod uchwałami przez właściciela lokalu nr (...) Pana E. J. (nieuregulowania sprawa spadkowa po śmierci współwłaścicielki lokalu Pani Z. J.) uchwała nr (...) nie została przegłosowana, gdyż pod jej treścią skuteczne głosy „za" złożone zostały jedynie przez właścicieli lokali nr (...) posiadających łącznie 39,02 % w nieruchomości wspólnej. W tych okolicznościach uchwała nr (...) nie została podjęta, a więc jej uchylanie w obecnym procesie należy uznać za bezprzedmiotowe.

Skoro więc uchwała nr (...) nie została skutecznie podjęta brak jest podstaw prawnych do zliczania głosów pod uchwałami nr (...) i (...) wg zasady, że na każdego właściciela przypada 1 głos (skuteczne jest wyłącznie zliczanie głosów udziałami) nie mogą. Wobec powyższego także uchwały nr (...) i (...) nie zostały podjęte, bowiem za ich podjęcie ważny oddali głos właściciele posiadający 39,02 % udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponieważ zaskarżone uchwały nie zostały faktycznie podjęte żądanie ich uchylenia w niniejszym postępowaniu należy uznać za bezprzedmiotowe.

W toku procesu po złożeniu odpowiedzi na pozew powodowie G. H. i H. H. (1) wnieśli o stwierdzenie, że zaskarżone uchwały nr (...), (...) i (...) są uchwałami nieistniejącymi z uwagi na ich niepodjęcie przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową.

W toku procesu, pismem z dnia 27 stycznia 2016 r. powód Gmina W. zmieniła żądanie pozwu wnosząc o stwierdzenie nieistnienia zaskarżonych uchwał. W odpowiedzi na pozew strona pozwana przyznała okoliczność wadliwego podjęcia uchwały (...) o zmianie sposobu głosowania z większościowego na głosowanie według zasady 1 właściciel 1 głos. Brak podjęcia skutecznej uchwały o zmianie sposobu głosowania determinuje kwestię rozstrzygnięcia dotyczącego uchwał (...) i (...). Przyznanie przez stronę pozwaną braku podjęcia uchwały (...) powodowało, że uchwały (...) i (...) nie mogły być podejmowane według zasady 1 właściciel 1 głos. W takiej sytuacji za podjęciem tych uchwał członkowie wspólnoty mogli głosować wyłącznie według zasady większościowej, jednak za żadną z tych uchwał nie głosowała większość. Sytuacja taka powoduje, że zaskarżone uchwały nie zostały podjęte a sąd winien stwierdzić ich nieistnienie.

Sąd ustalił, co następuje.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa w dniu 16 lipca 2015 r. podjęła Uchwałę Nr (...), dotyczącą wyrażenia zgody na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu gastronomicznym nr (...) położonym w nieruchomości wspólnej przy ul. (...) we W. przez F. H., będącego najemcą w/w lokalu Nr (...), którego właścicielami są powodowie G. i H. H. (2). Zarządca Wspólnoty pismem z dnia 17 lipca 2015 r. poinformował najemcę lokalu i powodów o wyniku głosowania nad uchwałą i doręczył zgodę wspólnoty na sprzedaż w lokalu nr (...) napojów alkoholowych. W związku z podjęciem w/w uchwały nr (...) najemcy uzyskał decyzję zezwalającą na sprzedaż napojów alkoholowych w lokalu gastronomicznym nr (...) przy ul. (...). (okoliczność bezsporna)

W dniu 28.07.2015 r. odbyło się zebranie członków wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...). Na zebraniu nie zgłoszono wniosku o zmianę sposobu głosowania. Zarząd wspólnoty poddał pod głosowanie w drodze indywidualnego zbierania głosów 3 uchwały.

- uchwała nr (...) w sprawie zmiany sposoby głosowania,

- uchwała nr (...) w sprawie cofnięcia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym przez F. P. F. M.,

- uchwała nr (...) w sprawie cofnięcia zgody na sprzedaż alkoholu w lokalu użytkowym przez F. H.,

(okoliczność bezsporna a nadto uchwały nr (...), (...) i (...) – k. 21, 23, 25)

Do każdej z głosowanych uchwał dołączona była lista wraz miejscem na oddanie głosu za lub przeciw. Na liście do głosowania nad uchwałą (...) wymienione były udziały poszczególnych właścicieli wraz z przynależnymi im udziałami w nieruchomości wspólnej. Udziały wskazane na liście odpowiadają udziałom w częściach wspólnych nieruchomości wynikającym z aktów notarialnych i wpisów w księgach wieczystych poszczególnych lokali. Na listach do głosowania nad uchwałami nr (...) i (...) przy poszczególnych właścicielach nie podano wielkości udziałów lecz wskazano jedynie numer lokalu.

