Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 maja 2016 roku

Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 16 maja 2016 roku w Piotrkowie Trybunalskim

na rozprawie sprawy z powództwa T. M. i J. M.

przeciwko A. S.

o zapłatę kwoty 44.000 złotych

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Rejonowego w Opocznie z dnia 20 stycznia 2016 roku, sygn. akt I C 170/15

1.  z apelacji pozwanej zmienia zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym i drugim sentencji w ten sposób, że powództwo w całości oddala oraz trzecim sentencji w ten sposób, że zasądza solidarnie od powodów T. M. i J. M. na rzecz pozwanej A. S. kwotę 4.800 (cztery tysiące osiemset ) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

2.  oddala apelację powodów;

3.  zasądza solidarnie od powodów T. M. i J. M. na rzecz pozwanej A. S. kwotę 2.400 (dwa tysiące czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję odwoławczą.

SSO Jarosław Gołębiowski

SSO Dariusz Mizera

SSR Aleksandra Szymorek-Wąsek

Na oryginale właściwe podpisy

Sygn. akt II Ca 283/16

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 20 stycznia 2016 roku Sąd Rejonowy w Opocznie, w sprawie I C 170/15, zasądził od pozwanej A. S. na rzecz powodów T. i J. małżonków M. kwotę 15.000,00 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 24 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty; oddalił powództwo w pozostałej części; zniósł wzajemnie koszty procesu między stronami.

Podstawę powyższego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia i rozważania Sądu Rejonowego:

działka oznaczona w ewidencji gruntów numerem (...) o powierzchni 0,09 ha zabudowana m.in. budynkiem mieszkalno – handlowo - usługowym murowanym położona jest w P. przy ul. (...) i stanowiła ona współwłasność E. L. i J. L. po ½ części każdy z nich.

A. S. zawarła 28 czerwca 2006 roku z J. L. umowę najmu lokalu użytkowego na okres do dnia 28 czerwca 2012 roku. Przedmiotem umowy był lokal na parterze o powierzchni 26 m2, położony przy ul. (...) w P., w którym najemczyni miała prowadzić zakład fryzjerski. W umowie określono czynsz w wysokości 100,00 zł. płatny z góry w terminie do dnia 10 każdego miesiąca.

Aktem notarialnym z dnia 31.05.2011 r. Rep. A Nr (...) J. L. sprzedał z majątku wspólnego, J. i T. małżonkom M. przysługujący mu udział wynoszący ½ części we współwłasności nieruchomości zabudowanej położonej w obrębie (...) P., oznaczonej nr działki (...) o powierzchni 0,09 ha za cenę w kwocie 50.000,00 zł.

Wydanie nieruchomości we współposiadanie nastąpiło w dniu zawarcia umowy sprzedaży.

T. M. i J. M. wystosowali do A. S. pismo z 29.06.2011 roku, w którym poinformowali, że nabyli nieruchomość położoną w P. przy ul. (...), na której prowadzi ona działalność gospodarczą. W związku z powyższym ustalili za bezumowne korzystanie z nieruchomości kwotę 1.000,00 zł. za czerwiec 2011 roku i 1.000,00 zł. za lipiec 2011 roku i wezwali ją do opuszczenia zajmowanej nieruchomości do dnia 31.07 2011 roku.

04.07.2011 roku wystawili oni notę obciążeniową A. S. na kwotę 1.000,00 zł. za czerwiec 2011 roku.

2 sierpnia 2011 roku. T. i J. małżonkowie M. wnieśli do Sądu Rejonowego w Opocznie pozew o eksmisję z lokalu użytkowego, w którym wnosili o nakazanie m.in. A. S. opuszczenie i opróżnienie lokalu użytkowego w postaci salonu fryzjerskiego położonego w P. w budynku przy ul. (...) na działce nr (...) o pow. 0,09 ha i wydanie tego lokalu powodom. Do pozwu jako załączniki załączyli w/w wezwanie i notę oraz kserokopię wypisu aktu notarialnego z dnia 31.05.2011 roku.

W tej sprawie odpis pozwu wraz z załącznikami A. S. otrzymała w 12.09.2011 roku, a T. i J. małżonkowie M. odpis odpowiedzi na pozew wraz z załącznikiem - umową najmu zawartą 28.06.2006 roku otrzymali w dniu 29.09.2011 roku.

Postanowieniem z 22 września 2014 roku, Sąd zawiesił postępowanie w sprawie na podstawie art. 178 k.p.c., a następnie postanowieniem z 7 października 2015 roku na podstawie art. 182 § 1 k.p.c. umorzył postępowanie.

