Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 maja 2016 roku

Sąd Okręgowy w Białymstoku I Wydział Cywilny

w następującym składzie:

po rozpoznaniu w dniu 23 maja 2016 roku w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa J. T.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Budynku przy ul. (...)

o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo ustalenie nieistnienia uchwał

I.  ustala, iż uchwała nr (...)Zebrania (...) Lokali – Wspólnoty - (...) nr (...) przy ulicy (...) w B. z dnia 5 kwietnia 2012 roku nie istnieje w obrocie prawnym;

II.  zasądza od pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. (...) na rzecz powoda J. T. kwotę 100 złotych tytułem połowy kosztów sądowych;

III.  znosi wzajemnie między stronami koszty zastępstwa procesowego.

I C 551/16

UZASADNIENIE

Powód J. T. w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Budynku przy ulicy (...) w B. wnosił o ustalenie, że uchwała nr (...) Zebrania (...) Lokali tej Wspólnoty z dnia 05.04.2012r. nie istnieje w obrocie prawnym oraz zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz wszelkich kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego, wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa, według norm prawem przepisanych (k.2-5).

W uzasadnieniu podkreślił, że w wyniku podjętej uchwały Wspólnota wyraziła zgodę na nieobciążanie dewelopera kosztami eksploatacyjnymi za niesprzedane lokale w budynku przy ul. (...) za wyjątkiem kosztów ogrzewania w sezonie grzewczym 2012/2013, o której treści – pomimo jego obecności na zebraniu – dowiedział się dopiero 16.03.2016r. w związku z postępowaniem prowadzonym przed Sądem Rejonowym w Białymstoku z powództwa Wspólnoty przeciwko Przedsiębiorstwu Budowlanemu (...) Sp. z o.o. o zapłatę nieopłaconych należności za utrzymanie części wspólnej budynku. W ocenie powoda, rzeczona uchwała nigdy nie została skutecznie podjęta, zatem jest ona nieistniejącą w obrocie prawnym. Zaakcentował szereg nieprawidłowości w trakcie procedowania nad jej brzmieniem i treścią, zarzucając m.in. przyznanie sobie przez M. S. funkcji przewodniczącego, podczas gdy był on również członkiem zarządu deweloperskiej Spółki, niewłaściwy sposób zawiadomienia właścicieli lokali o terminie zebrania, nieprzedstawienie im treści uchwały, rozbieżności planowanego porządku obrad z porządkiem przyjętym. Podniósł ponadto, że nieprecyzyjne określenie jakimi rodzajami opłat miał nie być obciążany deweloper wprowadza w błąd członków wspólnoty, a samą uchwałę czyni niemożliwą do wykonania, której treść jest niejasna, niezrozumiała i nie można ustalić jej sensu w drodze wykładni. Uchwała jest sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, w szczególności art. 12 ust. 2 zd. 2 ustawy o własności lokali, albowiem nie można zwolnić części właścicieli lokali z obowiązku ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Interes prawny w wytoczeniu powództwa wywodził z dyspozycji przepisu art. 25 ustawy o własności lokali.

W odpowiedzi na pozew, Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy ulicy (...) w B. uznała powództwo w całości oraz wnosiła o rozliczenie kosztów procesu zgodnie z art. 101 kpc mając na uwadze fakt, iż pozwany uznał roszczenie przy pierwszej czynności procesowej (k.20-22).

W uzasadnieniu podkreśliła, że argumentacja powoda polega w całości na prawdzie, a przedstawiony stan faktyczny jest zgodny ze stanem rzeczywistym oraz z informacjami, o których wiedzę mają obecni członkowie zarządu pozwanej (również członkowie wspólnoty). Wspólnota aż do 2015r. nie miała wiedzy o podjęciu zaskarżonej uchwały oraz o faktycznym jej brzmieniu. Zaistniałą sytuacja jest wynikiem sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w okresie 2012/2013 wyłącznie przez dewelopera – Przedsiębiorstwo Budowlane (...) Sp. z o.o., w trakcie którego doszło do szeregu nadużyć kosztem członków Wspólnoty, bowiem posiadając większość udziałów mógł wyłącznie decydować o jej sprawach.

Sąd Okręgowy ustalił, co następuje:

Powód J. T. wraz z małżonką E. T. są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w B. przy ul. (...), który nabyli drogą umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży, Repertorium A Nr (...)z dnia 27.03.2012r., dla którego Sąd Rejonowy w Białymstoku IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr (...) (k.17-21).

W nieruchomości tej właściciele wyodrębnionych lokali tworzą wspólnotę mieszkaniową.

