Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 grudnia 2016r.

Sąd Rejonowy w Toruniu – Wydział I Cywilny

w składzie:

przewodniczący: SSR Maciej J. Naworski

protokolant: sekretarz sądowy Irena Serafin

po rozpoznaniu dnia 1 grudnia 2016r.,

w T.

na rozprawie

sprawy

z powództwa L. S. ( pesel (...) )

przeciwko A. R. (1) ( pesel (...) ), A. R. (2) ( pesel (...) ) i W. R. ( pesel (...) )

o eksmisję

z udziałem Gminy M. T.

1.  oddala powództwo,

2.  zasadza od powoda na rzecz pozwanych A. R. (1) i A. R. (2) kwotę 240zł ( dwieście czterdzieści złotych ) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego .

sygn. akt IC 1094/16

UZASADNIENIE

L. S. wniósł o orzeczenie eksmisji A. R. (1), A. R. (2) i W. R. z nieruchomości położonej w T. przy ul. (...). Pozwani zajmują bowiem budynek, który w części znajduje się na działce powoda bez tytułu prawnego.

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa, ponieważ wydzierżawili dom i działkę od poprzedniego jej właściciela, a powód nie wypowiedział jej we właściwy sposób ( k. 49 – 50 ); ponadto, W. R. jest chory.

Sąd ustalił co następuje:

A. R. (1), A. R. (2) i W. R. mieszkają w domu posadowionym w części na nieruchomości Gminy M. T. ( działki nr (...) ) a w części na nieruchomości L. S. ( działka nr (...) ); dom składa się z jednego lokalu.

Bezsporne.

Dom zajmowany przez A. R. (1), A. R. (2) i W. R. wraz z przydomową działką został wynajęty A. R. (1) przez teściów B. W. w drugiej połowie XX wieku.

Dowód: zeznania B. W., k. 118v.

Teściowe B. W. zmarli w latach osiemdziesiątych XX wieku a jej mąż po nich, także w XX wieku.

Dowód: zeznania: B. W., k. 118v.

A. R. (1), k. 119.

W 2003r. B. W. sprzedała działkę nr (...) L. S..

Bezsporne ( zeznania B. W., k. 118v., A. R. (1), k. 119 ).

Do czasu sprzedaży działki nr (...) B. W. pobierała czynsz od A. R. (1).

Dowód: pokwitowania k. 70,

zeznania: B. W., k. 118v.

A. R. (1), k. 119.

Sąd zważył co następuje:

1. Stan faktyczny był w znacznej części bezsporny wobec czego Sąd ustalił go w oparciu o zgodne oświadczenia stron i art. 230 k.p.c. W pozostałej części ustalenia faktyczne Sąd oparł na zeznaniach świadka.

Sąd dał wiarę B. W., ponieważ jej zeznania nie były kwestionowane a z uwagi na sposób ich składania i wiek świadka nie było wątpliwości co do ich zgodności z prawdą. Znalazły też potwierdzenie w dokumentach pokwitowania.

Z tych samych względów Sąd uwierzył pozwanym.

Wiarygodne były dokumenty złożone do akt, ponieważ nikt ich nie podważał a nie budziły zastrzeżeń.

2. Powództwo podlegało oddaleniu z dwóch względów.

Po pierwsze, z uwagi na nietypowy stan faktyczny i zasadę superficies solo cedit ( art. 143 i 47 § 1 i 2 k.c. ) powodowi nie służyło roszczenie o eksmisję. Posadowienie budynku zajmowanego przez pozwanych na dwóch sąsiednich działkach należących do różnych właścicieli wyklucza bowiem wykonanie wyroku eksmisyjnego. Ogłoszenie niewykonalnego wyroku przez sąd jest zaś nie do pomyślenia.

Nie jest natomiast wykonalne opuszczenie, opróżnienie i wydanie powodowi części budynku, w którym jest tylko jeden lokal mieszkalny, którego druga cześć znajduje się na nieruchomości innego właściciela. Nie sposób bowiem wyobrazić sobie, jak powód miałby usunąć pozwanych z zajmowanej części.

W rezultacie nie jest tez wykonalne usuniecie ich także z nieruchomości znajdującej się poza budynkiem.

3. Po drugie, pozwani udowodnili, że służy im skuteczne względem powoda prawo do używania domu ( art. 222 § 1 k.c. ).

Otóż, w świetle zeznań świadka i pokwitowań, a także wypowiedzi pozwanych zwarcie przez nich umowy było oczywiste. Jasne jest przy tym, że w grę wchodził najem, nie zaś, jak pisali pozwani i zeznawał świadek, dzierżawa. Dzierżawa polega bowiem na odpłatnym oddaniu rzeczy do używania i pobierania pożytków ( art. 693 § 1 k.c. ) najem zaś, tylko do używania ( art. 659 § 1 k.c. ). Doszło więc do mylnego określenia rodzaju umowy ( falsa demonstratio ), które nie wpływa na ocenę jej treści. Skoro zaś pozwani odpłatnie korzystali z domu teściów B. W. ( nielżącego potem jej męża i wreszcie do niej ) na cele mieszkaniowe, to łączył ich stosunek najmu.

Umowa najmu należy natomiast do trwałych stosunków prawnych, które, co zrozumiałe, rozwiązują się przez wypowiedzenie. W przypadku umów najmu mających za przedmiot lokale mieszkalne, a z taką mamy do czynienia w sprawie, ustawodawca ograniczył jednak swobodę umów i szczegółowo uregulował problem ich wypowiedzenia w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( tekst. j. Dz. U. z 2014r., poz. 150 ze zm. powoływanej dalej jako ustawa o ochronie praw lokatorów ).

Zgodnie z art. 11 ust. 1 wymienionej ustawy, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie może nastąpić wyłącznie z przyczyn określonych w jej przepisach i powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz wskazywać podstawę wypowiedzenia. Podstawy precyzuje zaś art. 11 ust. 2 i n. ustawy o ochronie praw lokatorów.

Powód nie wykazał zaś, że wypowiedział pozwanym umowę ani też nie sprecyzował podstawy wypowiedzenia. Jako nabywca nieruchomości stał się zaś ex lege stroną umowy najmu z pozwanymi ( art. 678 § 1 k.c. ).

W rezultacie powództwo podlegało oddaleniu. Pozew nie czynił bowiem zadość opisanym wyżej wymogom skutecznego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy.

4. Dla porządku Sąd stwierdza, że problem odmowy regulowania przez pozwanych czynszu powodowi a ewentualnie rezygnacji przez niego z pobierania tych należności oraz świadomość powoda w zakresie umowy dotyczącej spornej nieruchomości nie miały w sprawie znaczenia.

Nie jest przy tym rolą Sądu wskazywanie powodowi jak rozwiązać problem wynikający z posadowienia na jego działce części budynku zajmowanego przez pozwanych i korzystania przez niech z jego nieruchomości.

5. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c.