28.06.2012 roku J. L. ponownie zawarł z A. S. umowę najmu lokalu, w którym jest zakład fryzjerski, położonego w P. przy ul. (...) na okres do dnia 28.06.2015 roku. Umowę te zawarł w imieniu własnym.

A. S. zawarła tę umowę mimo, iż wiedziała, że od 2011 roku. współwłaścicielami nieruchomości są małżonkowie M., ale jednocześnie wiedziała, że J. L. chce tę nieruchomość odzyskać.

T. i J. małżonkowie M. po nabyciu udziału wynoszącego 1/2 części w zabudowanej nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) nie wypowiedzieli A. S. umowy najmu z 2006 roku, ani nie zawarli z nią żadnych umów, a A. S. nie płaciła im żadnego wynagrodzenia z tytułu zajmowania lokalu, w którym mieścił się jej zakład fryzjerski.

A. S. w tym lokalu w 2013 roku zrobiła łazienkę - toaletę, której wykonania nie uzgodniła z nikim, w 2012 roku wymieniła okno w zakładzie fryzjerskim za zgodą J. L. i w 2006 r. na początku wykonała instalację, ponadto robiła w malowanie pomieszczeń.

T. i J. małżonkowie M. posiadają wiedzę, że za inny lokal w P., w którym mieści się zakład fryzjerski w wynajmująca płaci czynsz po 1.200,00 zł. miesięcznie. Oni sami uiszczają wszystkie należności obciążające tą nieruchomość.

Sąd Rejonowy zważył, iż w ocenie Sądu powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie w oparciu o przepisy art. 225 k.c.

Sąd przyjął, że do 28.06.2012 roku pozwana A. S. miała prawo zajmować lokal użytkowy - w którym znajdował się prowadzony przez nią zakład fryzjerski, usytuowany w P. przy ul. (...) na podstawie umowy najmu lokalu użytkowego zawartej w dniu 28.06.2006 roku, która nie została wypowiedziana przez współwłaścicieli powodów T. i J. M., mimo powzięcia przez nich wiedzy o tej umowie we września 2011 roku.

Sąd uznał, że następna umowa najmu lokalu użytkowego zawarta w dniu 28.06.2012 roku pomiędzy A. S. a J. L. nie wywołuje skutków prawnych, ponieważ w dacie jej zawierania J. L. nie był już współwłaścicielem nieruchomości, w której mieścił się przedmiotowy lokal użytkowy. Powodowie T. i J. małżonkowie M., to współwłaściciele, którzy domagają się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy - ich zabudowanej nieruchomości od pozwanej, która nie posiada tytułu prawnego do zajmowania lokalu użytkowego.

W tej sytuacji roszczenie powodów o odszkodowanie za bezumowne korzystanie zasługuje na uwzględnienie od lipca 2012 roku do końca grudnia 2014 roku, czyli za 30 miesięcy.

Sąd dał wiarę zeznaniom powodów, że odszkodowanie za ten lokal użytkowy wg ich rozeznania stanowiłaby kwota 1.000,00 zł. miesięcznie, bo uzasadnili to wysokością czynszu za inny lokal użytkowy, w którym mieści się zakład fryzjerski położony w tej samej miejscowości, a pozwana powyższemu nie zaprzeczyła. Jednocześnie powodowie wskazali, że kwota ta dotyczy całego lokalu użytkowego.

Uszło ich uwadze, że są współwłaścicielami tylko 1/2 części, a zatem w przekonaniu Sądu mają prawo domagać się odszkodowania tylko z ich udziału. 1/2 z 1.000,00 zł, to kwota 500,00 zł. 500,00 zł x 30 miesięcy = 15.000,00 zł.

Sąd przyjął, że pozwana A. S. posiadała przedmiotowy lokal użytkowy po upływie terminu umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 28.06.2006 roku w złej wierze, ponieważ miała świadomość, że nie przysługuje jej prawo do zajmowania tego lokalu i nie udowodniła, stosownie do art. 6 k.c., że zgłoszone przez nią nakłady były nakładami koniecznymi, których można domagać się zwrotu stosownie do art. 226 § 2 k.c. i Sąd ich nie uwzględnił.