Pismem z dnia 21.03.2012r., zaadresowanym do właścicieli lokali mieszkalnych, na dzień 05.04.2012r. zwołane zostało ich zebranie w siedzibie dewelopera Przedsiębiorstwa Budowlanego (...) Sp. z o.o. w B. przy ul. (...), na którym podjęte miały zostać uchwały w sprawach podanych w załączniku porządku obrad, m.in. w pkt 8 w sprawie obciążania kosztami eksploatacyjnymi lokali mieszkalnych (k.11-12). Załączone potwierdzenia odbioru zawiadomienia zawiera tabelę z odręcznymi podpisami osób je odbierających, przy czym T. i E. K. nie złożyli podpisu, zaś właściciele o nazwiskach (...) i (...) nie zostali pierwotnie uwzględnieni, następnie zaś dopisani odręcznie.

W powyższej dacie liczba wyodrębnionych lokali mieszkalnych wynosiła 10 + 1 garaż, pozostałe w dalszym ciągu stanowiły własność dewelopera, który posiadał przez to większość udziałów w nieruchomości wspólnej. Z protokołu z zebrania wynika, że obecnych było czworo właścicieli lokali, w tym powód, oraz działający w imieniu i na rzecz Spółki członek zarządu M. S., uprawniony do samodzielnej reprezentacji, który poinformował zgromadzonych o proponowanym porządku obrad, a następnie oświadczył że przyjmuje funkcję Przewodniczącego, a co łącznie stanowiło 98,37% udziałów (k.9-10).

Zgodnie z treścią przedłożonych do akt sprawy kart do głosowania, mocą których obecni właściciele opowiadali się za przyjęciem bądź sprzeciwem wobec proponowanych na zebraniu uchwał, kwestionowana uchwała dotyczyć miała „ponoszenia opłat eksploatacyjnych za nie sprzedane lokale mieszkalne”, na co wszyscy głosujący wyrazili zgodę (k.13-16). Tymczasem, uchwałą nr (...) w sprawie ponoszenia opłat eksploatacyjnych za niesprzedane lokale mieszkalne wyrażona została zgoda na nieobciążanie firmy (...) Sp. z o.o. kosztami eksploatacyjnymi za lokale niesprzedane w budynku, za wyjątkiem ponoszenia kosztów ogrzewania w sezonie grzewczym 2012/2013 (k.8).

Przed Sądem Rejonowym w Białymstoku pod sygn. XI C 223/16 prowadzone było postępowanie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. (...) w B. przeciwko Przedsiębiorstwu Budowlanemu (...) Sp. z o.o. w B. o zapłatę. W dniu 16.03.2016r. strony zawarły ugodę, treścią której JAZ-BUD zobowiązał się zapłacić na rzecz Wspólnoty kwotę 26.000 zł z tytułu zaległości należności za utrzymanie części wspólnej nieruchomości w okresie od czerwca do grudnia 2012r. (k.22-23).

Uchwałą nr(...)właściciele lokali wybrali nowy Zarząd z dniem 15.03.2013r., uzupełniony treścią uchwały nr (...)(k.25-28).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przedłożonego w sprawie przez powoda materiału dowodowego w postaci dokumentów, tj. treści zaskarżonej uchwały, protokołu zebrania właścicieli wraz z listą obecności, informacji o terminie, porządku obrad, treści kart do głosowania, wyciągu z ksiąg wieczystych oraz protokołu rozprawy z dnia 16.03.2016r. w sprawie XI C 223/16 SR w Białymstoku.

Pozwana w odpowiedzi na pozew uznała powództwo wskazując, że wszelkie twierdzenia strony powodowej polegają na prawdzie a przedstawiony stan faktyczny jest zgodny z rzeczywistym stanem rzeczy oraz informacjami, o których wiedzę mają obecni członkowie zarządu (również członkowie wspólnoty).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

Zgodnie z treścią art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., nr 80 poz. 903 ze zm.), ogół właścicieli których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota ta posiada zdolność prawną, która nierozerwalnie łączy się z zarządem nieruchomością wspólną. Zasady zarządu nieruchomością wspólną mogą zostać określone przez właścicieli w umowie. W przypadku braku takiej umowy, do zarządu zastosowanie mają zasady określone w ustawie (art. 18 ustawy o własności lokali).

W sytuacji, gdy liczba samodzielnych lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest większa niż siedem, w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, właściciele podejmują uchwały większością głosów liczoną w stosunku do udziałów. Stosownie do uregulowania art. 23 ust. 1 uwl uchwały mogą być podejmowane bądź na zebraniu właścicieli, bądź też w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały mogą być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Uchwały podejmowane przez właścicieli lokali podlegają sądowej kontroli.