(okoliczność bezsporna – oświadczenie złożone w odpowiedzi na pozew i na rozprawie w dniu 1.08.2016 r. a nadto: list y do głosowania – k. 22 , 24, 26 )

Uchwała nr (...) głosowana była według zasady większościowej. Na liście do głosowania w rubryce „głosujący za” podpisało się 10 osób. Pod listą osoba obliczająca głosy wpisała, że „za podjęciem uchwały głosowało 51,70”. Nie wszystkie osoby podpisujące się na liście do głosowania miały uprawnienie do głosowania. Za właścicielkę lokalu nr (...) Panią E. K. (1) głosował Ł. P.. W momencie głosowania Ł. P. nie miał pełnomocnictwa udzielonego przez właścicielkę Panią E. K. (1). Właścicielka lokalu nigdy nie potwierdziła czynności prawnej głosowania dokonanej za nią przez osobę nie posiadającej pełnomocnictwa – Ł. P.. Pismem z dnia 23.07.2015 r. Ł. P. złożył zarządcy wspólnoty oświadczenie, że złożone przez niego w dniu 23.07.2015 r. oświadczenie woli w formie podpisów pod uchwałami głosowanymi przez wspólnotę mieszkaniową (...) we W. są nieważne ze względu na wcześniejsze uchylenie mu pełnomocnictwa udzielonego przez Panią E. K. (2) do reprezentowania w jej imieniu lokalu położonego we W. przy ul. (...), którego jest właścicielem. W odniesieniu do lokalu nr (...) osoba składająca podpis pod uchwałą nie posiadała umocowania do głosowania, bowiem brak było pełnomocnictwa do głosowania pod uchwałami przez właściciela lokalu nr (...) przez Pana E. J. z uwagi na nieuregulowaną sprawę spadkowa po śmierci współwłaścicielki lokalu Pani Z. J..

Uchwała nr (...) nie została podjęta, gdyż pod jej treścią skuteczne głosy „za" złożone zostały jedynie przez właścicieli lokali nr (...) posiadających łącznie 39,02 % w nieruchomości wspólnej. Za uchwałą nie głosowała większość właścicieli.

(okoliczność bezsporna przyznana w odpowiedzi na pozew a nadto: lista do głosowania nad uchwał ą (...) – k. 2 2 , oświadczenie Ł. P. – k. 27)

Pomimo niepodjęcia przez właścicieli posiadających większość udziałów uchwały o zmianie sposobu głosowania z większościowego na głosowanie według zasady 1 właściciel 1 głos, proponowane uchwały nr (...) i (...) zostały poddane głosowaniu według zasady 1 właściciel 1 głos. Za podjęciem obydwu uchwał głosowało ważnie 8 właścicieli tj. lokali nr (...) posiadających łącznie udziały w wysokości 39,02 % w nieruchomości wspólnej. Głos oddany przez Ł. J. (lokal nr (...)) był nieważny, bowiem nie posiadał on umocowania do głosowania z uwagi na bowiem pełnomocnictwa do głosowania z powodu nieuregulowanej sprawy spadkowej po śmierci współwłaścicielki lokalu Pani Z. J..

(okoliczność bezsporna przyznana w odpowiedzi na pozew a nadto: list y do głosowania nad uchwał ami (...) i (...) – k. 2 4-26 ) .

Pismem z dnia 6.08.2015 r. zawiadomiono powodów o podjęciu uchwał (...), (...) i (...), dołączając kopie podejmowanych w drodze indywidualnego zbierania głosów.

( Dowód : Pismo z dnia 6.08.2015 r. skierowane do powodów G. i H. H. (1) – k. 20, Pismo z dnia 6.08.2015 r. skierowane do powoda Gminy W. – k. 67).

Sąd zważył, co następuje.