Mając na uwadze powyższe, Sąd zasądził kwotę 15.000,00 zł. z ustawowymi odsetkami ( art. 481 § 1 i § 2 k.c. ) od dnia następnego po doręczeniu odpisu pozwu pozwanej, bo wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości nie dzieli się na świadczenia okresowe - pkt 1. wyroku, a w pozostałej części jako niezasadne powództwo oddalił - pkt 2. wyroku.

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c.

Apelację od opisanego wyroku Sądu Rejonowego w Opocznie wniósł pełnomocnik powodów, zaskarżając powyższy wyrok w części oddalającej powództwo, tj. ponad kwotę 15.000,00 zł. ( piętnaście tysięcy złotych ) oraz znoszącej wzajemnie koszty sądowe między stronami.

Powyższemu wyrokowi zarzucono: naruszenie prawa materialnego tj. art. 209 kc przez jego niezastosowanie, polegające na przyjęciu, iż powodowie jako współwłaściciele 1/2 udziału we własności nieruchomości mogli domagać się odszkodowania tylko z ich udziału, podczas gdy zgodnie z art. 209 kc każdy ze współwłaścicieli może dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzając do zachowania wspólnego prawa; naruszenie przepisu prawa postępowania tj. art. 100 przez jego zastosowanie zamiast art. 98 kpc.

W konsekwencji wniesiono o zmianę zaskarżonego wyroku przez zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kwoty 30.000,00 zł ( trzydzieści tysięcy złotych ) tytułem wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu za okres od lipca 2012 roku do grudnia 2014 roku wraz z ustawowymi odsetkami od 24 kwietnia 2015 roku do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego, wg norm przepisanych.

Apelacja od opisanego wyroku Sądu Rejonowego w Opocznie wniósł także pełnomocnik pozwanej zaskarżając powyższy wyrok w części uwzględniającej powództwo oraz znoszącej wzajemnie koszty sądowe między stronami.

Powyższemu wyrokowi zarzucono: naruszenie prawa procesowego tj. art. 233 § 1 kpc poprzez błędną ocenę dowodów zgromadzonych w postępowaniu, w następstwie błąd ustaleń faktycznych mających istotny wpływ na treść zaskarżonego wyroku polegający na: błędnym przyjęciu , iż J. L. zawarł umowę najmu z pozwaną w swoim imieniu, następstwem czego było stwierdzenie, iż pozwana poosiadała lokal bez tytułu prawnego, błędnym przyjęciu wartości miesięcznego czynszu w kwocie 1.000,00 zł. i błędnym przyjęciu, iż pozwana tej wartości nie zaprzeczyła. Nadto zarzucono naruszenie prawa procesowego art. 232 kpc, 232 § 2 kpc przez błędne stwierdzenie, iż strona powodowa dopełniła obowiązku udowodnienia roszczenia oraz naruszenie prawa procesowego art. 100 kpc przez niewłaściwe zastosowanie polegające na zniesieniu kosztów procesu pomimo, iż powodowie uzyskali jedynie 34 % zgłoszonego żądania.

W konsekwencji wniesiono o zmianę zaskarżonego wyroku, oddalenie powództwa i przyznanie na rzecz pozwanej zwrotu kosztów procesu, ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy sądowi I instancji, zasądzenie na rzecz pozwanej od powodów kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