Ocena skuteczności zgłoszonego przez powoda roszczenia o ustalenie nieistnienia uchwały Nr (...) z dnia 05.04.2012r. winna zostać dokonana w oparciu o treść art. 189 kpc w zw. z art. 58 kc. Zgodnie z art. 189 kpc, powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego, gdy ma w tym interes prawny. Należy podkreślić, iż regulacja ta, aczkolwiek zamieszczona w Kodeksie postępowania cywilnego, ma charakter materialnoprawny, stanowi bowiem podstawę dochodzenia roszczeń. Powództwo o ustalenie stosunku prawnego lub prawa może być uwzględnione jedynie wtedy, gdy spełnione są dwie przesłanki merytoryczne: interes prawny oraz wykazanie prawdziwości twierdzeń powoda o tym, że dany stosunek prawny lub prawo rzeczywiście istnieje. Pierwsza z tych przesłanek warunkuje określony skutek tego powództwa, decydując o dopuszczalności badania i ustalania prawdziwości twierdzeń powoda. Wykazanie zaś istnienia drugiej z tych przesłanek decyduje o kwestii zasadności powództwa (tak SN w wyroku z dnia 27 czerwca 2001 roku, II CKN 898/00, Lex nr 52613). W orzecznictwie przyjmuje się, że ustalenie nieistnienia uchwały z reguły wymaga wykazania tak rażących uchybień przy jej podejmowaniu, które powodują, że uchwała w istocie nie istnieje (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 13.09.2013r., I ACa 489/13, LEX nr 1402967). Z powyższego wynika zatem, że powództwo o ustalenie nieistnienia uchwały dopuszczalne jest w drodze wyjątku i powinno następować jedynie w sytuacjach zaistnienia poważnych uchybień proceduralnych, takich jak np. podjęcie jej z przekroczeniem kompetencji przysługujących zebraniu właścicieli, pod wpływem wady oświadczenia woli powodującej bezwzględną nieważność czynności prawnej, z naruszeniem zasad prawidłowego funkcjonowania wspólnoty. W judykaturze i orzecznictwie przyjmuje się bowiem, iż nieważność uchwały zachodzi w przypadku, gdy jest ona sprzeczna z ustawą, natomiast nieistnienie uchwały występuje, gdy do podjęcia uchwały w ogóle nie doszło. Może być ona uznana za nieistniejącą jedynie w przypadku najpoważniejszych wad, wykluczających wyrażenie oświadczenia woli uprawnionych podmiotów, choćby z naruszeniem prawa.

W ocenie Sądu kwestia istnienia po stronie powoda interesu prawnego w niniejszej sprawie nie budziła wątpliwości. Z istoty członkostwa we Wspólnocie wynika bowiem szereg praw i obowiązków. Zgodnie z treścią art. 25 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Wszyscy właściciele lokali mają w tej sprawie jednakową pozycję, gdyż z możliwości zaskarżenia uchwały może skorzystać na jednakowych zasadach każdy właściciel – tak osoba prawna, jak i fizyczna, tak właściciel lokali stanowiących odrębną własność, jak i właściciel lokali niewyodrębnionych oraz zarówno właściciel posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej, jak i właściciel mniejszościowy. Aczkolwiek w art. 25 ust. 1 u.w.l. użyto sformułowania „zaskarżyć uchwałę do sądu", to faktycznie chodzi w tym przypadku o wniesienie pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej (por. też postanowienie SN z dnia 27 lutego 2001 r., V CZ 4/01, OSNC 2001, nr 7–8, poz. 124) bądź ewentualnie o ustalenie nieistnienia lub nieważności uchwały (Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 24, art. 25 ustawy o własności lokali). Należy nadmienić, że cytowana ustawa wprowadza sześciotygodniowy termin w celu wystąpienia na drogę sądową z powództwem zaskarżającym uchwałę właścicieli lokali. Jest on liczony od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W przypadku gdy właściciel lokalu nie został powiadomiony o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, należy przyjąć, że termin sześciotygodniowy biegnie od dnia dowiedzenia się o podjęciu uchwały w inny sposób.

Zauważyć należy, że interes prawny w żądaniu ustalenia, o którym mowa w art. 189 k.p.c., rozumiany jako potrzeba ochrony strefy prawnej powoda, musi wynikać z sytuacji prawnej, w której powód się znajduje. Potrzeba wydania wyroku ustalającego istnieje, gdy powstała sytuacja naruszająca jego prawa lub występuje wątpliwość co do jej istnienia ( tak Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 30 czerwca 2009 r. I ACa 574/09).