Powodowie G. i H. H. oraz Gmina W. wnieśli o uchylenie zaskarżonych uchwał składając jednocześnie żądanie ewentualne stwierdzenia (ustalenia), że zaskarżone uchwały są uchwałami nieważnymi lub nieistniejącymi.

W odpowiedzi na pozew z dnia 7.01.2016 r. strona pozwana przyznała, że zaskarżone uchwały nie zostały skutecznie podjęte jednocześnie podnosząc brak interesu prawnego po stronie powodów w ustaleniu nieistnienia uchwał z powodu przyznania, że uchwały te nie zostały podjęte.

Na wstępnie rozważań wskazać należy, że badanie uchwał po ich zaskarżeniu polega w pierwszej kolejności na ocenie czy zostały one w ogóle podjęte zgodnie z zasadami określonymi w art. 23 ust 2, ust 2a i ust 2b ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 z późn. zm. - zwaną dalej UWL) a następnie dopiero po pozytywnym ustaleniu ich skutecznego podjęcia przez właścicieli posiadających większość, sąd przechodzi do badania przesłanek określonych w art. 25 UWL, badając czy zachodzą przesłanki do uchylenia skutecznie podjętej uchwały. Powództwo o uchylenie uchwały oparte na art. 25 ust. 1 UWL zmierza bowiem do eliminacji z obrotu prawnego uchwały istniejącej, a więc formalnie skutecznie podjętej, ale niezgodnej z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo naruszającej zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszającej interesy właściciela lokalu. Natomiast powództwo o stwierdzenie (ustalenie) nieistnienia uchwały wytoczone na podstawie art. 189 KPC zmierza do uzyskania orzeczenia stwierdzającego, że uchwała nie istnieje, z tego względu, że nie została podjęta, np. wskutek braku wymaganego statutem quorum lub braku wymaganej większości głosów do jej podjęcia. (por. Wyrok SN 30.09.2015 r., I CSK 773/14).

Przechodząc do oceny skuteczności podjęcia uchwał wskazać należy, że zgodnie z art. 23 ust. 2 UWL, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Zgodnie natomiast z art. 23 ust 2a UWL jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. W takim wypadku brak jest potrzeby podejmowania uchwały o zmianie sposobu głosowania, wystarczy bowiem wniosek właścicieli posiadających co najmniej 1/5 udziałów.

Z przytoczonych unormowań wynika, że zasadą jest, podejmowanie uchwał większością głosów, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. Od takiego systemu głosowania można odstąpić (w drodze umowy lub w podjętej specjalnie w tym celu uchwale) na rzecz zasady, według której na każdego właściciela przypada jeden głos. Wspomniana zasada obowiązuje - przy spełnieniu dodatkowego warunku - także wtedy, gdy z żądaniem takim wystąpią właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Jest to możliwe wówczas, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki są spełnione łącznie.

W rozpoznawanej sprawie nie zachodziła okoliczność, by suma udziałów w nieruchomości nie była równa 1 lub by jeden z właścicieli posiadał większość udziałów. Suma wpisów w księgach wieczystych poszczególnych lokali jest równa 100% udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. Okoliczność ta była w sprawie bezsporna i została przyznana w toku procesu na rozprawie w dniu 1 sierpnia 2016 r.

Wielkość udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, a więc stan prawny nieruchomości wspólnej wynika z treści czynności prawnej (bądź treści orzeczenia Sądu) kreującej odrębną własność lokali. Stan prawny podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Zgodnie z treścią art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147 z późn. zm.) domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Ewentualna zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej nie dokonuje się jednak przez nowe obliczenie ułamka a więc przez zwykłą operację matematyczną, lecz jako zmiana stanu prawnego nastąpić może w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, w razie zaś sporu w drodze orzeczenia sądu wydanego na podstawie art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, może też nastąpić w formie uchwały podjętej przez właścicieli w trybie art. 22 ust. 3 UWL.