apelacja pozwanej A. S. zasługuje na uwzględnienie, skutkiem czego jest zmiana zaskarżonego wyroku - oddalenie powództwa i obciążenie powodów solidarnie kosztami procesu za obie instancje na rzecz pozwanej. Odnośnie zarzutów zawartych w apelacji strony pozwanej podnieść należy, iż istotnie w sprawie dokonano błędnych ustaleń faktycznych polegających na przyjęciu, że pozwana A. S. nie posiadała tytułu prawnego do zajmowanego lokalu, a umowa zawarta 28 czerwca 2012 roku z J. L. była zawarta w imieniu byłego współwłaściciela nieruchomości. Wniosku takiego nie można jednak wysnuć z treści przedmiotowej umowy. Przede wszystkim pamiętać należy, iż przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością stanowiącą współwłasność powodów T. i J. małżonków M. oraz E. L. po ½ części. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli – art. 198 kpc. Zgodnie z art. 199 kpc do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności które przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzeba jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Tymczasem powodowie w niniejszym postępowaniu zachowują się jak wyłączni właściciele całości nieruchomości, nie podejmując żadnych działań w celu porozumienia się z drugim współwłaścicielem lub w celu uzyskania stosownych rozstrzygnięć wydanych przez sąd. Słusznie pozwana podnosi, iż dysponuje ona dwoma umowami najmu przedmiotowego lokalu. Pierwsza umowa najmu lokalu zawarta została w imieniu wszystkich współwłaściciel, co wynika z jej postanowień oraz zeznań pozwanej A. S. i świadka J. L.. W/w jednoznacznie podali, iż była ona zawarta w imieniu, za wiedzą i zgodą E. L., który powierzył administrowanie nieruchomością bratu J. L.. Z zeznań pozwanej A. S. i J. L. wynika, że druga umowa zawarta 28 czerwca 2012 roku była podpisana przez J. L. jako administratora nieruchomości działającego w imieniu drugiego współwłaściciela E. L.. Faktycznie taka treść zawarta jest w pisemnej umowie najmu lokalu. Nie można zatem przyjąć twierdzeń powodów, iż pozwana zajmowała lokal bez tytułu prawego, skoro w aktach sprawy są umowy najmu lokalu. Zgodnie z tymi umowami uiszcza czynsz. Strona powodowa nie przedłożyła dowodu, z którego wynikałoby, iż którakolwiek umowa została skutecznie wypowiedziana lub była nieważna. Powodowie w tym zakresie nie podjęli żądnych działań, aby podważyć złożony dokument. Nie wykazali, iż umowa zawarta była bez wiedzy i zgody drugiego współwłaściciela. Zatem w tej sytuacji, wobec bezczynności powodów uznać należy, iż pozwana posiadała tytuł do lokalu. W świetle powyższego roszczenia powodów są bezzasadne, co skutkuje oddaleniem powództwa. Niezależnie od powyższego stwierdzić trzeba, iż drugi zarzut apelacyjny pozwanej, iż wartość czynszu wynosi 1.000,00 zł. miesięcznie zasługuje także na uwzględnienie. W sprawie nie udowodniono, aby takie żądanie czynszu było zasadne. Jest to jedynie gołosłowne twierdzenie powodów oparte na rozumowaniu, iż skoro inni płacą taki czynsz, to pozwana także winna płacić czynsz w żądanej wysokości. Takie rozumowanie należy uznać za błędne. Wartość czynszu najmu zależy od wielu czynników, od wielkości lokalu, jego położenia, stanu technicznego lokalu, itd., itd. Kwestii tych w toku postępowania w ogóle nie udowodniono. Pozwana nadto, jak słusznie podnosi w apelacji, kwestionowała wysokość czynszu, z uwagi na stan techniczny lokalu w którym, jak twierdziła nie było nic, nawet toalety, którą wykonała na własny koszt.

W świetle powyższego apelację powodów T. i J. małżonków M. jako oczywiście bezzasadną oddalono. Powodowie nie udowodnili w toku procesu, iż pozwana istotnie nie posiadała tytułu prawnego do lokalu i winna uiszczać do ich rąk czynsz najmu za bezumowne korzystanie lokalu. Nie udowodnili, aby zawarte umowy były nieważne. Z powołanych przepisów dotyczących współwłasności wynika, że drugi współwłaściciel ma prawo decydować o swoim udziale. Ma prawo udzielać pełnomocnictw do działania w jego imieniu. W tej sytuacji wobec nieudowodnienia roszczenia apelację powodów jako oczywiście bezzasadną na podstawie art. 385 kpc, należało oddalić

Reasumując, Sąd Okręgowy uwzględnił w całości apelację pozwanej A. S. i na podstawie art. 386 § 1 kpc orzekł, jak w wyroku. Oddalił jednocześnie apelację powodów T. i J. małżonków M. jako oczywiście bezzasadną na podstawie art. 385 kpc.

O kosztach procesu za instancję odwoławczą oraz I Instancję, orzeczono w oparciu o art. 108 § 1 kpc w zw. z art. 98 § 1 kpc. Skoro powodowie T. i J. małżonkowie M. przegrali w całości powództwo zobowiązani są do zwrotu kosztów procesu stronie przeciwnej. Na koszty te składają się koszty procesu w postaci kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 4.800,00 zł. za I instancję – § 6 punkt 5 rozp. Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu oraz połowa tej kwoty za instancję odwoławczą – t. j. 2.400,00 zł. – § 13 ust 1 punkt 1 w/w rozporządzenia.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, należało orzec, jak w sentencji wyroku.

……………………………..

SSO Jarosław Gołębiowski

……………………………………. ………………………………………

SSO Dariusz Mizera SSR Aleksandra Szymorek – Wąsek

Na oryginale właściwe podpisy