W niniejszej sprawie zarówno uprawnienie J. T., jak i termin do wystąpienia z powództwem nie były przez żadną ze stron kwestionowane. Sąd w pełni podzielił prezentowaną argumentację, jakoby o treści uchwały powziął on wiedzę w momencie powołania się przez (...) Sp. z o.o., występującego w charakterze pozwanego w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Budynku przy ul. (...) w B. o zapłatę przed Sądem Rejonowym w Białymstoku, zakończonej prawomocną ugodą. Sąd podzielił stanowisko strony powodowej prezentowane w niniejszym postępowaniu, która wykazała że nie istnieje inna droga prawna do uzyskania stanu zgodnego z oczekiwaniami obydwu stron procesu aniżeli poprzez ustalenie nieistnienia uchwały, a przy tym pozwana Wspólnota uznała powództwo. Bezsprzecznie charakter naruszeń, do jakich doszło w trakcie podejmowania uchwały wskazuje na dopuszczalność zastosowania rozwiązania z treści pozwu, albowiem ingeruje ona zbyt daleko w uprawnienia właścicieli. W przedstawionym stanie faktycznym, zdaniem Sądu, nie ulega wątpliwości, że zebranie członków wspólnoty nie odbyło się w sposób prawidłowy. Poinformowanie obecnych na zebraniu właścicieli o przyznaniu samemu sobie funkcji Przewodniczącego przez M. S. bezsprzecznie wykluczało jego obiektywność. Brak podpisu Państwa K., dopisanie pod tabelą właścicieli dwóch dodatkowych nazwisk poddaje w wątpliwość okoliczność zawiadomienia ich w odpowiednim czasie, tj. w myśl art. 32 u.w.l. przynajmniej na tydzień przed terminem planowanego zebrania, dodatkowo zaś żadna z tych osób nie była na nim obecna. Istotnym zagadnieniem uzasadniającym trafność niniejszego rozstrzygnięcia w sprawie jest ponadto rozbieżność porządku obrad zebrania właścicieli z pkt 8 porządku obrad przyjętym na zebraniu, co bezsprzecznie wprowadza w błąd co do przedmiotu oraz celu uchwały, która miała zostać podjęta. W przypadku natomiast zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany oraz zawiadomić o jej treści przynajmniej na tydzień przed planowanym zebraniem, czy to w formie projektu uchwały czy samej treści modyfikacji. Tym obowiązkom Spółka uchybiła.

W świetle powyższego, wobec braku sprzeciwu strony pozwanej, a wręcz sformułowania tożsamego z powodem stanowiska procesowego, Sąd uwzględnił powództwo w całości. W sprawie sporna była kwestia natomiast ponoszenia kosztów postępowania sądowego. Pozwana wskazywała, iż uznała powództwo przy pierwszej czynności procesowej, w jej opinii zaszły przesłanki do nieobciążania jej kosztami sądowymi, w oparciu o art. 101 k.p.c. W ocenie Sądu stanowisko pozwanej nie jest prawidłowe. Zgodnie z art. 101 k.p.c. zwrot kosztów należy się pozwanemu pomimo uwzględnienia powództwa, jeżeli nie dał powodu do wytoczenia sprawy i uznał przy pierwszej czynności procesowej żądanie pozwu. Ustawodawca uzależnił więc możliwość przyznania zwrotu kosztów pozwanemu pomimo uwzględnienia powództwa od łącznego spełnienia dwóch przesłanek: pozwany nie może dać powodu do wytoczenia powództwa oraz musi uznać przy pierwszej czynności procesowej żądanie pozwu.

O ile zgodzić się można z pozwaną, że wypełniła drugą przesłankę, gdyż uznała powództwo przy pierwszej czynności procesowej - w złożonej odpowiedzi na pozew, o tyle bezsprzecznie nie wypełniła pierwszej przesłanki, tj. pośrednio dała podstawy do wytoczenia powództwa, albowiem ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty mieszkaniowej możliwe jest wyłącznie w drodze orzeczenia sądowego. Nie sposób bowiem przyjąć, aby powodem kierowało „pieniactwo” bądź chęć wykorzystania swojej uprzywilejowanej sytuacji w postępowaniu, w którym pozwana w rzeczywistości odpowiada za uchybienia, których dopuścił się działając w jej imieniu przedstawiciel (...) Sp. z o.o. M. S.. Nie mniej jednak, w świetle powyższego, Sąd przyjął jako podstawę rozstrzygnięcia w tej części przepis art. 104 k.p.c., zgodnie z którym koszty procesu, w którym zawarto ugodę, znosi się wzajemnie, jeżeli strony nie postanowiły inaczej. Zarówno powód jak i pozwana w niniejszej sprawie zmierzały do tego samego celu i obie były w równym stopniu zainteresowane osiągnięciem celu postępowania. Rozstrzygnięcie jest satysfakcjonujące dla obu z nich, albowiem pozostaje w zgodzie z ich żądaniem, przy czym strona powodowa wraz z pozwem uiściła opłatę w wysokości 200 zł. Stąd też zasadnym jest zasądzenie od pozwanej na rzecz J. T. kwoty 100 zł tytułem zwrotu połowy kosztów sądowych. Jednocześnie, Sąd zniósł wzajemnie koszty zastępstwa procesowego.