W zakresie kognicji sądu rozpoznającego powództwo o uchylenie lub stwierdzenie nieważności uchwał wspólnoty mieszkaniowej nie leży badanie poprawności wpisów w księgach wieczystych urządzonych dla poszczególnych lokali. Nie jest rzeczą sądu rozpoznającego sprawę o uchylenie uchwały badanie, czy prawidłowo w umowach o ustanowienie własności poszczególnych lokali określono ich powierzchnię i czy umowy te prawidłowo określiły udziały nabywców lokali w częściach wspólnych budynku i we współużytkowaniu wieczystym, nie jest to bowiem postępowanie, w którym można prostować uchybienia w treści aktów notarialnych i w księgach wieczystych. Dopóki wielkości udziałów poszczególnych właścicieli nie zostanie zmieniona i nie zostaną dokonane stosowne wpisy w księgach, wielkości udziałów określone w księgach wieczystych są dla sądu wiążące i sąd nie może dokonywać ustaleń odmiennych niż zapisy w księgach wieczystych.

Z tego też powodu wniosek strony pozwanej o dokonanie obmiarów poszczególnych mieszkań i samodzielnego ustalania przez sąd rozpoznający niniejszą sprawę wielkości udziałów poszczególnych właścicieli jako niedopuszczalny został na rozprawie w dniu 1 sierpnia 2016 r. oddalony.

Wobec braku przesłanek ustawowych umożliwiających głosowanie według zasady 1 właściciel 1 głos, jedyną możliwością głosowania w ten sposób było podjęcie przez większość właścicieli uchwały o zmianie trybu głosowania i ustalenie przez większość właścicieli, że głosowanie w konkretnej sprawie będzie prowadzone według zasady 1 właściciel 1 głos. Taką próbę zmiany sposobu głosowania wspólnota podjęła głosując pierwszą z zaskarżonych uchwał nr (...)

Jak wynika z karty głosowania nad uchwałą (...), w której to uchwale właściciele mieli podjąć decyzję o zmianie trybu głosowania z większościowego na głosowanie według zasady 1 właściciel 1 głos, za właściciela E. K. (2) oddała osoba nieuprawniona, nie posiadająca jej pełnomocnictwa. Brak pełnomocnictwa udzielonego osobie głosującej za właściciela lokalu nr (...) – E. K. (2), był w sprawie bezsporny. Nadto o braku takiego pełnomocnictwa świadczy pismo Ł. P. z dnia 23.07.2015 r. (k. 27). Wobec faktu, że właścicielka lokalu nr (...) nie głosowała, a osoba oddająca w jej imieniu głos nie miała umocowania, to głos ten był nieważny. Wobec nieważności głosu oddanego za właścicielkę lokalu nr (...) głosu tego nie można uwzględniać przy ustalaniu wyników głosowania. W odniesieniu do głosowana przez właściciela lokalu nr (...) brak było pełnomocnictwa do głosowania pod uchwałami przez właściciela tego lokalu nr (...) Pana E. J., bowiem nieuregulowania jest sprawa spadkowa po śmierci współwłaścicielki lokalu Pani Z. J.. Zatem za uchwałą oddano 8 głosów ważnych odpowiadających łącznie udziałom wynoszącym 39,02 %. Wobec braku większości uchwała nr (...) w sprawie zmiany sposobu głosowania nie została skutecznie podjęta przez większość właścicieli i jest uchwałą nieistniejącą.

Ponieważ zebranie właścicieli nie podjęło skutecznie uchwały nr (...) o zmianie sposobu głosowania według reguły 1 właściciel 1 głos, i nie zachodziły pozostałe przesłanki określone w art. art. 23 ust. 2a UWL dla podjęcia pozostałych uchwał (...) i (...) według zasady 1 właściciel 1 głos. W czasie głosowania obowiązywać więc musiała zasada głosowania według wielkości udziałów zgodnie z art. 23 ust 2 UWL.

Pomimo niepodjęcia skutecznego uchwały nr (...) nad pozostałymi zaskarżonymi uchwałami nr (...) i (...) głosowano według zasady 1 właściciel 1 głos, zatem wbrew regulacjom art. 23 ust 2 i 2a co powodowało, że obydwie te uchwały nie zostały skutecznie podjęte. W związku przeprowadzeniem nieprawidłowego głosowania nad uchwałami, sąd zbadał, czy mimo nieprawidłowego sposobu głosowania za ich podjęciem głosowała większość właścicieli, co konwalidowałoby skutki nieprawidłowego sposobu głosowania. Za podjęciem obu zaskarżonych uchwały (...) i (...) głosowali w sposób prawidłowy właściciele 8 lokali posiadający łącznie udziały w wysokości 39,02 % części wspólnych nieruchomości. Jak z powyższego wynika, za żadną z tych uchwał nie opowiedziała się większość współwłaścicieli. Uchwały te zatem jako niepodjęte uznać należało za nieistniejące.

Z uwagi na fakt, że żadna z zaskarżonych uchwał nie została skutecznie podjęta, to są one uchwałami nieistniejącymi. Zatem w sprawie nie mógł mieć zastosowania przepis art. 25 ust.1 UWL, albowiem nie można skutecznie zaskarżyć uchwały, która nie zaistniała w obrocie prawnym z powodu jej niepodjęcia wymaganą większością głosów. Mając na względzie, że zaskarżone uchwały były uchwałami nieistniejącymi nie zaistniała podstawa do jej zaskarżenia w trybie art. 25 ust. 1 UWL, a jedyną drogą kwestionowania niepodjętych skutecznie uchwał było powództwo o stwierdzenie (ustalenie) nieistnienia uchwał oparte na art. 189 KPC.

Zgodnie z art. 189 KPC powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Interpretując art. 189 KPC jako podstawę żądania pozwu, powodowie musieli wykazać, że posiadają interes prawny w ustaleniu nieistnienia zaskarżonych uchwały. Powodowie słusznie wskazali, że interes prawny w żądaniu stwierdzenia nieistnienia uchwały ma każdy właściciel lokalu należącego do danej nieruchomości bowiem źródłem interesu prawnego w rozumieniu art. 189 KPC jest stosunek członkostwa we wspólnocie, z którego wynika m.in. uprawnienie do udziału w głosowaniu. Uprawnienie członka do żądania uchylenia uchwały na podstawie art. 25 ust. 1 UWL przesądza o jego oczywistym interesie prawnym we wniesieniu powództwa ustalającego (art. 189 KPC), mającego taki sam cel unicestwienia uchwały sprzecznej z prawem bądź nieistniejącej.

Źródłem interesu prawnego powodów, będącego materialnoprawną przesłanką uwzględnienia powództwa na podstawie art. 189 KPC jest ich stosunek członkostwa we wspólnocie. Ten status powodów przesądza o ich związaniu uchwałą podjętą przez organ wspólnoty mieszkaniowej aż do chwili prawomocnego ustalenia nieistnienia takiej uchwały w obrocie prawnym. Zatem chęć eliminacji przez powodów stanu niepewności co do ich związania bądź braku związania uchwałą wspólnoty mieszkaniowej przesądza o istnieniu po ich stronie interesu prawnego w wytoczeniu takiego powództwa o stwierdzenie (ustalenie) nieistnienia zaskarżonych uchwał. Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej ma interes prawny w ustaleniu nieistnienia uchwały, bo zmierza on w ten sposób do usunięcia w sposób definitywny stanu niepewności co do funkcjonowania (bytu) w obrocie prawnym mającej wiązać go uchwały organu wspólnoty.

Zatem w ocenie sądu pomimo przyznania przez stronę pozwaną faktu niepodjęcia uchwał z powodu braku większości głosującej za podjęciem zaskarżonych uchwał powodowie posiadali interes prawny w żądaniu takiego ustalenia, bowiem jedynie orzeczenie sądu w tym zakresie kończy definitywnie stan niepewności co do funkcjonowania w obrocie prawnych zaskarżonych uchwał.

Reasumując powodowie posiadali interes prawny w żądaniu stwierdzenia (ustalenia) nieistnienia zaskarżonych uchwał z uwagi na fakt ich niepodjęcia przez większość właścicieli wspólnoty mieszkaniowej.

Orzeczenie o kosztach procesu oparte zostało na przepisie art. 98 KPC.

Na zasądzoną na rzecz powodów G. H. i H. H. (1) tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 1.157 zł kwotę składają się koszty opłaty sądowej – 600 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 540 zł (3 uchwały x 180 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł.

Na zasądzoną na rzecz powa Gminy W. tytułem zwrotu kosztów procesu kwotę 1.140 zł kwotę składają się koszty opłaty sądowej – 600 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 540 zł (3 uchwały x 180 zł). Powód nie poniósł opłaty skarbowa od pełnomocnictwa.

Kontakt: saos_malpka_saos_kropka_org_kropka_pl | Wersja SAOS: 0.9.13